Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR): historia, propiedad, misión, cómo funciona & gana dinero

¿Cómo navega un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) centrado en el comercio minorista esencial, como Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR), en la actual volatilidad del mercado de capitales? Este REIT comercial autogestionado, fundado en 2011, centra su misión en poseer y operar centros comerciales anclados en tiendas de comestibles (un nicho defensivo) en todo el Atlántico Medio, el Noreste y el Sudeste de EE. UU. Puede consultar la cartera de 75 propiedades, que comprende más de 7,6 millones de pies cuadrados de espacio alquilable y ven estabilidad, pero las finanzas cuentan una historia más compleja.

Si bien los ingresos totales de los últimos doce meses que terminaron el 30 de septiembre de 2025 se mantuvieron estables en $101,83 millones, la pérdida neta atribuible a los accionistas comunes se vio afectada ($54,212 millones) para los primeros nueve meses de 2025, lo que refleja importantes preocupaciones de dilución y reestructuración financiera. Entonces, ¿cómo se puede evaluar definitivamente a una empresa que tiene una sólida base de activos básicos pero que al mismo tiempo se enfrenta a desafíos de liquidez y al impacto en el mercado de los pagos de intereses basados ​​en acciones sobre sus notas convertibles? Profundicemos en la mecánica central de cómo funciona y genera dinero Wheeler Real Estate Investment Trust.

Historia de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR)

Está buscando la historia del origen de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR), y es una historia clásica de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) sobre enfoque estratégico y gestión de la estructura de capital. La empresa se fundó con una estrategia clara basada en la necesidad: adquirir centros minoristas anclados en el sector de alimentación en los mercados secundarios y terciarios. Este enfoque en el comercio minorista resiliente y no discrecional ha sido la base, pero la historia de la compañía también está marcada por importantes cambios de capital, especialmente en 2025.

Dado el cronograma de fundación de la empresa

Año de establecimiento

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. se constituyó en junio de 2011, estableciendo la entidad jurídica para el futuro REIT.

Ubicación original

La empresa siempre ha mantenido su sede corporativa en Playa de Virginia, Virginia, manteniendo su base en la región del Atlántico Medio, donde se ubicaron muchas de sus primeras propiedades.

Miembros del equipo fundador

La figura clave en la fundación y expansión inicial de la empresa fue Jon S. Wheeler, quien se desempeñó como presidente y director ejecutivo inicial.

Capital/financiación inicial

El evento de financiación inicial más importante fue la Oferta Pública Inicial (IPO) en noviembre de 2012, que proporcionó aproximadamente 13,4 millones de dólares en ingresos netos para impulsar la primera ola de adquisiciones. A modo de contexto, la capitalización de mercado de la empresa a finales de 2012 era de aproximadamente $20,33 millones de dólares.

Dados los hitos de evolución de la empresa

Dados los momentos transformadores de la empresa

La trayectoria de la empresa no ha sido una línea recta; Ha estado definido por algunos giros bruscos y decisivos, en su mayoría vinculados a la estructura y escala del capital. Hay que estar atento a estos momentos, porque te dicen dónde se centra la gestión.

• La fusión de Cedar Realty Trust (2022): Este fue el mayor movimiento de escala. Inmediatamente aumentó la cartera a 79 propiedades, lo que le dio a Wheeler Real Estate Investment Trust una presencia mucho más amplia en el Atlántico Medio, el Sudeste y el Noreste de EE. UU. Eso es un salto enorme en el área bruta alquilable, que se situó en aproximadamente 8,1 millones pies cuadrados a finales de 2022.
• El reinicio de la estructura de capital (2025): La serie de divisiones inversas de acciones en 2025 -incluida la división de uno por cinco en marzo y otra de uno por cinco en septiembre- fueron medidas críticas de ingeniería financiera. Estas acciones, si bien no cambiaron el valor subyacente de los activos, fueron necesarias para mantener el precio de las acciones por encima del mínimo requerido para cotizar en Nasdaq. Honestamente, este tipo de acción indica un enfoque en el cumplimiento y la estabilidad financiera, no solo en el crecimiento.
• La huella actual: En noviembre de 2025, la capitalización de mercado de la empresa es de aproximadamente $2,73 millones de dólares, lo que refleja la naturaleza volátil de sus acciones a pesar de la cartera estratégica de comercio minorista basado en las necesidades. El total de acciones comunes en circulación fue 1.166.433 acciones al 28 de febrero de 2025. Puede profundizar en el estado actual de su balance y operaciones aquí: Desglosando la salud financiera de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR): información clave para los inversores.

Lo que esta historia muestra es una empresa que ha construido con éxito una cartera grande y geográficamente diversa de centros de alimentación, pero que también ha tenido que dedicar un esfuerzo considerable a gestionar el cumplimiento del mercado público y la estructura de capital, especialmente en el corto plazo.

Estructura de propiedad de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR)

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) opera como un Real Estate Investment Trust (REIT) que cotiza en bolsa en la bolsa NASDAQ, lo que significa que su propiedad se distribuye entre inversores institucionales, personas con información privilegiada de la empresa y el público en general. Esta estructura, común en los REIT, da como resultado una base de accionistas muy dispersa, aunque una parte importante está en manos de personas con información privilegiada e inversores minoristas.

Dado el estado actual de la empresa

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. es una empresa de inversión en bienes raíces comerciales autogestionada y totalmente integrada que ha elegido tributar como REIT según el Código de Rentas Internas. A partir de noviembre de 2025, la empresa cotiza en bolsa en el mercado de capitales NASDAQ con el símbolo de cotización. WHLR, junto con sus acciones preferentes y notas convertibles que cotizan en bolsa (WHLRP, WHLRD y WHLRL). El enfoque de la compañía sigue siendo poseer, arrendar y operar propiedades minoristas que generen ingresos, principalmente centros anclados en supermercados en mercados secundarios y terciarios. El precio de las acciones ordinarias era de aproximadamente $2.00 por acción al 17 de noviembre de 2025.

La estructura de toma de decisiones está regida por una Junta Directiva, que supervisa el equipo directivo, garantizando que la empresa cumpla con sus objetivos estratégicos y mantenga su estatus de REIT. Esta transparencia es definitivamente importante para los inversores que analizan la viabilidad a largo plazo de la cartera, especialmente considerando la dirección estratégica descrita en el Declaración de misión, visión y valores fundamentales de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR).

Dado el desglose de propiedad de la empresa

La estructura de propiedad de Wheeler Real Estate Investment Trust es una combinación de inversores institucionales, internos y minoristas, con una notable concentración entre los internos y el público. Este desglose, basado en las últimas presentaciones y datos disponibles hasta el año fiscal 2025, muestra que los inversores individuales y los miembros de la empresa poseen una mayoría sustancial de las acciones ordinarias.

He aquí los cálculos rápidos: los iniciados y el público juntos controlan 92% de las acciones comunes. Este es un factor clave, ya que un alto porcentaje de propiedad interna, en más de 36%, puede indicar una fuerte confianza en el futuro de la empresa, pero también significa una flotación menor y potencialmente menos liquidez para las acciones.

Dado el liderazgo de la empresa

La empresa está dirigida por un equipo de liderazgo experimentado y una junta directiva responsable del gobierno corporativo y la supervisión estratégica. La permanencia promedio del equipo directivo se considera experimentada, de aproximadamente 4,3 años.

• Sr. Andrew Franklin: Director General (CEO). Andy tiene más de 20 años de experiencia en la industria y se unió a la empresa en 2014.
• Ciruela de cristal: Director Financiero (CFO). Crystal se unió al equipo en 2016 y es responsable de la estrategia y los informes financieros.
• Stefani D. Carter: Presidente de la Junta. Proporciona gobernanza y dirección de alto nivel.
• Ross Barr: Asesor General y Secretario Corporativo.
• Derecha de Wesley: Vicepresidente de Gestión de Carteras.
• Denbeigh Marchant: Vicepresidente de Arrendamiento.

La Junta Directiva, que incluye ocho miembros como Joseph D. Stilwell, es responsable de la dirección estratégica general y del deber fiduciario para con los accionistas. La composición de la Junta refleja una combinación de experiencia en finanzas, bienes raíces y gobierno corporativo.

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) Misión y valores

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) centra su propósito en impulsar el éxito financiero de sus partes interesadas centrándose en propiedades minoristas estables y basadas en las necesidades, una estrategia que basa su misión en una gestión inmobiliaria práctica y rentable.

Está buscando el ADN de una empresa, lo que representa más allá del informe de resultados trimestral. Para un Fondo de Inversión en Bienes Raíces (REIT, por sus siglas en inglés) como Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR), la misión está estrechamente vinculada a su clase de activos (centros minoristas anclados en comestibles en mercados secundarios y terciarios), lo cual es definitivamente una jugada defensiva inteligente en el sector inmobiliario.

Dado el propósito principal de la empresa

El objetivo principal de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. es la eficiencia operativa y la gestión estratégica de activos, todo ello destinado a ofrecer rendimientos estables y ajustados al riesgo. Es un mandato sencillo y basado en el desempeño. Este es un jugador de pequeña capitalización; su capitalización de mercado es de alrededor 2,43 millones de dólares a partir de noviembre de 2025, por lo que cada adquisición de activos y negociación de arrendamiento es un paso fundamental.

He aquí los cálculos rápidos: con sólo aproximadamente 1,166,433 acciones ordinarias en circulación a principios de 2025, cada decisión estratégica tiene un impacto magnificado en el valor para los accionistas.

Declaración oficial de misión

Si bien no es una declaración florida, el objetivo operativo de la empresa es su misión: aumentar la rentabilidad tanto para sus inquilinos como para sus inversores. No se trata sólo de cobrar el alquiler; Se trata de una gestión activa para garantizar el éxito de los propios centros comerciales.

• Incrementar la rentabilidad para inquilinos e inversores, presentes y futuros.
• Poseer, arrendar y operar propiedades comerciales que generen ingresos.
• Centrarse en centros anclados en supermercados en mercados secundarios y terciarios.
• Contribuir activamente al éxito general de todo el portafolio.

Declaración de visión

La visión es ser el especialista al que acudir en propiedades minoristas basadas en la necesidad, que son menos susceptibles a la interrupción del comercio electrónico. Ven una oportunidad a largo plazo en estos mercados más pequeños, a menudo pasados ​​por alto, lo que es un diferenciador clave de los principales REIT centrados en las zonas metropolitanas.

• Ser una empresa de inversión inmobiliaria comercial totalmente integrada y autogestionada.
• Ofrezca rendimientos estables y ajustados al riesgo mediante la adquisición de propiedades estratégicas.
• Enfatizar la eficiencia operativa y la gestión de arrendamientos para un crecimiento sostenible.

Si desea profundizar en cómo estos objetivos estratégicos se traducen en el balance, debe consultar Desglosando la salud financiera de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR): información clave para los inversores.

Lema/eslogan dado de la empresa

La empresa utiliza una frase clara y centrada en el inquilino que también habla directamente del interés del inversor.

• Su éxito es nuestra misión.

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) Cómo funciona

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) opera adquiriendo, poseyendo y administrando una cartera de propiedades minoristas que generan ingresos, principalmente centros vinculados a supermercados, para generar un flujo de efectivo estable a través de arrendamientos para inquilinos. La empresa funciona como un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) autogestionado, lo que significa que debe distribuir una parte significativa de sus ingresos imponibles a los accionistas, y sus ingresos se derivan en gran medida de los ingresos por alquileres, que totalizaron aproximadamente $75.925 millones durante los primeros nueve meses del año fiscal 2025.

Este modelo es sencillo: comprar la propiedad, firmar el contrato de arrendamiento y cobrar el alquiler. Ese es el negocio principal.

Portafolio de productos/servicios de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc.

La principal oferta de la compañía es el espacio físico dentro de su cartera de propiedades comerciales, que abarca las regiones del Atlántico Medio, Noreste y Sudeste de los Estados Unidos. Solo para el tercer trimestre de 2025, la compañía reportó ingresos totales de $24.792 millones. Este flujo de ingresos se divide en dos ofertas principales:

Marco operativo de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc.

Wheeler Real Estate Investment Trust es un REIT comercial autogestionado y totalmente integrado, por lo que se encarga de todo, desde la adquisición hasta la gestión diaria de la propiedad internamente. Esta estructura de autogestión elimina los honorarios de terceros, pero aún requiere un fuerte enfoque en el control de gastos, especialmente dado el actual entorno de tasas de interés. El marco de la empresa se basa en maximizar el ingreso operativo neto (NOI) de su base de activos existente.

• Adquisición y Reposicionamiento: Centrarse en comprar propiedades minoristas de bajo rendimiento en mercados secundarios y terciarios donde la competencia es menos intensa.
• Estrategia de arrendamiento: Gestionar agresivamente los arrendamientos para conseguir inquilinos reconocidos a nivel nacional y regional, a menudo utilizando arrendamientos a más largo plazo que incluyan el reembolso al inquilino de una parte sustancial de los gastos de propiedad (esto a menudo se denomina arrendamiento triple neto).
• Gestión de gastos: Aumentar activamente los ingresos operativos mediante la gestión de los gastos de propiedad y garantizar que los inquilinos cumplan con sus obligaciones de reembolso.
• Gestión de la estructura de capital: Medidas financieras estratégicas para gestionar la deuda, como la reciente decisión del 20 de noviembre de 2025 de pagar intereses sobre sus Notas Convertibles Subordinadas al 7,00% con vencimiento en 2031 en acciones preferentes Serie D en lugar de efectivo. Ésa es una señal clara sobre la preservación del efectivo.

Si está profundizando en la estructura de capital, debería consultar Explorando el inversionista de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) Profile: ¿Quién compra y por qué?

Ventajas estratégicas de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc.

El éxito de la empresa depende de algunas estrategias claras y repetibles que la diferencian de los REIT más grandes y centrados en el mercado primario. No persiguen los mercados más populares; persiguen valor en lugares pasados ​​por alto.

• Estabilidad anclada en los comestibles: El enfoque principal en los centros anclados a los supermercados proporciona una defensa crucial contra la interrupción del comercio electrónico, ya que las tiendas de comestibles son servicios esenciales que generan un tráfico constante y no discrecional a todo el centro.
• Experiencia en el mercado secundario/terciario: Al concentrarse en mercados más pequeños, la empresa puede adquirir propiedades con valoraciones más bajas y potencialmente enfrentar menos postores institucionales, lo que permite tasas de capitalización más altas al ingresar.
• Operaciones de valor agregado: La experiencia en tomar propiedades de bajo rendimiento y aumentar el NOI mediante un mejor arrendamiento y control de gastos es una competencia fundamental. Definitivamente aquí es donde crean valor.
• Reembolso de gastos del inquilino: El uso de arrendamientos que trasladan una parte importante de los gastos operativos, de mantenimiento y fiscales al inquilino limita la exposición financiera de la empresa y ayuda a estabilizar el flujo de caja.

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) Cómo genera dinero

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) gana dinero principalmente arrendando bienes raíces comerciales, específicamente propiedades minoristas basadas en necesidades, a inquilinos, generando un flujo predecible de ingresos por alquiler y recuperando los costos operativos de la propiedad a través de reembolsos a los inquilinos.

Desglose de ingresos de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc.

El motor de ingresos de la compañía se concentra en gran medida en los ingresos por alquiler contractual de su cartera de propiedades minoristas, que son en gran medida centros de alimentación. Según los últimos datos estructurales, la gran mayoría de los ingresos se divide entre el alquiler fijo y la recuperación de los gastos de funcionamiento (reembolsos a los inquilinos). A continuación se presentan los cálculos rápidos sobre el desglose estructural, utilizando los porcentajes detallados más recientes como indicador de la combinación de ingresos actual e incorporando las últimas tendencias de 2025 hasta la fecha.

Los ingresos totales para los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025 fueron de aproximadamente $76.981 millones. Las dos corrientes más importantes, el alquiler base y los reembolsos a los inquilinos, se agrupan como ingresos por alquiler en los últimos informes trimestrales, que mostraron un aumento del 3,24 % durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, en comparación con el mismo período de 2024.

Economía empresarial

El modelo económico de Wheeler Real Estate Investment Trust se basa en la estabilidad del comercio minorista basado en la necesidad, que es menos vulnerable a las interrupciones del comercio electrónico y las crisis económicas. Es por eso que se centran en centros anclados en los mercados secundarios y terciarios.

• Estrategia de precios: El principal mecanismo de fijación de precios es el contrato de arrendamiento a largo plazo con los inquilinos, generalmente estructurado como arrendamiento neto triple (NNN) o arrendamiento bruto modificado. En un contrato de arrendamiento NNN, el inquilino paga un alquiler base más bajo pero es responsable de los gastos operativos de la propiedad, incluidos los impuestos inmobiliarios, el seguro y el mantenimiento del área común (CAM). Esto traslada el riesgo de costo variable al inquilino, estabilizando el ingreso operativo neto (NOI) del REIT.
• Reembolsos para inquilinos: Este flujo es esencialmente una transferencia de los costos operativos de la propiedad (como la remoción de nieve o la seguridad) al inquilino, estructurado para ser neutral en cuanto a ingresos para el REIT pero un componente crítico de la cifra de ingresos totales. Para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025, 'Otros ingresos' (que incluye algunos reembolsos y tarifas) experimentaron un aumento significativo del 44,07% en comparación con el período del año anterior, lo que indica mayores costos recuperables o un aumento en la generación de tarifas auxiliares.
• Diferenciales de arrendamiento: La verdadera oportunidad de crecimiento orgánico proviene de la actividad de arrendamiento. Cuando la empresa ejecuta una renovación de arrendamiento, el aumento en la nueva tarifa de alquiler sobre la tarifa anterior (el 'margen de arrendamiento') impulsa directamente el flujo de caja futuro.

El modelo de negocio es simple: adquirir, arrendar y administrar bienes raíces comerciales, cobrando alquileres y tarifas. Es una estrategia de ingresos de bajo riesgo y baja volatilidad, pero requiere una gestión constante de gastos para mantener un margen bruto alto, que se informó en 91,6% en el segundo trimestre de 2025.

Desempeño financiero de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc.

Analizar un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) requiere mirar más allá de los ingresos netos, que se ven muy afectados por cargos no monetarios como la depreciación. La métrica clave son los fondos de operaciones (FFO).

A continuación se muestra el desglose de la salud financiera más reciente, al período del informe del tercer trimestre de 2025:

• Ingresos totales (9M 2025): La empresa generó 76.981 millones de dólares en ingresos totales durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, un aumento del 3,64% con respecto al mismo período de 2024.
• Ingresos Operativos (9M 2025): Los ingresos operativos para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025 fueron de $32,894 millones.
• Fondos de operaciones (FFO): FFO, que ajusta los ingresos netos para eliminar los efectos de la depreciación y amortización, es una medida mucho más clara del flujo de efectivo operativo de un REIT. Para el tercer trimestre de 2025, la empresa informó un FFO de 2 millones de dólares.
• Ingreso/Pérdida Neta: A pesar de los ingresos operativos positivos, la compañía informó una pérdida neta sustancial atribuible a los accionistas comunes de $(54,212) millones durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025, en gran parte debido a elementos no operativos como cambios en el valor razonable de los pasivos derivados y gastos por intereses.

El negocio principal es producir ingresos operativos, pero los costos no operativos y la ingeniería financiera definitivamente están complicando el resultado final. Es necesario observar más de cerca la tendencia del FFO para evaluar la verdadera salud de la cartera de alquileres. Para profundizar en los riesgos del balance y la cobertura de dividendos, debería leer Desglosando la salud financiera de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR): información clave para los inversores.

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) Posición de mercado y perspectivas futuras

Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) de micro capitalización centrado en el nicho minorista resiliente anclado en los supermercados, pero su trayectoria futura depende en gran medida de navegar con éxito una estructura de capital compleja y una carga de deuda significativa. La principal fortaleza de la compañía radica en el enfoque de su cartera en el comercio minorista basado en las necesidades en los mercados secundarios y terciarios, un segmento que continúa mostrando sólidos fundamentos a finales de 2025.

Estás ante una empresa con una estrategia patrimonial clara pero con un riesgo financiero muy elevado. profile, Por eso el precio de las acciones es tan volátil.

Panorama competitivo

WHLR opera en un mercado REIT minorista altamente fragmentado, compitiendo directamente con actores mucho más grandes y bien capitalizados. Para ser justos, su capitalización de mercado de aproximadamente 2,73 millones de dólares en noviembre de 2025 [citar: 1, 2 en el paso 2] lo coloca en una liga completamente diferente a la de los gigantes de la industria, lo que hace que su participación de mercado general sea insignificante. La siguiente tabla ilustra esta enorme diferencia de escala con dos REIT minoristas canónicos anclados en comestibles.

Oportunidades y desafíos

Las iniciativas estratégicas de la compañía están claramente dirigidas a estabilizar su base financiera y capitalizar la fortaleza de su clase de activos. Por ejemplo, la actividad de arrendamiento en lo que va del año 2025 muestra 57 renovaciones de arrendamiento con un aumento promedio ponderado del 14,0% sobre las tarifas de alquiler vigentes [citar: 17 en el paso 1]. Esa es una fuerte señal para el sector inmobiliario subyacente. Aún así, los riesgos financieros son sustanciales y no pueden pasarse por alto.

Posición de la industria

La posición de Wheeler Real Estate Investment Trust se describe mejor como un actor de nicho de microcapitalización en el sector minorista anclado en los supermercados, que actualmente es una clase de activos favorecida por los inversores institucionales. Puedes leer más sobre esto en Explorando el inversionista de Wheeler Real Estate Investment Trust, Inc. (WHLR) Profile: ¿Quién compra y por qué?

• Enfoque en clases de activos: la compañía se beneficia de la naturaleza basada en la necesidad de sus centros de comestibles, que han experimentado el mayor crecimiento anual de alquileres en el sector minorista, con un aumento interanual del 3,1 % en el cuarto trimestre de 2024 [citar: 11 en el paso 2].
• Desventaja de escala: el pequeño tamaño de la empresa significa que carece de los recursos de capital y del poder de endeudamiento de sus competidores más grandes [citar: 2 en el paso 1]. Este tamaño definitivamente limita su capacidad para realizar adquisiciones o desarrollo a gran escala.
• Complejidad financiera: informes financieros recientes destacan una estructura de capital desafiante. Si bien los ingresos del tercer trimestre de 2025 fueron de 23,8 millones de dólares y los ingresos netos declarados fueron de 8,9 millones de dólares, la pérdida neta atribuible a los accionistas comunes fue de la asombrosa cifra de (35,675) millones de dólares [citar: 3, 8 en el paso 2], principalmente debido a importantes elementos no operativos, como cambios en el valor razonable de los pasivos derivados. Esta complejidad hace que la valoración sea extremadamente difícil.

La acción central para la administración es clara: continuar ejecutando el arrendamiento para impulsar el ingreso operativo neto (NOI) mientras se administra agresivamente la deuda y el exceso de capital preferente.