شركة MGIC للاستثمار (MTG): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن القصة الحقيقية لشركة MGIC Investment Corporation (MTG)، والتي تتلخص في قوة رأس المال مقابل الرياح المعاكسة في السوق. في عام 2025، MTG موقف رأسمالي قوي- أعلى بكثير من PMIERs (متطلبات أهلية شركة تأمين الرهن العقاري الخاصة) - هي مرتكزها، ولكن أسعار الفائدة المرتفعة تخنق بشكل واضح حجم الأعمال الجديدة. سنقوم بالتفصيل بالضبط كيف تضعهم محفظتهم عالية الجودة ومنخفضة التأخر في السداد للاستفادة من تخفيف أسعار الفائدة في المستقبل مع التغلب على التهديد المستمر من منافسة GSE وتقلبات سوق الإسكان.

شركة MGIC للاستثمار (MTG) - تحليل SWOT: نقاط القوة

مركز رأسمالي قوي يتجاوز متطلبات أهلية شركة تأمين الرهن العقاري الخاصة (PMIERs)

تحتفظ شركة MGIC للاستثمار بهيكل رأس مال يتجاوز بشكل كبير متطلبات أهلية تأمين الرهن العقاري الخاص (PMIERs)، وهو المعيار المالي الذي وضعته GSEs (فاني ماي وفريدي ماك) لشركات تأمين الرهن العقاري الخاصة. وهذا بالتأكيد يمثل قوة أساسية، لأنه يشير إلى المرونة في مواجهة الانكماش الاقتصادي ويوفر المرونة التشغيلية.

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بلغ رأس مال الميزانية العمومية للشركة 6 مليارات دولار. والأهم من ذلك، أن رأس مال الشركة الزائد فوق متطلبات PMIERs سيظل عند حوالي 2.3 مليار دولار حتى بعد التنفيذ الكامل لتحديثات PMIERs الأخيرة. يسمح رأس المال الزائد هذا للإدارة بتنفيذ إستراتيجية عائد رأس المال واستيعاب الخسائر غير المتوقعة دون المساس بأهلية GSE الخاصة بها.

الاستخدام الاستراتيجي لإعادة التأمين يعزز هذا الموقف. ومن خلال برنامج إعادة التأمين الخاص بها، قامت الشركة بتخفيض أصولها المطلوبة بحوالي 2.5 مليار دولار، أو ما يقرب من 43% من إجمالي المتطلبات. هذه هي إدارة رأس المال الذكية.

محفظة تأمين أولية عالية الجودة ومنخفضة التأخر في السداد تم إنشاؤها في السنوات الأخيرة

تعتبر جودة محفظة التأمين الأولية ممتازة، مما يعكس معايير الاكتتاب المنضبطة، وخاصة على الأعمال الجديدة المكتوبة منذ الأزمة المالية عام 2008. وهذا التركيز على جودة الائتمان هو المحرك الأكبر للربحية على المدى الطويل.

تجاوز إجمالي التأمين الأساسي المعمول به إنجازًا رئيسيًا، حيث وصل إلى 300.8 مليار دولار أمريكي في نهاية الربع الثالث من عام 2025. ويتم تأكيد الصحة العامة للمحفظة من خلال انخفاض معدل التأخر في السداد. بلغ معدل جنوح التأمين الأساسي الساري (على أساس العد) 2.32% فقط اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وهذا رقم منخفض نظرًا للمناخ الاقتصادي الحالي.

الأعمال الجديدة قوية بشكل خاص:

• المتوسط المرجح لدرجة FICO لإجمالي المحفظة هو 748 (الربع الثالث من عام 2025).
• بالنسبة لإصدارات 2025، فإن 50.8% من المخاطر المعمول بها لديها درجة FICO تبلغ 760 أو أكثر.
• أدى انخفاض معدل التأخر في السداد إلى تطوير احتياطي الخسارة المناسب، بما في ذلك تطور إيجابي بقيمة 50 مليون دولار في الربع الأول من عام 2025 من علاجات أفضل من المتوقع لحالات التأخر في السداد الأخيرة.

العائد المستمر لرأس المال إلى المساهمين من خلال إعادة شراء الأسهم

إن العائد الثابت والقوي لرأس المال إلى المساهمين يدل على ثقة الإدارة في القوة المالية للشركة وقوة الأرباح المستقبلية. إنها إشارة واضحة إلى أن الشركة تعتبر أسهمها مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية.

على مدى الأرباع الأربعة التي سبقت الربع الثالث من عام 2025، بلغ إجمالي عمليات إعادة شراء الأسهم 786 مليون دولار. وفي الربع الثالث من عام 2025 وحده، أعادت الشركة شراء 7 ملايين سهم مقابل 188 مليون دولار. يمثل هذا النشاط، بالإضافة إلى توزيعات الأرباح، 122% من صافي الدخل خلال فترة الأربعة أرباع تلك.

وبالنظر إلى المستقبل، وافق مجلس الإدارة على برنامج إضافي لإعادة شراء الأسهم في أبريل 2025، مما سمح بإعادة شراء ما يصل إلى 750 مليون دولار أمريكي من الأسهم العادية حتى 31 ديسمبر 2027. ويظل هذا الالتزام المستمر بإعادة الشراء هو الطريقة الأساسية لإعادة رأس المال إلى المساهمين.

نموذج تشغيل فعال مع نسبة نفقات منخفضة مقارنة بأقرانه

تدير شركة MGIC Investment Corporation سفينة محكمة، وهو ما يترجم مباشرة إلى ربحية أفضل. ويعني نموذج التشغيل الفعال نسبة أعلى من تدفقات إيرادات الأقساط حتى النتيجة النهائية.

بلغت نسبة مصاريف الاكتتاب للشركة 21.1% في الربع الثالث من عام 2025. وتعد هذه النسبة مقياسًا رئيسيًا للكفاءة التشغيلية، وتظهر اتجاهًا هبوطيًا مستمرًا من 22.4% في الربع الثالث من عام 2024 و21.9% في الربع الثاني من عام 2025.

تتوقع الإدارة أن تتراوح نفقات التشغيل لعام 2025 بأكمله في حدود 195 مليون دولار إلى 205 مليون دولار. ويؤكد هذا التوجيه، على الرغم من بعض الضغوط التصاعدية الناجمة عن رسوم تسوية المعاشات التقاعدية، التركيز على التحكم في التكاليف وكفاءة العمليات، وهو أمر بالغ الأهمية في سوق تنافسية مثل التأمين على الرهن العقاري الخاص.

شركة MGIC للاستثمار (MTG) – تحليل SWOT: نقاط الضعف

الاعتماد على خط إنتاج واحد، مما يجعل الإيرادات حساسة للغاية لنشوء الرهن العقاري.

يعتمد نموذج عملك في MGIC Investment Corporation (MTG) بشكل كامل تقريبًا على تأمين الرهن العقاري الخاص (MI)، وهو ضعف هيكلي واضح. ويعني هذا النقص في التنويع أن الإيرادات مرتبطة بشكل مباشر بصحة وحجم سوق إنشاء الرهن العقاري في الولايات المتحدة. عندما يتباطأ السوق، يتباطأ أيضًا تدفق دخلك الأساسي. على سبيل المثال، بلغ التأمين الأساسي الساري للشركة - إجمالي الرصيد الأساسي غير المدفوع للقروض المؤمن عليها - 300.8 مليار دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، ويغطي 1.1 مليون رهن عقاري. وتكاد تكون هذه المحفظة الضخمة معرضة بشكل حصري لمخاطر ائتمانية واحدة، وهي مقترض الرهن العقاري السكني.

الغالبية العظمى من التأمين الجديد المكتوب (NIW) مخصص للقروض التي تم شراؤها من قبل المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل فاني ماي وفريدي ماك. وهذا يعني أن الخط الأعلى للشركة ليس حساسًا لسوق الإسكان فحسب، بل أيضًا للسياسات والقرارات التجارية الخاصة بكيانين مدعومين من الحكومة. إذا قامت الشركات GSE بتوسيع برامج تحويل مخاطر الائتمان الخاصة بها أو تغيير متطلبات أهليتها، فمن الممكن أن تتأثر أعمال MTG بشكل واضح.

قوة تسعير محدودة في سوق MI الخاص الأمريكي شديد التنافسية.

على الرغم من كونها شركة ضامنة رائدة تحافظ على المركز الأول في حصة السوق للمرة الثالثة على التوالي اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، إلا أن MTG تكافح من أجل ترجمة تلك القيادة إلى قوة تسعير مستدامة. يتميز سوق MI الخاص بقدرة تنافسية عالية وغالبًا ما يوصف بأنه "متجانس"، مما يعني أن المنتج يتم تحويله إلى سلعة إلى حد كبير. السبب الرئيسي لضغط الأسعار هذا يأتي من مصدرين:

• المنافسون المباشرون: تتنافس شركات التأمين على الرهن العقاري الخاصة النشطة الست بقوة على أسعار الفائدة، مما يجعل من الصعب رفع الأسعار دون خسارة الحجم.
• البرامج الحكومية: لا تخضع البرامج المدعومة من الحكومة، وفي المقام الأول تأمين إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، لنفس متطلبات رأس المال التي تخضع لها شركات MI الخاصة. تسمح هذه المرونة المالية الأكبر لإدارة الإسكان الفدرالية بتحديد الأسعار والمبادئ التوجيهية التي يمكن أن تضع شركات التأمين الخاصة في وضع تنافسي غير مؤات.

أنت تخوض باستمرار حربًا على جبهتين على السعر.

التعرض لصدمات الاقتصاد الكلي، وخاصة الارتفاع الحاد في معدلات البطالة.

إن الخطر الأساسي الذي تواجهه شركة تأمين الرهن العقاري هو عجز المقترض عن السداد، والذي يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالبطالة وانخفاض أسعار المساكن. في حين أن جودة الائتمان الحالية لا تزال قوية - بلغ المتوسط ​​المرجح لدرجة FICO للمخاطر الأساسية المعمول بها 747 اعتبارًا من 30 يونيو 2025 - فإن الانكماش الاقتصادي المفاجئ من شأنه أن يعكس الاتجاهات الإيجابية بسرعة.

فيما يلي الحساب السريع للمخاطر: بالنسبة للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، أضافت إشعارات التأخر الجديدة ما يقرب من 154.2 مليون دولار إلى احتياطيات الخسارة. وفي حين أن التطورات الإيجابية في حالات الانحراف السابقة عوضت جزءًا كبيرًا من هذا، إلا أن التعرض حقيقي. سيؤدي الارتفاع الكبير في معدل التأخر في السداد الأولي، والذي بلغ 2.3% في الربع الأول من عام 2025، إلى زيادة الخسائر المتكبدة على الفور، وصافي الرقم الذي بلغ 10.9 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2025.

انخفاض حجم التأمين الجديد المكتوب (NIW) بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري مما يؤدي إلى تباطؤ نشاط إعادة التمويل والشراء.

أدت أسعار الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري إلى إضعاف نشاط السوق بشكل كبير، مما يؤثر بشكل مباشر على حجم الأعمال الجديدة (NIW) التي يمكنك كتابتها. بلغ حجم NIW للشركة للربع الثالث من عام 2025 16.5 مليار دولار. ويمثل هذا انخفاضًا عن مبلغ 17.2 مليار دولار المسجل في فترة الربع الثالث المماثلة من عام 2024، مما يوضح التأثير السنوي لتباطؤ سوق الإسكان.

ويظهر التأثير بشكل أكثر حدة في سوق إعادة التمويل، الذي تباطأ بشكل كبير، ولكن أيضًا في نشاط الشراء بسبب مشكلات القدرة على تحمل التكاليف. ويشكل التباطؤ في التأمين الجديد المكتوب نقطة ضعف خطيرة لأنه يحد من قدرة الشركة على تجديد محفظة التأمين المعمول بها بوثائق تأمين جديدة أعلى جودة وأسعار أفضل. السوق أصغر في الوقت الحالي.

شركة MGIC للاستثمار (MTG) - تحليل نقاط القوة والضعف والفرص والتهديدات: الفرص

إمكانية تحقيق نمو مضاد للاتجاه الاقتصادي إذا أدت حالة عدم اليقين الاقتصادي إلى زيادة القروض العقارية منخفضة الدفعة الأولى.

قد تنظر إلى الاقتصاد المتباطئ ولا ترى سوى الرياح المعاكسة، ولكن بالنسبة لشركة التأمين العقاري الخاص مثل MGIC للاستثمار، يمكن أن يكون عدم اليقين الاقتصادي في الواقع دافعًا إيجابيًا. الحساب السريع كالآتي: عندما يضعف سوق العمل وينخفض ثقة المستهلك، يكون لدى عدد أقل من الأشخاص المال لدفع 20% كمقدم. هذا يدفع المشترين لأول مرة وأولئك الذين لديهم رأس مال أقل إلى سوق القروض العقارية منخفضة الدفعة الأولى، وهو ما يمثل أساس أعمال MGIC.

توجد شركة تأمين ضمان الرهن العقاري (MGIC) لحماية المقرضين على هذه القروض ذات نسبة التمويل المرتفعة إلى القيمة (LTV)، عادة تلك التي تتراوح بين 80.01٪ و97٪ LTV. ومع استمرار تحديات القدرة على تحمل التكاليف، يبقى الطلب على تعزيز الائتمان هذا قويًا. وأشارت الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) في مارس 2025 إلى أن حصة محافظ المؤسسات التي تغطيها التأمينات العقارية بقيت مستقرة عند 21٪ في نهاية عام 2024، مما يُظهر الحاجة المستمرة للتأمين العقاري على الرغم من السوق المتقلصة. هذه الاستقرار يمثل القوة المضادة للدورة الاقتصادية؛ فعندما يتقلص حجم السوق الإجمالي للرهن العقاري، تحافظ حصة التأمين العقاري في سوق الشراء على مكانتها، أو حتى تزداد أهمية نسبيًا.

توسيع السوق لتغطية التأمين العقاري العميق (MI) يتجاوز حد نسبة التمويل إلى القيمة 97٪.

بينما يقف الحد الأقصى للسوق التقليدي عادة عند 97% من نسبة القرض إلى القيمة، تعمل MGIC على توسيع نطاقها من حيث حجم القرض، وهو شكل أساسي لتعميق السوق. تتيح هذه الخطوة استيعاب حجم أكبر من القروض عالية نسبة القرض إلى القيمة، خاصة في أسواق الإسكان المكلفة.

على سبيل المثال، اعتبارًا من 25 سبتمبر 2025، قامت MGIC بزيادة الحد الأقصى لمبالغ القروض لبرنامج MGIC Go! ليتماشى مع حدود القروض المطابقة المتوقعة لعام 2026. هذا يمثل توسعًا مباشرًا في السوق القابلة للمعالجة لقرض واحد. فإن منزلًا مخصصًا لعائلة واحدة في منطقة مرتفعة التكلفة مثل ألاسكا أو هاواي أصبح الآن مؤهلاً للحصول على تأمين الرهن العقاري حتى الحد الأقصى لقيمة القرض البالغ 1,229,000 دولار، ارتفاعًا من الحد الحالي. هذا يمثل قفزة كبيرة في القدرة على تحمل المخاطر لبوليصة واحدة.

هذا التوسع هو المكان الذي يمكن فيه تحقيق نمو في الأقساط دون بالضرورة تغيير المخاطر الأساسية لنسبة القرض إلى القيمة. profile.

• الحد الأقصى لمبلغ القرض لوحدة واحدة: 1,229,000 دولار
• الحد الأقصى لمبلغ القرض لوحدتين: 1,573,000 دولار
• الحد الأقصى لمبلغ القرض لثلاث وحدات: 1,902,000 دولار

النشر الاستراتيجي لرأس المال الفائض من خلال عمليات الاستحواذ أو الخدمات المجاورة الجديدة.

تمتلك MGIC قاعدة رأس مال قوية للغاية، مما يمنح الإدارة مرونة استراتيجية كبيرة. واعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كان معدل المخاطر إلى رأس المال للشركة محافظًا بنسبة 9.7 إلى 1، وهو أقل بكثير من الحد الأقصى التنظيمي البالغ 25 إلى 1. بالإضافة إلى ذلك، كانت مواقف حملة السياسات لديها تزيد بمقدار كبير عن الحد الأدنى المطلوب لمواقف حملة السياسات (MPP) بقيمة 3.8 مليار دولار فوق الحد الأدنى البالغ 2.2 مليار دولار.

الاستخدام الرئيسي لهذه الأموال الفائضة في الوقت الحالي هو عائدات المساهمين، وهو فرصة مباشرة للمستثمرين. الإدارة تولي بالتأكيد الأولوية لإعادة شراء الأسهم وتوزيعات الأرباح على صفقات الاندماج والاستحواذ الكبرى في الوقت الحالي. وقد وافقوا على برنامج إضافي لإعادة شراء الأسهم يصل إلى 750 مليون دولار في أبريل 2025، ويستمر حتى نهاية عام 2027. فقط في الربع الأول من عام 2025، أعادوا شراء 9.2 مليون سهم بمبلغ 224.3 مليون دولار. هذا العائد المستمر لرأس المال هو إشارة واضحة على القوة المالية والالتزام بزيادة الربح للسهم الواحد (EPS).

تخفيف أسعار الفائدة في أواخر 2025 / أوائل 2026 قد يزيد من حجم الإصدارات الجديدة بشكل كبير.

هذه هي أكبر فرصة على المدى القريب. لقد كان بيئة أسعار الفائدة المرتفعة في عام 2024 وبداية عام 2025 عائقًا أمام سوق الرهن العقاري بأكمله، لكن التوقعات الإجماعية تشير إلى تعافٍ كبير بدءًا من أواخر عام 2025 وتسارعه في عام 2026. الأسعار الأقل تحفز نشاط الشراء وإعادة التمويل على حد سواء، مما يعني وجود مجموعة أكبر بكثير من التأمينات الجديدة المصدرة (NIW) لشركة MGIC.

تتوقع شركة فاني ماي أن ينتهي معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا في نهاية عام 2025 بحوالي 6.3٪ وينخفض بشكل أكبر إلى 5.9٪ بحلول نهاية عام 2026. ومن المتوقع أن يؤدي هذا الانخفاض إلى إطلاق الطلب المكبوت.

إليك كيف ترى الهيئات الرئيسية للتنبؤات تغير حجم الإقراض الاصلي، والذي يترجم مباشرة إلى إمكانات الأعمال الجديدة لشركة MGIC:

تشير توقعات جمعية الرهن العقاري الأمريكية (MBA) إلى أن عمليات التمويل العقاري المعاد تمويلها وحدها من المتوقع أن ترتفع بنسبة 9.2٪ لتصل إلى 737 مليار دولار في عام 2026. يعني السوق الأكبر بشكل عام أن شركة MGIC يمكنها زيادة صافي التأمين الجديد (NIW) حتى إذا ظلّت حصتها في السوق ثابتة، وهو رافعة قوية لنمو إيرادات الأقساط.

شركة MGIC Investment Corporation (MTG) - تحليل SWOT: التهديدات

عندما تنظر إلى شركة MGIC Investment Corporation (MTG) وتفكر في الجانب السلبي، فهذا ذكي – ففي هذا المجال، التهديدات نظامية وسريعة التحرك. المخاطر الأساسية لشركة التأمين على الرهون العقارية الخاصة أحادية الخط مثل MGIC دائمًا ما تكون التحولات التنظيمية، وحجم المنافسة المدعومة من الحكومة، والأهم من ذلك، أي تصدع في أساس سوق الإسكان الأمريكي. نحن في أواخر عام 2025، وبينما تتمتع MGIC برأس مال جيد، فإن البيئة الاقتصادية الكلية تظهر ضغوطًا حقيقية.

التغيرات التنظيمية في PMIERs قد تزيد من رأس المال المطلوب، مما يحد من المرونة.

متطلبات أهلية شركات التأمين العقاري الخاصة (PMIERs)، التي تحددها المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs) فاني ماي وفريدي ماك، هي شريان حياة أعمال MGIC. أي تغيير هنا يؤثر مباشرة على كفاءة رأس مالهم - القدرة على تقديم مزيد من التأمين برأس مال أقل. وعلى الرغم من أن MGIC في وضع قوي حالياً، إلا أن التهديد يكمن دائماً في احتمال تشديد هذه القواعد في المستقبل.

على سبيل المثال، تُظهر تحديثات معايير الأصول المتاحة في PMIERs التي تم اعتمادها في عام 2024، والتي ستصبح سارية بالكامل في 30 سبتمبر 2026، مدى سرعة تغير الأهداف. لو كانت هذه التغييرات سارية في منتصف عام 2024، لكانت قد خفضت الأصول المتاحة لشركة MGIC بحوالي 50 مليون دولار، أي حوالي 1٪ من المجموع السابق البالغ 5.8 مليار دولار. الخبر الجيد هو أن فائض MGIC في PMIERs - الاحتياطي فوق الحد الأدنى المطلوب - كان لا يزال كبيرًا بمقدار 2.3 مليار دولار. لكن كل دولار مرتبط بمتطلبات رأسمالية أعلى هو دولار لا يمكن إرجاعه للمساهمين أو استخدامه لإنشاء أعمال جديدة ومربحة. هذا يمثل خطرًا تنظيميًا منخفض المستوى ومستمر يجب على المستثمرين مراقبته بالتأكيد.

المنافسة من المؤسسات المدعومة حكوميًا مثل فاني ماي وفريدي ماك.

أكبر منافس لشركات التأمين على الرهن العقاري الخاصة مثل MGIC هو الحكومة نفسها، من خلال فاني ماي وفريدي ماك. هذه الهيئات المدعومة حكوميًا تتمتع بدعم ضمني من الحكومة يسمح لها بالعمل على نطاق واسع وبقدرة تسعير لا تستطيع الشركات الخاصة مجاراتها. فهي تحدد قواعد الطريق (PMIERs) وتتنافس أيضًا على الطريق.

في عام 2025، أظهرت المؤسسات الحكومية الممولة للرهن العقاري (GSEs) موقفًا شديد الحدة. حددت وكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA) حدود الإقراض للعقارات متعددة الأسر بمبلغ 73 مليار دولار لكل منها، ليصل الإجمالي المشترك إلى 146 مليار دولار، ويتوقع مديرو الصناعة أنهم سيصلون إلى هذه الحدود. علاوة على ذلك، فإن FHFA على وشك السماح للمقرضين باستخدام درجة FICO 10 T الأكثر شمولًا عند تقديم القروض إلى GSEs، مما قد يغير المشهد التنافسي لمخاطر الائتمان وقد يوسع نطاق وصول GSEs إلى مجموعة أوسع من المقترضين. الحجم الكبير لـ GSEs ومهمتهم في دعم القدرة على تحمل تكاليف الإسكان يعني أنه يمكنهم طرد رأس المال الخاص في أي وقت، وهو تهديد هيكلي كبير للنمو طويل الأمد لشركة MGIC.

تصحيح حاد في سوق الإسكان الأمريكي يؤدي إلى ارتفاع معدلات المطالبات والتأخر في السداد.

يعتمد نموذج العمل الكامل لشركة MGIC على الاستقرار في سوق الإسكان الأمريكي بشكل مباشر. التصحيح الحاد والمستمر في سوق الإسكان هو التهديد الأعظم، لأنه يؤدي إلى ارتفاع في حالات التأخر عن سداد القروض وفي النهاية، معدلات المطالبات. نحن نرى مؤشرات مبكرة مقلقة لتدهور الائتمان في عام 2025، حتى مع ظهور بعض المرونة في أسعار المنازل.

تشير البيانات من النصف الأول من عام 2025 إلى إشارة تحذير. إذ ارتفعت معدلات التأخر في سداد القروض العقارية بشكل عام إلى 3.99% في الربع الثالث من عام 2025. بالنسبة للقطاع الأكثر خطورة، وهو قروض FHA، كانت نسبة التأخر عن السداد أكثر من 10.5% في نهاية الربع الثاني من عام 2025. هذا الضغط يؤثر بالفعل على الأداء المتوقع لشركة MGIC، مع توقع أن تكون النسبة المجمعة- وهي مقياس رئيسي لربحية الاكتتاب- حوالي 25% إلى 30% للسنة المالية الكاملة لعام 2025.

إليك الحساب السريع لمخاطر سوق الإسكان:

النتيجة النهائية: التأخر في السداد في ارتفاع، وهذا يضرب مباشرة الميزانية العمومية.

مخاطر تشريعية قد تغير خصم الضرائب أو هيكل فائدة الرهن العقاري.

يشكل قانون الضرائب مصدر قلق مستمر لصناعة تمويل الإسكان. تعتبر بنية خصم فائدة الرهن العقاري (MID) وقابلية خصم أقساط التأمين على الرهن العقاري (MI) أمرًا حاسمًا لجعل الرهون العقارية منخفضة الدفعة الأولى ميسورة وجذابة للمستهلكين. أي تغيير تشريعي يقلل من هذه المزايا يجعل التأمين على الرهن العقاري الخاص أقل جاذبية، مما يدفع المقترضين نحو دفعات أولى أعلى أو البدائل المدعومة من الحكومة.

في حين تم التخفيف مؤخرًا من تهديد كبير – فقد أعاد قانون "فاتورة واحدة كبيرة وجميلة"، الذي تم توقيعه في يوليو 2025، خصم قسط التأمين على الرهن العقاري بشكل دائم وحفظ حد خصم الفائدة العقارية الحالي البالغ 750,000 دولار – إلا أن الخطر السياسي الأساسي لا يزال قائمًا. في الواقع، كان خصم قسط التأمين على الرهن العقاري قد انتهت صلاحيته بعد سنة الضرائب 2021، مما استلزم صراعًا تشريعيًا لإعادته. هذا الغرض المستمر من اتخاذ إجراءات من قبل الكونغرس يخلق حالة من عدم اليقين بالنسبة للأعمال التجارية. ويعتبر خصم الفائدة على الرهن العقاري نفسه أحد أكبر النفقات الضريبية، حيث يُقدر أنه يُقلل من الإيرادات الفيدرالية بمقدار 25.6 مليار دولار في السنة المالية 2025، مما يجعله هدفًا دائمًا لصانعي السياسات الذين يركزون على الميزانية.

التهديد التشريعي ليس حدثًا واحدًا، بل هو رياح عكسية سياسية مستمرة:

• قد تحاول الكونغرسات المستقبلية خفض حد خصم الفائدة على الرهن العقاري إلى أقل من 750,000 دولار.
• قد يتم الطعن في الوضع الدائم لخصم قسط التأمين على الرهن العقاري في جهود الإصلاح الضريبي المستقبلية.
• قد تؤثر التغييرات في حد خصم الضرائب الحكومية والمحلية (SALT) بشكل غير مباشر على قيمة الخصومات المفصلة مثل خصم الفائدة على الرهن العقاري (MID)، مما يجعل امتلاك المنزل أقل جاذبية في الولايات ذات الضرائب العالية.