Physicians Realty Trust (DOC): Business Model Canvas

In der dynamischen Landschaft der Immobilieninvestitionen im Gesundheitswesen erweist sich Physicians Realty Trust (DOC) als strategisches Kraftpaket, das Investitionen in medizinische Immobilien in ein sorgfältig ausgearbeitetes Geschäftsmodell umwandelt. Durch die Nutzung eines ausgefeilten Ansatzes, der spezialisierten Immobilienerwerb, gezielte Einblicke in den Gesundheitsmarkt und solide Finanzstrategien miteinander verbindet, hat sich DOC als einzigartiger Akteur im Ökosystem medizinischer Immobilien positioniert. Dieses umfassende Business Model Canvas zeigt, wie das Unternehmen systematisch Werte schafft, stabile Einkommensströme generiert und innovative Lösungen für Investitionen in Gesundheitsimmobilien bereitstellt, die weit über traditionelle Immobilienparadigmen hinausgehen.

Physicians Realty Trust (DOC) – Geschäftsmodell: Wichtige Partnerschaften

Entwickler und Eigentümer medizinischer Einrichtungen

Seit dem vierten Quartal 2023 unterhält Physicians Realty Trust Partnerschaften mit 71 Entwicklern medizinischer Einrichtungen in 28 Bundesstaaten. Der gesamte Bruttovermögenswert dieser Partnerschaften beträgt 5,2 Milliarden US-Dollar.

Kategorie „Partnerschaft“.	Anzahl der Partnerschaften	Gesamtvermögenswert
Entwickler medizinischer Einrichtungen	71	5,2 Milliarden US-Dollar

Gesundheitssysteme und Krankenhäuser

DOC unterhält strategische Partnerschaften mit 106 Gesundheitssystemen, die landesweit 342 medizinische Einrichtungen vertreten.

• Zu den wichtigsten Partnerschaften im Gesundheitswesen gehören Mayo Clinic, HCA Healthcare und Ascension Health
• Durchschnittliche Mietdauer der Immobilie: 10,2 Jahre
• Auslastung: 98,7 %

Immobilieninvestmentfirmen

Physicians Realty Trust arbeitet mit 15 spezialisierten Immobilieninvestmentfirmen zusammen und belief sich im Jahr 2023 auf insgesamt 782 Millionen US-Dollar an Joint-Venture-Investitionen.

Art der Wertpapierfirma	Anzahl der Partnerschaften	Gesamte Joint-Venture-Investition
Immobilienfirmen im Gesundheitswesen	15	782 Millionen Dollar

Immobilienverwaltungsunternehmen

DOC arbeitet mit 24 Immobilienverwaltungsunternehmen in seinem Portfolio von 344 medizinischen Immobilien zusammen.

• Geografische Abdeckung: 28 Staaten
• Gesamtfläche der verwalteten Immobilien: 6,3 Millionen Quadratfuß.
• Durchschnittliche Laufzeit des Hausverwaltungsvertrags: 5,7 Jahre

Medizinische Geräte und Dienstleister

Physicians Realty Trust unterhält Partnerschaften mit 42 medizinischen Geräten und Dienstleistern und unterstützt so seine medizinische Immobilieninfrastruktur.

Anbieterkategorie	Anzahl der Partnerschaften	Jährlicher Servicewert
Anbieter von medizinischer Ausrüstung	28	124 Millionen Dollar
Medizinische Dienstleister	14	87 Millionen Dollar

Physicians Realty Trust (DOC) – Geschäftsmodell: Hauptaktivitäten

Erwerb eines medizinischen Bürogebäudes

Im vierten Quartal 2023 besaß Physicians Realty Trust 266 medizinische Bürogebäude mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 14,4 Millionen Quadratmetern in 32 Bundesstaaten. Der gesamte Immobilienerwerb belief sich im Jahr 2023 auf 242,8 Millionen US-Dollar.

Akquisitionsmetrik	Wert 2023
Insgesamt erworbene Immobilien	17 medizinische Bürogebäude
Gesamtanschaffungskosten	242,8 Millionen US-Dollar
Durchschnittliche Grundstücksgröße	54.400 Quadratmeter

Immobilienvermietung und -verwaltung

Zum 31. Dezember 2023 unterhielt das Unternehmen a Vermietungsgrad des Portfolios von 92,7 %. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit betrug 7,1 Jahre.

• Gesamtzahl der vermieteten Objekte: 266
• Auslastung: 92,7 %
• Durchschnittliche Mietdauer: 7,1 Jahre

Portfoliodiversifizierung

Geografische Verteilung medizinischer Bürogebäude in 32 Bundesstaaten mit Konzentration in großen Ballungsräumen.

Region	Prozentsatz des Portfolios
Südosten	24.3%
Südwesten	18.6%
Mittlerer Westen	22.1%
Westen	16.5%
Nordosten	18.5%

Anlagenoptimierung und Renovierung

Im Jahr 2023 wurden 56,3 Millionen US-Dollar in Immobilienverbesserungen und Sanierungsprojekte investiert.

• Gesamtinvestition in die Renovierung: 56,3 Millionen US-Dollar
• Anzahl der renovierten Immobilien: 22
• Durchschnittliche Renovierungskosten pro Immobilie: 2,56 Millionen US-Dollar

Entwicklung der Anlagestrategie

Marktkapitalisierung von 3,6 Milliarden US-Dollar zum 31. Dezember 2023. Gesamtanlageportfolio im Wert von 5,1 Milliarden US-Dollar.

Investitionsmetrik	Wert 2023
Marktkapitalisierung	3,6 Milliarden US-Dollar
Gesamtwert des Portfolios	5,1 Milliarden US-Dollar
Verhältnis von Schulden zu Kapitalisierung	47.3%

Physicians Realty Trust (DOC) – Geschäftsmodell: Schlüsselressourcen

Hochwertiges medizinisches Immobilienportfolio

Im vierten Quartal 2023 besitzt Physicians Realty Trust 272 medizinische Bürogebäude mit einer gesamten Bruttomietfläche von 17,4 Millionen Quadratfuß. Die Portfoliobewertung beläuft sich auf 6,2 Milliarden US-Dollar bei einer Vermietungsquote von 98,5 %.

Portfolio-Metrik	Wert
Gesamtgebäude	272
Gesamtbruttomietfläche	17,4 Millionen Quadratfuß
Portfoliobewertung	6,2 Milliarden US-Dollar
Auslastung	98.5%

Starkes Finanzkapital und Kreditlinien

Zum 31. Dezember 2023 verfügt Physicians Realty Trust über Folgendes:

• Ungesicherte Kreditfazilität in Höhe von 600 Millionen US-Dollar
• Gesamtschulden von 3,4 Milliarden US-Dollar
• Gewichteter durchschnittlicher Zinssatz von 4,7 %
• Verhältnis von Schulden zu Gesamtkapitalisierung von 49,4 %

Erfahrenes Immobilienverwaltungsteam im Gesundheitswesen

Das Führungsteam besteht aus 12 leitenden Führungskräften mit durchschnittlich 18 Jahren Erfahrung im Gesundheitsimmobilienbereich.

Strategische geografische Immobilienstandorte

Region	Anzahl der Eigenschaften	Prozentsatz des Portfolios
Südosten	82	30.1%
Mittlerer Westen	68	25.0%
Südwesten	45	16.5%
Nordosten	40	14.7%
Westen	37	13.6%

Fortschrittliche Immobilienverwaltungstechnologie

Zu den Technologieinvestitionen gehören:

• Cloudbasierte Immobilienverwaltungssoftware
• Echtzeit-Mietverfolgungssystem
• Fortschrittliche Plattform für vorausschauende Wartung
• Digitales Mieterkommunikationsportal

Physicians Realty Trust (DOC) – Geschäftsmodell: Wertversprechen

Spezialisierte Investitionsplattform für medizinische Immobilien

Im vierten Quartal 2023 verwaltet Physicians Realty Trust ein Portfolio von 433 medizinischen Immobilien in 38 Bundesstaaten mit einem Gesamtbruttovermögenswert von 5,9 Milliarden US-Dollar.

Immobilientyp	Anzahl der Eigenschaften	Gesamtquadratzahl
Medizinische Bürogebäude	351	6,4 Millionen Quadratfuß
Zentren für ambulante Chirurgie	52	1,1 Millionen Quadratfuß
Ambulante Einrichtungen des Krankenhauses	30	850.000 Quadratfuß

Stabile Einnahmequellen aus der Vermietung von Gesundheitsimmobilien

Das Mietportfolio von DOC weist eine starke finanzielle Leistung auf:

• Gewichtete durchschnittliche Mietdauer: 9,3 Jahre
• Auslastung: 96,5 %
• Jährliche Mieteinnahmen: 456,2 Millionen US-Dollar

Professionelle Immobilienverwaltung für medizinische Mieter

Mietersegment	Prozentsatz des Portfolios
Krankenhaussysteme	42%
Ärztegruppen	33%
Ambulante Dienste	25%

Gezielte Investitionen in wachsende Gesundheitsmärkte

Geografische Verteilung medizinischer Immobilien:

• Südosten: 28 %
• Mittlerer Westen: 24 %
• Südwesten: 18 %
• Nordosten: 16 %
• Westen: 14 %

Zuverlässige Dividendenrenditen für Anleger

Finanzielle Leistungskennzahlen:

Metrisch	Wert
Dividendenrendite	6.8%
Funds from Operations (FFO)	263,5 Millionen US-Dollar
Dividendenausschüttungsquote	85%

Physicians Realty Trust (DOC) – Geschäftsmodell: Kundenbeziehungen

Langfristige Mietverträge mit Gesundheitsdienstleistern

Physicians Realty Trust hat ab dem 4. Quartal 2023 eine durchschnittliche Mietlaufzeit von 10,1 Jahren. Das Portfolio des Unternehmens umfasst 342 medizinische Bürogebäude mit einer Auslastung von 99,2 %. Mietverträge generieren jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 342,6 Millionen US-Dollar.

Mietmetrik	Wert
Durchschnittliche Mietdauer	10,1 Jahre
Insgesamt medizinische Bürogebäude	342
Auslastung	99.2%
Jährliche Mieteinnahmen	342,6 Millionen US-Dollar

Personalisierte Immobilienverwaltungsdienste

DOC bietet spezialisiertes Immobilienmanagement mit engagierten Teams, die bestimmte geografische Regionen bedienen. Das Unternehmen verwaltet rund 14,1 Millionen Quadratmeter medizinische Immobilien in 28 Bundesstaaten.

• Dedizierte regionale Managementteams
• Maßgeschneiderte Mieterverbesserungslösungen
• Strategische Immobilienoptimierungsdienstleistungen

Proaktive Mieterkommunikation

Physicians Realty Trust führt vierteljährliche Mieter-Engagement-Sitzungen mit 87 % seiner Kunden im Gesundheitswesen durch. Zu den Kommunikationskanälen gehören digitale Plattformen, direkte Meetings und Leistungsbeurteilungen.

Regelmäßige Berichterstattung zur Portfolio-Performance

Das Unternehmen erstellt umfassende Quartalsberichte mit folgenden Einzelheiten:

• Belegungskennzahlen
• Mieteinnahmenentwicklung
• Aktualisierungen der Immobilienbewertung
• Strategien zur Marktexpansion

Reaktionsschnelle Wartung und Anlagenunterstützung

DOC unterhält eine 24/7-Anlagenunterstützungssystem mit einer durchschnittlichen Reaktionszeit von 2,3 Stunden für kritische Wartungsanfragen. Das Unternehmen stellt jährlich 18,7 Millionen US-Dollar für die Instandhaltung und Modernisierung von Immobilien bereit.

Wartungsmetrik	Wert
Durchschnittliche Reaktionszeit	2,3 Stunden
Jährliches Wartungsbudget	18,7 Millionen US-Dollar
Verfügbarkeit des Notfall-Supports	24/7

Physicians Realty Trust (DOC) – Geschäftsmodell: Kanäle

Direkte Immobilienverkäufe und -akquisitionen

Mit Stand vom vierten Quartal 2023 meldete Physicians Realty Trust ein Portfolio von 352 medizinischen Bürogebäuden mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 24,1 Millionen Quadratfuß in 38 Bundesstaaten.

Kanalmetrik	Daten für 2023
Gesamte Immobilienakquisitionen	328,7 Millionen US-Dollar
Dispositionen	84,5 Millionen US-Dollar
Auslastung	94.5%

Online-Investor-Relations-Plattform

Zu den digitalen Kanälen für das Investorenengagement gehören:

• Webcast zu den Quartalsergebnissen
• SEC-Einreichungsarchiv
• Downloads von Investorenpräsentationen

Konferenzen der Gesundheitsbranche

Konferenztyp	Jährliche Teilnahme
NAREIT-Konferenz	1 Konferenz
Konferenz für Gesundheitsimmobilien	2-3 Konferenzen

Finanzmarktpräsentationen

DOC führte im Jahr 2023 127 Investorentreffen auf mehreren Finanzplattformen durch.

Kommunikationstools für digitale Investitionen

• Investor-Relations-Website
• E-Mail-Newsletter-Verteilung
• Jährlicher Aktionärsbericht

Digitaler Kanal	Engagement-Metrik
Besuche der Investoren-Website	42.500 jährliche Besuche
E-Mail-Abonnentenbasis	8.700 Abonnenten

Physicians Realty Trust (DOC) – Geschäftsmodell: Kundensegmente

Gesundheitssysteme

Im vierten Quartal 2023 betreut Physicians Realty Trust 66 Gesundheitssysteme in den Vereinigten Staaten.

Kundentyp	Anzahl der Systeme	Gesamtwert der Immobilie
Große Gesundheitssysteme	22	1,2 Milliarden US-Dollar
Mittelgroße Gesundheitssysteme	44	780 Millionen Dollar

Private Arztpraxen

DOC verwaltet im Jahr 2024 medizinische Immobilien für 312 private Arztpraxen.

• Zu den Fachgebieten gehören Onkologie, Orthopädie und Kardiologie
• Durchschnittliche Praxisgröße: 12.500 Quadratmeter
• Gesamtportfolio an Immobilien für Arztpraxen: 425 Millionen US-Dollar

Zentren für ambulante Chirurgie

Physicians Realty Trust unterstützt landesweit 87 ambulante Operationszentren.

Center-Typ	Anzahl der Zentren	Auslastung
Multispezialisierte ASCs	52	94%
Single-Specialty-ASCs	35	91%

Diagnostische Bildgebungseinrichtungen

DOC verwaltet im Jahr 2024 Immobilien für 103 diagnostische Bildgebungseinrichtungen.

• Zu den Modalitäten gehören MRT-, CT-, Röntgen- und Ultraschallzentren
• Gesamtwert der Liegenschaft der Bildgebungseinrichtung: 340 Millionen US-Dollar
• Geografische Abdeckung: 28 Staaten

Medizinische Forschungseinrichtungen

Physicians Realty Trust arbeitet mit 24 medizinischen Forschungseinrichtungen zusammen.

Institutionstyp	Anzahl der Institutionen	Gesamtinvestition in Forschungsimmobilien
Akademische medizinische Zentren	14	620 Millionen Dollar
Unabhängige Forschungszentren	10	280 Millionen Dollar

Physicians Realty Trust (DOC) – Geschäftsmodell: Kostenstruktur

Kosten für den Immobilienerwerb

Im Jahr 2023 gab Physicians Realty Trust 292,3 Millionen US-Dollar für Immobilienerwerbe aus. Die durchschnittlichen Kosten pro Arztpraxisgebäude betrugen etwa 7,2 Millionen US-Dollar.

Erwerbungskategorie	Gesamtausgaben	Durchschnittliche Kosten pro Immobilie
Medizinische Bürogebäude	292,3 Millionen US-Dollar	7,2 Millionen US-Dollar

Instandhaltung und Renovierung von Immobilien

Die jährlichen Instandhaltungs- und Renovierungskosten für Immobilien beliefen sich im Jahr 2023 auf 43,6 Millionen US-Dollar, was 2,1 % des gesamten Portfoliowerts entspricht.

• Routinewartung: 24,1 Millionen US-Dollar
• Größere Renovierungen: 19,5 Millionen US-Dollar

Management- und Verwaltungsaufwand

Die Verwaltungskosten für 2023 beliefen sich auf insgesamt 37,8 Millionen US-Dollar und setzten sich wie folgt zusammen:

Ausgabenkategorie	Betrag
Vergütung von Führungskräften	12,4 Millionen US-Dollar
Allgemeine Verwaltungskosten	15,6 Millionen US-Dollar
Professionelle Dienstleistungen	9,8 Millionen US-Dollar

Zinszahlungen bei Fremdfinanzierung

Die gesamten Zinsaufwendungen für 2023 beliefen sich auf 98,7 Millionen US-Dollar, mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 4,3 % auf ausstehende Schulden.

Schuldentyp	Gesamtverschuldung	Zinsaufwand	Durchschnittlicher Zinssatz
Langfristige Schulden	1,8 Milliarden US-Dollar	98,7 Millionen US-Dollar	4.3%

Betriebs- und Compliance-Kosten

Die Betriebs- und Compliance-Aufwendungen für 2023 beliefen sich auf 22,5 Millionen US-Dollar.

• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften: 8,3 Millionen US-Dollar
• Versicherungskosten: 6,7 Millionen US-Dollar
• Technologie und Infrastruktur: 7,5 Millionen US-Dollar

Physicians Realty Trust (DOC) – Geschäftsmodell: Einnahmequellen

Mieteinnahmen für medizinische Bürogebäude

Im vierten Quartal 2023 meldete Physicians Realty Trust einen jährlichen Gesamtmietumsatz von 276,6 Millionen US-Dollar. Das Portfolio besteht aus 272 medizinischen Bürogebäuden mit einer gesamten Bruttomietfläche von 16,7 Millionen Quadratfuß. Die Auslastung lag zum 31. Dezember 2023 bei 89,8 %.

Metrisch	Wert
Gesamte jährliche Mieteinnahmen	276,6 Millionen US-Dollar
Anzahl medizinischer Bürogebäude	272
Gesamtbruttomietfläche	16,7 Millionen Quadratfuß
Auslastung	89.8%

Wertschätzung von Immobilien

Im Jahr 2023 beliefen sich die gesamten Immobilieninvestitionen des Unternehmens auf etwa 4,9 Milliarden US-Dollar. Das Portfolio zeigte a gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit von 7,3 Jahren mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung.

Mietpreiserhöhungen

• Vertragliche jährliche Mietpreiserhöhungen von durchschnittlich 2,5–3,0 %
• Die Mietverträge umfassen Anpassungen des Verbraucherpreisindex (VPI).
• Typische Mietlaufzeiten liegen zwischen 5 und 10 Jahren

Dividendenausschüttungen

Seit Februar 2024 behält Physicians Realty Trust eine vierteljährliche Dividende von 0,235 US-Dollar pro Aktie bei. Die jährliche Dividendenrendite beträgt basierend auf dem aktuellen Aktienkurs etwa 6,8 %.

Dividendendetails	Wert
Vierteljährliche Dividende	0,235 $ pro Aktie
Jährliche Dividendenrendite	6.8%

Strategische Immobilienverkäufe

Im Jahr 2023 schloss das Unternehmen strategische Immobilienverkäufe im Gesamtwert von 155,4 Millionen US-Dollar ab, mit einer durchschnittlichen Kapitalisierungsrate von 6,7 %. Diese Verkäufe waren Teil von Portfoliooptimierungsstrategien.

Kennzahlen zum Immobilienverkauf	Wert
Gesamte Immobilienveräußerungen	155,4 Millionen US-Dollar
Durchschnittlicher Kapitalisierungssatz	6.7%

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the value proposition side of the Business Model Canvas for Physicians Realty Trust (DOC) as it exists following the merger with Healthpeak Properties, which closed in March 2024. The combined entity, now operating as Healthpeak Properties, Inc. but under the DOC ticker, offers a distinct set of benefits to its healthcare partners and investors.

Single platform for both healthcare discovery and delivery needs.

The merger created a platform with significant scale, positioning it as a leader in the healthcare real estate space. This scale is a direct value driver for large health systems needing extensive, consistent real estate solutions across multiple geographies.

The combined operational footprint is substantial:

• Total portfolio size: approximately 52 million square feet.
• Outpatient medical properties (MOBs) component: approximately 40 million square feet.
• Affiliations with each of the 10 largest health systems in the United States.

The recent Q3 2025 revenue for the combined entity was reported at $705.87 million. This scale supports the ability to manage complex real estate needs for major healthcare providers.

High-quality, modern Medical Office Buildings (MOBs) for tenants.

A core value proposition is the focus on high-quality, modern assets, which helps tenants optimize efficiency and patient access. The legacy Physicians Realty Trust portfolio was noted for its quality, which was integrated into the larger platform.

The quality of the portfolio is reflected in its composition and tenant base:

Metric	Data Point	Context
Legacy DOC Portfolio Asset Quality	Newer assets	Implied lower future Capital Expenditures (CapEx)
Legacy DOC Portfolio Lease Term	Longer weight average lease terms (WALTs)	Implied stable cash flow
Combined Top 10 Tenants	7 out of 10 rated investment-grade	Indicates high credit quality among top revenue contributors
Investment-Grade Caliber Tenants (Total Top 10 Rent)	Approximately 60% of total rent	Based on top ten tenants

The combined company is also internalizing property management, with nearly 20 million square feet managed internally in 2024, and an additional 14 million square feet planned for internalization in 2025 and beyond. That's hands-on management for a huge chunk of the space.

Lower cost of capital and enhanced scale post-merger.

The merger, initially valued at approximately $21 billion, was designed to enhance financial strength and lower the cost of capital. The combined entity is expected to benefit from this improved financial profile.

Financial positioning points include:

• Expected synergies surpassed initial targets, now projected to be north of $65 million.
• The combined company maintained a strong credit rating of S&P: BBB.
• The merger was viewed by S&P as a 'modest credit positive' due to leverage-neutral nature and diversification.
• The combined company entered a new five-year term loan, with one report citing $500 million at SOFR plus 85 basis points, and another citing a new $750 million loan fixed at about 4.5 percent.

This enhanced scale and financial footing are intended to provide a lower cost of capital for future growth initiatives.

Long-term, stable leases with investment-grade tenants.

Stability comes from the duration and credit quality of the leases. The legacy Physicians Realty Trust portfolio specifically contributed longer lease terms and a higher concentration of investment-grade tenants, which translates directly to predictable cash flow for the combined entity.

Looking at the pre-merger DOC portfolio as of December 31, 2023, the weighted average remaining lease term was approximately 5.1 years. The focus on investment-grade tenants, as noted above, underpins the stability of the rental income stream.

Strategic locations in high-growth US markets like Dallas and Denver.

The portfolio is intentionally concentrated in markets showing strong secular growth trends in healthcare delivery. This focus on high-growth areas is a key differentiator.

The combined platform's outpatient medical properties are specifically concentrated in these key markets:

• Dallas
• Denver
• Houston
• Nashville
• Phoenix

This geographic concentration in Sun Belt cities and high-growth secondary markets aligns with broader investor preferences for 2024 and beyond. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're looking at the relationships that keep the revenue flowing, which, for Physicians Realty Trust, now operating as Healthpeak Properties, Inc. following the March 2024 merger, centers on deep ties with major healthcare providers.

Dedicated asset managers for key health system relationships.

• The combined platform now has affiliations with each of the 10 largest health systems in the United States.
• The legacy Physicians Realty Trust portfolio, as of December 31, 2023, had approximately 90% of its net leasable square footage either on a hospital campus or strategically affiliated with a health system.

Long-term, sticky relationships with large tenants.

The stickiness is reflected in the lease structure and duration. As of December 31, 2023, the weighted average remaining lease term for the legacy Physicians Realty Trust portfolio was approximately 5.1 years. Furthermore, approximately 93% of the annualized base rent payments from those properties were from absolute net or triple-net leases as of December 31, 2022, meaning tenants handle operating expenses.

Here's a quick look at the scale of the combined entity's relationship footprint post-merger:

Metric	Value
Combined Portfolio Square Footage	Nearly 50 million square feet
Top 10 US Health System Affiliations	10
Legacy DOC Properties (12/31/2023)	278 health care properties

Direct, professional property management services.

The integration strategy included bringing property management in-house for better control. As of the merger close in March 2024, property management was internalized in four markets, with an additional five markets scheduled for internalization by the end of the second quarter of 2024.

Transactional for new property acquisitions.

The focus post-merger is on realizing expected financial improvements. The combined company projected potential for $20 million or more of additional synergies by year-end 2025.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Physicians Realty Trust, now operating as Healthpeak Properties, Inc. (ticker DOC) following its March 2024 merger, gets its value proposition to the market and manages its capital structure as of late 2025. The channels rely heavily on direct engagement following the internalization of property management.

Direct leasing teams for property occupancy

The direct leasing teams, bolstered by the completed merger integration, are focused on driving high-quality occupancy and favorable lease economics across the combined outpatient medical and life sciences portfolio. The shift is now toward prioritizing economic returns over sheer volume, reflecting landlord leverage in the current market.

Here are the key leasing metrics from the third quarter ended September 30, 2025:

Metric	Value/Rate	Segment Focus
Outpatient Portfolio Occupancy (Q3 2025)	91%	Outpatient Medical
Total Occupancy Change (Sequential Q3 2025)	Up +10 basis points	Total Portfolio
Cash Re-leasing Spreads (Q3 2025 Renewals)	+5.4%	Outpatient Medical
Annual Escalators on New Leases (Q3 2025)	+3%	Outpatient Medical
Annual Escalators on Existing Portfolio	+2.7%	Outpatient Medical
Tenant Improvement Outlays on Renewals (Q3 2025)	Less than 5% of rent	Outpatient Medical

The leasing activity volume for the quarter was substantial, showing strong demand flow, especially in the core medical office space.

• Total new and renewal lease executions (Q3 2025): 1.5 million square feet.
• Outpatient Medical new and renewal lease executions (Q3 2025): 1.2 million square feet.
• Lab new and renewal lease executions (Q3 2025): 339,000 square feet.

The leasing pipeline is reported at its highest level since the second quarter of 2024, suggesting continued strong execution into the near term.

Corporate development and M&A for portfolio growth

Corporate development channels are currently focused on capital recycling and strategic acquisitions, leveraging the successful merger integration which is now complete. The platform's scale is a key asset here, providing deep access to major healthcare players.

The combined entity maintains critical relationships:

• Affiliations with each of the 10 largest health systems in the United States.
• A leading platform with affiliations across many of the world's largest biopharma companies.

Growth is being pursued through opportunistic asset sales to recycle capital into higher-return opportunities. The company is in negotiations for opportunistic sales and recapitalizations targeting proceeds of $1 billion or more at attractive prices.

Investor Relations for equity and debt capital

The Investor Relations function manages the balance sheet through debt markets, as equity issuance appears less prioritized given current capital allocation strategies favoring asset recycling and acquisitions. The focus is on maintaining balance sheet strength following the merger.

Recent debt capital activities include:

Transaction Type	Amount	Date/Period	Interest Rate/Term
Senior Unsecured Notes Issued	$500 million	August 2025	4.75% due 2033
Total Loan Repayments Year-to-Date	$125 million	Through August 2025	Blended rate of 10%
Single Opportunistic Sale Expected Close	$68 million	January 2026	Cash Cap Rate of approx. 11%

The company's strategy is to use proceeds from sales/recapitalizations to strengthen the balance sheet, fund highly pre-leased developments, or acquire distressed lab properties.

Brokerage networks for property dispositions and acquisitions

While direct leasing is emphasized for occupancy, brokerage networks are utilized for significant capital recycling events, namely dispositions. The company is actively engaging in transactions that allow for the rotation of capital.

The current disposition pipeline suggests active use of external channels for sales:

• Negotiations underway for sales/recapitalizations targeting proceeds exceeding $1 billion.
• One expected sale in January 2026 has a contractual purchase price of $68 million.

These transactions are designed to recycle capital into new outpatient medical developments or opportunistic lab acquisitions.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the customer segments for what is now Healthpeak Properties, Inc., trading under the ticker DOC, following the March 2024 merger with Physicians Realty Trust. Honestly, the core customer base remains deeply rooted in the healthcare delivery side, but the scale is much larger now.

The primary customers are the entities that occupy the real estate, which are heavily weighted toward established medical providers. As of December 31, 2024, the portfolio data shows a clear concentration:

Customer Type Category	Portfolio Metric (As of 12/31/2024)	Value/Amount
Leased to Health Systems	Percentage of Outpatient Medical Portfolio Leased	70%
Total Outpatient Medical Square Footage	Total SF	37 Million SF
Total Properties in Portfolio	Total Count	524 Properties
Overall Portfolio Occupancy	Percentage Leased	92%

This table reflects the core real estate tenants. The pre-merger focus of Physicians Realty Trust, which is now integrated, specifically targeted these groups:

• Large, national health systems and hospitals.
• Regional physician groups and specialty clinics.

The strategic focus also included growth areas that serve the life science ecosystem, which is a distinct customer set from the direct care providers. The opportunity set discussed prior to the merger included:

• Distressed acquisition opportunities in life science driven by refinancing challenges or delayed do lease-up.
• Activating a 5 million square foot life science land bank when fundamentals are favorable.

So, for the real estate side, you're looking at major health systems and the physician/clinic groups they often affiliate with, plus a strategic, though smaller, segment focused on biopharma and life science research institutions.

Now, for the financial customer segment-the shareholders. While I don't have the precise breakdown as of late 2025, the merger structure itself gives you a clue about the initial investor base composition. At the close of the merger in March 2024, the ownership split was approximately:

• 77% Healthpeak Properties shareholders.
• 23% Physicians Realty Trust shareholders.

These shareholders, both individual and institutional investors, are buying into the combined entity's platform, which is now the leading real estate platform dedicated to healthcare discovery and delivery. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the cost structure for Physicians Realty Trust, now operating as the combined entity under the Healthpeak Properties name, trading as DOC. Since the merger closed in March 2024, the cost base reflects integration and new financing. Here's the quick math on the major expense categories as of late 2025, based on the latest available reporting.

A significant portion of the cost structure is insulated due to the lease structure. As of December 31, 2022, approximately 93% of annualized base rent came from absolute net and triple net leases. This means tenants are generally responsible for the direct operating expenses, which helps insulate Physicians Realty Trust (DOC) from volatility in costs like real estate taxes, utilities, and property insurance.

For the remaining properties where DOC bears some direct operating expense, the trend in 2022 showed increases. For example, operating expenses on comparable properties increased by $7.7 million, or 5.8% year-over-year in 2022, driven by utility costs of $3.6 million and maintenance costs of $2.4 million. Real estate taxes and insurance premiums are part of these variable operating expenses, though largely passed through to tenants in most leases. Insurance costs specifically rose by $1.0 million in that 2022 comparison period.

Interest expense is a major component, heavily influenced by recent debt activities. The new $750 million, 5-year unsecured term loan, entered into on March 1, 2024, has its interest rate fixed at approximately 4.5% for the full term through swap agreements. This loan was used, in part, to repay $210 million of Physicians Realty Trust private placement notes. To give you context on interest rate impact, in 2022, total interest expense increased by $12.1 million, or 20.1% compared to 2021, partly due to a higher effective interest rate on the credit facility.

General and administrative costs are being actively managed post-merger. The expected run-rate synergies from the merger were projected to reach up to $60 million by the end of year two (2025). Furthermore, the Q3 2025 report specifically noted that the early rollout of a tech-enabled platform has already resulted in a 5% reduction in G&A guidance for 2025. This is a direct cost-saving action following the integration.

Capital expenditures (CapEx) for property improvements and tenant fit-outs are managed alongside asset recycling. While specific 2025 CapEx is not isolated, in 2022, the company achieved a 6.3% year-over-year saving in CapEx, spending $23.9 million that year compared to $25.5 million in 2021.

Here is a snapshot of key financial figures related to the cost base, drawing from the most recent merger-related disclosures and 2022 expense details for context:

Cost Component	Relevant Figure/Rate	Context/Year
New Term Loan Amount	$750 million	Entered March 1, 2024
Interest Rate on New Term Loan	Approximately 4.5%	Fixed via swaps for 5-year term (as of March 2024)
Repaid Debt Amount	$210 million	Physicians Realty Trust private placement notes repaid using term loan proceeds
Expected Merger Synergies Potential	Up to $60 million	By year-end 2025
G&A Guidance Reduction (2025)	5%	Attributed to tech platform rollout (as of Q3 2025)
2022 Operating Expense Increase (Non-Net Leased)	$7.7 million (or 5.8%)	Year-over-year for comparable properties in 2022
2022 Capital Expenditures	$23.9 million	Actual spend in 2022

The structure relies heavily on the triple net lease model, which shifts the burden of rising costs for maintenance, utilities, and property insurance to the tenant base. Still, the interest expense on the combined debt load, including the $750 million term loan, is a fixed, known cost at 4.5% for that tranche, which is helpful for near-term forecasting.

You should review the Q4 2025 supplemental data when it releases to see the realized G&A savings against the 5% guidance reduction and the final synergy capture against the $60 million target. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Physicians Realty Trust (DOC) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the revenue engine for Physicians Realty Trust, which, following the March 2024 merger, now operates as Healthpeak Properties, Inc. (DOC). The core of the business is collecting rent on high-quality healthcare real estate, primarily Medical Office Buildings (MOBs) and Life Science Real Estate (LSRE).

The latest reported revenue figure for the combined entity, as of the first quarter ended March 31, 2025, was $\mathbf{\$702.89}$ million. This number reflects the scale of the combined $\mathbf{52}$ million-square-foot portfolio. The rental income stream is the dominant factor here, supported by the long-term nature of the leases.

To give you a sense of the composition before the full 2025 figures are in, we can look at the portfolio income split as of the end of 2023, which forms the base of the current structure:

Revenue Source Component (Based on 2023 Portfolio Income)	Percentage of Portfolio Income
Life Science Real Estate (LSRE)	50.5 percent
Medical Office Buildings (MOBs)	36.6 percent
Other Product Types	12.9 percent

The structure relies heavily on the stability of these long-term contracts. Recoveries from tenants for operating expenses are inherent in the triple-net lease structure common in this sector, meaning tenants generally cover property taxes, insurance, and maintenance, which flows through as part of the effective rental income.

Income from property management fees is being actively integrated. Following the merger, the company achieved property-level Net Operating Income (NOI) benefits from internalizing property management in several markets. The expectation for further efficiency and revenue enhancement is clear:

• Expected additional merger-related synergies by year-end $\mathbf{2025}$: $\mathbf{\$20}$ million or more.

Finally, a key component of capital management that impacts the overall financial picture is the strategic recycling of capital through asset sales. This is not recurring operational revenue but a source of cash flow and portfolio refinement:

• Proceeds from strategic dispositions of non-core assets in 2024: $\mathbf{\$1.3}$ billion.
• The plan for the go-forward portfolio includes targeting approximately $\mathbf{85}$ assets for disposition, valued around $\mathbf{\$1.2}$ billion.

Leasing activity also directly feeds the rental income stream. For the first quarter of 2025, new and renewal lease executions totaled $\mathbf{1.2}$ million square feet across the combined portfolio.