شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC): تحليل القوى الخمس [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تحفر في الخندق التنافسي لشركة Retail Opportunity Investments Corp. الآن بعد أن تولت Blackstone زمام المبادرة، وإليك القراءة السريعة: مكانتها في المراكز القائمة على الضرورة والمرتكزة على البقالة على الساحل الغربي تخلق هيكلًا قويًا لأواخر عام 2025. في حين أن مقدمي رأس المال لديهم تأثير أكبر الآن بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، فإن قوة المستأجر لدى ROIC ضئيلة؛ أعتقد أن نسبة الإشغال تزيد باستمرار عن 96% وأن فروق الإيجار تصل إلى 23% على عقود الإيجار الجديدة مؤخرًا. سنوضح بالضبط كيف تتنافس ندرة الأراضي وحجمها البالغ 10.5 مليون قدم مربع مع المنافسين والتهديد المنخفض للوافدين الجدد، حتى تتمكن من رؤية أين تكمن قوة التسعير الحقيقية في هذا السوق الضيق.

شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للموردين

أنت تنظر إلى مشهد الموردين لشركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) الآن بعد أن أصبحت تحت مظلة شركة عملاقة للأسهم الخاصة. لقد تغيرت ديناميكيات السلطة، وخاصة فيما يتعلق بمن يمول الصفقات ومن يزود الأصول المادية.

مقدمو رأس المال

يتمتع مقدمو رأس المال حاليًا بقدرة تفاوضية عالية، وهو ما يعد نتيجة مباشرة لبيئة أسعار الفائدة في أواخر عام 2025. وحتى مع توقع بنك الاحتياطي الفيدرالي أن يستقر سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية عند حوالي 3.9% بحلول نهاية عام 2025، فإن تكاليف الاقتراض تظل مرتفعة تاريخياً مقارنة بفترة أسعار الفائدة المنخفضة للغاية في العقد الماضي. وهذا يفرض اتباع نهج أكثر صرامة للاكتتاب ويزيد من تكلفة خدمة الدين لأي رأس مال جديد أو معاد تمويله.

للحصول على سياق تكلفة الديون، أعلنت الهيئة العامة السابقة، شركة Retail Opportunity Investments Corp، عن صافي مصاريف فوائد للربع الثالث من عام 2025 بقيمة 115 مليون دولار، ارتفاعًا من 105 ملايين دولار في العام السابق، مما يعكس ارتفاع متوسط ​​مستويات الدين. ومع ذلك، تم تخفيف هذه الطاقة العالية بشكل كبير بالنسبة لـ ROIC بسبب هيكلها الجديد. قبل الاستحواذ، كانت ROIC تحمل تصنيفات ديون الشركات من الدرجة الاستثمارية من Moody's Investor Services، وS&P Global Ratings، وFitch Ratings. في حين أوقفت وكالة S&P Global Ratings تصنيفها الائتماني المحدد للمصدر "BBB-" عند الاستحواذ في 12 فبراير 2025، فإن دعم مالكها الجديد يوفر وسادة ائتمانية كبيرة وضمنية.

بائعي الأراضي والعقارات

يحتفظ بائعو الأراضي والعقارات بقوة كبيرة، لا سيما بالنسبة لأهداف عائد الاستثمار (ROIC) الخاصة بفئة الأصول. إن الندرة الحادة لأصول التجزئة المرغوبة والتي تعاني من قيود العرض، وخاصة مراكز التسوق التي تعتمد على البقالة في الأسواق الحضرية على الساحل الغربي، تمنح البائعين نفوذا. عندما يصبح الأصل الرئيسي المؤجر بالكامل متاحًا، يقوم البائع بإملاء الشروط لأن مجموعة المشترين المؤهلين الذين لديهم رأس المال والتفويض للحصول على هذه العقارات يكون محدودًا.

فيما يلي لقطة لقاعدة الأصول التي يتحكم فيها هؤلاء البائعون:

بلاكستون العقارية بارتنرز X كابيتال بيس

إن العامل الأكثر أهمية الذي يقلل من اعتماد ROIC على مقدمي الأسهم الخارجيين هو قاعدة رأس المال الضخمة التي تزودها الآن. تعد Blackstone Real Estate Partners X (BREP X)، الأداة المستخدمة في عملية الاستحواذ، جزءًا من قوة مؤسسية أكبر. تمكنت أعمال العقارات العالمية لشركة "بلاكستون" من إدارة ما يقرب من 315 مليار دولار أمريكي من إجمالي الأصول الخاضعة للإدارة اعتبارًا من 31 ديسمبر 2024. وأغلق BREP X نفسه عند التزامات بقيمة 30.4 مليار دولار أمريكي، مما يجعله أكبر صندوق سحب عقاري يتم جمعه على الإطلاق في ذلك الوقت.

وتعني قوة رأس المال الداخلي هذه أن حاجة ROIC الفورية لتأمين تمويل البناء أو الاستحواذ من طرف ثالث قد انخفضت بشكل كبير. لا تحتاج إلى قرض عندما يكون رأس المال ملتزمًا بالفعل بالكيان الأم.

• BREP X إجمالي التزامات رأس المال: 30.4 مليار دولار
• إجمالي الأصول الخاضعة للإدارة في شركة بلاكستون العقارية: انتهى 315 مليار دولار
• الفائدة: تقليل الاعتماد على أسواق الأسهم الخارجية.

موردي البناء والصيانة

بالنسبة للعمليات اليومية وأي تحسينات رأسمالية ضرورية، يتمتع موردو البناء والصيانة بقوة معتدلة. ويأتي نفوذهم من نقص العمالة المتخصصة وتقلب تكلفة المواد، الأمر الذي لا يزال من الممكن أن يؤثر على الجداول الزمنية للمشروع وميزانياته. ومع ذلك، يتم تعزيز قدرة ROIC على الحصول على شروط مواتية من خلال حجم مالكها الجديد.

يتم التحكم في القوة هنا من خلال الانضباط التعاقدي:

1. ابحث عن عقود طويلة الأجل وبسعر ثابت لدورات الصيانة الرئيسية.
2. الاستفادة من حجم الشركة الأم لتعزيز القوة الشرائية الوطنية.
3. تأكد من أن العقود تتضمن حدودًا واضحة لتصعيد المواد مثل الفولاذ أو الخشب.

من المؤكد أن العقود طويلة الأجل تتحكم في التكاليف، وتحول قوة المورد المحتملة إلى نفقات تشغيل يمكن التحكم فيها. المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للعملاء

أنت تقوم بتحليل شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) والسلطة التي يتمتع بها مستأجروها على شروط التأجير الخاصة بالشركة. بشكل عام، بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية التي تتم إدارتها بشكل جيد والتي تركز على الضرورة مثل شركة Retail Opportunity Investments Corp.، فإن القدرة التفاوضية للعملاء - المستأجرين - مقيدة بشكل كبير بجودة الأصول الأساسية وموقعها.

قوة المستأجر منخفضة بسبب نسبة إشغال المحفظة الاستثمارية العالية تاريخيًا لشركة Retail Opportunity Investments Corp، والتي تكون أعلى باستمرار 96% لأكثر من عقد من الزمان. على سبيل المثال، حققت المحفظة أ 97.1% معدل الإيجار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2024، والتوقعات المستقبلية للربع الثالث من عام 2025، تفترض التزامًا بإشغال التجزئة بنسبة ~98%. يشير هذا الإشغال المرتفع إلى طلب قوي ومستدام على مساحة شركة Retail Opportunity Investments Corp.، مما يمنح المستأجرين نفوذاً ضئيلاً للمطالبة بالامتيازات.

إن طبيعة العقارات نفسها تعمل كمثبِّط رئيسي لضغط المستأجر. توفر المراكز المرتكزة على البقالة حركة مرور قائمة على الضرورة ومقاومة للتجارة الإلكترونية والتي تعتبر بالغة الأهمية لمستأجري المتاجر الصغيرة. تعمل هذه المراكز كمراكز أساسية للبيع بالتجزئة في المجتمع، مما يعني أن المستأجرين الموجودين هناك يستفيدون من حركة المرور التي لا يمكنهم تكرارها بسهولة في أي مكان آخر. هذا التركيز على تجارة التجزئة الأساسية يعزل شركة Retail Opportunity Investments Corp. عن التقلبات الأوسع التي تشهدها قطاعات التجزئة الأقل أهمية.

عندما يقوم المستأجرون بتأمين عقود إيجار جديدة، أثبتت شركة Retail Opportunity Investments Corp. قدرتها على السيطرة على قوة تسعير كبيرة. في حين حققت الشركة فروق إيجارية قوية على عقود الإيجار الجديدة تاريخياً، وشهدت زيادات مضاعفة 23.2% وفيما يتعلق بعقود الإيجار الجديدة في عام 2022، تظهر الأرقام الأخيرة قوة أكبر. اعتبارًا من الاثني عشر شهرًا اللاحقة المنتهية في الربع الثالث من عام 2025، وصل هامش الإيجار الجديد إلى 40.7%. تظهر هذه القدرة على دفع الإيجارات إلى مستويات أعلى بشكل كبير في الاتفاقيات الجديدة أن المستأجرين على استعداد لدفع علاوة لتأمين المساحة داخل المحفظة.

علاوة على ذلك، فإن قاعدة المستأجرين متنوعة للغاية، مما يمنع أي عميل منفرد من ممارسة نفوذ لا داعي له. اعتبارًا من 31 ديسمبر 2024، كان أكبر مستأجر يمثل فقط 4.7% الإيجار الأساسي السنوي (ABR)، والذي يتماشى مع التوقعات العامة بأنه لا يوجد مستأجر واحد يمثل خطرًا كبيرًا أو مصدرًا للرافعة المالية، مما يبقي قوة المستأجر الإجمالية منخفضة.

فيما يلي نظرة سريعة على المقاييس الرئيسية التي توضح قوة المساومة المنخفضة هذه:

يمكن تلخيص القيود المفروضة على القدرة التفاوضية للعملاء من خلال الحقائق التشغيلية التالية:

• معدلات إيجار المحفظة قريبة باستمرار 97% أو أعلى.
• يستحوذ نمو إيجارات الإيجار الجديدة على ارتفاع كبير في السوق.
• ترتكز المحفظة على محلات البقالة الأساسية غير المعرضة للتجارة الإلكترونية.
• إن خطر تركز المستأجر هو الحد الأدنى، مع وجود أكبر مستأجر أقل من ذلك 5.0% من ABR.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي

أنت تنظر إلى قوة التنافس التنافسي لشركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC)، والتي، اعتبارًا من أوائل عام 2025، تم تحويلها إلى شركة خاصة بواسطة Blackstone Real Estate Partners X. هذه الخطوة بحد ذاتها تتحدث كثيرًا عن المنافسة الشديدة على أصول التجزئة عالية الجودة والقائمة على الضرورة. قدرت المعاملة النقدية النهائية الشركة بحوالي 4 مليارات دولار، بما في ذلك الديون المستحقة، والتي تم الإعلان عنها في نوفمبر 2024 وأغلقت في فبراير 2025. يُظهر هذا النوع من التقييم، الذي يمثل علاوة على سعر تداولها، مدى تنافس صناديق الأسهم الخاصة الكبيرة واللاعبين المؤسسيين الآخرين بشدة لتأمين محافظ مثل ROIC.

ومع ذلك، داخل السوق التشغيلية للمستأجرين الحاليين، كان التنافس بين أصحاب العقارات منخفضًا تاريخيًا. كان هذا نتيجة مباشرة لظروف السوق الضيقة للغاية بالنسبة للمراكز التي تعتمد على البقالة. اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2024، انخفض معدل الشواغر الوطني لمتاجر التجزئة إلى 3.5٪ فقط. عندما تكون المساحة نادرة إلى هذا الحد، يتمتع الملاك بنفوذ كبير، مما يعني أن المنافسة المباشرة للاحتفاظ بالمستأجرين أو جذبهم لا تتعلق بالامتيازات القوية بقدر ما تتعلق بالحفاظ على أسعار الإيجار المتميزة وجودة المستأجر.

وكانت الميزة التنافسية لشركة ROIC، والتي جعلتها هدفًا جذابًا للاستحواذ، هي حجمها وتركيزها. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2024، امتلكت ROIC 93 مركزًا للتسوق، بإجمالي مساحة إجمالية تبلغ حوالي 10.5 مليون قدم مربع، مما يجعلها أكبر مركز تسوق قائم على البقالة REIT يركز حصريًا على الساحل الغربي. وقد وفر هذا النطاق في منطقة شديدة العوائق أمام الدخول كفاءات تشغيلية وكثافة سوقية لم يتمكن اللاعبون الصغار من مضاهاتها. بصراحة، كان هذا التركيز في مناطق المترو المرغوبة مثل لوس أنجلوس وسياتل وسان فرانسيسكو وبورتلاند هو الجائزة الحقيقية.

إن المجموعة التنافسية التي يواجهها عائد رأس المال الاستثماري ـ والمجموعة التي تتنافس الآن على أصول مماثلة تحت ملكية بلاكستون ـ تتألف من مزيج من صناديق الاستثمار العقارية المتخصصة ورأس المال الخاص العميق. لا يقتصر التنافس على من يمكنه تقديم أقل إيجار فحسب؛ يتعلق الأمر بمن يمكنه تأمين أفضل الصفقات في المقام الأول.

فيما يلي نظرة سريعة على الديناميكيات التنافسية التي حددت المشهد:

• المنافسة للحصول على مراكز البقالة الرئيسية شرسة.
• إن التنافس بين المالك والمستأجرين الحاليين منخفض بسبب انخفاض معدل الشواغر بشكل قياسي.
• كان حجم محفظة ROIC البالغ 10.5 مليون قدم مربع بمثابة عامل تمييز رئيسي.
• ويستفيد القطاع من الحد الأدنى من البناء الجديد بسبب ارتفاع التكاليف.

ولكي نكون منصفين، فرغم أن ROIC كانت شركة عامة، فإن منافستها المباشرة شملت صناديق استثمار عقارية أخرى متداولة علناً بصلاحيات مماثلة، وإن كانت أقل تركزاً في الساحل الغربي. والآن، ككيان خاص، تنتقل المنافسة إلى السوق الخاصة لبيع الأصول وفرص التطوير.

يشمل المنافسون الرئيسيون في المجال الأوسع صناديق استثمار عقارية أخرى واسعة النطاق للبيع بالتجزئة، والتي يركز بعضها على تجارة التجزئة المماثلة القائمة على الضرورة، مثل كيمكو ريالتي، التي تتمتع ببصمة وطنية كبيرة. علاوة على ذلك، فإن المنافسة على الاستحواذ على أصول مثل محفظة ROIC تأتي من أذرع عقارية ضخمة للأسهم الخاصة، مثل بلاكستون نفسها، والتي تبحث باستمرار عن أصول مرنة ومدرة للدخل في المناطق الجغرافية ذات النمو المرتفع.

يجب عليك تتبع سرعة التأجير ونمو الإيجارات في أسواق الساحل الغربي الآن بعد أن أصبحت هذه المساحة البالغة 10.5 مليون قدم مربع تحت ملكية مالك خاص واحد قوي. إذا استمرت السوق الضيقة، فإن التنافس بين الملاك الآخرين على عدد قليل من المستأجرين المتاحين سيظل منخفضا، ولكن التنافس بين المشترين للمحفظة التالية سيظل مرتفعا بشكل لا يصدق.

شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) - القوى الخمس لبورتر: تهديد البدائل

عندما ننظر إلى تهديد البدائل لشركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC)، فإننا ننظر حقًا إلى ما إذا كان بإمكان المستهلكين تلبية احتياجاتهم اليومية في مكان آخر، في المقام الأول خارج مراكز البيع بالتجزئة المادية القائمة على الضرورة والتي تمتلكها ROIC. بالنسبة لمكون البقالة الأساسي، والذي يعد بمثابة مرساة لكثير من حركة مرور محفظتك، فإن التهديد من الناحية الهيكلية أقل من أنواع البيع بالتجزئة الأخرى. بصراحة، على الرغم من أن التجارة الإلكترونية تعد أحد العوامل، إلا أن تفضيل التسوق الشخصي للأغذية الطازجة يظل ثابتًا، مما يساعد في الحفاظ على تدفق حركة المرور اليومية الأساسية إلى ممتلكاتك.

من المؤكد أن التجارة الإلكترونية لا تزال بديلاً، لكن البيانات تشير إلى أن السوق ينضج، وهو أمر جيد بالنسبة لتجارة التجزئة المادية. وفي منتصف عام 2025، سينخرط حوالي 56% من المستهلكين الأمريكيين في تسوق البقالة عبر الإنترنت، لكن معدل النمو يظهر علامات على الاستقرار مقارنة بتفشي الوباء. تظهر التوقعات لعام 2025 أن مبيعات سوق التجزئة للبقالة عبر الإنترنت تنمو بحوالي 10%، وهو ما يترجم إلى ما يقرب من 20% من إجمالي مبيعات البقالة. من المتوقع أن يصل إجمالي معدل انتشار سوق البقالة عبر الإنترنت في الولايات المتحدة إلى 13.8% لعام 2025. ولكي نكون منصفين، فإن التسليم يأخذ حصة، وهو ما يمثل 45% من إجمالي مبيعات البقالة الإلكترونية في أغسطس 2025، بزيادة ست نقاط مئوية على أساس سنوي، في حين تقلصت طريقة الاستلام فعليًا بنسبة 4% على أساس سنوي. ويشير هذا التحول في المزيج إلى أن المستهلكين ما زالوا منخرطين في عملية تلبية الطلب، ولكن ربما لا يتوسعون بسرعة في حصتهم الإجمالية عبر الإنترنت.

تمثل تنسيقات البيع بالتجزئة البديلة مثل مراكز التسوق المغلقة ومراكز الطاقة تهديدًا أقل مباشرة لأن ROIC يركز على حركة المرور اليومية القائمة على الضرورة. إذا كان المستهلك يذهب إلى مركزك لشراء البقالة أو الصيدلية أو مطعم الخدمة السريعة، فمن غير المرجح أن يستبدل تلك الرحلة بزيارة إلى مركز تجاري، والذي غالبًا ما يضم مستأجرين أكثر تقديرية أو يعتمدون على الخبرة. يمكننا أن نرى هذا الاختلاف في اتجاهات الشواغر اعتبارًا من عام 2024: في حين انخفض معدل الشواغر الإجمالي لمتاجر التجزئة إلى أدنى مستوى له منذ 20 عامًا عند 5.3%، سجلت مراكز التسوق المغلقة معدل شغور أعلى بنسبة 8.7%. تشير هذه الفجوة إلى أن المراكز القائمة على الضرورة، وهي المراكز الأساسية لـ ROIC، تتفوق في الأداء على الأشكال البديلة.

المجال الأخير للاستبدال هو مجال داخلي لسلة البقالة نفسها: التداول من العلامات التجارية الوطنية إلى العلامات التجارية الخاصة. تعتبر هذه نقطة ضغط رئيسية بالنسبة لمستأجري البقال، ولكنها أقل ضغطًا بالنسبة لك، يا مالك العقار، بشرط أن يظل البقال في وضع مالي جيد. من المؤكد أن المستهلكين يشعرون بالضيق. أظهر استطلاع مايو 2025 أن 86% من المتسوقين الأمريكيين قد تحولوا إلى منتجات ذات علامات تجارية خاصة لبعض العناصر على الأقل. والفجوة السعرية آخذة في الاتساع أيضا؛ في المتوسط، يدفع المستهلكون أكثر من دولارين مقابل منتج يحمل علامة تجارية وطنية أكثر من منتج يحمل علامة تجارية خاصة، وقد زادت هذه الفجوة بنسبة 38% منذ عام 2019. وفي حين أن هذا يؤثر على استراتيجية هامش البقال، إلا أنه لا يعني بالضرورة أنهم يغلقون المتاجر أو يقللون من المساحة المربعة، وهو ما يؤثر على إيراداتك. إليك الرياضيات السريعة حول تحول العلامة التجارية:

إن تركيز المستهلك على القيمة واضح، ولكن مخاطر الاستبدال تتم إدارتها في المقام الأول على مستوى المستأجر. يجب أن تراقب صحة مستأجري البقالة لديك، لكن التحول في مزيج منتجاتهم يمثل معركة منفصلة. ومع ذلك، يمكنك رؤية المرونة العامة في هذا القطاع، حيث حققت صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة عائدًا بنسبة 6.9٪ في المتوسط خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025.

• السبب الرئيسي لتسوق البقالة عبر الإنترنت هو 77% نقلا عن توفير الوقت.
• 61% من المتسوقين عبر الإنترنت يشترون الأطعمة الطازجة عبر الإنترنت.
• في عام 2024، تجاوز إجمالي إغلاق متاجر البيع بالتجزئة في الولايات المتحدة عدد الافتتاحات، ليصل إلى 7327.
• وفي عام 2024، نمت مبيعات العلامات التجارية الخاصة بنسبة 2.3% بينما نمت مبيعات العلامات التجارية الوطنية بنسبة 4.5%.

شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) - القوى الخمس لبورتر: تهديد الداخلين الجدد

أنت تنظر إلى العوائق التي تحول دون دخول اللاعبين الجدد الراغبين في التنافس مباشرة مع شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) في مراكزها الأساسية التي تعتمد على البقالة على الساحل الغربي. بصراحة، التهديد هنا منخفض بالتأكيد، وهذه ميزة هيكلية كبيرة للمحفظة، خاصة الآن بعد أن حولت بلاكستون الشركة إلى شركة خاصة.

الدفاع الأساسي هو الصعوبة المطلقة وتكلفة التكرار. يتطلب الحصول على محفظة واسعة النطاق، مثل تلك التي تم إنشاؤها ROIC، رأس مال هائل. لقد رأينا هذا واضحًا عندما أكملت شركة بلاكستون صفقة الاستحواذ الخاصة بقيمة مؤسسية تبلغ حوالي 4 مليارات دولار في الربع الأول من عام 2025. وهذا النوع من النفقات الرأسمالية الأولية يستبعد على الفور معظم المنافسين المحتملين.

ويتفاقم حاجز رأس المال هذا بسبب القيود المادية والتنظيمية الفريدة للساحل الغربي. إن ندرة الأراضي في المناطق الحضرية ذات الكثافة السكانية العالية مثل لوس أنجلوس، وسياتل، وسان فرانسيسكو، وبورتلاند-ROIC هي التي تركز عليها بشكل حاد. إن البناء الجديد لمساحة مماثلة للبقالة هو الحد الأدنى، ولهذا السبب أشار جاكوب ويرنر، الرئيس المشارك لعمليات الاستحواذ في الأمريكتين في شركة بلاكستون العقارية، إلى أن الطلب مدعوم من خلال "البناء الجديد المحدود على مدى العقد الماضي".

فيما يلي نظرة سريعة على القيود في جانب العرض التي نشهدها اعتبارًا من أواخر عام 2025:

إن خط التطوير ببساطة لا يواكب الطلب، مما يشدد التوافر لأي مشارك جديد يحاول البناء من الصفر. ومن المتوقع أن يستمر ارتفاع تكاليف البناء والاقتراض على المدى القريب، مما يزيد من إضعاف الرغبة في المشاريع الجديدة.

علاوة على ذلك، فإن تقسيم المناطق المحلية والعقبات التنظيمية في أسواق الساحل الغربي الراسخة وعالية الكثافة تجعل التطوير الجديد بطيئًا وصعبًا. لا يتعلق الأمر فقط بالعثور على قطعة أرض؛ يتعلق الأمر بالتنقل في العملية البيروقراطية. على سبيل المثال، حتى في سان فرانسيسكو، تعمل الإدارات بنشاط على إجراء تغييرات على التعليمات البرمجية لإزالة الحواجز التي يقول المطورون إنها تجعل المشاريع غير فعالة ومكلفة. يضيف هذا "الروتين" وقتًا كبيرًا وحالة من عدم اليقين إلى أي خطة تنمية، وهو ما يمثل رادعًا كبيرًا لرأس المال الذي يفضل النشر بشكل أسرع.

تشمل التحديات التي يواجهها الوافد الجديد الافتراضي ما يلي:

• تكاليف حيازة الأراضي الباهظة في مواقع التعبئة.
• عمليات الاستحقاق المطولة بسبب اللوائح المحلية.
• تكاليف البناء العالية والمستمرة.
• المنافسة على المواقع النادرة والمعنونة.
• الحاجة إلى رأس مال أولي ضخم، كما يتضح من 4 مليار دولار معاملة ROIC.

ولكي نكون منصفين، تحاول بعض المدن تبسيط العمليات، مثل جهود PermitSF في سان فرانسيسكو، ولكن هذه التغييرات تستغرق وقتًا حتى تتم تصفيتها عبر النظام. في الوقت الحالي، تعني الندرة الحالية للأراضي القابلة للتطوير وارتفاع تكلفة البناء أن المعروض الجديد لا يزال مقيدا، مما يحمي قيمة الأصول الراسخة ذات الموقع الجيد مثل تلك الأصول المتخصصة في ROIC.