SL Green Realty Corp. (SLG): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى شركة SL Green Realty Corp. (SLG) وترى مفارقة كلاسيكية في العقارات في نيويورك: محفظة عالمية المستوى ترتكز على أصول جوائز مثل One Vanderbilt، لكنها مظللة بتحدٍ جاد في هيكل رأس المال. الحقيقة هي أن هيمنتهم في ميدتاون مانهاتن تمنحهم ميزة واضحة في اتجاه البحث عن الجودة، لكن هذه الميزة تُختبر بسبب الرفع المالي العالي وتوقعات السوق بتراجع صافي الأموال الناتجة عن العمليات (FFO) للسهم الواحد. هذا ليس قرارًا بسيطًا بالشراء أو البيع؛ إنه رهان عالي المخاطر على قدرة الإدارة في بيع الأصول غير الجوهرية بسرعة كافية لتقليل الرفع المالي قبل أن تواجه الشركة جدار الدين، لذا تحتاج إلى فهم الصورة الكاملة.

شركة SL Green Realty Corp. (SLG) - تحليل SWOT: نقاط القوة

المستأجر المهيمن لمكاتب في مانهاتن، وخاصة ميدتاون

أنت تبحث عن الاستقرار في سوق متقلب، ونعلم أن الحجم الهائل لشركة SL Green في مانهاتن يشكل بالتأكيد قوة أساسية. فهم ليسوا مجرد ملاك عقارات؛ بل هم أكبر مالك مكاتب في مانهاتن، وهذا المنصب يمنحهم القدرة على تحديد الأسعار ومعرفة عميقة بالسوق، خاصة في سوق ميدتاون المرغوب فيه.

اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كانت SL Green تمتلك حصصًا في حوالي 27.1 مليون قدم مربع من مباني المكاتب في مانهاتن. وهذه الحصة الضخمة تمكنهم من الاستفادة من اتجاه الهجرة نحو الجودة، حيث يكون المستأجرون على استعداد لدفع علاوة مقابل مساحات جديدة مليئة بالخدمات والمرافق، حتى مع ارتفاع معدلات شغور المباني القديمة. وقد نجحوا حتى الآن في توقيع عقود إيجار لمكاتب في مانهاتن بمساحة 1,924,364 قدم مربع في عام 2025، مما يظهر الطلب القوي على ممتلكاتهم.

إليك الحساب السريع لصحة محفظتهم:

الأصل الرئيسي، One Vanderbilt، يحقق إيجارات مرتفعة ونسبة إشغال عالية

كل محفظة عقارية عظيمة تحتاج إلى جوهرة تاجية، وبالنسبة لشركة SL Green، تلك الجوهرة هي One Vanderbilt. هذا البرج المكتبي الفائق الارتفاع بمساحة 1.7 مليون قدم مربع هو أصل عالمي المستوى يعمل كمرساة قوية للشركة بأكملها، مما يضع معيارًا عاليًا لعلامتها التجارية وجودة أصولها.

المبنى يعتبر قصة نجاح كبيرة، حيث تم تأجيره بالكامل بنسبة 100٪ حتى شهر أكتوبر 2025. هذا يمثل ميزة تنافسية كبيرة في بيئة مكاتب صعبة. الإيجارات حقًا متميزة، مع عقد إيجار للطابق العلوي بلغ 322 دولارًا لكل قدم مربع - وهو أحد أعلى الأسعار المسجلة في مدينة نيويورك. تم التأكيد على هذا التقييم المرتفع في عام 2025، مع إغلاق صفقة في الربع الثالث من عام 2025 قيمت الأصل بأكمله بتقييم إجمالي قدره 4.7 مليار دولار. المبنى يعتبر جذابًا للشركات الكبرى في القطاع المالي والتقني والقانوني، مما يمنح شركة SL Green قاعدة مستأجرين مستقرة وعالية الجدارة الائتمانية.

سجل مثبت من المشاريع الناجحة للتطوير وإعادة التطوير

لقد أظهرت SL Green باستمرار قدرتها على تنفيذ مشاريع كبيرة ومعقدة والتكيف مع طلب السوق - وهذا هو علامة المطور المحنك. بخلاف مشروع One Vanderbilt، توضح خططهم المستقبلية تحولًا استراتيجيًا نحو الاستخدام المختلط وتحويلات سكنية، مستفيدين من الزيادة في الطلب السكني في نيويورك.

تسلط المشاريع الحالية والأخيرة الضوء على هذه القدرة:

• واحد ماديسون أفينيو: يُظهر هذا التطوير الكبير نجاحًا بالفعل، حيث وصل معدل الإشغال المؤجر إلى 91.2٪ حتى أكتوبر 2025.
• تحويل المكاتب إلى سكنية: يتم تحويل المساحات المكتبية غير المستغلة بالكامل، مثل مشروع 5 تايمز سكوير، إلى 1,250 وحدة سكنية، بحيث يكون 25٪ منها بأسعار معقولة بشكل دائم. ومن المتوقع أن يستفيد هذا المشروع من إعفاء ضريبي قدره 95 مليون دولار بموجب برنامج 467-m.
• الاستحواذات الاستراتيجية: في رهان واضح على الطلب المستقبلي في ميدتاون، دخلت شركة SL Green في عقد في الربع الثالث من عام 2025 لشراء 346 ماديسون أفينيو وموقع مجاور بمبلغ 160.0 مليون دولار، مع خطط لتطوير مكتب جديد بمساحة 800,000 قدم مربع.

هم لا يقتصرون على البناء فقط، بل يعيدون تحديد الموقع. هذه مهارة حاسمة في سوق متغير.

سيولة كبيرة من خلال مبيعات الأصول وشراكات المشاريع المشتركة

في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة، السيولة هي الملك. قامت شركة SL Green بتوليد رأس مال كبير بشكل استباقي من خلال بيع الأصول الاستراتيجية والشراكات المشتركة (JV)، مما يعزز ميزانيتها العمومية ويوفر موارد نقدية للاستثمار الجديد.

لقد أحدثت المعاملات الأخيرة في عام 2025 عوائد نقدية كبيرة:

• بيع حصة بنسبة 5.0% في مبنى One Vanderbilt في الربع الثالث من عام 2025 حقق عائدات قدرها 86.6 مليون دولار.
• سداد استثمار في الرهن العقاري التجاري في 522 Fifth Avenue حقق صافي عائدات قدرها 196.6 مليون دولار.
• بيع حصة تفضيلية بنسبة 50.0% في 625 Madison Avenue في يوليو 2025 مقابل 104.9 مليون دولار.
• إتمام بيع ستة منازل في 760 Madison Avenue في الربع الأول من عام 2025، محققًا صافي عائدات قدره 93.3 مليون دولار.

لقد كان إعادة تدوير رأس المال هذا فعالًا للغاية لدرجة أن الشركة زادت إرشاداتها لأرباح السهم من الأموال المتدفقة من العمليات (FFO) لعام 2025 لتتراوح بين 5.65 و5.95 دولار، مما يعكس الدخل الإضافي من محفظتها من الديون والأسهم الممتازة. هذا دليل واضح على القوة المالية وفريق إدارة يعرف كيفية تحقيق إيرادات من أصوله. المالية: راقب إغلاق استحواذ 346 ماديسون أفينيو في الربع الرابع من عام 2025 لتأثيره على التدفقات النقدية قصيرة الأجل.

شركة SL Green Realty Corp. (SLG) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

التعرض الكبير لسوق المكاتب في مدينة نيويورك الذي يواجه تحديات.

المخاطرة الأساسية لديك مع شركة SL Green Realty Corp. هي تركيزها العميق في سوق المكاتب في مانهاتن، الذي لا يزال متقلبًا على الرغم من التحسينات الأخيرة. بصفتها أكبر مالك مكاتب في مانهاتن، فإن حظوظ الشركة مرتبطة بالتأكيد بدورة العقارات التجارية في المدينة، التي لا تزال تتأقلم مع التغيرات بعد الجائحة وأسعار الفائدة المرتفعة.

الضعف الأساسي ليس فقط انخفاض الإشغال، بل ضعف القدرة على تحديد الأسعار (التقييم حسب السوق) وتوليد التدفقات النقدية. خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، كان التقييم حسب السوق للعقود الموقعة في مكاتب مانهاتن أقل بنسبة 1.1% من الإيجارات السابقة المتصاعدة بالكامل لنفس الأماكن، وكان هذا الانخفاض أكثر حدة في الربع الثالث حيث بلغ 2.7% أقل.

إليك الرياضيات السريعة: أنت توقع عقودًا مع مستأجرين جدد، لكنك لا تحصل على نفس الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، انخفض صافي الدخل التشغيلي النقدي للمرافق المماثلة بنسبة 4.2% في الربع الثالث من عام 2025، أو 5.5% عند استبعاد الدخل غير المتكرر من إنهاء العقود. هذا يمثل ضربة مباشرة لتدفق النقد على مستوى العقار، ويظهر التحدي التشغيلي الأساسي في السوق.

الرفع المالي العالي واستحقاقات الديون الكبيرة تقترب في المستقبل القريب.

تعمل شركة SL Green Realty Corp. بدرجة عالية من الرفع المالي (استخدام الأموال المقترضة لتمويل الأصول)، وهو ما يشكل نقطة ضعف رئيسية، خاصة في بيئة ارتفاع أسعار الفوائد. وبلغ إجمالي الدين في الميزانية العمومية حتى يونيو 2025 ما يقارب 4.66 مليار دولار أمريكي. هذا المستوى من الديون يتطلب نشاطاً مستمراً وناجحاً في أسواق رأس المال لإدارته.

تواجه الشركة استحقاقات دين كبيرة في المستقبل القريب، مما يضطرها إلى إعادة التمويل في بيئة أسعار مرتفعة أو بيع الأصول لسداد رأس المال. وبينما كانت الشركة نشطة في إدارة هذا الأمر، مثل إعادة تمويل 11 شارع ماديسون بنجاح بقيمة 1.4 مليار دولار في الربع الثالث من 2025، فإن حجم الالتزامات القادمة يشكل مخاطرة تنفيذية. عليك متابعة جدول استحقاقات ديون الشركة واستثماراتها في الأسهم الممتازة، والذي يظهر ارتفاعاً ملحوظاً خلال العامين القادمين.

تجبر الحاجة إلى معالجة هذه الاستحقاقات غالبًا على بيع الأصول، مما قد يقلل من قدرة الأرباح المستقبلية. فهم يقومون باستمرار بتدوير رأس المال.

معدلات إشغال أقل في الأصول القديمة وغير الأساسية مقارنة بمتوسط السوق.

بينما تبلغ نسبة إشغال المكاتب المماثلة لشركة SL Green Realty Corp. في مانهاتن بشكل عام 92.4٪ حتى 30 سبتمبر 2025، إلا أن هذا الرقم يتأثر بشدة بأصولها الأساسية والمميزة مثل One Vanderbilt. وما يخفيه هذا المتوسط القوي هو الأثر السلبي للأصول القديمة وغير الأساسية التي لا تلبي معايير الفئة A التي يطالب بها المستأجرون اليوم.

الشركة تقوم ببيع هذه الأصول غير الأساسية بنشاط، وهي عملية ضرورية لكنها مؤلمة غالبًا ما تتطلب البيع بخصم أو تحويل العقار إلى استخدام مختلف. على سبيل المثال، باعت الشركة 85 الجادة الخامسة بتقييم إجمالي للأصول قدره 47.0 مليون دولار في الربع الثاني من عام 2025، وتخطط لتحويل مكتب إلى سكني في 750 الجادة الثالثة. هذه المعاملات، بينما تولد سيولة، تؤكد أن جزءًا من المحفظة يحقق أداءً ضعيفًا ويتطلب حلاً مكلفًا للتخلص من مخاطر الإشغال والتدفقات النقدية.

• الأصول القديمة تتطلب نفقات رأسمالية كبيرة للبقاء تنافسية.
• قرار تحويل 750 الجادة الثالثة يظهر أن المخزون القديم لم يعد قابلًا للاستخدام كمكاتب.
• مبيعات مثل 85 الجادة الخامسة تؤكد التخلص من العقارات غير الأساسية للحفاظ على جودة المحفظة.

تراجع تقديرات الأرباح من العمليات (FFO) لكل سهم نتيجة لبيع الأصول.

الأرباح المبلغة من العمليات (FFO) لكل سهم، وهي مقياس جوهري لأداء صناديق الاستثمار العقاري (REIT)، تُظهر تراجعًا واضحًا على أساس سنوي، وهو ما يعد نقطة ضعف. فقد بلغ FFO خلال التسعة أشهر المنتهية في 30 سبتمبر 2025، 4.60 دولار لكل سهم، وهو انخفاض ملحوظ مقارنة بـ 6.30 دولار لكل سهم تم الإبلاغ عنها للفترة نفسها في 2024.

ويرجع هذا التراجع إلى حد كبير إلى عدم تكرار الأرباح الكبيرة غير المتكررة التي تم الاعتراف بها في العام السابق، مثل الربح البالغ 141.7 مليون دولار من إطفاء الديون المخفض في الربع الأول من 2024. وبينما رفعت الإدارة توجيهاتها لـ FFO لعام 2025 إلى نطاق يتراوح بين 5.65 و5.95 دولار لكل سهم (متوسط 5.80 دولار) استنادًا إلى الأداء القوي لمحفظة الديون، إلا أن أرباح العقارات الأساسية لا تنمو بالسرعة الكافية لتعويض هذه المكاسب السابقة.

إليك المشكلة: تعتمد الشركة على الدخل الناتج عن المعاملات (مثل سداد الديون وبيع الأصول) لدعم صافي التدفقات النقدية من العمليات (FFO)، بدلاً من النمو العضوي الصافي من ممتلكاتها المؤجرة. هذا يخلق تدفقًا نقديًا من العمليات أقل قابلية للتوقع وأدنى جودة على مدار السنوات، وهو ما يمثل مصدر قلق كبير للمستثمرين على المدى الطويل.

صافي التدفقات النقدية من العمليات يصبح أقل قابلية للتوقع دون تلك الأرباح الكبيرة والاستثنائية.

شركة إس إل غرين للعقارات (SLG) - تحليل سوات: الفرص

الاستفادة من اتجاه التحول نحو الجودة للمكاتب الحديثة والمزودة بالمرافق.

يمثل التباين الواضح في سوق مكاتب مانهاتن فرصة هائلة: اتجاه التحول نحو الجودة. يتخلى المستأجرون عن المباني القديمة والمتقادمة من الفئة B وC لصالح العقارات الجديدة والمزودة بالمرافق والحديثة من الفئة A، وشركة إس إل غرين للعقارات في موقع مثالي مع محفظتها المتميزة، بما في ذلك الأصول الرائدة مثل One Vanderbilt. على الرغم من ارتفاع معدل شغور المكاتب في مانهاتن، إلا أنه بلغ 13.6% في أغسطس 2025، وهو أفضل بشكل كبير من معدل شغور المكاتب الوطني في الولايات المتحدة البالغ 18.7%.

يمكنك رؤية هذه الفرصة تتحول مباشرة إلى حجم الإيجار. قامت شركة SL Green بتوقيع 143 عقد إيجار لمكاتب في مانهاتن بإجمالي يزيد عن 1.8 مليون قدم مربع خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025. هذا الطلب القوي على المساحات المتميزة يسمح للشركة بالحفاظ على معدل إشغال مرتفع في أفضل مبانيها. على سبيل المثال، ارتفع معدل الإشغال في مبنى One Madison Avenue إلى 91.2% في عام 2025، مما يضمن احتفاظ مستأجرين على المدى الطويل مثل شركة Harvey AI و Sigma Computing. هذه قاعدة بسيطة: المباني الجديدة تفوز. وكان متوسط الإيجار للعقود الموقعة في الربع الثالث من عام 2025 يبلغ 92.81 دولارًا لكل قدم مربع قابل للتأجير.

مبيعات الأصول غير الأساسية الاستراتيجية لتقليل الدين وتعزيز السيولة.

في بيئة مقيدة من حيث رأس المال، تكمن الفرصة في تحقيق عائد استراتيجي من الأصول غير الأساسية أو المستقرة لتحرير السيولة وتقليل الديون، وهو ما يُعتبر مصدر قلق أساسي للمستثمرين بالتأكيد. تقوم شركة SL Green بتنفيذ هذه الاستراتيجية بنشاط لتقليل الدين على ميزانيتها العمومية. وكان إجمالي ديون الشركة حوالي 4.66 مليار دولار أمريكي حتى يونيو 2025.

لقد وفرت المعاملات الأخيرة سيولة كبيرة:

• بيع حصة بنسبة 5.0% في One Vanderbilt Avenue بتقييم إجمالي للأصول قدره 4.7 مليار دولار، مما أدى إلى تحقيق 86.6 مليون دولار عائدات للشركة في الربع الثالث من 2025.
• بيع 50.0% من الاستثمار في الأسهم الممتازة في 625 Madison Avenue مقابل 104.9 مليون دولار في يوليو 2025.
• أدى سداد استثمار الرهن العقاري التجاري في 522 Fifth Avenue إلى تحقيق 196.6 مليون دولار من صافي العوائد في الربع الثاني من 2025.

إليك الحساب السريع للمبيعات الأخيرة: هذه الثلاثة معاملات وحدها حققت أكثر من 387 مليون دولار من العوائد والدخل في الأشهر التسعة الأولى من 2025، مما وفر وسادة حيوية ضد تقلبات السوق وتمويل الاستثمارات المستقبلية ذات العائد المرتفع. هذا توزيع ذكي لرأس المال.

إمكانية تحويل العقارات القديمة إلى استخدام سكني في المناطق ذات الطلب العالي.

التناقض الحاد بين ارتفاع نسبة الشواغر في مكاتب مانهاتن ونقص المساكن الحاد فيها يخلق فرصة تحويل هائلة، خاصة للمكاتب القديمة والأقل قدرة على المنافسة. تقوم شركة SL Green بالتحرك بسرعة في هذا المجال، مستفيدة من الحوافز الضريبية الجديدة على مستوى الولاية مثل برنامج الإسكان الميسر بقيمة 467 مليون.

تمتلك الشركة مشروعين رئيسيين للتحويل قيد التنفيذ سيغيران بشكل جذري استخدام أكثر من مليون قدم مربع من المساحات:

• 750 شارع ثيرد: تم تقديم الخطط في عام 2025 لتحويل هذا المبنى المكتبي المكون من 34 طابقًا إلى 680 وحدة سكنية في ميدتاون إيست. يُقدَّر تكلفة المشروع بأكثر من 800 مليون دولار لإعادة استخدامه.
• 5 تايمز سكوير: مشروع مشترك يقوم بتحويل هذا البرج الذي يبلغ ارتفاعه 38 طابقًا إلى 1250 وحدة سكنية. والأهم من ذلك، أن 25٪ من هذه الوحدات ستكون ميسورة التكلفة بشكل دائم، مما يسمح للمشروع بالاستفادة من إعفاء ضريبي بقيمة 95 مليون دولار.

تقوم هذه التحويلات بأمرين: فهي تزيل المستلزمات المكتبية القديمة من السوق، مما يساعد على تعزيز محفظة المكاتب المتبقية، كما أنها تخلق مصدر دخل سكني جديد عالي الطلب ومعزل عن الدورة الحالية للمكاتب.

توسيع خدمات إدارة الأصول من طرف ثالث لتحقيق مصدر دخل قائم على الرسوم.

الفرصة هنا هي نمو مصدر دخل ثابت قائم على الرسوم وأقل كثافة رأسمالية من الملكية المباشرة للعقارات. ويتم تحقيق ذلك من خلال الاستفادة من الخبرة العميقة لشركة SL Green في عقارات مانهاتن، لا سيما في أعمالها الخاصة بالخدمات الخاصة، التي تتعامل مع الديون المتعثرة والحالات العقارية المعقدة.

النمو في هذا القطاع كبير بالنسبة لعام 2025:

• شهدت أعمال الخدمات الخاصة زيادة في المهام النشطة بقيمة 1.6 مليار دولار في الربع الثالث من عام 2025 وحده.
• أصبح إجمالي المهام النشطة في أعمال الخدمات الخاصة الآن 7.7 مليار دولار.
• تمتلك الشركة أصولًا إضافية بقيمة 9.9 مليار دولار والتي تم تعيينها فيها كمقدم خدمة خاصة، مما يمثل مسارًا واضحًا لدخل الرسوم المستقبلي.

يوفر هذا التيار من الدخل القائم على الرسوم نشاطًا عالي الهامش ي diversifies الإيرادات بعيدًا عن الدخل الإيجاري التقليدي. كانت محفظة ديون الشركة وحقوق الملكية المفضلة، التي تدعم هذا القطاع، تحقق عائدًا جاريًا متوسطًا موزونًا بنسبة 8.8٪ حتى 30 سبتمبر 2025.

الخطوة التالية: إدارة المحفظة: تحديد الأصلين التاليين من الفئة B/C لدراسة جدوى التحويل بحلول نهاية العام.

شركة SL Green Realty (SLG) - تحليل نقاط القوة والضعف والفرص والتهديدات: التهديدات

ارتفاع أسعار الفائدة المستمر يزيد من تكلفة إعادة تمويل الديون المستحقة.

أكبر تهديد قصير المدى لشركة SL Green، ولجميع صناديق الاستثمار العقاري التجاري (REITs)، هو استمرار ارتفاع أسعار الفائدة. قد تلاحظ هذا يحدث في الوقت الفعلي مع استحقاق الديون وضرورة إعادة تمويلها بتكاليف أعلى بكثير من القروض الأصلية. خلال التسعة أشهر الأولى من عام 2025، ارتفعت المصاريف الفائدة الإجمالية لشركة SL Green، صافية من دخل الفوائد، إلى 138,234 ألف دولار، بزيادة كبيرة عن 109,067 ألف دولار في نفس الفترة من عام 2024.

هذه ليست مجرد مسألة تتعلق بالميزانية العمومية بشكل تجريدي؛ فهي تؤثر مباشرة على التدفق النقدي. فعلى سبيل المثال، عندما أعادت شركة SL Green تمويل الرهن العقاري البالغ 1.4 مليار دولار على 11 ماديسون أفينو في الربع الثالث من عام 2025، حصلوا على قرض جديد لمدة خمس سنوات بمعدل فائدة ثابت بفعالية كوبون قدرها 5.592٪ على حصتهم. وهذا يمثل معدل عائق أعلى بالتأكيد بالنسبة لتدفق الأموال الخاص بالعقار. مثال آخر هو الرهن العقاري الجديد بقيمة 80.0 مليون دولار الذي تم تحويله إلى معدل ثابت قدره 6.57٪ حتى فبراير 2028. لقد ارتفع ببساطة تكلفة رأس المال، ولن يخفف هذا الضغط إلا عندما يشير الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض واضح ومستمر في سعر الفائدة الفيدرالية.

التحول الهيكلي نحو العمل الهجين أو عن بُعد يقلل بشكل دائم من الطلب على المكاتب على المدى الطويل.

على الرغم من أن عقود إيجار المكاتب في مانهاتن أظهرت علامات على الانتعاش، إلا أن التحول الهيكلي نحو العمل الهجين يظل معوقًا قويًا. يشهد السوق ما يُعرف بـ 'الانتقال نحو الجودة'، مما يعني أن المستأجرين يقومون بالاندماج في عدد أقل من المباني، ولكن ذات جودة أعلى، من الفئة A المزودة بمرافق حديثة. هذا الاتجاه يترك العقارات الأقدم والأقل تجهيزًا - جزء من محفظة SL Green - عرضة للمخاطر.

تشير البيانات إلى التحدي: معدل شغور المكاتب في مانهاتن لا يزال مرتفعًا، حيث بلغ حوالي 14.8% حتى أكتوبر 2025، وهو يقارب ضعف المتوسط قبل الجائحة البالغ نحو 8.2%. وحتى مع ارتفاع حجم الإيجارات - حيث تم توقيع 23.2 مليون قدم مربع في الأشهر التسعة الأولى من عام 2025 - فإن فائض العرض العام لا يزال مستمرًا. وللإنصاف، فإن معدل إشغال مكاتب SL Green ذاته في مانهاتن قوي بنسبة 91.4% حتى 30 يونيو 2025، لكن البيئة السوقية العامة تجبرهم على الاستثمار باستمرار في التحديثات لتجنب فقدان المستأجرين.

إليك الحساب السريع للإشارة المختلطة للسوق:

• معدل شغور مانهاتن (أكتوبر 2025): ~14.8%
• معدل الشغور قبل الجائحة: ~8.2%
• هدف شغل SL Green (نهاية 2025): 93.2%

السوق منقسم، والعقارات التي لا تفي بالمعايير الجديدة ستشهد تآكل قيمتها بشكل دائم.

زيادة المنافسة من أصحاب العقارات الآخرين في مانهاتن الذين يمتلكون رأس مال كبير.

تعمل SL Green في بيئة تنافسية شرسة ضد غيرها من صناديق الاستثمار العقاري والمطورين الكبار الممولين جيدًا والذين يتنافسون أيضًا للحصول على قاعدة المستأجرين من الفئة A المتناقصة. المنافسون الرئيسيون مثل Vornado Realty Trust وBoston Properties وEmpire State Realty Trust ينفذون جميعًا استراتيجياتهم الخاصة "للهروب نحو الجودة".

المنافسة ليست فقط على الإيجار، بل على المرافق وجودة المباني. التطورات الكبيرة الجديدة، مثل مقر JPMorgan Chase البالغ قيمته 3 مليارات دولار، ترفع سقف التوقعات لما يجب أن يقدمه المكتب الحديث، مما يضطر SL Green للاستثمار بشكل كبير في محفظتها الخاصة لمجرد مواكبة هذا المستوى. على سبيل المثال، تقوم الشركة بتنفيذ برنامج نفقات رأسمالية يزيد عن 20 مليون دولار في 500 بارك أفينيو لضمان البقاء تنافسية. هذه الحاجة المستمرة للاستثمار الرأسمالي لمواجهة المنافسين تقلص الهوامش وتحول الأموال التي كان يمكن إعادة تخصيصها للمساهمين.

ارتفاع النفقات التشغيلية والضرائب العقارية يؤثران على صافي الدخل التشغيلي (NOI).

يُقاس الربح الأساسي للمالك من خلال صافي الدخل التشغيلي (NOI)، والتكاليف المتزايدة تشكل هجومًا مباشرًا على هذا المقياس. في الربع الثاني من عام 2025، انخفض صافي الدخل النقدي من نفس المتاجر لشركة SL Green بنسبة 1.0٪ مقارنة بنفس الفترة في عام 2024، باستثناء دخل إنهاء الإيجار. هذا يُعد علامة تحذيرية، حيث يُظهر أن نمو دخل الإيجار لا يعوض بالكامل ارتفاع النفقات.

الجهات الرئيسية المؤثرة هي ضرائب العقارات والمصاريف التشغيلية العامة، والتي غالبًا ما تكون غير قابلة للتفاوض في مدينة نيويورك. بالنسبة للربع الثاني من عام 2025 فقط، أبلغت الشركة عن ضرائب عقارية بقيمة 37,750 ألف دولار ومصاريف تشغيلية بقيمة 51,105 ألف دولار. وعند النظر إلى إجمالي زيادة مصاريف الفوائد لتسعة أشهر بما يزيد عن 29 مليون دولار على أساس سنوي، يمكن رؤية كيف أن الجمع بين ارتفاع تكلفة الدين وارتفاع التكاليف التشغيلية يضغط على صافي الربح.

المالية: إعداد تصور نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة يوضح صراحة تأثير زيادة بمقدار 50 نقطة أساس في متوسط تكلفة الديون على كافة الاستحقاقات لعام 2026.