Starwood Property Trust, Inc. (STWD): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

تعد شركة Starwood Property Trust (STWD) قصة تنويع قوي تكافح دورة العقارات التجارية الصعبة (CRE). كبيرة 1.5 مليار دولار يعد قطاع إقراض البنية التحتية ورسوم الخدمة الموثوقة من نقاط القوة القوية، ولكن الضغط حقيقي: فالقروض غير المستحقة تتزايد بشكل واضح، وتقترب من 700 مليون دولار اعتبارًا من أواخر عام 2025 وتآكل القيمة الدفترية. أنت بحاجة إلى معرفة ما إذا كانت فرصة الحصول على الأصول المتعثرة تفوق التهديد المتمثل في استمرار ارتفاع أسعار الفائدة، لذلك دعونا نتناول تحليل SWOT لعام 2025.

Starwood Property Trust, Inc. (STWD) – تحليل SWOT: نقاط القوة

نموذج أعمال متنوع عبر أربعة قطاعات، مما يقلل الاعتماد على فئة أصول واحدة.

أنت تبحث عن نموذج عمل يمكنه التغلب على الدورة، وقد قامت شركة Starwood Property Trust, Inc. (STWD) ببناء ذلك بالضبط باستخدام منصتها متعددة الأسطوانات. هذه ليست صندوق استثمار عقاري للرهن العقاري (REIT)؛ إنها شركة تمويل متنوعة. وبحلول نهاية الربع الثالث من عام 2025، وصل إجمالي أصول الشركة إلى مستوى قياسي بلغ 29.9 مليار دولار، موزعة على أربعة قطاعات متميزة. ويعني هذا الهيكل أنه عندما يواجه الإقراض العقاري التجاري التقليدي الذي يشبه منطقة واحدة رياحًا معاكسة، يمكن للقطاعات الأخرى أن تعوض الركود، مما يساعد على الحفاظ على توزيع أرباح ربع سنوي ثابت قدره 0.48 دولار للسهم.

أدى الاستحواذ الكبير الأخير على شركة Fundamental Income Properties مقابل 2.2 مليار دولار أمريكي في الربع الثاني من عام 2025 إلى تعزيز قطاع العقارات، مما يضيف محفظة مكونة من 467 أصول إيجار ثلاثية صافية مع تدفق نقدي مستقر وطويل الأجل profile. هذه خطوة ذكية من أجل المتانة.

• الإقراض التجاري والسكني: أعمال الديون الأساسية.
• إقراض البنية التحتية: تدفق نقدي مستقر لمواجهة التقلبات الدورية.
• قطاع العقارات: العقارات المملوكة، بما في ذلك محفظة صافي الإيجار الجديدة.
• الاستثمار والخدمة: الدخل القائم على الرسوم من الخدمات الخاصة.

يوفر قطاع إقراض البنية التحتية الكبيرة تدفقًا نقديًا مستقرًا ومقاومًا للتقلبات الدورية.

يعد قطاع إقراض البنية التحتية مصدرًا رئيسيًا للاستقرار، حيث يوفر تحوطًا لمواجهة التقلبات الدورية ضد التقلبات في سوق العقارات التجارية التقليدية. وقد نمت المحفظة بشكل يتجاوز الهدف الأولي، حيث وصلت إلى رصيد قدره 3.1 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، وهي زيادة كبيرة عما كانت عليه في وقت سابق من العام. ساهم هذا القطاع بمبلغ 32 مليون دولار من الأرباح القابلة للتوزيع (DE) في الربع الثالث من عام 2025 وحده. يركز خط الأعمال هذا على الأصول الحقيقية الأساسية، والتي تميل إلى أن تكون أقل حساسية للانكماش الاقتصادي من القروض العقارية القياسية.

تولد محفظة خدمة القروض الكبيرة دخلاً من الرسوم، وهو مصدر موثوق للإيرادات من غير الفوائد.

تعد STWD واحدة من أكبر شركات الخدمات الخاصة للرهن العقاري التجاري في الولايات المتحدة، مما يخلق مصدرًا كبيرًا وموثوقًا لدخل الرسوم (إيرادات غير الفائدة). يعد هذا الدخل القائم على الرسوم ذا قيمة عالية لأنه يتطلب رأس مال أقل في الميزانية العمومية ويوفر تدفقًا ثابتًا للإيرادات، بغض النظر عن تحركات أسعار الفائدة أو حجم الإقراض. وفي الربع الثالث من عام 2025، ارتفعت أرصدة الخدمة النشطة إلى 10.6 مليار دولار أمريكي، مما أدى إلى ارتفاع رسوم الخدمة الخاصة. في السياق، شكل الدخل من غير الفوائد الجزء الأكبر من إجمالي الإيرادات في الربع الأول من عام 2025، بإجمالي 464.5 مليون دولار. يعد هذا محركًا قويًا بشكل واضح خارج نطاق أعمال الإقراض الأساسية.

الوصول إلى أسواق رأس المال من خلال وضعها كصندوق استثمار عقاري كبير وراسخ (REIT).

وباعتبارها صندوق استثمار عقاري كبير الحجم، تتمتع STWD بقدرة مثبتة وثابتة على الوصول إلى أسواق رأس المال، وهي قوة حاسمة في بيئة ائتمانية متقلبة. يتيح هذا الوصول للشركة تمويل استثمارات جديدة وإدارة ديونها profile بشكل فعال. وفي الربع الثالث من عام 2025، نفذت الشركة معاملات في أسواق رأس المال بقيمة 3.9 مليار دولار أمريكي، بما في ذلك زيادة ناجحة في الأسهم بقيمة 534 مليون دولار أمريكي. يعد هذا النشاط، بالإضافة إلى طرح سندات ممتازة غير مضمونة بقيمة 550 مليون دولار في أكتوبر 2025، بمثابة شهادة على ثقة المستثمرين. وقد أدى هذا الوضع القوي إلى تحقيق مركز سيولة قياسي قدره 2.2 مليار دولار أمريكي في نهاية الربع الثالث من عام 2025.

محفظة قروض تجارية عالية الجودة ومضمونة بشكل جيد، وفي المقام الأول الديون المضمونة الممتازة.

يظل أساس العمل هو محفظة القروض التجارية الخاصة بها، والتي بلغت 15.5 مليار دولار في الربع الثاني من عام 2025. وهذه المحفظة عالية الجودة بشكل عام لأن غالبية الديون هي ديون مضمونة عالية الجودة، مما يعني أنها تتمتع بالمركز الأكثر حماية في كومة رأس المال. إن متوسط ​​تصنيف المخاطر المرجح لمحفظة الإقراض التجاري بأكملها هو منخفض نسبيا يبلغ 2.9 على مقياس من 1 إلى 5 (حيث 5 هو أعلى مستوى من المخاطر). وهذا يدل على نهج الاكتتاب المنضبط. تم تصنيف حوالي 12% فقط من إجمالي محفظة الإقراض التجاري، أو ما يقرب من 1.8 مليار دولار، على أعلى مستوى مخاطر (5) في الربع الأول من عام 2025.

إليك الرياضيات السريعة حول قطاعات الإقراض:

Starwood Property Trust, Inc. (STWD) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

أنت تنظر إلى شركة Starwood Property Trust, Inc. (STWD) وتحتاج إلى فهم المخاطر الهيكلية التي قد تضغط على العائدات، خاصة في هذه البيئة ذات الأسعار المرتفعة. أكبر نقاط الضعف هي الحجم الهائل لتعرضها الائتماني القديم، والذي لا يزال بعيدًا عن الحل ويؤثر على الأرباح، بالإضافة إلى التقلبات المتأصلة في نموذج التمويل الخاص بها. إنها حالة كلاسيكية حيث يساعد التنويع، ولكن الأعمال الأساسية لا تزال تواجه رياحًا معاكسة كبيرة.

التعرض الكبير لقروض CRE الانتقالية، التي تواجه مخاطر إعادة التمويل في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة.

غالبية القروض العقارية التجارية (CRE) المقدمة من Starwood Property Trust هي قروض انتقالية، مما يعني أنها قروض قصيرة الأجل وبسعر فائدة متغير تهدف إلى تمويل إعادة تنظيم الممتلكات قبل إعادة التمويل الدائم. المحفظة كلها تقريبًا بمعدل فائدة عائم، بنسبة 99٪ اعتبارًا من 30 يونيو 2025. وقد عمل هذا الهيكل بشكل جيد عندما كانت المعدلات منخفضة، ولكن الآن، تجعل المعدلات القياسية الأعلى إعادة تمويل هذه القروض أكثر صعوبة بالنسبة للمقترضين، مما يزيد من خطر التخلف عن السداد بالنسبة لـ STWD. يواجه السوق الأوسع موجة استحقاق هائلة، حيث من المتوقع أن يواجه ما يصل إلى 15٪ من قروض CRE المستحقة بحلول عام 2026 تحديات خطيرة في إعادة التمويل. STWD ليست محصنة ضد هذا الضغط النظامي.

وإليك الحسابات السريعة: القرض الذي تم إنشاؤه بمعدل فائدة شامل يبلغ 4% يحتاج الآن إلى إعادة التمويل بمعدل فائدة يبلغ 7% أو أعلى، الأمر الذي يتطلب تدفقات نقدية أكبر بكثير لتغطية خدمة الدين، وهو ما لا تمتلكه العديد من الأصول الانتقالية حتى الآن.

القروض غير المستحقة آخذة في الارتفاع، لتقترب من 700 مليون دولار في أواخر عام 2025، مما يضغط على الأرباح.

إن إجمالي التعرض للأصول التي تعاني من مشاكل هو في الواقع أعلى بكثير من الرقم 700 مليون دولار الذي يتم ذكره في كثير من الأحيان. اعتبارًا من ملخص أرباح الربع الثاني من عام 2025، لا تزال الإدارة تحمل عبئًا كبيرًا يتراوح بين 1.7 و1.8 مليار دولار أمريكي في شكل قروض غير مستحقة وأصول مملوكة للعقارات (REO). هذه هي القروض التي لم تعد الشركة تعترف فيها بإيرادات الفوائد، مما يقلل بشكل مباشر من الأرباح القابلة للتوزيع (DE) ويتطلب وقتًا إداريًا كبيرًا لحلها. بينما تعمل الشركة بنشاط على حل هذه الأصول القديمة - حل 230 مليون دولار عبر ثلاثة أصول غير عاملة في الربع الأول من عام 2025 - فإن الحجم الهائل لمحفظة المشكلات المتبقية يشكل عائقًا مستمرًا على الأداء.

بلغ مخصص خسائر الائتمان للربع الثالث من عام 2025 مبلغ 28.4 مليون دولار، وهو عبارة عن تحميل مباشر على الدخل لتغطية الخسائر المتوقعة على هذه الأصول المتعثرة. هذا هو رأس المال الذي لا يمكن نشره في استثمارات جديدة ذات عائد أعلى.

الاعتماد الكبير على التمويل قصير الأجل (اتفاقيات إعادة الشراء) يعرض الشركة للسيولة وتقلبات أسعار الفائدة.

مثل العديد من صناديق الاستثمار العقاري التجارية (mREITs)، تعتمد Starwood Property Trust بشكل كبير على التمويل قصير الأجل، وفي المقام الأول اتفاقيات إعادة الشراء (اتفاقيات الريبو)، لتمويل أصولها طويلة الأجل. وهذا يخلق خطر عدم تطابق النضج. في حين قامت الشركة بعمل ممتاز في تمديد آجال استحقاق ديون الشركات - مما دفع المتوسط ​​​​المرجح لاستحقاق ديون الشركات من 2.2 سنة إلى 3.5 سنة اعتبارًا من أواخر عام 2024 - فإن أعمال الإقراض التجاري الأساسية لا تزال تعتمد على هذه التسهيلات قصيرة الأجل. أشارت الشركة على وجه التحديد في بيان صحفي صدر في سبتمبر 2025 إلى أنه يمكن استخدام العائدات من عرض السندات لسداد الديون المستحقة بموجب تسهيلات إعادة الشراء الخاصة بها، مما يؤكد الاستخدام المستمر لمصدر التمويل المتقلب هذا. إذا توقفت أسواق الائتمان، أو إذا انخفضت قيمة الضمانات التي تدعم اتفاقيات إعادة الشراء، فقد تواجه الشركة نداءات الهامش وضغوط السيولة.

شهدت القيمة الدفترية للسهم تآكلًا معتدلًا، مما أثر بشكل واضح على ثقة المستثمرين.

تعد القيمة الدفترية للسهم (BVPS) مقياسًا رئيسيًا لصناديق الاستثمار العقاري، ويشير انخفاضها إلى انخفاض قيمة الأصول الأساسية. لقد شهدت شركة Starwood Property Trust اتجاهًا سلبيًا هنا. بلغ متوسط ​​معدل نمو BVPS للأشهر الـ 12 المنتهية في سبتمبر 2025 -4.40% سنويًا. ويتجلى هذا التآكل عند النظر إلى الأرقام الفصلية الأخيرة:

• BVPS اعتبارًا من 31 مارس 2025: 18.87 دولارًا أمريكيًا
• BVPS المقدرة اعتبارًا من 30 يونيو 2025: 18.78 دولارًا أمريكيًا إلى 18.80 دولارًا أمريكيًا
• BVPS اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025: 18.54 دولارًا أمريكيًا

من المؤكد أن هذا الانخفاض المستمر، وإن كان معتدلاً، في القيمة الجوهرية للأسهم يؤثر على ثقة المستثمرين وهو سبب رئيسي وراء تداول السهم في كثير من الأحيان بأقل من قيمته الدفترية، حيث كانت نسبة السعر إلى القيمة الدفترية 0.96 اعتبارًا من سبتمبر 2025.

ويظل الإقراض التجاري هو القطاع الأكبر، ويربط الأداء بشكل وثيق بالمكاتب وأسواق التجزئة المجهدة.

على الرغم من التنويع الكبير في البنية التحتية وصافي أصول الإيجار، يظل قطاع الإقراض التجاري هو أساس العمل، حيث يمثل حوالي نصف إجمالي قاعدة الأصول اعتبارًا من منتصف عام 2025. يرتبط أداء هذا القطاع ارتباطًا مباشرًا بسلامة أنواع العقارات الأساسية، كما أن تعرضه للقطاعات الأكثر إجهادًا يمثل نقطة ضعف مادية.

اعتبارًا من 30 يونيو 2025، يكشف تفصيل محفظة الإقراض التجاري عن تركيز كبير في قطاع المكاتب المتعثر:

يعد التعرض بنسبة 20٪ للممتلكات المكتبية نقطة ضعف رئيسية، حيث يواجه هذا القطاع معدلات شواغر عالية وانخفاض التقييمات بسبب التحول إلى العمل عن بعد والمختلط. في حين أن تعرض قطاع التجزئة منخفض بنسبة 2%، فإن التعرض الكبير لـ Office يعني أن أي تدهور إضافي في هذا السوق سيضرب الجزء الأكبر من الأعمال بشدة.

Starwood Property Trust, Inc. (STWD) – تحليل SWOT: الفرص

احصل على أصول CRE المتعثرة أو محافظ القروض بخصومات جذابة من البائعين القسريين.

لديك فرصة واضحة للاستفادة من الضغوط المستمرة في سوق العقارات التجارية (CRE)، خاصة في قطاع المكاتب، من خلال الحصول على الأصول المتعثرة أو محافظ القروض بخصومات مناسبة. إن السيولة القوية التي تتمتع بها شركة Starwood Property Trust - والتي بلغت 2.2 مليار دولار أمريكي في نهاية الربع الثالث من عام 2025، بعد 3.9 مليار دولار أمريكي في معاملات أسواق رأس المال - تضع الشركة في موقف "الجريمة الكاملة" في سوق مضطربة. يمتلك المدير الأم، مجموعة ستاروود كابيتال، أكثر من 100 مليار دولار من الخبرة الاستثمارية، وهي ميزة كبيرة عند تقييم الأصول المعقدة والمتعثرة والعمل عليها.

هذه ليست مجرد نظرية. الشركة تعمل بالفعل. في الربع الثاني من عام 2025، قامت شركة Starwood Property Trust بحجز قرضين غير مستحقين، بما في ذلك عقار علوم الحياة بقيمة 56 مليون دولار أمريكي وعقار متعدد العائلات بقيمة 84 مليون دولار أمريكي، مما يدل على الرغبة في الحصول على الملكية وتحسين استراتيجيات الخروج. بالإضافة إلى ذلك، تمتلك الشركة ما يقدر بنحو 1.4 مليار دولار من المكاسب العقارية غير المحققة التي يمكنها حصادها لتوليد أرباح إضافية قابلة للتوزيع (DE)، مما يوفر مصدرًا داخليًا لرأس المال للاستثمارات المتعثرة الجديدة.

توسيع قطاع إقراض البنية التحتية عالي النمو والأقل تقلبًا دوريًا، مما يزيد من نسبته من إجمالي الأصول.

يعد قطاع إقراض البنية التحتية محركًا رئيسيًا للنمو وأقل تقلبًا دوريًا تعمل شركة Starwood Property Trust على توسيع نطاقه بسرعة. يعد هذا التنويع تحولًا استراتيجيًا متعمدًا، حيث يمثل الإقراض العقاري التجاري الآن حوالي نصف إجمالي قاعدة الأصول اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025. إننا نشهد نشاطًا استثماريًا قياسيًا هنا. التزمت الشركة بمبلغ قياسي قدره 791 مليون دولار من القروض الجديدة لقطاع إقراض البنية التحتية في الربع الثالث من عام 2025 وحده، مما رفع إجمالي المحفظة إلى حجم كبير. تتزايد مساهمة هذا القطاع في الأرباح القابلة للتوزيع، حيث وصلت إلى 32 مليون دولار أمريكي من DE في الربع الثالث من عام 2025.

تعد القدرة على الوصول إلى سوق التوريق لفئة الأصول هذه أمرًا أساسيًا للتوسع. على سبيل المثال، أكملت شركة Starwood Property Trust التزامها الرابع بالقرض المضمون للبنية التحتية (CLO) بعد الربع الثالث من عام 2024، حيث جمعت 600 مليون دولار أمريكي من التمويل لأجل غير محدد للسوق. هذا تمويل ذكي طويل الأجل.

فيما يلي لمحة سريعة عن نمو هذا القطاع في عام 2025:

استفد من اضطراب السوق من خلال إنشاء قروض جديدة ذات فروق أسعار أعلى واتفاقيات حماية أفضل.

إن اختلال السوق - عندما لا تعكس أسعار الأصول الأساسيات - هو أفضل صديق لك كمنشئ يتمتع برأس مال وافر. تتوقع إدارة الشركة أن يكون عام 2025 "ثاني أكبر عام إنشاء على الإطلاق"، مع وتيرة نمو قروض CRE التي يمكن أن تقترب من الرقم القياسي البالغ 10 مليارات دولار الذي تم إنشاؤه في عام 2021. وهذه نتيجة مباشرة لامتلاك "ميزانية عمومية حصينة" وكونك المقرض المفضل في سوق تنسحب فيه العديد من البنوك بسبب القيود التنظيمية ورأس المال.

وتتمثل الفرصة في الحصول على قروض عالية الجودة ومنخفضة الاستدانة بشروط ممتازة. وفي الربع الثالث من عام 2025، بلغت التزامات الإقراض التجاري 1.4 مليار دولار أمريكي، وهي جزء من إجمالي 4.6 مليار دولار أمريكي من الاستثمارات الجديدة في جميع القطاعات. تستفيد الشركة من تكلفة رأس المال المنخفضة للفوز بالصفقات، كما يتضح من التسعير الناجح لرابع CRE CLO الخاص بها بفارق تنافسي قدره 165 نقطة أساس فوق SOFR بمعدل تقدم قدره 87٪. تسمح تكلفة التمويل المحدودة هذه لشركة Starwood Property Trust بتقديم تمويل جذاب للمقترضين مع الحفاظ على هوامش ربح قوية.

قم بزيادة دخل الرسوم من خلال تنمية أعمال الخدمات الخاصة مع تخلف المزيد من قروض CRE عن السداد أو الحاجة إلى إعادة الهيكلة.

تعد شركة الخدمات الخاصة، LNR Partners، أحد الأصول المعاكسة للدورة الاقتصادية التي تزدهر عندما ترتفع حالات التخلف عن السداد في CRE. باعتبارها أكبر شركة خدمات معروفة في الولايات المتحدة، تتمتع شركة Starwood Property Trust بموقع مثالي للحصول على دخل الرسوم المتزايد من موجة استحقاقات القروض وإعادة الهيكلة، خاصة في قطاع المكاتب المتعثر.

وتعكس الأرقام بالفعل هذا الاتجاه. شهدت محفظة الخدمات النشطة قفزة كبيرة، حيث ارتفعت من 8.8 مليار دولار أمريكي في نهاية الربع الثالث من عام 2024 إلى 10.6 مليار دولار أمريكي بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2025. وترجع هذه الزيادة البالغة 1.8 مليار دولار أمريكي في المقام الأول إلى ارتفاع أحجام التحويلات، حيث كان ما يقرب من 80٪ من التحويلات الجديدة في الربع الثالث من عام 2024 عبارة عن أصول مرتبطة بالمكاتب. وهذا يؤدي بشكل مباشر إلى ارتفاع رسوم الخدمة الخاصة. تحتفظ الشركة بأعلى التصنيفات الممكنة (CSS1 وCS1) من Fitch وMorningstar DBRS، مما يمنحها ميزة تنافسية واضحة في تأمين تفويضات الخدمة الجديدة.

• نمت محفظة الخدمات النشطة إلى 10.6 مليار دولار في الربع الثالث من عام 2025.
• بلغت التحويلات الجديدة في الربع الثالث من عام 2025 صافي 300 مليون دولار، معظمها مكتبية.
• LNR Partners هي أكبر شركة خدمة مسماة في الولايات المتحدة.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

شركة Starwood Property Trust, Inc. (STWD) – تحليل SWOT: التهديدات

أنت تنظر إلى شركة Starwood Property Trust, Inc. (STWD) كمستثمر متمرس، وما يجب أن يبقيك مستيقظًا في الليل ليس هو المجهول، ولكن المخاطر الحقيقية والكمية للغاية في الميزانية العمومية. ترتبط أكبر التهديدات في الوقت الحالي ارتباطًا مباشرًا بالتحول البطيء لدورة العقارات التجارية (CRE) ورأس المال المقيد في الأصول القديمة. ويتعين علينا أن نحدد المبالغ المحددة بالدولار لهذه المخاطر حتى نتمكن من فهم الجانب السلبي الحقيقي.

يمكن أن تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة المستمرة إلى مزيد من الانخفاض في قيمة CRE وزيادة حالات التخلف عن السداد وعدم الاستحقاق.

يشير منحنى سعر الفائدة الآجل إلى وجود مسار لخفض الأسعار - من المتوقع أن ينخفض سعر التمويل لليلة واحدة المضمونة (SOFR) إلى المستوى المنخفض 3% النطاق بحلول أواخر عام 2026، والذي سيكون بمثابة رياح خلفية لدفتر القروض ذات الفائدة المتغيرة لشركة STWD. ولكن هذا مجرد توقعات، وليس ضمانا. ويتمثل التهديد المباشر في بقاء أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول من المتوقع، الأمر الذي يستمر في خفض تقييمات لجنة العقارات ويشل قدرة المقترضين على إعادة تمويل الديون المستحقة بشروط مواتية. وهذه مسألة حسابية بسيطة: ارتفاع تكاليف خدمة الدين يدفع المزيد من القروض إلى التعثر.

وأوضح علامة على هذا الضغط هو حجم دفتر القروض غير المستحقة (القروض التي لا تولد دخلاً من الفوائد). تعمل الإدارة على حل دفتر الأصول غير المستحقة والمقدر بـ 1.7 – 1.8 مليار دولار اعتبارًا من منتصف عام 2025، مع جدول زمني للحل يمتد حتى عام 2027. وهذا مبلغ هائل من رأس المال الذي يظل خاملاً، وأي تأخير في الحل يدفع المخاطر إلى أبعد من ذلك. يعكس إجمالي احتياطي الشركة لمحافظ الإقراض والمحافظ العقارية (REO) هذه المخاطر، حيث يبلغ 642 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2025.

• حجم الدفتر غير الاستحقاقي (الربع الثاني من عام 2025): 1.7 – 1.8 مليار دولار.
• إجمالي الاحتياطيات (الربع الثالث 2025): 642 مليون دولار (3.8% من محافظ الإقراض وREO).
• وظيفة مكتب شاغرة (وطنية، YE 2024): حول 20%.

يمكن للتغييرات التنظيمية التي تؤثر على متطلبات رأس مال البنوك أن تقلل من القدرة على الإقراض، مما يزيد من المنافسة على STWD.

وهذا تهديد دقيق. إن البيئة الحالية مواتية لأن البنوك التقليدية انتقائية وانسحبت من الإقراض العقاري التجاري، ويرجع ذلك جزئيا إلى قيود رأس المال. ولكن إذا خففت الهيئات التنظيمية الفيدرالية متطلبات رأس المال لأكبر البنوك الأمريكية ــ وهو الاقتراح الذي كانت إدارة ترامب تتقدم به اعتبارا من سبتمبر 2025 ــ فإن هذه الميزة التنافسية قد تتآكل بسرعة. إن تخفيف الاحتياطيات الرأسمالية (مثل مخفف ضغط رأس المال) للبنوك ذات الأهمية النظامية من شأنه أن يعمل على تحرير ميزانياتها العمومية على الفور للإقراض بشكل أكثر قوة، وخاصة على أصول العقارات التجارية عالية الجودة. من شأن هذه المنافسة المصرفية المتزايدة أن تضغط على العوائد الجذابة المعدلة حسب المخاطر التي تحصل عليها STWD، مما يجبرها إما على تحمل المزيد من المخاطر أو قبول هوامش أقل على الابتكارات الجديدة. في الوقت الحالي، المنافسة منخفضة، لكن هذا قد يتغير بالتأكيد.

احتمال خفض التصنيف الائتماني إذا استمرت القروض غير المستحقة في الارتفاع بسرعة.

في حين أن STWD لم تخفض أرباحها مطلقًا، إلا أن الخفض المحتمل للتصنيف الائتماني يظل يمثل تهديدًا ملموسًا، مدفوعًا في المقام الأول بالتدهور في تغطية الأرباح. بالنسبة لمعظم عام 2024 (من الربع الثاني إلى الربع الرابع)، بلغت نسبة توزيع أرباح الشركة 100% من أرباحها القابلة للتوزيع (DE)، مما يعني أنه لم يكن هناك هامش أمان. الأصول غير المستحقة هي السحب المباشر هنا، وتقييد رأس المال وقمع الأرباح. إذا كانت وتيرة الحل غير الاستحقاقي متأخرة عن توقعات السوق - أو إذا تعرضت بعض الخسائر الكبيرة غير المتوقعة - فإن خطر خفض الأرباح يزداد. ويكاد يكون من المؤكد أن التخفيض من شأنه أن يؤدي إلى انخفاض تقييم الأسهم ويمكن أن يؤدي إلى خفض التصنيف الائتماني الرسمي، الأمر الذي من شأنه أن يزيد من تكلفة إصدار الديون في المستقبل. يقوم السوق بالفعل بتسعير درجة من المخاطر، مع تداول السهم بخصم من قيمته الدفترية غير المقدرة في أوائل عام 2025.

ويستمر الضعف في قطاع المكاتب، مما يؤدي إلى عمليات شطب كبيرة لأصول قديمة محددة.

يعد قطاع المكاتب هو المصدر الرئيسي لقضايا الائتمان القديمة عبر سوق العقارات التجارية، وشركة STWD ليست محصنة، على الرغم من جهود التنويع التي تبذلها. التهديد ليس مجرد نزيف بطيء. إنها احتمالية حدوث خسائر كبيرة لمرة واحدة على أصول محددة ممنوعة (REO). لقد رأينا هذا الأمر في عام 2025. على سبيل المثال، في الربع الثاني من عام 2025، تم بيع 137 مليون دولار نتج عن مبنى المكاتب في هيوستن أ 44 مليون دولار خسارة الأرباح القابلة للتوزيع. تعتبر هذه الخسائر بمثابة عملية تنظيف ضرورية، ولكنها تمثل ضربة مباشرة للأرباح الحالية والقيمة الدفترية. يسلط الجدول التالي الضوء على تأثير قرارات الأصول الأخيرة، ويبين تكلفة تفكيك هذه المراكز القديمة:

إليك الحساب السريع: أدى حل أصول مكتب واحد إلى القضاء على جزء كبير من DE ربع السنوي، حتى مع تحقيق مكاسب مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا. وهذا يوضح المخاطر المستمرة وغير المتكافئة في الكتاب القديم. الشؤون المالية: تتبع تأثير DE لجميع مبيعات الأصول الممنوعة بشكل ربع سنوي لوضع نموذج لسحب الأرباح الحقيقي.