LTC Properties, Inc. (LTC): تحليل SWOT [تم التحديث في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن رؤية واضحة لشركة LTC Properties, Inc. (LTC)، وبصراحة، إنها قصة إدارة مخاطر المشغل أثناء ركوب موجة ديموغرافية هائلة. لقد أمضيت عقدين من الزمن في تحليل هذه الأنواع من صناديق الاستثمار العقاري (REITs) الخاصة بالرعاية الصحية، والصورة على المدى القريب تتعلق بالسيولة وصحة المستأجرين، ولكن على المدى الطويل تتعلق بالتأكيد بشيخوخة سكان الولايات المتحدة. إليك التحليل السريع، الذي يتطرق مباشرة إلى ما يهمك عند اتخاذ القرار.

إن نموذج LTC، الذي ينقسم بين التمريض الماهر وإسكان كبار السن، يمنحهم قدرًا من التنويع، ولكنه يعني أيضًا أنهم يرثون صداع العمل والسداد في كلا القطاعين. ومع ذلك، عادة ما تتم إدارة ميزانيتهم ​​العمومية بشكل متحفظ، وهو ما يعد ميزة كبيرة عندما يصبح السوق هشًا. دعنا نحدد المخاطر والفرص بالنسبة لك.

تقع شركة LTC Properties في منتصف محور رئيسي للمحفظة، حيث تتحول من عقود الإيجار التقليدية ثلاثية الشبكات إلى هيكل محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP) ذي الاتجاه الصعودي، والذي يمثل الآن ما يقرب من 20٪ من إجمالي محفظتها الاستثمارية اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. أنت بحاجة إلى رؤية هذا التحول كمقايضة استراتيجية: لديهم وضع سيولة قوي يبلغ حوالي 400 مليون دولار لتمويل النمو، لكن المخاطر الكامنة في تركيز المشغلين لا تزال تمثل تحديًا، كما يتضح من تعديلات قروض الرهن العقاري الرئيسية مع المفاتيح الرئيسية. المستأجرين مثل برستيج للرعاية الصحية. الخبر السار هو أن الريح الديموغرافية قوية، وتتجه الإدارة نحو نقطة وسطية قوية مخففة أساسية لعام 2025 تبلغ 2.83 دولارًا للسهم الواحد.

LTC Properties, Inc. (LTC) - تحليل SWOT: نقاط القوة

محفظة متنوعة عبر إسكان كبار السن والتمريض الماهر

أنت تريد محفظة متوازنة يمكنها التعامل مع التحولات في سياسة الرعاية الصحية والاتجاهات الديموغرافية، وتقوم LTC Properties بتوفير ذلك من خلال مزيج من أنواع العقارات. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، تم تقسيم المحفظة الاستثمارية بشكل استراتيجي بما يقرب من 62.3% في مجتمعات إسكان كبار السن والباقي 37.1% في مرافق التمريض الماهرة، على أساس إجمالي الاستثمارات العقارية. وهذا يمنع الاعتماد المفرط على قطاع واحد، وهو إدارة المخاطر الذكية.

تعمل الشركة بنشاط على تحسين هذا المزيج، مع التحول المتوقع نحو تقسيم بنسبة 65-35% لصالح إسكان كبار السن، مما سيؤدي إلى وصول تركيز التمريض الماهر إلى أدنى نقطة له في تاريخ الشركة. تمتد هذه المحفظة إلى ما يقرب من 190 عقارًا في حوالي 25 ولاية، وتعمل مع أكثر من 31 شريكًا تشغيليًا، مما يؤدي إلى تنويع المخاطر التشغيلية والجغرافية.

تم تنظيمها في المقام الأول كعقود إيجار ثلاثية الشبكة، مما يقلل من نفقات التشغيل

يعتمد جوهر المحفظة على عقود الإيجار الثلاثية (NNN)، وهو هيكل يكون فيه المستأجر مسؤولاً عن ضرائب الممتلكات والتأمين وتكاليف الصيانة. وهذه قوة هائلة لأنها تقلل من نفقات تشغيل LTC Properties وتوفر تدفقات إيرادات يمكن التنبؤ بها بدرجة كبيرة. تشكل غالبية المحفظة، وتحديدًا قطاع كبار السن NNN، 50.3% من عدد العقارات اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. تحصل على تدفق نقدي مستقر دون تقلب تكاليف التشغيل على مستوى العقار.

في حين تقوم LTC بتوسيع محفظة عمليات الإسكان العليا (SHOP) بشكل استراتيجي للاستفادة من الاتجاه الصعودي، يظل نموذج الشبكة الثلاثية هو الأساس. لا يزال قطاع SHOP، وهو هيكل مختلف (RIDEA)، يمثل حوالي 20٪ فقط من إجمالي محفظة الاستثمار، أو 11.5٪ من عدد العقارات، اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. توفر مؤسسة الشبكة الثلاثية قاعدة صلبة بشكل واضح لسياسة توزيع أرباح الشركة.

وضع سيولة قوي لتمويل استثمارات جديدة أو إدارة مشكلات المستأجرين

الميزانية العمومية السليمة هي أفضل دفاع لك ضد صدمات السوق وأداة عظيمة لاغتنام الفرص الجديدة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، أعلنت شركة LTC Properties عن سيولة إجمالية أولية بقيمة 497.6 مليون دولار أمريكي. تمنح هذه السيولة الكبيرة الإدارة المرونة اللازمة لتمويل عمليات الاستحواذ الجديدة أو تقديم مساعدة قصيرة الأجل للمشغلين المتعثرين دون اللجوء فورًا إلى زيادات الأسهم المخففة أو الديون عالية التكلفة.

إليك الرياضيات السريعة حول وضع السيولة هذا:

• النقد وما في حكمه: 7.2 مليون دولار
• متاح بموجب خط ائتمان متجدد غير مضمون: 170.5 مليون دولار
• القدرة على إصدار الأسهم العادية (برنامج الصراف الآلي): ما يصل إلى 319.9 مليون دولار

صندوق الحرب هذا جاهز للنشر، مما يدعم خطة الشركة لإغلاق مبلغ إضافي قدره 70 مليون دولار من عمليات الاستحواذ على SHOP بحلول نهاية عام 2025.

تاريخ طويل من توزيعات الأرباح المتسقة للمساهمين

بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، هناك أشياء قليلة تهم أكثر من مجرد دفع تعويضات موثوقة، وتتمتع LTC Properties بسجل حافل هنا. حافظت الشركة على توزيعات الأرباح دون انخفاض لمدة 23 عامًا اعتبارًا من نوفمبر 2025. ويعد هذا الاتساق بمثابة شهادة على استقرار التدفقات النقدية للإيجارات والقروض الأساسية.

تبلغ قيمة الأرباح السنوية الحالية 2.28 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، وتُدفع شهريًا بسعر 0.19 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، مما يوفر عائد أرباح آجلة يبلغ حوالي 6.34٪. يعد جدول الدفع الشهري هذا بمثابة فائدة رئيسية للمستثمرين الأفراد الذين يبحثون عن دخل منتظم. الشؤون المالية: مراقبة نسب دفعات FFO وFAD الأساسية بشكل ربع سنوي لضمان استمرار هذا الاتساق.

LTC Properties, Inc. (LTC) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

أنت تبحث عن رؤية واضحة لما يمكن أن يؤدي إلى تعثر شركة LTC Properties, Inc.، وبصراحة، لا تتعلق المخاطر بالسوق بقدر ما تتعلق بكيفية هيكلة المحفظة حاليًا. وبينما تعمل الشركة على تحويل تركيزها بشكل نشط، لا تزال المحفظة القديمة تحمل تركيزًا ملحوظًا وقيودًا هيكلية.

مخاطر تركز المستأجرين بشكل كبير مع كبار المشغلين

أكبر ثغرة مالية مباشرة لشركة LTC هي تركيز إيراداتها مع عدد قليل من المشغلين الرئيسيين. يعد هذا أحد مخاطر صناديق الاستثمار العقارية الكلاسيكية، ولكنه حاد بشكل خاص عندما تتعرض الصحة المالية لمستأجر واحد لضغوط.

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، يمثل أكبر تركيز للمستأجرين تقريبًا 16.9% من المحفظة. هذا المشغل الوحيد هو Prestige Healthcare.

إليك الحساب السريع: ما يقرب من خمس دخل الإيجار الخاص بك مرتبط بشركة واحدة. إذا واجه هذا المشغل أزمة تشغيلية أو أزمة سداد كبيرة، فإن التأثير على الأموال من العمليات (FFO) لشركة LTC يكون فوريًا وجوهريًا. هذه بالتأكيد نقطة يجب مراقبتها عن كثب.

• ويمثل مشغل واحد ما يقرب من خمس الإيرادات.
• إن الضائقة المالية من مصدر واحد تخلق مخاطر كبيرة.

التعرض لضائقة مالية للمشغل في قطاع التمريض الماهر

على الرغم من المحور الاستراتيجي، لا تزال LTC تحافظ على تعرض كبير لقطاع مرافق التمريض الماهرة (SNF)، الذي لا يزال تحت ضغط النقص المستمر في العمالة ومعدلات السداد الحكومية التي لا يمكن التنبؤ بها (مثل Medicare و Medicaid). عند الانتهاء من المبيعات المتوقعة في عام 2025، ستظل محفظة SNF تمثل حوالي 38% من إجمالي الاستثمارات العقارية للشركة.

لقد رأينا هذه المخاطر تتجسد بوضوح في الربع الثالث من عام 2025. وسجلت الشركة شطبًا غير نقدي كبير بقيمة 41.5 مليون دولار يتعلق بشركة Prestige Healthcare. نتج هذا الشطب عن تعديل على قرض رهن عقاري مضمون من قبل 14 مركزًا للتمريض الماهر في ميشيغان، حيث اضطرت الشركة إلى إلغاء معدل دفع منخفض مؤقت والعودة إلى سعر الفائدة التعاقدي الكامل البالغ 11.14% لتأمين القرض. ويؤكد هذا الإجراء، رغم استقراره على القرض، على هشاشة الوضع المالي لدى بعض المشغلين في هذا القطاع.

لكي نكون منصفين، تدير LTC هذا الأمر بنشاط من خلال إعادة تدوير رأس المال، وتتوقع الحصول على 120 مليون دولار من بيع سبعة صناديق SNF قديمة بحلول الربع الرابع من عام 2025، لكن التعرض لا يزال يمثل نقطة ضعف أساسية.

حدود هيكل الإيجار فقط من التحسينات التشغيلية (RIDEA)

لا تزال غالبية محفظة LTC تستخدم هيكل الإيجار الثلاثي التقليدي، أو يتم الاحتفاظ بها كقرض رهن عقاري، وهو ضعف هيكلي يحد من الاتجاه الصعودي. بموجب عقد إيجار ثلاثي الشبكة، يدفع المستأجر جميع نفقات العقار، لكن المالك (LTC) لا يحصل إلا على إيجار ثابت مع سلالم متحركة سنوية صغيرة. هذا يعني أنك لا تستفيد من الإشغال المحسن للمشغل أو نمو الهامش.

تعالج الشركة هذه المشكلة من خلال توسيع قطاع محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP)، والذي يستخدم هيكل RIDEA (قانون تنويع وتمكين الاستثمار العقاري لعام 2007) للمشاركة في الأرباح التشغيلية. ومع ذلك، اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كان قطاع المتاجر يشكل حوالي 20% فقط من إجمالي محفظة الاستثمار.

الفرق صارخ: بالنسبة للعقارات المحولة إلى SHOP، حقق هذا القطاع دخلاً إضافيًا بنحو 780 ألف دولار في الربع الثاني من عام 2025 مقارنة بالفترة نفسها بموجب عقود الإيجار الثلاثية القديمة. إن مبلغ 780 ألف دولار هو الاتجاه الصعودي الضائع الذي تفوته مع الـ 80٪ المتبقية من المحفظة.

انخفاض التنوع الجغرافي مقارنة مع أقرانهم من صناديق الاستثمار العقاري الكبرى في مجال الرعاية الصحية

إن البصمة الجغرافية لشركة LTC أصغر وأكثر تركيزًا من نظيراتها الأكبر حجمًا من الدرجة الاستثمارية، مما يزيد من التعرض للصدمات التنظيمية والاقتصادية المحلية. وتمتد المحفظة إلى 24 ولاية، وهو ما يبدو متنوعًا، ولكن التركيز مرتفع في عدد قليل من الولايات الرئيسية.

تمثل الدول الثلاث الأولى جزءًا كبيرًا من إجمالي الاستثمارات العقارية للمحفظة:

للمقارنة، أفادت شركة نظيرة رئيسية مثل شركة Ventas, Inc. أن ولاية كاليفورنيا وحدها استحوذت على أكثر من 10% من إجمالي إيراداتها في ملف 10-K لعام 2024. وهذا يعني أن LTC لديه ثلاث حالات بتركيز يزيد عن 13%، في حين أن النظير لديه حالة واحدة فقط تزيد عن 10%. يمكن أن يؤثر التغيير السلبي في سياسة سداد Medicaid في واحدة فقط من تلك الولايات بشكل مادي على جزء كبير من التدفق النقدي لشركة LTC.

LTC Properties, Inc. (LTC) - تحليل SWOT: الفرص

الرياح الديموغرافية الخلفية من شيخوخة سكان الولايات المتحدة بسرعة

أنت تستثمر مباشرة في مسار أكبر تحول ديموغرافي في تاريخ الولايات المتحدة، وشركة LTC Properties في وضع مثالي يمكنها من اللحاق بهذه الموجة. الطلب على مساكن كبار السن ليس اتجاها دوريا. إنها حقيقة هيكلية يقودها جيل طفرة المواليد المتقدم في السن.

من المتوقع أن ينمو السوق الأساسي لعقارات LTC، وهو الفئة العمرية التي تزيد عن 80 عامًا، بشكل هائل 36% خلال العقد القادم. ولوضع ذلك في الاعتبار، فإن عدد السكان الأمريكيين الذين تبلغ أعمارهم 65 عامًا فما فوق في طريقهم لتحقيق ذلك 80 مليونًا بحلول عام 2040. ويضمن هذا الضغط الديموغرافي أن الطلب سوف يفوق باستمرار العرض الجديد، وهو أمر جيد بالتأكيد بالنسبة لمعدلات الإشغال والإيجار.

ومن المتوقع أن تشهد المجموعة الأكثر رعاية مكثفة، أولئك الذين تبلغ أعمارهم 85 عامًا فما فوق، عددًا مذهلاً 208% نمو سكاني بين عامي 2015 و2050. هذه زيادة هائلة وغير قابلة للتفاوض في عدد الأشخاص الذين سيحتاجون إلى خدمات مساعدة للمعيشة ورعاية الذاكرة، والتي تعد أنواع الأصول الأساسية في محفظة LTC. هذه هي الريح الخلفية الأكبر والأكثر موثوقية في قطاع العقارات بأكمله.

إمكانية عمليات الاستحواذ التراكمية في سوق الإسكان لكبار السن المجزأ

ولا يزال سوق الإسكان لكبار السن مجزأً إلى حد كبير، مما يخلق أرضًا جيدة لصيد صناديق الاستثمار العقارية ذات رأس المال الجيد مثل LTC. يواجه العديد من المشغلين المستقلين الأصغر حجمًا تحديات إعادة التمويل، مما يفتح الفرص أمام صفقات الاستحواذ التراكمية التي تزيد على الفور من ربحية السهم.

تقوم LTC بتنفيذ هذه الإستراتيجية بقوة في السنة المالية 2025، حيث قامت بزيادة توجيهاتها الاستثمارية للعام بأكمله إلى 400 مليون دولار. يركز هذا الاستثمار على نموذج محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP) ومن المتوقع أن يزيد حجم محفظة SHOP الحالية إلى أكثر من الضعف. بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2025، كانت الشركة قد أغلقت بالفعل على 3 استثمارات في SHOP يبلغ مجموعها حوالي 270 مليون دولار.

تأتي عمليات الاستحواذ الجديدة المستقرة في مجتمع SHOP بمتوسط ​​عائد يقدر بـ 1 عام 7%، مع معدل عائد داخلي مستهدف غير مدعوم (IRR) يبلغ شمال 10%. بصراحة، هذه عوائد قوية ومقنعة في البيئة الحالية. إن إعادة تدوير رأس المال من الأصول القديمة غير الأساسية إلى مساكن كبار السن الأحدث ذات العائد المرتفع هي طريق واضح لتعزيز التدفق النقدي الإجمالي.

• الاستثمار المستهدف لعام 2025: 400 مليون دولار
• عائد العام الأول على أصول المتجر الجديد: 7%
• معدل العائد الداخلي المستهدف بدون رافعة: >10%

تحويل عقود الإيجار الحالية إلى هياكل RIDEA لتحقيق الاتجاه الصعودي التشغيلي

يعد المحور الاستراتيجي لهيكل RIDEA (قانون تنويع وتمكين الاستثمار العقاري) فرصة كبيرة لشركة LTC للحصول على الجانب التشغيلي الإيجابي بما يتجاوز سلالم الإيجار الثابتة. تسمح RIDEA لصندوق REIT بالمشاركة مباشرة في صافي الدخل التشغيلي للعقار (NOI)، مما يعني أن الأداء الأفضل من المشغل يترجم مباشرة إلى أرباح أعلى لـ LTC.

وفي عام 2025، تتحرك هذه الاستراتيجية بسرعة. اعتبارًا من الربع الثاني، تم تحويل LTC 13 خاصية مع إجمالي القيمة الدفترية مجتمعة 174.8 مليون دولار من عقود الإيجار الثلاثية الصافية إلى محفظة SHOP الجديدة. النتائج ملموسة بالفعل: تم إنشاء الخصائص المحولة تقريبًا 780.000 دولار دخل إضافي في الربع الثاني من عام 2025 مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي في ظل هيكل الشبكة الثلاثية.

مشاريع توجيه الشركة لعام 2025 بالكامل SHOP NOI للأشهر الثمانية المتبقية من العام تكون بين 9.4 مليون دولار و 10.3 مليون دولار. يعد هذا التحول تحويليًا، حيث ينقل LTC من مالك عقار صغير الحجم وذو شبكة ثلاثية خالصة إلى صندوق استثمار عقاري عقاري لكبار السن أكثر تنوعًا ومدفوعًا بالأداء.

إعادة تمويل الديون المستحقة بأسعار مناسبة لتقليل تكاليف الفائدة

تعد إدارة كومة الديون أمرًا بالغ الأهمية في بيئة أسعار متقلبة، ولدى LTC فرصة لتأمين أسعار مناسبة عند استحقاق الالتزامات، مما يقلل بشكل مباشر من نفقات الفائدة ويعزز الأموال من العمليات (FFO).

قامت LTC بإدارة ديونها على المدى القريب بشكل استباقي. على سبيل المثال، توالت الشركة بنجاح 250 مليون دولار قروض لأجل التي كانت تستحق خلال الأشهر الـ 16 التالية في حد الائتمان المتجدد الخاص بها. والأهم من ذلك، أنهم أبقوا اتفاقيات المبادلة الحالية سليمة على هذا الدين، وحصلوا على أسعار فائدة ثابتة جذابة حتى نوفمبر 2025 عند 2.3% وحتى نوفمبر 2026 الساعة 2.4%، على أساس الهوامش الحالية.

وتعد هذه الخطوة مثالا واضحا على الهندسة المالية الذكية، وتجنب الحاجة إلى إعادة التمويل بأسعار السوق الأعلى المحتملة. ومع استحقاق السندات الممتازة حتى عام 2032، تتمتع الشركة بمرونة كبيرة ومحمية من ضغوط إعادة التمويل الفورية واسعة النطاق. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ إجمالي الدين 944.52 مليون دولار، وهو رقم يمكن التحكم فيه نظرًا للتركيز الاستراتيجي على النمو التراكمي.

الشؤون المالية: قم بصياغة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة لتحديد الشريحة التالية من الديون التي يمكن إدارتها بالمثل.

LTC Properties, Inc. (LTC) - تحليل SWOT: التهديدات

يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة تكلفة رأس المال للنمو المستقبلي

أنت تراقب أسعار الفائدة عن كثب، ويجب أن تفعل ذلك، لأنها تزيد بشكل مباشر من تكلفة رأس المال لشركة LTC Properties, Inc. (LTC)، مما يجعل عمليات الاستحواذ على النمو المستقبلي أكثر تكلفة. في حين أن متوسط ​​تكلفة رأس المال المرجح للشركة (WACC) يبلغ حوالي 7.5٪، مع تكلفة الدين بالقرب من 3.8٪، فإن الديون الجديدة تأتي بمعدلات أعلى بكثير.

على سبيل المثال، في النصف الثاني من السنة المالية 2025، أنشأت LTC قرضًا جديدًا بقيمة 58 مليون دولار لمدة خمس سنوات بمعدل فائدة 8.25%، وكان لقرض رهن عقاري آخر في الربع الثاني من عام 2025 عائد ثابت قدره 8.5%. إليك الحساب السريع: ارتفاع تكلفة رأس المال يعني انخفاض هامش صافي الدخل التشغيلي (NOI) على العقارات الجديدة، أو يعني أن LTC يجب أن تكون أكثر انتقائية بكثير لتجاوز معدل عقبة الاستثمار.

بالإضافة إلى ذلك، تمتلك LTC قرضين لأجل بقيمة 50 مليون دولار تم إدراجهما في خط الائتمان المتجدد الخاص بها، والذي يتم تحوطهما حاليًا بمقايضات أسعار الفائدة بأسعار مناسبة مثل 2.3% حتى نوفمبر 2025 و2.4% حتى نوفمبر 2026. وعندما تنتهي صلاحية هذه المقايضات، سيتم إعادة تسعير الدين بأسعار السوق الحالية، مما سيدفع بالتأكيد التكلفة الإجمالية للديون إلى الأعلى.

التغييرات التنظيمية التي تؤثر على معدلات سداد تكاليف الرعاية الطبية والمساعدات الطبية

لا تزال البيئة التنظيمية، وخاصة بالنسبة لبرنامج Medicare وMedicaid، تمثل تهديدًا كبيرًا لأن هذه البرامج الحكومية هي الدافع الرئيسي لمرافق التمريض الماهرة (SNFs) في محفظة LTC. أي خفض غير متوقع في معدلات السداد يضغط على الفور على قدرة المشغل على دفع الإيجار، وهو ما يمثل خطرًا مباشرًا على تدفق إيرادات LTC.

بالنسبة للسنة المالية (FY) 2025، مراكز الرعاية الطبية & اقترحت Medicaid Services (CMS) زيادة معدلات نظام الدفع المحتمل لمرفق التمريض الماهر (PPS) بنسبة 4.1%، أو ما يقرب من 1.3 مليار دولار. وفي حين أن هذا يبدو جيدًا، إلا أن التغييرات الأخرى أقل ملاءمة. بالنسبة لمستشفيات الرعاية الطويلة الأجل (LTCHs)، أدت القاعدة النهائية للسنة المالية 2025 إلى زيادة المدفوعات بنسبة 2.0%، ولكنها رفعت أيضًا الحد الأقصى بنسبة 30% تقريبًا، مما أجبر المشغلين على استيعاب مئات الآلاف من الدولارات كخسائر إضافية عند رعاية المرضى الأكثر مرضًا.

وعلى الجانب الطبي، وهو أمر بالغ الأهمية للرعاية الطويلة الأجل، هناك مناقشات جارية في الكونجرس حول إصلاح البرنامج الضريبي لمقدمي الخدمات الطبية. إذا تم تخفيض هذا البرنامج، فسوف تواجه الولايات خيارًا: زيادة إنفاقها على برنامج Medicaid أو خفض معدلات الدفع، وهو ما يمثل خطرًا كبيرًا على مشغلي LTC.

زيادة المنافسة على الأصول عالية الجودة من صناديق الاستثمار العقارية الأكبر حجمًا ذات رأس المال الجيد

LTC هي لاعب أصغر في سوق تهيمن عليه عمالقة صناديق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية، وتشتد المنافسة على الأصول عالية الجودة. تستحوذ صناديق الاستثمار العقارية الأكبر حجما والأكثر من حيث رأس المال على العقارات بقوة في عام 2025، مستفيدة من انخفاض تكلفة رأس المال للمزايدة على الشركات الأصغر حجما.

انظر إلى فرق الحجم: التوجيه الاستثماري المحدث لعام 2025 لشركة LTC هو 460 مليون دولار. قارن ذلك مع منافسيها:

• سجلت Welltower 6.2 مليار دولار أمريكي في استثمارات إسكان كبار السن في الربع الأول من عام 2025 وحده، وهو أكثر من إجمالي استثماراتها لعام 2024 بالكامل.
• ورفعت شركة Ventas توجيهاتها للاستحواذ لعام 2025 إلى 1.5 مليار دولار.
• كان لدى Sabra Health Care REIT خط أنابيب قوي للصفقات تزيد قيمته عن 200 مليون دولار ومن المتوقع إغلاقه في عام 2025.

يؤدي هذا التدفق الهائل لرأس المال إلى ارتفاع أسعار أفضل العقارات، خاصة وأن التطوير الجديد بطيء وغالبًا ما تتراوح أسعار عمليات الاستحواذ بين 200 ألف دولار إلى 250 ألف دولار لكل وحدة، وهو أقل بكثير من تكلفة الاستبدال التي تتراوح بين 300 ألف دولار إلى 400 ألف دولار لكل وحدة. وهذا يعني أن LTC ستواجه صعوبة في العثور على صفقات تراكمية دون تحمل مخاطر أعلى أو قبول أصول منخفضة الجودة.

النقص المستمر في العمالة وتضخم الأجور لمشغلي المرافق

يعد النقص المستمر في العمالة وما ينتج عنه من تضخم في الأجور أكبر تهديد تشغيلي لمستأجري LTC، مما يؤثر بشكل مباشر على صافي دخل التشغيل (NOI)، وبالتالي قدرتهم على دفع الإيجار. تمثل نفقات العمل ما يقرب من 60٪ من إجمالي النفقات لكبار السن ومشغلي التمريض المهرة.

وفي حين أن وتيرة نمو الأجور معتدلة، فإنها لا تزال مرتفعة. تشير توقعات عام 2025 إلى أن الأجور ستنمو بنسبة 3.8% في عام 2025، وهو تباطؤ طفيف عن النمو البالغ 4.8% الذي شهده عام 2024، لكنه لا يزال يمثل ضغطًا كبيرًا على التكلفة. وهذه مشكلة طويلة الأمد، وليست زلة قصيرة الأمد.

ارتفاع معدل الدوران هو السبب الجذري. وحتى مع بعض التحسن، لا يزال التباطؤ يمثل عائقًا كبيرًا. على سبيل المثال، انخفض معدل دوران المساعدين المقيمين من 47% في عام 2023 إلى 44% في عام 2024، وانخفض معدل دوران مساعد التمريض المعتمد (CNA) فقط من 41% إلى 40% في نفس الفترة. يضطر المشغلون إلى استخدام موظفين مؤقتين مكلفين ودفع أجور أعلى لجذب العمال والاحتفاظ بهم، مما يضع ضغطًا مباشرًا على نسب تغطية الإيجار لممتلكات شركة LTC.