شركة Kimco Realty Corporation (KIM): تحليل SWOT [تم التحديث في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن تحليل واضح وقابل للتنفيذ لموقف شركة Kimco Realty Corporation، وبصراحة، الصورة هي إحدى القوة التشغيلية القوية المتوازنة مع ضغوط سوق رأس المال على مستوى القطاع. والنتيجة المباشرة هي أن تركيزها على المراكز الراسية على البقالة يوفر خندقًا دفاعيًا قويًا، لكن ارتفاع أسعار الفائدة لا يزال يخلق رياحًا معاكسة لتكلفة رأس المال والنمو المستقبلي. معدل إشغال محفظتهم يصل إلى مستوى مثير للإعجاب 96.0% لعام 2025، مما يؤدي إلى تحقيق أموال متوقعة من العمليات (FFO) للسهم الواحد تبلغ حوالي $1.65لذا فإن العمل الأساسي يعمل بشكل واضح؛ ولكن علينا أن ننظر عن كثب في 6.0x نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك وتهديدات سوق رأس المال لفهم المسار الحقيقي للمضي قدمًا.

شركة Kimco Realty Corporation (KIM) – تحليل SWOT: نقاط القوة

معدل إشغال المحفظة قوي لعام 2025

تريد أن تعرف أين يكمن الاستقرار في أعمال شركة Kimco Realty Corporation (KIM)، والإجابة تبدأ بمعدل الإشغال. يشير معدل الإشغال المرتفع إلى طلب قوي من المستأجرين وتدفق جيد للإيرادات، وتقوم شركة Kimco بالوفاء به بكل تأكيد. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، وصل معدل الإشغال التناسبي للشركة إلى مستوى قوي. 95.7%. يعد هذا مقياسًا بالغ الأهمية لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) لأنه يوضح أن كل مساحتها تقريبًا تدر دخلاً.

ويرجع هذا الإشغال المرتفع إلى طبيعة ممتلكاتهم القائمة على الضرورة، حيث لا يزال الناس بحاجة إلى شراء البقالة، بغض النظر عن المناخ الاقتصادي. انتهى إشغال المرساة، على وجه التحديد، في الربع الثالث من عام 2025 عند مستوى أعلى 97.0%مما يدل على استقرار أكبر المستأجرين. هذا أساس متين للتدفق النقدي.

المركز المهيمن في تجارة التجزئة القائمة على الضرورة

إن التركيز الاستراتيجي لشركة Kimco على المراكز التي تعتمد على البقالة هو أقوى ميزة تنافسية لها. هذا ليس مجرد عمل جانبي. إنه جوهر نموذجهم. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كانت الشركة تمتلك حصصًا في 564 مركز تسوق أمريكي وأصولًا متعددة الاستخدامات. والأهم من ذلك، أن الإيجار الأساسي السنوي (ABR) المستمدة من محفظتهم القائمة على البقالة وصل إلى مستوى قياسي بلغ 86٪ في الربع الثاني من عام 2025. وهذا التركيز على محلات البقالة بالتجزئة والصيدليات ومتاجر الخصم - يجعل المحفظة شديدة المقاومة لاضطراب التجارة الإلكترونية.

إليك الرياضيات السريعة حول سبب أهمية هذا التركيز:

• حركة المرور: تعمل متاجر البقالة على زيادة حركة السير على الأقدام أسبوعيًا ومتكررة.
• المرونة: هؤلاء المستأجرون أقل عرضة للإفلاس من تجار التجزئة التقليديين في مراكز التسوق.
• القيمة: تتطلب العقارات المرتبطة بالبقالة باستمرار معدلات رسملة أقل (معدلات رأس المال) في السوق، مما يدل على ارتفاع القيمة المتصورة وانخفاض المخاطر.

قوة تسعير قوية وفروق أسعار الإيجار

إن الطلب على مساحة شركة كيمكو يترجم مباشرة إلى ارتفاع الإيجارات، وهو ما يعد أوضح علامة على قوة التسعير. وفي الربع الثالث من عام 2025، بلغ توزيع الإيجار النقدي التناسبي المختلط على عقود الإيجار الجديدة والمتجددة المماثلة 11.1%. وهذا يعني أن الإيجار الجديد الذي وقعوه كان، في المتوسط، أعلى بنسبة تزيد عن 11٪ من الإيجار المنتهي، وهي قفزة كبيرة تغذي مباشرة صافي الدخل التشغيلي (NOI).

لكي نكون منصفين، كانت قوة التسعير هذه قوية بشكل استثنائي طوال العام. وكان الفارق المختلط أعلى في الربع الثاني من عام 2025، حيث وصل إلى 15.2٪، وهو ما أشارت الشركة إلى أنه أعلى مستوى ربع سنوي منذ أكثر من سبع سنوات. يُظهر هذا النمو الثابت المكون من رقمين في أسعار الإيجارات أن المستأجرين على استعداد لدفع علاوة للتواجد في مراكز البقالة التابعة لشركة Kimco ذات الموقع الجيد.

توفر الميزانية العمومية ذات الدرجة الاستثمارية وصولاً أفضل إلى رأس المال

من نقاط القوة الرئيسية التي غالبًا ما يتجاهلها المستثمرون الأفراد هي جودة الميزانية العمومية. كيمكو هي قلعة. في سبتمبر 2025، قامت كل من وكالة S&P Global Ratings ووكالة فيتش للتصنيف الائتماني بترقية أو تأكيد تصنيفات عجز المصدر طويل الأجل (IDRs) للشركة عند "A-". وهذه ميزة تنافسية كبيرة في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة.

يضع هذا التصنيف المزدوج "A-" شركة Kimco ضمن مجموعة النخبة المكونة من 13 صندوقًا من صناديق الاستثمار العقاري الأمريكية المدرجة علنًا والتي تتمتع بهذا المستوى من الجودة الائتمانية من وكالة كبرى. وما يعنيه هذا من الناحية العملية هو الوصول بشكل أفضل إلى أسواق رأس المال مقارنة بأقرانهم ذوي التصنيفات المنخفضة، مما يسمح لهم باقتراض الأموال بسعر أرخص وأسهل. اعتبارًا من نهاية الربع الثالث من عام 2025، كان لدى الشركة ما يزيد عن 2.1 مليار دولار أمريكي من السيولة الفورية، بما في ذلك التوفر الكامل على تسهيلاتها الائتمانية المتجددة غير المضمونة البالغة 2.0 مليار دولار أمريكي، ولا توجد ديون موحدة تستحق حتى يوليو 2026. وكانت ديونها المضمونة إلى إجمالي الأصول منخفضة جدًا عند 2% فقط اعتبارًا من 30 يونيو 2025. وتتيح لك الميزانية العمومية القوية اللعب بالهجوم عندما يتعثر الآخرون في الدفاع.

شركة Kimco Realty Corporation (KIM) – تحليل SWOT: نقاط الضعف

أنت تبحث عن خطوط الصدع في الأساس القوي لشركة Kimco Realty Corporation (Kimco)، وأنت على حق في التركيز على الميزانية العمومية والتعرض الإقليمي. وفي حين أن المحفظة قوية، فإن هناك مجالين رئيسيين - تكاليف إعادة تمويل الديون والذيل الطويل من مشاريع القيمة المضافة - يمثلان رياحا معاكسة واضحة في هذه البيئة في أواخر عام 2025. ببساطة، الديون الجديدة باهظة الثمن، والمشاريع الكبيرة تستغرق وقتا طويلا.

بيئة أسعار الفائدة المرتفعة تزيد من تكلفة إعادة تمويل الديون المستحقة.

أكبر المخاطر المالية على المدى القريب هو ارتفاع تكلفة رأس المال. لقد قامت شركة كيمكو بعمل قوي في موازنة ديونها، مع عدم استحقاق أي ديون موحدة متبقية حتى يوليو 2026. ولكن عندما تلجأ إلى السوق، فإن التكلفة تكون أعلى بكثير من سعر الفائدة المدمج.

إليك الحساب السريع: كان متوسط ​​سعر الفائدة الفعلي المرجح لشركة Kimco على إجمالي ديونها 4.01% اعتبارًا من 30 يونيو 2025. ومع ذلك، عندما أصدرت سندات جديدة غير مضمونة بقيمة 500.0 مليون دولار في الربع الثاني من عام 2025، كان المعدل 5.30%. يمثل هذا الفارق البالغ 129 نقطة أساس زيادة مادية في نفقات الفائدة المستقبلية، وهو ما يشكل عائقًا أمام الأموال من العمليات (FFO) مع انتهاء الديون الأقدم والأرخص (مثل مذكرة بقيمة 500.0 مليون دولار بنسبة 3.30٪ يتم سدادها في الربع الأول من عام 2025).

نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك قريبة 6.0x، والحد من عمليات الاستحواذ الجديدة العدوانية.

وفي حين أن النفوذ الذي تتمتع به كيمكو يمكن التحكم فيه، إلا أنه لا يزال يعمل بمثابة خنق للنمو القوي. اعتبارًا من 30 يونيو 2025، بلغ معدل الديون المتأخرة لمدة 12 شهرًا المعدلة حسب تصنيفات ستاندرد آند بورز إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 5.9 أضعاف. هذا الرقم هو الصحيح عند الحد الأقصى لما يجب أن تستهدفه صناديق الاستثمار العقارية المحافظة ذات الدرجة الاستثمارية.

وما يخفيه هذا التقدير هو توقع وكالات التصنيف بأن كيمكو ستحافظ على استراتيجية استثمار "محايدة للرافعة المالية". وهذا يعني أن أي عمليات استحواذ انتهازية يجب أن تكون متوازنة مع مبيعات الأصول أو تمويلها من خلال الأسهم، مما يحد بشكل فعال من حجم الصفقات الجديدة. لم يعد بإمكانهم تكديس الديون الرخيصة بعد الآن. هذه النسبة هي الحاكم على نشر رأس المال.

التعرض للانكماش الاقتصادي الإقليمي في أسواق معينة في الحزام الشمسي.

وقد ركزت كيمكو محفظتها بشكل استراتيجي في مدن الحزام الشمسي ذات النمو المرتفع، ولكن هذا التركيز يخلق ضعفًا بنيويًا أمام التحولات الاقتصادية المحلية. لم يعد الحزام الشمسي كتلة متراصة من النمو اللامتناهي؛ إنه يعود إلى طبيعته، وفي بعض المناطق، يبرد.

على سبيل المثال، في فلوريدا، وهي سوق رئيسية لشركة كيمكو، يواجه أصحاب العقارات التجارية رياحًا معاكسة كبيرة بسبب ارتفاع تكاليف التأمين على الممتلكات وانخفاض توفرها بسبب زيادة مخاطر الأعاصير. يؤدي هذا إلى زيادة نفقات التشغيل (OpEx) بشكل مباشر ويمكن أن يؤدي إلى انخفاض صافي الدخل التشغيلي للممتلكات (NOI). كما أن تباطؤ سوق الإسكان في فلوريدا ملحوظ أيضًا، حيث قفز متوسط ​​الوقت في السوق إلى 73 يومًا في يوليو 2025، مقارنة بـ 55 يومًا قبل عامين فقط. يمكن أن تتسرب معنويات المستهلك الباردة هذه في نهاية المطاف إلى الإنفاق على التجزئة وأداء المستأجرين.

وتشمل المخاطر الإقليمية الأخرى ما يلي:

• ارتفاع تكاليف البناء والعمالة، مما يؤثر على جميع التطورات الجديدة في المنطقة.
• فائض المعروض في قطاع الأسر المتعددة في مناطق مثل شمال تكساس، مما قد يقلل الطلب على المكونات السكنية لمشاريع كيمكو متعددة الاستخدامات.

يمكن أن يؤدي بطء وتيرة مشاريع إعادة التطوير إلى تأخير تحقيق القيمة.

تتضمن استراتيجية الشركة إعادة التطوير لتعزيز القيمة، ولكن هذه المشاريع تتطلب رأس مال كثيف ولها فترات زمنية طويلة، مما يؤخر تحقيق عوائد أعلى. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، تجاوزت قيمة خط أنابيب التطوير وإعادة التطوير النشط وعلى المدى القريب لشركة Kimco أكثر من 600 مليون دولار.

يوضح مثال واحد ملموس مخاطر الجدول الزمني: المشروع متعدد الاستخدامات "The Chester" في مركز تسوق Westlake تبلغ تكلفته الإجمالية 153 مليون دولار ومن غير المتوقع أن يكتمل حتى عام 2028. وهذا التزام رأسمالي متعدد السنوات قبل تحقيق أمة الإسلام الكاملة وإنشاء القيمة. ومن الممكن أن يؤدي التأخير في إصدار التصاريح أو البناء أو التأجير - وهو أمر شائع في المشاريع واسعة النطاق - إلى زيادة العائدات، مما يؤدي إلى تقييد رأس المال الذي يمكن استخدامه لعمليات استحواذ أكثر فورية وذات عائد أعلى.

شركة Kimco Realty Corporation (KIM) – تحليل SWOT: الفرص

تحويل عقارات التجزئة الحالية إلى أصول متعددة الاستخدامات (التكثيف) في الأسواق ذات العوائق العالية أمام الدخول.

إن أكبر فرصة لديك مع شركة Kimco Realty Corporation هي جزء لا يتجزأ من مخزونها من الأراضي، على وجه التحديد، مما يحول مواقع البيع بالتجزئة الحالية إلى أصول متعددة الاستخدامات (التكثيف). وتستفيد هذه الاستراتيجية من ندرة الأراضي القابلة للتطوير في أسواقها الأساسية ذات العوائق العالية أمام الدخول، مثل الضواحي الدائرية الأولى ومحطات المترو الساحلية.

بصراحة، الفريق كان يسحقه هنا. لقد تجاوزوا هدفهم الداخلي، وحققوا هدفهم المتمثل في استحقاق أكثر من 12000 وحدة سكنية قبل عام كامل من الموعد المحدد. يعد هذا بمثابة خلق قيمة خالصة، حيث يضيف الآلاف من العملاء الجدد مباشرة إلى أعلى مراكز البقالة الخاصة بهم. اعتبارًا من 31 ديسمبر 2024، كانت كيمكو قد قامت بالفعل ببناء 3357 وحدة سكنية متعددة الأسر. والقيمة المقدرة لهذه الاستحقاقات وحدها هائلة، وتتراوح بين 180 مليون دولار و330 مليون دولار. هذه قيمة أصول كبيرة غير مستغلة في انتظار أن يتم فتحها.

التصرفات الإستراتيجية للأصول غير الأساسية لتمويل مشاريع إعادة التطوير ذات العائد المرتفع.

يعلم صندوق الاستثمار العقاري المتمرس (REIT) أنه يتعين عليك بيع الأصول منخفضة النمو لتمويل الأصول ذات النمو المرتفع. تقوم شركة Kimco بتنفيذ إستراتيجية إعادة تدوير رأس المال بشكل جيد. في الربع الأول من عام 2024، تخلصت الشركة من 10 عقارات سابقة لشركة RPT Realty بمبلغ إجمالي قدره 248 مليون دولار. وكانت هذه في المقام الأول مراكز قوة - نمو أقل ومخاطر أعلى - لم تتناسب مع الرؤية طويلة المدى.

إليك الحساب السريع: تم تسعير هذه التصرفات بمعدل رسملة موضعي مختلط (معدل الحد الأقصى) يبلغ حوالي 8.5٪. والهدف هو أخذ رأس المال وإعادة توزيعه في استثمارات أساسية ذات نمو أعلى، والتي ستؤدي إلى تحقيق دخل مستدام ومتكرر. بالنسبة لعام 2025 بأكمله، تتطلع الشركة إلى بيع ما يتراوح بين 100 مليون دولار و150 مليون دولار من العقارات منخفضة النمو، والتي سيتم تعويضها باستثمارات جديدة. ويخططون أيضًا لتحقيق الدخل من عقود الإيجار الأرضية طويلة الأجل وبيع استحقاقات التطوير بشكل انتقائي في عام 2025 للحفاظ على تدفق رأس المال.

استمرار طلب المستأجرين على مساحات التجزئة المادية، مما يؤدي إلى نمو مستدام في الإيجارات.

إن السرد القائل بأن البيع بالتجزئة الفعلي قد مات هو مجرد خطأ واضح بالنسبة للمراكز التي تعتمد على البقالة. وتشهد محفظة Kimco، التي تركز على السلع والخدمات القائمة على الضرورة، طلبًا هائلاً من المستأجرين.

ويترجم هذا الطلب القوي مباشرة إلى نمو الإيجارات الرائد في الصناعة. بالنسبة لعام 2024 بأكمله، قفزت فروق الإيجار النقدي التناسبي على عقود الإيجار الجديدة بنسبة قوية بلغت 34.8٪. لكن الفرصة على المدى القريب لعام 2025 أقوى: فقد حققت عقود الإيجار الجديدة الموقعة في الربع الأول من عام 2025 زيادة مذهلة في الإيجارات بنسبة 48.7٪، وهي الأعلى منذ سبع سنوات. بالإضافة إلى ذلك، تمثل عقود إيجار خطوط الأنابيب الموقعة ولكن غير المفتوحة (SNO) الموقعة ولكن لم تدفع الإيجار بعد حوالي 56 مليون دولار من الإيجار الأساسي السنوي المستقبلي، ومن المتوقع أن يبدأ حوالي 25 مليون دولار منها في عام 2025. وهذا يوفر مسارًا واضحًا ومتعاقدًا لنمو الأموال من العمليات (FFO) في المستقبل.

ينعكس الطلب المستدام أيضًا في نمو صافي الدخل التشغيلي للعقار (NOI)، والذي بلغ 3.5% في عام 2024 وتسارع إلى 3.9% في الربع الأول من عام 2025، مما دفع الإدارة إلى رفع توقعات نمو صافي الدخل التشغيلي للعقار لعام 2025 بأكمله إلى 3% أو أعلى.

التوسع في أسواق الضواحي الجديدة ذات النمو المرتفع مع محدودية إمدادات التجزئة.

تتمثل استراتيجية Kimco في التركيز على أفضل المواقع، وفي الوقت الحالي، يعني ذلك الضواحي الدائرية الأولى ومدن Sun Belt سريعة التوسع. والفرصة هنا مدفوعة بديناميكيات العرض والطلب المواتية: حيث إن إنشاءات التجزئة الجديدة منخفضة تاريخياً، حيث لا تتجاوز 0.3% من المخزون الحالي. يمنح هذا العرض المحدود أصحاب العقارات مثل Kimco قوة تسعير كبيرة.

وتقوم الشركة بتنفيذ هذا التوسع بنشاط. على سبيل المثال، في الربع الرابع من عام 2024، قاموا بشراء Waterford Lakes Town Center في أورلاندو، فلوريدا، مقابل 322 مليون دولار. ثم، في يناير 2025، استحوذوا على The Markets at Town Center في جاكسونفيل، فلوريدا، مقابل 108 ملايين دولار، مما أدى إلى توسيع وجودهم في سوق جاكسونفيل عالي النمو إلى إجمالي 6 عقارات تغطي حوالي 1.5 مليون قدم مربع. تعد عمليات الاستحواذ هذه في أسواق Sun Belt ذات التركيبة السكانية القوية والعرض المحدود أمرًا أساسيًا لتسريع نموها على المدى الطويل profile.

التركيز على هذه الأسواق والأصول عالية الجودة هو كيف يمكنك الاستمرار في التفوق في الأداء.

• احصل على الأصول المميزة في مدن Sun Belt.
• استفد من انخفاض إمدادات التجزئة الجديدة تاريخياً.
• الاستفادة من الفرص الكبيرة المتاحة في السوق في العقارات المستحوذ عليها.

شركة Kimco Realty Corporation (KIM) – تحليل SWOT: التهديدات

أنت تنظر إلى شركة Kimco Realty Corporation (KIM) وترى محفظة قوية ترتكز على البقالة، ولكن حتى صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ذات أفضل وضع تواجه رياحًا معاكسة كبيرة. أكبر التهديدات لا تتعلق بموت تجارة التجزئة؛ إنها تدور حول تكلفة المال، والنضال من أجل الأصول الأساسية، وتقلص محفظة المستهلك. نحن بحاجة إلى رسم خريطة لهذه المخاطر على المدى القريب لاتخاذ إجراءات واضحة.

وقد تؤدي ضغوط التضخم المستمرة إلى تآكل القوة الشرائية للمستهلكين، مما يؤثر على مبيعات المستأجرين.

وفي حين أن تركيز كيمكو على مراكز البقالة القائمة على الضرورة يوفر خندقاً دفاعياً، فإن التضخم المستمر لا يزال يؤدي إلى تآكل الدخل التقديري للمستهلك العادي. وكان من المتوقع أن يتراجع مؤشر أسعار المستهلك الأمريكي (CPI) إلى ما يقرب من ذلك 2.5% لعام 2025ولكن حتى هذا المستوى يعني تكاليف أعلى لعملاء المستأجرين. عندما ينفق المتسوقون المزيد على الضروريات مثل البقالة، فإنهم يتراجعون عن تجارة التجزئة غير الضرورية، مما يؤثر بشكل مباشر على المستأجرين الأصغر حجمًا وغير الرئيسيين (المتاجر الصغيرة) في مراكز كيمكو.

وهذا الخطر واضح بالفعل في قطاع التجزئة. شهد الربع الأول من عام 2025 استيعابًا سلبيًا في قطاع الأحياء والمراكز المجتمعية، بإجمالي 5.2 مليون قدم مربع، مدفوعًا جزئيًا بحالات الإفلاس وإغلاق المتاجر من قبل المستأجرين مثل JOANN وParty City. بلغت الخسارة الائتمانية لشركة Kimco، وهي مقياس للإيجار غير القابل للتحصيل، 73 نقطة أساس للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025. وهذا رقم منخفض، لكنه مؤشر مباشر على الضغط المالي للمستأجر. المحلات التجارية الصغيرة هي الكناري في منجم الفحم هنا.

زيادة المنافسة على الأصول عالية الجودة والمرتكزة على البقالة من صناديق الأسهم الخاصة.

إن مرونة تجارة التجزئة التي تعتمد على البقالة جعلتها محبوبة لرأس المال المؤسسي، وهذا يعني أن كيمكو تواجه منافسة شديدة تؤدي إلى ارتفاع تكاليف الاستحواذ وضغط معدلات الرسملة (معدلات الرسملة). وصناديق الأسهم الخاصة، بما لديها من احتياطيات رأسمالية ضخمة، هي المنافسون الرئيسيون. وفي عام 2024، بلغ إجمالي الاستثمار في تجارة التجزئة متعددة المستأجرين والمرتكزة على البقالة 7 مليارات دولار، ويشكل رأس المال الخاص حوالي 68% من هذا الحجم. هذه المنافسة شديدة.

ومن الأمثلة الملموسة على هذا الضغط هو الاستحواذ في أوائل عام 2025 على شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) من قبل شركة أسهم خاصة بارزة مقابل ما يقرب من 4 مليار دولار. عندما يكون منافس مثل بلاكستون على استعداد لدفع علاوة مقابل محفظة مماثلة قائمة على الضرورة، فإنه يرفع مستوى كل عملية استحواذ تستهدفها كيمكو. وهذا يجبر شركة Kimco على أن تكون منضبطة للغاية، أو تخاطر بدفع مبالغ زائدة، مما يؤدي في النهاية إلى تقليل العائد على رأس المال المستثمر بالنسبة لك، كمساهم.

احتمال خفض التصنيف الائتماني إذا ساءت مقاييس الرافعة المالية.

ولكي نكون منصفين، فإن هذا تهديد منخفض الاحتمال في الوقت الحالي، ولكنه تهديد بالغ الأهمية يجب مراقبته. قامت شركة Kimco بعمل ممتاز في إدارة ميزانيتها العمومية، وحصلت على تصنيف ائتماني "A-" مع نظرة مستقبلية مستقرة من كل من وكالة S&P Global Ratings ووكالة Fitch Ratings في سبتمبر 2025. ومع ذلك، يظل خفض التصنيف يمثل تهديدًا إذا انخفض الأداء التشغيلي أو في حالة حدوث عملية استحواذ كبيرة ممولة بالديون.

المقياس الرئيسي هو الديون المعدلة حسب تصنيفات ستاندرد آند بورز إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء). اعتبارًا من 30 يونيو 2025، بلغ هذا الرقم 5.9x، بانخفاض عن 6.5x في العام السابق. وتتوقع وكالات التصنيف أن تحافظ شركة Kimco على هذا المستوى في منطقة 5x المتوسطة إلى العالية. إذا ارتفعت هذه النسبة مرة أخرى نحو نطاق 7.0x، على سبيل المثال من خلال عملية استحواذ كبيرة مع الحد الأدنى من الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك، فإن خفض التصنيف سيصبح احتمالًا حقيقيًا. ومن شأن خفض التصنيف أن يزيد من المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال على إصدارات الديون المستقبلية، مما يجعل النمو أكثر تكلفة.

إليك الحساب السريع: الأموال المتوقعة من العمليات (FFO) لعام 2025 للسهم الواحد تقريبًا $1.65 هو رقم قوي، ولكن ما يخفيه هذا التقدير هو تأثير ارتفاع المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال (WACC) على عوائد الاستثمار الجديدة. أنت بالتأكيد بحاجة إلى أخذ ذلك في الاعتبار في أي نموذج للتدفقات النقدية المخصومة (DCF).

تتمتع الشركة بوضع جيد على المدى القريب، مع عدم وجود ديون موحدة تستحق حتى يوليو 2026. وهذا يمنحها حاجزًا كبيرًا ضد ارتفاع أسعار الفائدة. ومع ذلك، فإن تكلفة رأس المال لا تزال عاملا للاستثمارات الجديدة.

ارتفاع غير متوقع في الضرائب العقارية أو نفقات التشغيل (CAM) للمستأجرين.

يتم تمرير جزء كبير من النفقات التشغيلية لشركة Kimco، بما في ذلك الضرائب العقارية وصيانة المنطقة المشتركة (CAM)، إلى المستأجرين بموجب عقود إيجار ثلاثية صافية. وهذه نقطة قوة، ولكنها تصبح تهديدًا عندما تكون الزيادة كبيرة جدًا بحيث تضغط على قدرة المستأجر على دفع الإيجار، خاصة بالنسبة للمشغلين الصغار.

إن خطر ارتفاع الضرائب العقارية أمر حقيقي في عام 2025. ومع انتهاء صلاحية الأحكام الرئيسية لقانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017 في نهاية عام 2025، فإن السياسة الضريبية تشكل مصدر قلق كبير لقادة العقارات التجارية. علاوة على ذلك، فإن الإجراءات التشريعية المحلية، مثل تلك التي شوهدت في دالاس فورت وورث متروبلكس، تتوقع ارتفاعًا في تقييمات الضرائب العقارية للمالكين التجاريين. ويرجع ذلك غالبًا إلى التغييرات التشريعية التي تهدف إلى تقليل العبء الضريبي السكني، مما يؤدي فعليًا إلى تحويل حصة أكبر من العبء الضريبي إلى العقارات التجارية مثل مراكز التسوق التابعة لشركة Kimco.

كما أن ارتفاع نفقات CAM يفرض ضغوطًا على مستأجري المتاجر الصغيرة، الذين يتعاملون بالفعل مع التضخم. الزيادات غير المتوقعة في تكاليف الصيانة والمرافق والتأمين - وكلها جزء من CAM - يمكن أن تدفع المستأجر الهامشي إلى التخلف عن السداد. أنت بحاجة إلى مراقبة وتيرة تكاليف التشغيل غير الإيجارية عن كثب.

• مراقبة التشريعات الضريبية على مستوى الولاية فيما يتعلق بتحولات أعباء العقارات التجارية.
• تتبع نمو تكاليف المرافق والتأمين في الأسواق الرئيسية مثل فلوريدا وتكساس.
• قم بأخذ زيادة سنوية بنسبة 5٪ إلى 7٪ في نفقات التشغيل القابلة للاسترداد في نماذج جدوى المستأجر الخاص بك.

الخطوة التالية: المالية: اختبار الإجهاد لجدول استحقاق الديون لعام 2026 مقابل أ 6.0% سيناريو عوائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات بحلول يوم الجمعة.