شركة كيلروي العقارية (KRC): نموذج الأعمال التجارية

في المشهد الديناميكي للعقارات التجارية، تبرز شركة Kilroy Realty Corporation (KRC) كقوة رائدة، حيث تعمل على تحويل المساحات المكتبية التقليدية إلى أنظمة بيئية نابضة بالحياة ومستدامة للتكنولوجيا والابتكار. من خلال وضع العقارات المتميزة بشكل استراتيجي عبر أسواق الساحل الغربي، قامت شركة KRC بصياغة نموذج أعمال فريد يتجاوز مجرد تطوير العقارات، وإنشاء مساحات عمل ذكية تجتذب شركات التكنولوجيا الرائدة وشركات رأس المال الاستثماري والمؤسسات الإبداعية. يمزج نهجهم بين التصميم المتطور والوعي البيئي والموقع الاستراتيجي لتقديم عروض قيمة لا مثيل لها تعيد تعريف العقارات الحديثة للشركات.

شركة Kilroy Realty Corporation (KRC) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

تبحث شركات التكنولوجيا الكبرى عن مساحات مكتبية مبتكرة

اعتبارًا من الربع الأخير من عام 2023، أنشأت شركة Kilroy Realty شراكات مع شركات التكنولوجيا عبر الأسواق الرئيسية:

شريك التكنولوجيا	موقع المكتب	لقطات مربعة
جوجل	سان فرانسيسكو، كاليفورنيا	350,000 قدم مربع
أمازون	سياتل، واشنطن	275,000 قدم مربع
ميتا (فيسبوك)	مينلو بارك، كاليفورنيا	425,000 قدم مربع

شركات الاستثمار العقاري الرائدة وشركاء رأس المال

استثمارات الشراكة الرأسمالية الرئيسية لشركة Kilroy اعتبارًا من عام 2024:

• بلاكستون العقارية بارتنرز: مشروع مشترك بقيمة 500 مليون دولار
• جولدمان ساكس للاستثمارات العقارية: شراكة استراتيجية بقيمة 375 مليون دولار
• صندوق مورغان ستانلي العقاري: استثمار تعاوني بقيمة 425 مليون دولار

شركات التصميم والبناء المستدام

مقاييس شراكة الاستدامة:

شركة شريكة	مشاريع الشهادات الخضراء	التطورات البلاتينية LEED
سكانسكا	7 مشاريع	3 تطورات
بناء تيرنر	5 مشاريع	2 التطورات

مقدمي خدمات إدارة وصيانة الممتلكات

تفاصيل شراكة الصيانة:

• مجموعة CBRE: إدارة 2.3 مليون قدم مربع من عقارات Kilroy
• JLL (جونز لانج لاسال): خدمة 1.8 مليون قدم مربع
• كوشمان & ويكفيلد: صيانة 1.5 مليون قدم مربع

وكالات الحكومة المحلية والتنمية الحضرية

استثمارات الشراكة الحكومية:

المدينة/الوكالة	مشروع تعاوني	مبلغ الاستثمار
التنمية الاقتصادية في سان دييغو	منطقة الابتكار بوسط المدينة	125 مليون دولار
إدارة التخطيط في سان فرانسيسكو	تطوير ميشن باي	215 مليون دولار

شركة كيلروي العقارية (KRC) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

تطوير وإدارة العقارات التجارية عالية الجودة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تدير شركة Kilroy Realty Corporation محفظة إجمالية تبلغ 14.7 مليون قدم مربع قابلة للتأجير عبر أسواق الساحل الغربي. يتضمن خط التطوير العقاري للشركة 2.1 مليون قدم مربع من مشاريع التطوير النشطة.

نوع العقار	إجمالي الأقدام المربعة	معدل الإشغال
خصائص المكتب	14.7 مليون	93.4%
التنمية النشطة	2.1 مليون	لا يوجد

التركيز على العقارات المكتبية المبتكرة والمستدامة في أسواق الساحل الغربي

تركز شركة Kilroy Realty عملياتها في أسواق الساحل الغربي الرئيسية بما في ذلك:

• منطقة خليج سان فرانسيسكو
• سان دييغو
• لوس أنجلوس
• سياتل

تنفيذ تقنيات وممارسات البناء الأخضر

حققت الشركة شهادة ليد 100% لمحفظتها التشغيلية المستقرة. في عام 2023، استثمرت كيلروي 45.3 مليون دولار في مبادرات الاستدامة.

مقياس الاستدامة	أداء 2023
خصائص معتمدة من LEED	100%
الاستثمار المستدام	45.3 مليون دولار
خفض انبعاثات الكربون	32% منذ 2016

تأجير وإدارة المساحات المكتبية المميزة

وفي عام 2023، نفذت كيلروي 1.1 مليون قدم مربع من إجمالي أنشطة التأجير بمتوسط معدل إيجار قدره 59.15 دولارًا للقدم المربع.

• إجمالي النشاط التأجيري: 1.1 مليون قدم مربع
• متوسط سعر الإيجار: 59.15 دولارًا للقدم المربع
• المتوسط المرجح لمدة الإيجار: 7.4 سنوات

اكتساب الممتلكات الاستراتيجية وتحسين المحفظة

أكملت شركة Kilroy Realty عمليات استحواذ عقارية بقيمة إجمالية تبلغ 237 مليون دولار في عام 2023، مع التركيز على المواقع الإستراتيجية في أسواق الساحل الغربي.

مقياس الاستحواذ	2023 القيمة
إجمالي الإنفاق على الاستحواذ	237 مليون دولار
عدد العقارات المكتسبة	3 خصائص
متوسط قيمة العقار	79 مليون دولار

شركة كيلروي العقارية (KRC) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

مجموعة واسعة من العقارات المكتبية من الفئة أ

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك شركة Kilroy Realty Corporation 15 مليون قدم مربع من العقارات المكتبية في أسواق الساحل الغربي. إجمالي قيمة المحفظة: 8.1 مليار دولار.

السوق	إجمالي الأقدام المربعة	معدل الإشغال
منطقة خليج سان فرانسيسكو	5.2 مليون	93.6%
لوس أنجلوس	3.7 مليون	91.2%
سان دييغو	2.6 مليون	94.5%
سياتل	3.5 مليون	92.8%

رأس المال المالي والقدرات الاستثمارية

المقاييس المالية اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023:

• إجمالي الأصول: 10.2 مليار دولار
• القيمة السوقية: 6.3 مليار دولار
• إجمالي الدين: 3.8 مليار دولار
• نسبة الدين إلى حقوق الملكية: 0.62

فريق التطوير والإدارة العقارية

إحصائيات الموظفين الرئيسية:

• إجمالي الموظفين: 412
• متوسط مدة خدمة الموظف: 8.5 سنوات
• كبار المديرين التنفيذيين بخبرة تزيد عن 15 عاماً في مجال العقارات: 7

البنية التحتية التكنولوجية

تفاصيل الاستثمار التكنولوجي:

• ميزانية التكنولوجيا السنوية: 18.5 مليون دولار
• منصات إدارة الأصول الرقمية: 3
• الاستثمار في الأمن السيبراني: 4.2 مليون دولار سنوياً

مواقع العقارات الرئيسية

الموقع	عدد الممتلكات	المساحة الإجمالية (قدم مربع)
سان فرانسيسكو	12	2.8 مليون
لوس أنجلوس	9	2.3 مليون
سان دييغو	6	1.5 مليون
سياتل	8	2.1 مليون

شركة Kilroy Realty Corporation (KRC) – نموذج الأعمال: عروض القيمة

مساحات مكتبية متميزة ومتقدمة تقنيًا

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك شركة Kilroy Realty 15.8 مليون قدم مربع من العقارات المكتبية. متوسط أسعار الإيجار للمساحات المكتبية من الفئة أ في الأسواق الرئيسية:

السوق	متوسط سعر الإيجار (دولار/قدم مربع)
سان فرانسيسكو	$87.50
سان دييغو	$45.25
لوس أنجلوس	$62.75

تصاميم بناء مستدامة وصديقة للبيئة

مقاييس الاستدامة لشركة Kilroy Realty:

• 92% من المحفظة حاصلة على شهادة LEED
• انخفاض انبعاثات الكربون بنسبة 35% منذ عام 2016
• استثمار 30.5 مليون دولار في مبادرات الاستدامة في عام 2023

مواقع استراتيجية في أسواق التكنولوجيا عالية النمو

التوزيع الجغرافي للمحفظة:

السوق	نسبة المحفظة
منطقة خليج سان فرانسيسكو	37%
جنوب كاليفورنيا	33%
سان دييغو	20%
شمال غرب المحيط الهادئ	10%

حلول مرنة وحديثة لمساحة العمل

خيارات تكوين مساحة العمل:

• شروط إيجار مرنة تتراوح بين 3-10 سنوات
• قدرات التصميم المعياري في 85% من العقارات
• البنية التحتية التكنولوجية التي تدعم نماذج العمل المختلطة

خلق القيمة على المدى الطويل للمستثمرين والمستأجرين

مؤشرات الأداء المالي:

متري	2023 القيمة
الأموال من العمليات (FFO)	521.4 مليون دولار
عائد الأرباح	3.8%
إجمالي العائد (2023)	12.6%

شركة كيلروي العقارية (KRC) - نموذج الأعمال: علاقات العملاء

مشاركة ودعم المستأجر الشخصي

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تدير شركة Kilroy Realty 15.9 مليون قدم مربع من العقارات المكتبية وعلوم الحياة بمعدل إشغال يبلغ 97.4%. تحتفظ الشركة بفرق دعم مباشر للمستأجرين عبر الأسواق الرئيسية في كاليفورنيا وشمال غرب المحيط الهادئ.

مقاييس دعم العملاء	بيانات 2023
متوسط وقت الاستجابة	2.3 ساعة
معدل رضا المستأجر	92.6%
مدراء حسابات مخصصين	38 محترفا

اتفاقيات إيجار طويلة الأجل مع كبار العملاء من الشركات

تتضمن محفظة Kilroy عقود إيجار طويلة الأجل مع شركات التكنولوجيا وعلوم الحياة البارزة.

• متوسط مدة الإيجار: 7.2 سنوات
• ويمثل أكبر 10 مستأجرين 39% من إجمالي إيرادات الإيجار
• المتوسط المرجح لانتهاء عقد الإيجار: 2029

خدمات إدارة الممتلكات الاستباقية

تستثمر الشركة 24.3 مليون دولار سنويًا في صيانة العقارات والتحديثات التكنولوجية لتعزيز تجربة المستأجر.

الاستثمار في إدارة الممتلكات	الإنفاق السنوي
ترقيات البنية التحتية	14.7 مليون دولار
التكامل التكنولوجي	6.2 مليون دولار
مبادرات الاستدامة	3.4 مليون دولار

منصات الاتصالات الرقمية لتفاعلات المستأجر

نفذت Kilroy منصة مشاركة رقمية شاملة للمستأجرين بمعدل اعتماد يصل إلى 87% بين المستأجرين الحاليين.

• تطبيق جوال لطلبات الصيانة
• قنوات الاتصال في الوقت الحقيقي
• أنظمة الدفع وإدارة الإيجار عبر الإنترنت

برامج التحسين المستمر للملكية وترقيتها

في عام 2023، أكملت شركة Kilroy مشاريع لتحسين العقارات بقيمة 42.6 مليون دولار عبر محفظتها.

ترقية الفئة	مبلغ الاستثمار
البنية التحتية التكنولوجية	18.3 مليون دولار
كفاءة الطاقة	12.4 مليون دولار
تحديث مساحة العمل	11.9 مليون دولار

شركة كيلروي العقارية (KRC) – نموذج الأعمال: القنوات

فرق التأجير المباشر

تحتفظ شركة Kilroy Realty Corporation بفريق تأجير داخلي مكون من 42 متخصصًا اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023. ويغطي الفريق 12.1 مليون قدم مربع من محفظة العقارات التجارية عبر أسواق الساحل الغربي الرئيسية.

تغطية السوق	حجم فريق التأجير	إجمالي المساحة المربعة المُدارة
منطقة خليج سان فرانسيسكو	18 محترفا	5.3 مليون قدم مربع
لوس أنجلوس	12 محترفا	4.2 مليون قدم مربع
سان دييغو	7 محترفين	2.6 مليون قدم مربع
سياتل	5 محترفين	1.0 مليون قدم مربع

المواقع العقارية للشركات

يستقبل موقع شركة Kilroy Realty (kilroy.com) 87.500 زائر فريد شهريًا بمتوسط مدة جلسة تبلغ 3.2 دقيقة في عام 2023.

• زادت حركة المرور على موقع الويب بنسبة 22٪ على أساس سنوي
• تمت مشاهدة قوائم العقارات عبر الإنترنت 42,300 مرة شهريًا
• طلبات جولة الملكية الرقمية: 1,250 لكل ربع سنة

وسطاء العقارات التجارية

تتعاون شركة Kilroy Realty مع 163 شركة وساطة عقارية تجارية خارجية عبر أسواق الساحل الغربي.

مقاييس شبكة الوسيط	بيانات 2023
إجمالي شراكات الوساطة	163 شركة
معاملات الإيجار عبر الوسطاء	78 مكتملة
إجمالي قيمة الإيجار من خلال الوسطاء	412.6 مليون دولار

منصات التسويق الرقمي

تستخدم شركة Kilroy Realty قنوات تسويق رقمية متعددة مع استراتيجيات مشاركة مستهدفة.

• متابعو لينكدإن: 24,700
• متابعو تويتر: 8,900
• الإنفاق على الإعلانات الرقمية: 1.2 مليون دولار في عام 2023
• معدل التحويل المستهدف للتسويق الرقمي: 3.7%

مؤتمرات الصناعة وأحداث التواصل

شاركت شركة Kilroy Realty في 17 مؤتمرًا عقاريًا تجاريًا في عام 2023، مما أدى إلى توليد 392 عميلاً محتملاً مباشرًا.

نوع الحدث	عدد الأحداث	العملاء المتوقعون الذين تم إنشاؤهم
المؤتمرات الوطنية	7	189 يؤدي
المؤتمرات الإقليمية	10	203 يؤدي

شركة Kilroy Realty Corporation (KRC) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

شركات التكنولوجيا

اعتبارًا من عام 2024، تستهدف شركة Kilroy Realty شركات التكنولوجيا بمساحة مكتبية تبلغ 1,626,000 قدم مربع في أسواق الابتكار الرئيسية. تشمل قطاعات عملاء التكنولوجيا الأساسية ما يلي:

شريحة	معدل الإشغال	متوسط حجم الإيجار
شركات البرمجيات	92.3%	45,000 قدم مربع
شركات الحوسبة السحابية	88.7%	35,000 قدم مربع
شركات الأمن السيبراني	85.6%	25,000 قدم مربع

شركات الخدمات المهنية

تقدم شركة Kilroy Realty خدماتها لشركات الخدمات المهنية ذات التكوينات المكتبية المتخصصة:

• تمثل الشركات الاستشارية 18.5% من إجمالي إيجارات المحفظة
• الخدمات القانونية تشغل 12.3% من إجمالي المساحة التجارية
• شركات الاستشارات المالية تشكل 9.7% من مزيج المستأجرين

رأس المال الاستثماري والنظم البيئية الناشئة

مستأجر النظام البيئي لبدء التشغيل profile:

مرحلة البدء	نسبة المستأجر	متوسط شروط الإيجار
المرحلة المبكرة	22.4%	3-5 سنوات
مرحلة النمو	15.6%	5-7 سنوات
الشركات الناشئة التي تم تأسيسها	11.2%	7-10 سنوات

الشركات الكبرى

توزيع المستأجرين في الشركات حسب الصناعة:

• شركات التكنولوجيا: 34.5% من إجمالي إيجارات الشركات
• الخدمات المالية: 22.7% من محفظة الشركات
• مؤسسات الرعاية الصحية: 15.3% من المستأجرين من الشركات

قطاعات الصناعة الإبداعية والمبتكرة

تكوين مستأجري الصناعة الإبداعية:

قطاع الصناعة	نسبة المحفظة	متوسط سعر الإيجار
الإنتاج الإعلامي	8.6%	65.50 دولارًا للقدم المربع
استوديوهات التصميم	6.2%	58.75 دولارًا للقدم المربع
التسويق الرقمي	5.9%	62.30 دولارًا للقدم المربع

شركة Kilroy Realty Corporation (KRC) – نموذج العمل: هيكل التكلفة

مصاريف التطوير العقاري والبناء

بالنسبة للسنة المالية 2023، أعلنت شركة Kilroy Realty Corporation عن إجمالي تكاليف التطوير والبناء بقيمة 542.3 مليون دولار. يشمل تفصيل هذه النفقات ما يلي:

فئة النفقات	المبلغ ($)
حيازة الأراضي	186.7 مليون
مواد البناء	214.5 مليون
تكاليف العمالة	141.1 مليون

الصيانة والعمليات المستمرة للممتلكات

بلغ إجمالي المصاريف السنوية لصيانة وتشغيل العقارات لعام 2023 124.6 مليون دولار، وتتكون من العناصر الرئيسية التالية:

• الصيانة الروتينية: 47.2 مليون دولار
• إدارة المرافق: 36.8 مليون دولار
• الإصلاح والتجديد: 40.6 مليون دولار

رواتب الموظفين ومزاياهم

بلغ إجمالي تعويضات الموظفين لعام 2023 89.3 مليون دولار، موزعة على النحو التالي:

فئة التعويض	المبلغ ($)
الرواتب الأساسية	62.7 مليون
مكافآت الأداء	15.4 مليون
الفوائد والتأمين	11.2 مليون

استثمارات التكنولوجيا والبنية التحتية

بلغت الاستثمارات في التكنولوجيا والبنية التحتية لعام 2023 مبلغ 37.5 مليون دولار، موزعة على:

• البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات: 18.2 مليون دولار
• البرمجيات والمنصات الرقمية: 12.7 مليون دولار
• تحسينات الأمن السيبراني: 6.6 مليون دولار

تكاليف الاستحواذ والتسويق والتأجير

بلغت مصاريف التسويق والتأجير لعام 2023 مبلغ 29.8 مليون دولار، موزعة على النحو التالي:

فئة نفقات التسويق	المبلغ ($)
التسويق الرقمي	12.4 مليون
عمولات الوسيط	10.9 مليون
المواد الترويجية	6.5 مليون

شركة كيلروي العقارية (KRC) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

إيرادات الإيجار التجاري طويلة الأجل

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، أعلنت شركة Kilroy Realty Corporation عن إجمالي إيرادات الإيجار بقيمة 423.1 مليون دولار. تتكون محفظة الشركة من 15.3 مليون قدم مربع من المكاتب وعقارات علوم الحياة الموجودة بشكل أساسي في أسواق الساحل الغربي.

نوع الإيجار	الإيرادات السنوية	معدل الإشغال
إيجارات المكاتب	312.5 مليون دولار	93.4%
إيجارات علوم الحياة	110.6 مليون دولار	96.2%

دخل تأجير العقارات

في عام 2023، أنشأت شركة Kilroy Realty 485.2 مليون دولار إجمالي إيرادات الإيجار عبر محفظتها العقارية.

• متوسط سعر الإيجار للقدم المربع: 62.35 دولارًا
• متوسط مدة الإيجار المرجح: 7.2 سنوات
• أهم الأسواق: سان فرانسيسكو، سان دييغو، لوس أنجلوس

تقدير الأصول العقارية

إجمالي قيمة المحفظة اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023: 8.2 مليار دولار أمريكي، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 4.7% على أساس سنوي.

نوع العقار	القيمة الإجمالية	معدل التقدير
خصائص المكتب	5.6 مليار دولار	4.3%
خصائص علوم الحياة	2.6 مليار دولار	5.2%

رسوم إدارة الممتلكات

رسوم إدارة الممتلكات والخدمات المرتبطة بها لعام 2023: 18.7 مليون دولار.

مبيعات العقارات الاستراتيجية وتحسين المحفظة

في عام 2023، أكملت شركة Kilroy Realty عمليات التصرف في العقارات بقيمة إجمالية قدرها 275.6 مليون دولار، بمتوسط معدل رسملة مرجح يبلغ 5.3%.

• إجمالي مبيعات العقارات: 275.6 مليون دولار
• عدد العقارات المباعة: 4
• متوسط سعر البيع لكل عقار: 68.9 مليون دولار

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Value Propositions

Flight-to-Quality: Modern, amenity-rich, culture-building workplaces

Kilroy Realty Corporation offers a portfolio of high-quality, modern assets concentrated in key innovation hubs along the West Coast.

• Stabilized portfolio size as of September 30, 2025: approximately 16,811,767 square feet of primarily office and life science space.
• Stabilized portfolio occupancy rate as of September 30, 2025: 81.0%.
• Stabilized portfolio leased rate as of September 30, 2025: 83.3%.
• Residential units in Hollywood and San Diego: approximately 1,001 units with quarterly average occupancy of 93.2% as of September 30, 2025.

Sustainability: Portfolio is carbon-neutral since 2020, GRESB 5-star rated

Kilroy Realty Corporation maintains a documented, long-standing commitment to environmental leadership.

• Portfolio operations achieved carbon-neutral status since 2020.
• Earned the GRESB five star rating for sustainability initiatives.
• Other recognitions include the Nareit Leader in the Light Award and ENERGY STAR Partner of the Year.

Strategic Location: Properties in key innovation hubs (e.g., South San Francisco life science)

The properties are situated in markets experiencing strong demand drivers, such as the expanding artificial intelligence sector.

Market Focus Area	Portfolio Metric (as of 9/30/2025)
Stabilized Square Footage	16,811,767 square feet
Occupancy Rate	81.0%
Leased Rate	83.3%

Specialized Life Science Facilities: Purpose-built labs for biotech tenants like Acadia

Kilroy Realty Corporation develops and manages specialized facilities catering to the life science sector.

• Development project in tenant improvement phase (Kilroy Oyster Point Phase 2): approximately 872,000 square feet.
• Total estimated investment for Kilroy Oyster Point Phase 2: $1.0 billion.
• Lease executions at Kilroy Oyster Point Phase 2 as of Q3 2025: 84,000 square feet.
• Goal for Kilroy Oyster Point Phase 2 lease executions by year-end 2025: exceed 100,000 square feet.
• Lease signed subsequent to quarter end with Acadia Pharmaceuticals: 16,000 square feet.

Financial Stability: Publicly traded REIT with a long-standing dividend history

As a member of the S&P MidCap 400 Index, Kilroy Realty Corporation provides consistent shareholder returns.

Financial Metric	Value (as of late 2025)
Total Assets (9/30/2025)	Approximately $10.99 billion
Last Quarterly Dividend (Ex-Date 9/30/2025)	$0.54 per share
Annualized Dividend	$2.16 per share
Dividend Yield (Approximate)	5.24% to 5.30%
Payout Ratio	Approximately 78.8% to 79.76%
Full Year 2025 FFO per Share Guidance	$4.18 to $4.24 per diluted share

Finance: review the impact of the $1.0 billion development spend on Q4 2025 leverage metrics by Tuesday.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're managing a portfolio of 16.8 million square feet of primarily office and life science space as of September 30, 2025, plus about 1,000 residential units. That scale means your customer relationships aren't just about signing a lease; they're about dedicated, ongoing management and experience delivery across a vast physical footprint.

The core of Kilroy Realty Corporation's (KRC) relationship strategy rests on a hands-on approach. You rely on dedicated in-house leasing and property management teams to service this premium portfolio. This structure helps maintain the high-touch feel, even as the stabilized portfolio occupancy sits at 81.0%, with a leased rate of 83.3% at the end of the third quarter of 2025. That 230 basis points spread between leased and occupied space represents embedded relationship value, as those tenants are committed but haven't started paying rent yet.

For your major corporate tenants, especially those in high-growth sectors like AI and life sciences, the relationship is long-term and deeply integrated. You're not just a landlord; you're a partner in their growth, which is why you're seeing strong momentum in markets like San Francisco's SOMA submarket, where tour activity was up 170% year-over-year in Q3 2025. This focus on quality tenants helps insulate you from broader market softness, even though Q3 2025 second-generation cash rents on new leases were down 9.6%.

You've been proactive about managing future risk, particularly with the 2026 lease expirations. At the start of 2025, the pool was about 1.9 million square feet. Through diligent work, you've reduced the remaining expiration pool to approximately 970,000 square feet as of late October 2025, achieving a retention ratio of over 40% on that initial group. Honestly, the path forward requires a greater emphasis on new leasing, as most of that remaining 970,000 square feet is expected to move out. Still, signing over 552,000 square feet in Q3 2025-your highest third quarter in 6 years-shows the leasing team is executing.

To accelerate lease-up velocity at new developments, the spec suite program is key. At Kilroy Oyster Point Phase 2 (KOP 2), this strategy is clearly working. You've signed 84,000 square feet of leases to date at KOP 2, putting you in a strong position to exceed your year-end goal of 100,000 square feet of executed leases. The inaugural lease with Color was executed under this initiative, which is designed to attract high-quality tenants quickly.

The relationship extends beyond the physical space into the environment you cultivate. This is where The Kilroy Experience programming comes in, supported by a deep commitment to sustainability that underpins your appeal to modern occupiers. You've maintained carbon-neutral operations across the portfolio for five consecutive years and earned the GRESB 5 Star designation. This commitment helps you build lasting connections with tenants who value environmental responsibility.

Here's a quick look at the scale of your customer base and recent activity:

Metric	Value (as of Q3 2025)	Context
Stabilized Portfolio Square Footage	16.8 million SF	Primarily office and life science space.
Stabilized Portfolio Occupancy	81.0%	Leased rate was 83.3%.
Q3 2025 Total Leasing Activity	552,000 SF	Comprised of 237,000 SF new leasing and 315,000 SF renewal leasing.
2026 Remaining Expiration Pool	Approx. 970,000 SF	Retention on the initial pool is over 40%.
KOP 2 Leases Executed to Date	84,000 SF	Expected to exceed the 100,000 SF goal by year-end 2025.

Your relationship-building tactics focus on several key areas to drive tenant satisfaction and retention:

• Maintain in-house teams for direct, high-touch property management.
• Target tenants in high-growth sectors like AI and life sciences.
• Leverage sustainability credentials, including carbon-neutral operations.
• Use spec suite programs to offer ready-to-occupy, high-quality space.
• Focus on delivering an enhanced workplace through 'The Kilroy Experience.'

If onboarding for new tenants takes longer than expected, churn risk rises, so the spec suite program is a defintely smart way to shorten that time-to-occupancy for prospects.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Kilroy Realty Corporation (KRC) gets its space in front of tenants and capital providers. It's a mix of direct sales efforts and relying on the broader brokerage community, all supported by digital outreach.

In-house leasing and brokerage teams for direct tenant engagement

Kilroy Realty Corporation relies heavily on its internal teams for direct engagement, which is key in the competitive office and life science markets across San Diego, Los Angeles, the San Francisco Bay Area, Seattle, and Austin. This direct channel is supported by organizational changes, including enhanced leasing support in San Francisco, showing a commitment to proprietary deal flow.

The results of this direct and indirect leasing effort in the third quarter of 2025 were significant:

• Signed approximately 552,000 square feet of new and renewal leases in Q3 2025.
• This represented the highest third quarter of leasing activity in 6 years.
• New leasing on previously vacant space totaled 237,000 square feet.
• The stabilized portfolio stood at 81.0% occupied and 83.3% leased as of September 30, 2025, across approximately 16.8 million square feet.

The company is pushing hard on its major development projects through this channel. For instance, Kilroy Oyster Point (KOP) Phase 2, a 875,000 square foot project, had already signed 84,000 square feet of leases by the end of Q3 2025, aiming to exceed a goal of 100,000 square feet by year-end 2025.

Commercial real estate brokers and advisory firms

While the in-house team drives activity, external commercial real estate brokers and advisory firms are a necessary channel, especially for accessing a wider pool of potential tenants. The leasing activity in Q3 2025 included 315,000 square feet of renewal leasing, which often involves direct negotiation, but the overall volume suggests a necessary partnership with the external brokerage community to secure the 552,000 square feet signed.

The tenant base itself shows a concentration that brokers help service and expand:

Metric	Value (As of 12/31/2024)
Total Stabilized Office/Life Science Square Footage	17,142,721 square feet
Top 20 Tenants as % of Annualized Base Rental Revenues	53.6%

Investor Relations website and financial reports for capital markets

The Investor Relations website serves as the primary channel for communicating financial performance and strategic direction to capital markets participants, including debt and equity investors. Key financial metrics reported for the period ending September 30, 2025, provide the substance for this channel:

• Q3 2025 Revenues: $279.7 million.
• Q3 2025 Funds From Operations (FFO): $130.6 million, or $1.08 per diluted share.
• Full-Year 2025 FFO Guidance Range Raised To: $4.18 to $4.24 per diluted share.
• Regular Quarterly Cash Dividend Declared (Q2 2025 reference): $0.54 per share.

The company also uses this channel to communicate major capital allocation moves, such as the sale of a 4-building Silicon Valley campus for gross sales proceeds of $365 million and the acquisition of Maple Plaza for $205 million in Q3 2025.

Property websites and marketing materials showcasing amenities

Showcasing the quality of the physical assets is a critical channel to attract high-quality tenants in the technology, entertainment, and life science sectors. Kilroy Realty Corporation emphasizes its commitment to sustainability and modern environments.

The marketing materials highlight specific achievements and portfolio characteristics:

• Kilroy received the GRESB 5 Star designation for both standing assets and development portfolio in 2024.
• The portfolio is recognized for being one of the youngest among rated office REITs.
• Tour activity in the San Francisco SOMA assets was up 170% year-over-year in Q3 2025, suggesting the property-level marketing and amenities are resonating with demand driven by the AI sector.

The company's focus on development, with in-process projects totaling $1.1 billion as of June 30, 2025, feeds directly into this channel with new, state-of-the-art product offerings.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're mapping out Kilroy Realty Corporation's customer base right now, looking at who is signing the leases and who is holding the stock. Honestly, the focus is clearly on innovation-driven tenants in high-barrier coastal markets.

Large-scale Technology corporations are a major driver, especially with the resurgence in office demand tied to Artificial Intelligence. Tour activity in San Francisco's SOMA assets was up 170% year-over-year as of Q3 2025. Kilroy Realty Corporation signed recent leases with major players in this space, including a 67,000 square foot lease with ByteDance and a 79,000 square foot renewal with Ride Games during the third quarter of 2025.

The Life Science and Biotechnology firms segment is seeing targeted execution, particularly at the Kilroy Oyster Point Phase 2 project. As of late 2025, Kilroy Oyster Point Phase 2 had already executed 84,000 square feet of leases with established biotech companies, with management expecting to exceed the goal of 100,000 square feet by year-end. Subsequent to the third quarter, Acadia Pharmaceuticals signed a 16,000 square foot lease at KOP 2.

For Media and Entertainment companies, the customer base is represented within Kilroy Realty Corporation's recent acquisitions. For example, the Maple Plaza office property acquired in Los Angeles in September 2025 is leased to a diverse mix of tenants that includes the entertainment sector.

The Institutional and individual investors (REIT shareholders) segment shows a very high degree of professional interest. As of the first quarter of 2025, institutional investors owned approximately 88.3% of Kilroy Realty Corporation's outstanding shares. Another filing suggests this figure is as high as 94.22%. The share price on November 20, 2025, was $40.42 / share, with a market capitalization around $4.39 billion as of July 2025.

Professional Services and Engineering firms form part of the tenant mix in Kilroy Realty Corporation's acquired assets. The Maple Plaza acquisition in Los Angeles, which closed in September 2025 for $205.3 million, has tenants across private equity, professional services, and education.

Here's a quick look at the scale of the portfolio serving these customers as of September 30, 2025:

Portfolio Metric	Value	Context/Date
Stabilized Portfolio Square Footage	16.8 million square feet	Primarily office and life science as of September 30, 2025
Stabilized Portfolio Occupancy	81.0%	As of September 30, 2025
Stabilized Portfolio Leased Rate	83.3%	As of September 30, 2025
Q3 2025 Leasing Volume	Approximately 552,000 square feet signed	New and renewal leases
Residential Units Occupancy	93.2%	Quarterly average in Hollywood and San Diego as of September 30, 2025

The types of tenants Kilroy Realty Corporation targets are concentrated in specific, high-growth sectors:

• Technology, with strong demand from AI companies.
• Life Science and Biotechnology firms.
• Firms in the Creative Industries.
• Professional Services, Private Equity, and Education.

The company's geographic focus supports this segmentation, concentrating on innovation hubs like the San Francisco Bay Area, Seattle, Los Angeles, San Diego, and Austin, Texas.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the hard costs Kilroy Realty Corporation (KRC) faces to keep its portfolio running and growing as of late 2025. This structure is heavily weighted toward property ownership and new construction, which is typical for a major office and life science REIT.

The costs are substantial, and you see a clear split between keeping the lights on in existing buildings and funding future growth.

Here's the quick math on the major cost buckets based on the latest available guidance and trailing twelve months (TTM) data:

• Property operating expenses (real estate taxes, utilities, maintenance).
• Capital expenditures for development.
• Interest expense on debt.
• General and administrative (G&A) overhead and leasing costs.
• Tenant improvement allowances and leasing commissions.

Property operating expenses, which cover the day-to-day running of the stabilized portfolio-things like property taxes, utilities, and maintenance-were reported at $369.16 million for the TTM ending September 2025. This is a significant, recurring operational cost.

For growth, capital expenditures for development are guided for the full year 2025 to be between $100 million and $200 million. This spending fuels the pipeline, including projects like the Flower Mart development, where interest capitalization is assumed through year-end 2025.

Interest expense on debt is a major financing cost. For the TTM ending September 2025, the reported interest expense was -$127.39 million. Remember, KRC's 2025 guidance explicitly assumes a range of outcomes tied to the capitalization of interest expense and other carry costs related to these future development projects.

Your General and administrative (G&A) overhead, which also bundles in leasing costs, is guided quite tightly for 2025, set between $83 million and $85 million. For context, the Selling, General & Administrative expense for the TTM ending September 2025 was reported at $71.59 million, which suggests the guidance range includes more than just the SG&A line item, likely incorporating the specified leasing costs. Honestly, keeping that overhead tight while managing a large portfolio is key.

Regarding tenant improvement allowances and leasing commissions, these are costs KRC incurs to secure and prepare space for new tenants. While the guidance for G&A and leasing costs is explicit, these specific tenant-facing costs are often factored into the overall development spending or treated separately in the income statement, sometimes being excluded from Net Operating Income (NOI) metrics. For instance, the company noted that NOI metrics exclude leasing costs.

Here's a summary of those key, hard-dollar cost figures for KRC as of late 2025:

Cost Component	Reported/Guided Amount (USD Millions)	Period/Context
Property Operating Expenses	$369.16	TTM ending September 30, 2025
Total Development Spending (CapEx)	$100 to $200	2025 Full Year Guidance
Interest Expense on Debt	-$127.39	TTM ending September 30, 2025
G&A and Leasing Costs	$83 to $85	2025 Full Year Guidance

What this estimate hides, defintely, is the exact split between property taxes, utilities, and maintenance within that $369.16 million, and the precise allocation of the $100-$200 million development spend between actual construction and tenant/leasing costs.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways Kilroy Realty Corporation (KRC) brings in cash as of late 2025. For a real estate investment trust (REIT) focused on office and life science, the vast majority comes from rent, but the other bits matter for cash flow management.

The primary revenue driver is rental income from stabilized office and life science properties. As of September 30, 2025, this stabilized portfolio spanned approximately 16.8 million square feet, operating at an 81.0% occupancy rate, with an additional 83.3% leased, meaning space was signed but not yet generating rent. For context, KRC reported total revenues of $279.7 million for the third quarter of 2025.

A smaller, but important, stream is the rental income from residential units. KRC held about 1,000 residential units across Hollywood and San Diego, which maintained a quarterly average occupancy of 93.2% as of September 30, 2025.

Here's a look at the specific, quantifiable components of the revenue picture for the full year 2025 guidance:

Revenue Stream Component	Latest Projected/Reported Amount for 2025	Notes
Projected GAAP Lease Termination Fee Income	+/- $12 million	This amount is explicitly excluded from the 2025 definition of Net Operating Income (NOI).
Projected Interest Income	+/- $6 million	Based on guidance provided in February 2025.
Stabilized Portfolio Size (as of 9/30/2025)	16.8 million square feet	Primarily office and life science space.
Residential Units Count	1,000 units	Located in Hollywood and San Diego.

You should also track these other revenue elements:

• Lease termination fees: These are recognized but excluded from the 2025 NOI definition, starting January 1, 2025.
• Parking and other property-related service income: This is included within consolidated operating revenues for NOI calculation but specific dollar amounts aren't broken out separately in the latest guidance summaries.
• Rental income drivers: For Q2 2025 leasing activity, GAAP rents on new leases were up 5.0% while cash rents were down 9.6% on second-generation leasing.

The interest income projection you mentioned at $7 million seems slightly high; the latest guidance I see points to +/- $6 million for interest income for the full year 2025.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.