شركة مراكز ريجنسي (REG): نموذج الأعمال التجارية

في العالم الديناميكي لعقارات التجزئة، تقف شركة Regency Centers Corporation (REG) كقوة استراتيجية، حيث تحول استثمارات مراكز التسوق إلى نموذج أعمال متطور ومرن يتجاوز إدارة الممتلكات التقليدية. من خلال التنظيم الدقيق لمراكز التسوق التي تعتمد على البقالة والتركيز على مساحات البيع بالتجزئة الأساسية، وضعت REG نهجًا فريدًا يوفر دخلًا ثابتًا وتحسينًا استراتيجيًا للعقارات وتنمية يقودها المجتمع في جميع أنحاء الولايات المتحدة. يكشف نموذج الأعمال المبتكر الخاص بهم عن نظام بيئي معقد من الشراكات والموارد وعروض القيمة التي تميزهم في المشهد العقاري التجاري التنافسي.

شركة مراكز ريجنسي (REG) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

مستأجري التجزئة الوطنيين والإقليميين

اعتبارًا من عام 2023، تحتفظ مراكز ريجنسي بشراكات مع ما يقرب من 550 من مستأجري التجزئة الوطنيين والإقليميين عبر محفظتها.

فئة المستأجر	عدد المستأجرين	نسبة المحفظة
بقالة الراسية	275	50%
التجزئة المتخصصة	185	33.6%
المستأجرون على أساس الخدمة	90	16.4%

شركات الاستثمار والتطوير العقاري

تتعاون مراكز ريجنسي مع العديد من شركاء الاستثمار العقاري الاستراتيجي، بما في ذلك:

• الولايات المتحدة الأمريكية العقارية
• مجموعة بلاكستون
• صناديق مورغان ستانلي العقارية

شركات إدارة الممتلكات

تشمل الشراكات الرئيسية لإدارة الممتلكات ما يلي:

شريك	الخصائص المدارة	التغطية الجغرافية
سي بي آر إي	85 عقار	متعدد الدولة
جيه إل إل	62 عقار	المنطقة الجنوبية الشرقية

الحكومات البلدية المحلية وسلطات تقسيم المناطق

تحتفظ مراكز ريجنسي بشراكات نشطة في ما يقرب من 35 سوقًا حضريًا في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

المؤسسات المالية ومستثمري رأس المال

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تشمل الشراكات المالية الرئيسية لمراكز ريجنسي ما يلي:

• بنك ويلز فارجو – تسهيلات ائتمانية بقيمة 500 مليون دولار
• جي بي مورجان تشيس - شراكة استثمارية بقيمة 350 مليون دولار
• بنك أوف أمريكا – علاقة إقراض بقيمة 275 مليون دولار

المؤسسة المالية	قيمة الشراكة	نوع العلاقة
ويلز فارجو	500 مليون دولار	تسهيلات ائتمانية
جي بي مورجان تشيس	350 مليون دولار	الشراكة الاستثمارية
بنك أوف أمريكا	275 مليون دولار	علاقة الإقراض

شركة مراكز ريجنسي (REG) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

الاستحواذ على مراكز التسوق المرتبطة بالبقالة وتطويرها وإدارتها

اعتبارًا من عام 2024، تدير شركة Regency Centers Corporation مجموعة مكونة من 388 مركز تسوق يبلغ إجمالي مساحتها 49.3 مليون قدم مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير. تمتلك الشركة 326 عقارًا ولديها مشروع مشترك في 62 مركزًا للتسوق.

متري المحفظة	الكمية
مراكز التسوق الشاملة	388
إجمالي المساحة القابلة للتأجير	49.3 مليون قدم مربع
العقارات المملوكة	326
خصائص المشروع المشترك	62

تأجير مساحات البيع بالتجزئة لمستأجرين ذوي جودة عالية

تركز مراكز ريجنسي على التأجير للمستأجرين المعتمدين على البقالة والمستأجرين على أساس الضرورة.

• معدل الإشغال: 94.5%
• متوسط الإيجار الأساسي للقدم المربع: 18.54 دولارًا
• مزيج المستأجر: 35% بقالة، 25% خدمة، 20% تجارة التجزئة المتخصصة، 20% مطعم

تجديد الممتلكات وإعادة تطويرها

وفي عام 2023، استثمرت شركة ريجنسي 143.7 مليون دولار في مشاريع إعادة التطوير والتوسع عبر محفظتها الاستثمارية.

مقياس إعادة التطوير	القيمة
إجمالي استثمار إعادة التطوير	143.7 مليون دولار
عدد مشاريع إعادة التطوير	12

تحسين المحفظة الاستراتيجية

تقوم مراكز ريجنسي بشكل مستمر بتقييم وتعديل محفظتها للحفاظ على التوافق الاستراتيجي.

• التخلص من عقارات بقيمة 285.6 مليون دولار في عام 2023
• استحوذت على عقارات جديدة بقيمة 167.2 مليون دولار
• التركيز على الأسواق ذات النمو المرتفع ذات الاتجاهات الديموغرافية القوية

إدارة علاقات المستأجرين

وتحافظ الشركة على علاقات قوية مع المستأجرين من خلال استراتيجيات الإدارة الاستباقية.

• معدل الاحتفاظ بالمستأجر: 82%
• متوسط مدة الإيجار: 5.3 سنوات
• فريق دعم متخصص للمستأجرين

شركة مراكز ريجنسي (REG) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

المحفظة العقارية للبيع بالتجزئة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك Regency Centers 341 مركزًا للتسوق في 15 ولاية، بإجمالي 49.4 مليون قدم مربع من مساحات البيع بالتجزئة. قيمة المحفظة: 10.1 مليار دولار.

المنطقة الجغرافية	عدد العقارات	إجمالي اللقطات المربعة
جنوب شرق	127	18.2 مليون قدم مربع
الجنوب الغربي	86	12.5 مليون قدم مربع
الساحل الغربي	72	9.7 مليون قدم مربع

ميزانية عمومية قوية ورأس مال مالي

المقاييس المالية اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023:

• القيمة السوقية: 7.8 مليار دولار
• إجمالي الأصول: 13.2 مليار دولار
• إجمالي الديون: 5.4 مليار دولار
• نسبة الدين إلى حقوق الملكية: 0.41
• الإيرادات السنوية: 1.2 مليار دولار

فريق عمل ذو خبرة في مجال الإدارة والتطوير العقاري

إحصائيات فريق القيادة:

• متوسط مدة الخدمة التنفيذية: 15.3 سنة
• الإدارة العليا مع خبرة في التطوير العقاري: 92%
• إجمالي الموظفين: 542

تكنولوجيا إدارة الممتلكات المتقدمة

استثمارات البنية التحتية التكنولوجية:

• ميزانية التكنولوجيا السنوية: 22.3 مليون دولار
• منصات إدارة الممتلكات الرقمية: 3 أنظمة خاصة
• منصات المشاركة الرقمية للمستأجر: حلان متكاملان

سمعة العلامة التجارية الراسخة

مقاييس التعرف على العلامة التجارية:

متري	القيمة
سنوات في العمل	60
تصنيف ناريت	أفضل 10 صناديق استثمار عقارية للبيع بالتجزئة
تصنيف ائتماني من الدرجة الاستثمارية	بي بي بي+

شركة مراكز ريجنسي (REG) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

مراكز تسوق عالية الجودة وموقع استراتيجي

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك Regency Centers 338 عقارًا تبلغ مساحتها 49.1 مليون قدم مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في 15 ولاية. متوسط نسبة الإشغال: 94.7%.

متري الملكية	بيانات 2023
إجمالي الخصائص	338
إجمالي المساحة القابلة للتأجير	49.1 مليون قدم مربع
البصمة الجغرافية	15 ولاية

دخل مستقر من خلال اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل

متوسط مدة الإيجار: 6.3 سنوات. المتوسط ​​المرجح لمدة الإيجار المتبقية للمستأجرين الرئيسيين: 9.4 سنوات.

مقياس أداء الإيجار	بيانات 2023
متوسط مدة الإيجار	6.3 سنة
مدة عقد إيجار المستأجر	9.4 سنة

التركيز على العقارات الأساسية المخصصة للبيع بالتجزئة والبقالة

• مراكز البقالة: 82% من المحفظة
• مبيعات مستأجر البقالة لكل قدم مربع: 638 دولارًا
• أهم مذيعي البقالة: كروجر، بوبليكس، ألبرتسونز

نموذج الاستثمار العقاري المرن

الأداء المالي لعام 2023:

المقياس المالي	المبلغ
إجمالي الإيرادات	1.2 مليار دولار
صافي الدخل التشغيلي	817.3 مليون دولار
الأموال من العمليات (FFO)	633.4 مليون دولار

نهج التنمية المستدامة والموجه نحو المجتمع

• العقارات الحاصلة على شهادة LEED: 12 مركزًا
• هدف خفض انبعاثات الكربون: 50% بحلول عام 2030
• الاستثمار المجتمعي: 3.2 مليون دولار في مشاريع التنمية المحلية

شركة مراكز ريجنسي (REG) - نموذج العمل: علاقات العملاء

شراكات المستأجرين طويلة الأجل

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تحافظ مراكز ريجنسي على معدل إشغال بنسبة 95.7% عبر محفظة مراكز التسوق الخاصة بها. ويبلغ متوسط ​​مدة عقد الإيجار للمستأجرين الرئيسيين 8.2 سنة، مع معدلات تجديد أعلى باستمرار من 85%.

نوع المستأجر	متوسط مدة الإيجار	معدل التجديد
مراسي البقالة	8.2 سنة	87.3%
تجار التجزئة المتخصصة	5.6 سنة	82.5%

خدمات إدارة الممتلكات الشخصية

توظف مراكز ريجنسي 264 متخصصًا في إدارة العقارات عبر 330 موقعًا لمراكز التسوق التابعة لها. توفر الشركة إدارة حسابات مخصصة لـ 92% من المستأجرين من الدرجة الأولى.

• دعم الصيانة 24/7
• برامج مخصصة لتحسين المستأجرين
• فرق الإدارة الإقليمية المخصصة

التواصل المنتظم ودعم المستأجر

تجري الشركة استطلاعات ربع سنوية لرضا المستأجرين بمعدل استجابة يصل إلى 78%. تصل قنوات الاتصال الرقمية إلى 95% من قاعدة المستأجرين شهريًا.

قناة الاتصال	نسبة الاستخدام
البريد الإلكتروني	68%
بوابة المستأجر	52%
الدعم المباشر عبر الهاتف	42%

ترتيبات تأجير مرنة

عروض مراكز ريجنسي ثلاثة نماذج تأجير متميزة: التقليدية محددة المدة، ونسبة الإيجار، والترتيبات المرنة قصيرة الأجل. تضمنت 37% من عقود الإيجار الجديدة في عام 2023 شكلاً من أشكال الشروط المرنة.

منصات مشاركة المستأجرين الرقمية

تخدم منصة المستأجر الرقمية للشركة 328 مركز تسوق مع:

• تتبع طلبات الصيانة في الوقت الحقيقي
• أنظمة دفع الإيجار الرقمية
• لوحة تحليلات الأداء

معدل اعتماد المنصة: 86% من قاعدة المستأجرين اعتبارًا من ديسمبر 2023.

شركة مراكز ريجنسي (REG) – نموذج الأعمال: القنوات

فرق التأجير المباشر

تعمل مراكز ريجنسي مع 129 متخصصًا متخصصًا في التأجير اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، وتغطي مناطق جغرافية متعددة في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

متري فريق التأجير	البيانات الكمية
إجمالي محترفي التأجير	129
متوسط سنوات الخبرة	12.4 سنة
التغطية الإقليمية	24 ولاية

منصات إدراج العقارات على الإنترنت

تستخدم مراكز ريجنسي منصات رقمية متعددة لتسويق العقارات واكتساب المستأجرين.

• منصة مجموعة كوستار
• سوق العقارات التجارية LoopNet
• الموقع الإلكتروني الخاص بالشركة: www.regencycenters.com

شبكات الوساطة العقارية

شراكات نشطة مع 87 شركة وساطة عقارية تجارية على مستوى الدولة في عام 2023.

متري شبكة الوساطة	البيانات الكمية
إجمالي شراكات الوساطة	87
التغطية الوطنية	42 منطقة حضرية

مؤتمرات الصناعة وأحداث التواصل

المشاركة في 23 مؤتمر عقاري تجاري خلال عام 2023.

• فعاليات المجلس الدولي لمراكز التسوق (ICSC).
• مؤتمرات معهد الأراضي الحضرية
• ندوات الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT).

مواقع التسويق الرقمي وعرض العقارات

ميزانية التسويق الرقمي بقيمة 3.2 مليون دولار مخصصة لعرض العقارات واكتساب المستأجرين في عام 2023.

مقياس التسويق الرقمي	البيانات الكمية
ميزانية التسويق الرقمي السنوية	$3,200,000
حركة المرور الشهرية للموقع	124.500 زائر فريد
متابعو وسائل التواصل الاجتماعي	48,300

شركة مراكز ريجنسي (REG) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

سلاسل متاجر البقالة الوطنية

اعتبارًا من عام 2024، تخدم مراكز ريجنسي سلاسل متاجر البقالة الوطنية التالية:

سلسلة بقالة	عدد المواقع	الإيرادات السنوية
كروجر	2742 متجرا	148.3 مليار دولار (2023)
ألبرتسون	2276 متجرا	77.65 مليار دولار (2023)
ببليكس	1,324 محلاً تجارياً	54.8 مليار دولار (2023)

شركات البيع بالتجزئة الإقليمية والمحلية

تدعم مراكز ريجنسي شركات البيع بالتجزئة الإقليمية والمحلية بالخصائص التالية:

• متوسط معدل إشغال المستأجر: 92.4%
• إجمالي مستأجري التجزئة الإقليميين: 587 شركة
• متوسط الإيجار السنوي للقدم المربع: 23.50 دولارًا

خدمات التجزئة الأساسية

فئة الخدمة	عدد المستأجرين	نسبة المحفظة
الصيدليات	126 موقعا	8.3%
الخدمات المصرفية	93 موقعا	6.1%
مراكز الرعاية العاجلة	47 موقعا	3.2%

العلامات التجارية للمطاعم الوطنية والإقليمية

مزيج مستأجري المطاعم في عقارات مراكز ريجنسي:

• إجمالي مستأجري المطاعم: 412
• تمثيل السلاسل الوطنية: 68%
• متوسط مبيعات المطاعم السنوية لكل موقع: 1.2 مليون دولار

مقدمو خدمات الصحة والعافية

فئة العافية	عدد المواقع	متوسط الإيرادات السنوية
مراكز اللياقة البدنية	76 موقعا	3.5 مليون دولار لكل مركز
العيادات الطبية	54 موقعا	2.8 مليون دولار لكل عيادة
التجزئة الصحية	39 موقعا	1.6 مليون دولار لكل متجر

شركة مراكز ريجنسي (REG) - نموذج العمل: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، أعلنت مراكز ريجنسي عن إجمالي تكاليف شراء العقارات بقيمة 52.4 مليون دولار. ركزت استراتيجية الاستثمار العقاري للشركة على مراكز التسوق ذات الجودة العالية والمرتكزة على البقالة.

فئة النفقات	المبلغ (مليون دولار)
حيازة الأراضي	32.6
شراء العقارات	19.8

تكاليف التطوير وإعادة التطوير

في عام 2023، استثمرت مراكز ريجنسي 187.3 مليون دولار في مشاريع التطوير وإعادة التطوير.

• تكاليف مشروع إعادة التطوير: 124.5 مليون دولار
• الاستثمارات التنموية الجديدة: 62.8 مليون دولار

صيانة وتشغيل الممتلكات

وبلغ إجمالي نفقات صيانة وتشغيل الممتلكات السنوية 78.6 مليون دولار في عام 2023.

فئة الصيانة	التكلفة السنوية (مليون دولار)
الصيانة الروتينية	42.3
إدارة الممتلكات	36.3

خدمة الديون ومدفوعات الفوائد

بلغ إجمالي مصاريف الفوائد لعام 2023 112.4 مليون دولار.

• فوائد الديون طويلة الأجل: 89.7 مليون دولار
• فوائد الديون قصيرة الأجل: 22.7 مليون دولار

النفقات الإدارية والتنظيمية

وبلغت المصاريف الإدارية لعام 2023 45.2 مليون دولار.

فئة النفقات العامة	التكلفة (مليون دولار)
التعويض التنفيذي	12.6
عمليات الشركات	22.4
البنية التحتية التكنولوجية	10.2

شركة مراكز ريجنسي (REG) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل الإيجار من مستأجري التجزئة

بالنسبة للسنة المالية 2023، أعلنت مراكز ريجنسي عن إجمالي إيرادات إيجارية بلغت 1,099.4 مليون دولار. تتكون محفظة الشركة من حوالي 331 مركز تسوق، بإجمالي 47.5 مليون قدم مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير.

نوع الإيرادات	المبلغ (2023)	النسبة المئوية لإجمالي الإيرادات
دخل الإيجار الأساسي	832.1 مليون دولار	75.7%
نسبة الإيجار	18.3 مليون دولار	1.7%
المبالغ المستردة من المستأجرين	248.9 مليون دولار	22.6%

رسوم إدارة الممتلكات

في عام 2023، حققت Regency Centers رسوم إدارة عقارات بقيمة 8.2 مليون دولار أمريكي من العقارات التي يديرها طرف ثالث.

تقدير الأصول العقارية

اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، بلغت قيمة إجمالي الأصول العقارية للشركة 12.1 مليار دولار أمريكي، مع صافي قيمة الأصول (NAV) 6.2 مليار دولار أمريكي.

مقياس تقييم الأصول	2023 القيمة	التغيير على أساس سنوي
إجمالي الأصول العقارية	12.1 مليار دولار	+3.2%
صافي قيمة الأصول (NAV)	6.2 مليار دولار	+2.8%

إيرادات تجديد الإيجار وتوسيعه

إحصائيات تجديد وتوسعة الإيجار لعام 2023:

• معدل الاحتفاظ بالمستأجر: 88.4%
• متوسط معدل تجديد عقد الإيجار: 95.2%
• إجمالي الإشغال المؤجر: 94.6%

مبيعات العقارات الاستراتيجية وتحسين المحفظة

في عام 2023 قامت مراكز ريجنسي بتنفيذ المعاملات العقارية التالية:

• إجمالي التصرفات في الممتلكات: 384.3 مليون دولار
• عدد العقارات المباعة: 23
• عائدات مبيعات العقارات: 392.6 مليون دولار

نوع المعاملة	القيمة الإجمالية	عدد العقارات
التصرفات العقارية	384.3 مليون دولار	23
عمليات الاستحواذ على العقارات	276.5 مليون دولار	12

Regency Centers Corporation (REG) - Canvas Business Model: Value Propositions

Stable, necessity-based retail locations anchored by top grocers is a core value proposition for Regency Centers Corporation. As of September 30, 2025, the Same Property anchor percent leased stood at an extremely high 98.0%. 80% of the properties in the portfolio feature a grocery anchor, and these grocery stores account for 20% of annual base rent. Top grocers anchoring these centers include Whole Foods Market, Publix, Safeway, and Trader Joes.

The centers are strategically located in high-traffic areas within affluent suburban trade areas. These locations attract customers with an average household income of $160,000. Furthermore, the properties are situated in high-density markets, averaging 124,000 people within a three-mile radius.

Regency Centers Corporation offers a curated tenant mix providing convenience and essential services, which is reflected in the leasing metrics for smaller spaces. The Same Property shop percent leased, covering spaces under 10,000 square feet, was 93.9% as of September 30, 2025. The strong leasing performance is evident in the rent spreads achieved during the third quarter of 2025, with a blended cash rent spread of +12.8% on approximately 1.8 million square feet of comparable new and renewal leases.

For investors, the REIT structure is designed to deliver long-term stability and growth. The company raised its 2025 Nareit Funds From Operations (FFO) per share guidance midpoint to represent more than 7% year-over-year growth. The quarterly cash dividend on common stock was declared at $0.755 per share, reflecting an increase of approximately 7.1%. The balance sheet strength supports this, with the pro-rata net debt and preferred stock to TTM operating EBITDAre ratio at 5.3x as of September 30, 2025.

These properties function as defintely convenient community hubs due to their high occupancy and consistent operational growth. The overall Same Property portfolio was 96.4% leased as of September 30, 2025. The operational momentum is strong, with Same Property Net Operating Income (NOI), excluding termination fees, increasing by 4.8% in the third quarter of 2025 compared to the same period in 2024.

Here are key operational metrics underpinning these value propositions as of the end of the third quarter of 2025:

Metric	Value (as of September 30, 2025)	Period Comparison
Same Property Portfolio Leased Percentage	96.4%	Up 40 basis points year-over-year
Same Property Anchor Leased Percentage	98.0%	Up 10 basis points year-over-year
Same Property Shop Leased Percentage	93.9%	Up 80 basis points year-over-year
Same Property NOI Growth (Excl. Termination Fees)	4.8%	Year-over-year for Q3 2025
Blended Cash Rent Spread (Q3 2025 Leasing)	+12.8%	On 1.8 million square feet executed
Total Portfolio Properties	483	Includes over 57 million square feet

The commitment to growth and quality is further demonstrated by capital deployment and development activity:

• Deployed more than $750 million of capital into accretive investments year-to-date 2025.
• In-process development and redevelopment projects totaled more than $650 million.
• Started more than $170 million of new development and redevelopment projects in the third quarter of 2025.
• Estimated net project costs for in-process projects at a blended estimated yield of 9%.

Regency Centers Corporation (REG) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Regency Centers Corporation (REG) maintains relationships through specialized, localized teams and long-term contractual commitments with its tenant base.

Dedicated regional leasing and property management teams

Regency Centers Corporation has regional leadership in place, including Alan Roth, East Region President and Chief Operating Officer, and Nick Wibbenmeyer, West Region President and Chief Investment Officer, as of the second quarter of 2025. The company's team structure includes roles such as Senior Director of Leasing, Property Manager, Senior Property Manager, and Tenant Specialist.

Long-term, contractual lease agreements with anchor tenants

Leases generally feature initial terms exceeding five years and are primarily with Anchor Tenants. As of September 30, 2025, the Same Property anchor percent leased, covering spaces greater than or equal to 10,000 square feet, stood at $98.0\%$. The overall Same Property portfolio was $96.4\%$ leased as of September 30, 2025.

Leasing activity demonstrates strong tenant demand and pricing power:

Metric	Period Ended September 30, 2025	Period Ended June 30, 2025
Comparable Leases Executed (Square Feet)	$1.8$ million	$1.9$ million
Blended Cash Rent Spread (%)	$+12.8\%$	$+10.0\%$
Blended Straight-Lined Rent Spread (%)	$+22.9\%$	$+19.3\%$
Comparable Leases Executed (Square Feet) - 12 Months	$7.4$ million	$7.4$ million
Blended Cash Rent Spread (%) - 12 Months	$+10.5\%$	$+9.7\%$

The Same Property shop percent leased, for spaces under 10,000 square feet, was $93.9\%$ as of September 30, 2025.

Proactive communication and support for tenant build-outs and operations

The company supports tenant operations through the commencement of new leases and ongoing development/redevelopment. As of September 30, 2025, the Same Property percent commenced was $94.4\%$. Regency Centers Corporation started more than $\$170$ million of new development and redevelopment projects in the third quarter of 2025, bringing year-to-date starts to approximately $\$220$ million. The total in-process development and redevelopment projects had estimated net project costs of $\$668$ million at a blended estimated yield of $9\%$ as of September 30, 2025. The 2025 guidance for new starts was raised to approximately $\$300$ million.

Investor relations for a transparent, dividend-focused shareholder base

Regency Centers Corporation is a qualified real estate investment trust (REIT) that is self-administered and self-managed. The company has paid a dividend for over 17 years. Top institutional shareholders include The Vanguard Group, Inc. and BlackRock, Inc..

Key dividend and shareholder metrics as of late 2025:

• Annual Dividend: $\$3.02$ per share.
• Latest Quarterly Dividend Declared: $\$0.755$ per share (payable January 6, 2026).
• Latest Ex-Dividend Date: December 15, 2025.
• Dividend Yield: Approximately $4.31\%$ to $4.37\%$.
• Payout Ratio: Approximately $125.96\%$ to $131.69\%$.
• Market Capitalization: $\$12,599.11$ Million (as of December 1, 2025).

Strategic engagement to foster community connection at properties

Regency Centers Corporation's portfolio includes properties merchandised with highly productive grocers, restaurants, service providers, and best-in-class retailers that connect to their neighborhoods and communities. The company executed 3 new grocer leases in the third quarter of 2025, unlocking redevelopments. The Same Property portfolio was $94.4\%$ commenced as of September 30, 2025.

Regency Centers Corporation (REG) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Regency Centers Corporation gets its value proposition-high-quality, grocery-anchored shopping centers-out to its customers, which are primarily tenants and, indirectly, the consumers who shop there. The channels are a mix of direct, boots-on-the-ground operations and digital outreach, which makes sense for a physical asset business.

The core of their distribution network relies on their physical presence and direct sales force. Regency Centers maintains a geographically diverse footprint supported by 22 regional offices nationwide, which is how they manage their physical assets and interact with local leasing prospects.

The primary channel is, naturally, the physical properties themselves. As of September 30, 2025, Regency Centers held an interest in 483 properties. These centers, totaling over 57 million square feet of retail space, are the delivery mechanism for their entire business model.

Here's a quick look at the scale of their physical channel as of the third quarter of 2025:

Metric	Value as of September 30, 2025
Total Properties (Interest Held)	483
Total Retail Space	Over 57 million square feet
Same Property Portfolio Leased Percentage	96.4%
Same Property Anchor Leased Percentage	98.0%

For capital markets and investor communications, the channel is strictly digital and regulatory. They push information out via their Investor Relations website, investors.regencycenters.com. This is where you find the latest SEC filings and supplemental data, like the Q3 2025 Quarterly Supplemental Disclosure released on October 28, 2025.

Acquisitions and dispositions, which are key to portfolio channel management, heavily involve external expertise. They use broker networks to source and execute deals. For instance, in the third quarter of 2025, Regency Centers acquired a portfolio of five shopping centers in Orange County, CA, for $357 million. Earlier in the year, on August 1, 2025, they executed two separate acquisitions totaling $43.2 million ($9.2 million plus $34 million combined) to gain full ownership in other assets.

Leasing activity itself is tracked through digital platforms, showing the scale of their direct tenant engagement channel. During the three months ending September 30, 2025, Regency Centers executed approximately 1.8 million square feet of comparable new and renewal leases.

The digital channels also support tenant and consumer interaction, though the primary focus remains physical leasing. Key digital touchpoints include:

• The corporate website, RegencyCenters.com, for general information and tenant services.
• The Investor Relations portal for financial transparency.
• Tracking of leasing metrics, such as the 1.8 million square feet leased in Q3 2025.
• Reporting of rent spreads, with the Q3 2025 cash rent spread coming in at +12.8%.

Honestly, for a REIT focused on physical retail, the channels are about managing the real estate and communicating financial health effectively. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Regency Centers Corporation (REG) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the core groups Regency Centers Corporation (REG) serves to generate its revenue and maintain its property value. Honestly, for a retail REIT like Regency Centers Corporation, the customer segments are layered-you have the direct tenants paying rent, the investors providing capital, and the consumers whose traffic makes the whole ecosystem work.

National and regional anchor tenants (primarily grocers) form the bedrock of the portfolio stability. These are the traffic drivers. Regency Centers Corporation emphasizes grocery-anchored centers, with 80% of its properties featuring a grocery anchor. These essential retailers, like Kroger and Whole Foods, provide resilience against broader economic shifts. As of June 30, 2025, the Same Property anchor percent leased stood strong at 98.0%. Other key national retailers mentioned include Target, Kohl's, and Ulta Beauty.

The small-shop tenants fill out the remaining space, focusing on necessity, service, convenience, and value retail. This segment is crucial for overall center vibrancy. As of September 30, 2025, the Same Property shop percent leased was 93.9%. Restaurants are a significant part of this mix, accounting for 20% of annualized base rent (ABR) as of Q2 2025. The leasing activity in the third quarter of 2025 showed strong demand, with blended cash rent spreads on new and renewal leases hitting +12.8% for the quarter.

Regency Centers Corporation also serves institutional and individual real estate investors (shareholders). These folks provide the equity base for acquisitions and development. As of September 30, 2025, the top 25 shareholders collectively owned 79.94% of the company. The largest single shareholder group identified is The Vanguard Group, Inc., holding 15.3%. The company's focus on high-quality, grocery-anchored assets in established, high-income areas is specifically designed to attract and retain this capital base, supporting its A credit ratings from both Moody's and S&P.

The segment of developers and sellers of high-quality retail properties is engaged through acquisition and development activities. Regency Centers Corporation is actively growing its footprint; for instance, it acquired a five-center portfolio in the Rancho Mission Viejo master planned community for $357 million in July 2025. Furthermore, year-to-date through Q3 2025, the company started new development and redevelopment projects totaling approximately $220 million in net project costs. This shows they are a buyer and developer in the market.

Finally, you can't forget the affluent suburban consumers (indirectly, as the end-user). While they don't write checks to Regency Centers Corporation directly, their presence drives tenant sales and lease renewal rates. The company explicitly targets suburban trade areas with compelling demographic populations benefiting from high levels of disposal income to mitigate risks associated with e-commerce and changing demographics. The geographic concentration of ABR reflects where these consumers are: California at 24.7%, Florida at 20.1%, and the New York-Newark-Jersey City area at 12.7% as of Q3 2025.

Here's a quick look at some key operational metrics tied to these customer groups as of late 2025:

Customer Segment Focus Area	Metric/Data Point	Value/Percentage (As of Late 2025)	Reporting Period/Date
Anchor Tenants (Grocers)	Percent of Properties with Grocery Anchor	80%	General Portfolio Strategy
Anchor Tenants (Grocers)	Same Property Anchor Percent Leased	98.0%	September 30, 2025
Small-Shop Tenants	Restaurants Share of Annualized Base Rent (ABR)	20%	Q2 2025
Small-Shop Tenants	Same Property Shop Percent Leased	93.9%	September 30, 2025
Investors (Shareholders)	Top 25 Shareholders Ownership Stake	79.94%	September 2025
Developers/Sellers	YTD New Development/Redevelopment Starts (Net Cost)	Approx. $220 million	Q3 2025
Affluent Consumers	Largest Geographic ABR Concentration	California: 24.7%	Q3 2025

The reliance on grocery anchors is defintely a core part of the value proposition for investors, given the 98.0% anchor leasing rate. Also, note the 5.3x Net Debt & Preferred Stock to TTM operating EBITDAre as of September 30, 2025, showing the capital structure supporting these customer relationships.

• Grocery stores contribute 20% of annual base rent.
• The company raised 2025 Nareit FFO guidance to a range of $4.62 to $4.64 per diluted share.
• The Q3 2025 quarterly cash dividend declared was $0.755 per share.
• The portfolio has significant geographic concentration in California (24.7% ABR).
• As of February 11, 2025, there were 181,365,237 shares outstanding.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Regency Centers Corporation (REG) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the expense side of the ledger for Regency Centers Corporation (REG) as of late 2025. For a self-managed REIT like Regency Centers, costs are heavily weighted toward property ownership and debt service. Here's a breakdown based on the latest available figures, primarily from the third quarter of 2025 and the reaffirmed 2025 guidance.

Property operating expenses (real estate taxes, insurance, maintenance)

While a direct line item for just property operating expenses isn't explicitly broken out for the latest periods, the total operating expenses give you a sense of the scale. For the three months ended June 30, 2025, Regency Centers reported total operating expenses of approximately $235,218 thousand. Keep in mind that property taxes and insurance are often sticky costs that can rise even if rental income dips slightly.

Development and redevelopment capital expenditures

This category reflects the investment in keeping the portfolio modern and growing. For the three months ended September 30, 2025, Regency Centers started new development and redevelopment projects with estimated net project costs of approximately $170 million, at the Company's share. This included over $140 million of ground-up development projects in that quarter alone. As of September 30, 2025, the total estimated net project costs for all in-process development and redevelopment projects stood at $668 million at the Company's share, with 51% of that amount already incurred.

For context on recent spending, the 2024 actual Development and Redevelopment spend (pro rata) was $66,906 thousand.

Interest expense on debt, including assumed mortgage debt

Debt servicing is a major, non-negotiable cost for any leveraged real estate company. For the twelve months ended June 30, 2025, the gross interest expense was reported as $98,600 thousand. The cost of capital is clearly a factor in their guidance; for the full year 2025, management projected a negative impact of (0.10) per diluted share on Nareit FFO due to interest expense and preferred dividends, which they attribute to debt refinancing activities in 2024 and 2025.

Here's a snapshot of recent interest costs (in thousands):

Period Ended June 30, 2025	Three Months	Year to Date
Gross interest expense	$50,459	$98,600
Interest expense, net	$50,272	$98,285

General and administrative costs for self-managed REIT operations

Since Regency Centers is self-administered and self-managed, these costs cover the corporate overhead required to run the business. For the twelve months ended December 31, 2024, General and administrative expenses (net) were $101,465 thousand. Looking ahead, the 2025 guidance for G&A Expense, net (pro rata) is set in a range between $93 million and $96 million.

It's a relatively controlled cost center for them, as shown by the guidance impact on Nareit FFO being only 0.01 per share.

Leasing costs (tenant improvements, commissions)

Leasing costs are variable, tied directly to tenant turnover and new leasing volume. You see the success of their leasing efforts in the rent spreads, which is where some of those costs are recouped. For the twelve months ended September 30, 2025, Regency executed leases with blended cash rent spreads of +10.5% and straight-lined rent spreads of +20.3%. For the quarter ending September 30, 2025, cash rent spreads were even higher at +12.8%.

The impact of non-cash leasing adjustments is also reflected in guidance:

• Guidance for Non-Cash Revenues (which includes above/below market rent amortization and straight-line rents) for 2025 is approximately +/- $46 million.
• For the twelve months ended December 31, 2024, the Company executed 8.1 million square feet of comparable new and renewal leases.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Regency Centers Corporation (REG) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at how Regency Centers Corporation generates its top-line income, which is heavily anchored in the long-term value of its premier shopping center portfolio. Honestly, for a REIT like Regency Centers, the revenue streams are pretty straightforward: rent from tenants, plus the occasional gain from buying or selling properties.

The total revenue for the twelve months ending September 30, 2025, hit $1.522 billion. This shows consistent growth, reflecting strong underlying asset performance. For the third quarter alone, Regency Centers brought in $387.57 million in revenue, which was up 7.58% year-over-year.

The core of this income comes from Rental Income, which is broken down into base rent, expense recoveries, and percentage rent. We see the strength of this stream clearly in the Same Property Net Operating Income (NOI) figures. Management raised the full-year 2025 guidance for Same Property NOI growth, excluding termination fees, to a range of +5.25% to +5.5%. This is what you want to see; it means the existing, stabilized properties are generating more cash flow.

Digging into the Q3 2025 results, the Same Property NOI growth, again excluding termination fees, was 4.8% year-over-year. The engine behind that was Same Property base rent growth, which contributed 4.7% to that NOI increase in the third quarter. Plus, leasing activity is locking in higher future rents; for the twelve months ending September 30, 2025, they executed leases at blended cash rent spreads of +10.5% and straight-lined rent spreads of +20.3%.

Here's a quick look at how the core rental income components are performing:

Revenue Stream Component	Metric/Period	Value/Rate
Total Revenue (TTM)	Twelve Months Ended September 30, 2025	$1.522 billion
Same Property NOI Growth (FY 2025 Guidance)	Full Year 2025 (Excluding termination fees)	+5.25% to +5.5%
Same Property NOI Growth (Q3 2025)	Three Months Ended September 30, 2025 (Excluding termination fees)	4.8%
Same Property Base Rent Growth (Q3 2025)	Three Months Ended September 30, 2025	4.7%
Blended Cash Rent Spreads (TTM)	Twelve Months Ended September 30, 2025	+10.5%
Blended Straight-Lined Rent Spreads (TTM)	Twelve Months Ended September 30, 2025	+20.3%

Beyond the recurring rent, Regency Centers also generates revenue from transactional activities and fees. Lease termination fees and other property-related fees are recognized, though they are often excluded when reporting Same Property NOI growth to show the underlying operational trend.

Gains from strategic property dispositions also flow into revenue. Regency Centers was active on the transaction front, deploying more than $750 million of capital into accretive investments year-to-date as of September 30, 2025. This included acquiring a portfolio in Orange County, CA, for $357 million. On the disposition side, they sold five assets for approximately $32 million during the third quarter, and subsequently disposed of Hammocks Town Center for approximately $72 million. This active capital recycling is a key part of their strategy to enhance the quality and yield of the portfolio.

You should also note the development pipeline, which feeds future revenue growth:

• Year-to-date project starts (as of September 30, 2025) totaled approximately $220 million.
• Management projected total starts for 2025 to be around $300 million.
• In-process projects had estimated net costs of $668 million as of September 30, 2025.

The ability to grow base rents at 4.7% in Q3 while simultaneously deploying significant capital into new and existing assets is what drives the overall revenue picture for Regency Centers Corporation. Finance: draft 13-week cash view by Friday.