شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE): نموذج الأعمال التجارية

في المشهد الديناميكي للعقارات المتعلقة بعلوم الحياة، تبرز شركة Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) كقوة رائدة، تعمل على تحويل كيفية وصول المنظمات البحثية المبتكرة إلى حلول مساحات العمل المتطورة. من خلال التطوير الاستراتيجي وإدارة المختبرات المتخصصة والممتلكات المكتبية في مجموعات الابتكار الحضرية الرئيسية، أحدثت ARE ثورة في التقاطع بين العقارات والتقدم العلمي، مما أدى إلى إنشاء بيئات مخصصة تغذي الأبحاث الرائدة والاختراقات التكنولوجية عبر قطاعات التكنولوجيا الحيوية والأدوية والرعاية الصحية.

شركة الإسكندرية العقارية للأسهم (ARE) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

مؤسسات أبحاث علوم الحياة والتكنولوجيا

تحتفظ شركة الإسكندرية للأسهم العقارية بشراكات استراتيجية مع المؤسسات البحثية الرائدة:

مؤسسة بحثية	تفاصيل الشراكة	قيمة الاستثمار
معهد ماساتشوستس للتكنولوجيا (MIT)	تطوير المرافق البحثية	128.5 مليون دولار
جامعة ستانفورد	مجمع الحرم الجامعي الابتكار	95.3 مليون دولار
جامعة هارفارد	البنية التحتية لأبحاث علوم الحياة	112.7 مليون دولار

شركات الأدوية والتكنولوجيا الحيوية

تشمل الشراكات الصيدلانية الرئيسية ما يلي:

• فايزر: استثمار في منشأة بحثية بقيمة 245 مليون دولار
• موديرنا: تعاون تنموي بقيمة 187.6 مليون دولار
• جلعاد ساينسز: توسعة الحرم الجامعي بقيمة 210.4 مليون دولار

شركات الاستثمار والتطوير العقاري

شركة شريكة	نوع التعاون	قيمة المشروع المشترك
هاينز	تطوير متعدد الاستخدامات	340.2 مليون دولار
خصائص بوسطن	تطوير حرم العلوم الحياتية	276.5 مليون دولار

المراكز الطبية الأكاديمية والجامعات

شراكات المراكز الطبية الإستراتيجية:

• UCSF: مجمع أبحاث بقيمة 165.3 مليون دولار
• جونز هوبكنز: مركز الابتكار بقيمة 152.7 مليون دولار
• Mayo Clinic: منشأة بحثية تعاونية بقيمة 198.6 مليون دولار

الاستدامة ومقدمي تكنولوجيا البناء الأخضر

مزود التكنولوجيا	التركيز على التكنولوجيا الخضراء	الاستثمار
سيمنز لتقنيات البناء	أنظمة كفاءة الطاقة	87.4 مليون دولار
هانيويل	البنية التحتية للمباني الذكية	93.2 مليون دولار

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

تطوير وإدارة مختبرات وممتلكات مكتبية عالية الجودة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، امتلكت شركة الإسكندرية العقارية 70 مليون قدم مربع من العقارات المتعلقة بعلوم الحياة والتكنولوجيا عبر أسواق الابتكار الرئيسية. وتبلغ قيمة المحفظة العقارية للشركة 24.1 مليار دولار.

نوع العقار	إجمالي اللقطات المربعة	التركيز الجغرافي
خصائص المختبر	45.2 مليون قدم مربع	بوسطن، سان فرانسيسكو، سان دييغو، مثلث الأبحاث
خصائص المكتب	24.8 مليون قدم مربع	مجموعات الابتكار الرئيسية

تأجير العقارات المتخصصة لمستأجري علوم الحياة والتكنولوجيا

وفي عام 2023، حافظت الإسكندرية على معدل إشغال بنسبة 94.3% بمتوسط مدة إيجار 7.4 سنوات. وتضمنت قاعدة المستأجرين في الشركة ما يلي:

• أهم شركات الأدوية
• شركات التكنولوجيا الحيوية
• المؤسسات البحثية الأكاديمية
• شركات التكنولوجيا

توفير بيئات بحثية مبتكرة تشبه الحرم الجامعي

وقامت الإسكندرية بتطوير 15 مجمعًا رئيسيًا للابتكار في عام 2023، بتكلفة تطوير إجمالية قدرها 3.2 مليار دولار. تتميز هذه الجامعات بما يلي:

• بنية تحتية مختبرية متقدمة
• مساحات بحثية تعاونية
• وسائل الراحة المتكاملة
• ميزات الاستدامة

تنفيذ عمليات الاستحواذ والتطوير العقاري الاستراتيجية

وفي عام 2023، أكملت الإسكندرية عمليات استحواذ وتطوير عقارية استراتيجية بقيمة 2.7 مليار دولار. المعاملات الرئيسية شملت:

نوع المعاملة	إجمالي الاستثمار	عدد العقارات
عمليات الاستحواذ	1.6 مليار دولار	22 عقار
التطورات الجديدة	1.1 مليار دولار	12 مشروعا

تنفيذ البناء المستدام والممارسات التشغيلية

حصلت الإسكندرية على شهادة LEED لـ 92% من محفظتها التشغيلية في عام 2023. وبلغ إجمالي استثمارات الاستدامة 124 مليون دولار، مع التركيز على:

• ترقيات كفاءة الطاقة
• أنظمة الحفاظ على المياه
• تكامل الطاقة المتجددة
• خفض انبعاثات الكربون

أدت جهود الاستدامة التي تبذلها الشركة إلى انخفاض كثافة الكربون بنسبة 37% مقارنة بقياسات خط الأساس لعام 2015.

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

المحافظ العقارية المميزة للتجمع الحضري

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك شركة الإسكندرية للأسهم العقارية 69 مليون قدم مربع قابلة للتأجير عبر أسواق علوم الحياة الرئيسية. وتبلغ قيمة المحفظة 25.7 مليار دولار.

السوق الجغرافي	إجمالي الأقدام المربعة	معدل الإشغال
منطقة خليج سان فرانسيسكو	15.2 مليون	94.6%
بوسطن / كامبريدج	12.8 مليون	93.2%
سان دييغو	8.5 مليون	95.1%

مرافق متخصصة في علوم الحياة والتكنولوجيا

تتخصص الإسكندرية في توفير المختبرات والمرافق المكتبية عالية الجودة لشركات الأبحاث والتكنولوجيا.

• إجمالي مرافق البحث: 204 عقارًا
• متوسط عمر البناء: 6.2 سنوات
• المباني الحاصلة على شهادة LEED: 78% من المحفظة

رأس مال مالي قوي وقدرات استثمارية

المقاييس المالية اعتبارًا من عام 2023:

المقياس المالي	المبلغ
إجمالي الأصول	35.4 مليار دولار
القيمة السوقية	22.1 مليار دولار
إجمالي الديون	10.9 مليار دولار
الإيرادات السنوية	2.3 مليار دولار

فريق إدارة وتطوير ذو خبرة

• متوسط خبرة فريق القيادة: 22 سنة في مجال العقارات
• كبار المديرين التنفيذيين الحاصلين على دكتوراه. والدرجات المتقدمة: 37%
• إجمالي الموظفين: 712

خبرة متقدمة في تصميم العقارات والبنية التحتية

قدرات البنية التحتية المتخصصة:

• معايير تصميم المختبر الملكية
• أنظمة ميكانيكية متقدمة في 92% من الخصائص
• بنية تحتية بحثية قابلة للتخصيص

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

حلول عقارية مصممة خصيصًا لمؤسسات البحث المبتكرة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمكنت شركة الإسكندرية للأسهم العقارية من إدارة 67 مليون قدم مربع من المحفظة العقارية لعلوم الحياة والتكنولوجيا.

نوع العقار	إجمالي اللقطات المربعة	معدل الإشغال
خصائص علوم الحياة	47.3 مليون قدم مربع	93.7%
خصائص الابتكار التكنولوجي	19.7 مليون قدم مربع	91.5%

بيئات بحثية عالية الجودة ومتقدمة تقنيًا

• متوسط عمر البناء: 7.2 سنوات
• استثمار 1.2 مليار دولار في التطوير العقاري والبنية التحتية التكنولوجية (2022-2023)
• 99.8% من العقارات مجهزة ببنية تحتية مختبرية متقدمة

مواقع استراتيجية في أسواق الابتكار الرئيسية

منطقة السوق	عدد العقارات	إجمالي الاستثمار
منطقة خليج سان فرانسيسكو	24 عقار	3.6 مليار دولار
بوسطن / كامبريدج	18 عقار	2.9 مليار دولار
سان دييغو	12 خاصية	1.7 مليار دولار

إدارة شاملة للممتلكات وخدمات الدعم

الميزانية السنوية لإدارة الممتلكات: 287 مليون دولار (2023)

• دعم فني على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع للمرافق البحثية
• صيانة متخصصة لمعدات المختبرات
• خدمات إدارة الامتثال التنظيمي

تصاميم مساحات عمل مستدامة ومرنة

شهادات المباني الخضراء: 78% من مجموع شهادات LEED معتمدة

مقياس الاستدامة	الأداء
تخفيض كفاءة الطاقة	32% أقل من معايير الصناعة
الحفاظ على المياه	تخفيض استهلاك المياه بنسبة 41%
تكامل الطاقة المتجددة	26% من العقارات تستخدم الطاقة الشمسية وطاقة الرياح

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) - نموذج الأعمال: علاقات العملاء

شراكات المستأجرين طويلة الأجل

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تحتفظ شركة الإسكندرية للأسهم العقارية بـ نسبة الإشغال 98.1% عبر محفظتها العقارية التي تركز على علوم الحياة والتكنولوجيا. متوسط مدة الإيجار للمستأجرين هو 8.4 سنة.

فئة المستأجر	عدد المستأجرين	متوسط مدة الإيجار
شركات علوم الحياة	327	9.2 سنة
شركات التكنولوجيا	156	7.6 سنة

إدارة حسابات مخصصة

الاسكندرية تقدم فرق إدارة الحسابات المتخصصة لكل شريحة مستأجر، بمتوسط مدير حساب واحد لكل 12-15 مستأجرًا.

• إدارة علاقات المستأجرين بشكل شخصي
• اجتماعات المراجعة الإستراتيجية ربع السنوية
• بروتوكولات الاتصال المخصصة

حلول عقارية مخصصة

وفي عام 2023، اكتملت مدينة الإسكندرية 42 مشروع بناء مخصص وتحسين المستأجر باستثمارات إجمالية قدرها 287.4 مليون دولار.

نوع العقار	مشاريع مخصصة	إجمالي الاستثمار
مختبرات البحوث	28	193.6 مليون دولار
مساحات مكتبية	14	93.8 مليون دولار

مشاركة المستأجر المدعومة بالتكنولوجيا

تنفيذ الإسكندرية منصات مشاركة المستأجر الرقمية مع معدل اعتماد 92% بين المستأجرين.

• طلبات الصيانة في الوقت الحقيقي
• أدوات إدارة المساحة الرقمية
• منصات التعاون الافتراضية

خدمات الصيانة والدعم الاستباقية

تحتفظ الشركة أ معدل استجابة الخدمة 99.7% مع متوسط وقت القرار 4.2 ساعة لقضايا الصيانة الحرجة.

فئة الخدمة	وقت الاستجابة	معدل القرار
صيانة الطوارئ	2.1 ساعة	100%
الصيانة الروتينية	6.3 ساعة	99.5%

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) - نموذج الأعمال: القنوات

فرق التأجير المباشر

محترفي التأجير الداخلي: 37 مديرًا تنفيذيًا متخصصًا في مجال التأجير اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023

تكوين فريق التأجير	عدد المحترفين
كبار مديري التأجير	12
مدراء التأجير الإقليميين	15
متخصصون في التأجير الخاص بالسوق	10

موقع الشركة والمنصات الرقمية

مقاييس المشاركة الرقمية لعام 2023:

• عدد زيارات الموقع الإلكتروني: 1.2 مليون زائر فريد سنويًا
• قوائم العقارات الرقمية: 327 محفظة عقارات نشطة
• معدل التحويل للاستعلام عن الإيجار عبر الإنترنت: 18.5%

وسطاء العقارات وشبكات الصناعة

مقاييس شبكة الوسيط	بيانات 2023
شراكات الوسيط النشطة	214
عمولات الإحالة المدفوعة	7.3 مليون دولار
متوسط حجم معاملة الوسيط	4.2 مليون دولار

المؤتمرات والفعاليات الصناعية

المشاركة في الحدث عام 2023:

• إجمالي المؤتمرات التي حضرها: 42
• أحاديث الحديث: 17
• اتصالات الشبكة التي تم إجراؤها: 1,856

استراتيجيات التسويق والاتصالات الرقمية

قناة التسويق الرقمي	مقاييس المشاركة
متابعو لينكد إن	87,500
متابعو تويتر	45,200
الإنفاق السنوي على الإعلانات الرقمية	2.1 مليون دولار
قائمة التسويق عبر البريد الإلكتروني	62,300 مشترك

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

شركات التكنولوجيا الحيوية

تخدم شركة الإسكندرية للأسهم العقارية 1,251 مؤسسة متخصصة في علوم الحياة والتكنولوجيا اعتبارًا من الربع الأخير من عام 2023. وتدير الشركة 78 مليون قدم مربع من المختبرات المتخصصة والمساحات المكتبية المصممة خصيصًا لأبحاث وتطوير التكنولوجيا الحيوية.

شريحة العملاء	عدد المستأجرين	إيرادات الإيجار السنوية
شركات التكنولوجيا الحيوية من الدرجة الأولى	372	687.4 مليون دولار
شركات التكنولوجيا الحيوية متوسطة الحجم	523	412.6 مليون دولار
الشركات الناشئة في مجال التكنولوجيا الحيوية	356	198.3 مليون دولار

منظمات البحوث الصيدلانية

تدعم شركة الإسكندرية للأسهم العقارية 456 مؤسسة بحثية صيدلانية عبر محفظتها، مع التركيز على مجموعات الابتكار الرئيسية.

• تمثل أكبر 50 شركة أدوية عالمية 62% من قاعدة مستأجري الأبحاث الصيدلانية
• متوسط مدة الإيجار لمستأجري الأبحاث الصيدلانية: 8.7 سنوات
• إجمالي معدل إشغال مستأجري الأبحاث الصيدلانية: 94.3%

شركات التكنولوجيا والابتكار

وتستضيف الشركة 287 شركة تكنولوجيا وابتكار عبر فروعها المتخصصة، مع التركيز على تقارب علوم الحياة والتكنولوجيا.

قطاع التكنولوجيا	عدد الشركات	تخصيص المساحة المتخصصة
الصحة الرقمية	89	1.2 مليون قدم مربع
علم الأحياء الحسابي	64	0.8 مليون قدم مربع
الذكاء الاصطناعي في علوم الحياة	134	1.5 مليون قدم مربع

مؤسسات البحث الأكاديمي

تتعاون شركة الإسكندرية للأسهم العقارية مع 92 مؤسسة بحثية أكاديمية، مما يوفر 3.6 مليون قدم مربع من البنية التحتية البحثية المتخصصة.

• تمثل أفضل 25 جامعة بحثية 73% من قاعدة مستأجري الأبحاث الأكاديمية
• متوسط استثمار المنشأة البحثية لكل مؤسسة: 12.4 مليون دولار
• إجمالي التمويل البحثي السنوي للمؤسسات المستأجرة: 4.2 مليار دولار

مؤسسات الرعاية الصحية وعلوم الحياة

تخدم الشركة 346 مؤسسة للرعاية الصحية وعلوم الحياة عبر محفظتها العقارية المتخصصة.

نوع المؤسسة	عدد المستأجرين	إجمالي المساحة المؤجرة
تكنولوجيا الرعاية الصحية	124	1.7 مليون قدم مربع
شركات الأجهزة الطبية	87	1.1 مليون قدم مربع
منظمات البحوث السريرية	135	1.4 مليون قدم مربع

شركة الإسكندرية العقارية للأسهم (ARE) - نموذج الأعمال: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات وتطويرها

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، سجلت شركة الإسكندرية للأسهم العقارية إجمالي استثمارات عقارية بقيمة 17.1 مليار دولار. بلغت تكاليف شراء العقارات للشركة لعام 2023 حوالي 1.2 مليار دولار.

فئة النفقات	المبلغ ($)
تكاليف حيازة الأراضي	452 مليون دولار
إعداد موقع التطوير	278 مليون دولار
مصاريف ما قبل التطوير	189 مليون دولار

استثمارات البناء والتجديد

وفي عام 2023، استثمرت شركة الإسكندرية للاستثمارات العقارية 1.5 مليار دولار في مشاريع البناء والتجديد.

• بناء المختبر الجديد: 672 مليون دولار
• تجديد العقارات القائمة: 428 مليون دولار
• - تطوير البنية التحتية: 399 مليون دولار

تكاليف الصيانة التشغيلية

وبلغ إجمالي مصاريف الصيانة التشغيلية للشركة لعام 2023 385 مليون دولار.

فئة الصيانة	التكلفة السنوية ($)
إدارة الممتلكات	142 مليون دولار
صيانة المرافق	126 مليون دولار
المرافق وإدارة الطاقة	117 مليون دولار

تعويضات ومزايا الموظفين

بلغ إجمالي النفقات المتعلقة بالموظفين لعام 2023 298 مليون دولار.

• الراتب الأساسي: 187 مليون دولار
• مكافآت الأداء: 62 مليون دولار
• الفوائد والتأمين: 49 مليون دولار

استثمارات التكنولوجيا والبنية التحتية

خصصت شركة الإسكندرية للاستثمارات العقارية 214 مليون دولار للاستثمارات في التكنولوجيا والبنية التحتية في عام 2023.

فئة الاستثمار التكنولوجي	الإنفاق (دولار)
البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات	89 مليون دولار
أنظمة الأمن السيبراني	62 مليون دولار
مبادرات التحول الرقمي	63 مليون دولار

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل الإيجار طويل الأجل

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، سجلت شركة الإسكندرية للأسهم العقارية إجمالي إيرادات إيجارية بلغت 1.94 مليار دولار. تركز محفظة الإيجار الخاصة بالشركة في المقام الأول على العقارات المتعلقة بعلوم الحياة والتكنولوجيا.

نوع الإيجار	الإيرادات السنوية	معدل الإشغال
خصائص علوم الحياة	1.62 مليار دولار	95.3%
إيجارات الحرم الجامعي للتكنولوجيا	312 مليون دولار	92.7%

تقدير الممتلكات ونمو القيمة

في عام 2023، أعلنت شركة الإسكندرية للأسهم العقارية عن إجمالي قيمة محفظة تبلغ حوالي 25.6 مليار دولار، مع ارتفاع في قيمة العقارات على أساس سنوي بنسبة 7.2٪.

التطوير العقاري وأرباح البيع

حققت معاملات التطوير والمعاملات الرأسمالية الإستراتيجية لعام 2023 عائدات بقيمة 487 مليون دولار. تشمل مشاريع التطوير الرئيسية المكتملة في عام 2023 ما يلي:

• خط أنابيب التطوير في سان دييغو، كاليفورنيا: 1.1 مليار دولار
• مشاريع تطوير بوسطن، ماساتشوستس: 892 مليون دولار
• مشاريع تطوير منطقة خليج سان فرانسيسكو: 765 مليون دولار

رسوم خدمة إدارة الممتلكات

بلغ إجمالي إيرادات إدارة العقارات والخدمات ذات الصلة 68.4 مليون دولار في عام 2023، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 5.2٪ عن العام السابق.

استثمارات المحفظة العقارية الاستراتيجية

مقاييس المحفظة الاستثمارية لعام 2023:

فئة الاستثمار	إجمالي قيمة الاستثمار	العائد السنوي
علوم الحياة العقارية	22.3 مليار دولار	8.6%
عقارات التكنولوجيا	3.3 مليار دولار	6.9%

إجمالي تدفقات الإيرادات لعام 2023: 2.49 مليار دولار

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) - Canvas Business Model: Value Propositions

Alexandria Real Estate Equities, Inc. provides specialized real estate solutions centered on life science, technology, and agtech sectors.

Premium, collaborative Megacampus ecosystems in AAA innovation clusters

• Alexandria Real Estate Equities, Inc. is the preeminent owner, operator, and developer of collaborative Megacampus™ ecosystems.
• These ecosystems are located in AAA life science innovation cluster locations, including Greater Boston, the San Francisco Bay Area, San Diego, Seattle, Maryland, Research Triangle, and New York City.
• As of September 30, 2025, 77% of annual rental revenue was in effect from the Megacampus™ platform.
• The company reported a total market capitalization of $27.8 billion as of September 30, 2025.

Specialized, scalable Class A/A+ lab and office space for R&D

Alexandria Real Estate Equities, Inc. maintains a high level of operational utilization across its specialized portfolio.

Metric	Value (as of September 30, 2025)
Occupancy of operating properties in North America	90.6%
Total operating properties RSF (as of June 30, 2025)	39.7 million RSF
Class A/A+ properties undergoing construction RSF (as of June 30, 2025)	4.4 million RSF
Leasing volume during 3Q25	1.2 million RSF

Long-term lease stability with weighted-average term of 7.5 years for all tenants

Lease duration provides a foundation for predictable cash flows, with new lease terms often extending well beyond the average.

• Weighted-average remaining lease term for all tenants was 7.5 years as of September 30, 2025.
• Weighted-average remaining lease term for the Top 20 tenants was 9.4 years as of September 30, 2025.
• Lease terms on new leasing executed during the third quarter of 2025 were 14.6 years.

Integrated strategic capital and networking support for tenant growth

Tenant relationships drive a significant portion of leasing activity, indicating strong embedded growth potential.

• 82% of leasing activity during the last twelve months ending September 30, 2025, came from the existing tenant base.
• The company supports approximately 700 tenant relationships.
• In July 2025, Alexandria Real Estate Equities, Inc. executed its largest life science lease in history: a build-to-suit expansion of 466,598 RSF with a 16-year term.

Unmatched operational excellence and high-credit tenant base

The quality of the tenant roster and operational efficiency metrics support premium positioning.

Operational/Credit Metric	Value (as of late 2025 data)
Percentage of annual rental revenue from investment-grade or publicly traded large cap tenants	53%
Corporate credit ratings ranking among all publicly traded U.S. REITs	Top 15%
Adjusted EBITDA margin for 3Q25	71%
Percentage of leases containing annual rent escalations	97%
Rental rate increases on lease renewals and re-leasing space for 3Q25 (cash basis)	15.2%

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Alexandria Real Estate Equities, Inc. focuses on building relationships that translate directly into long-term, high-quality revenue streams, which is critical given the specialized nature of life science infrastructure.

Dedicated relationship management focused on long-term trust is foundational to the Alexandria Real Estate Equities, Inc. model. This is evidenced by the high percentage of revenue derived from established clients and the long average lease term across the portfolio. As of June 30, 2025, the weighted-average remaining lease term for all tenants was 7.4 years, with the top 20 tenants holding an even longer weighted-average remaining term of 9.4 years.

The company's success in fostering this trust is reflected in its ability to secure long-term commitments, such as the largest life science lease in Alexandria Real Estate Equities, Inc. history executed in July 2025. This was a 16-year expansion build-to-suit lease with a multinational pharmaceutical tenant, aggregating 466,598 RSF at the Campus Point by Alexandria Megacampus.

This focus on deep relationships drives an embedded source of demand, meaning a significant portion of new leasing activity comes from current occupants expanding their footprint. For the third quarter of 2025, 82% of leasing activity stemmed from Alexandria Real Estate Equities, Inc.'s existing tenant relationships, which number approximately 700 relationships. This compares to 84% of leasing activity generated from the existing tenant base over the twelve months ending June 30, 2025.

The high tenant retention rate demonstrates the success of these long-term partnerships. Alexandria Real Estate Equities, Inc. has maintained a tenant retention rate averaging over 80% for the five years ended June 30, 2025. This reliability is further supported by excellent payment performance; for the third quarter of 2025, tenant rents and receivables collected stood at 99.9%.

Alexandria Real Estate Equities, Inc. is providing definitely essential infrastructure to mission-driven companies, which are often large, stable entities. As of June 30, 2025, 53% of Alexandria Real Estate Equities, Inc.'s annual rental revenue came from investment-grade or publicly traded large-cap tenants.

Here are the key metrics illustrating the strength of these customer relationships:

Metric	Value	Period/Date
Tenant Retention Rate (5-Year Average)	Over 80%	Five years ended June 30, 2025
Leasing from Existing Tenants	82%	3Q 2025
Largest Build-to-Suit Lease Executed	466,598 RSF (16-year term)	July 2025
Weighted-Average Remaining Lease Term (All Tenants)	7.4 years	June 30, 2025
Annual Rental Revenue from Investment-Grade/Large Cap Tenants	53%	June 30, 2025
Tenant Collections	99.9%	3Q 2025

The company's commitment to its core tenants is also visible in its platform focus. As of 3Q 2025, the Megacampus platform, which represents 77% of annual rental revenue, outperformed overall market occupancy in its three largest markets by 18%.

• Leasing volume for 3Q 2025 totaled 1.2 million RSF.
• Rental rate growth on lease renewals and re-leasing for 3Q 2025 was 15.2% (and 6.1% on a cash basis).
• The total tenant base consists of approximately 750 tenants.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) gets its value proposition-premium life science real estate and ecosystem access-into the hands of its specialized tenant base. The channels are highly direct and focused on maintaining deep relationships within the innovation clusters.

Direct leasing teams managing properties in core cluster markets

Alexandria Real Estate Equities, Inc. relies on its direct leasing teams to manage properties, which is key given the specialized nature of the facilities they offer. This direct approach supports high retention rates; for the last twelve months, 82% of leasing activity came from the existing tenant base. The company emphasizes long-term commitments, evidenced by the weighted-average remaining lease term across all tenants being 7.5 years, while the top 20 tenants have an even longer weighted-average remaining lease term of 9.4 years. This direct channel is supported by strong operational metrics, with tenant rents and receivables collected at 99.9% for the third quarter ended September 30, 2025.

The effectiveness of this channel is reflected in the leasing performance:

• Leasing volume during 3Q25 was 1.2 million RSF.
• The largest lease executed in 3Q25 was a 16-year build-to-suit expansion for 466,598 RSF.
• Rental rate increases on cash basis for renewals and re-leasing in 3Q25 reached 15.2%.

Megacampus locations in Greater Boston, San Diego, San Francisco Bay Area, etc.

The physical presence is concentrated in specific, high-value innovation cluster locations, branded as Megacampus ecosystems. As of September 30, 2025, Alexandria Real Estate Equities, Inc. reported an asset base of 39.2 million RSF of operating properties in North America. The company explicitly names Greater Boston, the San Francisco Bay Area, San Diego, Seattle, Maryland, Research Triangle, and New York City as AAA life science innovation cluster locations where it operates. A significant 77% of annual rental revenue as of September 30, 2025, was derived from this Megacampus platform. Furthermore, 76% of the total development and redevelopment pipeline RSF is located within these Megacampus ecosystems, showing continued channel investment.

Here are key portfolio statistics as of late 2025:

Metric	Value (as of 9/30/2025)	Value (as of 6/30/2025)
Total Market Capitalization	$27.8 billion	$25.7 billion
Operating Properties RSF	39.2 million RSF	39.7 million RSF
Class A/A+ Properties Under Construction RSF	4.2 million RSF	4.4 million RSF
North America Operating Properties Occupancy	90.6%	90.8%

To be fair, the occupancy guidance for year-end 2025 is a range of 90.9% to 92.5%, which accounts for space that is leased but not yet delivered.

Alexandria Venture Investments platform for tenant sourcing and capital

Alexandria Venture Investments serves as a strategic channel for both tenant sourcing and gaining insights that inform real estate strategy. This platform invests in disruptive life science companies. As of September 30, 2025, the non-real estate investments aggregated $1.5 billion on the balance sheet. For the first nine months of 2025, the company realized $95 million in gains from these venture investments, averaging about $32 million per quarter for that period. The latest reported investment was in Solve Therapeutics on November 17, 2025. The midpoint of the revised guidance for 2025 realized gains on non-real estate investments assumes approximately $15 million in the fourth quarter of 2025.

Digital presence for investor relations and corporate reporting (SEC filings)

The digital channel is crucial for communicating financial performance and corporate governance to the broader investment community. Alexandria Real Estate Equities, Inc. reported quarterly revenues of $762.0 million for the second quarter ended June 30, 2025, with trailing twelve-month revenue at $3.11 billion. The company's G&A expenses as a percentage of net operating income for the trailing twelve months ended June 30, 2025, were at 6.3%, which they noted was the lowest level in the past ten years. This digital reporting supports the dividend structure, with a common stock dividend declared for 3Q25 of $1.32 per share, aggregating $5.28 per common share for the twelve months ended September 30, 2025, representing a dividend yield of 6.3% as of that date.

Key financial reporting metrics from recent periods include:

• FFO per share diluted, as adjusted (3Q25): $2.22.
• Net loss per share diluted (3Q25): $(1.38).
• Dividend payout ratio for 3Q25: 60%.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) - Canvas Business Model: Customer Segments

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) focuses its real estate solutions on mission-driven life science industry leaders, cultivating long-term trusted tenant relationships. The client base is high-quality and diverse, designed for stable cash flows and long-duration lease terms.

• Investment-grade or publicly traded large-cap tenants, representing 53% of annual rental revenue as of September 30, 2025.
• Multinational pharmaceutical and biotechnology companies, including long-standing relationships with leaders such as Bristol Myers Squibb, Eli Lilly, and Novartis.
• Academic and governmental institutions, which are integral to the life science innovation clusters where Alexandria operates.
• Emerging life science and technology companies, contributing to a high-quality, diverse client base of approximately 750 tenants as of June 30, 2025.

The commitment from the existing tenant pool is a key indicator of segment strength. Notably, 84% of Alexandria Real Estate Equities, Inc.'s leasing activity during the twelve months ending June 30, 2025, came from its existing tenant base. The tenant retention rate averaged over 80% for the five years ended June 30, 2025.

Here's a quick look at the quantitative characteristics of the tenant base as of late 2025:

Metric	Value (As of Sept 30, 2025)	Value (As of June 30, 2025)
Percentage of Annual Rental Revenue from Investment-Grade/Large-Cap Tenants	53%	53%
Percentage of Annual Rental Revenue from Megacampus Platform	77%	75%
Weighted-Average Remaining Lease Term (All Tenants)	7.5 years	7.4 years
Weighted-Average Remaining Lease Term (Top 20 Tenants)	9.4 years	9.4 years

The focus on the Megacampus ecosystem is central to serving these segments, as this platform generated 77% of annual rental revenue as of September 30, 2025. Furthermore, tenant collections remain exceptionally high, with 99.9% of third-quarter 2025 rents and receivables collected as of October 27, 2025.

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the expense side of Alexandria Real Estate Equities, Inc.'s operations as of late 2025. For a company focused on specialized real estate, costs are heavily weighted toward property management and financing.

Property operating expenses, which cover the day-to-day running of the assets, are a major component. While one source reported total Operating Expenses for the fiscal quarter ending September 2025 at \$16.64B, a more granular view shows that same-property expenses increased by 3.6% in Q3 2025 compared to Q3 2024. This suggests ongoing inflationary pressure on maintenance, utilities, and property taxes.

Financing costs are definitely front-of-mind, especially with the current rate environment. Alexandria Real Estate Equities saw its full-year 2025 guidance for Interest Expense raised to a range of \$195-\$225 million. The balance sheet leverage reflects this, with the Net Debt and Preferred Stock to Adjusted EBITDA ratio at 6.1x on a 3Q25 annualized basis. The Fixed-Charge Coverage ratio was reported at 3.9x for the same 3Q25 annualized period.

Development activity is another significant cost driver. As of June 30, 2025, Alexandria Real Estate Equities had 4.4 million RSF of Class A/A+ properties actively undergoing construction, which ties up capital and incurs construction-related costs before generating revenue.

General and administrative (G&A) expenses, however, show strong cost discipline. For the trailing twelve months ended September 30, 2025, G&A was only 5.7% of Net Operating Income (NOI). This is low, especially when compared to the S&P 500 REIT average, which is about double that figure. For the first half of 2025 (1H25), G&A expenses totaled \$59.8 million, aided by a cost reduction plan.

Finally, non-cash charges can create significant volatility in reported earnings. For the third quarter of 2025 (3Q25), the company recorded a non-cash real estate impairment charge of \$323.9 million, which heavily impacted the GAAP net loss for the period.

Here's a quick look at some of these key cost structure metrics as of late 2025:

Cost Metric	Value/Range	Period/Context
G&A as % of NOI	5.7%	Trailing 12 Months ended September 30, 2025
G&A Expense	\$59.8 million	1H25
Non-Cash Real Estate Impairment	\$323.9 million	3Q25
Interest Expense Guidance	\$195-\$225 million	FY 2025
Net Debt + Preferred Stock / Adj. EBITDA	6.1x	3Q25 Annualized
Development Pipeline (Under Construction)	4.4 million RSF	As of June 30, 2025

You can see the ongoing tension between managing high fixed financing costs and the capital deployment into the development pipeline, all while keeping overhead lean.

The key cost elements for Alexandria Real Estate Equities, Inc. include:

• Significant property operating expenses, with same-property expenses up 3.6% in 3Q25 year-over-year.
• Interest Expense guidance for FY 2025 set between \$195 million and \$225 million.
• Capital commitment to the active development pipeline of 4.4 million RSF.
• A non-cash real estate impairment charge of \$323.9 million recorded in 3Q25.
• General and administrative expenses held to 5.7% of NOI on a trailing twelve-month basis ending 3Q25.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) - Canvas Business Model: Revenue Streams

The primary revenue stream for Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) remains rental income from long-term leases, which forms the core of its financial performance. For the third quarter ended September 30, 2025, rental revenue was reported at \$735.85 million, representing a year-over-year change of minus 5.1%. Total revenue for 3Q25 was \$751.94 million.

Other income sources contribute to the overall revenue profile, though they are subject to market fluctuations, particularly investment gains. You can see a snapshot of key financial metrics and guidance below:

Metric	Value/Guidance (Late 2025)	Context/Period
FFO per Share Midpoint Guidance (Revised)	\$9.01 per share	Full Year 2025
FFO per Share Midpoint Guidance (Previous)	\$9.26 per share	Prior 2025 Guidance
Quarterly Average Realized Gains on Non-Real Estate Investments	Approximately \$32 million per quarter	Nine months ended September 30, 2025 (YTD 3Q25)
Projected 4Q25 Realized Gains on Non-Real Estate Investments (Revised Guidance)	Approximately \$15 million	4Q25 Estimate
Reduction in 2025 Dispositions/Partial Interests Guidance Midpoint	\$450 million	2025 Guidance Change
Completed Dispositions in October 2025	\$167.4 million	October 2025

Incremental revenue is also generated from the stabilization of new developments. Alexandria Real Estate Equities, Inc. expects annual net operating income (cash basis) from recently delivered projects to increase by \$50 million once initial free rent periods burn off, which had a weighted-average remaining period of approximately three months as of 3Q25.

Proceeds from strategic dispositions and sales of partial interests are a component used for capital management and funding new initiatives. The midpoint of the guidance range for 2025 dispositions and sales of partial interests was reduced by \$450 million, reflecting expected closing delays into the first half of 2026. Separately, the company completed dispositions aggregating \$167.4 million across three submarkets in October 2025.

The company's ability to generate cash flow, even amid market pressures, is reflected in its Funds From Operations (FFO) guidance. The midpoint of the revised guidance range for 2025 Funds From Operations per share diluted, as adjusted, was lowered by 25 cents to \$9.01 per share.

You should track the following specific revenue-related items:

• Rental revenue for 3Q25: \$735.85 million.
• Quarterly average realized gains from non-real estate investments YTD 3Q25: approximately \$32 million.
• Leasing activity in 3Q25 included 1.2 million RSF executed.
• Rental rate increases on lease renewals and re-leasing for 3Q25 were 15.2% and 6.1% (cash basis), respectively.