شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن تحليل واضح وقابل للتنفيذ لشركة استثمارات الفرص التجارية (ROIC)، وبصراحة، الصورة حتى أواخر عام 2025 تعكس تنفيذًا منضبطًا: فهم يمتلكون مراكز عالية الجودة تعتمد على محلات البقالة في الساحل الغربي الذي يعاني من نقص العرض، مما يدفع إلى نسبة إشغال قوية تاريخيًا بالقرب من 97%. لكن التركيز الشديد على كاليفورنيا وواشنطن يعني أن خطر التركيز الجغرافي مرتفع بالتأكيد، بالإضافة إلى أن تهديد ارتفاع أسعار الفائدة والضرائب العقارية قد يقلل من هوامش صافي الدخل التشغيلي (NOI) الخاصة بهم. تحتاج إلى رؤية كيف يترجم هذا القوة الدفاعية إلى فرص قصيرة المدى مثل إعادة التطوير وكيف يتوازن مع الواقع المرتفع التكاليف في سوقهم. دعونا نغوص في تحليل SWOT الكامل.

شركة استثمارات الفرص التجارية (ROIC) - تحليل SWOT: نقاط القوة

محفظة عالية الجودة تعتمد على محلات البقالة في أسواق الساحل الغربي التي تعاني من نقص العرض

أنت تبحث عن الاستقرار، وشركة استثمارات الفرص التجارية بالتجزئة (ROIC) بَنت نموذجها بالكامل على هذا الأساس. القوة الأساسية هنا تكمن في مواقع المحفظة وتنوع المستأجرين. كانت ROIC أكبر صندوق استثماري عقاري متداول علني يركز حصريًا على مراكز التسوق التي تتركز حول محلات البقالة في الأسواق عالية الكثافة والمقيدة من حيث العرض على طول الساحل الغربي، وبشكل خاص في المناطق الحضرية مثل لوس أنجلوس، سياتل، سان فرانسيسكو، وبورتلاند.

هذه ليست مجرد مجموعة من العقارات؛ إنها خندق استراتيجي. هذه الأسواق تمتلك حواجز عالية أمام الدخول، مما يعني أن بناء منافسة جديدة أمر صعب للغاية، مما يمنح ROIC قوة تسعير كبيرة. واعتبارًا من 30 سبتمبر 2024، كانت المحفظة تتألف من 93 مركز تسوق بمساحة إجمالية تقارب 10.5 مليون قدم مربع.

إشغال تاريخي قوي، دائمًا قريب من الامتلاء 97% عبر جميع المحفظة

الارتفاع في نسبة الإشغال هو أوضح علامة على طلب المستأجرين وجودة المحفظة. بصراحة، معدل إيجار المحفظة الذي يتجاوز 96٪ باستمرار يُعد قويًا جدًا في العقارات التجارية. وبلغ معدل إيجار محفظة ROIC 97.1٪ قويًا حتى تاريخ 30 سبتمبر 2024.

هذا ليس حدثًا عشوائيًا؛ بل يمثل الربع الأربعين على التوالي الذي تحافظ فيه المحفظة على معدل إشغال يزيد عن 96.0٪. هذا الأداء المستمر يظهر أن المستأجرين يرون هذه المواقع - وخاصة المساحات الأساسية - ضرورية لأعمالهم، مما يؤدي إلى معدل دوران منخفض للغاية وتدفق نقدي متوقع. وكانت المساحات الأساسية نفسها مؤجرة بنسبة 98.0٪ في الربع الثالث من 2024.

الرافعة المالية المنخفضة Profile, توفير مرونة في الميزانية العمومية لعمليات الاستحواذ

تُعد الميزانية العمومية الحذرة ميزة كبيرة، خاصة عندما تكون أسعار الفائدة متقلبة. حافظت ROIC على رافعة مالية منخفضة profile, مما أعطاها قاعدة مالية قوية بالتأكيد. بلغ صافي نسبة الدين الرئيسي إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء السنوية 6.3 مرات للربع الثالث من عام 2024، وهو مستوى يمكن التحكم فيه لصندوق الاستثمار العقاري (REIT).

ما يعنيه هذا هو أن الشركة لم تكن مثقلة بالديون، مما يتيح مرونة في إعادة توجيه رأس المال. على سبيل المثال، في الربع الثالث من عام 2024، قامت ROIC ببيع عقارين مقابل 68.8 مليون دولار واستحوذت على مركز تجاري ذو متجرين أساسيين للبقالة مقابل 70.1 مليون دولار في الربع الثاني من عام 2024. بالإضافة إلى ذلك، هيكل الدين مستقر: 91.4٪ من إجمالي الدين الرئيسي القائم كان فعليًا ذو معدل ثابت حتى 31 مارس 2024.

التركيز على تجارة التجزئة القائمة على الاحتياجات يوفر دفاعًا ضد التجارة الإلكترونية وضغوط الركود

لقد ألحقت التجارة الإلكترونية أضرارًا بالعديد من العقارات التجارية، لكن تركيز ROIC على تجارة التجزئة القائمة على الاحتياجات يجعلها شديدة المرونة. لا يزال الناس بحاجة لشراء المواد الغذائية واستخدام الخدمات المحلية، بغض النظر عن الدورة الاقتصادية أو أحدث عروض أمازون. هذه فئة أصول دفاعية أساسية.

إليك الحساب السريع لاستقرار المستأجرين: 82٪ من الإيجار السنوي الأساسي لشركة ROIC يتم اشتقاقه من المستأجرين الذين يقدمون الضروريات اليومية والخدمات، بما في ذلك محلات السوبر ماركت الكبرى والصيدليات. كان هذا الاستقرار عاملاً رئيسياً في استحواذ شركة Blackstone Real Estate Partners X على ROIC في فبراير 2025 مقابل حوالي 4 مليارات دولار، حيث أشارت بلاكستون إلى أن ذلك يعكس "اقتناعهم القوي بمراكز التسوق المرتكزة على الضروريات ومحلات البقالة".

• تدفع محلات البقالة الرئيسية حركة مرور ثابتة.
• المستأجرون القائمون على الخدمات يقاومون التجارة الإلكترونية.
• قاعدة الإيرادات المستقرة تضمن تدفقًا نقديًا متوقعًا.

ارتفاع فروق الإيجار عند التجديدات، مما يظهر طلبًا قويًا من المستأجرين على المساحات

أفضل مقياس للطلب على مالك العقار هو مقدار الإيجار الإضافي الذي يمكنهم تحصيله عند انتهاء عقد الإيجار. حققت ROIC باستمرار نموًا مزدوج الرقم في الإيجار على العقود الجديدة، وهو مؤشر قوي على التنافس بين المستأجرين على المساحات في مراكزهم. ويمثل هذا العام الحادي عشر على التوالي لهذا النمو المزدوج الرقم.

كانت فروق الإيجار على أساس النقد قوية بشكل خاص في عام 2024:

تُظهر هذه القدرة على تحقيق زيادات كبيرة في الإيجار لكل من العقود الجديدة والمجددة، خاصة الزيادة بنسبة 13.8% في العقود الجديدة في الربع الثالث من عام 2024، أن الإيجارات السائدة في السوق أعلى بكثير من الإيجارات وفق العقود المنتهية، مما يشير إلى إمكانات النمو الكامنة في المحفظة. كما يُظهر فرق التجديد القوي بنسبة 7.0% أن المستأجرين طويل الأمد على استعداد للدفع للبقاء في هذه المواقع الرئيسية.

شركة استثمارات الفرص التجارية بالتجزئة (ROIC) - تحليل نقاط القوة والضعف والفرص والتهديدات: نقاط الضعف

مخاطر تركيز جغرافي كبيرة، خصوصاً في كاليفورنيا وواشنطن.

أنت تنظر إلى محفظة ليست متنوعة جغرافياً على الإطلاق، وهذه نقطة ضعف حقيقية عندما يتعرض الاقتصاد الإقليمي لمشكلة ما. قامت شركة استثمارات فرص التجزئة (ROIC) باتخاذ خيار استراتيجي بالتركيز حصريًا على الساحل الغربي الذي يتمتع بحواجز دخول عالية، وهو أمر ممتاز لنمو الإيجارات لكنه سيء جداً لإدارة المخاطر.

كانت محفظة الشركة بالكامل المكونة من 93 مركزاً تجارياً مركزة في كاليفورنيا وواشنطن وأوريغون، مع تركيز كبير على المناطق الحضرية الكبرى مثل لوس أنجلوس وسياتل وسان فرانسيسكو وبورتلاند. وهذا يعني أن أي حدث إقليمي كبير - مثل خطر زلزالي، تغير كبير في سياسة الضرائب على مستوى الولاية، أو خروج جماعي لنوع من المستأجرين الرئيسيين - يؤثر على كل الأصول دفعة واحدة. أنت لست محميًا بممتلكات مستقرة في، لنقل، تكساس أو فلوريدا.

إليك الحساب السريع: كانت القيمة الإجمالية مرتبطة بالصحة الاقتصادية لقلة من الأسواق الساحلية، وهو خطر تركيز جعل المحفظة في النهاية هدفًا واحدًا عالي القيمة للاعب أكبر مثل بلاكستون.

حجم المحفظة الأصغر مقارنة بصناديق الاستثمار العقاري الكبرى للتجزئة، مما يحد من مزايا الحجم.

كان الحجم الكبير لشركة استثمارات التجزئة الفرصية (ROIC) ضعفًا هيكليًا، خاصة عند التنافس على رأس المال والكفاءة التشغيلية ضد عمالقة القطاع (صناديق الاستثمار العقاري). على الرغم من أن مساحتها الإجمالية القابلة للإيجار البالغة 10.5 مليون قدم مربع كانت كبيرة بالنسبة للاعب متخصص، إلا أنها كانت تفتقر إلى الحجم الذي يمكنها من الوصول إلى نفس قوة الشراء أو أسواق رأس المال مثل نظيراتها الأكبر.

وتحد هذه البصمة الأصغر أيضًا من القدرة على توزيع التكاليف الإدارية عبر قاعدة أصول ضخمة، مما يعني أن النفقات العامة والإدارية غالبًا ما تمثل نسبة أعلى من الإيرادات. النطاق الأصغر يعني خيارات أقل لإعادة تدوير المحفظة أيضًا.

قارن هذا مع نظير ضخم مثل Kimco Realty، وستصبح عيوب الحجم واضحة تمامًا:

ارتفاع تكاليف التشغيل والضرائب العقارية المتأصلة في الأسواق الساحلية.

تشغيل محفظة استثمارية في مناطق حضرية ذات تكلفة عالية وكثافة سكانية مرتفعة يعني أنك في صراع دائم مع النفقات المرتفعة. تكلفة ممارسة الأعمال في أماكن مثل كاليفورنيا وواشنطن أعلى ببساطة من المتوسط الوطني، خاصة فيما يتعلق بالعمالة والمرافق وضرائب الممتلكات.

خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، أفادت شركة استثمارات الفرص التجارية بالتجزئة عن نفقات كبيرة على مستوى الممتلكات تؤكد هذه النقطة الضعيفة. هذه التكاليف ثابتة ويصعب خفضها، مما يضع ضغطًا مستمرًا على هامش صافي الدخل التشغيلي (NOI).

تُظهر الأرقام الخاصة بالأشهر التسعة لعام 2024 حجم هذه التكاليف:

• نفقات تشغيل الممتلكات (9 أشهر 2024): 42.450 مليون دولار
• ضرائب الممتلكات (9 أشهر 2024): 25.405 مليون دولار

في الولايات ذات الضرائب المرتفعة، تُعد ضرائب الممتلكات عقبة رئيسية. هذه تكلفة هيكلية يعتبر عيبًا للشركة يمكن تعويضه فقط من خلال نمو إيجاري مرتفع ومستمر، وهو أمر ليس مضمونًا في كل دورة اقتصادية.

إمكانيات النمو الخارجي محدودة خارج استراتيجيتها الأساسية للاستحواذ باهظ التكلفة.

الاستراتيجية نفسها التي جعلت شركة استثمارات الفرص التجارية بالتجزئة (ROIC) ناجحة - استهداف الأسواق ذات الحواجز العالية للدخول - كانت أيضًا عقبة أمام النمو الخارجي على نطاق واسع (الحصول على ممتلكات جديدة). الطبيعة المحدودة للعرض في الساحل الغربي تعني أن الأصول عالية الجودة نادرة ومكلفة، مما يرفع تكاليف الاستحواذ ويخفض معدلات الرسملة الأولية (معدلات الرسملة أو عائد الاستثمار).

كان نمو الشركة مقتصرًا على الاستحواذات الفرصية باهظة التكلفة، مثل مركز التسوق المزدوج المُعتمد على البقالة الذي تم شراؤه في كارلسباد، كاليفورنيا، بمبلغ 70.1 مليون دولار في أبريل 2024. هذا مسار بطيء ومنهجي، وليس نموذج التوسع السريع لصندوق الاستثمار العقاري الوطني.

تم توضيح الحد النهائي للنمو الخارجي في فبراير 2025، عندما تم الاستحواذ على الشركة بأكملها من قبل شركة بلاكستون ريال إستييت بارتنرز X مقابل حوالي 4 مليارات دولار. وقد أنهت هذه الصفقة بشكل فعلي قصة النمو المستقل، مُظهِرة أن الخطوة المنطقية التالية للمحفظة عالية الجودة لكنها محدودة كانت البيع لشركة استثمارية خاصة ضخمة بدلاً من مواصلة التوسع في السوق العامة.

شركة استثمارات فرص البيع بالتجزئة (ROIC) - تحليل SWOT: الفرص

تركز الفرص الأساسية لمحفظة Retail Opportunity Investments Corp.، حتى في ظل ملكيتها الخاصة الجديدة من قبل Blackstone Real Estate Partners X اعتبارًا من فبراير 2025، على الاستفادة من بصمتها الرئيسية في الساحل الغربي والطلب المستمر على تجارة التجزئة القائمة على الضرورة. ويؤكد سعر الاستحواذ الذي دفعته شركة بلاكستون، والذي بلغت قيمته 4 مليارات دولار، على الاعتقاد بأن هذه الفرص قابلة للتنفيذ بالتأكيد وذات قيمة عالية.

الاستحواذ على عقارات بيع بالتجزئة أصغر حجمًا ومتعثرة من مالكين محليين ذوي رأس مال أقل.

إن الطبيعة المجزأة لسوق التجزئة المعتمد على البقالة، إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة، تخلق خط استحواذ واضح. وكثيراً ما يفتقر الملاك المحليون الأصغر حجماً إلى رأس المال أو التطور التمويلي لإدارة آجال استحقاق الديون في البيئة الحالية، مما يجعل ممتلكاتهم جاهزة للاستحواذ عليها من قبل كيان يتمتع برأس مال جيد مثل بلاكستون، التي تسيطر الآن على محفظة ROIC.

تسمح هذه الإستراتيجية بالنمو التراكمي (زيادة ربحية السهم) عن طريق شراء الأصول بمعدلات رسملة مواتية (معدلات الرسملة) أعلى من متوسط ​​المحفظة. وقد أثبت نشاط ما قبل الاستحواذ الذي قامت به ROIC ذلك، مثل الاستحواذ على Bressi Ranch Village Center في أبريل 2024 مقابل 70.1 مليون دولار. شهد سوق العقارات التجارية الأوسع نطاقًا وصول ضائقة CRE CLO (التزامات القروض المضمونة للعقارات التجارية) إلى مستوى منخفض في نوفمبر 2025، لكن التخلف عن السداد لا يزال يرتفع، مما يشير إلى الفرص المستمرة للمشترين ذوي التمويل الجيد.

- إعادة تطوير وتكثيف المراكز القائمة وإضافة متعددة الاستخدامات أو سكنية.

وتتمثل الفرصة هنا في زيادة قيمة الأراضي إلى الحد الأقصى في الأسواق ذات الكثافة السكانية العالية والعوائق العالية أمام الدخول - وهو تخصص ROIC. تتضمن عملية التكثيف إضافة وحدات سكنية أو مكونات أخرى متعددة الاستخدامات (مثل المكاتب الطبية أو التخزين الذاتي) إلى مواقف السيارات الموجودة على السطح أو المساحات غير المستغلة في 93 مركزًا للبقالة.

هذه الاستراتيجية هي الاتجاه الرئيسي في هذا القطاع. للسياق، تمتلك شركة نظيرة مثل Simon Property Group مشاريع تطوير بقيمة 4 مليارات دولار، مع تخصيص أكثر من مليار دولار للمشاريع السكنية، بما في ذلك مجمع سكني مكون من 850 وحدة في مركز تجاري في سان دييغو. بالنسبة لمحفظة ROIC، التي تتكون من 10.5 مليون قدم مربع من مساحات البيع بالتجزئة، فإن تحويل جزء صغير فقط من الأراضي المحيطة إلى مساحات سكنية يمكن أن يولد تدفقات إيرادات جديدة كبيرة ويزيد من حركة المرور لمستأجري التجزئة.

استفد من الطلب القوي لرفع أسعار الإيجار عند انتهاء عقد الإيجار.

تعتبر أساسيات قطاع التجزئة المعتمد على البقالة قوية بشكل استثنائي، مدفوعة بما يقرب من عقد من البناء الجديد المحدود. إن قيود العرض هذه، إلى جانب ارتفاع الطلب على الخدمات القائمة على الضرورة، توفر قوة تسعير كبيرة لأصحاب العقارات.

يوفر أداء ROIC قبل الاستحواذ أوضح دليل على هذه الفرصة. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، بلغ معدل إشغال محفظة الشركة نسبة مذهلة بلغت 97.1%. والأهم من ذلك، حقق ROIC زيادة بنسبة 13.8٪ في الإيجارات على عقود الإيجار الجديدة خلال الربع الثالث من عام 2024، مما يدل على مسار واضح لزيادة صافي الدخل التشغيلي (NOI) مع تمديد عقود الإيجار الحالية. يوضح الجدول أدناه محرك القيمة المباشرة للمالك الجديد:

التوسع في الأسواق الغربية المجاورة ذات النمو المرتفع مثل ولاية أوريغون أو أريزونا.

في حين أن محفظة ROIC الحالية تتركز في الأسواق عالية التكلفة والعوائق العالية مثل لوس أنجلوس وسياتل وسان فرانسيسكو وبورتلاند، فإن المرحلة التالية من النمو تكمن في التوسع في مناطق المترو الغربية المجاورة سريعة النمو. تعد ولاية أريزونا مثالًا رئيسيًا على السوق الذي يشهد انفجارًا سكانيًا واستثمارات الشركات، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على التجزئة.

وشهدت ولاية أريزونا زيادة بنسبة 84% في متوسط ​​الإيجار بين عامي 2019 و2024، مما يعكس نموًا هائلاً في عدد السكان والوظائف. وتعمل عمليات نقل الشركات الرئيسية على تعزيز ذلك، مثل مصنع تصنيع البطاريات التابع لشركة LG Energy Solution والذي تبلغ قيمته 5.5 مليار دولار في كوين كريك، والذي من المتوقع أن يخلق 1500 فرصة عمل جديدة. تخلق هذه التطورات أسواقًا فرعية جديدة كثيفة حيث ستزدهر مراكز البيع بالتجزئة المرتبطة بالبقالة. وقد أبدى المالك الجديد، بلاكستون، بالفعل استعداده للاستثمار بكثافة في المنطقة، مع خطط لإنشاء حرم مركز بيانات مساحته 3 ملايين قدم مربع في فينيكس، مما يشير إلى اقتناع قوي بسوق أريزونا.

• استهدف ممرات النمو المرتفع في أريزونا لعمليات الاستحواذ الجديدة.
• استفد من التواجد الحالي في بورتلاند للتوسع بشكل أكبر في مناطق مترو ولاية أوريغون.
• احصل على طلب التجزئة الناتج عن مراكز العمل الجديدة واسعة النطاق للشركات.

شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) - تحليل SWOT: التهديدات

يتمثل التهديد الرئيسي لمحفظة شركة Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) السابقة، المملوكة الآن لشركة Blackstone، في ارتفاع تكلفة رأس المال والعرقلة التشغيلية المستمرة الناجمة عن التضخم، والتي تؤدي بشكل مباشر إلى تآكل صافي الدخل التشغيلي (NOI). على الرغم من أن الشركة تم تحويلها إلى شركة خاصة في فبراير 2025، إلا أن المخاطر الأساسية التي تواجهها مراكز البقالة البالغ عددها 93 مركزًا تظل مصدر قلق بالنسبة لعائد المالك الجديد على الاستثمار.

ومن المؤكد أن أسعار الفائدة المرتفعة تزيد من تكلفة رأس المال لإعادة التمويل والصفقات الجديدة.

تشكل بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، حتى مع بدء بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة، تهديدًا واضحًا لتكلفة الدين للمحفظة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2024، كان لدى شركة Retail Opportunity Investments Corp ما يقرب من 1.4 مليار دولار أمريكي من الديون الرئيسية المستحقة. وفي حين أن 85% من هذا الدين كان بسعر فائدة ثابت، فإن إعادة تمويل الديون ذات الفائدة المتغيرة المتبقية وآجال الاستحقاق القادمة ستكون أكثر تكلفة بكثير من الديون التي تنتهي صلاحيتها.

في السياق، كانت صناديق الاستثمار العقاري في عام 2024 ترفع الديون غير المضمونة بمعدلات في نطاق 5٪، وهو ما يزيد بحوالي 200 نقطة أساس عن الدين المنتهي. أشار تعليق الإدارة الخاص بالربع الثالث من عام 2024 إلى خطط لإعادة تمويل مذكرة بقيمة 250 مليون دولار لشهر ديسمبر وربما قرض لأجل بقيمة 200 مليون دولار، مع توقع الأسعار عند حوالي 5.5٪. هذه التكلفة المرتفعة لرأس المال تجعل عمليات الاستحواذ الجديدة أقل تراكمًا وتضغط على التدفق النقدي المتاح لتحسين العقارات، حتى في ظل الملكية الجديدة ذات رأس المال الجيد.

الانكماش الاقتصادي الإقليمي يؤثر بشكل غير متناسب على الساحل الغربي.

إن تركيز المحفظة الاستثمارية في أسواق الساحل الغربي ذات التكلفة العالية والعوائق العالية أمام الدخول - بما في ذلك لوس أنجلوس، وسياتل، وسان فرانسيسكو، وبورتلاند - يشكل سلاحاً ذا حدين. وفي حين تقدم هذه الأسواق إيجارات مرتفعة، فإنها أيضًا حساسة للغاية للتحولات الاقتصادية الكلية.

أظهرت بيانات النصف الأول من عام 2025 ضعف توقعات المستهلك، مع انخفاض مؤشر ثقة المستهلك من 105.3 في يناير إلى 98.0 بحلول يونيو. ويترجم هذا الحذر إلى تباطؤ نشاط التجزئة. وانخفض إجمالي نشاط التأجير في جميع أنحاء غرب الولايات المتحدة بأكثر من 20% مقارنة بالمتوسط السنوي لمدة 10 سنوات قبل الوباء، ومن المتوقع أن يظل نشاط السوق ضعيفًا خلال النصف الثاني من عام 2025.

يتمثل الخطر الرئيسي هنا في أن التباطؤ الإقليمي المستمر يمكن أن يضغط على معدل الإشغال المرتفع، والذي بلغ 97.1٪ اعتبارًا من 30 سبتمبر 2024. إن الانخفاض الطفيف في الإشغال أو التباطؤ في نمو معدل الإيجارات - والذي شهد زيادة بنسبة 13.8٪ في عقود الإيجار الجديدة في الربع الثالث من عام 2024 - سيؤثر على الفور على التدفق النقدي للمحفظة.

يؤدي ارتفاع الضرائب العقارية وتكاليف التأمين إلى تآكل هوامش صافي الدخل التشغيلي (NOI).

تعتبر نفقات التشغيل التي لا يمكن السيطرة عليها، وخاصة الضرائب العقارية والتأمين، بمثابة رياح معاكسة كبيرة تقلل بشكل مباشر من أمة الإسلام. يعد هذا الاتجاه تحديًا واضحًا عبر قطاع العقارات التجارية بأكمله، ولكنه حاد بشكل خاص في أسواق العقارات ذات القيمة العالية في الساحل الغربي.

فيما يلي عملية حسابية سريعة حول ضغط النفقات:

• ارتفعت الضرائب العقارية على المستوى الوطني بنحو 27٪ من عام 2019 إلى عام 2024.
• وارتفعت تكاليف التأمين بنحو 14% في عام 2024، ومن المتوقع أن ترتفع بنسبة 10% أخرى في عام 2025.
• ارتفعت تقييمات تكاليف الاستبدال، التي تدفع أقساط التأمين، بنسبة 5.5٪ على مستوى البلاد من يناير 2024 إلى يناير 2025.

علاوة على ذلك، فإن الخطر المتزايد لحرائق الغابات، وهو مصدر قلق خاص لممتلكات الساحل الغربي الذي تمت الإشارة إليه في يناير 2025، هو عامل رئيسي يؤدي إلى ارتفاع تكاليف التأمين في هذه المنطقة. ويعني هذا التضخم المستمر في نفقات التشغيل أنه حتى مع وجود دخل إيجار قوي، فإن هامش أمة الإسلام يواجه ضغطًا هبوطيًا مستمرًا.

زيادة المنافسة على عدد قليل من أهداف الاستحواذ عالية الجودة المتاحة.

إن حقيقة استحواذ شركة بلاكستون على شركة Retail Opportunity Investments Corp. مقابل ما يقرب من 4 مليارات دولار وتحويلها إلى شركة خاصة في 12 فبراير 2025، توضح المنافسة الشديدة على الأصول عالية الجودة المرتبطة بمتاجر البقالة. هذه هي نقطة الإثبات النهائية. يحظى قطاع البقالة بتفضيل كبير نظرًا لمرونته، حيث اجتذب 531 مليون دولار من عمليات الاستحواذ على صناديق الاستثمار العقارية في الربع الأول من عام 2025 وحده.

ولا تقتصر المنافسة على صناديق الاستثمار العقارية الأخرى المتداولة علناً فحسب، بل وأيضاً من صناديق الأسهم الخاصة الضخمة مثل بلاكستون، التي تمتلك رأس مال كبير تحت الإدارة، بلغ 315 مليار دولار أمريكي اعتباراً من فبراير/شباط 2025. ويعمل تدفق رأس المال هذا على دفع أسعار الاستحواذ إلى الارتفاع وضغط معدلات الرسملة (معدلات الرسملة).

يلخص الجدول أدناه المشهد التنافسي لفئة الأصول هذه:

التحدي بسيط: العثور على مراكز لا يمكن تعويضها بعائد يبرر المخاطرة أصبح أكثر صعوبة وأكثر تكلفة.