Kimco Realty Corporation (KIM) : analyse 5 FORCES [mise à jour de novembre 2025]

Vous regardez le fossé concurrentiel de Kimco Realty Corporation à la fin de 2025, et honnêtement, l’image est celle d’une force durable fondée sur la nécessité. Après avoir passé deux décennies à analyser les géants de l'immobilier, je peux vous dire que leur base ancrée dans une épicerie $\mathbf{86\%}$ les protège bien, c'est pourquoi leur taux d'occupation loué au prorata se situe à un montant solide comme le roc $\mathbf{95,7\%}$ et les nouveaux spreads de baux ont bondi de $\mathbf{21,1\%}$ au troisième trimestre. Nous constatons un effet de levier minimal des fournisseurs - le plus gros fournisseur représente moins de $\mathbf{\%}$ de ses dettes - et la barrière élevée du capital, compte tenu de sa base d'actifs de $\mathbf{\$16,75} milliards de dollars, empêche toute nouvelle concurrence d'entrer. Néanmoins, la rivalité avec des acteurs comme Regency Centers est féroce, alors examinons en détail les domaines dans lesquels Kimco Realty Corporation gagne et les domaines que vous devez surveiller de près ci-dessous.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Les cinq forces de Porter : pouvoir de négociation des fournisseurs

Le pouvoir de négociation des fournisseurs de Kimco Realty Corporation est généralement considéré comme faible à modéré, principalement en raison de la taille importante de l'entreprise et de sa solide situation financière, qui lui confèrent un poids considérable dans les négociations avec les fournisseurs fournissant des services de construction, de maintenance et d'autres services opérationnels.

Le plus grand fournisseur représente moins de 1 % des dépenses totales des comptes créditeurs de l’entreprise.

Kimco Realty tire parti de sa taille et de son avantage relationnel pour garantir des conditions favorables à l'ensemble de sa base de fournisseurs. Dès le premier trimestre 2025, Kimco Realty a spécifiquement indiqué tirer parti de sa taille pour finaliser des accords de location multipack, notamment avec Sprouts Farmers Market, ce qui témoigne de sa capacité à négocier des conditions favorables avec des partenaires clés, bien que cela concerne davantage les locataires que les fournisseurs opérationnels directs. Kimco Realty exploite un vaste réseau et détient des participations dans 566 centres commerciaux aux États-Unis représentant 101 millions de pieds carrés de surface locative brute au 30 juin 2025.

Kimco tire parti de sa taille pour bénéficier de remises importantes et de relations à long terme avec ses fournisseurs.

L'entreprise met l'accent sur les partenariats à long terme et a mis en place des programmes qui bénéficient de sa taille. Par exemple, le programme de réduction Kimco Advantage exploite la taille de Kimco Realty pour garantir à ses locataires des réductions sur des services tels que le marketing. & impression, sécurité et fournitures. Cet avantage d'échelle en matière d'approvisionnement se traduit directement par une baisse des coûts des services essentiels à la gestion immobilière et aux opérations, réduisant ainsi l'influence des fournisseurs.

Un bilan solide et une cote de crédit « A- » fournissent un effet de levier sur les fournisseurs financiers.

La solidité financière de Kimco Realty est un facteur majeur de son pouvoir de négociation, notamment auprès des prêteurs. En septembre 2025, Kimco Realty a réalisé un 'A-' notation de crédit de S&P Global Ratings et un 'A-' notation de Fitch Ratings, ce qui en fait l'un des REIT américains les mieux notés. Moody's a également maintenu une notation de qualité investissement de Baa1 avec une perspective positive depuis janvier 2025. Ce statut de qualité investissement garantit un accès supérieur aux marchés de capitaux à des conditions favorables, ce qui constitue un levier essentiel contre les fournisseurs financiers.

La solidité financière soutenant cet effet de levier peut être résumée :

Les dépenses en capital pour 2025 devraient se situer entre 275 et 300 millions de dollars, diversifiant ainsi les dépenses des entrepreneurs.

Kimco Realty dispose d'un plan d'investissement substantiel, qui lui permet de répartir le travail entre plusieurs entrepreneurs, limitant ainsi davantage le pouvoir de chacun d'entre eux. Les dépenses en capital projetées pour les 12 à 24 prochains mois, au 30 juin 2025, ont été estimées entre 250 millions de dollars et 300 millions de dollars. La projection spécifique des dépenses en capital (améliorations locatives, travaux du propriétaire, commissions de location) pour l'ensemble de l'année 2025, telle que discutée dans les résultats du troisième trimestre 2025, a été fixée dans la fourchette de 275 millions de dollars à 300 millions de dollars.

La flexibilité opérationnelle de l’entreprise limite également le pouvoir des fournisseurs :

• Le NOI généré par les propriétés non grevées était supérieur 92% au 30 juin 2025.
• Les actifs non grevés couvraient la dette nette non garantie par 2,1x en utilisant un taux plafond de 8,0 % tout au long du cycle sur le NOI du 2T25.
• La société maintient une forte liquidité, avec une disponibilité totale d'environ 2 milliards de dollars au titre de son RCF au 30 juin 2025.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Les cinq forces de Porter : pouvoir de négociation des clients

Vous examinez le pouvoir de clientèle de Kimco Realty Corporation (KIM) et, honnêtement, les chiffres suggèrent que les locataires ont actuellement très peu de poids. Lorsque le taux d'occupation est aussi serré, la dynamique de négociation se déplace fermement en faveur du propriétaire, Kimco Realty Corporation (KIM).

Le taux d'occupation loué au prorata s'élevait à un niveau très élevé de 95,7 % au troisième trimestre 2025. Ce chiffre élevé limite intrinsèquement les options de tout locataire souhaitant déménager ou s'agrandir, ce qui constitue un frein majeur à son pouvoir de négociation. De plus, la demande montre une réelle vigueur ; Les écarts de loyers en espèces des nouveaux baux au troisième trimestre 2025 ont augmenté de manière significative de 21,1 %. Ce type de croissance des spreads vous indique que les locataires sont prêts à payer un supplément pour obtenir un espace dans le portefeuille de Kimco Realty Corporation (KIM).

Voici un aperçu rapide de l’étroitesse de l’environnement de location, sur la base des données du troisième trimestre 2025 :

La qualité des actifs sous-jacents atténue également le pouvoir des clients. Une grande partie de la base de revenus est liée aux services essentiels, ce qui signifie que ces locataires sont moins susceptibles de faire pression sur les conditions. Au troisième trimestre 2025, 86 % du loyer de base annuel (ABR) provenait de centres de nécessité et ancrés dans des épiceries. Cette concentration sur l'essentiel fournit à Kimco Realty Corporation (KIM) un fossé défensif face aux demandes des locataires.

Néanmoins, les grands locataires clés, de par leur nature, ont un certain poids, même dans un marché fort. Vous avez certainement vu cela se traduire par une partie de la détresse dans le secteur de la vente au détail au sens large. Par exemple, Kimco Realty Corporation (KIM) avait formulé des hypothèses concernant les vacances des locataires telles que :

• JOANN Fabrics, qui a fermé environ 850 magasins après avoir déposé son bilan en janvier 2025.
• Party City, dont la date de départ prévue a été prise en compte dans les prévisions antérieures, bien qu'ils seraient restés au-delà de leur sortie initiale du 1er mars.
• Big Lots, qui était également inclus dans les hypothèses d'inoccupation antérieures.

Même avec ces problèmes d’ancrage spécifiques, l’échelle globale du portefeuille atténue le risque de départ d’un seul client. Kimco Realty Corporation (KIM) détenait des participations dans 564 centres commerciaux et actifs à usage mixte aux États-Unis, totalisant 100 millions de pieds carrés de surface locative brute au 30 septembre 2025. Cette diversification sur des centaines de propriétés signifie qu'aucun départ d'un seul locataire, même important, ne paralyse la situation financière globale. Le pipeline des loyers futurs montre également de la solidité, les baux signés n'ayant pas encore commencé représentant 71 millions de dollars en ABR futur.

Finances : projet de prévision de fidélisation des locataires pour le quatrième trimestre 2025 d'ici mardi prochain.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Les cinq forces de Porter : rivalité concurrentielle

Vous examinez la position de Kimco Realty Corporation par rapport à ses pairs et, honnêtement, la rivalité est épaisse, surtout si l'on considère la nature spécialisée de ces grands REIT. Nous constatons une forte rivalité avec les grandes REIT spécialisées comme Regency Centers et Brixmor Property Group. Cette concurrence s'étend à la location, au développement et au déploiement de capitaux.

Kimco conserve un avantage concurrentiel avec une marge nette plus élevée de 28.54% contre les centres Regency 27.04%. Pourtant, la pression est évidente dans les mesures opérationnelles, où le caoutchouc rencontre la route pour nous, analystes.

La concurrence pour les acquisitions est féroce sur les marchés côtiers et Sun Belt où les barrières à l’entrée sont élevées. Cela fait grimper le prix des actifs, ce qui rend cruciale une allocation disciplinée du capital. Par exemple, Kimco Realty Corporation a acquis la participation restante de 85 % dans Tanasbourne Village pour un prix d'achat au prorata de 65,9 millions de dollars pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025. Brixmor Property Group, quant à lui, a finalisé 223,0 millions de dollars d'acquisitions sur la même période de neuf mois.

Même propriété Croissance du NOI de 3.0% pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025 reflète une concurrence intense sur le marché pour la croissance des loyers. Vous pouvez voir comment cela se compare aux autres au troisième trimestre :

La recherche de la qualité des locataires et du leadership en matière d’occupation est le résultat direct de cette rivalité. Kimco Realty Corporation atteint un niveau record pour l'occupation au prorata des petits magasins à 92.5% au troisième trimestre 2025 montre qu'ils se battent dur pour trouver les meilleurs locataires.

Voici quelques autres indicateurs concurrentiels clés que nous suivons :

• L'écart d'occupation loué/économique de Kimco Realty Corporation a été atteint 360 points de base, représentant 71 millions de dollars du futur ABR.
• L'écart de loyer mixte de Brixmor Property Group sur les baux nouveaux/renouvellements était de 17.8% au troisième trimestre 2025.
• Centres de régence exécutés 1,8 millions pieds carrés de baux nouveaux/renouvelés au troisième trimestre 2025.
• Les écarts de loyers en espèces au prorata mixte de Kimco Realty Corporation sur des espaces comparables étaient 11.1% pour le troisième trimestre 2025.

Pour être juste, Regency Centers affiche une croissance plus forte du NOI dans les mêmes propriétés à 4.8% pour le troisième trimestre 2025 (hors frais de résiliation), ce qui suggère que leur positionnement spécifique sur le marché ou leur structure de location pourrait dépasser légèrement celui de Kimco Realty Corporation. 3.0% croissance pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025. Finances : projet de vision de trésorerie à 13 semaines d'ici vendredi.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Les cinq forces de Porter : menace de substituts

Vous analysez la position concurrentielle de Kimco Realty Corporation, et lorsque vous examinez les solutions de remplacement, le tableau de la perturbation du commerce électronique est étonnamment discret. Honnêtement, la menace ici est faible car Kimco Realty Corporation a stratégiquement positionné ses actifs pour être intrinsèquement résistants aux achats en ligne purs.

La principale défense contre la substitution réside dans la nature des locataires. Au troisième trimestre 2025, un nombre impressionnant de 86 % du loyer de base annuel (ABR) de Kimco Realty Corporation provenait de centres commerciaux ayant des épiceries. Cette focalisation sur le commerce de détail basé sur la nécessité (le type de biens et de services qui génèrent plusieurs courses par semaine) signifie que la demande d'espace physique reste élevée, quelles que soient les tendances en ligne.

Voici un aperçu rapide de la composition du portefeuille renforçant cette posture défensive :

Pour être honnête, le commerce électronique n’est pas entièrement un substitut ; souvent, il agit en complément. Les grands détaillants utilisent de plus en plus leurs magasins physiques pour traiter les commandes en ligne, comme les services d'achat en ligne, de retrait en magasin (BOPIS). Cette intégration signifie que l'emplacement physique devient un nœud nécessaire dans la chaîne d'approvisionnement numérique, et non un nœud obsolète. L'activité de location de Kimco Realty Corporation illustre cette demande : le pipeline de débuts de loyers à court terme issus des baux signés a atteint 71 millions de dollars de TBA au troisième trimestre 2025, ce qui représente un écart de 360 ​​​​points de base entre l'occupation louée et l'occupation économique.

Kimco Realty Corporation diversifie également activement ses flux de revenus en les éloignant de la simple exposition au détail grâce à un important réaménagement à usage mixte. Cette stratégie atténue directement le risque de substitution en ajoutant des composants résidentiels. Le pipeline de projets de développement et de réaménagement actifs et à court terme, qui comprend ces projets à usage mixte, s'élevait à plus de 600 millions de dollars au 30 septembre 2025. Le Chester du centre commercial Westlake est l'un de ces projets dans lequel ce capital est déployé. Cette composante résidentielle diversifie la base de revenus, ce qui est une décision judicieuse si l’on considère les menaces purement commerciales.

Considérez l’ampleur de leur planification résidentielle, qui constitue une volonté claire de capter la demande non commerciale :

• Droits multifamiliaux garantis : 12,379 unités.
• Unités multifamiliales construites (à fin 2024) : 3,357 unités.

En fin de compte, les formats de vente au détail alternatifs, qu'ils soient exclusivement en ligne ou directement au consommateur, ne peuvent toujours pas reproduire la fonction essentielle d'un point de retrait physique d'épicerie. Vous avez toujours besoin d'un endroit pour récupérer vos produits frais ou vos nécessités quotidiennes. C'est pourquoi l'ABR à 86 % ancré dans l'épicerie de Kimco Realty Corporation le protège bien. Finances : élaboration du TBA prévisionnel du 4ème trimestre 2025 réparti par secteur d'ici mardi prochain.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Les cinq forces de Porter : menace de nouveaux entrants

La menace de nouveaux entrants pour Kimco Realty Corporation reste relativement faible, principalement en raison d'obstacles structurels liés à l'intensité du capital, à la rareté de l'emplacement et à la situation financière établie. Les nouveaux acteurs sont confrontés à une forte ascension pour reproduire l'ampleur et la qualité du portefeuille de Kimco Realty Corporation.

Investissement en capital élevé requis

Entrer dans l’espace d’un centre commercial de qualité institutionnelle, ancré dans une épicerie, nécessite un capital initial important. Kimco Realty Corporation, au 30 septembre 2025, détenait des participations dans 564 Centres commerciaux et actifs à usage mixte aux États-Unis, totalisant 100 millions pieds carrés de surface locative brute. Cette échelle représente des milliards en valeur d'actifs et en engagements de développement, tels que le pipeline de projets de développement et de réaménagement actifs et à court terme dépassant 600 millions de dollars à partir du troisième trimestre 2025. Un nouvel entrant aurait besoin d’une puissance financière comparable simplement pour rivaliser pour des actifs de taille similaire et de haute qualité.

L’offre limitée de nouvelles constructions de commerces de détail crée une barrière élevée à l’entrée pour les nouveaux promoteurs

L'environnement de développement actuel limite activement la nouvelle offre, ce qui profite aux propriétaires établis comme Kimco Realty Corporation. La construction de commerces de détail physiques devrait connaître un déclin en 2025, en partie à cause de la montée en puissance continue du commerce électronique et des pressions inflationnistes sur le marché. Cette nouvelle offre physique limitée signifie que la croissance des nouveaux entrants doit provenir de l’acquisition d’actifs existants de haute qualité, qui sont souvent étroitement détenus par les opérateurs historiques.

Difficulté à acquérir des emplacements privilégiés et à barrières d'entrée élevées dans les banlieues du premier anneau

Le portefeuille de Kimco Realty Corporation est stratégiquement concentré dans des endroits qui sont intrinsèquement difficiles d'accès pour les nouveaux arrivants. La société se concentre sur les banlieues de première couronne des principaux marchés métropolitains, y compris les marchés côtiers à barrières d'entrée élevées et les villes de la Sun Belt. Ces emplacements privilégiés sont pour l’essentiel verrouillés, et le coût d’acquisition de sites intercalaires comparables est prohibitif pour des entités non établies. Le taux d'occupation élevé du portefeuille de la société, au prorata 95.7% à partir du troisième trimestre 2025 démontre en outre la rareté et la demande pour son espace existant.

La cote de crédit « A- » de Kimco Realty Corporation offre un avantage significatif en termes de coût du capital par rapport aux nouveaux entrants potentiels.

La solidité financière de Kimco Realty Corporation se traduit directement par un coût du capital inférieur, un avantage essentiel lors du financement d'acquisitions ou de développements immobiliers importants. Fin 2025, Kimco Realty Corporation détient un 'A-' notation de crédit de S&P Global Ratings et de Fitch Ratings, ce qui en fait l'un des seuls 13 Les REIT américains cotés en bourse avec une note « A- » ou meilleure de l'une ou l'autre agence. Ce statut de qualité investissement permet un financement par emprunt moins cher. Par exemple, au deuxième trimestre 2025, Kimco Realty Corporation a émis 500,0 millions de dollars de billets de premier rang non garantis évalués à 5.30%, ce qui représentait un 92 points de base réparti sur le taux du Trésor américain à 10 ans. Un nouvel entrant sans cette notation serait confronté à des coûts d’emprunt nettement plus élevés, ce qui éroderait immédiatement les rendements potentiels.

Le coût de la disparité du capital est flagrant :

Ce fossé financier est difficile à franchir. Les nouveaux entrants doivent obtenir un financement à des taux capables de rivaliser avec une entreprise qui a fait ses preuves depuis plus de 65 ans.

Les barrières à l’entrée sont renforcées par plusieurs facteurs structurels :

• Qualité du portefeuille : 85% du loyer de base annuel de Kimco Realty Corporation provient de propriétés ancrées dans des épiceries.
• Force d'occupation : Le taux d'occupation au prorata des petits magasins a atteint un niveau record de 92.5% au troisième trimestre 2025.
• Dynamique de la location : L’écart d’occupation loué-économique s’est élargi à 360 points de base, représentant 71 millions de dollars dans le futur Loyer de Base Annuel.
• Mandat de gestion : La durée moyenne d’occupation des suites exécutives est d’environ deux décennies.