Medical Properties Trust, Inc. (MPW): تحليل PESTLE [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن خريطة واضحة للقوى الخارجية التي تشكل شركة Medical Properties Trust, Inc. (MPW) الآن. بصراحة، البيئة معقدة، والمخاطر على المدى القريب، خاصة على الجبهتين الاقتصادية والقانونية، كبيرة. ويتعين علينا أن نتجنب الضجيج وأن نركز على اللبنات الأساسية الستة التي من شأنها أن تدفع أو تنتقص من قيمة وزارة الأشغال العامة على مدى الأشهر الاثني عشر إلى الثمانية عشر المقبلة. ما يهم هو الاستقرار التشغيلي للمستأجرين وتكلفة ديونهم.

التحدي الأساسي الذي يواجه شركة Medical Properties Trust هو التنقل في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة مع إعادة هيكلة قاعدة المستأجرين في الوقت نفسه، خاصة بعد إفلاس نظام Steward Health Care System. تعتمد أطروحة الاستثمار الخاصة بك على قدرة الشركة على تحقيق الاستقرار في أموالها من العمليات (FFO) وتقليل عبء ديونها الكبير، لذا فإن فهم الضغوط الكلية - بدءًا من التدقيق السياسي في صناديق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية (REITs) إلى الرياح الديموغرافية المواتية طويلة المدى - أمر ضروري لاتخاذ قرار مستنير اليوم.

إليك الحساب السريع للمخاطر: إذا كان الأمر كذلك 10% عندما يصبح الإيجار الحالي من قاعدة المستأجرين الأكثر اضطرابًا غير قابل للتحصيل، يكون التأثير على أموالهم من العمليات (FFO) فوريًا ومؤلمًا. على أي حال، خطوتك التالية هي وضع نموذج لسيناريو التخلف عن السداد بنسبة 15٪ عبر المستأجرين الخمسة الأوائل لمعرفة تعرض التدفق النقدي الحقيقي.

العوامل السياسية: التدقيق ومخاطر السداد

يتم تكثيف التدقيق السياسي على صناديق الاستثمار العقارية الكبيرة في مجال الرعاية الصحية، خاصة بعد ارتفاع أسعار الفائدة.profile حالات إفلاس المستأجرين مثل Steward Health Care. يمكن أن يؤدي هذا التدقيق إلى رقابة تنظيمية جديدة على هياكل الإيجار والاستقرار المالي لمشغلي المستشفيات، مما يؤثر بشكل مباشر على نموذج أعمال شركة Medical Properties Trust. ويظل التحول في سياسات سداد تكاليف الرعاية الصحية في الولايات المتحدة، وخاصة بالنسبة للرعاية الطبية والمساعدات الطبية، يشكل تهديدا مستمرا؛ إذا انخفضت الأسعار، تتقلص هوامش المستأجرين، وتنخفض نسب تغطية الإيجار. هذه مخاطرة من أعلى إلى أسفل لا يمكنك التنويع بعيدًا عنها.

• مراقبة الولايات الفيدرالية الجديدة بشأن نسب التوظيف.
• توقع الضغط التنظيمي على مشغلي المستشفيات.

العوامل الاقتصادية: الديون والأسعار وملاءة المستأجر

إن بيئة أسعار الفائدة المرتفعة هي أكبر الرياح المعاكسة. اعتبارًا من 30 يونيو 2025، كان متوسط سعر الفائدة المرجح لـ Medical Properties Trust تقريبًا 5.41%، مما ساهم في إجمالي الديون الكبيرة تقريبًا 9.76 مليار دولار اعتبارًا من سبتمبر 2025. وينعكس عبء الديون المرتفع هذا في نسبة صافي الدين المعدل إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك السنوية البالغة 9.6xيزيد من تكلفة رأس المال ويحد من مرونة الاستثمارات الجديدة. ولا يزال عدم الاستقرار المالي للمستأجرين، والذي تفاقم بسبب التضخم الذي أدى إلى ارتفاع نفقات تشغيل المستشفيات، يمثل خطرًا بالغ الأهمية على المدى القريب. بالنسبة للسنة المالية 2025، تم الضغط على FFO الطبيعي للسهم الواحد، وإعداد التقارير $0.14 في Q2 و $0.13 في س3.

• ارتفاع أسعار الفائدة يزيد من تكاليف خدمة الدين.
• يخفض التضخم هوامش التشغيل للمستأجر.

العوامل الاجتماعية: الطلب مقابل تكاليف العمالة

إن الريح الديموغرافية الدافعة طويلة الأمد قوية: فمن المؤكد أن الشيخوخة السكانية في الولايات المتحدة تدفع الطلب المستمر على الرعاية الحادة والمستشفيات المتخصصة، والتي تشكل الأصول الأساسية لشركة Medical Properties Trust. وهذا يوفر مرساة أساسية لقيمة الممتلكات. ومع ذلك، يتم تلبية هذا الطلب من خلال النقص المتزايد في العمالة للممرضات والموظفين السريريين، مما يزيد من تكاليف تشغيل المستأجر ويضع ضغوطًا هبوطية على تغطية الإيجار. ويترجم القلق العام المتزايد بشأن الوصول إلى الرعاية الصحية والقدرة على تحمل تكاليفها أيضًا إلى ضغط سياسي على الأسعار والعمليات.

• شيخوخة السكان تضمن الطلب على المدى الطويل.
• نقص العمالة يرفع نفقات تشغيل المستأجر.

العوامل التكنولوجية: الكفاءة وتقليل المساحة

في حين أن المستشفيات بشكل عام أقل عرضة للاضطراب التكنولوجي من المكاتب أو متاجر البيع بالتجزئة، فإن الرعاية الصحية عن بعد والمراقبة عن بعد تعمل ببطء على تقليل الحاجة إلى بعض المساحة المادية في المستشفى، وخاصة للخدمات غير الحادة. يواجه المستأجرون متطلبات إنفاق رأسمالي كبيرة لتبني التكنولوجيا الطبية الجديدة وأنظمة السجلات الصحية الإلكترونية المتقدمة (EHR). يضغط عبء النفقات الرأسمالية هذا على ميزانياتهم العمومية، وهو ما يمثل خطرًا على المالك. سوف تعمل عمليات التشخيص المعتمدة على الذكاء الاصطناعي على تبسيط العمليات، لكن التأثير الصافي على احتياجات الفضاء على المدى الطويل لا يزال غير واضح.

• الرعاية الصحية عن بعد تقلل الطلب على المساحة غير الحادة.
• يجب على المستأجرين إنفاق رأس المال على التكنولوجيا الجديدة.

العوامل القانونية: إعادة الهيكلة وتداعيات التقاضي

تهيمن على البيئة القانونية تداعيات إفلاس شركة Steward Health Care، والتي تمت الموافقة على تصفيتها من قبل المحكمة في يوليو 2025. وتشارك شركة Medical Properties Trust حاليًا في مفاوضات معقدة لإعادة هيكلة عقود الإيجار وتقوم بنقل العمليات إلى مشغلين بديلين جدد، نأمل أن يكونوا أكثر استقرارًا. وتتوقع الشركة أن تتلقى ما يقرب من 50% من الإيجار المستقر بالكامل من هؤلاء المشغلين البديلين بحلول نهاية عام 2025، مع تحقيق الاستقرار الكامل المستهدف في الربع الأخير من عام 2026. وتضيف الدعاوى القضائية المستمرة المتعلقة بالتقارير المالية للمستأجر وزيادة إنفاذ قوانين مكافحة الرشاوى طبقات من عدم اليقين القانوني والتكلفة. هذا هو العامل الأكثر لا يمكن التنبؤ به في الوقت الحالي.

• يتطلب إفلاس المضيف إعادة هيكلة معقدة لعقد الإيجار.
• وزيادة الإنفاذ تزيد من تكاليف الامتثال.

العوامل البيئية: المخاطر البيئية والاجتماعية والحوكمة والمناخ

أصبحت العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) غير قابلة للتفاوض بالنسبة للمستثمرين المؤسسيين والمستأجرين. هناك طلب متزايد على البنية التحتية المستدامة للمستشفيات، مما يدفع شركة Medical Properties Trust إلى التركيز على كفاءة الطاقة وتقليل آثار الكربون في عمليات البناء الخاصة بها. وهذا يترجم إلى ارتفاع التكاليف الرأسمالية لتحديث العقارات. بالإضافة إلى ذلك، فإن المخاطر المادية الناجمة عن الأحداث المناخية القاسية - مثل الأعاصير أو الفيضانات الكبرى - تزيد من تكاليف التأمين على ممتلكات المستشفى، وهي نفقات تشغيل مباشرة للمستأجرين ومخاطر غير مباشرة للمالك.

• تتطلب متطلبات الحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) رأس المال لإجراء التعديل التحديثي.
• الطقس القاسي يرفع تكاليف التأمين على الممتلكات.

شركة Medical Properties Trust, Inc. (MPW) - تحليل PESTLE: العوامل السياسية

تغيير سياسات سداد تكاليف الرعاية الصحية في الولايات المتحدة (Medicare/Medicaid)

يمثل المشهد السياسي المحيط بسداد تكاليف الرعاية الصحية في الولايات المتحدة خطرًا على المدى القريب بالنسبة لمستأجري شركة Medical Properties Trust, Inc.‎ (MPW)، مما يؤثر بشكل مباشر على قدرتهم على دفع الإيجار. مراكز الرعاية الطبية & أنهت خدمات Medicaid (CMS) قاعدة السنة المالية 2025، والتي تضمنت زيادة إجمالية في مدفوعات المستشفيات بقيمة 2.9 مليار دولار. يبدو هذا بمثابة فوز واضح، لكن التفاصيل أكثر تعقيدًا بالنسبة لمشغلي المستشفيات.

بالنسبة للسنة التقويمية (CY) 2026، أنهت CMS زيادة بنسبة 2.6% في معدلات نظام الدفع المستقبلي للمرضى الخارجيين (OPPS)، والتي كانت مدفوعة بزيادة سلة السوق بنسبة 3.3% ولكن تم تخفيضها بمقدار 0.7 نقطة مئوية لتعديل الإنتاجية. أيضًا، يستمر الضغط على السياسة من أجل مدفوعات محايدة للموقع، مع قاعدة جديدة لخدمات إدارة الأدوية في أقسام العيادات الخارجية بالمستشفيات خارج الحرم الجامعي (HOPDs) من المتوقع أن تخفض إنفاق المرضى الخارجيين بمقدار 290 مليون دولار في عام 2026. وهذا يعني أن الحكومة تحاول بالتأكيد تحويل الرعاية إلى أماكن منخفضة التكلفة، مما يضغط على إيرادات مستأجري مستشفيات الرعاية الحادة التابعة لوزارة الأشغال العامة.

فيما يلي ملخص سريع لتغييرات السداد الرئيسية للفترة 2025-2026:

زيادة التدقيق السياسي على صناديق الاستثمار العقاري الكبيرة في مجال الرعاية الصحية (REITs)

وتتزايد حدة التدقيق السياسي على صناديق الاستثمار العقاري الكبيرة في مجال الرعاية الصحية، مثل صندوق العقارات الطبية، وخاصة على مستوى الولايات. في أعقاب الضائقة المالية التي تم الإبلاغ عنها على نطاق واسع والتدخل اللاحق للدولة الذي شمل بعض مستأجري وزارة الأشغال العامة، تتحرك الولايات لزيادة الرقابة. وهذا يمثل خطرًا سياسيًا مباشرًا على نموذج الأعمال الأساسي للشركة.

على سبيل المثال، أصدرت ولاية ماساتشوستس بالفعل تشريعًا لتنظيم صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية. والأهم من ذلك هو أن التشريعات تكتسب زخمًا في أكثر من 20 ولاية. في مارس 2025، اقترح المشرعون في ولاية كونيتيكت مشروع قانون (SB 1332) من شأنه أن يحظر تمامًا الاستثمار في الأسهم الخاصة وصناديق الاستثمار العقارية الجديدة في دور رعاية المسنين، مما يشير إلى تحول محتمل من الرقابة إلى الحظر التام في بعض القطاعات. يخلق هذا الإجراء على مستوى الولاية بيئة تنظيمية مجزأة وأكثر تحديًا، مما قد يحد من فرص الاستحواذ والنمو المستقبلية لشركة MPW في الولايات المتحدة.

الضغط التنظيمي على مشغلي المستشفيات يؤثر على ملاءة المستأجر

ترتبط البيئة السياسية والتنظيمية ارتباطًا مباشرًا بملاءة مستأجري وزارة الأشغال العامة، وهو أكبر خطر على التدفق النقدي للشركة. لقد أدت المشاكل المالية التي يواجهها المستأجرون الرئيسيون بالفعل إلى خسائر مالية كبيرة لوزارة الأشغال العامة في عام 2025.

بالنسبة للربع الثالث من عام 2025، أعلنت وزارة الأشغال العامة عن خسارة صافية قدرها (0.13 دولار أمريكي) للسهم الواحد، والتي تضمنت ما يقرب من 82 مليون دولار أمريكي كرسوم انخفاض القيمة المرتبطة في المقام الأول بمعاملات الإفلاس لمجموعة Prospect Medical Group. وهذا يبين التكلفة الحقيقية لفشل المستأجر. تتشابك العملية السياسية الآن مع خطة تعافي الشركة:

• تخضع اتفاقية الإيجار المبرمة بين وزارة الأشغال العامة في أغسطس 2025 وشركة NOR Healthcare Systems Corp. لمنشآت Prospect Medical في كاليفورنيا لموافقة الجهات التنظيمية.
• ومن المتوقع أن يؤدي الإغلاق الناجح لهذه الصفقة إلى استقرار الإيجار النقدي السنوي بقيمة 45 مليون دولار، ولكن فقط بعد فترة زيادة تتراوح من ستة إلى اثني عشر شهرًا.
• وللهيئات السياسية والتنظيمية الكلمة الأخيرة في جهود البيع وإعادة الاستئجار هذه، والتي تعتبر ضرورية لوزارة الأشغال العامة لتحقيق الاستقرار في محفظتها ومعالجة ديونها القادمة البالغة 1.6 مليار دولار المستحقة في عام 2027.

إمكانية فرض ولايات فيدرالية جديدة بشأن التوظيف في المستشفى وجودة الرعاية

إن الضغط السياسي من أجل تحسين جودة الرعاية ومستويات التوظيف يخلق رياحًا معاكسة كبيرة من حيث التكلفة لمشغلي المستشفيات، مما يزيد من خطر الإعسار بالنسبة للمستأجرين الأضعف. ويفكر الكونجرس بنشاط في إصدار تفويضات فيدرالية جديدة من شأنها أن تزيد تكاليف العمالة بشكل مباشر، والتي تعد بالفعل أكبر نفقات المستشفيات.

تم تقديم قانون معايير التوظيف للممرضات لسلامة المرضى وجودة الرعاية في المستشفى لعام 2025 (HR 3415) في مايو 2025، بهدف تحديد الحد الأدنى لنسب التوظيف بين الممرضات والمريض التي تفرضها الحكومة الفيدرالية. إذا تم إقراره، فإن هذا التشريع سيجبر المستشفيات على توظيف المزيد من الموظفين أو مواجهة عقوبات مالية مدنية، بغض النظر عن صحتها المالية الحالية. وهذه زيادة ضخمة في التكاليف التشغيلية يجب على مستأجري وزارة الأشغال العامة استيعابها.

على الرغم من أن القاضي الفيدرالي ألغى تفويضًا منفصلاً للحد الأدنى من التوظيف لدور رعاية المسنين في CMS في أبريل 2025، إلا أن القصد التشريعي يظل واضحًا: معايير التوظيف الأعلى هي أولوية سياسية. أي زيادة في تكاليف العمالة الإلزامية ستؤدي إلى تآكل نسبة تغطية الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء والإيجار (EBITDAR) لمستأجري وزارة الأشغال العامة، مما يجعل من الصعب عليهم الوفاء بالتزاماتهم الإيجارية بموجب عقود الإيجار الثلاثية الصافية.

شركة Medical Properties Trust, Inc. (MPW) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

بيئة أسعار الفائدة المرتفعة تزيد من تكلفة رأس المال وخدمة الديون لوزارة الأشغال العامة.

لقد أدت سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي المستمرة بشأن أسعار الفائدة المرتفعة إلى تغيير جذري في تكلفة رأس المال لجميع صناديق الاستثمار العقاري، ولا تشكل شركة Medical Properties Trust, Inc. (MPW) استثناءً. وهذه ليست مجرد رياح معاكسة مالية مجردة؛ إنه استنزاف مباشر وقابل للقياس للتدفق النقدي.

يمكنك رؤية ذلك بوضوح في البيانات المالية للربع الثاني من عام 2025، حيث ارتفعت مصاريف فوائد وزارة الأشغال العامة إلى 245.5 مليون دولار، مما يمثل زيادة كبيرة بنسبة 16.8٪ على أساس سنوي. إليك الحساب السريع: عندما يكون لديك عبء ديون ضخم، فإن رفع سعر الفائدة حتى ولو كان صغيرًا يكون مؤلمًا. اعتبارًا من 30 يونيو 2025، تم سداد ديون الشركة طويلة الأجل & وبلغت التزامات الإيجار الرأسمالي 9,244.9 مليون دولار. وبلغ متوسط ​​سعر الفائدة المرجح على هذا الدين 5.411% كما في نفس التاريخ.

كما أن نظرة السوق للمخاطر تؤدي أيضاً إلى ارتفاع تكلفة التمويل الجديد. في فبراير 2025، أصدرت وزارة الأشغال العامة سندات مضمونة عالية الجودة لإعادة تمويل الديون ذات الفائدة المنخفضة، بما في ذلك سندات بنسبة 3.325٪ تستحق في عام 2025. وكان الدين الجديد، بما في ذلك 1.5 مليار دولار أمريكي في سندات الدولار الأمريكي و1.0 مليار يورو في سندات اليورو، يحمل قسيمة مختلطة بنسبة 7.885٪. من المؤكد أن هذه القفزة من 3.325% إلى ما يقرب من 8% على الديون الجديدة هي بمثابة رياح معاكسة تحتاج إلى أخذها في الاعتبار في نماذج التقييم الخاصة بك.

عدم الاستقرار المالي للمستأجر، وخاصة Steward Health Care، مما يؤثر على تحصيل الإيجار.

تظل الضائقة المالية التي يعاني منها المستأجرون الرئيسيون، ولا سيما شركة Steward Health Care، هي المخاطر الاقتصادية الأكثر إلحاحًا وشدة بالنسبة لوزارة الأشغال العامة. لا يتعلق الأمر فقط بعدد قليل من الدفعات الفائتة؛ إنها مشكلة نظامية أجبرت وزارة الأشغال العامة على استيعاب التزامات بالمليارات.

قدمت شركة Steward Health Care، أكبر مستأجر في وزارة الأشغال العامة، طلبًا للإفلاس بموجب الفصل 11 في مايو 2024. وقد أثر عدم الاستقرار هذا بشكل مباشر على إيرادات وزارة الأشغال العامة، مع انخفاض الدخل من عقود الإيجار التمويلية بنسبة هائلة بلغت 55٪ في الربع الثاني من عام 2025، مدفوعًا في المقام الأول بالخسائر المرتبطة بشركة Steward and Prospect Medical Holdings. التكلفة النهائية لهذه العلاقة مذهلة: في تسوية سبتمبر 2024، وافقت وزارة الأشغال العامة على التنازل عن ما يقرب من 7.5 مليار دولار من الالتزامات المستحقة على ستيوارد. وهذا يعد بمثابة شطب هائل للإيرادات المستقبلية.

للحفاظ على تشغيل المستشفيات وإعادة تأجير العقارات في نهاية المطاف، كان على وزارة الأشغال العامة أن تصبح مقرضًا، حيث تقدم تمويلًا أوليًا قدره 75 مليون دولار لشركة Steward، مع إمكانية الحصول على مبلغ إضافي قدره 225 مليون دولار مشروط بمبيعات الأصول. يلخص هذا الجدول الأثر المالي الفوري:

الضغوط التضخمية تؤدي إلى ارتفاع نفقات تشغيل المستشفى وتقليل هوامش المستأجرين.

قصة التضخم في المستشفيات هي سلاح ذو حدين لوزارة الأشغال العامة. في حين أن إيجارات وزارة الأشغال العامة غالبًا ما تكون لها سلالم تعاقدية، فإن الوضع المالي الأساسي للمستأجرين - المستشفيات نفسها - يتدهور بسبب ارتفاع تكاليف التشغيل.

من المتوقع أن يظل اتجاه التكلفة الطبية مرتفعًا للغاية في عام 2025، مع توقعات بنسبة 8.5% لسوق المجموعة و7.5% للسوق الفردية. وهذا هو أعلى مستوى منذ 13 عامًا. يؤثر هذا التضخم المستمر بشدة على النفقات غير المتعلقة بالعمالة، وهو ما يمثل مشكلة كبيرة لمشغلي المستشفيات:

• ارتفعت تكاليف التوريد بنسبة 13٪ على أساس سنوي في عام 2024.
• ارتفعت نفقات الأدوية بنسبة 15٪ على أساس سنوي في عام 2024.
• ارتفعت نفقات المستشفيات بشكل عام بنسبة 5.1% في عام 2024، متجاوزة بشكل كبير معدل التضخم العام البالغ 2.9%.

والنتيجة هي الضغط على الربحية. من المتوقع أن ينخفض ​​متوسط ​​هوامش تشغيل المستشفيات على مدار 12 شهرًا بنسبة 1% إلى 2% أخرى في عام 2025، حتى بعد حدوث انتعاش طفيف في عام 2024. وتعني الهوامش المنخفضة تغطية أقل للإيجار، مما يزيد من خطر التخلف عن السداد في المستقبل عبر المحفظة، وليس فقط مع ستيوارد.

ويخاطر التباطؤ الاقتصادي في الولايات المتحدة بتقليص الإجراءات الاختيارية، مما يضر بإيرادات المستشفيات.

يشكل تباطؤ الاقتصاد الأمريكي تهديدًا واضحًا لإيرادات المستشفيات، لأنه يؤثر بشكل مباشر على أعداد المرضى الذين يخضعون للإجراءات الاختيارية ذات هامش الربح المرتفع. عندما يشعر المستهلكون بقدر أقل من الأمان، فإنهم يؤجلون الأعمال الطبية غير الضرورية.

وتظهر البيانات بالفعل هذا الحذر. وجدت دراسة أجريت عام 2024 أن حجم الرصاص في ممارسات الجراحة الاختيارية انخفض بمعدل 19٪ خلال العام الماضي. وهذه نتيجة مباشرة للمحافظة المالية بين المرضى الذين يدققون في الإنفاق التقديري. يعتمد مشغلو المستشفيات الربحية، الذين يشكلون جزءًا كبيرًا من قاعدة المستأجرين في وزارة الأشغال العامة، بشكل كبير على هذه الإجراءات الاختيارية المربحة لتعويض معدلات السداد المنخفضة من Medicare و Medicaid.

تعتبر المخاوف من الركود عاملاً حقيقياً يمكن أن يزيد من الضغط على نمو الحجم. إذا أدى التباطؤ إلى تسريح العمال، فإن المزيد من الناس يفقدون التأمين الصحي الذي يرعاه صاحب العمل، مما يؤدي إلى مزيد من التخفيض في تدفق الإيرادات ذات الهامش الأعلى للمستشفى. إن تحويل الرعاية إلى الحالات غير الحادة مثل مراكز الجراحة المتنقلة، حتى مع انتعاش الأحجام، يحد أيضًا من نمو الإيرادات المحتملة لمستشفيات الرعاية الحادة الكبيرة التي تمتلكها وزارة الأشغال العامة.

شركة Medical Properties Trust, Inc. (MPW) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

شيخوخة سكان الولايات المتحدة تدفع الطلب على المدى الطويل على الرعاية الحادة والمستشفيات المتخصصة.

أقوى الرياح الاجتماعية الداعمة لصندوق العقارات الطبية هي الشيخوخة المستمرة لسكان الولايات المتحدة. هذا ليس اتجاها مستقبليا. إنه الواقع الحالي الذي يضمن الطلب على الرعاية الحادة والمستشفيات المتخصصة التي تشكل المحفظة. بحلول عام 2030، أنت تنظر إلى عالم حيث سيبلغ عمر واحد من كل خمسة أمريكيين 65 عامًا أو أكثر. هذا التحول الديموغرافي مدفوع ببلوغ جيل طفرة المواليد سن التقاعد.

فيما يلي حسابات سريعة حول سبب أهمية ذلك بالنسبة لعقارات المستشفيات: يحتاج كبار السن إلى مزيد من العناية المركزة. يعيش 95% من كبار السن مع مرض مزمن واحد على الأقل، و80% لديهم مرضان أو أكثر. يُترجم هذا المرض المتعدد بشكل مباشر إلى ارتفاع معدلات الاستشفاء، وفترات الإقامة الأطول، وزيادة استخدام الخدمات المتخصصة مثل إعادة التأهيل والصحة السلوكية، والتي تعد قطاعات رئيسية لمستأجري وزارة الأشغال العامة. ومن المتوقع أن يرتفع إجمالي عدد الأمريكيين الذين تبلغ أعمارهم 65 عامًا فما فوق من 58 مليونًا في عام 2022 إلى 82 مليونًا بحلول عام 2050، أي بزيادة قدرها 42%. وهذا يمثل أرضية طلب هائلة وغير دورية لخدمات المستشفيات، وهو أمر رائع بالنسبة للمالك.

تزايد القلق العام بشأن إمكانية الوصول إلى الرعاية الصحية والقدرة على تحمل تكاليفها.

وفي حين أن الطلب قوي، فإن الضغط الاجتماعي على القدرة على تحمل التكاليف يمثل رياحًا معاكسة حقيقية لمشغلي المستشفيات، وبالتالي لمالكها. الصراحة هذا خطر كبير اعتبارًا من أبريل 2025، أفاد أكثر من ثلث الأمريكيين، أي حوالي 35% أو ما يقدر بنحو 91 مليون شخص، أنهم لا يستطيعون الوصول إلى الرعاية الصحية الجيدة إذا احتاجوا إليها. وتزداد حدة هذه المشكلة بشكل خاص في الأسر ذات الدخل المنخفض، حيث أفاد 64% من الأشخاص الذين يكسبون أقل من 24 ألف دولار بوجود صعوبات في القدرة على تحمل التكاليف.

كما أن القلق على المدى القريب في أعلى مستوياته. كان ما يقرب من نصف البالغين في الولايات المتحدة، وتحديدًا 47%، يشعرون بالقلق من أنهم لن يتمكنوا من تحمل تكاليف الرعاية الصحية اللازمة في العام المقبل، وفقًا لبيانات نوفمبر 2025. يؤدي هذا الضغط العام في كثير من الأحيان إلى ضغوط سياسية على التسعير وسداد التكاليف، مما يضغط على هوامش التشغيل لمستأجري المستشفيات التابعة لوزارة الأشغال العامة. عندما تصبح هوامش المستأجر ضيقة، ترتفع مخاطر تحصيل الإيجار. وصلت نسبة الأمريكيين المصنفين على أنهم "يائسون من حيث التكلفة" إلى مستوى قياسي بلغ 11٪ في أبريل 2025.

يؤدي نقص العمالة للممرضات والموظفين السريريين إلى زيادة تكاليف تشغيل المستأجر.

إن الخطر الاجتماعي الأكثر أهمية والأكثر إلحاحا والذي تحول إلى خطر مالي بالنسبة لمشغلي المستشفيات هو نقص العمالة. يعد هذا بمثابة ضربة مباشرة لأرباح المستأجرين قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء والإيجار وتغطية رسوم الإدارة (EBITDARM)، وهو المقياس الذي تراقبه عن كثب. توقعت إدارة الموارد والخدمات الصحية الفيدرالية (HRSA) وجود نقص قدره 78.610 ممرضًا مسجلاً بدوام كامل (RNs) بحلول عام 2025. وهذه فجوة كبيرة.

ويجبر النقص المستشفيات على دفع المزيد مقابل الموظفين، إما من خلال الأجور الأعلى أو العمالة التعاقدية الباهظة الثمن. لا يزال معدل شغور RN الوطني مرتفعًا عند 9.6% اعتبارًا من مارس 2025. بالإضافة إلى ذلك، فإن معدل الدوران مكلف؛ يبلغ متوسط ​​تكلفة دوران RN بجانب السرير 61,110 دولارًا أمريكيًا، أي بزيادة قدرها 8.6%، والتي يمكن أن تكلف المستشفى المتوسط ​​ما بين 3.9 مليون دولار أمريكي و5.7 مليون دولار أمريكي سنويًا. يتم الاستشهاد بشكل صريح بنفقات العمالة المتضخمة كعامل خطر بالنسبة لمستأجري وزارة الأشغال العامة في ملفاتهم المالية لعام 2025.

زيادة التركيز على المحددات الاجتماعية للصحة (SDoH) في نماذج تقديم الرعاية.

إن مفهوم المحددات الاجتماعية للصحة (SDoH) - العوامل غير الطبية مثل السكن والأمن الغذائي والنقل التي تؤثر على الصحة - ينتقل من كلمة طنانة إلى التركيز التشغيلي الأساسي، مدفوعًا بمراكز الرعاية الطبية. & الخدمات الطبية (CMS). تعمل CMS على توسيع نطاق تركيزها في عام 2025 لأن الأبحاث تظهر أن ما يصل إلى 80٪ من النتائج الصحية تتأثر بهذه العوامل الاجتماعية.

هذه فرصة طويلة المدى، ولكنها تتطلب تغييرات رأسمالية وتشغيلية على المدى القريب من المستأجرين. في عام 2025، يتطلب نظام إدارة المحتوى (CMS) تقديم تقارير طوعية عن فحوصات SDoH في أماكن العيادات الخارجية مثل أقسام العيادات الخارجية بالمستشفيات. والأهم من ذلك، أن CMS تعمل الآن على تحليل بيانات المخاطر الاجتماعية في نماذج التمويل لبرنامجي Medicare Advantage وMedicaid، مما يوفر تعويضات متزايدة لمقدمي الرعاية للمرضى المعرضين لمخاطر عالية من SDoH. وهذا يعني أن المستشفيات يجب أن تستثمر في قدرات جديدة:

• فحص المرضى لخمسة احتياجات اجتماعية رئيسية متعلقة بالصحة (HRSNs): انعدام الأمن الغذائي، وعدم استقرار السكن، والنقل، وصعوبات المرافق، والسلامة الشخصية.
• تطوير أنظمة بيانات قابلة للتشغيل المتبادل لمشاركة معلومات SDoH بشكل آمن مع شركاء المجتمع.
• تحسين تنسيق الرعاية للتخفيف من العوامل الاجتماعية التي تساهم في إعادة القبول في المستشفى.

إن هذا التحول يحدث بالتأكيد، وسوف يكافئ في نهاية المطاف المستشفيات التي يمكنها إدارة المريض بالكامل، ولكنه استثمار أولي للمشغلين في الوقت الحالي.

شركة Medical Properties Trust, Inc. (MPW) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

الرعاية الصحية عن بعد والمراقبة عن بعد تقلل من الحاجة إلى مساحة المستشفى الفعلية.

قد تشعر بالقلق من أن ظهور الرعاية الافتراضية يمثل تهديدًا مباشرًا لمالك عقار مستشفى مثل Medical Properties Trust, Inc. (MPW). بصراحة، تشير البيانات في عام 2025 إلى واقع أكثر دقة: التعزيز، وليس الاستبدال. استقر اعتماد الرعاية الصحية عن بعد، مع ما يقدر من المتوقع تقديم 20-30% من الرعاية الصحية افتراضيًا، قفزة هائلة من مستويات ما قبل الوباء.

هذا لا يؤدي إلى إفراغ المستشفيات، لكنه يغير المزيج العقاري. يقوم مقدمو الخدمة بنقل الخدمات غير الحادة إلى مباني العيادات الخارجية الطبية (MOBs) الأصغر والأكثر ملاءمة. على سبيل المثال، يتم تطوير 80% من المستشفيات العمومية الجديدة بعيدًا عن حرم المستشفيات التقليدية، بمتوسط ​​مساحة أصغر تبلغ 26500 قدم مربع. تساعد مراقبة المرضى عن بعد والإجراءات المدعومة بالذكاء الاصطناعي أيضًا من خلال تقليل عمليات إعادة القبول، مما يحسن الكفاءة التشغيلية لمشغل المستشفى، ولكنه قد يقلل أيضًا من متوسط ​​مدة الإقامة وبالتالي الطلب على أسرة المرضى الداخليين.

الأعمال الأساسية لمستشفيات الرعاية الحادة التابعة لوزارة الأشغال العامة (MPW) أقل عرضة للخطر، حيث أنك لا تزال بحاجة إلى مبنى فعلي للعمليات الجراحية المعقدة والعناية المركزة. ومع ذلك، فإن التحول إلى رعاية المرضى الخارجيين هو بالتأكيد اتجاه يجب مراقبته، لأنه يعني انخفاض الطلب على أنواع معينة من مساحات المستشفيات التقليدية.

متطلبات الإنفاق الرأسمالي للمستأجرين لتبني التكنولوجيا الطبية الجديدة.

تعد حاجة المستأجرين إلى ترقية التكنولوجيا باستمرار عاملاً ماليًا مهمًا، وغالبًا ما يتم تجاهله. وفي عام 2025، من المتوقع أن يتجاوز الاستثمار العالمي في تكنولوجيا المعلومات 350 مليار دولار، مع تخصيص جزء كبير منها للرعاية الصحية. وهذا عبء ضخم من النفقات الرأسمالية (CapEx) على مشغلي المستشفيات.

والخبر السار لوزارة الأشغال العامة هو أن نموذج التمويل الخاص بها مصمم للمساعدة في تحقيق ذلك. من خلال بيع عقاراتهم إلى وزارة الأشغال العامة، يفتح المشغلون رأس المال لتمويل تحسينات المرافق، والأهم من ذلك، ترقيات التكنولوجيا. ويساعد هيكل البيع وإعادة الاستئجار هذا المستأجرين على الحفاظ على قدرتهم التنافسية من خلال تمويل التكنولوجيا التي يحتاجون إليها، الأمر الذي يؤدي بدوره إلى تعزيز صحتهم المالية وقدرتهم على الوفاء بالتزامات الإيجار. تعطي المستشفيات الأولوية لهذه الابتكارات لزيادة هوامش الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك، والتي من المتوقع أن ترتفع من 7.8% في عام 2024 إلى 8.6% بحلول عام 2028.

مجالات التركيز لهذا CapEx واضحة:

• التشخيص المدعوم بالذكاء الاصطناعي والدعم السريري.
• الهجرة السحابية وتحديث البنية التحتية.
• تدابير الأمن السيبراني لحماية بيانات المرضى.

تنفيذ أنظمة السجلات الصحية الإلكترونية المتقدمة (EHR).

تعد أنظمة السجلات الصحية الإلكترونية (EHR) بمثابة العمود الفقري لعمليات المستشفيات الحديثة، ولكن تنفيذها وصيانتها يمثل متطلبًا هائلاً من النفقات الرأسمالية لمستأجري وزارة الأشغال العامة. بالنسبة لمشاريع المستشفيات واسعة النطاق، تكون التكاليف مذهلة وغير قابلة للتفاوض من حيث الامتثال والكفاءة.

إليك الحسابات السريعة لما يواجهه نظام المستشفيات الكبير مع بائع من الدرجة الأولى مثل Epic في عام 2025:

هذه التكاليف الأولية الهائلة، بالإضافة إلى الصيانة المستمرة التي يمكن أن تصل إلى 15-20% من التكلفة الأولية سنويًا، تخلق ضغوطًا مالية كبيرة على المشغلين. إذا كان المستأجر يعاني بالفعل من ضغوط مالية، فإن هذا الاستثمار التكنولوجي الضروري يصبح عامل خطر رئيسي لاستقراره التشغيلي، وبالتالي قدرته على دفع الإيجار.

من المحتمل أن تعمل عمليات التشخيص المعتمدة على الذكاء الاصطناعي على تبسيط عمليات المستشفى واحتياجات المساحة.

يعد الذكاء الاصطناعي (AI) أكبر محرك تكنولوجي في مجال الرعاية الصحية في الوقت الحالي، وهو يتجاوز الكلمات الطنانة إلى التطبيق العملي. ومن المتوقع أن يصل الذكاء الاصطناعي العالمي في سوق التصوير الطبي وحده إلى 1.67 مليار دولار في عام 2025.

تأثير الذكاء الاصطناعي على عقارات وزارة الأشغال العامة ذو شقين:

أولاً، فهو يعزز الكفاءة التشغيلية، وهو أمر مفيد لصحة المستأجر. على سبيل المثال، من المتوقع أن يؤدي الذكاء الاصطناعي الوكيل إلى خفض تكاليف موظفي المستشفى بنسبة 12% إلى 18%، ويمكنه توفير ما بين 3200 إلى 4700 دولار لكل مريض معرض لمخاطر عالية سنويًا من خلال التنبؤ بالمشكلات الصحية في وقت مبكر. يؤدي هذا إلى تحسين النتيجة النهائية للمستأجر وائتمانه profile.

ثانيًا، يعمل الذكاء الاصطناعي على تبسيط سير العمل السريري، مما قد يؤثر على احتياجات المساحة. يتم اعتماد أدوات الذكاء الاصطناعي المحيطي بسرعة من قبل أكثر من 300 نظام صحي أمريكي لإنشاء الوثائق السريرية تلقائيًا، مما يقلل الوقت الذي يقضيه الأطباء في الأعمال الورقية بمقدار النصف. في حين أن هذا لا يلغي الحاجة إلى غرف الفحص، فإنه يعمل على تحسين وقت الموظفين وتدفق المرضى، مما يعني أن المستشفى يمكنه التعامل مع المزيد من المرضى في نفس المساحة المادية، أو من المحتمل أن يقلل الحاجة إلى مناطق إدارية كبيرة على المدى الطويل. يعمل الذكاء الاصطناعي على جعل بصمة المستشفى الحالية تعمل بشكل أكثر صعوبة.

شركة Medical Properties Trust, Inc. (MPW) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

الدعاوى القضائية والتحقيقات التنظيمية المستمرة المتعلقة بالتقارير المالية للمستأجر

يجب أن تكون واضحًا بشأن العبء القانوني، وهو عامل رئيسي يدفع تقلبات أسهم شركة Medical Properties Trust, Inc. (MPW). وتتمثل القضية الأساسية في الشفافية والقدرة المالية للمستأجرين الرئيسيين، الأمر الذي أدى إلى تحديات قانونية كبيرة. تواجه وزارة الأشغال العامة حاليًا دعوى قضائية جماعية تتعلق بالاحتيال في الأوراق المالية تزعم وجود مخطط لإخفاء الحالة الحقيقية لأصولها ودعم قيمة العقارات المتعثرة بشكل مصطنع. وهذا ادعاء خطير يتحدث مباشرة عن نزاهة التقارير المالية.

علاوة على ذلك، ركزت دعوى جماعية سابقة على صفقة إعادة الرسملة لعام 2023 مع شركة Prospect Medical Holdings, Inc. (Prospect)، حيث اتُهمت وزارة الأشغال العامة بالفشل في الكشف عن أمر من إدارة الرعاية الصحية المدارة في كاليفورنيا (DMHC) بتعليق الصفقة. في حين دحض تحقيق مستقل في أواخر عام 2024 بعض مزاعم البائعين على المكشوف فيما يتعلق بدفع مبالغ زائدة مقابل العقارات أو التعثر غير المناسب، فإن الحجم الهائل للتقاضي يخلق خطرًا مستمرًا يتمثل في تكاليف قانونية كبيرة وتسويات مستقبلية محتملة.

مفاوضات إعادة هيكلة الإيجار مع المستأجرين المهمين مثل Steward Health Care

التطور القانوني والمالي الأكثر أهمية في السنة المالية 2025 هو تداعيات إفلاس شركة ستيوارد هيلث كير. أدت التسوية العالمية التي تم التوصل إليها في سبتمبر 2024 إلى قطع علاقة وزارة الأشغال العامة مع أكبر مستأجر لها، ولكن بتكلفة باهظة. إليك الرياضيات السريعة حول التأثير القانوني والمالي:

بالإضافة إلى ذلك، قدمت مجموعة Prospect Medical Group طلبًا للإفلاس بموجب الفصل 11 في يناير 2025. ولم تدفع Prospect الإيجار إلى وزارة الأشغال العامة منذ يونيو 2024، وتعترف وزارة الأشغال العامة بجميع الإيرادات من Prospect باستخدام المحاسبة على أساس نقدي منذ عام 2023. وهذا يعني أن المخاطر القانونية ليست معزولة على مستأجر واحد؛ إنها مشكلة نظامية مرتبطة بالسلامة المالية لنموذج مشغل المستشفى.

زيادة إنفاذ قوانين مكافحة الرشاوى والامتثال للقانون الصارم

باعتبارها صندوق استثمار عقاري (REIT) يركز على قطاع الرعاية الصحية، فإن وزارة الأشغال العامة معرضة بشكل غير مباشر لامتثال مستأجريها لقوانين الاحتيال وإساءة استخدام الرعاية الصحية الفيدرالية. وتشمل هذه القوانين قانون مكافحة الرشاوى (AKS) وقانون ستارك (قانون الإحالة الذاتية للطبيب). الخطر القانوني بالنسبة لك هو أن انتهاك المستأجر قد يؤدي إلى الاستبعاد من برنامج Medicare/Medicaid، الأمر الذي سيؤدي على الفور إلى زعزعة استقرار قدرته على دفع الإيجار.

تم تعزيز بيئة التنفيذ بشكل واضح. شهدت السنة المالية للحكومة الفيدرالية المنتهية في 30 سبتمبر 2024 إجمالي التسويات والأحكام بموجب قانون المطالبات الكاذبة 2.92 مليار دولار، مع تحطيم الرقم القياسي 979 كوي تام (المبلغين) الدعاوى القضائية المرفوعة. إن طبيعة المسؤولية الصارمة لقانون ستارك تعني أنه حتى الانتهاكات غير المقصودة يمكن أن تؤدي إلى عقوبات هائلة واستبعاد من البرامج الفيدرالية. تعتمد اتفاقيات صافي الإيجار الخاصة بك على قدرة المستأجر على العمل بشكل قانوني ومربح؛ يشكل الخطأ التنظيمي من قبل المستأجر تهديدًا مباشرًا للتدفق النقدي لوزارة الأشغال العامة.

تغييرات ضريبة الأملاك وتقسيم المناطق التي تؤثر على تقييمات العقارات وتكاليف التشغيل

في حين أن هيكل صافي الإيجار التابع لوزارة الأشغال العامة ينقل عمومًا ضرائب العقارات ونفقات التشغيل إلى المستأجر، فإن التغييرات في القوانين المحلية لا تزال تؤثر على تقييم الأصول الأساسية والاستقرار المالي للمستأجر. إن زيادة تقييمات الضرائب العقارية، مدفوعة بارتفاع قيمة العقارات في الأسواق الحضرية مثل أوستن ودالاس وهيوستن، تضع ضغوطا مالية على مشغلي المستشفيات، وخاصة أولئك الذين يعانون بالفعل.

علاوة على ذلك، فإن اللوائح المحلية لتقسيم المناطق واستخدام الأراضي تتغير باستمرار. على سبيل المثال، يعمل تشريع ولاية تكساس الجديد الذي يسري اعتبارًا من 1 سبتمبر 2025 على تغيير الحد الأدنى المطلوب للاحتجاج الناجح على تغييرات معينة في تقسيم المناطق، مما قد يؤثر على خطط التطوير أو إعادة التطوير المستقبلية لممتلكات وزارة الأشغال العامة. في ولاية كونيتيكت، تؤثر القوانين الجديدة على الإعفاءات الضريبية العقارية للمحاربين القدامى وتسمح للبلديات بتمديد الوقت لتصحيح أخطاء ضريبة الأملاك، الأمر الذي يمكن أن يخلق حالة من عدم اليقين الإداري والمالي للمستأجرين. يجب عليك مراقبة هذه التغييرات المحلية المفرطة لأنها تؤثر بشكل مباشر على تكاليف تشغيل المستأجر، وبالتالي قدرته على الوفاء بالتزامات الإيجار.

شركة Medical Properties Trust, Inc. (MPW) – تحليل PESTLE: العوامل البيئية

إليك الحساب السريع للمخاطر: إذا كان الأمر كذلك 10% من إيرادات العام بأكمله المقدرة لعام 2025 933.6 مليون دولار يصبح غير قابل للتحصيل بسبب ضائقة المستأجر، فإن التأثير المباشر على التدفق النقدي هو خسارة فورية تبلغ حوالي 93.4 مليون دولار. على أي حال، خطوتك التالية هي وضع نموذج لسيناريو التخلف عن السداد بنسبة 15٪ عبر المستأجرين الخمسة الأوائل لمعرفة تعرض التدفق النقدي الحقيقي.

تزايد طلب المستثمرين والمستأجرين على البنية التحتية المستدامة للمستشفيات (ESG)

لم يعد ضغط المستثمرين بشأن الأداء البيئي والاجتماعي والحوكمة (ESG) يشكل خطرًا بسيطًا؛ فإنه يؤثر بشكل مباشر على تكلفة رأس المال الخاص بك. يستخدم المستثمرون المؤسسيون، بما في ذلك شركات مثل بلاك روك، بشكل متزايد مقاييس المناخ مثل كثافة الكربون لكل قدم مربع لتقييم مديري العقارات، لذا فإن وجود حوكمة بيئية واجتماعية ومؤسسية قوية profile أصبحت الآن ضرورة تنافسية. تستجيب شركة Medical Properties Trust، كما يتضح من تقرير مسؤولية الشركة لعام 2025، والذي يوضح بالتفصيل التزامها بتوصيات فريق العمل المعني بالإفصاحات المالية المتعلقة بالمناخ (TCFD). يعد هذا التركيز أمرًا بالغ الأهمية لأن المباني المستدامة تتمتع بإشغال أعلى وجاذبية أكبر للمستثمرين.

حصلت الشركة أيضًا على التصنيف الذهبي لقادة الإيجار الأخضر، وهو أمر مهم لأنه يوضح أنهم يدمجون بشكل فعال الأحكام البيئية في عقود الإيجار الثلاثية. هذه هي الطريقة التي يمكن للمالك من خلالها التأثير بشكل واضح على انبعاثات النطاق 3 (غير المباشرة)، والتي تمثل غالبية إجمالي البصمة الكربونية لمحفظته.

زيادة التركيز على كفاءة الطاقة ومخاطر المناخ في عمليات البناء

ترتبط غالبية المخاطر البيئية لوزارة الأشغال العامة بعمليات المستأجر، نظرا لهيكل الإيجار الثلاثي حيث يدفع المستأجر جميع تكاليف التشغيل. ومع ذلك، فإن الاتجاه واضح: فالمستأجرون يضغطون من أجل كفاءة استخدام الطاقة لخفض تكاليف التشغيل الخاصة بهم والوفاء بتعهدات المناخ. يمثل المستأجرون الذين لديهم أهداف رسمية لخفض الكربون ما يقرب من 60% من محفظة MPW بالقدم المربع. على سبيل المثال، تعهدت شركة ستيوارد هيلث كير، إحدى أكبر المستأجرين السابقين، بخفض انبعاثاتها بحلول عام 2018 50% بحلول عام 2030 والوصول إلى صافي الانبعاثات الصفرية بحلول عام 2050. وهذا يخلق فرصة طويلة الأجل لوزارة الأشغال العامة لتمويل التحسينات الرأسمالية التي تعزز قيمة الأصول وتقلل من مخاطر المناخ.

تحاول وزارة الأشغال العامة الحصول على بيانات أفضل أيضًا. إنهم يعملون بنشاط على جمع بيانات استهلاك الطاقة والمياه والنفايات لأكثر من ذلك 50% من محفظتهم لفهم وقياس تأثيرها البيئي الإجمالي بشكل أفضل.

المتطلبات التنظيمية لإدارة النفايات وتقليل البصمة الكربونية

إن معايير أداء طاقة البناء على مستوى الدولة (BEPS) تفرض هذه المشكلة، وتنتقل من الأهداف الطوعية إلى الامتثال الإلزامي للعقوبات المالية. على سبيل المثال، في ولاية ماريلاند، يتطلب قانون حلول المناخ الآن من أصحاب المباني المغطاة، بما في ذلك المستشفيات، الإبلاغ عن انبعاثات الغازات الدفيئة وكفاءة الطاقة سنويًا، مع تقديم التقرير الأول لعام 2024 في سبتمبر 2025. ويحدد قانون المباني النظيفة في ولاية واشنطن أيضًا موعدًا نهائيًا للامتثال في 1 يونيو 2025، لتتبع الطاقة للمباني التجارية الكبيرة.

إليك ما تعنيه هذه التفويضات لمحفظة وزارة الأشغال العامة ومستأجريها:

• ويتطلب الامتثال إجراء تعديلات تحديثية باهظة الثمن (على سبيل المثال، استبدال أنظمة الوقود الأحفوري بمضخات حرارية كهربائية).
• قد يكون المستأجرون مسؤولين تعاقديًا عن تكاليف التعديل التحديثي بموجب عقد إيجار ثلاثي الشبكة، لكن المالك (MPW) يواجه خطر تخلف المستأجر الذي يعاني من ضغوط مالية عن سداد تلك التكاليف.
• يمكن أن يؤدي الفشل في تحقيق الأهداف إلى فرض غرامات كبيرة حتى يتم تحديث المبنى.

المخاطر المادية الناجمة عن الأحداث الجوية القاسية التي تؤثر على تكاليف التأمين على ممتلكات المستشفى

ويضرب تغير المناخ النتيجة النهائية مباشرة من خلال التأمين على الممتلكات، وهو عبارة عن تكلفة عابرة للمستأجرين ولكنه عامل خطر ائتماني رئيسي بالنسبة للمالك. إن تواتر وشدة الأحداث المناخية مثل الفيضانات وحرائق الغابات تدفع شركات التأمين إلى رفع أقساط التأمين، وتشديد الاكتتاب، وحتى الخروج من الأسواق عالية المخاطر. وقد ارتفعت بالفعل أقساط التأمين على العقارات التجارية في جميع أنحاء الولايات المتحدة 88% على مدى السنوات الخمس الماضية.

هذا هو الرياح المعاكسة الرئيسية للمشغلين. من المتوقع أن يرتفع متوسط ​​التكلفة الشهرية للتأمين على مبنى تجاري من 2,726 دولارًا أمريكيًا في عام 2023 إلى 4,890 دولارًا أمريكيًا بحلول عام 2030، وهو معدل نمو سنوي مركب بنسبة 8.7%. وفي حالات الطقس المتطرف الأكثر خطورة، من المتوقع أن تتضاعف هذه التكلفة تقريبا إلى 6062 دولارا لكل مبنى شهريا بحلول عام 2030. ويؤدي ارتفاع تكاليف التأمين إلى الضغط على المستأجر EBITDARM (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء والإيجار ورسوم الإدارة)، مما يجعل نسب تغطية الإيجار أضعف ويزيد من خطر تخلف المستأجر عن سداد تكاليف وزارة الأشغال العامة.