شركة Douglas Emmett, Inc. (DEI): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن تحليل واضح وقابل للتنفيذ للوضع الحالي لشركة Douglas Emmett, Inc. (DEI)، وبصراحة، الصورة هي إحدى الأصول عالية الجودة التي تواجه رياحًا معاكسة كبيرة على المدى القريب. والخلاصة الرئيسية هي أن أصولهم الرئيسية في غرب لوس أنجلوس وهونولولو توفر أساسًا قويًا، ولكن الرافعة المالية العالية مع نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك قريبة من 9.0x وإشغال المكاتب الناعمة تقريبًا 86.5% يضغطون بشكل واضح على بياناتهم المالية لعام 2025، مما يعرض الأموال من العمليات (FFO) لخطر الانخفاض إلى ما دون ذلك $2.05 لكل سهم. لقد حددنا بالضبط كيف تتكدس محفظتهم عالية الجودة والعائق أمام الدخول مع حقائق السوق هذه، مع توضيح الإجراءات الواضحة اللازمة للتغلب على المخاطر.

شركة دوغلاس إيميت (DEI) - تحليل SWOT: نقاط القوة

محفظة مركزة في الأسواق ذات العوائق العالية أمام الدخول (غرب لوس أنجلوس، هونولولو)

تعمل شركة Douglas Emmett, Inc. (DEI) على فرضية بسيطة وقوية: امتلاك أفضل العقارات حيث يكاد يكون من المستحيل بناء منافسة جديدة. هذه الاستراتيجية هي بالتأكيد قوة أساسية. تتركز محفظتك بشكل كبير في الأسواق الفرعية الساحلية الرئيسية في لوس أنجلوس وهونولولو، والتي لديها أعلى العوائق أمام الدخول إلى الولايات المتحدة.

على سبيل المثال، تم إيقاف تطوير المكاتب الجديدة في الأسواق الفرعية الأساسية لشركة DEI في لوس أنجلوس بسبب تقسيم المناطق المقيدة والمشاعر القوية المناهضة للنمو، مما أدى إلى زيادة بنسبة 3.0٪ فقط في المعروض الجديد منذ عام 2009. ويشكل قيد العرض هذا خندقًا تنافسيًا هائلاً. وقد استفادت الشركة من ذلك من خلال إنشاء حصة سوقية مهيمنة، حيث سيطرت على حوالي 39% في المتوسط ​​من المساحات المكتبية من الفئة "أ" في أسواقها الفرعية، مما يجعلها أكبر مالك للمكاتب في كل من لوس أنجلوس وهونولولو.

فيما يلي عملية حسابية سريعة حول مصدر إيرادات الإيجار السنوية، استنادًا إلى بيانات الربع الثالث من عام 2025:

• لوس أنجلوس ويست سايد: 65% من الإيجار السنوي
• وادي لوس أنجلوس: 23% من الإيجار السنوي
• هونولولو: 12% من الإيجار السنوي

مكاتب عالية الجودة من الدرجة الأولى وعقارات متعددة الأسر تتطلب إيجارات متميزة

تسمح لك جودة أصول DEI بتحصيل إيجارات متميزة، وهي ميزة كبيرة في السوق الأكثر ليونة. تشتمل محفظتك أثناء الخدمة على ما يقرب من 17.5 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية من الفئة A و4,410 وحدة سكنية. بالنسبة لقطاع المكاتب، تحتوي جميع عقود الإيجار تقريبًا على زيادات سنوية تعاقدية في الإيجار بنسبة 3٪ إلى 5٪، والتي تعمل كتحوط مدمج من التضخم ومثبت للتدفق النقدي.

الجانب متعدد الأسر يضيء حقًا هنا. وتحظى العقارات السكنية التابعة لشركة DEI في لوس أنجلوس بعلاوة كبيرة، حيث يبلغ متوسط ​​إيرادات كل وحدة 4,667 دولارًا أمريكيًا، وهو أعلى بكثير من متوسط ​​المجموعة القياسية البالغ 2,666 دولارًا أمريكيًا. وهذا فرق كبير، ويتحدث عن جودة العقارات ومواقعها التي لا يمكن تعويضها. بالإضافة إلى ذلك، فإن هوامش التشغيل لديك أفضل أيضًا.

قاعدة مستأجرين قوية، وعادةً ما تكون عقود الإيجار طويلة الأجل مع شركات مستقرة وذات جدارة ائتمانية

توفر قاعدة المستأجرين لديك طبقة من الاستقرار، حتى مع الرياح المعاكسة الحالية لسوق المكاتب. تركز شركة DEI على عدد كبير من المستأجرين الصغار والأثرياء، حيث تبلغ مساحة 96% من عقود الإيجار الخاصة بك أقل من 20000 قدم مربع. غالبًا ما تكون هذه الشركات الصغيرة أقل قدرة على الحركة وأكثر استعدادًا لدفع علاوة مقابل الراحة والمكانة التي تتمتع بها مواقعك.

تم تصميم هيكل الإيجار أيضًا لإدارة المخاطر. كان معدل الاحتفاظ بالمستأجرين للربع الثالث من عام 2025 أعلى من المتوسط ​​طويل المدى البالغ 70%. بلغ متوسط ​​مدة الإيجار المرجح لعقود إيجار المكاتب الجديدة الموقعة في الربع الأخير من عام 2024 79 شهرًا (حوالي 6.6 سنوات)، مما يوفر إيرادات يمكن التنبؤ بها في المستقبل البعيد. يمكنك أيضًا تجنب مخاطر التمديد الكبيرة لأن فترات انتهاء عقد الإيجار تتدرج باستمرار بين 11% و15% سنويًا.

يعد تنويع المستأجر عبر الخدمات المهنية المستقرة أيضًا أحد نقاط القوة:

توفر المحفظة متعددة الأسر وسيلة تحوط حاسمة ومستقرة ضد تقلبات سوق المكاتب

يعد قطاع العائلات المتعددة بمثابة التحوط الأساسي لديك، حيث يوفر توازنًا مستقرًا وعالي النمو للتقلبات في قطاع المكاتب. يمثل حاليًا 22٪ من إجمالي الإيجار السنوي. وهذا التنويع يثبت أنه لا يقدر بثمن في الوقت الحالي.

في الربع الثالث من عام 2025، حققت محفظة العائلات المتعددة نموًا في صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقار (NOI) بنسبة 7٪ تقريبًا على أساس سنوي. وهذا مقياس أداء قوي. العقارات مؤجرة بالكامل، مع الحفاظ على معدل إشغال مرتفع بنسبة 98.8% في الربع الثالث من عام 2025. وبالنظر إلى المستقبل، لديك مسار نمو واضح مع وجود 1035 وحدة سكنية في محفظة التطوير النشطة، وقد تسمح التغييرات الأخيرة في تقسيم المناطق بتطوير 8000 إلى 10000 وحدة جديدة في المواقع المستحقة.

• نمو الدخل النقدي للعقارات المتعددة الأسر (الربع الثالث من عام 2025): ~7%
• إشغال العائلات المتعددة (الربع الثالث 2025): 98.8%
• هامش التشغيل متعدد الأسر: 73% (مقابل 69% للأقران)

شركة دوغلاس إيميت (DEI) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

رافعة مالية عالية مع اقتراب نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك لعام 2025 9.0x.

أنت تنظر إلى الميزانية العمومية التي تميل بشكل واضح إلى المخاطرة، وهو ما يمثل نقطة ضعف رئيسية لشركة Douglas Emmett, Inc. (DEI). إجمالي عبء الديون كبير، حيث يبلغ حوالي 5.57 مليار دولار اعتبارًا من منتصف عام 2025. إليك الحساب السريع: عندما تقارن هذا الدين بأرباح الشركة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء (EBITDA)، ترى نسبة رافعة مالية عالية. نتوقع أن تكون نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك لعام 2025 قريبة 9.0x. وهذا رقم مرتفع جدًا بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT)، خاصة في بيئة ذات معدلات مرتفعة.

تشير هذه النسبة المرتفعة إلى أن ما يقرب من تسع سنوات من التدفق النقدي التشغيلي الحالي ستكون هناك حاجة إليها فقط لسداد إجمالي الديون. وهذا يحد من المرونة المالية للشركة، مما يجعل من الصعب تمويل النفقات الرأسمالية (CapEx) أو الاستفادة من عمليات الاستحواذ الانتهازية دون إصدار المزيد من الأسهم، الأمر الذي من شأنه أن يضعف المساهمين الحاليين.

التعرض الكبير لسوق واحد بطيء التعافي (مكتب لوس أنجلوس).

يتركز جوهر محرك إيرادات شركة Douglas Emmett, Inc. - المساحة المكتبية من الفئة "أ" - بشكل كبير في منطقة جغرافية واحدة مليئة بالتحديات: لوس أنجلوس. ويشكل هذا النقص في التنويع نقطة ضعف هيكلية. لا تزال العقارات المكتبية تمثل نسبة كبيرة 78% من إجمالي الإيجار السنوي للشركة.

ويكون التركيز حادًا بشكل خاص في الأسواق الفرعية في لوس أنجلوس ويست سايد ووادي سان فرناندو، والتي تمثل معًا حوالي 100 ألف نسمة 94% من الإيجار السنوي لمحفظة المكتب. [استشهد: 12 (من البحث الأول)] كان سوق المكاتب في لوس أنجلوس بطيئًا في التعافي في عام 2025، وهذا الاعتماد الكبير يعني أن أي ضعف مستدام في تلك المنطقة الواحدة - سواء كان ذلك بسبب الانكماش الاقتصادي المحلي، أو التغييرات التنظيمية، أو استمرار اتجاهات العمل عن بعد - يؤثر على الأعمال بأكملها بشكل غير متناسب.

إنه رهان السوق الواحدة، وفي الوقت الحالي، لا يؤتي سوق المكاتب ثماره.

ارتفاع مخاطر إعادة التمويل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على آجال استحقاق الديون القادمة.

وفي حين تمكنت شركة دوجلاس إيميت بذكاء من تجنب آجال استحقاق القروض الرئيسية في عام 2025، فإن المخاطر تم تأجيلها ببساطة. [استشهد: 5 (من البحث الأول)] يظهر جدول استحقاق الديون تركزات كبيرة مستحقة على المدى القريب والمتوسط، بالتزامن مع بيئة أسعار فائدة أعلى على المدى الطويل.

الشركة لديها ما يقرب من 1,181 مليون دولار في الديون المستحقة في عام 2026، وآخر 1,079 مليون دولار ويستحق في عام 2030. [استشهد: 4 (من البحث الأول)] أصبحت إعادة تمويل هذا الدين الآن بمثابة رياح معاكسة كبيرة لأن تكاليف الاقتراض الجديدة أعلى بكثير. على سبيل المثال، تمت إعادة تمويل قرض مكتب حديث بمعدل ثابت قدره 5.6%، [استشهد: 5 (من البحث الأول)] وهي قفزة كبيرة عن معدلات ما قبل عام 2022. تؤثر نفقات الفائدة المتزايدة هذه بالفعل على الربحية، حيث تجاوزت مساهمات التشغيل الأعلى في الربع الثالث من عام 2025. [استشهد: 10 (من البحث الأول)] بالإضافة إلى ذلك، فقد حققت الشركة ما يقرب من 2.3 مليار دولار في الديون ذات الفائدة المتغيرة، مما يجعلها عرضة لارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل. [ذكر: ٨ (من البحث الأول)]

يظل إشغال المكاتب هادئًا عند حوالي 86.5% في الربع الثالث من عام 2025.

إن عدم القدرة على إعادة إشغال المكاتب إلى مستويات ما قبل الوباء يشكل عائقًا واضحًا على صافي الدخل التشغيلي (NOI). في حين أن محفظة الشركة متعددة الأسر مؤجرة بالكامل بشكل أساسي 98.8%، [استشهد: 2 (من البحث الأول)، 5 (من البحث الأول)] قطاع المكتب الرئيسي يعاني.

بلغ معدل إشغال المكاتب للمحفظة أثناء الخدمة تقريبًا 86.5% في الربع الثالث من عام 2025، والذي لا يزال منخفضًا للغاية. وتنعكس هذه الليونة في نشاط التأجير:

• شهد نشاط التأجير الجديد تباطؤًا واضحًا في الربع الثالث من عام 2025. [استشهد: 15 (من البحث الأول)]
• انخفضت الإيجارات النقدية على عقود إيجار المكاتب المتجددة بنسبة 11.4% في الربع الثالث من عام 2025 مقارنة بعقود الإيجار المنتهية لنفس المساحة. [ذكر: ٢ (من البحث الأول)]
• ويعني انخفاض الإشغال وانخفاض الإيجارات النقدية أن الشركة تخسر إيرادات محتملة كبيرة من أكبر فئة أصولها.

ويعني هذا الإشغال الميسر، إلى جانب الحاجة إلى حوافز المستأجرين، أن قطاع المكاتب لا يزال في وضع دفاعي، وليس في وضع النمو.

الخطوة التالية: إدارة المحافظ: إعادة تقييم خط أنابيب التحويل من مكتب إلى سكني لآجال استحقاق 2026 للتخفيف من مخاطر إعادة التمويل بحلول الربع الأول من عام 2026.

شركة دوغلاس إيميت (DEI) - تحليل SWOT: الفرص

تحويل المساحات المكتبية ذات الأداء الضعيف إلى وحدات متعددة الأسر عالية الطلب في لوس أنجلوس.

الفرصة الأكثر إلحاحًا بالنسبة لدوجلاس إيميت هي التحويل الاستراتيجي للأصول المكتبية القديمة ذات الأداء الضعيف إلى وحدات متعددة الأسر عالية الطلب، خاصة في لوس أنجلوس. يعالج هذا المحور بشكل مباشر الضعف الحالي في سوق المكاتب، حيث تتراوح نسبة إشغال المكاتب المتوقعة للشركة في السنة المالية 2025 بين 78% و79%. على العكس من ذلك، تعد المحفظة السكنية مصدرًا قويًا، حيث تظل "مؤجرة بالكامل بشكل أساسي" مع نسبة إشغال في الربع الثاني من عام 2025 بنسبة 99.3٪ ونمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) النقدي لنفس العقار بما يتجاوز 10٪ في ذلك الربع.

يعد تحويل برج المكاتب المكون من 17 طابقًا بمساحة 247000 قدم مربع في 10900 شارع ويلشاير في ويستوود مثالًا ملموسًا. ويقوم دوجلاس إيميت بتحويل هذا المجمع إلى مجمع يضم 320 شقة، وتقدر تكاليف المشروع الإجمالية بما يتراوح بين 200 مليون دولار و250 مليون دولار. بالإضافة إلى ذلك، أدت التغييرات الأخيرة في قوانين تقسيم المناطق على مستوى الولايات والبلديات إلى توسيع الإمكانات بشكل كبير، مما سمح للشركة ببناء ما يقدر بنحو 8000 إلى 10000 وحدة جديدة في مواقع التطوير السكني في محفظتها الحالية. هذا خط أنابيب ضخم وقابل للتحقيق وطويل الأمد.

استفد من الاتجاه نحو الجودة من خلال جذب المستأجرين من المباني القديمة من الفئة B.

على الرغم من سوق المكاتب الناعمة بشكل عام، فإن محفظة دوجلاس إيميت في وضع يمكنها من التقاط اتجاه "السفر إلى الجودة"، حيث ينتقل المستأجرون من المباني القديمة من الفئة B إلى عقارات حديثة وعالية الراحة من الفئة A. تمتلك الشركة حصة سوقية مهيمنة تبلغ في المتوسط ​​حوالي 39% من المساحات المكتبية من الفئة "أ" في أسواقها الفرعية الأساسية في لوس أنجلوس. في حين انخفضت الإيجارات النقدية للمكاتب الجديدة في الربع الثالث من عام 2025 بنسبة 11.4٪ مقارنة بعقود الإيجار المنتهية، فإن تركيز الشركة على الأسواق المتميزة والمحدودة العرض يمنحها ميزة طويلة المدى مع إعادة توازن السوق.

الفرصة بسيطة: استخدم الاضطراب الحالي في السوق لتأمين عقود إيجار طويلة الأجل من المستأجرين ذوي الجدارة الائتمانية الذين يحتاجون إلى أفضل المساحات في فئتها وعلى استعداد لدفع علاوة لترك مكاتبهم القديمة. وقد لوحظ بالفعل أن تكاليف التأجير لشركة دوغلاس إيميت أقل بكثير من المتوسط ​​بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية للمكاتب الأخرى، مما يمنحها ميزة تنافسية من حيث النفقات. هذه لعبة حصة السوق، وليست لعبة نمو الإيجارات في الوقت الحالي.

عمليات الاستحواذ الإستراتيجية في سوق هونولولو لتنويع وتعميق التواجد.

يعد سوق هونولولو فرصة رئيسية للتنويع، حيث يوفر نقطة مقابلة عالية العوائق أمام الدخول إلى محفظة لوس أنجلوس. يعد دوغلاس إيميت بالفعل أكبر مالك للمكاتب في هونولولو. تقوم الشركة بتكرار إستراتيجيتها في لوس أنجلوس من خلال تحويل مبنى مكاتب مكون من 21 طابقًا في وسط مدينة هونولولو إلى شقق، مما يوضح طريقًا واضحًا لتوليد أمة استثمار سكنية أعلى وأكثر استقرارًا في سوق يتسم بإمدادات محدودة دائمًا.

تمثل بيئة السوق الحالية، مع تعرض تقييمات المكاتب للضغوط، فرصة لإجراء عمليات استحواذ استراتيجية خارج السوق في هونولولو بتقييمات جذابة. وهذا من شأنه أن يعمق البصمة الكبيرة للشركة بالفعل ويعزلها بشكل أكبر عن الطبيعة الدورية لسوق المكاتب في البر الرئيسي. والتمركز الجغرافي يشكل في هذه الحالة قوة وليس ضعفاً.

الاستفادة من شراكات المشاريع المشتركة لتمويل التنمية وتقليل مخاطر الميزانية العمومية.

تعد شراكات المشاريع المشتركة (JV) أداة حاسمة لتمويل التطورات كثيفة رأس المال، مثل تحويلات المكاتب، مع إبقاء الديون خارج الميزانية العمومية الموحدة. يتابع دوجلاس إيميت هذه الإستراتيجية بنشاط، مما يساعد في الحفاظ على المرونة المالية. على سبيل المثال، تم تنفيذ عملية الاستحواذ على عقار التحويل المكتبي رقم 10900 في ويلشاير في يناير 2025 من خلال مشروع مشترك يمتلك فيه دوغلاس إيميت حصة بنسبة 30%.

تعد قدرة الشركة على تأمين تمويل مناسب بدون حق الرجوع لمحفظتها السكنية فرصة هائلة أخرى. في أغسطس 2025، أغلق دوغلاس إيميت قروضًا جديدة مضمونة وغير قابلة للرجوع وبفائدة فقط يبلغ مجموعها حوالي 941.5 مليون دولار لثمانية عقارات سكنية. تستحق هذه القروض في سبتمبر 2030 وتحمل معدل فائدة ثابت يبلغ 4.80% فقط، وهو معدل تنافسي للغاية في بيئة المعدلات الحالية. هذا الهيكل المالي هو ميزة أساسية.

إليك الحساب السريع لنشاط التمويل الأخير:

إن الفرق في تكلفة الفائدة الثابتة للدين – 4.80% للسكن مقابل 5.6% لقرض مكتبي حديث – يوضح بوضوح الحافز المالي لإعطاء الأولوية لتنمية العائلات المتعددة واستخدام المشاريع المشتركة لتوزيع المخاطر على الأصول المكتبية.

شركة دوغلاس إيميت (DEI) - تحليل SWOT: التهديدات

أنت تنظر إلى شركة Douglas Emmett, Inc. (DEI) وتحاول تحديد المخاطر الحقيقية، وبصراحة، التهديدات مركزة وقوية. وتتمثل القضية الأساسية في تصادم عاصفة كاملة من قوى الاقتصاد الكلي - تكاليف الاقتراض المرتفعة - مع تحول هيكلي في أعمالها الأساسية: سوق المكاتب. ولا يقتصر التحدي على المدى القريب على معدل شغور المكاتب فحسب، بل التأثير المباشر على النتيجة النهائية للشركة، وتحديدًا الأموال من العمليات (FFO).

أدى استمرار أسعار الفائدة المرتفعة إلى زيادة تكاليف الاقتراض وانخفاض التقييمات.

أكبر الرياح المعاكسة لشركة Douglas Emmett، Inc. في عام 2025 هي تكلفة رأس المال. ومع احتفاظ بنك الاحتياطي الفيدرالي بمعدلات مرتفعة، فإن تكلفة خدمة وإعادة تمويل الديون تسحق التمويل الأجنبي المباشر. الشركة لديها ما يقرب من 50% من إجمالي ديونها بمعدل عائم، مما يعني أن كل زيادة في نقطة الأساس أو بيئة ذات معدل مرتفع مستدام تأكل على الفور التدفق النقدي. إليك الحساب السريع: يقدر المحللون أن متوسط تكلفة ديون الشركة للعام بأكمله 2025 سيكون حوالي 5.75%.

في حين كانت الإدارة استباقية، إعادة التمويل تقريبا 1.2 مليار دولار من الديون في الربع الثالث من عام 2025، فإن أسعار الفائدة الثابتة الجديدة لا تزال أعلى من تلك المنتهية صلاحيتها. على سبيل المثال، حصلوا على قرض سكني جديد بقيمة 941.5 مليون دولار بمعدل فائدة ثابت قدره 941.5 مليون دولار 4.88% حتى سبتمبر/أيلول 2030، وهو أمر تنافسي، لكنه لا يزال يمثل عقبة أكبر من ديون ما قبل عام 2022. تعتبر هذه الزيادة في نفقات الفائدة هي المحرك الرئيسي لانخفاض FFO هذا العام. إذا لم يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بالسرعة التي يأملها البعض في أواخر عام 2025 أو 2026، فسوف يستمر ضغط نفقات الفائدة في التصاعد.

يؤدي العمل عن بعد/الهجين لفترة طويلة إلى خفض الطلب على المكاتب ومعدلات الإيجار على المدى الطويل.

لا يزال التحول الهيكلي إلى العمل عن بعد والمختلط يمثل تهديدًا كبيرًا، لا سيما في الأسواق الفرعية الأساسية لشركة Douglas Emmett, Inc. في غرب لوس أنجلوس. من الواضح أن السوق يفضل المستأجرين، والأرقام تعكس ذلك. في الربع الثالث من عام 2025، ارتفع معدل الشواغر الإجمالي في سوق المكاتب في لوس أنجلوس إلى مستوى مذهل 23.9%. حتى في السوق الفرعية المتميزة في غرب لوس أنجلوس، بلغ معدل الشواغر المباشر من الفئة أ 22.1%. هذه مساحة فارغة كبيرة.

ويترجم هذا الطلب الضعيف مباشرة إلى قوة تسعير أقل. بالنسبة للربع الثالث من عام 2025، كانت الفوارق النقدية على عقود إيجار المكاتب الجديدة بانخفاض 11.4%، وهي علامة واضحة على أن أصحاب العقارات يقدمون تنازلات كبيرة فقط من أجل إنجاز الصفقات. إن إرشادات الشركة الخاصة واضحة: فهي تتوقع أن يكون إشغال المكاتب في 78% إلى 80% النطاق لعام 2025. وهذا رقم منخفض بالنسبة للمحفظة المتميزة ويظهر عمق مشكلة الطلب. وسجلت السوق امتصاصا صافيا سلبيا يزيد عن 515.035 قدم مربع في الربع الثالث من عام 2025، مما يعني أنه تم إخلاء مساحة أكبر من المساحة المستأجرة.

زيادة المنافسة من التطورات المكتبية الجديدة والحديثة في الأسواق الفرعية في غرب لوس أنجلوس.

في حين أن البناء الجديد من الأرض محدود فقط 2.1 مليون قدم مربع قيد الإنشاء في جميع أنحاء سوق لوس أنجلوس لاستكمال الفترة 2025-2026 - المنافسة الحقيقية تأتي من اتجاه الطيران إلى الجودة. تكافح المباني القديمة من الفئة "أ"، حتى في المواقع الرئيسية، للتنافس مع المساحات المكتبية الحديثة والغنية بوسائل الراحة والتي غالبًا ما تكون جديدة تمامًا. يعطي المستأجرون الأولوية للمكاتب الجاهزة للانتقال والمجهزة بدرجة عالية من الراحة والتي يمكن أن تكون بمثابة سبب مقنع للموظفين للعودة إلى المكتب.

تمتلك شركة Douglas Emmett, Inc. مجموعة كبيرة من المباني القديمة، وإن كانت تتم صيانتها جيدًا. يمثل الضغط من أجل إنفاق رأس مال كبير على التجديدات (إعادة التموضع) أو مواجهة التقادم تهديدًا مستمرًا. تؤكد أفعالهم هذا: إنهم يقومون بتحويل شارع 10900 ويلشاير المكون من 17 طابقًا. برج المكاتب في 320 شقة جديدة، وهي خطوة تشير إلى تراجع استراتيجي عن الأصول المكتبية الأقل قدرة على المنافسة. ارتفاع معدل الشواغر من الدرجة أ 22.1% في غرب لوس أنجلوس هي المنافسة. هذا يعني أن كل مالك يقاتل من أجل نفس المجموعة المتناقصة من المستأجرين.

احتمال حدوث انخفاض حاد في الأموال من العمليات (FFO) أدناه $2.05 للسهم الواحد للسنة المالية 2025.

التهديد المالي الأكثر وضوحا هو الضغط الشديد على FFO (مقياس رئيسي للأداء التشغيلي لصناديق الاستثمار العقارية). كان أداء شركة Douglas Emmett, Inc.‎ مرتفعًا في السوق، لكن واقع عام 2025 صارخ. إن توجيهات FFO لعام 2025 الخاصة بالشركة هي مجموعة من 1.43 دولار إلى 1.47 دولار للسهم الواحد. وهذا تراجع 15.2% من 1.71 دولار للسهم الواحد المحققة في عام 2024.

والحقيقة هي أنه من المتوقع بالفعل أن يكون FFO أقل بكثير من $2.05 العتبة. إن الجمع بين ارتفاع مصاريف الفائدة والانخفاض الهامشي في صافي الدخل التشغيلي للمكاتب (NOI) هو السبب. لا يتمثل الخطر في أن سعر FFO سينخفض ​​إلى أقل من 2.05 دولار، ولكنه سيفتقد النطاق التوجيهي المنخفض بالفعل والذي يتراوح بين 1.43 و1.47 دولار. من المحتمل أن يحدث المزيد من الانخفاض بسبب تخلف المستأجر عن السداد بشكل أكبر من المتوقع أو الفشل في تنفيذ عقود الإيجار الجديدة، الأمر الذي قد يجبر الشركة على إعادة تقييم سياسة توزيع الأرباح الخاصة بها. التهديد الحالي هو حجم الانخفاض والضغط الذي يمارسه على سعر السهم وقدرة الشركة على الحفاظ على أرباحها.