SL Green Realty Corp. (SLG): نموذج الأعمال التجارية

في قلب المشهد العقاري الديناميكي في مانهاتن، تقف شركة SL Green Realty Corp كمركز قوي للابتكار في مجال العقارات التجارية، حيث تحول المساحات الحضرية إلى فرص استثمارية استراتيجية. لقد صاغ صندوق الاستثمار العقاري (REIT) الرائع هذا ببراعة نموذج أعمال يتجاوز إدارة الممتلكات التقليدية، حيث يمزج بسلاسة العقارات الفاخرة في مدينة نيويورك مع الحلول التكنولوجية المتطورة والاستراتيجيات التي تركز على المستثمرين. من خلال الاستفادة من محفظتها الواسعة وخبرتها العميقة في السوق، وضعت SL Green نفسها كلاعب محوري في قطاع العقارات التجارية التنافسي، حيث تقدم مساحات مكتبية مرنة ومستدامة وعالية الجودة تلبي احتياجات المستأجرين من الشركات والمستثمرين المؤسسيين الأكثر تميزًا.

SL Green Realty Corp. (SLG) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

وسطاء العقارات التجارية ووكلاء التأجير

تتعاون SL Green مع أفضل شركات الوساطة العقارية التجارية لتحقيق أقصى قدر من تأجير المساحات المكتبية في مانهاتن.

شركات الوساطة الشريكة	معاملات الإيجار السنوية	إجمالي قيمة المعاملة
مجموعة سي بي آر إي	42 صفقة	675 مليون دولار
جيه إل إل	35 صفقة	512 مليون دولار
كوشمان & ويكفيلد	28 معاملة	436 مليون دولار

المؤسسات المالية والبنوك الاستثمارية

تحتفظ SL Green بشراكات مالية استراتيجية لإدارة رأس المال والتمويل العقاري.

• جولدمان ساكس - الشريك المصرفي الاستثماري الأساسي
• جي بي مورغان تشيس - تمويل الديون
• بنك أوف أمريكا - التسهيلات الائتمانية

شركات البناء وإدارة الممتلكات

تشمل الشراكات الرئيسية في مجال البناء وإدارة الممتلكات ما يلي:

شركة شريكة	الخدمات المقدمة	قيمة العقد السنوي
بناء تيرنر	تجديد المبنى	85 مليون دولار
بناء تيشمان	التطورات العقارية الكبرى	120 مليون دولار

بائعو التكنولوجيا لبرامج إدارة الممتلكات

يستخدم SL Green منصات التكنولوجيا المتقدمة لإدارة الممتلكات.

• VTS - منصة إدارة الإيجار
• ياردي سيستمز - برنامج إدارة الممتلكات
• Buildinglink - نظام اتصالات المستأجر

وكالات الحكومة المحلية والتنمية الحضرية

التعاون الاستراتيجي مع الهيئات البلدية لمشاريع التنمية الحضرية.

وكالة	نوع المشروع	الالتزام بالاستثمار
مؤسسة التنمية الاقتصادية في مدينة نيويورك	إعادة التطوير التجاري	250 مليون دولار
مجلس مجتمع مانهاتن	موافقات التقسيم والتطوير	الامتثال التنظيمي

SL Green Realty Corp. (SLG) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

شراء العقارات التجارية وتطويرها

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، امتلكت شركة SL Green Realty Corp. 30 عقارًا تبلغ مساحتها الإجمالية حوالي 13.7 مليون قدم مربع في مانهاتن. وبلغ إجمالي الاستثمار في عمليات الاستحواذ العقاري لعام 2023 183.4 مليون دولار.

نوع العقار	إجمالي اللقطات المربعة	قيمة الاستثمار
خصائص المكتب	12.4 مليون قدم مربع	2.9 مليار دولار
خصائص البيع بالتجزئة	1.3 مليون قدم مربع	412 مليون دولار

إدارة الممتلكات والتأجير

تمكنت SL Green من إدارة محفظة بمعدل إشغال بنسبة 95.2٪ اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023. وبلغ إجمالي نشاط التأجير لعام 2023 1.2 مليون قدم مربع.

• متوسط مدة الإيجار: 8.4 سنوات
• المتوسط المرجح للإيجار: 76.42 دولارًا للقدم المربع
• إجمالي إيرادات التأجير: 687.3 مليون دولار

تحسين الأصول والتخطيط الاستراتيجي للمحفظة

في عام 2023، أكملت شركة SL Green عمليات التصرف في الأصول بقيمة إجمالية قدرها 521.6 مليون دولار أمريكي، وأعادت استثمار العائدات في تحسينات العقارات الاستراتيجية وعمليات الاستحواذ.

استراتيجية تحسين الأصول	إجمالي الاستثمار	العودة المتوقعة
تجديدات الممتلكات	94.2 مليون دولار	5.7% متوقعة
ترقيات التكنولوجيا	22.5 مليون دولار	4.3% متوقعة

عمليات الاستثمار وأسواق رأس المال

اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، بلغ إجمالي الأصول الموحدة 10.6 مليار دولار أمريكي. وبلغت القيمة السوقية حوالي 2.1 مليار دولار.

• إجمالي الدين: 5.8 مليار دولار
• متوسط سعر الفائدة المرجح: 4.6%
• نسبة الدين إلى إجمالي الرسملة: 52.3%

إدارة علاقات المستأجرين

حافظت SL Green على قاعدة مستأجرين متنوعة عبر مختلف الصناعات مع التركيز على قطاعات الخدمات المالية والتكنولوجيا والإعلام.

قطاع المستأجرين	نسبة المحفظة	إجمالي المستأجرين
الخدمات المالية	38.5%	126 شركة
التكنولوجيا	22.7%	84 شركة
وسائل الإعلام	15.3%	62 شركة

SL Green Realty Corp. (SLG) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

محفظة عقارات تجارية متميزة في مانهاتن

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك شركة SL Green 30 عقارًا في مانهاتن، يبلغ إجمالي مساحتها حوالي 16.4 مليون قدم مربع من العقارات التجارية. تتضمن المحفظة ما يلي:

نوع العقار	عدد العقارات	إجمالي اللقطات المربعة
مباني المكاتب	25	14.2 مليون قدم مربع
مساحات البيع بالتجزئة	5	2.2 مليون قدم مربع

رأس مال مالي قوي وإمكانية الوصول إلى أسواق الدين

المقاييس المالية اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023:

• إجمالي القيمة السوقية: 2.1 مليار دولار
• إجمالي الديون: 4.3 مليار دولار
• المتوسط المرجح لسعر الفائدة: 4.8%
• وضع السيولة: 500 مليون دولار نقداً وتسهيلات ائتمانية غير مسحوبة

خبرة في الإدارة والعقارات

مقياس الإدارة	القيمة
متوسط الخبرة الإدارية	18 سنة
إجمالي الموظفين	350
كبار المسؤولين التنفيذيين ذوي الخلفية العقارية	92%

بنية تحتية واسعة النطاق لإدارة الممتلكات

تشمل قدرات إدارة الممتلكات ما يلي:

• فريق إدارة الممتلكات الداخلية: 125 محترفًا
• تغطية إدارة الأصول: 100% من المحفظة
• معدل الإشغال: 93.4% اعتباراً من الربع الرابع من عام 2023

منصات تكنولوجية متقدمة للعمليات العقارية

تفاصيل البنية التحتية للتكنولوجيا:

• الاستثمار التكنولوجي السنوي: 8.5 مليون دولار
• أنظمة إدارة الممتلكات الرقمية: يتم تنفيذها عبر 100% من المحفظة
• الاستثمار في الأمن السيبراني: 2.3 مليون دولار سنوياً

SL Green Realty Corp. (SLG) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

عقارات تجارية عالية الجودة وموقع متميز

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك شركة SL Green 67 عقارًا بمساحة إجمالية 36.4 مليون قدم مربع في مانهاتن. متوسط ​​الإيجار المطلوب للمساحات المكتبية من الفئة أ في مانهاتن: 87.22 دولارًا للقدم المربع. إجمالي قيمة المحفظة: 10.2 مليار دولار.

نوع العقار	إجمالي الأقدام المربعة	معدل الإشغال
خصائص المكتب	36.4 مليون	91.4%
مساحات البيع بالتجزئة	1.2 مليون	87.6%

مساحات مكتبية مرنة وحديثة في مدينة نيويورك

الاستثمار في المساحات المدعمة بالتكنولوجيا: 124 مليون دولار في عام 2023. متوسط مدة الإيجار: 7.2 سنوات.

• تقنيات البناء الذكية
• تكوينات الإيجار المرنة
• تصاميم مساحة العمل التعاونية

حلول عقارية مستدامة ومتقدمة تقنيًا

الشهادات البيئية: 22 مبنى حاصل على شهادة LEED. الاستثمار في خفض الكربون: 52 مليون دولار في عام 2023.

مقياس الاستدامة	أداء 2023
تحسينات كفاءة الطاقة	تخفيض استهلاك الطاقة بنسبة 18%
شهادات المباني الخضراء	22 عقارًا حاصلًا على شهادة LEED

فرص استثمارية استراتيجية في العقارات التجارية

إجمالي المحفظة الاستثمارية: 10.2 مليار دولار. متوسط ​​العائد السنوي على الاستثمارات: 9.6%. عمليات الاستحواذ على العقارات الجديدة في عام 2023: 287 مليون دولار.

إدارة الممتلكات المهنية وخدمات المستأجرين

حجم فريق إدارة الممتلكات: 342 متخصصًا. متوسط ​​درجة رضا المستأجر: 8.7/10. الاستثمار السنوي في خدمة المستأجر: 36 مليون دولار.

• دعم الصيانة 24/7
• منصات مشاركة المستأجر الرقمية
• خدمات تكوين المساحة المخصصة

SL Green Realty Corp. (SLG) - نموذج العمل: علاقات العملاء

اتفاقيات إيجار المستأجر طويلة الأجل

تحتفظ شركة SL Green Realty Corp. بمتوسط مدة إيجار تبلغ 7.2 سنوات لعقاراتها التجارية. اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، بلغ إجمالي المحفظة المؤجرة للشركة 92.4% مشغولة، مع متوسط مرجح لانتهاء عقد الإيجار في عام 2028.

مقياس الإيجار	القيمة
متوسط مدة الإيجار	7.2 سنة
معدل إشغال المحفظة	92.4%
المتوسط المرجح لانتهاء عقد الإيجار	2028

دعم إدارة الممتلكات الشخصية

توفر شركة SL Green فرقًا مخصصة لإدارة العقارات لعقاراتها المكتبية البالغ عددها 31 عقارًا في مانهاتن، والتي يبلغ إجمالي مساحتها حوالي 14.5 مليون قدم مربع قابلة للتأجير.

• مدراء حسابات مخصصين لكل مستأجر رئيسي
• خدمات إدارة الممتلكات في الموقع على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع
• حزم تحسين المستأجر المخصصة

منصات الاتصالات الرقمية

تستخدم الشركة بوابات المستأجر الرقمية مع التواصل في الوقت الحقيقي وتتبع طلب الخدمة. تغطي المنصات عبر الإنترنت 100% من العقارات التي تديرها.

ميزة المنصة الرقمية	التغطية
طلبات الخدمة عبر الإنترنت	100%
التواصل الرقمي للمستأجر	100%
تتبع الصيانة	في الوقت الحقيقي

البرامج المنتظمة لمشاركة المستأجرين ورضاهم

تم إجراء استطلاعات سنوية لرضا المستأجرين عبر المحفظة، حيث بلغ معدل رضا المستأجرين 87% في عام 2023.

• أحداث مشاركة المستأجر ربع السنوية
• مسح الرضا السنوي
• معدل الاحتفاظ بالمستأجر: 78.5%

الصيانة الاستباقية واستجابة الخدمة

يبلغ متوسط وقت الاستجابة للصيانة 2.3 ساعة للمشكلات الحرجة، مع حل 95% من الطلبات غير الطارئة خلال 24 ساعة.

مقياس الصيانة	الأداء
وقت الاستجابة للمشكلة الحرجة	2.3 ساعة
حل الطلبات غير الطارئة	24 ساعة (امتثال بنسبة 95%)

SL Green Realty Corp. (SLG) - نموذج الأعمال: القنوات

فرق التأجير المباشر

تحتفظ شركة SL Green بـ 27 متخصصًا في التأجير الداخلي اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، مستهدفة سوق العقارات التجارية في مانهاتن. متوسط ​​حجم الصفقة للمساحات المكتبية: 3.2 مليون دولار لكل معاملة. إجمالي محفظة التأجير: 25.1 مليون قدم مربع من العقارات التجارية.

وسطاء العقارات التجارية

شبكة الوسيط	مقاييس المشاركة	هيكل اللجنة
أفضل 5 شركات وساطة	62 شراكة وسيط نشطة	عمولة 4-6% لكل معاملة إيجار
سي بي آر إي	18 صفقة مشتركة في 2023	5.2% متوسط سعر العمولة
جيه إل إل	15 صفقة تعاونية	4.8% متوسط سعر العمولة

منصات إدراج العقارات على الإنترنت

تغطية القائمة الرقمية: 100% من عقارات محفظة SL Green. المنصات المستخدمة:

• مجموعة كوستار: 25.1 مليون قدم مربع مدرجة
• LoopNet: تم عرض 18.7 مليون قدم مربع
• تحليلات رأس المال الحقيقي: رؤية كاملة للمحفظة

موقع الشركة والتسويق الرقمي

مقاييس حركة مرور موقع الويب لعام 2023:

• الزوار الفريدون شهريا: 87,500
• متوسط مدة الجلسة: 3.2 دقيقة
• ميزانية التسويق الرقمي: 1.4 مليون دولار سنويًا

مؤتمرات الصناعة وأحداث التواصل

نوع الحدث	المشاركة السنوية	الوصول إلى الشبكات
مؤتمر ريت وورلد	3 عروض تنفيذية	450 متخصصًا في الصناعة
منتدى قيادة ناريت	2 حلقة نقاشية	350 مستثمرًا مؤسسيًا
معرض العقارات التجارية	1 عرض المسرح الرئيسي	250 عميل محتمل

SL Green Realty Corp. (SLG) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

مستأجري مكاتب الشركات

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تدير SL Green 31 عقارًا في مانهاتن، بإجمالي 16.4 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية التجارية القابلة للتأجير.

نوع المستأجر	إجمالي الأقدام المربعة	معدل الإشغال
مكاتب الشركات الكبرى	8.2 مليون قدم مربع	92.3%
مكاتب الشركات متوسطة الحجم	5.6 مليون قدم مربع	89.7%

شركات الخدمات المالية

يمثل مستأجرو الخدمات المالية 35.6% من إجمالي محفظة مكاتب SL Green.

• تشغل المؤسسات المالية الكبرى حوالي 5.8 مليون قدم مربع
• متوسط مدة الإيجار لمستأجري الخدمات المالية: 7.4 سنوات
• متوسط الإيجار المرجح للقطاع المالي: 78.50 دولارًا للقدم المربع

شركات التكنولوجيا

تشكل شركات التكنولوجيا 22.4% من قاعدة المستأجرين في SL Green.

قطاع التكنولوجيا	قدم مربع المحتلة	متوسط سعر الإيجار
الشركات الناشئة التقنية	2.3 مليون قدم مربع	65.20 دولارًا للقدم المربع
شركات التكنولوجيا المنشأة	3.1 مليون قدم مربع	85.60 دولارًا للقدم المربع

منظمات الخدمة المهنية

تمثل الخدمات الاحترافية 27.8% من محفظة المستأجرين في SL Green.

• تشغل مكاتب المحاماة 2.6 مليون قدم مربع
• تستأجر الشركات الاستشارية 1.9 مليون قدم مربع
• متوسط مدة الإيجار: 6.2 سنوات

المستثمرين العقاريين المؤسسيين

تبلغ قيمة المحفظة الاستثمارية لشركة SL Green 10.2 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023.

نوع المستثمر	مبلغ الاستثمار	نسبة المحفظة
صناديق التقاعد	3.6 مليار دولار	35.3%
شركات الأسهم الخاصة	2.8 مليار دولار	27.5%
صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار	2.4 مليار دولار	23.5%
المستثمرون المؤسسيون الأجانب	1.4 مليار دولار	13.7%

SL Green Realty Corp. (SLG) - نموذج العمل: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات

اعتبارًا من عام 2023، أعلنت شركة SL Green Realty Corp. عن إجمالي نفقات شراء العقارات بقيمة 94.3 مليون دولار.

فئة النفقات	المبلغ ($)
مانهاتن الاستحواذ على العقارات التجارية	87,500,000
تكاليف العناية الواجبة	4,200,000
الرسوم القانونية ورسوم المعاملات	2,600,000

صيانة الممتلكات والتكاليف التشغيلية

بلغ إجمالي نفقات صيانة وتشغيل الممتلكات السنوية 218.6 مليون دولار في عام 2023.

• عمليات البناء: 89.4 مليون دولار
• الإصلاحات والصيانة: 62.3 مليون دولار
• المرافق: 41.2 مليون دولار
• إدارة الممتلكات: 25.7 مليون دولار

خدمة الديون ومدفوعات الفوائد

بلغ إجمالي مصاريف الفوائد لعام 2023 232.5 مليون دولار.

نوع الدين	مصاريف الفائدة ($)
سندات الشركات	147,300,000
القروض المصرفية	85,200,000

تعويضات ومزايا الموظفين

وبلغ إجمالي تعويضات الموظفين لعام 2023 78.4 مليون دولار.

• الرواتب الأساسية: 52.6 مليون دولار
• المكافآت: 15.2 مليون دولار
• التعويض على أساس الأسهم: 6.8 مليون دولار
• الفوائد والتأمين: 3.8 مليون دولار

استثمارات التكنولوجيا والبنية التحتية

وبلغت الاستثمارات في التكنولوجيا والبنية التحتية لعام 2023 22.1 مليون دولار.

فئة الاستثمار	المبلغ ($)
البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات	9,600,000
برامج إدارة الممتلكات	5,700,000
الأمن السيبراني	3,900,000
التحول الرقمي	2,900,000

SL Green Realty Corp. (SLG) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل الإيجار التجاري

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، بلغ إجمالي إيرادات الإيجار التجاري لشركة SL Green 186.2 مليون دولار. وتتكون المحفظة من 30 عقارًا مكتبيًا في مانهاتن، يبلغ إجمالي مساحتها حوالي 14.4 مليون قدم مربع من المساحات القابلة للتأجير.

نوع الإيجار	الإيرادات السنوية	معدل الإشغال
إيجارات المكاتب	744.8 مليون دولار	92.4%
إيجارات التجزئة	58.3 مليون دولار	86.7%

عائدات بيع العقارات والتصرف فيها

في عام 2022، حققت شركة SL Green 591.7 مليون دولار من أنشطة التصرف في الممتلكات. وشملت مبيعات العقارات الرئيسية ما يلي:

• بيع جزئي لـ One Vanderbilt Avenue: 238.5 مليون دولار
• التصرف في 245 بارك أفينيو: 182.3 مليون دولار
• مبيعات العقارات الأخرى: 170.9 مليون دولار

رسوم إدارة الممتلكات

بلغ إجمالي رسوم إدارة العقارات لعام 2022 22.6 مليون دولار أمريكي، وهو ما يمثل خدمات لكل من العقارات المملوكة والمدارة بواسطة طرف ثالث.

توزيعات صندوق الاستثمار العقاري (REIT).

بالنسبة للسنة المالية 2022، بلغت توزيعات صناديق الاستثمار العقاري التابعة لشركة SL Green 4.75 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، بإجمالي 180.3 مليون دولار أمريكي تقريبًا في توزيعات المساهمين.

إيرادات الخدمات المساعدة

وتضمنت إيرادات الخدمات الإضافية لعام 2022 ما يلي:

فئة الخدمة	الإيرادات
خدمات مواقف السيارات	14.2 مليون دولار
وسائل الراحة للمستأجر	8.7 مليون دولار
خدمات متنوعة أخرى	5.9 مليون دولار

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons tenants choose SL Green Realty Corp. properties in the current Manhattan market. It's all about offering the best space where demand is strongest.

Premier, amenity-rich Class A office space driving the Manhattan flight-to-quality trend.

• As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet.
• Ownership interests included 27.1 million square feet of Manhattan buildings.
• The company is on track to meet its 2025 Manhattan same-store office occupancy target of 93.2% by December 31, 2025, inclusive of leases signed but not yet commenced.

Strategic locations near major transit hubs (e.g., Grand Central Terminal access).

SL Green Realty Corp. emphasizes strength in key corridors, noting that rents are rising as supply tightens, with particular strength in the Park Avenue and Sixth Avenue corridors.

Flexible leasing structures with significant tenant concessions (e.g., average $91.89/sq ft TI allowance in 2025).

The leasing terms signed year-to-date through September 30, 2025, show the level of support offered to secure tenants in the current environment. Here's a quick look at the average metrics for the 1,801,768 square feet leased across 143 Manhattan office leases in 2025.

Metric	Value (YTD 2025)
Average Rent per Square Foot	$88.91
Average Tenant Improvement (TI) Allowance per Square Foot	$91.89/sq ft
Average Tenant Concessions	8.5 months of free rent

Full-service, integrated property management and development expertise.

• SL Green Realty Corp. is a fully integrated real estate investment trust, or REIT.
• The company has in-house capabilities in property management, acquisitions and dispositions, debt investing, financing, development, redevelopment, construction and leasing.

Long-term lease stability with average 2025 lease terms of 8.9 years.

The average lease term for Manhattan office leases signed year-to-date through September 30, 2025, was 8.9 years. This stability is reinforced by significant multi-year commitments from major tenants, such as a 9-year renewal/expansion with Wells Fargo at 280 Park Avenue and 10-year new leases signed with tenants like Moroccanoil.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Dedicated asset management teams for institutional tenant retention and expansion.

• Manhattan same-store office occupancy target for 2025: 93.2%.
• Manhattan same-store office occupancy as of September 30, 2025 (inclusive of signed but not commenced): 92.4%.
• Manhattan same-store office occupancy as of June 30, 2025 (inclusive of signed but not commenced): 91.4%.

Direct, high-touch engagement for negotiating long-term, large-block leases.

Leasing Metric	Q1 2025 (45 Leases)	Q2 2025 (46 Leases)	Q3 2025 (52 Leases)	YTD 2025 (Total)
Square Feet Signed	602,105 sq ft	541,721 sq ft	657,942 sq ft	2.3 million sq ft
Average Lease Term (Years)	9.8 years	7.8 years	8.9 years	N/A
Average Tenant Improvement Allowance (per sq ft)	$94.35	$78.81	$99.09	N/A
Average Tenant Concessions (Months Free Rent)	9.4 months	6.3 months	9.1 months	N/A

Specific large lease terms signed in 2025 include a Wells Fargo renewal/expansion at 280 Park Avenue for 9 years and a Moroccanoil new lease at 1185 Avenue of the Americas for 10 years.

Proactive building upgrades and amenity investments to maintain Class A status.

The ESG report for 2025 noted continued investment in amenities, enhanced cleaning, wellness features, and air quality to support tenant retention.

Offering tenant improvement allowances to facilitate custom build-outs.

• Average Tenant Improvement Allowance on Manhattan leases signed in the first six months of 2025: $87.49 per rentable square foot.
• Average Tenant Improvement Allowance on Manhattan leases signed in Q3 2025: $99.09 per rentable square foot.

Relationship-based approach to debt and preferred equity investment partners.

Debt/Equity Metric	Value as of June 30, 2025	Activity in 2025
Debt and Preferred Equity Portfolio Carrying Value	$525.4 million	N/A
Weighted Average Current Yield (Portfolio)	7.0%	N/A
SLG Opportunistic Debt Fund Capital Raised	N/A	Secured $500 million in new commitments in July 2025, passing initial $1 billion target.
Acquisition of Partner Interest (100 Park Ave)	N/A	Paid $14.9 million cash for partner's 49.9% interest in April 2025.
Acquisition of Partner Interest (800 Third Ave)	N/A	Paid $5.1 million cash for partner's combined 39.48% interest in December 2025.
Sale of Preferred Equity Investment (625 Madison Ave)	N/A	Sold 50.0% for $104.9 million in July 2025.

SL Green Realty Corp. raised capital for its debt fund from a global investor base that includes public pension funds and insurance companies.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how SL Green Realty Corp. gets its product-premier Manhattan office space and structured debt solutions-to its customers. It's a mix of direct sales, established partnerships, and specialized financial services outreach.

In-house leasing and property management teams are the core engine for their primary business. As Manhattan's largest office landlord, SL Green Realty Corp. manages a massive portfolio. As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet. Their in-house teams drive occupancy, which is a key performance indicator. Manhattan same-store office occupancy stood at 92.4% as of September 30, 2025, inclusive of leases signed but not yet commenced. The company expects to increase this to 93.2% by December 31, 2025.

The leasing execution for the first nine months of 2025 was significant, with 143 Manhattan office leases signed totaling 1,801,768 square feet. The velocity continued into the fourth quarter, with total Manhattan office leases signed to date in 2025 reaching 2.3 million square feet. The third quarter alone saw 52 office leases signed, encompassing 657,942 square feet. Here's a snapshot of the Q3 2025 leasing terms:

Metric	Value (Q3 2025)	Value (First Nine Months 2025)
Average Rent per Square Foot	$92.81	$88.91
Average Lease Term (Years)	8.9	8.9
Average Tenant Concessions (Months Free Rent)	9.1	8.5
Average Tenant Improvement Allowance (per Square Foot)	$99.09	$91.89

This in-house effort is definitely supported by external commercial real estate brokerage networks. You see this when major tenants sign, like the early renewal and expansion with Newmark & Company Real Estate for 144,418 square feet at 125 Park Avenue during the first quarter of 2025. The in-house team is supported by this vast network to execute deals.

For capital needs, direct corporate investor relations is crucial for equity and debt raising. SL Green Realty Corp. announced the final closing of its SLG Opportunistic Debt Fund on December 5, 2025, securing total capital commitments of more than $1.3 billion, which surpassed its initial $1.0 billion target. This capital came from global institutional investors, including public pensions and insurance companies. On the asset side, the company executed a $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue. Furthermore, SL Green Realty Corp. closed on the sale of a 5.0% interest in One Vanderbilt Avenue to Mori Building Co., Ltd. for proceeds of $86.6 million, valuing the asset at a gross valuation of $4.7 billion, with SL Green retaining a 55.0% stake.

Digital and physical marketing is focused on showcasing flagship properties. One Vanderbilt Avenue, a 1,401-foot, 93-story tower with 1.7 million square feet of rentable space, is a prime example. This property is 100% leased. Its observation deck, SUMMIT One Vanderbilt, is a major draw, generating north of $100 million dollars in revenue annually. Other high-profile assets saw activity, such as the Q4 2025 expansion by a financial services company for 92,663 square feet at One Madison Avenue.

The Special Servicing platform, operating through Green Loan Services LLC, is a distinct channel for managing distressed debt assets. Green Loan Services has been named the special servicer on $21.5 billion of loans in total. This includes $14.3 billion of CMBS loans, $3.1 billion CDOs, and $4.2 billion of third-party balance sheet loans. As of Q2 2025, the company's active special servicing assignments increased by $1.3 billion, bringing the total active assignments to $6.1 billion, with an additional $10.5 billion designated but not yet active. Since inception, cumulative special servicing and asset management appointments total $25.2 billion. A recent workout involved modifying the $940 million CMBS loan (plus $260 million in mezzanine debt) at One World Plaza to take it out of special servicing in March 2025.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Customer Segments

SL Green Realty Corp.'s customer base is concentrated in high-quality, large-format office tenants across Manhattan, supplemented by sophisticated institutional capital partners.

The leasing activity year-to-date through December 5, 2025, shows 2.3 million square feet of Manhattan office leases signed, with a pipeline of approximately 1.2 million square feet remaining.

Manhattan same-store office occupancy, inclusive of leases signed but not yet commenced, stood at 92.4% as of September 30, 2025, with a target of 93.2% by December 31, 2025.

The company's asset management platform, the SLG Opportunistic Debt Fund, has attracted significant institutional backing, closing over $1.3 billion in total capital commitments, surpassing its initial $1 billion target.

As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet, including ownership interests in 27.1 million square feet of Manhattan buildings.

You can see the specific, recent commitments from key customer types below:

Customer Type	Tenant Example	Square Footage (SF)	Lease Term/Type	Property
Large, institutional financial services firms	Wells Fargo Bank	49,865 SF	9-year renewal and expansion	280 Park Avenue
Major law firms and professional services companies	Houlihan Lokey	37,224 SF	9.5-year expansion	245 Park Avenue
Major law firms and professional services companies	Hinshaw & Culbertson	26,977 SF	10-year renewal	800 Third Avenue
Growing technology and AI companies	Harvey AI Corporation	92,663 SF	10-year new lease	One Madison Avenue
Growing technology and AI companies	Sigma Computing, Inc	64,077 SF	11-year new lease	One Madison Avenue
Government and non-profit organizations	NYS Office of General Services	66,106 SF (Expansion)	15-year expansion	919 Third Avenue

The financial services segment is actively expanding its footprint, as shown by a general financial services company taking a 92,663 square foot expansion at One Madison Avenue, bringing its total commitment there to 159,871 square feet.

The demand from the technology, advertising, media, and information (TAMI) sector is a significant driver for the current leasing pipeline.

SL Green Realty Corp.'s institutional capital partners are diverse, with the debt fund attracting capital from:

• Public pension funds
• Insurance companies
• High-net-worth platforms
• Global investors from North America, Europe, Asia, and the Middle East

Specific financial transactions involving partners include:

• A $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue completed in September 2025.
• The debt fund secured $500 million in new commitments in one week in July 2025.
• The carrying value of SL Green Realty Corp.'s debt and preferred equity portfolio, excluding the debt fund, was $289.7 million on September 30, 2025.

In a move to consolidate ownership, SL Green Realty Corp. completed the acquisition of its joint venture partners' 39.48% interest in 800 Third Avenue for $5.1 million.

The company's 2025 annual ordinary dividend was established at $3.09 per share.

Finance: review the Q4 2025 lease pipeline against the 1.2 million square feet pipeline figure by next Tuesday.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the hard costs that keep SL Green Realty Corp.'s Manhattan office platform running and servicing its obligations as of late 2025. These are the necessary outflows that management has to cover before realizing net income.

High interest expense on substantial debt load, a defintely key risk. The cost of borrowing is a major component. For the third quarter of 2025, SL Green Realty Corp.'s interest expenses, net of interest income, rose to $47.2 million. This expense services the debt load, which, as of September 30, 2025, had a net carrying value of $289.7 million for the debt and preferred equity portfolio, excluding the SLG Opportunistic Debt Fund. The company is actively managing this, evidenced by completing a $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue in September 2025, with an effective rate of 5.592% for SL Green Realty Corp.'s portion.

The structure of these costs involves several key areas:

• Property operating expenses (utilities, maintenance, property taxes).
• Significant capital expenditures for tenant improvements (TI) and building repositioning.
• General and administrative costs for the fully integrated REIT platform.

Transaction costs related to asset sales and gaming license pursuit. These are non-recurring but significant outflows. For instance, in the third quarter of 2025, Funds From Operations (FFO) were reported net of transaction costs of $13.1 million, primarily tied to the pursuit of a gaming license. Looking at the longer nine-month period ending September 30, 2025, total transaction costs amounted to $13.6 million.

Here's a quick look at some of the key financial metrics that frame these costs as of the third quarter of 2025:

Financial Metric	Amount (Q3 2025)	Period/Date
Interest Expense (Net of Income)	$47.2 million	Q3 2025
Transaction Costs (Gaming License Pursuit)	$13.1 million	Q3 2025
Total Transaction Costs	$13.6 million	Nine Months Ended 9/30/2025
Debt & Preferred Equity Portfolio Carrying Value	$289.7 million	9/30/2025
Revenue	$244.82 million	Q3 2025
EBITDA	$144.35 million	Last Twelve Months

The company's overall financial performance in the period helps absorb these costs. Net income attributable to common stockholders for the quarter ended September 30, 2025, was $24.9 million, or $0.34 per share. FFO for that same quarter was $120.4 million, or $1.58 per share.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways SL Green Realty Corp. brings in cash, which is essential for valuing any real estate investment trust. As Manhattan's largest office landlord, the revenue streams are heavily weighted toward the physical assets you see every day, but investment activities play a big role too. Here's the quick math on their Q3 2025 performance to frame this section.

The total reported revenue for the third quarter of 2025 was $244.82 million. This top-line number is the base for understanding the relative importance of each revenue component for SL Green Realty Corp. during that period.

Revenue Stream Component	Approximate Percentage of Q3 2025 Total Revenue	Calculated Approximate Q3 2025 Dollar Amount
Rental income from office and retail properties	84.1%	$205.89 million
Other income (including management and special servicing fees)	11.5%	$28.15 million
Combined from Debt/Equity Income and Lease Termination Income	14.4% (Remainder)	$35.78 million (Remainder)

Rental income is definitely the engine here, which makes sense for a landlord. Still, you can't ignore the capital markets activity that shows up on the income statement, often as gains or investment income. These non-recurring or investment-related items can significantly boost a quarter, even if they aren't steady like rent checks.

For instance, strategic asset sales provided a clear, large cash infusion, even if it's not strictly recurring quarterly revenue. You saw proceeds of $86.6 million generated from the sale of a 5.0% interest in One Vanderbilt Avenue to Mori Building Co., Ltd. That transaction valued the trophy asset at a gross valuation of $4.7 billion.

Income from debt and preferred equity investments is another key area, often realized through loan payoffs or debt extinguishment gains. For the nine months ended September 30, 2025, SL Green Realty Corp. recorded a net gain on discounted debt extinguishment of $57.2 million related to the debt encumbering 1552-1560 Broadway. As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 2.7 million square feet securing debt and preferred equity investments across its portfolio.

You should track these specific, non-rental revenue components closely, as they signal capital recycling and balance sheet management:

• Income from debt and preferred equity investments.
• Gains from strategic asset sales, like the $86.6 million One Vanderbilt proceeds.
• Net gain on discounted debt extinguishment of $57.2 million in Q3 2025.
• Lease termination income, which can be lumpy depending on tenant needs.

Also, remember that as of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet, with 27.1 million square feet being Manhattan buildings. That massive physical footprint is what generates the core rental income stream.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.