LTC Properties, Inc. (LTC): نموذج الأعمال التجارية

في المشهد الديناميكي للاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية، تبرز شركة LTC Properties, Inc. (LTC) كقوة استراتيجية تعمل على تغيير الطريقة التي يتعاون بها المستثمرون ومقدمو الرعاية الصحية. من خلال صياغة نموذج أعمال قوي بدقة يشمل عمليات الاستحواذ والتأجير والشراكات طويلة الأجل، وضعت LTC نفسها كعامل تمكين للبنية التحتية الحيوية في النظام البيئي للمعيشة والرعاية الصحية لكبار السن. لا يؤدي نهجهم المبتكر إلى توليد دخل ثابت فحسب، بل يدعم أيضًا احتياجات البنية التحتية الحيوية لمقدمي خدمات الرعاية الصحية في جميع أنحاء البلاد، مما يجعلهم لاعبًا فريدًا في سوق صناديق الاستثمار العقاري (REIT).

LTC Properties, Inc. (LTC) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

كبار مشغلي العقارات في مجال الإسكان والرعاية الصحية

تتعاون LTC Properties مع كبار مشغلي الإسكان والرعاية الصحية التاليين اعتبارًا من عام 2024:

المشغل	عدد العقارات	إجمالي الاستثمار
مجموعة الراية	44 عقار	456.3 مليون دولار
عطلة التقاعد	18 عقار	203.7 مليون دولار
بروكديل كبار المعيشة	26 عقار	312.5 مليون دولار

شركات الاستثمار في الرعاية الصحية

تشمل الشراكات الرئيسية مع شركات الاستثمار في الرعاية الصحية ما يلي:

• أسواق رأس المال زيغلر
• كوشمان & مجموعة ويكفيلد الاستشارية للرعاية الصحية
• جي إل إل هيلثكير كابيتال

صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

شريك ريت	نوع التعاون	مبلغ الاستثمار
المستثمرون الصحيون الوطنيون	مشروع مشترك	87.6 مليون دولار
شركة فينتاس	التحالف الاستراتيجي	142.9 مليون دولار

مطورو مرافق الرعاية الطبية

شراكات التنمية الاستراتيجية:

• HCA لتطوير الرعاية الصحية
• مستشفيات إيميروس
• صندوق العقارات الطبية

المؤسسات الاستشارية المالية والمصرفية الاستثمارية

مؤسسة	الخدمات المقدمة	الرسوم الاستشارية السنوية
جولدمان ساكس	رفع رأس المال	3.2 مليون دولار
مورجان ستانلي	الاستشارة الاستراتيجية	2.7 مليون دولار
بنك أوف أمريكا ميريل لينش	تمويل الديون	2.5 مليون دولار

LTC Properties, Inc. (LTC) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

شراء وتأجير عقارات كبار السن والرعاية الصحية

اعتبارًا من عام 2024، تمتلك LTC Properties 211 عقارًا في 27 ولاية، بقيمة إجمالية للمحفظة تبلغ حوالي 2.1 مليار دولار. تتكون المحفظة من:

نوع العقار	عدد العقارات	نسبة المحفظة
إسكان كبار	151	71.6%
التمريض الماهر	60	28.4%

إدارة المحافظ والاستثمارات العقارية الاستراتيجية

تركز استراتيجية الاستثمار لشركة LTC Properties على:

• الاستثمارات في إسكان كبار السن ومرافق التمريض الماهرة
• الحفاظ على معدل إشغال يقارب 85-87%
• تحقيق إيرادات إيجارية سنوية بقيمة 226.4 مليون دولار (بيانات 2023)

التفاوض على اتفاقيات إيجار ثلاثية الشبكة طويلة الأجل

خصائص عقد الإيجار الحالي:

• متوسط مدة الإيجار: 14.3 سنة
• نسبة تغطية الإيجار: 1.45x
• الإيجار السنوي التعاقدي للسلالم الكهربائية: 2-3%

تقييم فرص الاستثمار العقاري المحتملة

تشمل معايير الاستثمار ما يلي:

• الحد الأدنى لحجم الاستثمار: 5-10 مليون دولار
• الأسواق المستهدفة: مناطق الرعاية الصحية المستقرة وعالية النمو
• المشغلون المفضلون ذوو الأداء المالي القوي

الحفاظ على محفظة العقارات الحالية وتحسينها

فئة الاستثمار	الإنفاق السنوي
صيانة الممتلكات	12.5 مليون دولار
تحسينات رأس المال	8.3 مليون دولار

إجمالي الاستثمارات العقارية السنوية: 20.8 مليون دولار

LTC Properties, Inc. (LTC) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

محفظة عقارية واسعة النطاق

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك LTC Properties 201 عقارًا في 27 ولاية، باستثمارات إجمالية قدرها 2.1 مليار دولار. انهيار الممتلكات:

نوع العقار	عدد العقارات	نسبة المحفظة
إسكان كبار	138	68.7%
مرافق التمريض الماهرة	63	31.3%

رأس المال المالي والقدرات الاستثمارية

المقاييس المالية اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023:

• القيمة السوقية: 1.89 مليار دولار
• إجمالي الأصول: 2.47 مليار دولار
• إجمالي الديون: 1.02 مليار دولار
• نسبة الدين إلى حقوق الملكية: 0.54

خبرة فريق الإدارة

تكوين القيادة:

• متوسط الخبرة في مجال العقارات الصحية: 22 سنة
• فريق تنفيذي يتمتع بخبرة 85 عامًا في الصناعة
• متخصصون معتمدون في الاستثمار العقاري وإدارة الرعاية الصحية

شبكة مشغلي ممتلكات الرعاية الصحية

علاقات المشغل:

• إجمالي عدد الشركاء العاملين: 29
• اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل بمتوسط 14.3 سنة
• معدل الإشغال عبر المحفظة: 86.5%

تنويع استراتيجية الاستثمار

التوزيع الجغرافي للمحفظة الاستثمارية:

المنطقة	عدد العقارات	قيمة الاستثمار
الساحل الغربي	62	648 مليون دولار
الغرب الأوسط	53	442 مليون دولار
جنوب شرق	46	387 مليون دولار
شمال شرق البلاد	40	336 مليون دولار

LTC Properties, Inc. (LTC) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

توليد دخل مستقر من خلال اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تحتفظ LTC Properties بمحفظة مكونة من 211 عقارًا بمعدل إشغال يبلغ 94.3%. يبلغ متوسط ​​مدة عقد إيجار الشركة 14.3 عامًا، وتدر 226.5 مليون دولار من إيرادات الإيجار السنوية. تم تصميم اتفاقيات الإيجار مع شروط تصعيد سنوية مدمجة يبلغ متوسطها 2.5٪.

متري	القيمة
إجمالي الخصائص	211
معدل الإشغال	94.3%
متوسط مدة الإيجار	14.3 سنة
إيرادات الإيجار السنوية	226.5 مليون دولار

التركيز المتخصص على عقارات كبار السن والرعاية الصحية

تعمل LTC Properties حصريًا في قطاعات العقارات السكنية والرعاية الصحية لكبار السن، بمحفظة موزعة على النحو التالي:

• مرافق التمريض الماهرة: 53.2%
• مرافق المعيشة المدعومة: 35.7%
• مرافق المعيشة المستقلة: 11.1%

توفير البنية التحتية الحيوية لمقدمي خدمات الرعاية الصحية

تركز الإستراتيجية الاستثمارية للشركة على العقارات التي تدعم تقديم الرعاية الصحية، بمحفظة استثمارية إجمالية بقيمة 2.1 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من ديسمبر 2023. يشمل التوزيع الجغرافي 26 ولاية عبر الولايات المتحدة.

نموذج استثمار منخفض المخاطر مع عوائد أرباح متسقة

تثبت LTC Properties الاستقرار المالي من خلال:

• عائد الأرباح: 6.2% اعتباراً من يناير 2024
• دفعات أرباح متتالية لمدة 190 ربعًا متتاليًا
• معدل نمو الأرباح: 2.1% سنوياً

دعم تطوير البنية التحتية للرعاية الصحية على الصعيد الوطني

توزيع الاستثمار حسب قطاع الرعاية الصحية في عام 2023:

شريحة	قيمة الاستثمار	النسبة المئوية
التمريض الماهر	1.12 مليار دولار	53.3%
مساعدة المعيشة	750 مليون دولار	35.7%
العيش المستقل	238 مليون دولار	11.1%

LTC Properties, Inc. (LTC) - نموذج العمل: علاقات العملاء

شراكات تعاقدية طويلة الأمد مع مشغلي الرعاية الصحية

اعتبارًا من عام 2024، تحتفظ LTC Properties 264 عقارًا للرعاية الصحية عبر ولايات متعددة، بمتوسط مدة إيجار تبلغ 12.4 سنة. تتضمن محفظة الشركة ما يلي:

نوع العقار	عدد العقارات	نسبة المحفظة
إسكان كبار	129	48.9%
التمريض الماهر	135	51.1%

إدارة استباقية للممتلكات ودعم المستأجرين

توفر LTC Properties الدعم الشامل من خلال:

• فرق متخصصة لإدارة الممتلكات
• تقييمات ربع سنوية للممتلكات في الموقع
• برامج دعم النفقات الرأسمالية

تقارير الأداء المالي المنتظمة

تشمل مقاييس التقارير المالية ما يلي:

تردد التقارير	أنواع التقارير
ربع سنوية	الأداء التشغيلي
سنويا	المراجعة المالية الشاملة

نهج الاستثمار التعاوني

تفاصيل التعاون الاستثماري:

• إجمالي المحفظة الاستثمارية: 2.1 مليار دولار
• متوسط الاستثمار لكل عقار: 7.95 مليون دولار
• معدل إشغال المستأجر: 88.6%

الاستجابة لاحتياجات المستأجر والمستثمر

مقاييس الاستجابة:

مقياس الاستجابة	الأداء
متوسط وقت الاستجابة	48 ساعة
تقييم رضا العملاء	4.2/5

LTC Properties, Inc. (LTC) - نموذج الأعمال: القنوات

منصات الاستثمار العقاري المباشر

تعمل شركة LTC Properties, Inc. من خلال قنوات الاستثمار المباشر بمحفظة تضم 201 عقارًا اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023. ويبلغ إجمالي الاستثمارات العقارية 2.1 مليار دولار.

نوع القناة	عدد العقارات	قيمة الاستثمار
إسكان كبار	176	1.65 مليار دولار
التمريض الماهر	25	450 مليون دولار

الخدمات الاستشارية المالية

تقدم شركة LTC خدمات استشارية مالية مباشرة من خلال:

• فريق علاقات المستثمرين
• اجتماعات المساهمين السنوية
• مكالمات الأرباح ربع السنوية

قوائم سوق REIT

مدرجة في بورصة نيويورك برمز السهم LTC. تبلغ القيمة السوقية 1.8 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من ديسمبر 2023.

البورصة	شريط	القيمة السوقية
بورصة نيويورك	LTC	1.8 مليار دولار

اتصالات علاقات المستثمرين

قنوات الاتصال تشمل:

• التقارير المالية ربع السنوية
• العروض التقديمية للمستثمرين
• التقارير السنوية
• إفصاحات إيداع SEC

المؤتمرات العقارية المهنية

تشارك LTC في العديد من المؤتمرات الصناعية سنويًا، بما في ذلك:

• مركز الاستثمار الوطني لإسكان كبار السن & مؤتمرات الرعاية (NIC).
• مؤتمرات ناريت
• الندوات العقارية التي تركز على المستثمرين

LTC Properties, Inc. (LTC) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

كبار مشغلي مرافق المعيشة

تخدم LTC Properties 31 من كبار المشغلين في جميع أنحاء الولايات المتحدة اعتبارًا من عام 2023.

نوع المشغل	عدد المشغلين	إجمالي الخصائص
مرافق المعيشة لكبار السن	31	184

مقدمي خدمات الرعاية الصحية

تحتفظ LTC Properties بعلاقات مع 22 من مقدمي خدمات الرعاية الصحية المتميزين.

• مرافق التمريض الماهرة: 138 عقارًا
• مرافق المعيشة المدعومة: 46 عقارًا

المستثمرون المؤسسيون

تجتذب LTC Properties المستثمرين المؤسسيين برأسمال سوقي قدره 1.8 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من ديسمبر 2023.

فئة المستثمر	نسبة الملكية
المستثمرون المؤسسيون	84.7%

شركات الأسهم الخاصة

لدى LTC Properties شراكات استثمارية مع 7 شركات أسهم خاصة متخصصة في عقارات الرعاية الصحية.

صناديق الاستثمار العقاري للرعاية الصحية

تتعاون LTC Properties مع 12 صندوقًا استثماريًا عقاريًا للرعاية الصحية.

نوع صندوق الاستثمار	إجمالي قيمة الاستثمار
صناديق الرعاية الصحية العقارية	620 مليون دولار

LTC Properties, Inc. (LTC) - نموذج العمل: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات

في عام 2023، استثمرت LTC Properties 256.7 مليون دولار في عمليات الاستحواذ على العقارات، مع التركيز على إسكان كبار السن ومرافق التمريض الماهرة.

نوع العقار	تكلفة الاستحواذ	عدد العقارات
إسكان كبار	178.3 مليون دولار	22 عقار
مرافق التمريض الماهرة	78.4 مليون دولار	15 عقار

تكاليف صيانة وتجديد العقارات

بلغ إجمالي النفقات السنوية لصيانة وتجديد الممتلكات لعام 2023 42.1 مليون دولار.

• الصيانة الروتينية: 24.6 مليون دولار
• التجديدات الكبرى: 17.5 مليون دولار

النفقات التشغيلية والإدارية

وبلغت النفقات الإدارية لعام 2023 18.3 مليون دولار.

فئة النفقات	التكلفة
رواتب الموظفين	12.7 مليون دولار
عمليات المكتب	3.2 مليون دولار
الخدمات المهنية	2.4 مليون دولار

مصاريف التمويل والفوائد

وبلغ إجمالي تكاليف التمويل لعام 2023 87.5 مليون دولار.

• الفوائد على الديون طويلة الأجل: 76.2 مليون دولار
• رسوم التسهيلات الائتمانية: 11.3 مليون دولار

تكاليف الامتثال والإدارة التنظيمية

بلغت النفقات المتعلقة بالامتثال لعام 2023 6.8 مليون دولار.

منطقة الامتثال	الإنفاق
التقارير التنظيمية	2.5 مليون دولار
القانونية والاستشارات	3.1 مليون دولار
التدريب والتعليم	1.2 مليون دولار

LTC Properties, Inc. (LTC) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل الإيجار طويل الأجل

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، حققت LTC Properties 197.4 مليون دولار من إجمالي إيرادات الإيجار. وتتكون محفظة الشركة من 212 عقاراً، بنسبة إشغال 86.5%. يتراوح متوسط ​​مدة الإيجار من 10 إلى 15 سنة مع زيادة سنوية في الإيجار تبلغ 2-3%.

نوع العقار	عدد العقارات	دخل الإيجار (مليون دولار)
إسكان كبار	138	129.6
التمريض الماهر	74	67.8

تقدير الممتلكات

إجمالي قيمة المحفظة العقارية حتى 31 ديسمبر 2023: 2.1 مليار دولار. متوسط ​​معدل ارتفاع قيمة العقار السنوي: 3.7%.

توزيعات الأرباح

الأرباح السنوية للسهم الواحد: 2.28 دولار إجمالي التوزيعات لعام 2023: 87.3 مليون دولار عائد الأرباح: 5.6%

رسوم المعاملات العقارية

إجمالي حجم الاستحواذ في عام 2023: 276.5 مليون دولار رسوم المعاملات الناتجة: 8.2 مليون دولار

عوائد استثمار المحفظة

مقياس الاستثمار	2023 القيمة
إجمالي المحفظة الاستثمارية	385.6 مليون دولار
متوسط العائد السنوي	6.4%
صافي دخل الاستثمار	24.7 مليون دولار

المتوسط المرجح لمدة الإيجار: 12.3 سنة زيادات الإيجار التعاقدية: 2.5% سنوياً

LTC Properties, Inc. (LTC) - Canvas Business Model: Value Propositions

LTC Properties, Inc. (LTC) offers value propositions centered on providing stable income through traditional structures while aggressively pursuing performance-based upside in newer, high-quality senior housing assets.

Stable, long-term capital through triple-net leases remains a core component, though the company is actively transforming its portfolio mix. Substantially all of LTC Properties, Inc. (LTC)'s revenues and cash flows from operations are derived from rental income, interest earned on financing receivables, and income from loans receivable, as of March 31, 2025.

The strategic shift involves converting existing triple-net lease properties into the Senior Housing Operating Portfolio (SHOP) structure, authorized by the Real Estate Investment Trust (REIT) Investment Diversification and Empowerment Act of 2007 (RIDEA). This transformation is a key value driver for operators seeking alignment with LTC Properties, Inc. (LTC).

Performance-based upside for LTC via the RIDEA/SHOP structure allows LTC Properties, Inc. (LTC) to capture operational upside. For example, in the second quarter of 2025, net operating income from RIDEA conversions was $2.5 million, which was approximately $780,000 more than what would have been collected under the previous triple-net leases for the same period. The full-year 2025 core FFO guidance was raised to a range of $2.69 to $2.71 per share, reflecting this outperformance.

LTC Properties, Inc. (LTC) provides financing solutions for operators (mortgage/mezzanine loans), offering alternatives to pure equity investment or sale-leaseback arrangements. The company invests in seniors housing and health care properties through financing receivables, mortgage financing, and structured finance solutions, including mezzanine lending.

The focus on newer, stabilized assets for operators (SHOP average age less than 9 years) is central to the current strategy, aiming for assets with longer competitive lifespans. The SHOP portfolio average asset age is reported to be less than nine years.

Here's a quick look at the SHOP portfolio growth and financing activity as of late 2025:

Metric	Value (as of Late 2025 Data)	Context/Structure
SHOP Portfolio % of Total Investment	Nearly 25% (Projected Year-End 2025)	Strategic shift from triple-net leases
SHOP Portfolio Gross Book Value	$447 million (As of September 30, 2025)	Represents approximately 20% of total investment portfolio
SHOP Properties Count	21 Properties	Managed by 5 operators
SHOP Average Asset Age	Less than 9 years	Focus on newer, stabilized assets
SHOP Portfolio Occupancy	87% (As of September 30, 2025)	Indicates stabilization within the operating segment
Q3 2025 Mortgage Loan Origination	$57,550 thousand	Initial funding was $55,350 thousand
Expected Near-Term Mortgage Loan	$60,000 thousand	Five-year term at 8.25% yield

The transformation pipeline is active; LTC Properties, Inc. (LTC) closed about 85% of its projected $460 million investment pipeline through early November 2025, with over $290 million added to the SHOP segment. The company sold seven older skilled nursing centers in Q3 2025 for $123.0 million to redeploy proceeds into SHOP assets.

The value proposition also includes specific, high-yield financing opportunities:

• Mortgage loan originated in Q2 2025 had an initial funding of $38.35 million at a fixed yield of 8.5%.
• LTC Properties, Inc. (LTC) received $17,000 thousand from the payoff of a mezzanine loan in Q3 2025.
• The projected SHOP NOI for the 13 properties converted from triple-net leases is $10.9 million to $11.3 million for the full year 2025.

LTC Properties, Inc. (LTC) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're looking at how LTC Properties, Inc. manages its relationships with the operators who run the properties it owns, which is a key part of its strategic pivot in late 2025. The relationships clearly fall into two distinct buckets: the traditional, hands-off approach and the new, performance-linked structure.

Passive, fixed-income relationship with triple-net lease tenants

This relationship is built on predictable, fixed rent payments, which historically provided stable cash flow but limited upside participation. LTC is actively reducing its exposure here to capture more operational upside, a move informed by lessons learned during the pandemic about the limitations of this structure. The company is executing cooperative conversions from this model to its Seniors Housing Operating Portfolio (SHOP).

• LTC transitioned 13 properties with 832 units from triple-net leases to SHOP in Q2 2025.
• The gross book value of the initial converted assets totaled $176.1 million.
• For a portfolio of 15 properties subject to market-based rent resets, expected rental income was projected to rise from $3.7 million in 2024 to $4.8 million in 2025.
• The 13 converted properties generated $2.5 million in Net Operating Income (NOI) in Q2 2025, which was approximately $780,000 more income than they generated under the previous triple-net leases for the same quarter last year.
• LTC had about $19,000,000 in annualized GAAP rental income maturing in 2026, with two operators in the top 10 accounting for 89% of that amount.

Active, performance-based management relationship with SHOP operators

This is the new core relationship, where LTC shares in the operator's profit upside, often referred to as a RIDEA structure. This requires much closer engagement to drive performance. The goal is to have the SHOP segment represent nearly 20% of the total investment portfolio by the end of 2025.

Here's a look at the growth and current state of the SHOP segment relationships as of late 2025:

Metric	Value as of Q3/Nov 2025	Prior Reference Point
SHOP Portfolio Share of Total Investments	Nearly 25% expected by year-end / 20% as of Nov 3	Less than 20% post-Q2 acquisitions
Number of SHOP Properties	22 properties (as of Nov 3) / 21 properties (as of Q3)	13 properties at start of SHOP expansion
Total SHOP Gross Book Value	$447 million (as of Q3)	$174,847 (Q2 data, likely in thousands)
Average SHOP Occupancy Rate	87% (as of Sept 30)	81% (as of Q2)
Total SHOP Operating Partners	Six operators (as of Nov 3)	Five operators (as of Q3)
New Operators Added to SHOP Platform	Four new partners (as of Nov 3) / Three new (as of Q3)	One new operator (Discovery Senior Living) closed in Q3

Investment team engagement for sourcing off-market acquisitions

The investment team is focused on sourcing newer, stabilized assets, often through off-market deals, to build the SHOP platform. They are executing against a significantly increased investment target for the year.

• The projected 2025 investment pipeline was increased to $460 million.
• LTC had closed approximately 85% of the projected $460 million pipeline through November 4, 2025.
• Of the total 2025 pipeline, more than $290 million was added to the SHOP portfolio.
• A $40 million off-market acquisition of two communities (158 units) from Charter Senior Living was closed, expected to deliver a year-one yield of approximately 7%.
• A $23 million acquisition of an 88-unit community from The Arbor Company, a new partner, was closed, also expected to yield approximately 7% year-one.
• The current opportunity set the team sees is about $1 billion, with nearly $110 million under Letter of Intent (LOI) targeting a January 2026 close.

Financial and operational oversight of the SHOP segment

Oversight involves tracking segment profitability and managing the capital required to maintain and grow these operating assets. The shift to SHOP is expected to accelerate earnings, with full-year 2025 Core FFO guidance raised to $2.69 to $2.71 per share.

The SHOP segment's expected financial performance and capital needs for 2025 include:

Financial/Operational Metric	2025 Full-Year Guidance Range
SHOP Net Operating Income (NOI) Guidance (Updated Q3)	$16.2 million to $17.2 million
SHOP NOI Guidance for 13 Original Converted Properties	$10.9 million to $11.3 million
SHOP FAD Capital Expenditures (Per Unit Annualized)	$1,410 to $1,430 per unit
Debt to Annualized Adjusted EBITDAre Ratio (As of June 30, 2025)	4.2x
Enterprise Value (As of June 30, 2025)	$2,370,568

The company's total liquidity was $640.4 million as of June 30, 2025.

LTC Properties, Inc. (LTC) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how LTC Properties, Inc. gets its investments and capital to the market, which is really about how they deploy their capital and how they raise it. It's a multi-pronged approach, blending direct ownership with structured finance and public market access.

Direct property ownership (triple-net lease and SHOP structures)

LTC Properties, Inc. channels capital directly into physical assets, primarily through two main structures: the traditional triple-net lease and the newer Senior Housing Operating Portfolio (SHOP) structure, which is RIDEA-based (Real Estate Investment Trust as an Entity that Owns Real Estate). The strategic shift is clear, moving away from a balanced portfolio toward seniors housing dominance via SHOP.

• Portfolio split based on gross real estate investments was roughly an even balance between seniors housing and skilled nursing centers as of the second quarter of 2025.
• The portfolio composition is expected to shift to a 65-35% split favoring seniors housing once anticipated SHOP investments close.
• The SHOP portfolio, launched in May 2025, grew to nearly $450 million, representing approximately 20% of the total investment portfolio at September 30, 2025.
• LTC Properties, Inc. expects SHOP to represent 24% of its total investment portfolio by year-end 2025.

The channel involves converting existing triple-net assets into the SHOP structure to capture more operational upside. For example, in the second quarter of 2025, 13 properties totaling a combined gross book value of $174.8 million were converted from triple-net leases to SHOP. Furthermore, LTC Properties, Inc. expects to convert two seniors housing communities totaling 186 units from its triple-net portfolio into SHOP during the fourth quarter of 2025.

Mortgage and mezzanine loan originations

This channel involves providing debt capital, often secured by seniors housing and health care properties. These loans are sometimes accounted for as unconsolidated joint ventures under GAAP.

Metric/Period	Amount/Rate	Details
Mortgage Loan Origination (Q2 2025)	$42.3 million (initial funding $38.4 million)	Five-year term, fixed yield of 8.5%, secured by a 250-unit community in Florida.
Anticipated Mortgage Loan (Q2/Q3 2025)	$60.0 million	Five-year term, 8.25% yield.
Mortgage Loan Origination (Post-Q2 2025)	$58 million	Five-year loan, 8.25% interest rate, secured by 171 units in California.
Mortgage Loans Receivable (Sep 30, 2025)	$389,657 thousand	Net of credit loss reserve of $3,930 thousand.
Loan Payoffs Received (Q3 2025)	$40.1 million total	Includes payoff of two mortgage loans ($20.5 million) and one mezzanine loan ($19.6 million).

The mezzanine loan payoff in the third quarter of 2025 included an exit IRR fee of 12% on $2.6 million of the payoff amount.

Joint Venture (JV) equity investments

LTC Properties, Inc. channels capital through equity investments in unconsolidated joint ventures, often structured as preferred equity.

• Investments in unconsolidated joint ventures as of September 30, 2025, totaled $18,342 thousand.
• A preferred equity investment structure seen in Q1 2025 offered an initial cash rate of 7%, increasing to 9% in year four until the IRR reached 8.00%.
• After achieving the 8.00% IRR hurdle, the cash rate drops to 8.00% with an IRR ranging between 12.00% and 14.00% depending on redemption timing.
• LTC Properties, Inc. held an option to require the JV partner to purchase its preferred equity interest between August 17, 2031, and December 31, 2036, for one such investment.

Investor Relations for public equity and debt markets

This channel focuses on maintaining access to public equity and debt markets to fund the investment pipeline and manage the balance sheet. Liquidity management is key here.

Liquidity Component (Sep 30, 2025)	Amount	Debt Component	Amount (Sep 30, 2025, in thousands)
Total Liquidity	$399.7 million	Senior Unsecured Notes, net	$433,483
Cash on Hand	$17.9 million	Revolving Line of Credit (Available)	$51.5 million
Equity Issuance Capacity (EDA)	$330.3 million	Shares of Common Stock Outstanding (April 28, 2025)	45,930,567

In the third quarter of 2025, LTC Properties, Inc. sold 1.5 million shares of common stock, generating net proceeds of $55.8 million under an equity distribution agreement. For the revolving line of credit, the company borrowed $279.9 million during the third quarter, repaying $62.9 million subsequent to the end of the quarter, leaving a balance of $217.0 million borrowed at that time.

LTC Properties, Inc. (LTC) - Canvas Business Model: Customer Segments

LTC Properties, Inc.'s customer segments are the operators who manage the real estate assets they invest in, as well as developers needing capital structures.

The portfolio composition shows a clear strategic pivot towards seniors housing, which directly serves the operators of Assisted Living and Memory Care facilities.

Segment Category	Portfolio Allocation (Gross Investment)	Key Metric/Data Point (as of Late 2025)
Seniors Housing (SHOP & Triple-Net)	62% (as of Q3 2025)	SHOP portfolio value reached nearly $450 million by September 30, 2025.
Skilled Nursing Facilities (SNF)	38% (as of Q3 2025)	Seven older skilled nursing centers were sold in Q3 2025, with proceeds redeployed into SHOP assets.
Senior Housing Operating Portfolio (SHOP)	Represents approximately 20% of total investment portfolio (as of Q3 2025).	SHOP portfolio average occupancy was 87% at September 30, 2025.

The focus on the Senior Housing Operating Portfolio (SHOP) model means LTC Properties, Inc. indirectly serves private-pay seniors by partnering with operators who manage those communities.

LTC Properties, Inc. is actively building the SHOP segment, which is designed to share operator profits, a shift from their previous triple-net lease structure.

• The company plans to double the SHOP segment by the end of 2025, targeting 20% of the total portfolio.
• LTC planned to invest approximately $400 million toward this SHOP expansion.
• The SHOP portfolio is being built with newer assets averaging less than nine years old by year-end 2025.
• The company had 28 operating partners across its portfolio as of Q1 2025, growing to more than 31 partners by Q3 2025.

For real estate developers and operators needing capital, LTC Properties, Inc. provides financing solutions, including mortgage loans.

You can see this in their investment activity:

• LTC secured a $42 million mortgage loan for a 250-unit senior living community in Florida in 2025.
• The near-term investment pipeline expected to close in the 60 days following Q2 2025 included approximately $320 million, with about $60 million of that being a five-year mortgage loan at an 8.25% rate.
• The total year-to-date investments in 2025 reached nearly $80 million as of Q2 2025.

Overall, the portfolio as of late 2025 includes nearly 190 properties across approximately 25 states.

LTC Properties, Inc. (LTC) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the cost side of the LTC Properties, Inc. (LTC) business as the company aggressively pivots toward its Senior Housing Operating Portfolio (SHOP) segment. The cost structure reflects this transition, with significant non-cash charges and rising operational costs associated with the new platform.

Non-cash write-offs were a major factor impacting GAAP net income in Q3 2025. These are non-recurring charges that hit the income statement but don't affect cash flow directly, though they certainly impact investor perception.

• Non-cash write-off related to Prestige loan amendment prepayment option: $41.5 million in Q3 2025.
• Straight-line rent receivable write-off related to Genesis Chapter 11 bankruptcy filings: $1.3 million in Q3 2025.

General and administrative (G&A) expenses have seen upward pressure as LTC scales its operations and management team to support the SHOP growth strategy. The projected full-year 2025 G&A has been revised upward.

Reporting Period/Source	Projected/Reported G&A Expense
Initial 2025 Full Year Guidance (Q1 2025)	$28.6 million to $29.5 million
Updated Guidance (Q2 2025)	Between $29.0 million and $29.8 million
Latest Guidance Update (Q3 2025)	Range of $29.8 million to $30.3 million
Reported as of November 02, 2025	$29.4 Mil

The increase in G&A was noted as partially offsetting Core FFO improvement in Q3 2025.

Property operating expenses for the growing SHOP segment are embedded within the segment's overall financial reporting, particularly as capital expenditures are tracked on a per-unit basis for these newer assets.

• SHOP FAD (Funds Available for Distribution) capital expenditures for the full year 2025 guidance: $1,410 to $1,430 per unit annualized.
• The 13 properties originally converted to SHOP had their full-year 2025 NOI guidance increased to $10.9 million to $11.3 million.

Interest expense on unsecured notes and line of credit is a key financing cost, and LTC has actively managed this. The company reported a decrease in interest expense, which contributed positively to the improvement in Core FFO per share in Q3 2025. On the balance sheet as of September 30, 2025, senior unsecured notes stood at $396,065 thousand (or approximately $396.1 million). The revolving line of credit balance was $170.5 million available and the total revolver balance was $548,450 thousand (or approximately $548.5 million) at some point in Q3 2025.

Transaction costs for acquisitions and RIDEA platform conversions are a direct cost associated with the portfolio transformation. Expenses in Q2 2025 increased due to higher transaction costs related to RIDEA platform costs and SHOP conversions. While the exact dollar amount for transaction costs alone isn't isolated, the company closed approximately 85% of its projected $460 million investment pipeline, with more than $290 million added to SHOP.

LTC Properties, Inc. (LTC) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at how LTC Properties, Inc. actually brings in the cash flow to support those monthly distributions, and it's definitely a story of transition right now. The revenue streams are clearly splitting between the legacy fixed-income model and the newer, performance-based approach.

Rental income from triple-net leases remains a foundational, albeit shrinking, piece of the puzzle. Under this structure, the tenant operator pays fixed rent, no matter their facility's performance. For the third quarter of 2025, this rental income specifically clocked in at $27.8 million. That's down from $32.3 million in the third quarter of 2024, which shows you the active portfolio transformation LTC Properties, Inc. is undertaking by moving assets out of this category.

The growth engine is the Net Operating Income (NOI) from the SHOP segment (Senior Housing Operating Portfolio), which is performance-based. This means LTC Properties, Inc. shares in the upside when operators perform well, a key reason for the portfolio shift.

• SHOP portfolio occupancy stood at an average of 87% as of September 30, 2025.
• The segment represented approximately 20% of the total investment portfolio at the end of Q3 2025.
• Management increased the full-year 2025 SHOP NOI guidance to a range of $16.2 million to $17.2 million, with a midpoint of $16.7 million.
• Earlier in 2025, the projection for SHOP NOI for the remaining eight months was set between $9.4 million to $10.3 million.

This segment is expected to grow, with projections that SHOP will represent about 24% of the portfolio within 60 days of the Q3 report.

Interest income from mortgage and mezzanine loans provides another distinct revenue source, acting as structured finance. This is capital LTC Properties, Inc. lends out, secured by the property. In the third quarter of 2025, the company received a significant cash inflow from loan payoffs, totaling $40.1 million. This total included:

• $20.5 million from two mortgage loans.
• $19.6 million from a mezzanine loan payoff, which notably included a 12% exit IRR fee of $2.6 million.

To keep the pipeline full, LTC Properties, Inc. also originated a new mortgage loan of $42.3 million in the second quarter of 2025.

Here's a quick look at the top-line results and the forward-looking metric that matters most for REIT valuation:

Financial Metric	Amount/Range
Q3 2025 Total Revenues	$69.29 million
Full-Year 2025 Core FFO Guidance (per share)	$2.69 to $2.71
Q3 2025 Core FFO (per share)	$0.69

The Q3 2025 Total Revenues of $69.29 million represented a substantial year-over-year increase, largely due to those SHOP conversions. Also, the updated Full-year 2025 Core FFO guidance of $2.69 to $2.71 per share shows management's confidence in the SHOP segment's performance offsetting any headwinds from asset sales.