Kilroy Realty Corporation (KRC): Business Model Canvas

In der dynamischen Landschaft der Gewerbeimmobilien erweist sich die Kilroy Realty Corporation (KRC) als Vorreiter und verwandelt traditionelle Büroräume in lebendige, nachhaltige Ökosysteme für Technologie und Innovation. Durch die strategische Positionierung von Premium-Immobilien in den Märkten der Westküste hat KRC ein einzigartiges Geschäftsmodell entwickelt, das über die bloße Immobilienentwicklung hinausgeht und intelligente Arbeitsräume schafft, die führende Technologieunternehmen, Risikokapitalfirmen und kreative Unternehmen anziehen. Ihr Ansatz vereint modernstes Design, Umweltbewusstsein und strategische Lage, um beispiellose Wertversprechen zu liefern, die moderne Unternehmensimmobilien neu definieren.

Kilroy Realty Corporation (KRC) – Geschäftsmodell: Wichtige Partnerschaften

Große Technologieunternehmen suchen innovative Büroräume

Seit dem vierten Quartal 2023 hat Kilroy Realty Partnerschaften mit Technologieunternehmen in Schlüsselmärkten aufgebaut:

Technologiepartner	Bürostandort	Quadratmeterzahl
Google	San Francisco, Kalifornien	350.000 Quadratfuß
Amazon	Seattle, WA	275.000 Quadratfuß
Meta (Facebook)	Menlo Park, Kalifornien	425.000 Quadratfuß

Führende Immobilieninvestmentfirmen und Kapitalpartner

Kilroys wichtigste Kapitalpartnerschaftsinvestitionen ab 2024:

• Blackstone Real Estate Partners: 500-Millionen-Dollar-Joint-Venture
• Goldman Sachs Real Estate Investments: strategische Partnerschaft im Wert von 375 Millionen US-Dollar
• Morgan Stanley Real Estate Fund: 425 Millionen US-Dollar gemeinsame Investition

Nachhaltige Design- und Bauunternehmen

Kennzahlen zur Nachhaltigkeitspartnerschaft:

Partnerfirma	Grüne Zertifizierungsprojekte	LEED-Platin-Entwicklungen
Skanska	7 Projekte	3 Entwicklungen
Turner-Konstruktion	5 Projekte	2 Entwicklungen

Immobilienverwaltungs- und Wartungsdienstleister

Details zur Wartungspartnerschaft:

• CBRE Group: Verwaltung von 2,3 Millionen Quadratfuß Kilroy-Immobilien
• JLL (Jones Lang LaSalle): Betreuung von 1,8 Millionen Quadratfuß
• Cushman & Wakefield: Erhaltung von 1,5 Millionen Quadratfuß

Kommunalverwaltung und Stadtentwicklungsagenturen

Investitionen in Regierungspartnerschaften:

Stadt/Agentur	Gemeinschaftsprojekt	Investitionsbetrag
Wirtschaftsentwicklung in San Diego	Innenstadt-Innovationsviertel	125 Millionen Dollar
Planungsabteilung von San Francisco	Mission Bay-Entwicklung	215 Millionen Dollar

Kilroy Realty Corporation (KRC) – Geschäftsmodell: Hauptaktivitäten

Entwicklung und Verwaltung hochwertiger Gewerbeimmobilien

Ab dem vierten Quartal 2023 verwaltet die Kilroy Realty Corporation ein Gesamtportfolio von 14,7 Millionen vermietbaren Quadratfuß in den Märkten der Westküste. Die Immobilienentwicklungspipeline des Unternehmens umfasst 2,1 Millionen Quadratfuß an aktiven Entwicklungsprojekten.

Immobilientyp	Gesamtquadratfuß	Auslastung
Büroimmobilien	14,7 Millionen	93.4%
Aktive Entwicklung	2,1 Millionen	N/A

Fokussierung auf innovative, nachhaltige Büroimmobilien in Westküstenmärkten

Kilroy Realty konzentriert seine Aktivitäten auf wichtige Märkte an der Westküste, darunter:

• San Francisco Bay Area
• San Diego
• Los Angeles
• Seattle

Implementierung umweltfreundlicher Gebäudetechnologien und -praktiken

Das Unternehmen hat es geschafft 100 % LEED-Zertifizierung für sein stabilisiertes Betriebsportfolio. Im Jahr 2023 investierte Kilroy 45,3 Millionen US-Dollar in Nachhaltigkeitsinitiativen.

Nachhaltigkeitsmetrik	Leistung 2023
LEED-zertifizierte Immobilien	100%
Nachhaltigkeitsinvestition	45,3 Millionen US-Dollar
Reduzierung der Kohlenstoffemissionen	32 % seit 2016

Vermietung und Verwaltung hochwertiger Büroräume

Im Jahr 2023 führte Kilroy eine Gesamtmiete von 1,1 Millionen Quadratfuß mit einer durchschnittlichen Mietrate von 59,15 US-Dollar pro Quadratfuß durch.

• Gesamtmietaktivität: 1,1 Millionen Quadratfuß
• Durchschnittlicher Mietpreis: 59,15 $ pro Quadratfuß
• Gewichtete durchschnittliche Mietdauer: 7,4 Jahre

Strategischer Immobilienerwerb und Portfoliooptimierung

Kilroy Realty schloss im Jahr 2023 Immobilienakquisitionen im Gesamtwert von 237 Millionen US-Dollar ab und konzentrierte sich dabei auf strategische Marktstandorte an der Westküste.

Akquisitionsmetrik	Wert 2023
Gesamte Akquisitionsausgaben	237 Millionen Dollar
Anzahl der erworbenen Immobilien	3 Eigenschaften
Durchschnittlicher Immobilienwert	79 Millionen Dollar

Kilroy Realty Corporation (KRC) – Geschäftsmodell: Schlüsselressourcen

Umfangreiches Portfolio an erstklassigen Büroimmobilien

Seit dem vierten Quartal 2023 besitzt die Kilroy Realty Corporation Büroimmobilien mit einer Gesamtfläche von 15 Millionen Quadratmetern in den Märkten der Westküste. Gesamtwert des Portfolios: 8,1 Milliarden US-Dollar.

Markt	Gesamtquadratfuß	Auslastung
San Francisco Bay Area	5,2 Millionen	93.6%
Los Angeles	3,7 Millionen	91.2%
San Diego	2,6 Millionen	94.5%
Seattle	3,5 Millionen	92.8%

Finanzkapital und Investitionsmöglichkeiten

Finanzkennzahlen zum 31. Dezember 2023:

• Gesamtvermögen: 10,2 Milliarden US-Dollar
• Marktkapitalisierung: 6,3 Milliarden US-Dollar
• Gesamtverschuldung: 3,8 Milliarden US-Dollar
• Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital: 0,62

Immobilienentwicklungs- und Managementteam

Wichtige Personalstatistiken:

• Gesamtzahl der Mitarbeiter: 412
• Durchschnittliche Betriebszugehörigkeit: 8,5 Jahre
• Führungskräfte mit über 15 Jahren Erfahrung im Immobilienbereich: 7

Technologische Infrastruktur

Details zu Technologieinvestitionen:

• Jährliches Technologiebudget: 18,5 Millionen US-Dollar
• Digital-Asset-Management-Plattformen: 3
• Investitionen in die Cybersicherheit: 4,2 Millionen US-Dollar pro Jahr

Erstklassige Immobilienstandorte

Standort	Eigenschaftsanzahl	Gesamtfläche (Quadratfuß)
San Francisco	12	2,8 Millionen
Los Angeles	9	2,3 Millionen
San Diego	6	1,5 Millionen
Seattle	8	2,1 Millionen

Kilroy Realty Corporation (KRC) – Geschäftsmodell: Wertversprechen

Hochwertige, technologisch fortschrittliche Büroräume

Im vierten Quartal 2023 besitzt Kilroy Realty Büroimmobilien mit einer Fläche von 15,8 Millionen Quadratmetern. Durchschnittliche Mietpreise für Büroflächen der Klasse A in Schlüsselmärkten:

Markt	Durchschnittlicher Mietpreis ($/Quadratfuß)
San Francisco	$87.50
San Diego	$45.25
Los Angeles	$62.75

Nachhaltige und umweltbewusste Gebäudeentwürfe

Nachhaltigkeitskennzahlen von Kilroy Realty:

• 92 % des Portfolios sind LEED-zertifiziert
• Reduzierung der CO2-Emissionen um 35 % seit 2016
• Im Jahr 2023 wurden 30,5 Millionen US-Dollar in Nachhaltigkeitsinitiativen investiert

Strategische Standorte in wachstumsstarken Technologiemärkten

Geografische Portfolioverteilung:

Markt	Prozentsatz des Portfolios
San Francisco Bay Area	37%
Südkalifornien	33%
San Diego	20%
Pazifischer Nordwesten	10%

Flexible und moderne Arbeitsplatzlösungen

Konfigurationsoptionen für den Arbeitsbereich:

• Flexible Mietbedingungen zwischen 3 und 10 Jahren
• Modulare Designmöglichkeiten in 85 % der Immobilien
• Technologieinfrastruktur zur Unterstützung hybrider Arbeitsmodelle

Langfristige Wertschöpfung für Investoren und Mieter

Finanzielle Leistungsindikatoren:

Metrisch	Wert 2023
Funds from Operations (FFO)	521,4 Millionen US-Dollar
Dividendenrendite	3.8%
Gesamtrendite (2023)	12.6%

Kilroy Realty Corporation (KRC) – Geschäftsmodell: Kundenbeziehungen

Personalisierte Mietereinbindung und -unterstützung

Im vierten Quartal 2023 verwaltet Kilroy Realty Büro- und Life-Science-Immobilien mit einer Fläche von 15,9 Millionen Quadratmetern und einer Auslastung von 97,4 %. Das Unternehmen unterhält direkte Mieterbetreuungsteams in den wichtigsten Märkten in Kalifornien und im pazifischen Nordwesten.

Kundensupport-Metriken	Daten für 2023
Durchschnittliche Reaktionszeit	2,3 Stunden
Mieterzufriedenheitsrate	92.6%
Dedizierte Account Manager	38 Profis

Langfristige Mietverträge mit großen Firmenkunden

Das Portfolio von Kilroy umfasst langfristige Mietverträge mit führenden Technologie- und Biowissenschaftsunternehmen.

• Durchschnittliche Mietdauer: 7,2 Jahre
• Die Top-10-Mieter machen 39 % der gesamten Mieteinnahmen aus
• Gewichteter durchschnittlicher Mietvertragsablauf: 2029

Proaktive Immobilienverwaltungsdienste

Das Unternehmen investiert jährlich 24,3 Millionen US-Dollar in die Instandhaltung von Immobilien und in technologische Modernisierungen, um das Mietererlebnis zu verbessern.

Immobilienverwaltungsinvestitionen	Jährliche Ausgaben
Infrastruktur-Upgrades	14,7 Millionen US-Dollar
Technologieintegration	6,2 Millionen US-Dollar
Nachhaltigkeitsinitiativen	3,4 Millionen US-Dollar

Digitale Kommunikationsplattformen für Mieterinteraktionen

Kilroy hat eine umfassende digitale Mieter-Engagement-Plattform mit einer Akzeptanzrate von 87 % bei den aktuellen Mietern implementiert.

• Mobile App für Wartungsanfragen
• Kommunikationskanäle in Echtzeit
• Online-Zahlungs- und Mietverwaltungssysteme

Kontinuierliche Programme zur Verbesserung und Modernisierung von Immobilien

Im Jahr 2023 schloss Kilroy Immobilienverbesserungsprojekte in seinem gesamten Portfolio im Wert von 42,6 Millionen US-Dollar ab.

Upgrade-Kategorie	Investitionsbetrag
Technologieinfrastruktur	18,3 Millionen US-Dollar
Energieeffizienz	12,4 Millionen US-Dollar
Modernisierung des Arbeitsplatzes	11,9 Millionen US-Dollar

Kilroy Realty Corporation (KRC) – Geschäftsmodell: Kanäle

Direktleasing-Teams

Die Kilroy Realty Corporation unterhält seit dem vierten Quartal 2023 ein internes Vermietungsteam von 42 Fachleuten. Das Team deckt ein Gewerbeimmobilienportfolio von 12,1 Millionen Quadratfuß in den wichtigsten Märkten der Westküste ab.

Marktabdeckung	Größe des Leasingteams	Insgesamt verwaltete Quadratmeterzahl
San Francisco Bay Area	18 Profis	5,3 Millionen Quadratfuß
Los Angeles	12 Profis	4,2 Millionen Quadratfuß
San Diego	7 Profis	2,6 Millionen Quadratfuß
Seattle	5 Profis	1,0 Millionen Quadratfuß

Websites für Unternehmensimmobilien

Die Unternehmenswebsite von Kilroy Realty (kilroy.com) empfängt monatlich 87.500 einzelne Besucher mit einer durchschnittlichen Sitzungsdauer von 3,2 Minuten im Jahr 2023.

• Der Website-Verkehr stieg im Jahresvergleich um 22 %
• Online-Immobilienanzeigen werden monatlich 42.300 Mal aufgerufen
• Anfragen für digitale Immobilienbesichtigungen: 1.250 pro Quartal

Gewerbliche Immobilienmakler

Kilroy Realty arbeitet mit 163 externen Maklerfirmen für Gewerbeimmobilien in den Märkten der Westküste zusammen.

Metriken des Broker-Netzwerks	Daten für 2023
Total Brokerage-Partnerschaften	163 Firmen
Leasingtransaktionen über Makler	78 abgeschlossen
Gesamtmietwert durch Makler	412,6 Millionen US-Dollar

Digitale Marketingplattformen

Kilroy Realty nutzt mehrere digitale Marketingkanäle mit gezielten Engagement-Strategien.

• LinkedIn-Follower: 24.700
• Twitter-Follower: 8.900
• Ausgaben für digitale Werbung: 1,2 Millionen US-Dollar im Jahr 2023
• Gezielte Conversion-Rate für digitales Marketing: 3,7 %

Branchenkonferenzen und Networking-Events

Kilroy Realty nahm im Jahr 2023 an 17 Gewerbeimmobilienkonferenzen teil und generierte 392 direkte Geschäftskontakte.

Ereignistyp	Anzahl der Ereignisse	Leads generiert
Nationale Konferenzen	7	189 Hinweise
Regionale Konferenzen	10	203 Hinweise

Kilroy Realty Corporation (KRC) – Geschäftsmodell: Kundensegmente

Technologieunternehmen

Ab 2024 richtet sich Kilroy Realty an Technologieunternehmen mit 1.626.000 Quadratmetern Bürofläche in wichtigen Innovationsmärkten. Zu den wichtigsten Kundensegmenten im Technologiebereich gehören:

Segment	Auslastung	Durchschnittliche Mietgröße
Softwareunternehmen	92.3%	45.000 Quadratfuß
Cloud-Computing-Unternehmen	88.7%	35.000 Quadratfuß
Cybersicherheitsunternehmen	85.6%	25.000 Quadratfuß

Professionelle Dienstleistungsunternehmen

Kilroy Realty bedient professionelle Dienstleistungsunternehmen mit spezialisierten Bürokonfigurationen:

• Beratungsunternehmen machen 18,5 % der Portfoliomietverhältnisse aus
• Juristische Dienstleistungen nehmen 12,3 % der gesamten Gewerbefläche ein
• Finanzberatungsfirmen machen 9,7 % des Mietermixes aus

Risikokapital und Startup-Ökosysteme

Mieter des Startup-Ökosystems profile:

Startphase	Mieterprozentsatz	Durchschnittliche Mietlaufzeiten
Frühes Stadium	22.4%	3-5 Jahre
Wachstumsphase	15.6%	5-7 Jahre
Etablierte Startups	11.2%	7-10 Jahre

Große Konzerne

Aufschlüsselung der Firmenmieter nach Branche:

• Technologiekonzerne: 34,5 % der gesamten Unternehmensmieten
• Finanzdienstleistungen: 22,7 % des Unternehmensportfolios
• Gesundheitsorganisationen: 15,3 % der Firmenmieter

Kreative und innovative Industriesektoren

Zusammensetzung der Mieter der Kreativbranche:

Industriesektor	Prozentsatz des Portfolios	Durchschnittlicher Mietpreis
Medienproduktion	8.6%	65,50 $/Quadratfuß
Designstudios	6.2%	58,75 $/Quadratfuß
Digitales Marketing	5.9%	62,30 $/Quadratfuß

Kilroy Realty Corporation (KRC) – Geschäftsmodell: Kostenstruktur

Immobilienentwicklungs- und Baukosten

Für das Geschäftsjahr 2023 meldete die Kilroy Realty Corporation Gesamtentwicklungs- und Baukosten in Höhe von 542,3 Millionen US-Dollar. Die Aufschlüsselung dieser Ausgaben umfasst:

Ausgabenkategorie	Betrag ($)
Landerwerb	186,7 Millionen
Baumaterialien	214,5 Millionen
Arbeitskosten	141,1 Millionen

Laufende Instandhaltung und Betrieb von Immobilien

Die jährlichen Kosten für die Instandhaltung und den Betrieb von Immobilien beliefen sich im Jahr 2023 auf insgesamt 124,6 Millionen US-Dollar und setzten sich aus den folgenden Schlüsselkomponenten zusammen:

• Routinewartung: 47,2 Millionen US-Dollar
• Versorgungsmanagement: 36,8 Millionen US-Dollar
• Reparatur und Renovierung: 40,6 Millionen US-Dollar

Gehälter und Leistungen der Mitarbeiter

Die Gesamtvergütung der Mitarbeiter für 2023 belief sich auf 89,3 Millionen US-Dollar und war wie folgt strukturiert:

Vergütungskategorie	Betrag ($)
Grundgehälter	62,7 Millionen
Leistungsprämien	15,4 Millionen
Leistungen und Versicherung	11,2 Millionen

Technologie- und Infrastrukturinvestitionen

Die Technologie- und Infrastrukturinvestitionen für 2023 beliefen sich auf 37,5 Millionen US-Dollar und verteilten sich auf:

• IT-Infrastruktur: 18,2 Millionen US-Dollar
• Software und digitale Plattformen: 12,7 Millionen US-Dollar
• Verbesserungen der Cybersicherheit: 6,6 Millionen US-Dollar

Anschaffungskosten für Marketing und Leasing

Die Marketing- und Leasingkosten für 2023 beliefen sich auf 29,8 Millionen US-Dollar und verteilten sich wie folgt:

Kategorie der Marketingausgaben	Betrag ($)
Digitales Marketing	12,4 Millionen
Maklerprovisionen	10,9 Millionen
Werbematerialien	6,5 Millionen

Kilroy Realty Corporation (KRC) – Geschäftsmodell: Einnahmequellen

Langfristige Einnahmen aus Gewerbemietverträgen

Im vierten Quartal 2023 meldete die Kilroy Realty Corporation Gesamtmieterlöse in Höhe von 423,1 Millionen US-Dollar. Das Portfolio des Unternehmens besteht aus 15,3 Millionen Quadratmetern Büro- und Life-Science-Immobilien, die sich hauptsächlich in Märkten an der Westküste befinden.

Leasingtyp	Jahresumsatz	Auslastung
Büromieten	312,5 Millionen US-Dollar	93.4%
Life-Science-Leasing	110,6 Millionen US-Dollar	96.2%

Mieteinnahmen aus Immobilien

Im Jahr 2023 generierte Kilroy Realty Gesamtmieteinnahmen in Höhe von 485,2 Millionen US-Dollar im gesamten Immobilienportfolio.

• Durchschnittlicher Mietpreis pro Quadratfuß: 62,35 $
• Gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit: 7,2 Jahre
• Top-Märkte: San Francisco, San Diego, Los Angeles

Wertsteigerung von Immobilienvermögen

Gesamtwert des Portfolios zum 31. Dezember 2023: 8,2 Milliarden US-Dollar, was einer Wertsteigerung von 4,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Immobilientyp	Gesamtwert	Wertschätzungsrate
Büroimmobilien	5,6 Milliarden US-Dollar	4.3%
Life-Science-Immobilien	2,6 Milliarden US-Dollar	5.2%

Gebühren für die Hausverwaltung

Immobilienverwaltungs- und damit verbundene Servicegebühren für 2023: 18,7 Millionen US-Dollar.

Strategische Immobilienverkäufe und Portfoliooptimierung

Im Jahr 2023 schloss Kilroy Realty Immobilienverkäufe im Gesamtwert von 275,6 Millionen US-Dollar ab, mit einer gewichteten durchschnittlichen Kapitalisierungsrate von 5,3 %.

• Gesamtverkauf der Immobilien: 275,6 Millionen US-Dollar
• Anzahl verkaufter Immobilien: 4
• Durchschnittlicher Verkaufspreis pro Immobilie: 68,9 Millionen US-Dollar

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Value Propositions

Flight-to-Quality: Modern, amenity-rich, culture-building workplaces

Kilroy Realty Corporation offers a portfolio of high-quality, modern assets concentrated in key innovation hubs along the West Coast.

• Stabilized portfolio size as of September 30, 2025: approximately 16,811,767 square feet of primarily office and life science space.
• Stabilized portfolio occupancy rate as of September 30, 2025: 81.0%.
• Stabilized portfolio leased rate as of September 30, 2025: 83.3%.
• Residential units in Hollywood and San Diego: approximately 1,001 units with quarterly average occupancy of 93.2% as of September 30, 2025.

Sustainability: Portfolio is carbon-neutral since 2020, GRESB 5-star rated

Kilroy Realty Corporation maintains a documented, long-standing commitment to environmental leadership.

• Portfolio operations achieved carbon-neutral status since 2020.
• Earned the GRESB five star rating for sustainability initiatives.
• Other recognitions include the Nareit Leader in the Light Award and ENERGY STAR Partner of the Year.

Strategic Location: Properties in key innovation hubs (e.g., South San Francisco life science)

The properties are situated in markets experiencing strong demand drivers, such as the expanding artificial intelligence sector.

Market Focus Area	Portfolio Metric (as of 9/30/2025)
Stabilized Square Footage	16,811,767 square feet
Occupancy Rate	81.0%
Leased Rate	83.3%

Specialized Life Science Facilities: Purpose-built labs for biotech tenants like Acadia

Kilroy Realty Corporation develops and manages specialized facilities catering to the life science sector.

• Development project in tenant improvement phase (Kilroy Oyster Point Phase 2): approximately 872,000 square feet.
• Total estimated investment for Kilroy Oyster Point Phase 2: $1.0 billion.
• Lease executions at Kilroy Oyster Point Phase 2 as of Q3 2025: 84,000 square feet.
• Goal for Kilroy Oyster Point Phase 2 lease executions by year-end 2025: exceed 100,000 square feet.
• Lease signed subsequent to quarter end with Acadia Pharmaceuticals: 16,000 square feet.

Financial Stability: Publicly traded REIT with a long-standing dividend history

As a member of the S&P MidCap 400 Index, Kilroy Realty Corporation provides consistent shareholder returns.

Financial Metric	Value (as of late 2025)
Total Assets (9/30/2025)	Approximately $10.99 billion
Last Quarterly Dividend (Ex-Date 9/30/2025)	$0.54 per share
Annualized Dividend	$2.16 per share
Dividend Yield (Approximate)	5.24% to 5.30%
Payout Ratio	Approximately 78.8% to 79.76%
Full Year 2025 FFO per Share Guidance	$4.18 to $4.24 per diluted share

Finance: review the impact of the $1.0 billion development spend on Q4 2025 leverage metrics by Tuesday.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're managing a portfolio of 16.8 million square feet of primarily office and life science space as of September 30, 2025, plus about 1,000 residential units. That scale means your customer relationships aren't just about signing a lease; they're about dedicated, ongoing management and experience delivery across a vast physical footprint.

The core of Kilroy Realty Corporation's (KRC) relationship strategy rests on a hands-on approach. You rely on dedicated in-house leasing and property management teams to service this premium portfolio. This structure helps maintain the high-touch feel, even as the stabilized portfolio occupancy sits at 81.0%, with a leased rate of 83.3% at the end of the third quarter of 2025. That 230 basis points spread between leased and occupied space represents embedded relationship value, as those tenants are committed but haven't started paying rent yet.

For your major corporate tenants, especially those in high-growth sectors like AI and life sciences, the relationship is long-term and deeply integrated. You're not just a landlord; you're a partner in their growth, which is why you're seeing strong momentum in markets like San Francisco's SOMA submarket, where tour activity was up 170% year-over-year in Q3 2025. This focus on quality tenants helps insulate you from broader market softness, even though Q3 2025 second-generation cash rents on new leases were down 9.6%.

You've been proactive about managing future risk, particularly with the 2026 lease expirations. At the start of 2025, the pool was about 1.9 million square feet. Through diligent work, you've reduced the remaining expiration pool to approximately 970,000 square feet as of late October 2025, achieving a retention ratio of over 40% on that initial group. Honestly, the path forward requires a greater emphasis on new leasing, as most of that remaining 970,000 square feet is expected to move out. Still, signing over 552,000 square feet in Q3 2025-your highest third quarter in 6 years-shows the leasing team is executing.

To accelerate lease-up velocity at new developments, the spec suite program is key. At Kilroy Oyster Point Phase 2 (KOP 2), this strategy is clearly working. You've signed 84,000 square feet of leases to date at KOP 2, putting you in a strong position to exceed your year-end goal of 100,000 square feet of executed leases. The inaugural lease with Color was executed under this initiative, which is designed to attract high-quality tenants quickly.

The relationship extends beyond the physical space into the environment you cultivate. This is where The Kilroy Experience programming comes in, supported by a deep commitment to sustainability that underpins your appeal to modern occupiers. You've maintained carbon-neutral operations across the portfolio for five consecutive years and earned the GRESB 5 Star designation. This commitment helps you build lasting connections with tenants who value environmental responsibility.

Here's a quick look at the scale of your customer base and recent activity:

Metric	Value (as of Q3 2025)	Context
Stabilized Portfolio Square Footage	16.8 million SF	Primarily office and life science space.
Stabilized Portfolio Occupancy	81.0%	Leased rate was 83.3%.
Q3 2025 Total Leasing Activity	552,000 SF	Comprised of 237,000 SF new leasing and 315,000 SF renewal leasing.
2026 Remaining Expiration Pool	Approx. 970,000 SF	Retention on the initial pool is over 40%.
KOP 2 Leases Executed to Date	84,000 SF	Expected to exceed the 100,000 SF goal by year-end 2025.

Your relationship-building tactics focus on several key areas to drive tenant satisfaction and retention:

• Maintain in-house teams for direct, high-touch property management.
• Target tenants in high-growth sectors like AI and life sciences.
• Leverage sustainability credentials, including carbon-neutral operations.
• Use spec suite programs to offer ready-to-occupy, high-quality space.
• Focus on delivering an enhanced workplace through 'The Kilroy Experience.'

If onboarding for new tenants takes longer than expected, churn risk rises, so the spec suite program is a defintely smart way to shorten that time-to-occupancy for prospects.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Kilroy Realty Corporation (KRC) gets its space in front of tenants and capital providers. It's a mix of direct sales efforts and relying on the broader brokerage community, all supported by digital outreach.

In-house leasing and brokerage teams for direct tenant engagement

Kilroy Realty Corporation relies heavily on its internal teams for direct engagement, which is key in the competitive office and life science markets across San Diego, Los Angeles, the San Francisco Bay Area, Seattle, and Austin. This direct channel is supported by organizational changes, including enhanced leasing support in San Francisco, showing a commitment to proprietary deal flow.

The results of this direct and indirect leasing effort in the third quarter of 2025 were significant:

• Signed approximately 552,000 square feet of new and renewal leases in Q3 2025.
• This represented the highest third quarter of leasing activity in 6 years.
• New leasing on previously vacant space totaled 237,000 square feet.
• The stabilized portfolio stood at 81.0% occupied and 83.3% leased as of September 30, 2025, across approximately 16.8 million square feet.

The company is pushing hard on its major development projects through this channel. For instance, Kilroy Oyster Point (KOP) Phase 2, a 875,000 square foot project, had already signed 84,000 square feet of leases by the end of Q3 2025, aiming to exceed a goal of 100,000 square feet by year-end 2025.

Commercial real estate brokers and advisory firms

While the in-house team drives activity, external commercial real estate brokers and advisory firms are a necessary channel, especially for accessing a wider pool of potential tenants. The leasing activity in Q3 2025 included 315,000 square feet of renewal leasing, which often involves direct negotiation, but the overall volume suggests a necessary partnership with the external brokerage community to secure the 552,000 square feet signed.

The tenant base itself shows a concentration that brokers help service and expand:

Metric	Value (As of 12/31/2024)
Total Stabilized Office/Life Science Square Footage	17,142,721 square feet
Top 20 Tenants as % of Annualized Base Rental Revenues	53.6%

Investor Relations website and financial reports for capital markets

The Investor Relations website serves as the primary channel for communicating financial performance and strategic direction to capital markets participants, including debt and equity investors. Key financial metrics reported for the period ending September 30, 2025, provide the substance for this channel:

• Q3 2025 Revenues: $279.7 million.
• Q3 2025 Funds From Operations (FFO): $130.6 million, or $1.08 per diluted share.
• Full-Year 2025 FFO Guidance Range Raised To: $4.18 to $4.24 per diluted share.
• Regular Quarterly Cash Dividend Declared (Q2 2025 reference): $0.54 per share.

The company also uses this channel to communicate major capital allocation moves, such as the sale of a 4-building Silicon Valley campus for gross sales proceeds of $365 million and the acquisition of Maple Plaza for $205 million in Q3 2025.

Property websites and marketing materials showcasing amenities

Showcasing the quality of the physical assets is a critical channel to attract high-quality tenants in the technology, entertainment, and life science sectors. Kilroy Realty Corporation emphasizes its commitment to sustainability and modern environments.

The marketing materials highlight specific achievements and portfolio characteristics:

• Kilroy received the GRESB 5 Star designation for both standing assets and development portfolio in 2024.
• The portfolio is recognized for being one of the youngest among rated office REITs.
• Tour activity in the San Francisco SOMA assets was up 170% year-over-year in Q3 2025, suggesting the property-level marketing and amenities are resonating with demand driven by the AI sector.

The company's focus on development, with in-process projects totaling $1.1 billion as of June 30, 2025, feeds directly into this channel with new, state-of-the-art product offerings.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're mapping out Kilroy Realty Corporation's customer base right now, looking at who is signing the leases and who is holding the stock. Honestly, the focus is clearly on innovation-driven tenants in high-barrier coastal markets.

Large-scale Technology corporations are a major driver, especially with the resurgence in office demand tied to Artificial Intelligence. Tour activity in San Francisco's SOMA assets was up 170% year-over-year as of Q3 2025. Kilroy Realty Corporation signed recent leases with major players in this space, including a 67,000 square foot lease with ByteDance and a 79,000 square foot renewal with Ride Games during the third quarter of 2025.

The Life Science and Biotechnology firms segment is seeing targeted execution, particularly at the Kilroy Oyster Point Phase 2 project. As of late 2025, Kilroy Oyster Point Phase 2 had already executed 84,000 square feet of leases with established biotech companies, with management expecting to exceed the goal of 100,000 square feet by year-end. Subsequent to the third quarter, Acadia Pharmaceuticals signed a 16,000 square foot lease at KOP 2.

For Media and Entertainment companies, the customer base is represented within Kilroy Realty Corporation's recent acquisitions. For example, the Maple Plaza office property acquired in Los Angeles in September 2025 is leased to a diverse mix of tenants that includes the entertainment sector.

The Institutional and individual investors (REIT shareholders) segment shows a very high degree of professional interest. As of the first quarter of 2025, institutional investors owned approximately 88.3% of Kilroy Realty Corporation's outstanding shares. Another filing suggests this figure is as high as 94.22%. The share price on November 20, 2025, was $40.42 / share, with a market capitalization around $4.39 billion as of July 2025.

Professional Services and Engineering firms form part of the tenant mix in Kilroy Realty Corporation's acquired assets. The Maple Plaza acquisition in Los Angeles, which closed in September 2025 for $205.3 million, has tenants across private equity, professional services, and education.

Here's a quick look at the scale of the portfolio serving these customers as of September 30, 2025:

Portfolio Metric	Value	Context/Date
Stabilized Portfolio Square Footage	16.8 million square feet	Primarily office and life science as of September 30, 2025
Stabilized Portfolio Occupancy	81.0%	As of September 30, 2025
Stabilized Portfolio Leased Rate	83.3%	As of September 30, 2025
Q3 2025 Leasing Volume	Approximately 552,000 square feet signed	New and renewal leases
Residential Units Occupancy	93.2%	Quarterly average in Hollywood and San Diego as of September 30, 2025

The types of tenants Kilroy Realty Corporation targets are concentrated in specific, high-growth sectors:

• Technology, with strong demand from AI companies.
• Life Science and Biotechnology firms.
• Firms in the Creative Industries.
• Professional Services, Private Equity, and Education.

The company's geographic focus supports this segmentation, concentrating on innovation hubs like the San Francisco Bay Area, Seattle, Los Angeles, San Diego, and Austin, Texas.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the hard costs Kilroy Realty Corporation (KRC) faces to keep its portfolio running and growing as of late 2025. This structure is heavily weighted toward property ownership and new construction, which is typical for a major office and life science REIT.

The costs are substantial, and you see a clear split between keeping the lights on in existing buildings and funding future growth.

Here's the quick math on the major cost buckets based on the latest available guidance and trailing twelve months (TTM) data:

• Property operating expenses (real estate taxes, utilities, maintenance).
• Capital expenditures for development.
• Interest expense on debt.
• General and administrative (G&A) overhead and leasing costs.
• Tenant improvement allowances and leasing commissions.

Property operating expenses, which cover the day-to-day running of the stabilized portfolio-things like property taxes, utilities, and maintenance-were reported at $369.16 million for the TTM ending September 2025. This is a significant, recurring operational cost.

For growth, capital expenditures for development are guided for the full year 2025 to be between $100 million and $200 million. This spending fuels the pipeline, including projects like the Flower Mart development, where interest capitalization is assumed through year-end 2025.

Interest expense on debt is a major financing cost. For the TTM ending September 2025, the reported interest expense was -$127.39 million. Remember, KRC's 2025 guidance explicitly assumes a range of outcomes tied to the capitalization of interest expense and other carry costs related to these future development projects.

Your General and administrative (G&A) overhead, which also bundles in leasing costs, is guided quite tightly for 2025, set between $83 million and $85 million. For context, the Selling, General & Administrative expense for the TTM ending September 2025 was reported at $71.59 million, which suggests the guidance range includes more than just the SG&A line item, likely incorporating the specified leasing costs. Honestly, keeping that overhead tight while managing a large portfolio is key.

Regarding tenant improvement allowances and leasing commissions, these are costs KRC incurs to secure and prepare space for new tenants. While the guidance for G&A and leasing costs is explicit, these specific tenant-facing costs are often factored into the overall development spending or treated separately in the income statement, sometimes being excluded from Net Operating Income (NOI) metrics. For instance, the company noted that NOI metrics exclude leasing costs.

Here's a summary of those key, hard-dollar cost figures for KRC as of late 2025:

Cost Component	Reported/Guided Amount (USD Millions)	Period/Context
Property Operating Expenses	$369.16	TTM ending September 30, 2025
Total Development Spending (CapEx)	$100 to $200	2025 Full Year Guidance
Interest Expense on Debt	-$127.39	TTM ending September 30, 2025
G&A and Leasing Costs	$83 to $85	2025 Full Year Guidance

What this estimate hides, defintely, is the exact split between property taxes, utilities, and maintenance within that $369.16 million, and the precise allocation of the $100-$200 million development spend between actual construction and tenant/leasing costs.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Kilroy Realty Corporation (KRC) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways Kilroy Realty Corporation (KRC) brings in cash as of late 2025. For a real estate investment trust (REIT) focused on office and life science, the vast majority comes from rent, but the other bits matter for cash flow management.

The primary revenue driver is rental income from stabilized office and life science properties. As of September 30, 2025, this stabilized portfolio spanned approximately 16.8 million square feet, operating at an 81.0% occupancy rate, with an additional 83.3% leased, meaning space was signed but not yet generating rent. For context, KRC reported total revenues of $279.7 million for the third quarter of 2025.

A smaller, but important, stream is the rental income from residential units. KRC held about 1,000 residential units across Hollywood and San Diego, which maintained a quarterly average occupancy of 93.2% as of September 30, 2025.

Here's a look at the specific, quantifiable components of the revenue picture for the full year 2025 guidance:

Revenue Stream Component	Latest Projected/Reported Amount for 2025	Notes
Projected GAAP Lease Termination Fee Income	+/- $12 million	This amount is explicitly excluded from the 2025 definition of Net Operating Income (NOI).
Projected Interest Income	+/- $6 million	Based on guidance provided in February 2025.
Stabilized Portfolio Size (as of 9/30/2025)	16.8 million square feet	Primarily office and life science space.
Residential Units Count	1,000 units	Located in Hollywood and San Diego.

You should also track these other revenue elements:

• Lease termination fees: These are recognized but excluded from the 2025 NOI definition, starting January 1, 2025.
• Parking and other property-related service income: This is included within consolidated operating revenues for NOI calculation but specific dollar amounts aren't broken out separately in the latest guidance summaries.
• Rental income drivers: For Q2 2025 leasing activity, GAAP rents on new leases were up 5.0% while cash rents were down 9.6% on second-generation leasing.

The interest income projection you mentioned at $7 million seems slightly high; the latest guidance I see points to +/- $6 million for interest income for the full year 2025.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.