Paramount Group, Inc. (PGRE): تحليل PESTLE [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تتنقل في سوق عقاري تجاري حيث تفوز الأصول ذات الجوائز المتشعبة، لكن الطبقة المتوسطة تعاني. بصراحة، يعد تركيز Paramount Group, Inc. على عقارات الفئة A في مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو ميزة واضحة، لكنها لا تزال تواجه رياحًا معاكسة كبيرة، خاصة فيما يتعلق بالديون ومعدل الشواغر في سان فرانسيسكو. نحن بحاجة إلى تحديد المكان الذي تخلق فيه البيئة الكلية - من أسعار الفائدة إلى قوانين البناء الأخضر الجديدة - المخاطر والفرص لـ PGRE في الوقت الحالي.

العوامل السياسية

تعمل التحولات السياسية على خلق حقيبة مختلطة من الرياح المواتية والمخاطر المحلية بالنسبة لشركة باراماونت جروب. وتفضل الإدارة الأميركية الجديدة إلغاء القيود التنظيمية، وهو ما قد يخفف من الروتين الروتيني المفروض على مشاريع التنمية في المستقبل. بالإضافة إلى ذلك، تعد تفويضات العودة الفيدرالية إلى المكاتب بمثابة دفعة مباشرة، خاصة بالنسبة لجزء واشنطن العاصمة من محفظة PGRE، مما يؤدي إلى زيادة الطلب.

ولكن هناك جانب سلبي واضح: خطر زيادة التعريفات الجمركية على مواد البناء مثل الصلب يمكن أن يؤدي إلى زيادة تكلفة أي مشروع تجديد جديد أو كبير. والأهم من ذلك هو أن المخاطر السياسية المحلية تظل مرتفعة في الأسواق الرئيسية مثل مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو فيما يتعلق بالضرائب العقارية والتغييرات المفاجئة في تقسيم المناطق. عليك أن تراقب مجلس المدينة المحلي بنفس القدر الذي تراقب به الكونجرس.

العوامل الاقتصادية

يعد الاقتصاد أكبر رياح معاكسة على المدى القريب، لكن شركة Paramount Group, Inc. تظهر مرونة تشغيلية من خلال توجيهات الأموال الأساسية من العمليات لعام 2025 بالكامل (Core FFO، وهو مقياس رئيسي للتدفق النقدي لصناديق الاستثمار العقارية) التي تم تحديدها بين $0.55 و $0.59 لكل سهم. وهذا نطاق ضيق، لكنه يشير إلى الاستقرار في سوق متقلبة.

إن جدار استحقاق الديون العقارية التجارية الضخمة هو المشكلة الأساسية: حول 1.8 تريليون دولار في القروض التجارية التي تستحق بحلول عام 2026، مما يضغط على تقييمات الأصول في جميع المجالات. والخبر السار هو أن إيجارات الفئة أ في مدينة نيويورك قوية وتتجه نحو الأمام $120-$125 لكل قدم مربع في وسط المدينة. ومن المتوقع أيضًا أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة، الأمر الذي من شأنه أن يخفف تكاليف التمويل المرتفعة بحلول أواخر عام 2025، مما يوفر استراحة مالية تشتد الحاجة إليها.

العوامل الاجتماعية

إن التحول الذي طرأ على طريقة عملنا بعد الوباء يؤدي إلى تغيير الطلب على المستأجر بشكل دائم. إن اتجاه "الهروب إلى الجودة" حقيقي؛ المستأجرون على استعداد لدفع علاوة مقابل الحصول على مساحة غنية بوسائل الراحة من الفئة "أ"، والتي تعود بالفائدة بشكل مباشر على تركيز محفظة شركة Paramount Group, Inc.. أصبح العمل المختلط الآن أمرًا ثابتًا، لذلك يتحول الطلب إلى تصميمات المكاتب المرنة والتعاونية. إذا كان المبنى الخاص بك لا يقدم هذا، فأنت تخسر.

ومن المتوقع أن يصل معدل الحضور المكتبي في مدينة نيويورك 90% مستويات ما قبل الجائحة بحلول نهاية عام 2025، وهي إشارة قوية للتعافي. ومع ذلك، تشهد سان فرانسيسكو اتجاهًا نحو تقليص حجم المستأجرين وفترات إيجار أقصر، مما يزيد من مخاطر التأجير. من المؤكد أنك بحاجة إلى أن تكون مستعدًا لإعادة الاستئجار في كثير من الأحيان.

العوامل التكنولوجية

التكنولوجيا هي عامل تمييز هائل ومحرك للتأجير. على سبيل المثال، يعد قطاع الذكاء الاصطناعي (AI) قوة تأجير رئيسية في سان فرانسيسكو، حيث يستوعب عددًا هائلاً 72.8% من تمويل رأس المال الاستثماري الأخير في المنطقة. وهذا يعني أن التعرض لسوق التكنولوجيا الثقيلة لشركة PGRE يعد إضافة كبيرة.

هناك أيضًا طلب متزايد على المباني الذكية المزودة بأنظمة متكاملة للتدفئة والتهوية وتكييف الهواء والإضاءة وتتبع الإشغال. بالإضافة إلى ذلك، تستخدم شركة Paramount Group, Inc. تحليلات البيانات والذكاء الاصطناعي في إدارة الممتلكات في الوقت الحالي لتحسين استخدام الطاقة والمساحة. لم يعد التكامل التكنولوجي ترفا بعد الآن؛ إنه عامل تمييز رئيسي لجذب المستأجرين المتميزين وذوي الائتمان العالي.

العوامل القانونية

يضيف الامتثال التنظيمي تكاليف كبيرة، خاصة في مدينة نيويورك. ينص القانون المحلي رقم 97 على تخفيضات حادة في انبعاثات الكربون للمباني الكبيرة، مما يعني أن شركة PGRE تواجه نفقات رأسمالية كبيرة لتجنب الغرامات الكبيرة. بشكل منفصل، قامت إدارة الخدمات العامة الفيدرالية (GSA) بتأجير مساحة لـ 150 قدم مربع قابلة للاستخدام للشخص الواحد، مما يؤثر على المستأجرين الحكوميين.

هناك أيضًا عدم يقين تنظيمي حول احتمال انتهاء أحكام التخفيضات الضريبية لعام 2017، والتي يمكن أن تغير اقتصاديات ملكية العقارات. بصراحة، تظل نزاعات الإيجار حول شروط العمل المرنة وحقوق المستأجر تحديًا قانونيًا مستمرًا يتعين عليك ببساطة وضع ميزانية له.

العوامل البيئية

تعد أوراق الاعتماد البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) ميزة تنافسية واضحة لشركة Paramount Group, Inc. 100% من محفظة PGRE REIT تحمل شهادات من الدرجة الأولى مثل LEED البلاتينية أو الذهبية، وENERGY STAR، وFitwel. هذا ليس مجرد خط تسويقي؛ تعد مؤهلات ESG العالية هذه ميزة تنافسية لجذب مستأجري الفئة "أ" الذين لديهم تفويضات الاستدامة الخاصة بهم.

تم تحديد أهداف صافي الانبعاثات الصفرية للشركات - PGRE 2040-جذب المستثمرين المؤسسيين الذين يركزون على الحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة. وينصب التركيز الآن على المراقبة في الوقت الحقيقي للحد من استهلاك الطاقة وانبعاثات الغازات الدفيئة. يمكنك الحصول على مستأجرين أفضل ورأس مال أرخص عندما تكون مبانيك خضراء إلى هذا الحد.

Paramount Group, Inc. (PGRE) – تحليل PESTLE: العوامل السياسية

يعد المشهد السياسي لشركة Paramount Group, Inc. (PGRE) في عام 2025 بمثابة دراسة للضغوط المتضاربة: فالبيئة الفيدرالية غير التنظيمية توفر رياحًا مواتية كلية، لكن الحمائية المتزايدة والسياسات المحلية عالية المخاطر في أسواقها الأساسية تخلق رياحًا معاكسة كبيرة وقابلة للقياس.

يجب أن تركز استراتيجية PGRE على التغلب على مخاطر الضرائب المحلية وتقسيم المناطق مع الاستفادة من دفع الحكومة الفيدرالية لإعادة ملء مكاتب واشنطن العاصمة.

وتفضل سياسات الإدارة الأميركية الجديدة إلغاء القيود التنظيمية، وهو ما قد يؤدي إلى تخفيف الروتين الحكومي في مجال التنمية

وقد أشارت الإدارة الأمريكية الجديدة، التي ستتولى مهامها في يناير/كانون الثاني 2025، إلى تحول واضح مؤيد للأعمال، مع التركيز على إلغاء القيود التنظيمية لتحفيز النشاط الاقتصادي والتنمية. يعد هذا بالتأكيد اتجاهًا كليًا إيجابيًا لصندوق الاستثمار العقاري التجاري (REIT) مثل PGRE.

بدأت الإدارة جهودًا لتبسيط عمليات إصدار التصاريح الفيدرالية وتخفيف بعض اللوائح البيئية، مما قد يقلل من التكلفة والجدول الزمني لأي عملية إعادة تطوير مستقبلية أو مشاريع بناء جديدة قد تقوم بها شركة PGRE. والهدف هو تقليل العقبات البيروقراطية أمام المطورين، وهو عائق رئيسي أمام العرض الجديد.

خطر زيادة التعريفات الجمركية على مواد البناء مثل الصلب، مما يزيد من تكاليف المشاريع الجديدة

أحد المخاطر المضادة الرئيسية لحملة إلغاء القيود التنظيمية هو سياسة الإدارة بشأن التجارة، وخاصة فرض الرسوم الجمركية على مواد البناء المستوردة. ويهدد هذا الموقف الحمائي بشكل مباشر الجدوى المالية للتنمية الجديدة والتعديلات التحديثية واسعة النطاق.

اعتبارًا من أوائل عام 2025، سيتم تطبيق تعريفة بنسبة 25% على الصلب والألمنيوم المستورد. بالنسبة للمشاريع الكبيرة الثقيلة مثل أبراج المكاتب المتميزة التي تمتلكها شركة PGRE، يتوقع محللو الصناعة أن هذه التعريفات يمكن أن تؤدي إلى ارتفاع تكاليف البناء بنسبة 3٪ إلى 10٪. هذا الارتفاع في تكاليف المدخلات يجعل صيانة أو ترقية محفظة PGRE من الفئة A أكثر تكلفة لتلبية متطلبات المستأجرين الحديثة، مما يؤثر بشكل مباشر على تكلفة الاستبدال وميزانيات الإنفاق الرأسمالي.

تعمل تفويضات العودة الفيدرالية إلى المكتب على تعزيز الطلب، خاصة بالنسبة لمحفظة PGRE في واشنطن العاصمة

أمر تنفيذي صدر في يناير 2025 يقضي بالعودة إلى العمل الشخصي بدوام كامل للقوى العاملة في الحكومة الفيدرالية. يعد هذا محركًا ضخمًا وفوريًا للطلب على سوق المكاتب في واشنطن العاصمة، حيث تدير شركة PGRE العقارات.

يؤثر التفويض على ما يقرب من 450 ألف عامل فيدرالي في منطقة العاصمة. ومن المتوقع أن يؤدي هذا التدفق القسري المفاجئ للموظفين إلى المكاتب الفعلية إلى زيادة كبيرة في معدلات الإشغال وتحقيق الاستقرار في الإيجارات في منطقة الأعمال المركزية في العاصمة (CBD)، مما يفيد بشكل مباشر أصول PGRE في ذلك السوق.

لا تزال المخاطر السياسية المحلية مرتفعة في مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو فيما يتعلق بالضرائب العقارية وتغييرات تقسيم المناطق

يبقى التعرض الأساسي لـ PGRE في مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو، حيث تمثل الإجراءات السياسية المحلية مخاطر مالية حرجة، خاصة فيما يتعلق بالضرائب العقارية والضغط من أجل التحويل من مكتب إلى سكني.

وفي مدينة نيويورك، أدت ميزانية العام المالي 2025 (التي تبدأ في 1 يوليو 2024) إلى زيادة إيرادات ضريبة الأملاك بنسبة +3.1% إلى 33.7 مليار دولار. بالنسبة للفئة الضريبية 4 (الممتلكات التجارية)، ارتفع معدل الضريبة بمقدار 9.4 نقطة أساس، مما ساهم في زيادة الضريبة الإجمالية المقدرة بنسبة +4.4%. يعد هذا بمثابة ضربة مباشرة لنفقات تشغيل PGRE وصافي دخل التشغيل (NOI).

تستخدم سان فرانسيسكو الأدوات السياسية بقوة لمكافحة ارتفاع معدل الشواغر في المكاتب (الذي تجاوز 34٪ في أوائل عام 2025). أصدرت المدينة تشريعات في عام 2025 للتنازل عن التأثير التنموي الكبير والرسوم الشاملة التي تقدر بتوفير ما بين 70 ألف دولار إلى 90 ألف دولار لكل وحدة لمشاريع التحويل من مكتب إلى سكني. وهذا يخلق حافزًا سياسيًا لأصحاب المباني القديمة والأقل قدرة على المنافسة من الفئة B/C للتحويل، مما قد يقلل من العرض الإجمالي للمكاتب والمنافسة، ولكنه يشير أيضًا إلى تفضيل سياسي طويل الأجل للاستخدام السكني على الاستخدام التجاري في قلب وسط المدينة.

فيما يلي الحسابات السريعة حول الضغوط الضريبية المحلية التي تواجهها PGRE:

ما يخفيه هذا التقدير هو التأثير التراكمي لهذه الزيادات الضريبية المحلية وحوافز التحويل، والتي تضغط على مضاعفات تقييم جميع أصول المكاتب التجارية في هذه المدن، حتى المباني المتميزة من الدرجة الأولى مثل PGRE.

خطوتك التالية واضحة: التمويل: وضع نموذج للتأثير المشترك لزيادة ضريبة العقارات بنسبة +4.4% في مدينة نيويورك وزيادة النفقات الرأسمالية المدفوعة بالتعريفات بنسبة 3-10% وفقًا لتوجيهات FFO الأساسية لعام 2025 والتي تتراوح بين 0.55 دولار أمريكي و0.59 دولار أمريكي للسهم الواحد.

Paramount Group, Inc. (PGRE) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

تتراوح إرشادات FFO الأساسية لعام 2025 بالكامل بين 0.55 دولارًا أمريكيًا و0.59 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، مما يُظهر المرونة التشغيلية.

أنت تنظر إلى شركة Paramount Group, Inc. (PGRE) وتتساءل عما إذا كانت أصولها المتميزة يمكنها حقًا التغلب على عاصفة سوق المكاتب. الإجابة المختصرة هي أنهم صامدون في بيئة صعبة. قامت إدارة الشركة برفع وتضييق توجيهاتها لعام 2025 للأموال الأساسية من العمليات (Core FFO) إلى مجموعة من 0.55 دولار إلى 0.59 دولار للسهم الواحد، ارتفاعًا من التقدير السابق البالغ 0.51 دولارًا أمريكيًا إلى 0.57 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد.

يشير هذا التعديل التصاعدي، الذي تم الإعلان عنه بعد نتائج الربع الثاني من عام 2025، إلى المرونة التشغيلية، خاصة في محفظتهم في نيويورك، على الرغم من الرياح المعاكسة الأوسع في القطاع. للسياق، كان تقرير FFO الأساسي المُبلغ عنه للربع الثاني من عام 2025 0.17 دولار للسهم الواحد. ويعود هذا الأداء إلى نشاط التأجير القوي الذي بلغ إجماليه أكثر من 688.000 قدم مربع حتى يونيو 2025. يعد هذا فوزًا قويًا عندما يعاني العديد من المنافسين من الإشغال والتدفق النقدي. ومع ذلك، من المتوقع أن يكون نمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعام بأكمله سلبيًا، بين (7.0٪) و (9.0٪)، مما يوضح الضغط الأساسي الناتج عن انتهاء عقود الإيجار والتكاليف المرتفعة.

جدار استحقاق ديون CRE: 1.8 تريليون دولار من القروض التجارية المستحقة بحلول عام 2026، مما يضغط على تقييمات الأصول.

إن أكبر المخاطر الاقتصادية على المدى القريب لقطاع العقارات التجارية بأكمله، بما في ذلك PGRE، هو جدار استحقاق الديون الضخم. نحن نواجه موجة إعادة التمويل حيث انتهت 1.5 تريليون دولار من المقرر أن تستحق القروض التجارية بحلول نهاية عام 2026. وتضع بعض تقديرات الصناعة إجمالي حجم إعادة التمويل لعام 2026 مرتفعًا 1.8 تريليون دولار. وإليك الحساب السريع: تم ضمان العديد من هذه القروض عندما كانت أسعار الفائدة قريبة من الصفر، والآن يجب إعادة تمويلها بمعدلات غالبًا ما تكون ضعفي أو ثلاثة أضعاف التكلفة الأصلية.

وهذه الأزمة حادة بشكل خاص بالنسبة لقطاع المكاتب، الذي يضم ما يقرب من 14% من آجال الاستحقاق حتى عام 2026. بالنسبة للمالكين، فإن إعادة التمويل غالبا ما تعني عائدات قروض أقل، ومدفوعات أعلى، والحاجة إلى أسهم جديدة، مما يضغط بشكل مباشر على تقييمات العقارات. يجب على شركة Paramount Group, Inc. أن تتغلب على هذا الأمر بإجمالي ديونها البالغة تقريبًا 3.25 مليار دولار، على الرغم من ذلك 73% محفظة ديون ذات سعر ثابت مع متوسط سعر فائدة مرجح قدره 3.5% يوفر حاجزًا ضد الارتفاع الفوري في أسعار الفائدة.

تعتبر إيجارات الفئة أ في مدينة نيويورك قوية، حيث تصل إلى 120 دولارًا - 125 دولارًا للقدم المربع في وسط المدينة.

يعد الاتجاه نحو الجودة فرصة واضحة لشركة PGRE، التي تتركز محفظتها في عقارات الفئة (أ) الأعلى جودة والأفضل موقعًا. في حين أن متوسط ​​الإيجار المطلوب لجميع مساحات الفئة (أ) في وسط مانهاتن يبلغ حوالي 81.62 دولارًا للقدم المربع (اعتبارًا من يونيو 2025)، فإن الأصول ذات المستوى الأعلى تحصل على معدلات أعلى بكثير.

يمكن لأبراج الفئة "أ" الجديدة أو التي تمت ترقيتها مؤخرًا في الأسواق الفرعية الرئيسية مثل منطقة بلازا أو الممر المركزي الكبير أن تطلب إيجارات تتراوح بين 100 دولار إلى 150 دولارًا للقدم المربع للوحدات الكبيرة. تشهد المساحات المكتبية التذكارية في أكثر المواقع المرغوبة، مثل Hudson Yards، صفقات تقترب من 160 دولارًا للقدم المربع في الطوابق العليا، مع تجاوز بعض المعاملات 200 دولار للقدم المربع. ويعني هذا التشعب أن استراتيجية PGRE المتمثلة في التركيز على المباني الحديثة المتميزة تستحوذ على الطلب القوي من المستأجرين الماليين والقانونيين، مما يدفع الإيجارات إلى أعلى بكثير من متوسط ​​السوق ونحو 120 إلى 125 دولارًا للقدم المربع لأفضل المساحات.

ومن المتوقع أن يقوم الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة، مما قد يؤدي إلى تخفيف تكاليف التمويل المرتفعة بحلول أواخر عام 2025.

إن بيئة أسعار الفائدة تتغير بشكل واضح، وهو ما يعد إشارة إيجابية لتمويل CRE. بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في تخفيف السياسة النقدية، وخفض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية بمقدار 25 نقطة أساس (نقطة أساس) في سبتمبر 2025. حددت هذه الخطوة النطاق المستهدف للأموال الفيدرالية الجديدة عند 4.00% إلى 4.25%.

وتتوقع السوق المزيد من التيسير، حيث تشير التوقعات إلى تخفيضين إضافيين قبل نهاية عام 2025، مما سيؤدي إلى خفض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى ما بين 3.50% و3.75%. ولن تحل تكاليف الاقتراض المنخفضة حاجز الاستحقاق بين عشية وضحاها، ولكنها تدعم نشاط أسواق رأس المال، وتعزز معنويات المستثمرين، وتحسن جدوى إعادة تمويل الأصول ذات المواقع الجيدة مثل أصول PGRE. سيساعد هذا التيسير على استقرار معدلات الرسملة (معدلات الرسملة) وجعل عمليات الاستحواذ الجديدة وإدارة الديون أكثر قابلية للإدارة في الربع الرابع من عام 2025 وحتى عام 2026. وبلغ معدل الرسملة الإجمالي لجميع القطاعات في الولايات المتحدة 5.95٪ في الربع الثاني من عام 2025، وهو ضغط طفيف عن العام السابق.

Paramount Group, Inc. (PGRE) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

إن العوامل الاجتماعية التي تشكل أعمال شركة Paramount Group, Inc. (PGRE) في عام 2025 مدفوعة بالكامل بالتحول الهيكلي في كيفية استخدام الأشخاص للمكتب. لا يتعلق الأمر بعودة الأشخاص، بل بكيفية عودتهم، وهذه الديناميكية تخلق سوقًا متشعبة للغاية حيث تفوز فقط أفضل المباني. بصراحة، أصبح الاتجاه الاجتماعي هو المحرك المالي الأكبر لصناديق الاستثمار العقارية للمكاتب من الدرجة الأولى مثل مجموعة باراماونت.

اتجاه "التوجه إلى الجودة" يدفع إلى التأجير؛ يدفع المستأجرون علاوة على مساحة الفئة أ الغنية بوسائل الراحة.

أنت ترى "رحلة إلى الجودة" نهائية في أسواق البوابة. لقد قبلت الشركات أن العمل المختلط يعني أنها تحتاج إلى مساحة أقل بشكل عام، ولكن المساحة التي تستأجرها يجب أن تكون استثنائية حتى يتمكن الموظفون من التنقل. وهذا يسمح لهم بالتداول في لقطات مربعة ولكن مع زيادة الجودة، وغالبًا ما يحافظون على إجمالي نفقاتهم العقارية أو حتى يقللونها. المستأجرون على استعداد لدفع علاوة مقابل الحصول على مساحة حديثة وغنية بوسائل الراحة من الفئة A، وهي فئة الأصول الأساسية لمجموعة Paramount Group.

فيما يلي الحساب السريع للعلاوة: كان متوسط الإيجار الأولي المرجح لمجموعة باراماونت في نشاط التأجير في الربع الثاني من عام 2025 قويًا $91.93 لكل قدم مربع. ويعكس هذا المعدل المرتفع الطلب على أصولها المتميزة، خاصة في مدينة نيويورك. للمقارنة، كان معدل الشغور الرئيسي لعقارات الفئة (أ) في الأسواق الرئيسية مثل وسط مدينة مانهاتن هو فقط 6.8% اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، وهو أقل بشكل كبير من المتوسط العام للسوق، مما يدل على أن أفضل المباني معزولة بشكل واضح.

العمل المختلط دائم؛ ويتحول الطلب إلى تصاميم المكاتب المرنة والتعاونية.

لم يعد العمل المختلط إجراءً مؤقتًا؛ إنه تحول دائم يفرض نوعًا جديدًا من المكاتب. لقد تغير الغرض الاجتماعي للمكتب من مكان للعمل الفردي إلى مركز للتعاون والثقافة والنشاط الذي يواجه العملاء. وهذا يعني أن التصميم المادي يجب أن يتطور، مع إعطاء الأولوية لما يلي:

• تخطيطات مرنة ومفتوحة للعمل الجماعي.
• مرافق المؤتمرات والمؤتمرات عن بعد عالية التقنية.
• وسائل الراحة المحسنة مثل مراكز اللياقة البدنية والصالات.
• أنظمة HVAC وتنقية الهواء المتقدمة.

واستجابة لذلك، تعمل العديد من المؤسسات على تقليص متوسط متطلباتها من المساحة بمقدار تقديري 15% إلى 30% مقارنة بمستويات ما قبل الوباء، لكنهم يطالبون في الوقت نفسه بجودة أعلى بكثير من حزمة البناء ووسائل الراحة لتبرير التنقل.

ومن المتوقع أن يصل معدل الحضور في المكاتب في مدينة نيويورك إلى 90% من مستويات ما قبل الوباء بحلول نهاية عام 2025.

تقود مدينة نيويورك الاتجاه الوطني للعودة إلى المكاتب، والذي يفيد بشكل مباشر أكبر شريحة من محفظة مجموعة باراماونت. في الواقع، تم تحقيق معلم رئيسي في يوليو 2025 عندما تجاوزت حركة المرور في مكاتب مدينة نيويورك مستوى ما قبل الوباء (يوليو 2019) بمقدار 1.3%مما يجعلها أول مدينة أمريكية كبرى تفعل ذلك. ويعود هذا الانتعاش إلى حد كبير إلى قطاعي المالية والقانون - المستأجرين الرئيسيين لمجموعة باراماونت - الذين نفذوا تفويضات أكثر صرامة داخل المكاتب.

ولكي نكون منصفين، فقد أظهرت دراسة منفصلة أجريت في منتصف مارس 2025 أن متوسط الحضور اليومي للعاملين في المكاتب في مانهاتن كان 57%، وهو ما يعادل حوالي 76% من ظروف ما قبل الوباء، ولكن الاتجاه إيجابي بشكل واضح. وينعكس هذا الزخم في محفظة باراماونت جروب في نيويورك، والتي سجلت إشغالًا مستأجرًا أقوى بنسبة 100% 87.4% في الربع الثاني من عام 2025، وهي قفزة كبيرة عن الربع السابق.

تشهد سان فرانسيسكو اتجاها نحو آثار أقدام أصغر للمستأجرين وفترات إيجار أقصر.

تمثل البيئة الاجتماعية والاقتصادية في سان فرانسيسكو تناقضًا صارخًا مع مدينة نيويورك، خاصة بسبب تقلبات قطاع التكنولوجيا وتباطؤ معدل العودة إلى المكاتب. بينما قادت سان فرانسيسكو الأمة بـ 21.6% على أساس سنوي في زيارات المكاتب بحلول يوليو 2025، ظل إجمالي عدد زيارات المكاتب منخفضًا بأكثر من 33% من مستويات 2019.

يعكس نشاط التأجير هنا حذر المستأجر وتأثير النموذج الهجين على احتياجات المساحة. يتم تعريف السوق من خلال صفقات أصغر والتركيز على المرونة. وفي الربع الثالث من عام 2025، سيكون هناك قدر كبير 63% من المعاملات السنوية حتى تاريخه في سوق سان فرانسيسكو كانت مخصصة لمساحات أقل من 5000 قدم مربع، مما يؤكد التحول إلى آثار أقدام أصغر للمستأجرين. ويتجلى هذا الضغط في محفظة مجموعة باراماونت، حيث انخفض معدل الإشغال المؤجر في سان فرانسيسكو إلى 82.3% في الربع الثاني من عام 2025، متخلفة عن أصولها في نيويورك.

Paramount Group, Inc. (PGRE) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

يعد المشهد التكنولوجي بمثابة حافز حاسم لمحفظة المكاتب من الدرجة الأولى التابعة لشركة Paramount Group, Inc. (PGRE)، خاصة في سان فرانسيسكو، حيث يقود ازدهار الذكاء الاصطناعي (AI) جزءًا كبيرًا من نشاط التأجير الجديد. والخلاصة الأساسية هي أن المباني الحالية عالية الجودة والمتقدمة تقنيًا التابعة لشركة PGRE في وضع مثالي لتلبية هذا الطلب، ولكن يجب على الشركة تسريع تكامل بيانات البناء الذكي لتحقيق أقصى قدر من مكاسب الكفاءة التشغيلية.

يعد قطاع الذكاء الاصطناعي محركًا رئيسيًا للتأجير في سان فرانسيسكو، حيث استوعب 72.8% من تمويل رأس المال الاستثماري الأخير.

من المؤكد أن قطاع الذكاء الاصطناعي هو المحفز الأساسي للانتعاش الناشئ في سوق المكاتب في سان فرانسيسكو. يتركز تمويل رأس المال الاستثماري (VC) بشكل كبير في منطقة الخليج، مما يؤدي إلى التوسع السريع لشركات مثل OpenAI وAnthropic، التي تتطلب مساحات مكتبية متميزة ذات موقع مركزي لفرقها التي تركز على المكاتب. لكي نكون منصفين، هذا تدفق هائل لرأس المال.

فيما يلي الحسابات السريعة حول تأثير طفرة الذكاء الاصطناعي على السوق الأساسية لشركة PGRE:

• استحوذت منطقة خليج سان فرانسيسكو على 73.4% من إجمالي قيمة صفقات رأس المال الاستثماري عبر مراكز التكنولوجيا الرئيسية في الولايات المتحدة في الربع الثاني من عام 2025.
• ومن المتوقع أن تستأجر الشركات المرتبطة بالذكاء الاصطناعي ما متوسطه 2.7 مليون قدم مربع سنويًا في سان فرانسيسكو بين عامي 2025 و2030.
• وفي النصف الأول من عام 2025، استأجرت شركات الذكاء الاصطناعي ما يقرب من مليون قدم مربع في سان فرانسيسكو وحدها.

يُترجم هذا النشر الضخم والمركّز لرأس المال مباشرة إلى طفرة في التأجير عالي الجودة، مما يفيد الأصول المتميزة لشركة PGRE في المدينة.

زيادة الطلب على المباني الذكية المزودة بأنظمة متكاملة للتدفئة والتهوية وتكييف الهواء والإضاءة وتتبع الإشغال.

ينظر المستأجرون، وخاصة أولئك الذين يعملون في قطاعي التكنولوجيا والخدمات المالية عاليي النمو، إلى تكنولوجيا البناء المتكاملة باعتبارها جزءًا غير قابل للتفاوض من إستراتيجية شركاتهم البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) وبرامج عافية الموظفين. تتمتع PGRE بمكانة جيدة هنا، حيث حصلت على شهادات LEED البلاتينية أو الذهبية وENERGY STAR وFitwel عبر 100% من محفظة REIT الخاصة بها.

تؤكد هذه الشهادات تكامل الأنظمة المتقدمة التي تراقب وتحسن استخدام الطاقة وجودة الهواء وراحة الركاب. من المتوقع أن يتجاوز سوق إنترنت الأشياء (IoT) في أتمتة المباني 150 مليار دولار بحلول نهاية عام 2025، مما يوضح مدى أهمية هذه التكنولوجيا الآن.

يتم استخدام تحليلات البيانات والذكاء الاصطناعي في إدارة الممتلكات لتحسين استخدام الطاقة والمساحة.

إن الفرصة الحقيقية تكمن في الانتقال من مرحلة الاعتماد إلى التوفير التشغيلي. تعمل تحليلات البيانات والذكاء الاصطناعي على إحداث ثورة في أنظمة إدارة المباني (BMS) من خلال التنبؤ بفشل المعدات وضبط أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) والإضاءة ديناميكيًا بناءً على بيانات الإشغال في الوقت الفعلي. تظهر الدراسات أن حلول البناء الذكية يمكن أن تقلل من تكاليف الطاقة بنسبة تصل إلى 20%.

يعد التزام PGRE بإدارة أهداف استهلاك الطاقة وانبعاثات الغازات الدفيئة من خلال مراقبة الاستخدام في الوقت الفعلي أمرًا بالغ الأهمية للحصول على هذه المدخرات والحفاظ على الميزة التنافسية. هذه القدرة على الصيانة والتحسين التنبؤية هي ما يفصل بين مبنى حديث من الفئة (أ) ومبنى قديم.

يعد التكامل التكنولوجي عامل تمييز رئيسي لجذب المستأجرين المتميزين وذوي الائتمان العالي.

يعمل التفوق التكنولوجي لأصول PGRE بمثابة تمييز قوي، مما يسمح للشركة بجذب المستأجرين والاحتفاظ بهم ذوي الملفات الائتمانية المتميزة وشروط الإيجار الأطول. ويعكس مزيج المستأجرين هذا التركيز على القطاعات عالية الجودة التي تعطي الأولوية للبنية التحتية الحديثة.

التكنولوجيا & يعد قطاع الإعلام، الذي يمثل 16.7% من الإيجار السنوي اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، شريحة مهمة، لكن مستأجري الخدمات المالية والقانونية الأكبر يطالبون أيضًا بنفس المستوى من التكامل التكنولوجي لتحقيق استمرارية أعمالهم وأهداف الاستدامة. وهذا يعني أن الاستثمار في المباني الذكية يؤتي ثماره عبر قاعدة المستأجرين بأكملها، وليس فقط شركات التكنولوجيا.

Paramount Group, Inc. (PGRE) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

ينص القانون المحلي لمدينة نيويورك رقم 97 على تخفيضات حادة في انبعاثات الكربون للمباني الكبيرة، مما يؤدي إلى تكاليف الامتثال

أنت تعمل في مدينة نيويورك، لذا يتعين عليك التعامل مع القانون المحلي 97 (LL97)، الذي يمثل مخاطرة مالية وقانونية هائلة وفورية لأي مالك مكتب رئيسي. ينص القانون على تخفيضات حادة في انبعاثات الكربون للمباني التي تزيد مساحتها عن 25000 قدم مربع، وقد بدأت فترة الامتثال الأولى بالفعل. كان من المقرر إصدار تقارير انبعاثات عام 2024 في الأول من مايو 2025، وهو ما يمثل بداية مرحلة العقوبة. بصراحة، هذا هو أكبر محرك للتكلفة التنظيمية في الوقت الحالي.

إذا تجاوز المبنى الحد الأقصى للانبعاثات للفترة 2024-2029، يواجه المالك عقوبة مدنية قدرها 268 دولارًا لكل طن متري من مكافئ ثاني أكسيد الكربون فوق الحد الأقصى. بالنسبة للمبنى التجاري الكبير والأقدم، يمكن أن تصل هذه الغرامة بسرعة إلى الملايين سنويًا. بالإضافة إلى ذلك، يؤدي الفشل في تقديم التقرير السنوي المطلوب بحلول الموعد النهائي إلى فرض غرامة تراكمية منفصلة قدرها 0.50 دولار أمريكي لكل قدم مربع إجمالي شهريًا. هذه تكلفة ضخمة يمكن تجنبها لفشل إداري بسيط.

تصرفك هنا واضح: يجب عليك التعامل مع الامتثال كأولوية للإنفاق الرأسمالي. يعد إعادة تأهيل أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) القديمة وتحسين أغلفة المباني أمرًا مكلفًا، ولكنها تكلفة لمرة واحدة لتجنب الغرامة السنوية المتكررة. ولكن ما يخفيه هذا التقدير هو رأس المال الطويل الأجل المطلوب لحدود عام 2030 الأكثر صرامة، والتي سوف تتطلب خفض الانبعاثات بنسبة 40% تقريباً عن خط الأساس لعام 2005.

يربط تفويض GSA الفيدرالي المساحة المؤجرة بمساحة 150 قدمًا مربعًا قابلة للاستخدام لكل شخص، مما يؤثر على المستأجرين الحكوميين

تتعرض الحكومة الفيدرالية، وهي مستأجر رئيسي في العديد من أسواق المكاتب الأمريكية، الآن لضغوط من أجل ضبط حجم بصمتها بشكل صحيح بفضل قانون استخدام الفضاء بكفاءة وتحسين التقنيات (USE IT Act)، الذي تم التوقيع عليه ليصبح قانونًا في يناير 2025. ويضع هذا التشريع معيارًا جديدًا يعتمد على البيانات لاستخدام المساحات المكتبية الفيدرالية. إنها بالتأكيد مخاطرة جديدة لأصحاب العقارات الذين لديهم عقود إيجار حكومية كبيرة.

المعيار الجديد هو 150 قدمًا مربعًا قابلة للاستخدام للشخص الواحد لتصميم المساحات المكتبية. والأهم من ذلك، يجب على الوكالات الآن تتبع معدلات الاستخدام الفعلية الخاصة بها والإبلاغ عنها، حيث يغطي التقرير الأول فترة الدفع المستحقة في 19 مايو 2025 من 4 إلى 17 مايو 2025. وإليك الحساب السريع: إذا انخفض معدل استخدام الوكالة إلى أقل من 60% لمدة عامين متتاليين، فإن إدارة الخدمات العامة (GSA) مكلفة باتخاذ الإجراء، بما في ذلك دمج الوكالة المستأجرة أو التخلص من المساحة الزائدة. وهذا يعني أن عقود إيجار GSA الكبيرة غير المستغلة، حتى لو كانت طويلة الأجل، أصبحت الآن معرضة لخطر تقليص حجمها أو إنهائها مبكرًا عن طريق الدمج.

هناك عدم يقين تنظيمي حول احتمال انتهاء أحكام التخفيضات الضريبية لعام 2017

باعتبارها صندوق استثمار عقاري REIT، تواجه شركة Paramount Group, Inc. ومستثمروها قدرًا كبيرًا من عدم اليقين التنظيمي حيث من المقرر أن تنتهي الأحكام الرئيسية لقانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017 (TCJA) في نهاية عام 2025. وقد يؤدي انتهاء الصلاحية هذا إلى تغيير جوهري في العوائد بعد خصم الضرائب للمستثمرين وتغيير قرارات تخصيص رأس المال عبر قطاع العقارات التجارية بأكمله. التأثير الأكثر إلحاحا هو على المعاملة الضريبية لأرباح الأسهم.

تعتبر الخسارة المحتملة لخصم دخل الأعمال المؤهل (QBI) بنسبة 20% (القسم 199أ) من المخاطر ذات التأثير الكبير. يسمح هذا الخصم حاليًا للعديد من المستثمرين الأفراد في صناديق الاستثمار العقارية وغيرها من الكيانات العابرة بخصم ما يصل إلى 20٪ من دخل أعمالهم المؤهل، مما يؤدي بشكل فعال إلى خفض معدل الضريبة على أرباح صناديق الاستثمار العقارية. ومن شأن انتهاء صلاحيته أن يرفع الالتزام الضريبي لجزء كبير من قاعدة المستثمرين، مما يجعل أرباح صناديق الاستثمار العقاري أقل جاذبية مقارنة بأدوات الاستثمار الأخرى.

كما أن انتهاء الحد الأقصى البالغ 10 آلاف دولار على خصم الضرائب الحكومية والمحلية (SALT) من شأنه أن يفيد في المقام الأول دافعي الضرائب ذوي الدخل المرتفع في الولايات التي تفرض ضرائب مرتفعة مثل نيويورك، مما قد يجعل الاستثمارات العقارية في تلك الأسواق أكثر جاذبية مرة أخرى. ولكن لا يزال فقدان خصم بنك قطر الدولي يمثل التهديد الأكثر إلحاحًا لعوائد المستثمرين.

لا تزال نزاعات الإيجار حول شروط العمل المرنة وحقوق المستأجر تمثل تحديًا قانونيًا مستمرًا

لقد أدى التحول بعد الوباء إلى العمل المختلط إلى تحويل عقود الإيجار التجارية التقليدية إلى ساحة معركة قانونية، مما أدى إلى خلق أنواع جديدة من النزاعات التي تركز على المرونة وتخصيص التكلفة. يطالب المستأجرون، وخاصة أولئك الذين يجددون عقود الإيجار في عام 2025، بمزيد من حقوق التعاقد أو توسيع المساحة وشروط أكثر وضوحًا بشأن تمرير نفقات التشغيل.

تركز التحديات القانونية التي يواجهها أصحاب العقارات مثل Paramount Group, Inc. على:

• حقوق الإنهاء والتعاقد: يبحث المستأجرون عن خيارات الإنهاء المبكر أو حقوق الاستحواذ المضمونة، وهو ما يتناقض بشكل مباشر مع اليقين طويل الأجل الذي يطلبه الملاك ومقرضوهم.
• تخصيص نفقات التشغيل: تتزايد الخلافات حول ما يشكل نفقات تشغيل مشروعة، لا سيما فيما يتعلق بالنفقات الرأسمالية لكفاءة الطاقة (مثل تكاليف الامتثال LL97) والغرامات، والتي غالبا ما يتم استبعادها صراحة من شروط تمرير المستأجر.
• حماية المستأجر: تعمل القوانين الجديدة، مثل قانون حماية المستأجر التجاري في كاليفورنيا (SB 1103) الذي يسري اعتبارًا من 1 يناير 2025، على توسيع نطاق الحماية على النمط السكني ليشمل المستأجرين التجاريين الصغار، مما يتطلب، على سبيل المثال، إشعارًا مدته 90 يومًا على الأقل لزيادة الإيجار بما يتجاوز 10%. في حين أن محفظة شركة Paramount Group, Inc. تتركز في المستأجرين المؤسسيين الكبار، فإن الاتجاه نحو زيادة التنظيم من جانب المستأجر يمثل رياحًا معاكسة واضحة.

الوضع الطبيعي الجديد يعني أن عقد الإيجار ليس مجرد عقد؛ إنها وثيقة سلسة يتم التفاوض عليها ويجب أن تأخذ في الاعتبار استراتيجية القوى العاملة المتطورة للمستأجر. يجب أن تكون استباقيًا وأن تبني المرونة في لغة عقد الإيجار الخاصة بك، وإلا ستواجه المزيد من الدعاوى القضائية وارتفاع معدل دوران المستأجرين.

Paramount Group, Inc. (PGRE) - تحليل PESTLE: العوامل البيئية

شهادات المباني الخضراء الرائدة في السوق من PGRE

أنت تبحث عن إشارة واضحة للقيمة طويلة الأجل في صندوق الاستثمار العقاري REIT (صندوق الاستثمار العقاري)، والصندوق البيئي لشركة Paramount Group, Inc. profile هي بالتأكيد واحدة من أقوى المكاتب في الفئة أ. قامت الشركة بشكل أساسي بإزالة المخاطر من محفظتها في مواجهة المد المتزايد لتفويضات المباني الخضراء وطلب المستأجرين. بصراحة، هذا خندق تنافسي: 100% من محفظة صناديق الاستثمار العقاري التابعة لشركة PGRE تحمل شهادات من الدرجة الأولى، بما في ذلك شهادات LEED (الريادة في الطاقة والتصميم البيئي) البلاتينية أو الذهبية وENERGY STAR وFitwel.

هذه ليست مجرد شارة تسويقية؛ إنه بيان حول الكفاءة التشغيلية. للحصول على علامة ENERGY STAR، على سبيل المثال، يجب أن يكون أداء المبنى ضمن أعلى 25% من حيث أداء الطاقة الإجمالي مقارنة بالمباني على مستوى الدولة. يجذب هذا المستوى من الشهادات المستأجرين ذوي الائتمان العالي الذين لديهم أهدافهم الخاصة في مجال الاستدامة المؤسسية، ويعد التزام PGRE بهذه المعايير عامل تمييز رئيسي في سوق يتسارع فيه التوجه نحو الجودة.

أهداف صافية صفرية للشركات ورأس المال المؤسسي

ويقوم مجتمع الاستثمار المؤسسي، بما في ذلك مديرو الأصول الكبرى، الآن بفحص مكثف بحثاً عن أهداف بيئية واضحة وصارمة. بالنسبة لشركة PGRE، يتمثل الالتزام في تحقيق عمليات محايدة للكربون، أو صافي انبعاثات مكافئة لثاني أكسيد الكربون (النطاق 1 و2)، بحلول عام 2050 للمباني المملوكة لها والمدارة حيث تتمتع بالتحكم التشغيلي. وهذا يتماشى مع PGRE مع هدف ULI Greenprint Net-Zero Operations، وهو معيار حاسم لتدفقات رأس المال التي تركز على الحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة.

فيما يلي حسابات سريعة حول سبب أهمية ذلك بالنسبة للمستثمرين: الشركات التي تتمتع بأوراق اعتماد قوية وموثقة في مجال الحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة تشهد عمومًا تكلفة أقل لرأس المال ومضاعفات تقييم أعلى. إن تصنيف PGRE العالي للحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة (مثل الأداء الأعلى والتصنيف "الرئيسي" من خلال تجاوز متطلبات ISS ESG، كما هو مذكور في ملفاتها) يجعلها ملكية مفضلة للمستثمرين المؤسسيين الكبار. هذا هو رأس المال الذي يعمل على استقرار المخزون ويدفع النمو على المدى الطويل، وبالتالي فإن هدف صافي الصفر هو استراتيجية مالية، وليس مجرد استراتيجية بيئية.

الانبعاثات القابلة للقياس ومقاييس خفض الموارد

إن جوهر الأداء البيئي هو التخفيض القابل للقياس، وقد حققت PGRE نتائج ملموسة في تقاريرها لعام 2024. وقد تُرجم التركيز على المراقبة والتعديل التحديثي في ​​الوقت الفعلي إلى تخفيضات ملموسة في كل من انبعاثات الغازات الدفيئة واستهلاك المياه. تعمل هذه الكفاءة التشغيلية على تقليل تكاليف المرافق بشكل مباشر، مما يساعد على تعزيز صافي دخل التشغيل (NOI) للمحفظة، وهو مقياس رئيسي لأي مستثمر في REIT.

انظر إلى الأرقام من بيانات السنة المالية 2024:

• خفض انبعاثات الغازات الدفيئة: خفضت شركة PGRE انبعاثات النطاقين 1 و2 من الغازات الدفيئة من 69,407 طنًا متريًا من مكافئ ثاني أكسيد الكربون في عام 2015 إلى 61,685 طنًا متريًا من مكافئ ثاني أكسيد الكربون في عام 2024.
• الحفاظ على المياه: حققت الشركة انخفاضًا بنسبة 25% في استهلاك المياه في عام 2024 مقارنة بخط الأساس لعام 2016، وتستهدف خفضًا إضافيًا بنسبة 10% في استخدام المياه بحلول نهاية عام 2025.

ولكي نكون منصفين، فإن المراقبة في الوقت الحقيقي هي تكلفة ثابتة ومستمرة، ولكن المردود واضح: انخفاض نفقات التشغيل وقاعدة أصول أكثر مرونة. يلخص الجدول أدناه مؤشرات الأداء البيئي الرئيسية بناءً على أحدث البيانات المتاحة (السنة التقويمية 2024، المبلغ عنها في 2025).

مؤهلات ESG عالية كميزة تنافسية

في سوق ما بعد الوباء، أصبح "الهروب إلى الجودة" مرادفًا لـ "الهروب إلى اللون الأخضر". المستأجرون على استعداد لدفع علاوة على المباني التي تساعدهم على تلبية متطلباتهم البيئية الخاصة. تتمتع محفظة PGRE بوضع مثالي، حيث أن 95% من تعرضها يتمثل في إيرادات إيجارات المكاتب من الدرجة الأولى والفئة الأولى. وتعد هذه الريادة البيئية بمثابة قيمة مضافة مباشرة في مفاوضات التأجير، مما يساعد على الحفاظ على معدلات إشغال عالية وإيجارات متميزة. إنها معادلة بسيطة: الأداء البيئي الأفضل يساوي جذب المستأجرين والاحتفاظ بهم بشكل أفضل، مما يعزز في النهاية قيمة المحفظة.

الخطوة التالية: قم بمراجعة فروق أسعار الإيجار للربع الثالث من عام 2025 لمعرفة ما إذا كانت هذه العلاوة البيئية تترجم إلى إيجارات أعلى مقابل متوسط ​​السوق.