Federal Realty Investment Trust (FRT) : histoire, propriété, mission, comment ça marche & Gagne de l'argent

Federal Realty Investment Trust (FRT) est une société du S&P 500, mais comment une fiducie de placement immobilier (REIT) axée sur le commerce de détail parvient-elle à générer une croissance constante et à verser un dividende pendant 58 années consécutives, la plus longue séquence de tout le secteur des REIT ?

Vous avez affaire à une société à capitalisation boursière de 8,4 milliards de dollars qui, au deuxième trimestre 2025, a relevé ses prévisions de fonds provenant des opérations (FFO) pour l'année entière à un point médian de 7,21 dollars par action diluée, prouvant que sa mission d'investir là où la demande de détail dépasse l'offre fonctionne définitivement. Avec plus de 95 % de sa propriété détenue par des institutions, cette concentration sur les marchés côtiers riches et densément peuplés la protège des risques plus larges liés au commerce de détail. Alors, quel modèle spécifique de location et de réaménagement est à l'origine de cette stabilité à long terme, et que pouvez-vous en tirer ?

Historique du Fonds de placement immobilier fédéral (FRT)

Vous recherchez l’histoire fondamentale de Federal Realty Investment Trust, et honnêtement, c’est une masterclass en matière de patience immobilière et d’orientation stratégique. Ce qu’il faut retenir directement, c’est que Federal Realty n’a pas seulement survécu à l’apocalypse du commerce de détail ; elle l'a contourné en se concentrant sur les marchés côtiers riches et densément peuplés et sur les développements à usage mixte, une stratégie qui a permis de maintenir l'augmentation de ses dividendes pendant une période sans précédent. 58 années consécutives à partir de 2025. Ce genre de longévité n’est pas le fruit du hasard.

Chronologie de la création de Federal Realty Investment Trust

L'origine de l'entreprise trouve son origine dans le boom immobilier de l'après-Seconde Guerre mondiale, à une époque où la banlieue remodelait le paysage américain. Tout a commencé modestement, mais avec une vision claire d'un commerce de détail axé sur la communauté.

Année d'établissement

Federal Realty Investment Trust a été créé en 1962, ce qui en fait l'un des plus anciens fonds de placement immobilier (REIT) aux États-Unis.

Emplacement d'origine

L'emplacement d'origine de l'entreprise était à Bethesda, dans le Maryland, qui fait partie de la riche région métropolitaine de Washington, D.C.

Membres de l'équipe fondatrice

L'équipe fondatrice principale comprenait Samuel J. Gorlitz, qui est souvent cité comme le fondateur, ainsi qu'Alan M. Kay et Mathias J. DeVito.

Capital/financement initial

Federal Realty a commencé ses opérations avec un capital initial d'environ 6 millions de dollars, qui a permis d'acquérir et de développer ses premiers immeubles commerciaux.

Jalons de l'évolution de Federal Realty Investment Trust

L'histoire de l'entreprise est l'histoire d'une orientation géographique disciplinée et d'un pivot précoce vers des propriétés à usage mixte, bien avant que cela ne devienne un mot à la mode.

Moments transformateurs de Federal Realty Investment Trust

Les changements les plus importants pour Federal Realty Investment Trust ne concernaient pas une expansion massive, mais plutôt une question de qualité plutôt que de quantité. La décision de l'entreprise de se concentrer sur les 8 à 10 marchés côtiers les plus densément peuplés et les plus riches, comme la Silicon Valley, Boston et Washington D.C., a définitivement changé la donne. Cette approche signifiait des barrières à l’entrée plus élevées pour les concurrents et une base de locataires plus résiliente.

Le tournant vers un développement à usage mixte, où ils combinent des commerces de détail avec des espaces résidentiels et des bureaux, a fondamentalement modifié leurs revenus. profile. Par exemple, leurs projets phares comme Santana Row à San Jose, en Californie, ou Assembly Row à Somerville, dans le Massachusetts, ne sont pas que des centres commerciaux ; ce sont des quartiers autonomes. Cette stratégie leur permet de capter plus de valeur par pied carré et d'atténuer les risques associés au commerce de détail pur.

Les actions menées en 2025 montrent que cette stratégie est toujours pleinement en vigueur. Ils ont acquis le centre-ville d'Annapolis pour 187 millions de dollars et deux centres commerciaux en plein air à Leawood, Kansas, pour 289 millions de dollars, en continuant à ajouter sélectivement des actifs dominants et de haute qualité. De plus, leur activité de location est robuste : au cours du seul troisième trimestre 2025, les surfaces commerciales comparables ont connu une croissance des loyers de 28% sur une base de trésorerie par rapport aux baux précédents, ce qui est un signe clair de pouvoir sur les prix. Vous pouvez en savoir plus sur leurs performances actuelles dans Analyser la santé financière du Federal Realty Investment Trust (FRT) : informations clés pour les investisseurs.

• Discipline de répartition du capital : Au premier trimestre 2025, ils ont finalisé l'acquisition du centre commercial Del Monte pour 123,5 millions de dollars, tout en annonçant également un nouveau 300 millions de dollars programme de rachat d'actions, démontrant une approche équilibrée de la croissance et du retour du capital aux actionnaires.
• Solidité financière : La société a mis à jour ses prévisions de fonds provenant des opérations (FFO) par action diluée pour 2025 à une gamme de 7,05 $ à 7,11 $ (hors gain ponctuel), reflétant la confiance dans leur performance opérationnelle.
• Intégration résidentielle : Le taux de location résidentielle était fort à 96.0% au 30 septembre 2025, prouvant le succès de l'intégration de logements dans leurs propriétés centrées sur le commerce de détail.

Voici un rapide calcul de leur performance au troisième trimestre 2025 : le bénéfice net disponible pour les actionnaires ordinaires était de 59,6 millions de dollars, traduisant en $0.69 par action diluée, ce qui constitue une base solide pour leur couverture de dividende. Ce que cache cette estimation, c’est la force sous-jacente de leur mix de locataires, qui est fortement axé sur le commerce de détail basé sur la nécessité et l’expérience.

Structure de propriété du Fonds de placement immobilier fédéral (FRT)

Federal Realty Investment Trust (FRT) est un fonds de placement immobilier (REIT) coté en bourse avec une structure de propriété hautement institutionnelle, ce qui signifie que la grande majorité de ses actions sont détenues par de grandes institutions financières. Cette concentration de la propriété confère aux grands fonds une influence significative sur la gouvernance et l'orientation stratégique de l'entreprise.

Statut actuel du Federal Realty Investment Trust

Federal Realty Investment Trust est l'une des plus anciennes REIT cotées en bourse du pays, constituée en 1962 et dont le siège social est à Bethesda, dans le Maryland. En tant que REIT, il est coté à la Bourse de New York (NYSE : FRT) et est tenu de distribuer au moins 90 % de son revenu imposable aux actionnaires chaque année, c'est pourquoi il s'agit d'une action à dividendes populaire. Sa capitalisation boursière était d'environ 8,28 milliards de dollars à partir de mi-2025.

Répartition de la propriété de Federal Realty Investment Trust

La propriété de la société est fortement orientée vers les investisseurs institutionnels, une caractéristique commune aux REIT établis à grande capitalisation. Depuis novembre 2025, les investisseurs institutionnels contrôlent plus de 95 % des actions en circulation, laissant un petit flottant aux initiés et aux investisseurs particuliers. Cette structure donne clairement la priorité à la stabilité et à l’appréciation du capital à long terme plutôt qu’à la volatilité à court terme.

Leadership du Fonds d'investissement immobilier fédéral

La société est dirigée par une équipe de direction chevronnée avec des mandats moyens de longue durée, ce qui suggère une approche cohérente et disciplinée en matière d'investissement et de gestion immobilière. La durée moyenne d'occupation de l'équipe de direction est d'environ 9,3 ans.

La direction exécutive, en novembre 2025, comprend :

• Donald C. Wood : Président et chef de la direction (PDG). Il occupe ce poste depuis plus de deux décennies, nommé en janvier 2003. Sa rémunération annuelle totale était d'environ 9,24 millions de dollars.
• Dan Guglielmone : Vice-président exécutif, directeur financier (CFO) et trésorier.
• Dawn M. Becker : Vice-président exécutif, avocat général et secrétaire.
• Porter Bellew : Vice-président principal, directeur de l'information.

Le conseil d'administration a récemment élargi sa taille de sept à huit membres, élisant Joseph D. Fisher comme nouvel administrateur à compter du 1er janvier 2026, afin d'améliorer la gouvernance et la surveillance financière. Vous pouvez approfondir l’orientation stratégique en lisant les Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Federal Realty Investment Trust (FRT).

Mission et valeurs du Fonds d'investissement immobilier fédéral (FRT)

L'objectif de Federal Realty Investment Trust va au-delà de la simple collecte de loyers ; son objectif est de stimuler une croissance à long terme, résolument durable, en créant des quartiers dynamiques et à usage mixte sur les marchés américains à forte demande. Cette stratégie repose sur un ensemble clair de valeurs fondamentales qui donnent la priorité à l’excellence opérationnelle, à la vitalité des communautés et à une cohérence financière à la pointe du secteur.

Objectif principal de Federal Realty Investment Trust

L'identité fondamentale de l'entreprise repose sur des investissements stratégiques dans des propriétés commerciales de haute qualité. Cette concentration leur a permis de maintenir le plus long record d'augmentations annuelles consécutives des dividendes dans le secteur des REIT - une séquence maintenant à 58 années consécutives à partir de 2025, le dividende trimestriel en espèces ayant récemment augmenté à $1.13 par action. C'est un signal puissant de stabilité.

Déclaration de mission officielle

L’énoncé de mission est direct et financièrement astucieux. Il associe directement leur stratégie immobilière à leur objectif d’investissement, ce qui permet d’obtenir une croissance durable à long terme.

• Générez une croissance durable à long terme en investissant dans les communautés où la demande de détail dépasse l'offre.

Voici un calcul rapide : en se concentrant sur les marchés côtiers riches et densément peuplés, Federal Realty Investment Trust garantit leur environ 27 millions de pieds carrés commerciaux de l'espace présente un avantage intrinsèque, qui se traduit par un taux de location de portefeuille comparable de 95.9% au premier trimestre 2025.

Énoncé de vision

Même si un énoncé de vision unique et formel est souvent un cliché d'entreprise, l'aspiration à long terme de Federal Realty Investment Trust est clairement articulée à travers ses actions et sa propre description. Leur vision est d'être le premier propriétaire, opérateur et développeur de ces destinations essentielles et performantes.

• Stimulez la croissance à long terme en investissant dans les communautés où la demande de détail est forte.
• Posséder, exploiter et développer des environnements de vente au détail primés et des quartiers à usage mixte dans les marchés les plus recherchés du pays.
• Créez des environnements distinctifs et performants qui servent de destinations dynamiques pour leurs communautés, comme Santana Row en Californie ou Pike & Rose dans le Maryland.

Cette vision est soutenue par leurs prévisions pour 2025, qui projettent les fonds provenant des opérations (FFO) par action diluée entre 7,16 $ et 7,26 $, reflétant une confiance dans leur capacité à mettre en œuvre cette vision axée sur la croissance. Vous pouvez approfondir la philosophie de l’entreprise ici : Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Federal Realty Investment Trust (FRT).

Slogan/slogan du Fonds d'investissement immobilier fédéral

Federal Realty Investment Trust, en tant que fonds de placement immobilier (REIT) interentreprises, n'utilise pas de slogan destiné aux consommateurs au sens traditionnel du terme. Au lieu de cela, leur slogan est ancré dans leur réputation de cohérence et de qualité, ce qui compte vraiment pour les investisseurs et les locataires.

• Cohérence à la pointe du secteur : Une référence à leur 58 ans record de croissance des dividendes.
• Nous créons des lieux d'exception parce que nous avons des personnes exceptionnelles : Une déclaration d’intention qui lie leur capital humain à leur réussite immobilière.

De plus, leur engagement en faveur de la responsabilité sociale et d'une gouvernance efficace signifie qu'ils ne recherchent pas uniquement des gains à court terme ; ils investissent dans leurs communautés et leurs personnes, en appliquant les normes éthiques les plus élevées. Cette approche disciplinée à long terme est la raison pour laquelle la croissance de leur roulement sur base de trésorerie a été une forte croissance. 10% au deuxième trimestre 2025 pour des surfaces commerciales comparables.

Fiducie fédérale d'investissement immobilier (FRT) Comment ça marche

Federal Realty Investment Trust (FRT) gagne de l'argent en possédant, en exploitant et en réaménageant de manière agressive des propriétés commerciales de haute qualité à usage mixte sur des marchés côtiers américains denses et riches. Il s'agit d'un propriétaire axé sur des emplacements haut de gamme, générant des flux de trésorerie stables et croissants principalement grâce à des baux de locataires à long terme et, de plus en plus, grâce aux loyers résidentiels et de bureaux de leurs développements à usage mixte.

Vous recherchez une carte claire de la façon dont cette fiducie de placement immobilier (REIT) génère de la valeur, et cela se résume à son orientation stratégique sur les zones « super-zips » à forte densité de population et aux revenus des ménages supérieurs. Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, leur bénéfice net disponible pour les actionnaires ordinaires a été un solide 275,3 millions de dollars, un indicateur clair que cette stratégie fonctionne.

Portefeuille de produits/services de Federal Realty Investment Trust

Le portefeuille de FRT n'est pas seulement un ensemble de centres commerciaux ; il s'agit d'un mélange organisé d'espaces de vente au détail, résidentiels et de bureaux conçus pour être le centre central d'une communauté. Au troisième trimestre 2025, le portefeuille comprend 102 propriétés, dont environ 27,4 millions de pieds carrés d'espace de vente au détail et 3 000 unités multifamiliales. Cette diversification est essentielle.

Cadre opérationnel de Federal Realty Investment Trust

Le cadre opérationnel est une approche à trois volets : acquérir, intensifier et gérer. Ils ne se contentent pas d'acheter et de conserver ; ils réaménagent et remarchandisent activement pour générer des loyers et des valeurs immobilières plus élevés. Leurs prévisions de FFO (Funds From Operations) par action diluée pour l'ensemble de l'année 2025, une mesure essentielle pour les REIT, devraient se situer entre 7,05 $ et 7,11 $, hors revenu de transaction ponctuel, montrant de solides attentes opérationnelles.

• Allocation disciplinée du capital : Acquérir des centres commerciaux dominants en plein air sur des marchés de premier plan, comme la récente acquisition d'Annapolis Town Centre pour 187 millions de dollars postérieur au troisième trimestre 2025.
• Réaménagement à valeur ajoutée : Intensifiez les propriétés existantes en ajoutant des composants résidentiels, de bureaux ou d'hôtellerie pour augmenter la densité et les revenus par pied carré. C’est ainsi qu’ils créent de véritables destinations à usage mixte.
• Location proactive : Concentrez-vous sur la signature de baux à long terme avec une base de locataires diversifiée. Au troisième trimestre 2025, ils ont signé un record 727 029 pieds carrés de baux de surfaces commerciales comparables.
• Gestion supérieure : Maintenir des taux d'occupation et de location élevés - le taux d'occupation comparable du portefeuille était 94.0% et le tarif loué était 95.7% à la fin du troisième trimestre 2025.

Voici le calcul rapide : un taux d'occupation élevé sur une base de loyer importante et élevée signifie des flux de trésorerie constants, ce qui est tout l'intérêt d'un FPI. Pour être honnête, ce modèle nécessite un capital initial important pour le réaménagement, mais les bénéfices sont clairs dans la création de valeur à long terme. Vous pouvez en savoir plus sur leur philosophie fondamentale ici : Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Federal Realty Investment Trust (FRT).

Avantages stratégiques de Federal Realty Investment Trust

Le succès commercial de FRT n’est pas dû au hasard ; c'est le résultat direct de leur stratégie à long terme, résolument conservatrice. Ils ont construit autour de leurs actifs un fossé que peu de pairs peuvent égaler.

• Cohérence inégalée des dividendes : Ils détiennent le plus long record d’augmentations annuelles consécutives des taux de dividendes dans l’ensemble du secteur des REIT.58 années consécutives à partir du deuxième trimestre 2025. Il s’agit d’un signal massif de stabilité et de discipline financières.
• Lieux irremplaçables : Leurs propriétés se situent sur des marchés à forte densité et à revenus élevés, avec d'importantes barrières à l'entrée, ce qui signifie qu'un concurrent ne peut pas facilement construire un centre similaire à proximité. L’augmentation moyenne des loyers sur les nouveaux baux d’espaces comparables a été 28% au troisième trimestre 2025, reflétant la valeur premium de leurs biens immobiliers.
• Composition du portefeuille défensif : Ancrage 80% des centres avec des détaillants essentiels comme les épiceries fournissent une source de revenus résistante à la récession. Les gens doivent toujours faire leurs courses, même lorsque l’économie ralentit.
• Solidité financière : FRT maintient un bilan de qualité investissement avec environ 1,3 milliard de dollars en liquidité totale à partir du troisième trimestre 2025, leur donnant la poudre sèche pour des acquisitions et un réaménagement opportunistes.

La combinaison de biens immobiliers irremplaçables, d’une gestion active à valeur ajoutée et d’un bilan solide est ce qui leur permet d’augmenter constamment les loyers et les dividendes, même dans un paysage commercial en évolution.

Federal Realty Investment Trust (FRT) Comment il gagne de l'argent

Federal Realty Investment Trust (FRT) gagne principalement de l'argent en louant des biens immobiliers commerciaux et à usage mixte de haute qualité, en collectant des loyers minimums et en recouvrant les dépenses d'exploitation immobilières auprès d'une base de locataires diversifiée sur des marchés côtiers riches et densément peuplés. Ce modèle génère des flux de trésorerie stables et prévisibles, ce qui est la marque d'un fonds de placement immobilier (REIT) réussi.

La société se concentre sur la possession et le réaménagement de propriétés dans des zones à offre limitée, ce qui lui confère un pouvoir de tarification important, un différenciateur clé des autres REIT de détail. Par exemple, au troisième trimestre 2025, les baux commerciaux comparables signés ont enregistré une forte croissance des loyers sur base de trésorerie. 28%, démontrant cet effet de levier tarifaire.

Répartition des revenus de Federal Realty Investment Trust

Le moteur de revenus de Federal Realty Investment Trust est diversifié entre les principales opérations immobilières, avec une contribution faible mais croissante de ses composants résidentiels à usage mixte. Cette répartition reflète l'accent mis par l'entreprise sur le développement commercial essentiel et à usage mixte à partir de l'exercice 2025.

Économie d'entreprise

Le cœur de l'économie commerciale de Federal Realty Investment Trust repose sur des baux à long terme protégés contre l'inflation dans des endroits irremplaçables, souvent appelés banlieues du « premier périphérique ». Cette stratégie protège le portefeuille contre des cycles économiques plus larges. Le chiffre d'affaires des douze derniers mois (TTM) de la société se terminant le 30 septembre 2025 était d'environ 1,254 milliard de dollars, reflétant une constante 6.05% croissance d’une année sur l’autre.

Leur stratégie de tarification est simple : garantir des locataires de haute qualité comme des épiceries, des services essentiels et des propriétés de vente au détail expérientielles où la demande d'espace dépasse systématiquement l'offre. Cela leur permet d’augmenter les loyers de manière agressive lors des reconductions de baux. Honnêtement, ça 28% L’augmentation des loyers en espèces au troisième trimestre 2025 est un signe clair de leur domination du marché et de la qualité de leur immobilier. Cette concentration sur le commerce de détail haut de gamme et basé sur la nécessité signifie que leurs locataires sont moins susceptibles aux perturbations du commerce électronique que les locataires des centres commerciaux traditionnels.

• Structure du bail : les baux sont généralement de longue durée (5 à 10 ans et plus) avec des indexations contractuelles annuelles des loyers, garantissant une croissance intégrée des revenus quelle que soit la nouvelle activité de location.
• Mixité de locataires : l'accent mis sur les commerces de détail fondés sur les nécessités (par exemple, les centres d'alimentation ancrés dans des épiceries) et les prestataires de services crée un trafic piétonnier élevé et une fidélisation des locataires.
• Avantages de l'utilisation mixte : l'intégration d'unités résidentielles dans des centres commerciaux, comme à Santana Row, ajoute une deuxième source de revenus à forte marge. Le taux de location résidentielle était 96.0% au 30 septembre 2025, ce qui représente un taux d'occupation élevé.

Vous pouvez voir comment cette stratégie s'aligne sur leurs objectifs à long terme en examinant leurs Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Federal Realty Investment Trust (FRT).

Performance financière de Federal Realty Investment Trust

La mesure la plus importante pour un REIT est le fonds provenant des opérations (FFO), car il ajuste le bénéfice net pour les éléments non monétaires comme la dépréciation, qui constitue une dépense importante pour les sociétés immobilières. Pour l’ensemble de l’exercice 2025, Federal Realty Investment Trust a relevé ses prévisions de FFO par action diluée à une gamme de 7,05 $ à 7,11 $ (hors gain ponctuel), représentant une trajectoire de croissance solide.

Voici le calcul rapide : le FFO du troisième trimestre 2025 était $1.77 par action diluée, en hausse 3.5% par rapport à l’année précédente, démontrant une amélioration opérationnelle constante. Cette performance est directement liée à leurs taux d’occupation élevés et à la croissance des loyers. Ce que cache cette estimation, c’est le potentiel d’une nouvelle hausse si les espaces vacants restants sont loués aux écarts de loyer actuellement record.

• Taux d'occupation : le taux d'occupation comparable du portefeuille s'élève à 94.0% au 30 septembre 2025, un indicateur clé de la demande pour leurs biens.
• Liquidité : La société a terminé le troisième trimestre 2025 avec environ 1,3 milliard de dollars en liquidité totale, fournissant un trésor de guerre incontestablement important pour de nouvelles acquisitions et redéveloppements.
• Solidité des dividendes : Federal Realty Investment Trust détient le plus long record d'augmentations annuelles consécutives des dividendes dans le secteur des REIT, une séquence qui s'est poursuivie jusqu'en 2025 avec un taux annuel indiqué de $4.52 par action ordinaire.

Position sur le marché et perspectives futures du Federal Realty Investment Trust (FRT)

Federal Realty Investment Trust (FRT) est bien placé pour poursuivre sa croissance, en tirant parti de son portefeuille haut de gamme sur des marchés côtiers à haute densité et à revenus élevés pour stimuler la croissance des loyers, leader du secteur, et maintenir son statut de roi des dividendes.

L'orientation stratégique de la société sur des réaménagements à usage mixte et des acquisitions disciplinées, soutenues par un solide pipeline de locations, laisse présager une trajectoire stable mais certainement à forte intensité de capital pour 2026 et au-delà.

Paysage concurrentiel

Dans le secteur des fonds de placement immobilier (REIT) de détail en plein air et fondé sur la nécessité, Federal Realty Investment Trust est en concurrence principalement sur la qualité et l'emplacement de ses actifs, et non sur la simple échelle. Voici comment sa valeur marchande se compare à celle de deux de ses principaux concurrents en novembre 2025, sur la base de la capitalisation boursière relative (un indicateur solide de la part de marché dans ce contexte).

Opportunités et défis

La principale opportunité pour Federal Realty Investment Trust réside dans sa capacité à exécuter son pipeline de réaménagement à long terme, mais cela l'expose également au risque d'exécution et au défi persistant des coûts d'emprunt élevés.

Position dans l'industrie

Federal Realty Investment Trust occupe une position unique et hautement défendable dans le domaine des REIT de détail, en mettant l'accent sur la qualité plutôt que sur la quantité. Son portefeuille est concentré sur les principaux marchés côtiers, où la concurrence pour les terres est féroce et où les nouvelles offres sont minimes. Cette orientation leur permet de facturer des loyers plus élevés et de maintenir un taux d'occupation très élevé - le taux de location comparable était 95.7% au troisième trimestre 2025. Cette stratégie de marché serré protège quelque peu l'entreprise des vents contraires plus larges du commerce de détail qui affectent les centres de moindre qualité.

• Détient le plus long record d’augmentations annuelles consécutives des dividendes dans le secteur des REIT, une séquence qui a atteint sa 58e année en 2025.
• Les prévisions de fonds provenant des opérations (FFO) par action diluée pour 2025, à un point médian de 7,08 $, reflètent une croissance opérationnelle stable malgré l'incertitude macro-économique.
• La stratégie à usage mixte, illustrée par des propriétés phares comme Assembly Row et Pike & Rose, est un différenciateur clé, combinant des composants résidentiels et de bureaux avec des commerces de détail pour créer des flux de revenus résilients 24h/24 et 7j/7.

Pour mieux comprendre les fondements de cette stratégie, vous pouvez consulter le Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Federal Realty Investment Trust (FRT).