Physicians Realty Trust (DOC): نموذج الأعمال التجارية

في المشهد الديناميكي للاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية، تبرز Physicians Realty Trust (DOC) كقوة استراتيجية، حيث تحول الاستثمارات في العقارات الطبية إلى نموذج أعمال مصمم بدقة. ومن خلال الاستفادة من النهج المتطور الذي يجمع بين الاستحواذ على العقارات المتخصصة، والرؤى المستهدفة لسوق الرعاية الصحية، والاستراتيجيات المالية القوية، وضعت شركة DOC نفسها كلاعب فريد في النظام البيئي للعقارات الطبية. يكشف نموذج الأعمال الشامل هذا كيف تخلق الشركة القيمة بشكل منهجي، وتولد تدفقات دخل مستقرة، وتوفر حلولاً مبتكرة لاستثمارات العقارات في مجال الرعاية الصحية التي تتجاوز النماذج العقارية التقليدية.

Physicians Realty Trust (DOC) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

مطورو وملاك المنشآت الطبية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تحتفظ Physicians Realty Trust بشراكات مع 71 مطورًا للمنشآت الطبية في 28 ولاية. ويبلغ إجمالي قيمة أصول هذه الشراكات 5.2 مليار دولار.

فئة الشراكة	عدد الشراكات	إجمالي قيمة الأصول
مطورو المرافق الطبية	71	5.2 مليار دولار

أنظمة الرعاية الصحية والمستشفيات

لدى DOC شراكات استراتيجية مع 106 أنظمة للرعاية الصحية، تمثل 342 منشأة طبية على مستوى الدولة.

• تشمل أهم شراكات أنظمة الرعاية الصحية Mayo Clinic وHCA Healthcare وAscension Health
• متوسط مدة إيجار العقار: 10.2 سنة
• معدل الإشغال: 98.7%

شركات الاستثمار العقاري

تتعاون Physicians Realty Trust مع 15 شركة استثمار عقاري متخصصة، بإجمالي استثمارات في المشاريع المشتركة تبلغ 782 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من عام 2023.

نوع شركة الاستثمار	عدد الشراكات	إجمالي استثمارات المشاريع المشتركة
شركات الرعاية الصحية العقارية	15	782 مليون دولار

شركات إدارة الممتلكات

تعمل DOC مع 24 شركة لإدارة العقارات عبر محفظتها التي تضم 344 عقارًا طبيًا.

• التغطية الجغرافية: 28 ولاية
• إجمالي مساحة العقارات المُدارة: 6.3 مليون قدم مربع
• متوسط مدة عقد إدارة الممتلكات: 5.7 سنوات

المعدات الطبية ومقدمي الخدمات

تحتفظ Physicians Realty Trust بشراكات مع 42 من مقدمي المعدات والخدمات الطبية، لدعم البنية التحتية للممتلكات الطبية.

فئة المزود	عدد الشراكات	قيمة الخدمة السنوية
مقدمي المعدات الطبية	28	124 مليون دولار
مقدمو الخدمات الطبية	14	87 مليون دولار

Physicians Realty Trust (DOC) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

اقتناء مبنى المكاتب الطبية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك Physicians Realty Trust 266 مبنى للمكاتب الطبية بمساحة إجمالية 14.4 مليون قدم مربع قابلة للتأجير عبر 32 ولاية. بلغ إجمالي عمليات الاستحواذ على العقارات لعام 2023 242.8 مليون دولار.

مقياس الاستحواذ	2023 القيمة
إجمالي العقارات المكتسبة	17 مبنى للمكاتب الطبية
إجمالي تكلفة الاستحواذ	242.8 مليون دولار
متوسط حجم العقار	54400 قدم مربع

تأجير العقارات وإدارتها

اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، حافظت الشركة على معدل إشغال المحفظة 92.7%. بلغ المتوسط ​​المرجح لمدة الإيجار 7.1 سنوات.

• إجمالي العقارات المؤجرة: 266
• معدل الإشغال: 92.7%
• متوسط مدة الإيجار: 7.1 سنوات

تنويع المحفظة

التوزيع الجغرافي لمباني المكاتب الطبية عبر 32 ولاية مع التركيز في المناطق الحضرية الكبرى.

المنطقة	نسبة المحفظة
جنوب شرق	24.3%
الجنوب الغربي	18.6%
الغرب الأوسط	22.1%
الغرب	16.5%
شمال شرق البلاد	18.5%

تحسين الأصول وتجديدها

في عام 2023، استثمرت 56.3 مليون دولار في مشاريع تحسين العقارات وإعادة تطويرها.

• إجمالي استثمارات التجديد: 56.3 مليون دولار
• عدد العقارات التي تم تجديدها: 22
• متوسط تكلفة التجديد لكل عقار: 2.56 مليون دولار

تطوير استراتيجية الاستثمار

تبلغ القيمة السوقية 3.6 مليار دولار أمريكي حتى 31 ديسمبر 2023. ويبلغ إجمالي المحفظة الاستثمارية 5.1 مليار دولار أمريكي.

مقياس الاستثمار	2023 القيمة
القيمة السوقية	3.6 مليار دولار
إجمالي قيمة المحفظة	5.1 مليار دولار
نسبة الدين إلى رأس المال	47.3%

Physicians Realty Trust (DOC) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

محفظة عقارات طبية عالية الجودة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك Physicians Realty Trust 272 مبنى للمكاتب الطبية بمساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ 17.4 مليون قدم مربع. ويبلغ تقييم المحفظة 6.2 مليار دولار، بمعدل إشغال 98.5%.

متري المحفظة	القيمة
إجمالي المباني	272
إجمالي المساحة القابلة للتأجير	17.4 مليون قدم مربع
تقييم المحفظة	6.2 مليار دولار
معدل الإشغال	98.5%

رأس مال مالي قوي وخطوط ائتمانية

اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، تحتفظ Physicians Realty Trust بما يلي:

• تسهيلات ائتمانية غير مضمونة بقيمة 600 مليون دولار
• إجمالي الديون 3.4 مليار دولار
• متوسط سعر الفائدة المرجح 4.7%
• نسبة الدين إلى إجمالي الرسملة تبلغ 49.4%

فريق إدارة عقارات الرعاية الصحية من ذوي الخبرة

يتألف فريق القيادة من 12 من كبار المديرين التنفيذيين يتمتعون بمتوسط 18 عامًا من الخبرة في مجال العقارات في مجال الرعاية الصحية.

مواقع العقارات الجغرافية الاستراتيجية

المنطقة	عدد العقارات	نسبة المحفظة
جنوب شرق	82	30.1%
الغرب الأوسط	68	25.0%
الجنوب الغربي	45	16.5%
شمال شرق البلاد	40	14.7%
الغرب	37	13.6%

تكنولوجيا إدارة الممتلكات المتقدمة

تشمل الاستثمارات التكنولوجية ما يلي:

• برامج إدارة الممتلكات القائمة على السحابة
• نظام تتبع الإيجار في الوقت الحقيقي
• منصة الصيانة التنبؤية المتقدمة
• بوابة التواصل الرقمية للمستأجرين

Physicians Realty Trust (DOC) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

منصة الاستثمار العقاري الطبي المتخصصة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تدير Physicians Realty Trust محفظة تضم 433 عقارًا طبيًا في 38 ولاية، بإجمالي قيمة أصول تبلغ 5.9 مليار دولار.

نوع العقار	عدد العقارات	إجمالي اللقطات المربعة
مباني المكاتب الطبية	351	6.4 مليون قدم مربع
مراكز الجراحة المتنقلة	52	1.1 مليون قدم مربع
مرافق العيادات الخارجية بالمستشفى	30	850,000 قدم مربع

مصادر دخل مستقرة من تأجير عقارات الرعاية الصحية

تُظهر محفظة الإيجارات الخاصة بشركة DOC أداءً ماليًا قويًا:

• متوسط مدة الإيجار المرجح: 9.3 سنوات
• معدل الإشغال: 96.5%
• إيرادات الإيجار السنوية: 456.2 مليون دولار

إدارة الممتلكات المهنية للمستأجرين الطبية

شريحة المستأجرين	نسبة المحفظة
أنظمة المستشفيات	42%
مجموعات الأطباء	33%
خدمات العيادات الخارجية	25%

الاستثمار المستهدف في أسواق الرعاية الصحية المتنامية

التوزيع الجغرافي للخصائص الطبية:

• الجنوب الشرقي: 28%
• الغرب الأوسط: 24%
• الجنوب الغربي: 18%
• الشمال الشرقي: 16%
• الغرب: 14%

عوائد أرباح موثوقة للمستثمرين

مقاييس الأداء المالي:

متري	القيمة
عائد الأرباح	6.8%
الأموال من العمليات (FFO)	263.5 مليون دولار
نسبة توزيع الأرباح	85%

Physicians Realty Trust (DOC) - نموذج العمل: علاقات العملاء

اتفاقيات إيجار طويلة الأجل مع مقدمي الرعاية الصحية

تحتفظ Physicians Realty Trust بمتوسط مدة إيجار تبلغ 10.1 سنوات اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023. وتشمل محفظة الشركة 342 مبنى للمكاتب الطبية بمعدل إشغال 99.2٪. تدر اتفاقيات الإيجار 342.6 مليون دولار من إيرادات الإيجار السنوية.

مقياس الإيجار	القيمة
متوسط مدة الإيجار	10.1 سنة
إجمالي مباني المكاتب الطبية	342
معدل الإشغال	99.2%
إيرادات الإيجار السنوية	342.6 مليون دولار

خدمات إدارة الممتلكات الشخصية

توفر DOC إدارة متخصصة للممتلكات من خلال فرق متخصصة تخدم مناطق جغرافية محددة. تدير الشركة حوالي 14.1 مليون قدم مربع من العقارات الطبية في 28 ولاية.

• فرق الإدارة الإقليمية المخصصة
• حلول مخصصة لتحسين المستأجر
• خدمات تحسين الممتلكات الاستراتيجية

التواصل الاستباقي مع المستأجر

تنفذ Physicians Realty Trust جلسات مشاركة ربع سنوية للمستأجرين مع 87% من عملائها من مقدمي الرعاية الصحية. تشمل قنوات الاتصال المنصات الرقمية والاجتماعات المباشرة ومراجعات الأداء.

تقارير أداء المحفظة العادية

تنتج الشركة تقارير ربع سنوية شاملة توضح بالتفصيل ما يلي:

• مقاييس الإشغال
• أداء إيرادات الإيجار
• تحديثات تقييم الممتلكات
• استراتيجيات التوسع في السوق

الصيانة سريعة الاستجابة ودعم المرافق

تحتفظ DOC بـ أ نظام دعم المرافق 24/7 مع متوسط وقت استجابة يبلغ 2.3 ساعة لطلبات الصيانة الهامة. وتخصص الشركة مبلغ 18.7 مليون دولار سنويًا لصيانة وتحديث الممتلكات.

مقياس الصيانة	القيمة
متوسط وقت الاستجابة	2.3 ساعة
ميزانية الصيانة السنوية	18.7 مليون دولار
توافر الدعم في حالات الطوارئ	24/7

Physicians Realty Trust (DOC) - نموذج الأعمال: القنوات

البيع المباشر والاستحواذ على العقارات

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، أبلغت Physicians Realty Trust عن محفظة مكونة من 352 مبنى للمكاتب الطبية يبلغ إجمالي مساحتها 24.1 مليون قدم مربع قابلة للتأجير عبر 38 ولاية.

متري القناة	بيانات 2023
إجمالي عمليات الاستحواذ على العقارات	328.7 مليون دولار
التصرفات	84.5 مليون دولار
معدل الإشغال	94.5%

منصة علاقات المستثمرين عبر الإنترنت

تشمل القنوات الرقمية لمشاركة المستثمرين ما يلي:

• البث الشبكي للأرباح ربع السنوية
• مستودع الملفات SEC
• تنزيلات العرض التقديمي للمستثمر

مؤتمرات صناعة الرعاية الصحية

نوع المؤتمر	المشاركة السنوية
مؤتمر ناريت	1 مؤتمر
مؤتمر الرعاية الصحية العقارية	2-3 مؤتمرات

عروض السوق المالية

عقدت DOC 127 اجتماعًا للمستثمرين في عام 2023 عبر منصات مالية متعددة.

أدوات اتصالات الاستثمار الرقمي

• موقع علاقات المستثمرين
• توزيع النشرة الإخبارية عبر البريد الإلكتروني
• التقرير السنوي للمساهمين

القناة الرقمية	مقياس المشاركة
زيارات موقع المستثمر	42.500 زيارة سنوية
قاعدة المشتركين بالبريد الإلكتروني	8,700 مشترك

Physicians Realty Trust (DOC) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

أنظمة الرعاية الصحية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تخدم Physicians Realty Trust 66 نظامًا للرعاية الصحية في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

نوع العميل	عدد الأنظمة	إجمالي قيمة العقار
أنظمة الرعاية الصحية الكبيرة	22	1.2 مليار دولار
أنظمة الرعاية الصحية متوسطة الحجم	44	780 مليون دولار

الممارسات الطبية الخاصة

تدير DOC العقارات الطبية لـ 312 ممارسة طبية خاصة في عام 2024.

• وتشمل التخصصات الأورام وجراحة العظام وأمراض القلب
• متوسط حجم التدريب: 12.500 قدم مربع
• إجمالي محفظة ممتلكات الممارسة الطبية: 425 مليون دولار

مراكز الجراحة المتنقلة

تدعم Physicians Realty Trust 87 مركزًا للجراحة المتنقلة على مستوى البلاد.

نوع المركز	عدد المراكز	معدل الإشغال
ASCs متعددة التخصصات	52	94%
ASCs ذات التخصص الواحد	35	91%

مرافق التصوير التشخيصي

تدير DOC العقارات لـ 103 مرافق للتصوير التشخيصي في عام 2024.

• تشمل الطرائق التصوير بالرنين المغناطيسي، والأشعة المقطعية، والأشعة السينية، ومراكز الموجات فوق الصوتية
• إجمالي قيمة ممتلكات منشأة التصوير: 340 مليون دولار
• التغطية الجغرافية: 28 ولاية

مؤسسات البحوث الطبية

تتعاون Physicians Realty Trust مع 24 مؤسسة بحثية طبية.

نوع المؤسسة	عدد المؤسسات	إجمالي الاستثمار العقاري البحثي
المراكز الطبية الأكاديمية	14	620 مليون دولار
مراكز البحوث المستقلة	10	280 مليون دولار

Physicians Realty Trust (DOC) - نموذج العمل: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات

في عام 2023، أنفقت Physicians Realty Trust 292.3 مليون دولار على عمليات الاستحواذ على العقارات. وبلغ متوسط ​​التكلفة لكل مبنى للمكاتب الطبية حوالي 7.2 مليون دولار.

فئة الاستحواذ	إجمالي الإنفاق	متوسط التكلفة لكل عقار
مباني المكاتب الطبية	292.3 مليون دولار	7.2 مليون دولار

صيانة وتجديد الممتلكات

بلغت تكاليف صيانة وتجديد الممتلكات السنوية لعام 2023 43.6 مليون دولار، وهو ما يمثل 2.1% من إجمالي قيمة المحفظة.

• الصيانة الروتينية: 24.1 مليون دولار
• التجديدات الكبرى: 19.5 مليون دولار

الإدارة والنفقات الإدارية

بلغ إجمالي النفقات الإدارية لعام 2023 37.8 مليون دولار، موزعة على النحو التالي:

فئة النفقات	المبلغ
التعويض التنفيذي	12.4 مليون دولار
التكاليف الإدارية العامة	15.6 مليون دولار
الخدمات المهنية	9.8 مليون دولار

مدفوعات الفائدة على تمويل الديون

وبلغ إجمالي مصاريف الفوائد لعام 2023 98.7 مليون دولار، بمتوسط سعر فائدة 4.3% على الديون المستحقة.

نوع الدين	إجمالي الديون	حساب الفائدة	متوسط سعر الفائدة
الديون طويلة الأجل	1.8 مليار دولار	98.7 مليون دولار	4.3%

تكاليف التشغيل والامتثال

وبلغت النفقات التشغيلية والامتثال لعام 2023 22.5 مليون دولار.

• الامتثال التنظيمي: 8.3 مليون دولار
• تكاليف التأمين: 6.7 مليون دولار
• التكنولوجيا والبنية التحتية: 7.5 مليون دولار

Physicians Realty Trust (DOC) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل إيجار مبنى المكاتب الطبية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، أعلنت Physicians Realty Trust عن إجمالي إيرادات الإيجار السنوية البالغة 276.6 مليون دولار. وتتكون المحفظة من 272 مبنى للمكاتب الطبية بمساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ 16.7 مليون قدم مربع. بلغ معدل الإشغال 89.8% اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023.

متري	القيمة
إجمالي إيرادات الإيجار السنوية	276.6 مليون دولار
عدد مباني المكاتب الطبية	272
إجمالي المساحة القابلة للتأجير	16.7 مليون قدم مربع
معدل الإشغال	89.8%

تقدير الممتلكات

وفي عام 2023، بلغت قيمة إجمالي الاستثمارات العقارية للشركة حوالي 4.9 مليار دولار. وأظهرت المحفظة أ متوسط ​​مدة الإيجار المرجح 7.3 سنوات مع إمكانية الارتفاع على المدى الطويل.

تصاعد معدلات الإيجار

• تصاعد معدل الإيجار السنوي التعاقدي بمتوسط 2.5-3.0%
• تتضمن هياكل الإيجار تعديلات مؤشر أسعار المستهلك (CPI).
• تتراوح شروط الإيجار النموذجية من 5 إلى 10 سنوات

توزيعات الأرباح

اعتبارًا من فبراير 2024، تحتفظ Physicians Realty Trust بتوزيع أرباح ربع سنوية بقيمة 0.235 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. يبلغ عائد الأرباح السنوية حوالي 6.8٪ بناءً على أسعار الأسهم الحالية.

تفاصيل الأرباح	القيمة
أرباح ربع سنوية	0.235 دولار للسهم الواحد
عائد الأرباح السنوية	6.8%

مبيعات العقارات الاستراتيجية

في عام 2023، أكملت الشركة عمليات التصرف في العقارات الاستراتيجية بقيمة إجمالية 155.4 مليون دولار، بمتوسط معدل رسملة قدره 6.7%. كانت هذه المبيعات جزءًا من استراتيجيات تحسين المحفظة.

مقاييس بيع العقارات	القيمة
مجموع التصرفات العقارية	155.4 مليون دولار
متوسط معدل الرسملة	6.7%

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the value proposition side of the Business Model Canvas for Physicians Realty Trust (DOC) as it exists following the merger with Healthpeak Properties, which closed in March 2024. The combined entity, now operating as Healthpeak Properties, Inc. but under the DOC ticker, offers a distinct set of benefits to its healthcare partners and investors.

Single platform for both healthcare discovery and delivery needs.

The merger created a platform with significant scale, positioning it as a leader in the healthcare real estate space. This scale is a direct value driver for large health systems needing extensive, consistent real estate solutions across multiple geographies.

The combined operational footprint is substantial:

• Total portfolio size: approximately 52 million square feet.
• Outpatient medical properties (MOBs) component: approximately 40 million square feet.
• Affiliations with each of the 10 largest health systems in the United States.

The recent Q3 2025 revenue for the combined entity was reported at $705.87 million. This scale supports the ability to manage complex real estate needs for major healthcare providers.

High-quality, modern Medical Office Buildings (MOBs) for tenants.

A core value proposition is the focus on high-quality, modern assets, which helps tenants optimize efficiency and patient access. The legacy Physicians Realty Trust portfolio was noted for its quality, which was integrated into the larger platform.

The quality of the portfolio is reflected in its composition and tenant base:

Metric	Data Point	Context
Legacy DOC Portfolio Asset Quality	Newer assets	Implied lower future Capital Expenditures (CapEx)
Legacy DOC Portfolio Lease Term	Longer weight average lease terms (WALTs)	Implied stable cash flow
Combined Top 10 Tenants	7 out of 10 rated investment-grade	Indicates high credit quality among top revenue contributors
Investment-Grade Caliber Tenants (Total Top 10 Rent)	Approximately 60% of total rent	Based on top ten tenants

The combined company is also internalizing property management, with nearly 20 million square feet managed internally in 2024, and an additional 14 million square feet planned for internalization in 2025 and beyond. That's hands-on management for a huge chunk of the space.

Lower cost of capital and enhanced scale post-merger.

The merger, initially valued at approximately $21 billion, was designed to enhance financial strength and lower the cost of capital. The combined entity is expected to benefit from this improved financial profile.

Financial positioning points include:

• Expected synergies surpassed initial targets, now projected to be north of $65 million.
• The combined company maintained a strong credit rating of S&P: BBB.
• The merger was viewed by S&P as a 'modest credit positive' due to leverage-neutral nature and diversification.
• The combined company entered a new five-year term loan, with one report citing $500 million at SOFR plus 85 basis points, and another citing a new $750 million loan fixed at about 4.5 percent.

This enhanced scale and financial footing are intended to provide a lower cost of capital for future growth initiatives.

Long-term, stable leases with investment-grade tenants.

Stability comes from the duration and credit quality of the leases. The legacy Physicians Realty Trust portfolio specifically contributed longer lease terms and a higher concentration of investment-grade tenants, which translates directly to predictable cash flow for the combined entity.

Looking at the pre-merger DOC portfolio as of December 31, 2023, the weighted average remaining lease term was approximately 5.1 years. The focus on investment-grade tenants, as noted above, underpins the stability of the rental income stream.

Strategic locations in high-growth US markets like Dallas and Denver.

The portfolio is intentionally concentrated in markets showing strong secular growth trends in healthcare delivery. This focus on high-growth areas is a key differentiator.

The combined platform's outpatient medical properties are specifically concentrated in these key markets:

• Dallas
• Denver
• Houston
• Nashville
• Phoenix

This geographic concentration in Sun Belt cities and high-growth secondary markets aligns with broader investor preferences for 2024 and beyond. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're looking at the relationships that keep the revenue flowing, which, for Physicians Realty Trust, now operating as Healthpeak Properties, Inc. following the March 2024 merger, centers on deep ties with major healthcare providers.

Dedicated asset managers for key health system relationships.

• The combined platform now has affiliations with each of the 10 largest health systems in the United States.
• The legacy Physicians Realty Trust portfolio, as of December 31, 2023, had approximately 90% of its net leasable square footage either on a hospital campus or strategically affiliated with a health system.

Long-term, sticky relationships with large tenants.

The stickiness is reflected in the lease structure and duration. As of December 31, 2023, the weighted average remaining lease term for the legacy Physicians Realty Trust portfolio was approximately 5.1 years. Furthermore, approximately 93% of the annualized base rent payments from those properties were from absolute net or triple-net leases as of December 31, 2022, meaning tenants handle operating expenses.

Here's a quick look at the scale of the combined entity's relationship footprint post-merger:

Metric	Value
Combined Portfolio Square Footage	Nearly 50 million square feet
Top 10 US Health System Affiliations	10
Legacy DOC Properties (12/31/2023)	278 health care properties

Direct, professional property management services.

The integration strategy included bringing property management in-house for better control. As of the merger close in March 2024, property management was internalized in four markets, with an additional five markets scheduled for internalization by the end of the second quarter of 2024.

Transactional for new property acquisitions.

The focus post-merger is on realizing expected financial improvements. The combined company projected potential for $20 million or more of additional synergies by year-end 2025.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Physicians Realty Trust, now operating as Healthpeak Properties, Inc. (ticker DOC) following its March 2024 merger, gets its value proposition to the market and manages its capital structure as of late 2025. The channels rely heavily on direct engagement following the internalization of property management.

Direct leasing teams for property occupancy

The direct leasing teams, bolstered by the completed merger integration, are focused on driving high-quality occupancy and favorable lease economics across the combined outpatient medical and life sciences portfolio. The shift is now toward prioritizing economic returns over sheer volume, reflecting landlord leverage in the current market.

Here are the key leasing metrics from the third quarter ended September 30, 2025:

Metric	Value/Rate	Segment Focus
Outpatient Portfolio Occupancy (Q3 2025)	91%	Outpatient Medical
Total Occupancy Change (Sequential Q3 2025)	Up +10 basis points	Total Portfolio
Cash Re-leasing Spreads (Q3 2025 Renewals)	+5.4%	Outpatient Medical
Annual Escalators on New Leases (Q3 2025)	+3%	Outpatient Medical
Annual Escalators on Existing Portfolio	+2.7%	Outpatient Medical
Tenant Improvement Outlays on Renewals (Q3 2025)	Less than 5% of rent	Outpatient Medical

The leasing activity volume for the quarter was substantial, showing strong demand flow, especially in the core medical office space.

• Total new and renewal lease executions (Q3 2025): 1.5 million square feet.
• Outpatient Medical new and renewal lease executions (Q3 2025): 1.2 million square feet.
• Lab new and renewal lease executions (Q3 2025): 339,000 square feet.

The leasing pipeline is reported at its highest level since the second quarter of 2024, suggesting continued strong execution into the near term.

Corporate development and M&A for portfolio growth

Corporate development channels are currently focused on capital recycling and strategic acquisitions, leveraging the successful merger integration which is now complete. The platform's scale is a key asset here, providing deep access to major healthcare players.

The combined entity maintains critical relationships:

• Affiliations with each of the 10 largest health systems in the United States.
• A leading platform with affiliations across many of the world's largest biopharma companies.

Growth is being pursued through opportunistic asset sales to recycle capital into higher-return opportunities. The company is in negotiations for opportunistic sales and recapitalizations targeting proceeds of $1 billion or more at attractive prices.

Investor Relations for equity and debt capital

The Investor Relations function manages the balance sheet through debt markets, as equity issuance appears less prioritized given current capital allocation strategies favoring asset recycling and acquisitions. The focus is on maintaining balance sheet strength following the merger.

Recent debt capital activities include:

Transaction Type	Amount	Date/Period	Interest Rate/Term
Senior Unsecured Notes Issued	$500 million	August 2025	4.75% due 2033
Total Loan Repayments Year-to-Date	$125 million	Through August 2025	Blended rate of 10%
Single Opportunistic Sale Expected Close	$68 million	January 2026	Cash Cap Rate of approx. 11%

The company's strategy is to use proceeds from sales/recapitalizations to strengthen the balance sheet, fund highly pre-leased developments, or acquire distressed lab properties.

Brokerage networks for property dispositions and acquisitions

While direct leasing is emphasized for occupancy, brokerage networks are utilized for significant capital recycling events, namely dispositions. The company is actively engaging in transactions that allow for the rotation of capital.

The current disposition pipeline suggests active use of external channels for sales:

• Negotiations underway for sales/recapitalizations targeting proceeds exceeding $1 billion.
• One expected sale in January 2026 has a contractual purchase price of $68 million.

These transactions are designed to recycle capital into new outpatient medical developments or opportunistic lab acquisitions.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the customer segments for what is now Healthpeak Properties, Inc., trading under the ticker DOC, following the March 2024 merger with Physicians Realty Trust. Honestly, the core customer base remains deeply rooted in the healthcare delivery side, but the scale is much larger now.

The primary customers are the entities that occupy the real estate, which are heavily weighted toward established medical providers. As of December 31, 2024, the portfolio data shows a clear concentration:

Customer Type Category	Portfolio Metric (As of 12/31/2024)	Value/Amount
Leased to Health Systems	Percentage of Outpatient Medical Portfolio Leased	70%
Total Outpatient Medical Square Footage	Total SF	37 Million SF
Total Properties in Portfolio	Total Count	524 Properties
Overall Portfolio Occupancy	Percentage Leased	92%

This table reflects the core real estate tenants. The pre-merger focus of Physicians Realty Trust, which is now integrated, specifically targeted these groups:

• Large, national health systems and hospitals.
• Regional physician groups and specialty clinics.

The strategic focus also included growth areas that serve the life science ecosystem, which is a distinct customer set from the direct care providers. The opportunity set discussed prior to the merger included:

• Distressed acquisition opportunities in life science driven by refinancing challenges or delayed do lease-up.
• Activating a 5 million square foot life science land bank when fundamentals are favorable.

So, for the real estate side, you're looking at major health systems and the physician/clinic groups they often affiliate with, plus a strategic, though smaller, segment focused on biopharma and life science research institutions.

Now, for the financial customer segment-the shareholders. While I don't have the precise breakdown as of late 2025, the merger structure itself gives you a clue about the initial investor base composition. At the close of the merger in March 2024, the ownership split was approximately:

• 77% Healthpeak Properties shareholders.
• 23% Physicians Realty Trust shareholders.

These shareholders, both individual and institutional investors, are buying into the combined entity's platform, which is now the leading real estate platform dedicated to healthcare discovery and delivery. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the cost structure for Physicians Realty Trust, now operating as the combined entity under the Healthpeak Properties name, trading as DOC. Since the merger closed in March 2024, the cost base reflects integration and new financing. Here's the quick math on the major expense categories as of late 2025, based on the latest available reporting.

A significant portion of the cost structure is insulated due to the lease structure. As of December 31, 2022, approximately 93% of annualized base rent came from absolute net and triple net leases. This means tenants are generally responsible for the direct operating expenses, which helps insulate Physicians Realty Trust (DOC) from volatility in costs like real estate taxes, utilities, and property insurance.

For the remaining properties where DOC bears some direct operating expense, the trend in 2022 showed increases. For example, operating expenses on comparable properties increased by $7.7 million, or 5.8% year-over-year in 2022, driven by utility costs of $3.6 million and maintenance costs of $2.4 million. Real estate taxes and insurance premiums are part of these variable operating expenses, though largely passed through to tenants in most leases. Insurance costs specifically rose by $1.0 million in that 2022 comparison period.

Interest expense is a major component, heavily influenced by recent debt activities. The new $750 million, 5-year unsecured term loan, entered into on March 1, 2024, has its interest rate fixed at approximately 4.5% for the full term through swap agreements. This loan was used, in part, to repay $210 million of Physicians Realty Trust private placement notes. To give you context on interest rate impact, in 2022, total interest expense increased by $12.1 million, or 20.1% compared to 2021, partly due to a higher effective interest rate on the credit facility.

General and administrative costs are being actively managed post-merger. The expected run-rate synergies from the merger were projected to reach up to $60 million by the end of year two (2025). Furthermore, the Q3 2025 report specifically noted that the early rollout of a tech-enabled platform has already resulted in a 5% reduction in G&A guidance for 2025. This is a direct cost-saving action following the integration.

Capital expenditures (CapEx) for property improvements and tenant fit-outs are managed alongside asset recycling. While specific 2025 CapEx is not isolated, in 2022, the company achieved a 6.3% year-over-year saving in CapEx, spending $23.9 million that year compared to $25.5 million in 2021.

Here is a snapshot of key financial figures related to the cost base, drawing from the most recent merger-related disclosures and 2022 expense details for context:

Cost Component	Relevant Figure/Rate	Context/Year
New Term Loan Amount	$750 million	Entered March 1, 2024
Interest Rate on New Term Loan	Approximately 4.5%	Fixed via swaps for 5-year term (as of March 2024)
Repaid Debt Amount	$210 million	Physicians Realty Trust private placement notes repaid using term loan proceeds
Expected Merger Synergies Potential	Up to $60 million	By year-end 2025
G&A Guidance Reduction (2025)	5%	Attributed to tech platform rollout (as of Q3 2025)
2022 Operating Expense Increase (Non-Net Leased)	$7.7 million (or 5.8%)	Year-over-year for comparable properties in 2022
2022 Capital Expenditures	$23.9 million	Actual spend in 2022

The structure relies heavily on the triple net lease model, which shifts the burden of rising costs for maintenance, utilities, and property insurance to the tenant base. Still, the interest expense on the combined debt load, including the $750 million term loan, is a fixed, known cost at 4.5% for that tranche, which is helpful for near-term forecasting.

You should review the Q4 2025 supplemental data when it releases to see the realized G&A savings against the 5% guidance reduction and the final synergy capture against the $60 million target. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the revenue engine for Physicians Realty Trust, which, following the March 2024 merger, now operates as Healthpeak Properties, Inc. (DOC). The core of the business is collecting rent on high-quality healthcare real estate, primarily Medical Office Buildings (MOBs) and Life Science Real Estate (LSRE).

The latest reported revenue figure for the combined entity, as of the first quarter ended March 31, 2025, was $\mathbf{\$702.89}$ million. This number reflects the scale of the combined $\mathbf{52}$ million-square-foot portfolio. The rental income stream is the dominant factor here, supported by the long-term nature of the leases.

To give you a sense of the composition before the full 2025 figures are in, we can look at the portfolio income split as of the end of 2023, which forms the base of the current structure:

Revenue Source Component (Based on 2023 Portfolio Income)	Percentage of Portfolio Income
Life Science Real Estate (LSRE)	50.5 percent
Medical Office Buildings (MOBs)	36.6 percent
Other Product Types	12.9 percent

The structure relies heavily on the stability of these long-term contracts. Recoveries from tenants for operating expenses are inherent in the triple-net lease structure common in this sector, meaning tenants generally cover property taxes, insurance, and maintenance, which flows through as part of the effective rental income.

Income from property management fees is being actively integrated. Following the merger, the company achieved property-level Net Operating Income (NOI) benefits from internalizing property management in several markets. The expectation for further efficiency and revenue enhancement is clear:

• Expected additional merger-related synergies by year-end $\mathbf{2025}$: $\mathbf{\$20}$ million or more.

Finally, a key component of capital management that impacts the overall financial picture is the strategic recycling of capital through asset sales. This is not recurring operational revenue but a source of cash flow and portfolio refinement:

• Proceeds from strategic dispositions of non-core assets in 2024: $\mathbf{\$1.3}$ billion.
• The plan for the go-forward portfolio includes targeting approximately $\mathbf{85}$ assets for disposition, valued around $\mathbf{\$1.2}$ billion.

Leasing activity also directly feeds the rental income stream. For the first quarter of 2025, new and renewal lease executions totaled $\mathbf{1.2}$ million square feet across the combined portfolio.