شركة الإسكندرية العقارية للأسهم (ARE): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى شركة Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) وتحاول معرفة ما إذا كان هذا الأخير 47.55% انخفض السهم إلى أدنى مستوى له في 52 أسبوعًا $52.89 في نوفمبر 2025 يشير إلى بيع بسعر بخس أو مشكلة هيكلية. بصراحة، كلاهما. لا تزال الشركة تهيمن على مجال العقارات المتخصصة في علوم الحياة 89% من الإيرادات من المستأجرين من الدرجة الاستثمارية وقوية 5.3 مليار دولار في السيولة في الربع الأول من عام 2025، لكن السوق يعاقب فقدان FFO الأساسي في الربع الثالث من عام 2025 $2.22 والرافعة المالية المتزايدة، والتي من المتوقع أن تصل 5.5x إلى 6.0x بحلول نهاية العام. إن نموذج العمل الأساسي سليم تمامًا، ولكن المقاييس المالية على المدى القريب تتعرض للضغط، لذلك تحتاج إلى فهم الصورة الكاملة قبل اتخاذ أي خطوة.

شركة الإسكندرية العقارية للأسهم (ARE) - تحليل SWOT: نقاط القوة

مكانة رائدة في السوق في مجال العقارات المتخصصة في علوم الحياة.

كانت شركة Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) رائدة في مجال العقارات في مجال علوم الحياة، وميزة الريادة هذه تمثل قوة هائلة. أنت لا تشتري فقط مساحة مكتبية؛ أنت تستثمر في بنية تحتية متخصصة وبالغة الأهمية يصعب تكرارها. اعتبارًا من 30 يونيو 2025، بلغ إجمالي القيمة السوقية للشركة 25.7 مليار دولار، مما يؤكد حجمها وهيمنتها في هذا القطاع. وتتركز هذه الريادة في مجموعات الابتكار الرئيسية مثل بوسطن الكبرى ومنطقة خليج سان فرانسيسكو، حيث يظل الطلب على مساحات المختبرات من الفئة A/A+ قويًا على الرغم من دورات السوق الأوسع.

تتضمن قاعدة الأصول في أمريكا الشمالية 39.7 مليون قدم مربع قابلة للتأجير من العقارات التشغيلية اعتبارًا من 30 يونيو 2025، مما يمنحها نفوذًا تشغيليًا لا مثيل له. بصراحة، لقد كتبوا الكتاب عن هذا النوع من العقارات، وأن الخبرة تشكل عائقًا كبيرًا أمام دخول أي منافس.

قاعدة مستأجرين عالية الجودة: 89% من الإيرادات تأتي من مستأجرين من الدرجة الاستثمارية.

تعتبر جودة قائمة المستأجرين في الإسكندرية نقطة قوة أساسية، وتترجم مباشرة إلى تدفقات نقدية مستقرة ويمكن التنبؤ بها. في حين أن إجمالي إيرادات الإيجار السنوية من المستأجرين من الدرجة الاستثمارية أو المستأجرين ذوي رؤوس الأموال الكبيرة الذين يتم تداولهم علنًا يبلغ 53٪ (اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025)، فإن تركيز الجودة في العلاقات الأكثر أهمية أعلى من ذلك. وعلى وجه التحديد، فإن 89% من إيرادات الإيجار السنوية من أفضل 20 مستأجرًا للشركة تأتي من كيانات استثمارية أو كيانات كبيرة الحجم يتم تداولها علنًا.

هذا هو بالتأكيد عامل تمييز رئيسي. هذا يعني أن غالبية إيجارك يأتي من مستأجرين يتمتعون بميزانيات عمومية قوية - شركات مثل 17 من أكبر 20 شركة أدوية متعددة الجنسيات مستأجرة في الإسكندرية. بالإضافة إلى ذلك، يبلغ متوسط ​​مدة الإيجار المتبقية لجميع المستأجرين 7.5 سنوات اعتبارًا من نوفمبر 2025، مما يوفر رؤية للإيرادات على المدى الطويل. كما تعد عمليات تحصيل المستأجرين مثالية تقريبًا، حيث تم تحصيل 99.9٪ من إيجارات المستأجرين والمستحقات في الربع الأول من عام 2025.

ميزانية عمومية قوية مع سيولة بقيمة 5.3 مليار دولار في الربع الأول من عام 2025.

تمنح الميزانية العمومية القوية الشركة المرونة اللازمة لإدارة الرياح المعاكسة للسوق ومواصلة خط التطوير الخاص بها. اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، كان لدى أسهم عقارات الإسكندرية سيولة كبيرة بقيمة 5.3 مليار دولار. يعد رأس المال هذا أمرًا بالغ الأهمية لتمويل مشاريع التطوير وإعادة التطوير الشاملة، والتي تبلغ تكاليفها المتبقية ما يقدر بنحو 2.4 مليار دولار أمريكي لإكمالها اعتبارًا من 31 مارس 2025.

يسمح هذا المستوى من السيولة بالاستثمارات الانتهازية ويحمي الشركة من تقلبات سوق رأس المال. وهنا الرياضيات السريعة على الائتمان الخاصة بهم profile:

تاريخ توزيع أرباح ثابت مع 14 سنة متتالية من الزيادات.

بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، فإن سجل توزيعات الأرباح يمثل قوة رئيسية. قامت شركة الإسكندرية للأسهم العقارية بزيادة أرباح الأسهم العادية لمدة 16 عامًا متتاليًا اعتبارًا من أواخر عام 2025، وهو ما يعد دليلاً على استقرار التدفق النقدي، حتى مع القرار الأخير بالإبقاء على توزيعات الأرباح ربع السنوية ثابتة للحفاظ على رأس المال.

وبلغ إجمالي الأرباح السنوية المعلنة عن فترة الاثني عشر شهرًا المنتهية في 30 سبتمبر 2025، 5.28 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. يعتبر هذا التوزيع مستدامًا للغاية، مع نسبة توزيع أرباح مواتية (أرباح أسهم عادية ربع سنوية مقسومة على أموال ربع سنوية من العمليات) تبلغ 57% للأشهر الثلاثة المنتهية في 30 يونيو 2025. وتعني نسبة التوزيع المنخفضة هذه أنهم يحتفظون بجزء كبير من التدفق النقدي لإعادة الاستثمار، وهي استراتيجية ذكية لتخصيص رأس المال.

تخلق إستراتيجية Megacampus المتخصصة حواجز عالية أمام الدخول.

تعد استراتيجية Megacampus™ أكثر من مجرد مجموعة من المباني؛ إنه نظام بيئي خاص يخلق خندقًا كبيرًا (حاجزًا عاليًا أمام الدخول). تُعد هذه الجامعات مراكز تعاونية مصممة لتعزيز الابتكار، ولهذا السبب يأتي 75% من إيرادات الإيجار السنوية للشركة من هذه المنصة.

هذا التخصص يجعل خصائصهم لزجة. يحتاج المستأجرون، وخاصة شركات الأدوية والتكنولوجيا الحيوية الكبيرة، إلى مساحة معملية محددة وعالية الجودة يصعب العثور عليها ويكون بناءها في مكان آخر مكلفًا. ولهذا السبب تمكنت الإسكندرية من تنفيذ أكبر عقد إيجار لعلوم الحياة في تاريخ الشركة في يوليو 2025 - وهو توسعة مصممة خصيصًا لـ 466,598 مراسلًا سريعًا في Campus Point بواسطة Alexandria Megacampus.

يحقق نهج Megacampus فوائد مالية رئيسية:

• تحقيق 75% من إيرادات الإيجار السنوية.
• تحقيق هامش تشغيلي مرتفع يصل إلى 70% (الربع الأول 2025).
• التأكد من أن 98% من عقود الإيجار تحتوي على زيادات سنوية في الإيجار.

شركة الإسكندرية العقارية للأسهم (ARE) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

الربع الثالث من عام 2025، FFO الأساسي للسهم الواحد بقيمة 2.22 دولارًا أمريكيًا غاب عن تقديرات المحللين.

القلق الأكثر إلحاحا هو أداء الأرباح الأخيرة. أعلنت شركة الإسكندرية للأسهم العقارية عن وجود أموال أساسية من العمليات (FFO) للسهم الواحد $2.22 للربع الثالث من عام 2025. ومن المؤكد أن هذا الرقم كان أقل من تقديرات المحللين المتفق عليها، والتي كانت تحوم حولها $2.25 لكل سهم.

هذه ملكة جمال صغيرة، فقط 3 سنتاتيشير إلى الضغط الأساسي على هوامش التشغيل ونمو التدفق النقدي. فهو يؤثر بشكل مباشر على ثقة المستثمرين، بالإضافة إلى أنه يفرض إعادة تقييم مسار نمو الشركة على المدى القريب. وإليك الرياضيات السريعة: أ 1.3% يشير عدم وجود مقياس أساسي إلى أن توقعات السوق لزيادة أسعار الإيجار أو مستويات الإشغال كانت ببساطة متفائلة للغاية.

ارتفاع الرافعة المالية: من المتوقع أن يصل الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 5.5x إلى 6.0x بحلول نهاية العام 2025.

أما الضعف الهيكلي الأكبر فهو ارتفاع الروافع المالية، وهو مقياس رئيسي للمخاطر المالية. ومن المتوقع أن ترتفع نسبة ديون الشركة إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك - والتي توضح عدد سنوات الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء التي ستحتاجها لسداد ديونها - إلى نطاق من 5.5x إلى 6.0x بحلول نهاية السنة المالية 2025.

ولكي نكون منصفين، فقد تمكنت الشركة تاريخياً من إدارة ميزانيتها العمومية بشكل جيد، ولكن هذه الزيادة المتوقعة تمثل علامة حمراء في بيئة ترتفع فيها أسعار الفائدة. إن النسبة في هذا النطاق تدفع الحد الأعلى لما يعتبره العديد من المستثمرين المؤسسيين أمرًا حكيمًا بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT). فهو يحد من المرونة المالية، وبالتالي فإن أي صدمة غير متوقعة في السوق أو تقصير المستأجر يصبح مشكلة أكبر بكثير.

مخاطر التركيز العالية في قطاع التكنولوجيا الحيوية وعلوم الحياة المتقلب.

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية هي المالك المهيمن في صناعة علوم الحياة، ولكن هذا التخصص هو سيف ذو حدين. أنه يخلق مخاطر تركيز عالية. تعتمد محفظة الشركة بشكل كبير على صحة قطاعي التكنولوجيا الحيوية والأدوية، وهما قطاعان متقلبان بطبيعتهما ويخضعان لدورات تنظيمية طويلة لا يمكن التنبؤ بها.

في حين أن الشركة تفتخر بقائمة قوية من المستأجرين من الدرجة الاستثمارية، فإن جزءًا كبيرًا من الإيجارات يرتبط بشركات التكنولوجيا الحيوية الناشئة التي تعتمد بشكل كبير على تمويل رأس المال الاستثماري. إذا تم تشديد بيئة التمويل، فإن خطر فشل المستأجر وما يليه من شغور الوظيفة يرتفع. وهذا خطر نظامي لا يمكن لأي اتفاقية إيجار واحدة أن تخفف منه بشكل كامل.

التركيز مرئي عبر أبعاد متعددة:

• التركيز الجغرافي في التجمعات الرئيسية مثل بوسطن/كامبريدج وسان دييغو.
• تركيز القطاع في صناعة واحدة كثيفة رأس المال.
• تركز المستأجرين، حيث يمثل أكبر 20 مستأجرًا حصة غير متناسبة من إيرادات الإيجار.

أدى تباطؤ نشاط التأجير إلى انخفاض التوجيهات لعام 2025 بأكمله.

ويمثل التباطؤ في نشاط التأجير ضعفًا تشغيليًا واضحًا أدى بشكل مباشر إلى انخفاض التوقعات لهذا العام. اضطرت الإدارة إلى سحب توجيهات FFO الأساسية لعام 2025 لكل سهم. يشير هذا الانخفاض إلى أن وتيرة عقود الإيجار الجديدة، والأهم من ذلك، نمو الإيجارات من السوق إلى السوق عند التجديدات لا تلبي التوقعات السابقة.

ويعني تباطؤ نشاط التأجير فترات توقف أطول بين المستأجرين، مما يؤدي إلى انخفاض معدلات الإشغال والتدفق النقدي. أصبح السوق أكثر انتقائية، وأصبحت المنافسة على المستأجرين في الأسواق الرئيسية أكثر شدة. يوضح هذا الجدول تأثير التوجيه المخفض:

إن خط أنابيب التطوير العدواني يجهد رأس المال، مما يتطلب إدارة حذرة.

تحتفظ الشركة بخط أنابيب تطوير قوي بمليارات الدولارات، وهو ما يمثل ضغطًا رأسماليًا كبيرًا. على الرغم من أن هذه المشاريع هي محركات النمو المستقبلي، إلا أنها تتطلب استثمارًا أوليًا كبيرًا وتحمل مخاطر التنفيذ، بالإضافة إلى أنها لا تحقق إيرادات حتى اكتمالها وتأجيرها.

اعتبارًا من أحدث التقارير، تبلغ التكلفة الإجمالية المقدرة لخط أنابيب التطوير المتبقي تقريبًا 4.5 مليار دولار. ويجب تمويل هذا المبلغ من خلال مزيج من التدفقات النقدية المحتجزة أو الديون الجديدة أو إصدار الأسهم. هذا الإنفاق العدواني، عندما يقترن بالرافعة المالية المتزايدة التي تمت مناقشتها سابقًا، يخلق وضعًا محكمًا لإدارة رأس المال. وما يخفيه هذا التقدير هو خطر التأخير في البناء أو تجاوز التكاليف، مما قد يؤدي إلى تفاقم الضغوط على رأس المال.

إن الحجم الهائل لخط الأنابيب يعني أن أي خلل في أسواق رأس المال قد يجبر الشركة على إبطاء المشاريع أو حتى تأجيلها. هذا خطر حقيقي في الوقت الحالي.

شركة الإسكندرية العقارية للأسهم (ARE) - تحليل SWOT: الفرص

سيؤدي الطلب العلماني من ابتكارات التكنولوجيا الحيوية القائمة على الذكاء الاصطناعي إلى تسريع النمو على المدى الطويل.

تظل الفرصة الأساسية لشركة Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) هي تخصصها العميق في قطاع علوم الحياة، والذي يتم شحنه الآن بواسطة الذكاء الاصطناعي (AI) والتعلم الآلي (ML). وهذا ليس اتجاها مستقبليا غامضا. إنه المحرك الحالي للطلب على العقارات المتخصصة. يتطلب اكتشاف الأدوية المدعومة بالذكاء الاصطناعي بيانات تجريبية ضخمة وعالية الجودة، ويتم إنشاء هذه البيانات في مختبرات متقدمة.

هذه الحاجة إلى البنية التحتية المتكاملة للبحث والتطوير تترجم مباشرة إلى الطلب على Labspace عالي التقنية في ARE (مصطلح يشير إلى المختبرات المتخصصة والمساحات المكتبية). تقوم شركات الأدوية متعددة الجنسيات، والتي تمثل 17% من إيرادات الإيجار السنوية للشركة اعتبارًا من منتصف عام 2023، بنشر الذكاء الاصطناعي/التعلم الآلي على نطاق واسع. يرتكز النمو على المدى الطويل على حقيقة أنه لا يمكنك تشغيل نموذج معقد للذكاء الاصطناعي دون وجود مختبر مادي متخصص لتزويده بالبيانات. ولهذا السبب فإن 75% من خطط التطوير قصيرة المدى للشركة لعامي 2025 و2026 مؤجرة بالفعل أو قيد التفاوض.

من المؤكد أن الحاجة إلى مساحة معملية متخصصة لن تختفي.

تستهدف خطة إعادة تدوير رأس المال 1.95 مليار دولار في 2025 تصرفات لخفض الديون.

تنفذ شركة الإسكندرية للأسهم العقارية استراتيجية حاسمة لإعادة تدوير رأس المال لتعزيز ميزانيتها العمومية وتمويل خط التطوير الخاص بها. وكان الهدف الأولي للتصرفات في عام 2025 (مبيعات الأصول غير الأساسية، والأراضي، والفوائد الجزئية) هو حوالي 1.95 مليار دولار. وبينما قامت الشركة بمراجعة توجيهاتها، فإن الالتزام بمبيعات الأصول يظل فرصة كبيرة لفتح رأس المال.

تم الآن تحديد نقطة المنتصف المنقحة لتوجيهات التصرف لعام 2025 عند 1.5 مليار دولار، وهو انخفاض بسبب التأخير المتوقع بمقدار 450 مليون دولار في بعض المعاملات حتى عام 2026. ويتم إعادة تدوير رأس المال هذا بشكل استراتيجي من الأصول غير الأساسية أو غير المدرة للدخل إلى عقارات متخصصة ذات نمو أعلى. يقلل هذا الإجراء من الرافعة المالية الإجمالية للشركة ويركز المحفظة على أصولها الأعلى أداءً.

إليك الحساب السريع لمبيعات الأصول المتوقعة:

• إجمالي هدف التصرف لعام 2025 (نقطة المنتصف): 1.5 مليار دولار
• التصرفات المتوقعة في الأرض: 20%-30% من الإجمالي.
• متوسط معدل الحد الأقصى المرجح للتصرفات (باستثناء الأراضي): 7.5% - 8.5%

وما يخفيه هذا التقدير هو جودة الأصول المباعة؛ وهي في المقام الأول عقارات غير أساسية، مما يعني أن المحفظة المتبقية ستتمتع بجودة ونمو إجمالي أعلى profile.

الأسهم مقومة بأقل من قيمتها بشكل كبير، ويتم تداولها بنسبة سعر منخفضة إلى القيمة الدفترية.

بالنسبة للمستثمر ذي القيمة، يمثل التقييم الحالي فرصة مقنعة. يتم تداول السهم بخصم كبير عن قيمته الجوهرية، وهي علامة كلاسيكية على تشاؤم السوق مدفوعًا بأسعار الفائدة الأوسع والرياح المعاكسة في قطاع علوم الحياة. تعتبر نسبة السعر إلى القيمة الدفترية، وهي مقياس لكيفية تقييم السوق للشركة مقابل صافي قيمة أصولها، منخفضة تاريخيا.

اعتبارًا من سبتمبر 2025، بلغت نسبة السعر إلى القيمة الدفترية لأسهم شركة الإسكندرية العقارية حوالي 0.56. ولوضع ذلك في الاعتبار، بلغت القيمة الدفترية للسهم 97.68 دولارًا للربع المنتهي في سبتمبر 2025. وتقترب نسبة السعر إلى القيمة الدفترية البالغة 0.56 من أدنى مستوى لها خلال 13 عامًا عند 0.55، مما يشير إلى أن السوق يقيم أصول الشركة بما يزيد بالكاد عن نصف قيمتها المحاسبية.

يسلط إجماع المحللين الضوء أيضًا على هذا الانفصال، بمتوسط ​​سعر مستهدف يبلغ 95.87 دولارًا أمريكيًا اعتبارًا من أواخر أكتوبر 2025. وتشير بعض نماذج التقييم إلى أن السهم يتم تداوله بخصم هائل بنسبة 68.6٪ من قيمته العادلة المحسوبة البالغة 172.79 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. هذه فجوة هائلة بين السعر والقيمة.

ومن شأن التخفيضات المستقبلية في أسعار الفائدة أن تقلل تكاليف التمويل بشكل كبير.

في حين أن بيئة أسعار الفائدة المرتفعة كانت بمثابة رياح معاكسة لجميع صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، فإن التحول المستقبلي إلى دورة القطع من قبل الاحتياطي الفيدرالي يوفر رياحًا خلفية كبيرة. تستفيد صناديق الاستثمار العقارية عمومًا بشكل كبير من تخفيضات أسعار الفائدة، مما يؤدي إلى خفض تكلفة التمويل، وتعزيز تقييمات الأصول بسبب انخفاض معدل الخصم، وزيادة نشاط المعاملات.

بالنسبة للأسهم العقارية في الإسكندرية، فإن المنفعة هي في المقام الأول طويلة الأجل بسبب هيكل ديونها المحافظ. تتمتع الشركة بميزانية عمومية هي الأفضل في فئتها مع ما يقرب من 97٪ من ديونها بسعر ثابت، ويبلغ متوسط ​​سعر الفائدة المرجح على هذا الدين ذو السعر الثابت منخفضًا عند 3.97٪. بالإضافة إلى ذلك، فإن متوسط ​​استحقاق الديون المتبقية هو الأطول بين جميع صناديق الاستثمار العقاري في مؤشر S&P 500، حيث يصل إلى 11.6 عامًا.

ويعني الاستحقاق الطويل والنسبة المئوية المرتفعة لسعر الفائدة الثابت أن الشركة محمية بشكل جيد من الارتفاع الفوري في أسعار الفائدة، ولكنه يعني أيضًا أن الاستفادة من تخفيضات أسعار الفائدة ستتحقق تدريجيًا مع استحقاق الديون طويلة الأجل وإعادة تمويلها. الفرصة هنا هي التخفيض الكبير في نهاية المطاف في تكاليف التمويل حيث تقوم الشركة بتجديد ديونها الحالية بمعدلات أقل على مدى العقد المقبل، مما يحرر تدفق نقدي كبير لإعادة الاستثمار أو عوائد أكبر للمساهمين.

شركة الإسكندرية العقارية للأسهم (ARE) - تحليل SWOT: التهديدات

أنت تنظر إلى شركة Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) وترى لاعبًا قويًا على المدى الطويل، لكن التهديدات على المدى القريب حقيقية وتتطلب تقييمًا واضحًا. تتمثل أكبر التحديات المباشرة في زيادة المعروض من مساحات المختبرات على مستوى السوق مما يؤدي إلى الإشغال وعلامة استفهام تلوح في الأفق حول أرباح عام 2026، وكلاهما تضخم من خلال تحقيق أجراه المستثمر مؤخرًا في الاتصالات التنفيذية.

فائض كبير في المعروض من مساحات المختبرات في الأسواق الأساسية مثل بوسطن وسان فرانسيسكو.

يتصارع سوق العقارات في مجال علوم الحياة مع اختلال خطير في التوازن بين العرض والطلب. وقد قام المطورون، بما في ذلك شركة الإسكندرية للأسهم العقارية، بالبناء بقوة خلال فترة الازدهار، والآن تباطأ الطلب، مما خلق وفرة من المساحات المتاحة. ويشكل هذا العرض الزائد تهديدًا مباشرًا لنمو الإيجارات ومعدلات الإشغال، والتي تعد مقاييس مهمة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT).

على المستوى الوطني، يصل معدل الشغور العقاري في مجال العلوم الحياتية إلى 27%، مع وجود أكثر من 61 مليون قدم مربع من مساحات المختبرات المتاحة للتأجير في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وبالنسبة للأسهم العقارية في الإسكندرية، فإن هذا الاتجاه واضح بالفعل في محفظتها. انخفض معدل الإشغال التشغيلي الإجمالي للشركة في أمريكا الشمالية إلى 90.6% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بانخفاض من 94.7% في العام السابق.

واضطرت الشركة إلى خفض نسبة الإشغال التشغيلي المتوقعة لعام 2025 بنسبة 0.9% عند منتصف توجيهاتها، مما يعكس تباطؤ إعادة التأجير. وهذه إشارة واضحة إلى أن السوق مشبع في الوقت الحالي. وفي مثال ملموس على هذا الضغط، باعت شركة الإسكندرية للأسهم العقارية عقارًا للبيع بالتجزئة في منطقة بوسطن، وهو ووترتاون مول، مقابل 100 مليون دولار في أكتوبر 2025، وتخلت عن خطتها لتحويله إلى مجمع لمختبرات علوم الحياة. لقد استحوذوا على العقار في عام 2021 مقابل 130 مليون دولار. هذه حبة دواء صعبة البلع.

عدم اليقين التنظيمي والسياسي الذي يؤثر على تمويل التكنولوجيا الحيوية والطلب عليها.

ويأتي الطلب على عقارات أسهم الإسكندرية العقارية نتيجة لسلامة صناعات التكنولوجيا الحيوية والأدوية، التي تعتمد بشكل كبير على التمويل. وفي الوقت الحالي، تتعرض بيئة التمويل هذه لضغوط من زاويتين: سياسة الحكومة وأسواق رأس المال.

تعد المعاهد الوطنية للصحة (NIH) مصدرًا رئيسيًا لتمويل الأبحاث الفيدرالية، وستتأخر جوائز المنح في عام 2025 بحوالي 5 مليارات دولار عن الوتيرة المحددة في عام 2024. ويؤثر هذا بشكل مباشر على المستأجرين الأصغر حجمًا والمدعومين من المشاريع الذين يشغلون مساحة المختبر. وعلى الجانب الخاص، يتباطأ تمويل رأس المال الاستثماري لشركات علوم الحياة. وحتى سبتمبر 2025، جمع القطاع 24.9 مليار دولار من الاستثمار الاستثماري، مما وضع العام على المسار الصحيح لأدنى مستوى منذ ما قبل الوباء.

وتتفاقم حالة عدم اليقين هذه أيضًا بفِعل المخاطر السياسية، حيث تدفع التهديدات بفرض تعريفات جمركية كبيرة على الواردات وضوابط أكثر صرامة على أسعار الأدوية شركات الأدوية والتكنولوجيا الحيوية الكبرى إلى خفض الإنفاق على البحث والتطوير وتأخير خطط التوسع. عندما يتأخر المستأجرون، فإن الإشغال الخاص بك يعاني.

خطر خفض الأرباح في عام 2026 للاحتفاظ بالنقد وإدارة الرافعة المالية.

التهديد المالي الأكثر إلحاحا للمستثمرين الذين يركزون على الدخل هو إمكانية خفض الأرباح. صرح مجلس إدارة الشركة أنهم يتوقعون "تقييم إستراتيجية توزيع الأرباح لعام 2026 بعناية" في ضوء ظروف السوق والتركيز على كفاءة رأس المال. يعد هذا بمثابة علامة حمراء، على الرغم من أن توزيعات أرباح الأسهم العادية الفصلية الحالية تبلغ 1.32 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، بإجمالي 5.28 دولارًا أمريكيًا للسهم العادي لفترة الاثني عشر شهرًا المنتهية في 30 سبتمبر 2025.

وتتمثل المشكلة الأساسية في إدارة الرافعة المالية حيث يتم تقليل التدفق النقدي من العمليات بسبب تباطؤ التأجير. من المتوقع أن يرتفع صافي الدين والأسهم المفضلة إلى نسبة الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) المعدلة من أقل من أو يساوي 5.2x إلى نطاق من 5.5x إلى 6.0x بحلول نهاية الربع الرابع من عام 25 على أساس سنوي. سيكون خفض أرباح الأسهم خطوة حكيمة ومحافظة للاحتفاظ بالنقود وتقليص الميزانية العمومية، لكنه بالتأكيد سيضر بسعر السهم بشدة، حيث سيبيع مستثمرو الدخل الأسهم.

فيما يلي نظرة سريعة على المقاييس الرئيسية التي تؤدي إلى هذا الخطر:

تحقيق المستثمر في الاتصالات التنفيذية للتوقعات المالية لعام 2025.

التهديد الأخير قانوني ويتعلق بالسمعة. أعلنت العديد من مكاتب محاماة حقوق المستثمرين عن إجراء تحقيقات في شركة الإسكندرية للأسهم العقارية بشأن احتمال حدوث احتيال في الأوراق المالية وتصريحات مضللة من قبل المديرين التنفيذيين. وتتركز فترة التحقيق في الفترة من 27 يناير إلى 27 نوفمبر 2025.

ينبع كل هذا من إصدار أرباح الربع الثالث من عام 2025 في 27 أكتوبر 2025، حيث أعلنت الشركة عن تخفيض كبير في توجيهات الأموال من العمليات (FFO) للعام بأكمله من 9.26 دولارًا إلى 9.01 دولارًا. كان رد فعل السوق فوريًا: انخفض سعر السهم بنسبة 19.17% تقريبًا، أو 14.93 دولارًا للسهم، ليغلق عند 62.94 دولارًا في اليوم التالي.

جوهر التحقيق هو ما إذا كانت الإدارة قد كشفت بشكل كاف عن اتجاهات الإشغال الضعيفة ومخاطر زيادة العرض قبل إصدار التوقعات المنقحة. أظهر تقرير الربع الثالث انخفاضًا بنسبة 5٪ في الإيرادات على أساس سنوي وانخفاضًا بنسبة 7٪ في FFO المعدل للسهم الواحد إلى 2.22 دولار. يمكن أن تؤدي الدعوى القضائية الناجحة إلى عقوبات مالية كبيرة وخسارة طويلة الأجل لثقة المستثمرين، وهو أمر لا تستطيع صناديق الاستثمار العقارية، التي تعتمد على أسواق رأس المال، تحمله.