Terre de Maui & Pineapple Company, Inc. (MLP) : histoire, propriété, mission, comment ça marche & Gagne de l'argent

Comment une entreprise avec un héritage centenaire dans la culture de l'ananas, possédant plus de 22 000 acres sur Maui, pivotez pour générer un 83.1% augmentation des revenus d’exploitation depuis le début de l’année en 2025 ? Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) n'est plus seulement un propriétaire foncier ; c'est un gestionnaire d'actifs stratégique dont les revenus locatifs de base sont en hausse 39% cette année, et en plus, ils ont lancé une nouvelle entreprise agricole en plantant 15 000 plants d'agave bleu weber sur des terres cultivées auparavant sous-utilisées. Vous devez comprendre comment cette combinaison d'actifs fonciers historiques, de développement immobilier et de nouvelles entreprises, qui a généré un EBITDA ajusté positif de 1,6 million de dollars pour les neuf premiers mois de 2025, remodèle la situation financière de l'entreprise profile, Examinons donc l'histoire, la mission et les mécanismes par lesquels cette entité unique gagne de l'argent.

Historique de Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP)

Vous voulez comprendre la fondation de Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP), une entreprise qui a fait évoluer son identité fondamentale de l'agriculture vers l'immobilier et la gestion des terres en un siècle. Ce qu'il faut retenir directement, c'est que l'histoire de MLP est une histoire d'évolution stratégique de l'utilisation des terres, passant d'un important producteur d'ananas à une société foncière diversifiée axée sur le développement de centres de villégiature et la conservation, un pivot cimenté par la fin des opérations d'ananas à grande échelle en 2009.

Compte tenu du calendrier de création de l'entreprise

Année d'établissement

Les racines de l'entreprise remontent à 1899 avec les acquisitions de terres agricoles par la famille Baldwin, mais le prédécesseur direct, Keahua Ranch Company, Ltd., a été constitué en 1909. La société actuelle, Maui Land & Pineapple Company, Inc., a été officiellement créée en 1969 par le biais d'une fusion.

Emplacement d'origine

Les opérations initiales se déroulaient à Maui, à Hawaï, en commençant spécifiquement par des terrains acquis à l'est et à l'ouest de Maui. Aujourd'hui, le siège de la société est situé à Kapalua, à Hawaï.

Membres de l'équipe fondatrice

Les origines de l'entreprise sont profondément liées à la famille Baldwin, l'une des « Big Five » d'Hawaï. Les premières acquisitions de terres et la fondation agricole ont été créées par Henry Perrine Baldwin et David Dwight Baldwin, fils du missionnaire révérend Dwight Baldwin. La création d'entreprise plus tard en 1969 combinait les avoirs d'Alexander & Baldwin et de la famille J. Walter Cameron.

Capital/financement initial

Les chiffres précis du capital initial pour la constitution de 1909 ne sont pas rendus publics, mais la société a été fondée en utilisant les propriétés foncières et les ressources considérables de la puissante famille Baldwin, qui avait établi un empire commercial de grande envergure à Hawaï.

Compte tenu des étapes d'évolution de l'entreprise

Compte tenu des moments de transformation de l'entreprise

Le changement le plus important pour Maui Land & Pineapple Company a été l'abandon de l'agriculture pour devenir une société de gestion de terrains et de centres de villégiature. Ce n'était pas un changement rapide ; il s’agissait d’une transition de plusieurs décennies qui s’est accélérée à la fin du XXe siècle.

La décision de créer la Kapalua Land Company en 1975 a définitivement changé la donne. Elle a créé le Kapalua Resort, qui constitue désormais le principal actif de l'entreprise, gérant plus de 1 650 acres de propriétés de villégiature, y compris des terrains de golf et des résidences de luxe. Cela a permis de diversifier les revenus du marché volatil de l’ananas.

La fermeture définitive de la Maui Pineapple Company en 2009 a été le tournant ultime. Il s’agissait d’une décision commerciale difficile, mais nécessaire, motivée par les coûts élevés de la main-d’œuvre et des terrains aux États-Unis, qui ont rendu la culture d’ananas à grande échelle non rentable face à la concurrence étrangère. Cela a permis à l'entreprise de concentrer ses ressources sur ses actifs les plus précieux : ses vastes propriétés foncières et la marque Kapalua.

Aujourd'hui, la stratégie de l'entreprise est claire : libérer la valeur de ses terrains grâce au développement, à la location et à l'intendance. Voici un calcul rapide de leur dynamique actuelle, basé sur les résultats du troisième trimestre 2025 :

• Les revenus locatifs récurrents sont en hausse 39% depuis le début de l’année en 2025, ce qui montre la stabilité de leur nouveau modèle.
• L'EBITDA ajusté pour les neuf premiers mois de 2025 était de 1,6 million de dollars, une amélioration significative par rapport à l'année précédente.
• Le résultat opérationnel net du pôle Aménagement et Vente de Terrains s'améliore de 203.9% depuis le début de l'année 2025, porté par trois ventes de colis.

Ils lancent même une nouvelle entreprise agricole, plantant 15 000 plants d'agave bleu weber sur 25 acres, mais il s’agit là d’une petite diversification de grande valeur, et non d’un retour à l’agriculture de masse. Cet accent mis sur une utilisation durable et de grande valeur des terres constitue le nouveau MLP. Si vous souhaitez approfondir leurs principes directeurs, vous devriez lire Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP).

Structure de propriété de Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP)

Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) est largement contrôlée par ses initiés, ce qui donne à l'équipe de direction une influence significative sur les décisions stratégiques, tandis que les investisseurs institutionnels détiennent une participation minoritaire substantielle. Cette structure suggère un fort alignement entre la direction et les intérêts à long terme des actionnaires, mais elle signifie également que le flottant public est relativement faible.

Statut actuel de Maui Land & Pineapple Company, Inc.

Maui Land & Pineapple Company, Inc. est une société publique cotée à la Bourse de New York (NYSE) sous le symbole MLP. Ce statut exige que l'entreprise adhère à des normes strictes en matière d'information financière et de gouvernance fixées par la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis. La capitalisation boursière de la société s'élevait à environ 293,77 millions de dollars à la mi-novembre 2025, reflétant sa valorisation en tant qu'entreprise immobilière et de gestion foncière de taille moyenne.

L'activité principale est la gestion de plus de 22 000 acres à Maui, principalement axée sur le développement immobilier de luxe et les opérations de villégiature au Kapalua Resort. Cette terre riche profile C'est ce qui sous-tend véritablement la valeur de l'entreprise, et pas seulement ses bénéfices trimestriels.

Répartition de la propriété de Maui Land & Pineapple Company, Inc.

La structure de propriété est très concentrée, les initiés détenant la majorité des actions en circulation. Cela signifie que quelques personnes et entités clés ont le pouvoir d’approuver ou de rejeter des opérations sur titres majeures, notamment des fusions ou des ventes d’actifs.

Voici un calcul rapide de la répartition de la propriété en novembre 2025, sur la base des dépôts les plus récents :

Pour en savoir plus sur ceux qui négocient activement ces actions, vous devriez consulter Exploration de Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) Investisseur Profile: Qui achète et pourquoi ?

Leadership de Maui Land & Pineapple Company, Inc.

L'entreprise est dirigée par une équipe de direction relativement nouvelle mais expérimentée, qui a pris les rênes en 2023 pour guider la stratégie immobilière et foncière de l'entreprise. Il s’agit d’une équipe absolument essentielle à surveiller, compte tenu de sa participation majoritaire.

• Race Randle, PDG : Nommé en avril 2023, M. Randle possède une expérience dans le développement immobilier à grande échelle, notamment auprès de The Howard Hughes Corporation. Sa rémunération totale pour l'exercice 2024 était d'environ 2,93 millions de dollars.
• R. Scot Sellers, président du conseil d'administration : Également nommé en avril 2023, M. Sellers apporte quatre décennies d'expérience dans le développement de logements et de communautés, notamment en tant qu'ancien président-directeur général d'Archstone.
• Wade K. Kodama, directeur financier (CFO), trésorier et comptable principal : M. Kodama gère la santé financière de l'entreprise, un rôle crucial étant donné la nature capitalistique du développement immobilier.
• Ashley Leahey, vice-présidente des opérations : Supervise les opérations quotidiennes, y compris le segment Kapalua Resort.

Le conseil d'administration est composé de dirigeants expérimentés, dont sept administrateurs indépendants, garantissant que la participation majoritaire des initiés opère toujours dans un cadre de gouvernance d'entreprise.

Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) Mission et valeurs

Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) est une société foncière et d'exploitation qui fonde sa stratégie financière sur un engagement envers la santé à long terme de Maui, en se concentrant sur une gestion réfléchie des terres et la résilience des communautés au-delà des simples rendements trimestriels. Ce dévouement se reflète dans sa mission de maximiser la valeur des actifs tout en répondant aux besoins critiques des générations actuelles et futures de l'île.

Compte tenu de l'objectif principal de l'entreprise

Depuis plus d'un siècle, Maui Land & Pineapple Company, Inc. a construit son ADN culturel sur le principe d'une gestion réfléchie, équilibrant la croissance économique avec la préservation des ressources naturelles et de la culture locale sur ses plus de 22 000 acres de terrain. Cet objectif principal est à l’origine des décisions stratégiques, comme le nouveau projet de culture d’agave lancé en 2025 pour activer les terres cultivées sous-utilisées.

Déclaration de mission officielle

La mission officielle de l'entreprise est de maximiser de manière réfléchie l'utilisation productive de ses actifs pour répondre aux besoins critiques des générations actuelles et futures.

Voici un rapide calcul sur leur double objectif : alors que les revenus de location récurrents ont augmenté de 39 % depuis le début de l'année en 2025, cette croissance est associée à des actions non génératrices de revenus, comme la fourniture de terrains pour des logements d'urgence après les incendies de forêt de Maui en 2023.

Énoncé de vision

Maui Land & Pineapple Company, Inc. envisage un avenir où les résidents de Maui s'épanouissent dans des communautés plus résilientes. Ce n’est pas seulement une déclaration de bien-être ; il correspond directement à leurs segments d’aménagement du territoire et de gestion des ressources, visant des avantages tangibles pour la communauté.

• Parvenir à une offre de logements suffisante pour les résidents locaux.
• Favoriser la stabilité économique et la sécurité alimentaire.
• Assurer la sécurité de l’eau pour la communauté.
• Approfondir les liens entre les personnes et le lieu.

Pour être honnête, les revenus d'exploitation de l'entreprise sur neuf mois ont atteint 14,9 millions de dollars jusqu'au troisième trimestre 2025, la vision est donc soutenue par un modèle commercial solide et en croissance. Vous pouvez approfondir ce côté du grand livre à Décomposition de la santé financière de Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) : informations clés pour les investisseurs.

Slogan/slogan de l'entreprise donné

Maui Land & Pineapple Company, Inc. n'utilise pas un seul et court slogan d'entreprise, mais ses communications renforcent systématiquement sa valeur fondamentale de « gestion réfléchie ». Cette phrase constitue sans aucun doute le principe directeur le plus important pour leurs opérations.

• Une gestion réfléchie : Gestion de plus de 22 000 acres de terres, dont la réserve de bassin versant Pu'u Kukui de 8 304 acres, la plus grande réserve naturelle privée d'Hawaï.
• Renouveau agricole : S'engager en faveur de la diversification économique, comme en témoigne la plantation de 15 000 plants d'agave bleu weber sur 25 acres de terres cultivées sous-utilisées en 2025.

L'entreprise se concentre moins sur une phrase accrocheuse que sur la démonstration de son engagement par l'action, comme l'évaluation stratégique de ses ressources en eau en 2025 pour potentiellement accroître la sécurité de l'eau à Maui.

Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) Comment ça marche

Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) opère principalement comme une société foncière et de développement immobilier, monétisant son vaste portefeuille de terrains et de propriétés commerciales à Maui par le biais de locations stratégiques, de ventes de terrains et d'opérations de villégiature.

Le modèle économique de base s'articule autour de la libération de la valeur intrinsèque de ses activités. 22 000 acres de terrain et environ 247 000 pieds carrés de l'immobilier commercial, passant d'exploitations agricoles historiques à une structure diversifiée de gestion immobilière et d'actifs. Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, la société a généré des revenus d'exploitation totaux de 14,9 millions de dollars, le segment Leasing étant le principal contributeur.

Compte tenu du portefeuille de produits/services de l'entreprise

Compte tenu du cadre opérationnel de l'entreprise

Le cadre opérationnel de MLP est centré sur une gestion disciplinée des actifs et un développement stratégique, ce qui a conduit à un EBITDA ajusté pour 2025 de 1,6 million de dollars, une amélioration significative.

Voici le calcul rapide : le segment du crédit-bail, qui est sans aucun doute la source de revenus la plus stable, a connu une 39% augmentation des revenus récurrents depuis le début de l'année 2025, en grande partie grâce à de meilleurs taux d'occupation - jusqu'à 91% dans l'immobilier commercial et les nouveaux locataires. Cette concentration opérationnelle sur la maximisation des revenus locatifs est à l'origine du bénéfice d'exploitation sectoriel positif de l'entreprise de 4,5 millions de dollars en location.

• Repositionnement des actifs : Commercialisation active de parcelles de terrain non stratégiques pour obtenir des liquidités supplémentaires, avec trois ventes réalisées jusqu'au troisième trimestre 2025.
• Nettoyage des obligations héritées : Remplir la plus grande obligation héritée restante en finançant et en mettant fin à la pension admissible moyennant une dépense hors trésorerie de 6,9 millions de dollars en 2025, ouvrant ainsi la voie à des bénéfices futurs plus propres.
• Diversification agricole : Lancer une nouvelle entreprise agricole en plantant 15 000 plants d'agave bleu weber sur 25 acres de terres cultivées sous-utilisées dans l'arrière-pays, en ciblant les produits à valeur ajoutée et la diversification des revenus.
• Engagement communautaire : Participation au projet de logement de secours de l'État d'Hawaï, qui a contribué 3,4 millions de dollars en remboursements de coûts sur les produits d'exploitation pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2025.

Pour être honnête, la perte nette de l'entreprise pour les neuf premiers mois de 2025 était de (9,4) millions de dollars, mais cela était en grande partie dû aux dépenses ponctuelles de cessation de pension. Vous devriez regarder au-delà de ce bruit comptable et vous concentrer sur les améliorations opérationnelles. Exploration de Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) Investisseur Profile: Qui achète et pourquoi ?

Compte tenu des avantages stratégiques de l'entreprise

Le principal avantage stratégique de Maui Land & Pineapple Company réside dans son irremplaçable réserve foncière sur West Maui, qui constitue une puissante barrière à l'entrée pour les concurrents. La valeur réside dans la rareté de l'actif.

• Monopole foncier irremplaçable : Propriété de plus 22 000 acres à Maui, y compris le Kapalua Resort de renommée mondiale, fournit une base d'actifs unique et limitée qui ne peut être reproduite.
• Valeur du droit : Des droits fonciers importants pour le développement futur, tels que 639 maisons unifamiliales à Kapalua Mauka, se traduisent par une valeur latente substantielle qui est débloquée grâce au segment Land Development & Sales.
• Fondation de flux de trésorerie récurrents : Le segment Leasing fournit une base stable et croissante de flux de trésorerie récurrents, comme en témoigne la 39% croissance d'une année sur l'autre des revenus de location récurrents, qui financent les opérations en cours et la planification du développement.
• Contrôle des infrastructures hydrauliques : La propriété d'actifs critiques de source d'eau et de transport, y compris le puits Pi'iholo, confère à l'entreprise une position stratégique dans un environnement rare en eau, qui est actuellement en cours d'évaluation pour une extraction de valeur maximale.

La capacité de l'entreprise à réorienter ses vastes terres agricoles vers des utilisations à plus forte valeur ajoutée, comme la nouvelle entreprise d'agave, ainsi que ses ventes stratégiques de terrains pour obtenir des liquidités, témoignent d'un plan clair et orienté vers l'action visant à maximiser le rendement des actionnaires sur ses actifs immobiliers.

Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) Comment elle gagne de l'argent

Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) gagne principalement de l'argent en monétisant ses vastes propriétés foncières à Maui, à Hawaï, à travers deux activités principales : générer des revenus stables et récurrents grâce aux baux fonciers et immobiliers à long terme, et réaliser des gains épisodiques grâce au développement et à la vente de parcelles immobilières stratégiques.

Vous devez considérer cette entreprise non pas comme un promoteur traditionnel, mais comme une banque foncière dotée d’une stratégie de revenus diversifiée. L'accent est mis sur l'exploitation de ses 22 000 acres de terres pour produire à la fois des flux de trésorerie prévisibles provenant de la location et des événements financiers importants, quoique moins fréquents, provenant de la vente et du développement des terres.

Répartition des revenus de Maui Land & Pineapple Company

Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, Maui Land & Pineapple Company a déclaré des revenus d'exploitation totaux d'environ 14,9 millions de dollars, une augmentation significative de 83.1% sur la même période en 2024. Cette croissance est fortement orientée vers la location et l’aménagement du territoire. Voici un calcul rapide de la répartition de ces revenus :

Économie d'entreprise

Le moteur économique de l'entreprise repose sur deux sources de revenus distinctes, mais complémentaires : un modèle de location récurrent à marge élevée et un modèle de vente de terrains fragmenté et à fort impact. Cette double approche permet de gérer la volatilité inhérente au développement immobilier.

• Opérations de location : Ce segment, qui a amené 9,9 millions de dollars depuis le début de l’année en 2025, constitue le fondement des revenus récurrents. Il comprend les baux de terres commerciales, industrielles, résidentielles et agricoles dans des régions comme Kapalua et Upcountry Maui. Les revenus locatifs récurrents sont en hausse 39% depuis le début de l'année, grâce aux nouveaux locataires, à l'amélioration du taux d'occupation et aux ajustements des tarifs du marché, ce qui est sans aucun doute un signe fort de santé opérationnelle.
• Développement et ventes de terrains : C’est là que l’entreprise libère la valeur de sa base d’actifs. Les revenus proviennent de la vente de parcelles non stratégiques et des activités de développement. Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, ce segment a généré 4,2 millions de dollars, un bond massif par rapport à l’année précédente. Une partie importante de cela, 3,4 millions de dollars, provenait des remboursements de coûts liés au projet de logement Honokeana Homes Relief avec l'État d'Hawaï, ce qui montre comment les partenariats public-privé peuvent générer des flux de trésorerie à court terme.
• Diversification stratégique : Maui Land & Pineapple Company travaille activement à diversifier ses revenus agricoles, en allant au-delà de ses racines historiques d'ananas. Une nouvelle entreprise consiste à planter 15 000 plants d'agave bleu weber sur 25 acres de terres cultivées sous-utilisées. Cette initiative vise une diversification des revenus à long terme grâce à une potentielle intégration verticale dans la distillation et l’agrotourisme, atténuant ainsi le risque de dépendre uniquement des cycles immobiliers.

Performance financière de Maui Land & Pineapple Company

Lorsque vous examinez les états financiers pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, vous constatez qu’une entreprise réalise des progrès opérationnels significatifs, mais qu’elle est toujours aux prises avec ses obligations financières antérieures. La clé est de séparer les performances de base de l’activité des charges comptables ponctuelles.

• Augmentation des revenus d'exploitation : Les revenus d'exploitation totaux ont grimpé à 14,9 millions de dollars, un 83.1% augmentent d’année en année, ce qui indique une exécution réussie des stratégies de location et de développement.
• Redressement de l’EBITDA ajusté : L'EBITDA ajusté (bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement), une mesure plus claire des flux de trésorerie opérationnels, est devenu positif à 1,6 million de dollars depuis le début de l'exercice, une amélioration substantielle par rapport à une perte de (0,1) million de dollars l'année précédente. C’est la véritable histoire de l’activité opérationnelle.
• Perte nette selon les PCGR : Malgré une amélioration opérationnelle, la perte nette GAAP s'est élargie à (9,4) millions de dollars. Cela s'explique en grande partie par des dépenses ponctuelles et non monétaires liées à la cessation du régime de retraite d'environ 6,9 millions de dollars liés au respect d’une obligation de retraite qualifiée antérieure.
• Situation de liquidité : La trésorerie et les placements convertibles en trésorerie s'élèvent à 5,0 millions de dollars au 30 septembre 2025, en baisse par rapport à fin 2024, reflétant les investissements dans le développement et les cotisations de retraite. La gestion de ces liquidités est essentielle car elles financent des projets de développement en cours.

Pour en savoir plus sur qui investit dans cette entreprise riche en terres et pourquoi, vous devriez lire Exploration de Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) Investisseur Profile: Qui achète et pourquoi ?

Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) Position sur le marché et perspectives d'avenir

Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) est en train de passer d'un ancien propriétaire foncier à un gestionnaire d'actifs actif, en se concentrant sur la monétisation de son vaste portefeuille foncier grâce à un développement stratégique et à une location diversifiée. L'avenir de l'entreprise dépend de la libération de la valeur latente de ses 22 000 acres de terres de Maui tout en faisant face aux défis réglementaires et environnementaux locaux complexes.

Paysage concurrentiel

MLP est en concurrence sur le marché foncier unique et très contraint de Maui, où la concurrence porte moins sur le volume que sur les droits d'utilisation des terres et le contrôle des ressources. Ses principaux concurrents sont d’autres grands propriétaires fonciers historiques qui contrôlent d’importantes superficies agricoles et de conservation, ainsi que les géants de l’immobilier commercial axés sur les espaces commerciaux et industriels.

Voici le calcul rapide : cet indicateur mesure la superficie relative détenue par les trois plus grands propriétaires fonciers privés et non fiduciaires de Maui, totalisant environ 93 000 acres. MLP détient une part importante, mais non dominante, de ce territoire clé de développement et de terres agricoles.

Opportunités et défis

La trajectoire à court terme de l'entreprise est définie par sa capacité à mettre en œuvre trois initiatives stratégiques clés tout en gérant d'importants risques opérationnels et juridiques.

Position dans l'industrie

MLP est une entité publique fondamentale, bien que plus petite, du secteur hawaïen de l'immobilier et de la gestion foncière, qui se distingue par sa concentration d'actifs sur le marché à grande valeur de West Maui. Alors qu'Alexander & Baldwin, une FPI, domine l'espace immobilier commercial dans tout l'État avec environ 4 millions de pieds carrés d'espace commercial, la force de MLP réside dans son terrain irremplaçable et autorisé pour le développement résidentiel et de villégiature à Kapalua.

• Les revenus de location récurrents ont connu une forte augmentation de 39 % depuis le début de l’année 2025, démontrant une amélioration opérationnelle en dehors des ventes de développement.
• L'EBITDA ajusté est devenu positif à 1,6 million de dollars pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, soit une augmentation favorable de 1,7 million de dollars depuis le début de l'année, indiquant la santé des activités principales.
• La perte nette GAAP de (9,4 millions de dollars) au troisième trimestre 2025 était principalement un événement ponctuel hors trésorerie, dû à une charge de cessation de retraite de 6,9 ​​millions de dollars, qui supprime un passif hérité certainement important.

La position de l'entreprise est celle d'un jeu d'actifs sous-évalué, avec ses propriétés foncières estimées valoir nettement plus que sa capitalisation boursière actuelle, un point que vous pouvez explorer plus en détail dans Décomposition de la santé financière de Maui Land & Pineapple Company, Inc. (MLP) : informations clés pour les investisseurs. Son faible endettement profile offre une marge de sécurité, mais le marché attend toujours des progrès tangibles sur les projets de développement à grande échelle pour libérer cette valeur intrinsèque.