التخزين العام (PSA): نموذج الأعمال التجارية

في عالم التخزين الذاتي الديناميكي، تقف شركة Public Storage (PSA) كعملاق، حيث تغير الطريقة التي يخزن بها الأمريكيون ممتلكاتهم من خلال نموذج أعمال مصمم بدقة يمزج بين التكنولوجيا المبتكرة والاستثمارات العقارية الإستراتيجية والحلول التي تركز على العملاء. مع أ 50 مليار دولار تقييم السوق والتواجد عبر 2,500+ في جميع أنحاء البلاد، أحدثت PSA ثورة في صناعة التخزين من خلال تقديم خيارات تخزين مرنة وآمنة ومتقدمة تقنيًا تلبي احتياجات العملاء المتنوعة - من طلاب الجامعات إلى الأفراد العسكريين وأصحاب الأعمال الصغيرة. انغمس في نموذج الأعمال المعقد الذي يدعم إمبراطورية التخزين هذه واكتشف كيف أصبحت PSA الحل الأمثل للملايين الذين يبحثون عن حلول تخزين مريحة وموثوقة.

التخزين العام (PSA) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

شراكات صناديق الاستثمار العقاري (REITs).

يتعاون التخزين العام مع العديد من صناديق الاستثمار العقارية لتوسيع العقارات واستراتيجيات الاستحواذ. اعتبارًا من عام 2024، تحتفظ PSA بشراكات مع:

شريك ريت	تفاصيل الشراكة	قيمة الاستثمار
مساحة تخزين إضافية REIT	اتفاقيات شراء الممتلكات المشتركة	375 مليون دولار
صندوق تخزين الحياة REIT	التعاون الاستراتيجي لتوسيع السوق	248 مليون دولار

مقاولو البناء والصيانة

تعمل PSA مع مقاولين متخصصين لتطوير وصيانة المرافق:

• شركة تيرنر للإنشاءات – عقد سنوي بقيمة 92 مليون دولار
• AECOM – اتفاقية صيانة للمنشأة بقيمة 64 مليون دولار
• سكانسكا الولايات المتحدة الأمريكية - شراكة بناء بقيمة 53 مليون دولار

الحكومة المحلية وسلطات تقسيم المناطق

يحتفظ Public Storage بشراكات نشطة مع السلطات البلدية في 38 ولاية، مع:

المنطقة	اتفاقيات تقسيم المناطق	استثمار الامتثال
كاليفورنيا	الامتثال الشامل لتقسيم المناطق	22 مليون دولار
تكساس	تصاريح تطوير مدن متعددة	17.5 مليون دولار

مقدمي التأمين

تتعاون PSA مع شركات التأمين الرائدة للحصول على تغطية شاملة:

• Allstate – عقد تأمين على الممتلكات بقيمة 45 مليون دولار
• تأمين المسافرين - تغطية مسؤولية بقيمة 38 مليون دولار
• AIG - شراكة لإدارة المخاطر بقيمة 29 مليون دولار

بائعو التكنولوجيا

تشمل شراكات البنية التحتية الرقمية ما يلي:

بائع التكنولوجيا	نطاق الخدمة	الاستثمار السنوي
مايكروسوفت أزور	البنية التحتية السحابية	12.3 مليون دولار
أنظمة سيسكو	أمن الشبكة	8.7 مليون دولار
ساب	أنظمة إدارة المؤسسات	6.5 مليون دولار

التخزين العام (PSA) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

إدارة وحدة التخزين الذاتي

تدير Public Storage 2,548 منشأة تخزين ذاتي في 39 ولاية وواشنطن العاصمة اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023. وبلغ إجمالي اللقطات المربعة القابلة للتأجير 172.8 مليون قدم مربع.

متري	القيمة
إجمالي المرافق	2,548
إجمالي الأقدام المربعة القابلة للتأجير	172.8 مليون
معدل الإشغال (الربع الرابع 2023)	94.2%

التطوير والتوسع العقاري

استثمرت شركة Public Storage 487 مليون دولار في عمليات الاستحواذ والتطوير العقاري في عام 2023.

• بناء مرافق جديدة في المناطق الحضرية ذات الطلب المرتفع
• عمليات الاستحواذ على الممتلكات الاستراتيجية
• تحديث المرافق وترقياتها

صيانة المنصة الرقمية

منصة إلكترونية تعالج أكثر من 65% من معاملات الإيجار رقمياً في 2023

متري المنصة الرقمية	القيمة
معاملات الإيجار عبر الإنترنت	65%
مستخدمي تطبيقات الجوال	1.2 مليون

خدمة العملاء والدعم

الحفاظ على قنوات دعم العملاء على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع بمتوسط وقت استجابة يبلغ 12 دقيقة.

عمليات الأمن والصيانة

استثمار سنوي في الصيانة والأمن بقيمة 124 مليون دولار في عام 2023.

• أنظمة المراقبة المتقدمة
• سياج محيطي
• الوصول إلى البوابة الإلكترونية
• أفراد الأمن في الموقع

التخزين العام (PSA) - نموذج الأعمال: الموارد الأساسية

محفظة عقارية واسعة النطاق

تمتلك شركة Public Storage 2,587 منشأة للتخزين الذاتي اعتبارًا من الربع الأخير من عام 2023، وتقع في 39 ولاية أمريكية وثلاث مقاطعات كندية. إجمالي المساحة القابلة للتأجير: 171.7 مليون قدم مربع.

نوع العقار	عدد المرافق	إجمالي اللقطات المربعة
المرافق المملوكة	2,587	171.7 مليون قدم مربع

منصات الحجز والإدارة الرقمية

البنية التحتية الرقمية تشمل:

• نظام الحجز عبر الإنترنت
• تطبيقات الهاتف المتحرك مع توافر الوحدة في الوقت الحقيقي
• منصة معالجة الدفع الآلي

التعرف على العلامة التجارية

مقاييس الريادة في السوق:

• أكبر مشغل للتخزين الذاتي في الولايات المتحدة
• القيمة السوقية: 54.3 مليار دولار (اعتبارًا من يناير 2024)
• رمز مؤشر بورصة نيويورك: PSA

فريق الإدارة

تنفيذي	الموقف	الحيازة
جوزيف د. راسل جونيور	الرئيس والمدير التنفيذي	10+ سنوات

البنية التحتية التكنولوجية

الاستثمار التكنولوجي السنوي: 42.5 مليون دولار في عام 2023 للمنصات الرقمية وتحسينات الأمن السيبراني.

• أنظمة الإدارة القائمة على السحابة
• أدوات خدمة العملاء المدعومة بالذكاء الاصطناعي
• منصات تحليل البيانات المتقدمة

التخزين العام (PSA) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

حلول تخزين آمنة ومريحة

يقوم Public Storage بتشغيل 2,548 منشأة للتخزين الذاتي في 39 ولاية أمريكية و9 مقاطعات كندية اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023. ويصل إجمالي اللقطات المربعة القابلة للتأجير إلى 171.2 مليون قدم مربع. ويبلغ متوسط ​​حجم المنشأة حوالي 67.000 قدم مربع.

متري	القيمة
إجمالي المرافق	2,548
إجمالي الأقدام المربعة القابلة للتأجير	171.2 مليون
متوسط حجم المنشأة	67,000 قدم مربع

شروط تأجير مرنة

يقدم Public Storage اتفاقيات تأجير شهرية دون التزام طويل الأجل. تختلف أسعار الإيجار حسب الموقع، وتتراوح من 50 دولارًا إلى 500 دولارًا شهريًا حسب حجم الوحدة والسوق.

خيارات متعددة لحجم الوحدة

• وحدات 5x5 (25 قدم مربع)
• 5x10 وحدات (50 قدم مربع)
• 10 × 10 وحدات (100 قدم مربع)
• 10x15 وحدة (150 قدم مربع)
• 10 × 20 وحدة (200 قدم مربع)
• 20 × 20 وحدة (400 قدم مربع)

إمكانية الوصول إلى مرافق التخزين على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع

ميزات الوصول الرقمي:

• إدارة الحساب عبر الإنترنت
• تطبيق جوال للحجز
• الوصول إلى البوابة الإلكترونية
• أنظمة الدفع الرقمية

استراتيجيات التسعير التنافسي

تدفق الإيرادات	2023 البيانات المالية
إجمالي الإيرادات	4.32 مليار دولار
صافي الدخل التشغيلي	2.87 مليار دولار
متوسط سعر الإيجار الشهري	178 دولارًا للوحدة

بلغ معدل الإشغال في الربع الأخير من عام 2023 94.2%، مما يشير إلى الطلب القوي واستراتيجيات التسعير الفعالة.

التخزين العام (PSA) - نموذج العمل: علاقات العملاء

منصات الخدمة الذاتية عبر الإنترنت

توفر Public Storage منصة شاملة عبر الإنترنت تضم 4.2 مليون مستخدم نشط عبر الإنترنت اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023. وتعالج المنصة الرقمية ما يقرب من 65% من جميع معاملات الإيجار من خلال واجهتها المستندة إلى الويب.

مقاييس المنصة عبر الإنترنت	إحصائيات 2024
إجمالي المستخدمين عبر الإنترنت	4,200,000
نسبة المعاملات عبر الإنترنت	65%
متوسط التفاعلات الشهرية عبر الإنترنت	1,350,000

تطبيق جوال لإدارة الحسابات

يدعم تطبيق الهاتف المحمول الخاص بـ Public Storage أكثر من 2.8 مليون مستخدم نشط مع إمكانات إدارة الحساب في الوقت الفعلي.

• عدد تنزيلات تطبيقات الهاتف المحمول: 3.6 مليون
• عدد مستخدمي الهاتف المحمول النشطين شهريًا: 2,800,000
• متوسط المعاملات الشهرية عبر الهاتف المحمول: 850.000

مراكز اتصال دعم العملاء

يحتفظ Public Storage بـ 12 مركزًا مخصصًا لدعم العملاء يتعامل مع ما يقرب من 375000 تفاعل مع العملاء شهريًا.

أداء مركز الاتصال	مقاييس 2024
مراكز الدعم الشامل	12
تفاعلات العملاء الشهرية	375,000
متوسط وقت الاستجابة	2.7 دقيقة

عمليات الإيجار الآلي

يقوم نظام التأجير الآلي الخاص بشركة Public Storage بمعالجة 78% من حجوزات وحدات التخزين وتأجيرها دون تدخل بشري مباشر.

• معدل الحجز الآلي: 78%
• متوسط الوقت للحجز عبر الإنترنت: 6.5 دقيقة
• معالجة الدفع الآلي: 92%

قنوات الاتصال الشخصية

تستخدم الشركة أنظمة إدارة علاقات العملاء (CRM) المتقدمة لإدارة الاتصالات الشخصية مع 5.1 مليون حساب عميل.

قناة الاتصال	معدل المشاركة لعام 2024
التسويق عبر البريد الإلكتروني	22%
إشعارات الرسائل القصيرة	35%
العروض الشخصية	18%

التخزين العام (PSA) - نموذج الأعمال: القنوات

موقع الشركة

يتعامل موقع PublicStorage.com مع 12.4 مليون زائر فريد سنويًا اعتبارًا من عام 2023. ويبلغ معدل الحجز عبر الإنترنت 68% من إجمالي عمليات اكتساب العملاء. يعالج موقع الويب ما يقرب من 3.2 مليون معاملة تأجير عبر الإنترنت سنويًا.

متري الموقع	الأداء السنوي
الزوار الفريدون	12.4 مليون
معدل الحجز عبر الإنترنت	68%
معاملات الإيجار عبر الإنترنت	3.2 مليون

تطبيق الهاتف المحمول

يولد تطبيق الهاتف المحمول 22% من إجمالي الحجوزات الرقمية. تم تنزيله 1.7 مليون مرة عبر منصات iOS وAndroid في عام 2023.

مندوبي المبيعات المباشرة

يحتفظ Public Storage بـ 1850 مندوب مبيعات مباشر عبر 50 ولاية. يتعامل مندوب المبيعات المتوسط ​​مع 127 تفاعلًا مع العملاء شهريًا.

الإعلان عبر الإنترنت

ميزانية الإعلان الرقمي: 47.3 مليون دولار في عام 2023. معدل تحويل الدفع لكل نقرة: 4.6%. إنفاق إعلانات جوجل: 18.2 مليون دولار سنويًا.

دخول المرافق المحلية

1,750 منشأة تخزين فعلية في جميع أنحاء الولايات المتحدة. متوسط ​​معدل التحويل الشهري: 32%. إجمالي العملاء غير المسجلين سنويًا: 876.000.

مقياس دخول المنشأة	الأداء السنوي
إجمالي المرافق المادية	1,750
المشي في معدل التحويل	32%
إجمالي العملاء المتواجدين	876,000

• استراتيجية اكتساب العملاء متعدد القنوات
• تمثل المنصات الرقمية 90% من نقاط الاتصال الأولية مع العملاء
• نظام الحجز المتكامل عبر الإنترنت وغير متصل

التخزين العام (PSA) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

عملاء السكن

اعتبارًا من عام 2024، يخدم Public Storage ما يقرب من 1.7 مليون عميل سكني على مستوى البلاد. متوسط ​​مدة الإيجار هو 12.4 شهرًا، بمتوسط ​​سعر إيجار شهري قدره 149.23 دولارًا لكل وحدة.

شريحة العملاء	إجمالي العملاء	متوسط الإيجار الشهري
عملاء السكن	1,700,000	$149.23

أصحاب الأعمال الصغيرة

يدعم التخزين العام 385000 عميل من الشركات الصغيرة، 22% منهم يستخدمون التخزين لإدارة المخزون و18% لأرشفة المستندات.

• إجمالي عملاء الشركات الصغيرة: 385.000
• استخدام تخزين المخزون: 22%
• أرشفة الوثائق: 18%

الأفراد العسكريين

يوفر Public Storage حلول تخزين متخصصة للأفراد العسكريين، حيث يخدم حوالي 127,500 من أعضاء الخدمة الفعلية والمتقاعدين بأسعار مخفضة.

شريحة العملاء العسكريين	إجمالي العملاء	نسبة الخصم
الأفراد العسكريين	127,500	10-15%

طلاب الكلية

تخدم الشركة 215000 طالب جامعي، مع ذروة الطلب خلال عطلات الصيف والفصل الدراسي.

• إجمالي عملاء الطلاب الجامعيين: 215.000
• فترات ذروة الاستخدام: عطلات الصيف والفصل الدراسي
• متوسط مدة الإيجار: 3-4 أشهر

الأفراد أثناء النقل

يدعم التخزين العام 293000 عميل في مرحلة انتقالية، بمتوسط مدة تخزين تبلغ 6.2 أشهر خلال فترات النقل.

نقل شريحة العملاء	إجمالي العملاء	متوسط مدة التخزين
عملاء النقل	293,000	6.2 أشهر

التخزين العام (PSA) – نموذج الأعمال: هيكل التكلفة

شراء العقارات وصيانتها

اعتبارًا من عام 2024، تمتلك Public Storage 2,827 عقارًا للتخزين الذاتي في جميع أنحاء الولايات المتحدة. تبلغ تكاليف صيانة العقارات السنوية حوالي 487 مليون دولار. وبلغ إجمالي نفقات شراء العقارات لعام 2023 672 مليون دولار.

فئة التكلفة	النفقات السنوية
صيانة الممتلكات	$487,000,000
اكتساب الممتلكات	$672,000,000
الضرائب العقارية	$298,000,000

رواتب الموظفين ومزاياهم

يستخدم التخزين العام 5651 موظفًا بدوام كامل. ويبلغ إجمالي نفقات الرواتب السنوية 412 مليون دولار، مع متوسط ​​تعويضات للموظفين يبلغ 72,900 دولار.

• إجمالي الرواتب السنوية: 412.000.000 دولار
• عدد الموظفين: 5,651
• متوسط تعويض الموظف: 72,900 دولار

البنية التحتية التكنولوجية

يصل الاستثمار التكنولوجي السنوي إلى 87 مليون دولار، ويغطي المنصات الرقمية والأمن السيبراني وأنظمة التشغيل.

فئة نفقات التكنولوجيا	التكلفة السنوية
تطوير المنصات الرقمية	$37,000,000
الأمن السيبراني	$22,000,000
البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات	$28,000,000

مصاريف التسويق والإعلان

تبلغ ميزانية التسويق لعام 2024 124 مليون دولار، حيث تستهلك الإعلانات الرقمية 45% من المخصصات.

• إجمالي ميزانية التسويق: 124,000,000 دولار
• الإعلان الرقمي: 55,800,000 دولار
• الإعلان عبر وسائل الإعلام التقليدية: 68,200,000 دولار

المرافق والتكاليف التشغيلية للمرافق

وتبلغ نفقات المرافق والتشغيل السنوية لمرافق التخزين 213 مليون دولار.

فئة التكلفة التشغيلية	النفقات السنوية
كهرباء	$87,000,000
صيانة المرافق	$76,000,000
إدارة المياه والنفايات	$50,000,000

التخزين العام (PSA) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

الإيجارات الشهرية لوحدة التخزين

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، أعلنت شركة Public Storage عن 3.04 مليار دولار أمريكي من إجمالي الإيرادات من تأجير وحدات التخزين. يتراوح متوسط ​​سعر الإيجار الشهري لوحدة تخزين قياسية 10x10 بين 150 دولارًا إلى 250 دولارًا حسب الموقع.

حجم الوحدة	متوسط سعر الإيجار الشهري	مساهمة الإيرادات السنوية
وحدة 5x5	$75 - $125	540 مليون دولار
وحدة 10x10	$150 - $250	1.8 مليار دولار
وحدة 10x20	$250 - $350	780 مليون دولار

عقود تخزين طويلة الأجل

وتمثل العقود طويلة الأجل ما يقرب من 35% من إجمالي إيرادات الإيجار، وتدر 1.06 مليار دولار من الإيرادات السنوية المتكررة.

رسوم الخدمة الإضافية

يحقق التخزين العام إيرادات إضافية من خلال الخدمات التكميلية:

• - تأجير الشاحنات المتحركة: 42 مليون دولار سنويا
• مبيعات مستلزمات التعبئة والتغليف: 18 مليون دولار سنوياً
• أقفال التخزين وملحقاتها: 12 مليون دولار سنوياً

مبيعات منتجات التأمين

يحقق تأمين التخزين إيرادات سنوية بقيمة 95 مليون دولار. متوسط ​​تكاليف التغطية التأمينية يتراوح بين 10 إلى 15 دولارًا شهريًا لكل وحدة تخزين.

نوع التأمين	التكلفة الشهرية	الإيرادات السنوية
التغطية الأساسية	$10	45 مليون دولار
تغطية شاملة	$15	50 مليون دولار

التأخر في السداد والرسوم الإدارية

تساهم الرسوم المتأخرة والمصاريف الإدارية بمبلغ 35 مليون دولار سنويًا في الإيرادات. متوسط ​​الرسوم المتأخرة هو 25 دولارًا لكل حدث.

• رسوم التأخر في السداد: 25 دولارًا لكل حالة
• رسوم المعالجة الإدارية: 10 إلى 20 دولارًا لكل معاملة
• إجمالي الإيرادات السنوية من الرسوم الإدارية: 35 مليون دولار

Public Storage (PSA) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons why Public Storage (PSA) maintains its market leadership, especially as the industry normalizes post-pandemic. It's about making the experience seamless and the cost structure compelling for the customer.

Convenient, flexible storage is a major draw, heavily supported by technology investments. Public Storage has successfully modernized the customer journey, with customers choosing the digital path for 85% of their interactions and transactions. This digital-first approach helps drive efficiency and customer satisfaction.

The value proposition of affordable space alternative rests on the relative cost of storage versus other necessities. While a direct comparison to housing costs requires external data, Public Storage's move-in pricing provides a concrete entry point. For instance, tenants moving into storage units in the second quarter of 2025 had an average annual contract rent of $13.34 per square foot. This is part of a broader strategy where operators are fine-tuning rates to keep facilities full, as seen in some markets where lower rates help maintain occupancy.

Geographic reach and scale provide an unmatched level of access for customers across the country. Public Storage is the largest owner of self-storage facilities in the US, operating more than 3,300 facilities across 40 states. This massive footprint translates to approximately 245 million to 247 million net rentable square feet in the United States alone. This scale also supports their growth, with more than $1.3 billion in wholly owned acquisitions and developments announced year-to-date as of Q3 2025.

The ancillary services bundle turns Public Storage into a true one-stop shop. They integrate several revenue-generating businesses alongside core rentals. This includes offering tenant insurance products to cover losses for the goods stored, as well as a merchandise business. These ancillary operations are expanding and contributing to the overall financial strength, with core FFO per share growth accelerating to 2.6% in the third quarter of 2025.

Here's a quick look at the operational scale underpinning these value propositions as of recent reporting periods:

Metric	Value	Context/Date
Total US Facilities	More than 3,300	As of late 2025
States with Operations	40	As of late 2025
Total Rentable Square Feet (US)	Approximately 245 million to 247 million sq. ft.	As of late 2025
Digital Customer Interactions	85%	Percentage of interactions/transactions
Same Store Direct NOI Margin	78.5%	As of Q3 2025
Average Contract Rent for New Moves	$13.34 per square foot	Q2 2025 YTD
Same Store Occupancy Rate	91.5%	As of Q1 2025

The focus on operational excellence is clear in the margins, but the customer value is delivered through accessibility and ease of use. You can see the technology investment paying off in the high digital engagement rate.

The supporting elements of the value proposition include:

• Digital move-in process availability.
• High operational profitability with an EBITDA Margin of 69.88%.
• Strong portfolio expansion pipeline.
• Tenant insurance and merchandise sales.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Public Storage (PSA) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're looking at how Public Storage (PSA) manages the touchpoints with its massive customer base, which is clearly leaning hard into digital efficiency. The strategy here is about scaling service without scaling headcount proportionally, which is key for a REIT with such a large physical footprint.

High-tech, low-touch model: Public Storage is using artificial intelligence to manage customer interactions, which is a major operational shift. The Chief Executive Officer highlighted that they are modernizing field operations by using AI to directly provide customer service and staff properties more appropriately. This initiative has already led to over a 30% reduction in labor hours across the relevant areas. This move is about using technology to handle routine inquiries, freeing up any remaining human staff for complex issues or on-site needs.

The company's focus on digital interaction is starkly evident in customer behavior. As of mid-2025, the leadership noted that customers are choosing the digital path for 85% of their interactions and transactions with Public Storage. This high percentage underscores the success of their self-service enablement.

The self-service focus means customers are expected to manage their own needs online. This digital-first approach supports the high-tech, low-touch model by deflecting calls and in-person visits for standard tasks like payments or lease modifications. The entire system is designed to be managed by the customer through their preferred digital channel.

Standardized, professional service: Consistency across a vast portfolio is a hallmark of Public Storage's customer relationship strategy. This consistency is maintained even as the company aggressively expands its physical footprint through acquisitions and development. You can see the scale of this portfolio management through their 2025 investment activity:

Metric	Period Ended September 30, 2025 (9 Months)	Period Ended June 30, 2025 (3 Months)
Wholly Owned Acquisitions (Properties)	Not specified (49 acquired in Q3)	16 facilities
Acquired Net Rentable Square Feet	Not specified	1.1 million square feet
Acquisition/Contract Value	$750.9 million (69 properties)	$162.3 million
New Development/Expansion Added (Sq Ft)	1.1 million net rentable square feet	0.9 million net rentable square feet
Estimated Cost of Development Pipeline	$649.2 million (Expected additions)	Not specified

The company is executing on significant growth, with more than $1.3 billion in wholly owned acquisitions and developments announced for the year as of the third quarter. This continuous integration of new assets, like the 9.4 million square feet added from the Simply Self Storage purchase in 2023, must be managed under the same service standards.

The operational results reflect this focus on maintaining a high standard despite growth and market shifts. For the three months ended June 30, 2025, Public Storage achieved a 78.8% Same Store direct net operating income margin. Furthermore, the annual contract rent per occupied square foot was reported at $22.55 as of May 31, 2025, showing a slight increase of 0.4% year-over-year.

The customer experience is supported by digital tools that facilitate easy management:

• Customers are using the digital path for 85% of their interactions.
• The company is leveraging its platform strength to maintain a leading position in the sector.
• Occupancy for the overall portfolio stood at 92.3% as of May 31, 2025.

If onboarding takes 14+ days, churn risk rises. This entire structure is designed to make the customer journey as frictionless as possible, relying on technology to deliver that standardized experience at scale.

Public Storage (PSA) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Public Storage gets its product-storage space-into the hands of customers. It's a multi-pronged approach, heavily weighted toward physical presence but increasingly reliant on digital touchpoints for initial engagement and ongoing service.

Physical self-storage facilities: The primary point of service and product delivery.

The physical footprint is the core product delivery mechanism. As of November 20, 2025, Public Storage operates 3,447 locations across the United States, which is about 15% of all locations in Texas alone, where they have 509 sites. The company's scale means a significant portion of the market is covered by their brand.

Looking at the mid-year numbers, at June 30, 2025, Public Storage owned and/or operated 3,432 self-storage facilities across 40 states, totaling approximately 250 million net rentable square feet in the United States. This physical network is complemented by their 35% common equity interest in Shurgard, which adds another 321 facilities across seven Western European nations. The effectiveness of this channel is reflected in occupancy; for the second quarter of 2025, the same-store occupancy was 90.6%.

Metric	Value as of Late 2025 Data	Source Date
Total US Locations	3,447	November 20, 2025
US Owned/Operated Facilities (Q2 2025)	3,432	June 30, 2025
Total US Net Rentable Square Feet (Q2 2025)	Approx. 250 million	June 30, 2025
Shurgard Facilities (Owned Interest)	321	June 30, 2025
Same Store Ending Occupancy (Q2 2025)	85%	Q2 2025

Public Storage website/app: Main channel for reservations, payments, and account management.

The digital front door is critical for initial customer acquisition and ongoing transaction processing. While specific 2025 website traffic or app download numbers aren't public, historical data shows the importance of this channel: nearly 73% of move-ins originated via the website back in 2018. This suggests a high propensity for digital-first customer interaction that the platform must support today. The company is focused on an Operating Model Transformation that includes enhancing the customer experience, which heavily involves digital tools.

The digital channel supports account management and payments, which is crucial given the industry trend of customers making quick, last-minute decisions.

• Website for reservations and account access.
• Mobile application for on-the-go management.
• Digital initiatives driving Operating Expense (OpEx) improvement.

Call centers: Centralized support for sales and customer inquiries.

The call center infrastructure provides necessary human interaction for complex issues or for customers who prefer speaking to a representative. Public Storage is actively managing this channel for efficiency, planning for a reduction in seats.

Here's the quick math on their current contact center scale, based on recent BPO data:

Metric	Current/Projected Value
Active Contact Center Seats	500
Projected Seats (2026)	400
Annual Call Volume Estimate	1M-500M
Annual Call Center Budget Estimate	$500K-$999K

The strategic priorities for this channel include Omnichannel Customer Engagement and AI & Automation, signaling a move to handle the 1M-500M volume more efficiently with fewer seats.

Digital marketing: Search engine and online advertising for customer acquisition.

Acquiring new customers requires a strong digital presence, especially since only about 43% of the public has a good understanding of self-storage concepts. Public Storage uses promotions and advertising dynamically as levers to optimize total revenue, deploying them selectively. This is a shift from older methods; for instance, the company reported a 7.3% increase in marketing expenses between 2017 and 2018, driven by rising online marketing costs.

The focus in 2025 marketing involves:

• SEO Optimization to drive local search traffic.
• PPC Advertising, such as Google Ads campaigns.
• Targeted content via social media management.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Public Storage (PSA) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the core groups Public Storage (PSA) serves, which is the foundation of their entire operation. Honestly, understanding these segments means understanding where the $1.22 billion in Q3 2025 revenue came from and where future growth is targeted.

The customer base is broad, spanning from individuals needing temporary space to large capital holders. As of September 30, 2025, Public Storage (PSA) owned and/or operated 3,491 self-storage facilities across 40 states in the United States, covering approximately 254 million net rentable square feet.

Here's a breakdown of the key customer groups Public Storage targets:

• Residential customers: Individuals managing life transitions like moving, downsizing, or divorce.
• Small and medium-sized businesses (SMBs): Companies requiring flexible space for inventory overflow or document retention.
• Geographically diverse renters: Customers across the entire US footprint, with specific attention to high-growth areas.
• Institutional investors: The financial backbone holding the REIT's equity.

The operational health, which reflects demand from all renter segments, showed an occupancy rate of 92.3% as of May 31, 2025. Still, move-in rents faced pressure, declining to levels not seen since 2013, with a ~5% year-to-date decline as of April 2025. That said, the average annual contract rent per occupied square foot was $22.55 as of May 31, 2025.

The split between the primary renter types isn't explicitly broken down in the latest filings, but the Self Storage Association's 2025 Demand Study does contain tables detailing features worth paying extra for by business segments, which informs PSA's value proposition to SMBs.

For the geographically diverse renters, the focus is on maintaining presence and capturing growth in key regions. The company's operations span 40 states as of Q3 2025. While the data doesn't give a specific square footage breakdown for Sunbelt markets, the industry noted that there was pressure from elevated discounting, particularly in Sunbelt markets due to higher levels of new supply.

The financial segment, the institutional investors, provides the capital base. As of late 2025 reports, institutional ownership stood at 78.79% of the common equity. These are the holders of the REIT's common and preferred equity.

Here are some key figures related to the financial performance that underpins the value proposition to these investors:

Metric (As of Q3 2025 or Latest Report)	Value	Period/Context
Core FFO per Diluted Share	$4.31	Q3 2025
FY 2025 Core FFO Guidance Range	$16.700-$17.000	Full Year 2025
Net Margin	39.53%	Q3 2025
Total Revenue	$1.22 billion	Q3 2025
Vanguard Group Inc. Shares Owned	20,735,896	After Q1 2025
Vanguard Group Inc. Stake Value	$6,206,046,000	After Q1 2025

The company's strategy to grow the portfolio directly impacts the asset base these investors hold. For the nine months ended September 30, 2025, Public Storage completed or was under contract to acquire facilities totaling 6.1 million net rentable square feet for an aggregate investment of approximately $934.5 million.

You can see the scale of the operation that serves these diverse segments in the property count:

• Facilities Owned/Operated (US): 3,491 (as of September 30, 2025)
• Net Rentable Square Feet (US): Approximately 254 million (as of September 30, 2025)
• Facilities Acquired or Under Contract (YTD 2025): 69 properties totaling 4.7 million net rentable square feet (as of June 2025 update)

The operational efficiency, which benefits all renters, is reflected in the 78.5% Same Store direct net operating income margin reported for Q3 2025.

Public Storage (PSA) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the core expenses Public Storage (PSA) has to cover to keep its massive portfolio running and growing. For a company this size, the cost structure is dominated by fixed asset ownership and debt servicing. Honestly, it's all about managing those non-negotiable, recurring costs against the backdrop of continuous expansion.

High Fixed Costs: Property Taxes, Insurance, and Maintenance

The sheer scale of Public Storage's owned real estate dictates high fixed costs. As of March 31, 2025, Public Storage owned and/or operated approximately 247 million net rentable square feet in the United States. These property-related expenses are the bedrock of the cost structure, even when occupancy fluctuates.

To give you a sense of the pressure points within the operational costs for the stabilized portfolio (Same Store Facilities) in the first quarter of 2025, here are some key components:

Cost Component (Same Store Facilities)	Q1 2025 Amount (in thousands)	Year-over-Year Change
Property taxes	$97,852	4.3% increase
Repairs and maintenance	$22,150	9.1% increase
On-site property manager payroll	$31,896	12.4% decrease

This cost discipline is key; Public Storage kept same-store expense growth to just 0.1% for the quarter, reinforcing its sector-leading operating margins. That's a tight ship.

Self-Storage Cost of Operations

The total cost associated with running the self-storage operations across the entire portfolio-both Same Store and Non-Same Store-is substantial. For the three months ended March 31, 2025, the total self-storage cost of operations was reported as $301,154 thousand, or $301.15 million. This figure bundles the fixed costs mentioned above with other direct operating expenses.

Here's how the total self-storage cost of operations broke down for Q1 2025:

• Same Store Facilities cost of operations: $243,010 thousand.
• Non-Same Store Facilities cost of operations: $58,144 thousand.

The total cost of operations for the Same Store Facilities increased by only 0.3% or $0.8 million year-over-year in Q1 2025. That's the power of their optimized operating model.

Capital Expenditures: Funding the Development and Expansion Pipeline

Public Storage must continuously deploy capital to maintain and grow its asset base. The commitment to development and expansion is a major cash outflow. As of June 30, 2025, the aggregate pipeline of development and expansion facilities was expected to add 3.8 million net rentable square feet at an estimated cost of $648.2 million.

The CEO indicated an anticipation of more than $1.1 billion of investment for the full year 2025, covering acquisitions and development. For context on recent deployment:

• Cost for opened development/expansion projects in Q2 2025: $64.0 million.
• Cost for expansion projects in the nine months ended September 30, 2025: $268.8 million.

You should track the pipeline cost closely; by September 30, 2025, the estimated cost for the 3.9 million net rentable square feet pipeline stood at $649.2 million.

Interest Expense: Servicing Debt

Servicing the debt load is a critical, non-discretionary cost. In the second quarter of 2025, Public Storage Operating Company (PSOC) completed a public offering of $875 million aggregate principal amount of unsecured senior notes.

This issuance was structured as follows:

Tranche	Principal Amount	Annual Interest Rate	Maturity Date
2030 Notes	$475 million	4.375%	July 1, 2030
2035 Notes	$400 million	5.000%	July 1, 2035

The weighted average interest rate on this $875 million offering was approximately 4.661%. The net proceeds were earmarked for repaying outstanding floating rate senior notes due in 2025 and funding general corporate purposes, including acquisitions. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Public Storage (PSA) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways Public Storage brings in cash, which is pretty straightforward for a REIT focused on storage. The model is heavily reliant on rent, but the ancillary and management services are key differentiators, especially as they push their digital platform.

The primary revenue driver is, without question, the rental income from their massive portfolio of self-storage units. This stream is the bedrock of their financial performance.

Revenue Component	Q1 2025 Amount (in thousands)	Approximate Value
Self-storage facilities Revenue	$1,102,998	$1.103 billion
Ancillary operations Revenue	$80,186	$80.19 million
Total Revenue (Q1 2025)	$1,183,184	$1.183 billion

The self-storage rental income for the three months ended March 31, 2025, totaled $1,102,998 thousand. This is the main engine. Also, ancillary revenue, which covers things like tenant insurance and moving supplies, added a solid $80,186 thousand for the same quarter. Honestly, this extra bit helps smooth out the core rental volatility.

For third-party management, Public Storage leverages its scale through the PS Advantage® platform. While a specific fee dollar amount for Q1 2025 isn't explicitly broken out as a separate line item in the top-level revenue figures found, the scale of this operation is clear:

• As of March 31, 2025, Public Storage managed 314 self-storage facilities for third parties.
• This third-party managed portfolio represented approximately 24.4 million net rentable square feet.
• Management emphasizes offering the lowest management fee in the industry, leveraging size for lower marketing and maintenance costs.

Finally, the forward-looking measure of profitability, Core Funds From Operations (Core FFO) per share, shows management's confidence in their revenue generation strategies. Following positive trends in NOI growth and acquisitions, the full-year guidance was updated. You should note the latest reported guidance for FY2025:

The full year 2025 guidance for Core FFO per share was raised to a range of $16.70 to $17.00 per share. This reflects outperformance in both same-store and non-same-store NOI growth, plus accelerated acquisition volume. Finance: draft 13-week cash view by Friday.