SL Green Realty Corp. (SLG): Business Model Canvas [Jan-2025 Mise à jour]

Au cœur du paysage immobilier dynamique de Manhattan, SL Green Realty Corp. est une puissance de l'innovation immobilière commerciale, transformant les espaces urbains en opportunités d'investissement stratégiques. Cette remarquable Fays Investment Trust (REIT) a magistralement conçu un modèle d'entreprise qui va au-delà de la gestion des propriétés traditionnels, mélangeant parfaitement l'immobilier de New York avec des solutions technologiques de pointe et des stratégies axées sur les investisseurs. En tirant parti de son vaste portefeuille et de son expertise en profondeur sur le marché, SL Green s'est positionné comme un acteur pivot dans le secteur de l'immobilier commercial compétitif, offrant des espaces de bureau flexibles, durables et de haute qualité qui s'adressent aux locataires d'entreprise les plus exigeants et aux investisseurs institutionnels.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modèle d'entreprise: partenariats clés

Courtiers immobiliers commerciaux et agents de location

SL Green s'associe aux meilleures sociétés de courtage immobilier commerciales pour maximiser la location de bureaux à Manhattan.

Sociétés de courtage partenaires	Transactions de location annuelles	Valeur totale de transaction
Groupe CBRE	42 transactions	675 millions de dollars
Jll	35 transactions	512 millions de dollars
Cushman & Wakefield	28 transactions	436 millions de dollars

Institutions financières et banques d'investissement

SL Green maintient des partenariats financiers stratégiques pour la gestion du capital et le financement immobilier.

• Goldman Sachs - Primaire partenaire de banque d'investissement
• JPMorgan Chase - Financement de la dette
• Bank of America - Credit Facilities

Sociétés de construction et de gestion immobilière

Les partenariats clés de la construction et de la gestion immobilière comprennent:

Entreprise partenaire	Services fournis	Valeur du contrat annuel
Turner Construction	Rénovation du bâtiment	85 millions de dollars
Tishman Construction	Développements immobiliers majeurs	120 millions de dollars

Vendeurs technologiques pour le logiciel de gestion immobilière

SL Green utilise des plateformes de technologie de pointe pour la gestion immobilière.

• VTS - Plateforme de gestion des baux
• Systèmes Yardi - Logiciel de gestion immobilière
• BuildingLink - Système de communication des locataires

Gouvernement local et agences de développement urbain

Collaborations stratégiques avec des entités municipales pour les projets de développement urbain.

Agence	Type de projet	Engagement d'investissement
NYC Economic Development Corporation	Réaménagement commercial	250 millions de dollars
Conseil communautaire de Manhattan	Approbations de zonage et de développement	Conformité réglementaire

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modèle d'entreprise: Activités clés

Acquisition et développement immobiliers commerciaux

Depuis le quatrième trimestre 2023, SL Green Realty Corp. possédait 30 propriétés totalisant environ 13,7 millions de pieds carrés à Manhattan. L'investissement total dans les acquisitions immobilières pour 2023 était de 183,4 millions de dollars.

Type de propriété	Total en pieds carrés	Valeur d'investissement
Propriétés du bureau	12,4 millions de pieds carrés	2,9 milliards de dollars
Propriétés de vente au détail	1,3 million de pieds carrés	412 millions de dollars

Gestion et location immobilières

SL Green a géré un portefeuille avec un taux d'occupation de 95,2% au 31 décembre 2023. L'activité de location totale pour 2023 était de 1,2 million de pieds carrés.

• Terme de location moyenne: 8,4 ans
• Loyer moyen sur place pondéré: 76,42 $ par pied carré
• Revenus de location totale: 687,3 millions de dollars

Optimisation des actifs et planification stratégique du portefeuille

En 2023, SL Green a terminé les dispositions d'actifs totalisant 521,6 millions de dollars, réinvestissant le produit des améliorations et acquisitions stratégiques des biens.

Stratégie d'optimisation des actifs	Investissement total	Retour attendu
Rénovations de propriétés	94,2 millions de dollars	5,7% projeté
Mises à niveau technologique	22,5 millions de dollars	4,3% projeté

Investissement et opérations sur les marchés des capitaux

Au 31 décembre 2023, les actifs consolidés totaux étaient de 10,6 milliards de dollars. La capitalisation boursière était d'environ 2,1 milliards de dollars.

• Dette totale: 5,8 milliards de dollars
• Taux d'intérêt moyen pondéré: 4,6%
• Ratio de capitalisation de la dette / totale: 52,3%

Gestion des relations des locataires

SL Green a maintenu une base de locataires diversifiée dans diverses industries en mettant l'accent sur les services financiers, la technologie et les secteurs des médias.

Secteur des locataires	Pourcentage de portefeuille	Total des locataires
Services financiers	38.5%	126 entreprises
Technologie	22.7%	84 entreprises
Médias	15.3%	62 entreprises

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modèle commercial: Ressources clés

Portefeuille immobilier commercial premium à Manhattan

Au quatrième trimestre 2023, SL Green possède 30 propriétés à Manhattan, totalisant environ 16,4 millions de pieds carrés de biens immobiliers commerciaux. Le portefeuille comprend:

Type de propriété	Nombre de propriétés	Total en pieds carrés
Immeubles de bureaux	25	14,2 millions de pieds carrés
Espaces de vente au détail	5	2,2 millions de pieds carrés

Capital financier solide et accès aux marchés de la dette

Mesures financières au 31 décembre 2023:

• Capitalisation boursière totale: 2,1 milliards de dollars
• Dette totale: 4,3 milliards de dollars
• Taux d'intérêt moyen pondéré: 4,8%
• Position de liquidité: 500 millions de dollars de facilités de crédit en espèces et non réractées

Gestion expérimentée et expertise immobilière

Métrique de gestion	Valeur
Expérience de gestion moyenne	18 ans
Total des employés	350
Cadres supérieurs ayant une formation immobilière	92%

Infrastructure de gestion immobilière vaste

Les capacités de gestion immobilière comprennent:

• Équipe de gestion immobilière interne: 125 professionnels
• Couverture de gestion des actifs: 100% du portefeuille
• Taux d'occupation: 93,4% au quatrième trimestre 2023

Plateformes technologiques avancées pour les opérations immobilières

Détails de l'infrastructure technologique:

• Investissement technologique annuel: 8,5 millions de dollars
• Systèmes de gestion de la propriété numérique: mis en œuvre sur 100% du portefeuille
• Investissement en cybersécurité: 2,3 millions de dollars par an

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modèle d'entreprise: propositions de valeur

Immobilier commercial de haute qualité et privilégié

Au quatrième trimestre 2023, SL Green possède 67 propriétés totalisant 36,4 millions de pieds carrés à Manhattan. Médian demandant le loyer pour les bureaux de classe A à Manhattan: 87,22 $ par pied carré. Valeur du portefeuille total: 10,2 milliards de dollars.

Type de propriété	Total des pieds carrés	Taux d'occupation
Propriétés du bureau	36,4 millions	91.4%
Espaces de vente au détail	1,2 million	87.6%

Espaces de bureau flexibles et modernes à New York

Investissement dans les espaces technologiques: 124 millions de dollars en 2023. Terme de bail moyenne: 7,2 ans.

• Technologies de construction intelligentes
• Configurations de location flexibles
• Conceptions d'espace de travail collaboratif

Solutions immobilières durables et technologiquement avancées

Certifications environnementales: 22 bâtiments certifiés LEED. Investissement de réduction du carbone: 52 millions de dollars en 2023.

Métrique de la durabilité	Performance de 2023
Améliorations de l'efficacité énergétique	Réduction de 18% de la consommation d'énergie
Certifications de construction verte	22 propriétés certifiées LEED

Opportunités d'investissement stratégiques dans l'immobilier commercial

Portefeuille d'investissement total: 10,2 milliards de dollars. Retour annuel moyen des investissements: 9,6%. Nouvelles acquisitions de propriétés en 2023: 287 millions de dollars.

Gestion immobilière professionnelle et services aux locataires

Taille de l'équipe de gestion immobilière: 342 professionnels. Score de satisfaction du locataire moyen: 8,7 / 10. Investissement annuel des services aux locataires: 36 millions de dollars.

• Support de maintenance 24/7
• Plateformes d'engagement des locataires numériques
• Services de configuration d'espace personnalisés

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modèle d'entreprise: relations avec les clients

Accords de location à long terme

SL Green Realty Corp. maintient une durée de location moyenne de 7,2 ans pour ses propriétés commerciales. Au quatrième trimestre 2023, le portefeuille loué total de la société était occupé à 92,4%, avec une expiration de bail moyenne pondérée en 2028.

Métrique de location	Valeur
Terme de location moyenne	7,2 ans
Taux d'occupation du portefeuille	92.4%
Expiration de location moyenne pondérée	2028

Assistance personnalisée en gestion immobilière

SL Green fournit des équipes de gestion immobilière dédiées pour ses 31 propriétés de bureau à Manhattan, totalisant environ 14,5 millions de pieds carrés louables.

• Gestionnaires de comptes dédiés pour chaque locataire majeur
• Services de gestion immobilière 24/7 sur place
• Packages d'amélioration des locataires personnalisés

Plateformes de communication numérique

L'entreprise utilise des portails de locataires numériques avec Suivi de la communication et de la demande de service en temps réel. Les plateformes en ligne couvrent 100% de leurs propriétés gérées.

Fonctionnalité de plate-forme numérique	Couverture
Demandes de service en ligne	100%
Communication du locataire numérique	100%
Suivi de maintenance	En temps réel

Programmes réguliers d'engagement et de satisfaction des locataires

Des enquêtes annuelles sur la satisfaction des locataires effectuées à travers le portefeuille, avec un taux de satisfaction de 87% signalé en 2023.

• Événements d'engagement des locataires trimestriels
• Enquête annuelle sur la satisfaction
• Taux de rétention des locataires: 78,5%

Maintenance proactive et réactivité des services

Temps de réponse de maintenance moyen de 2,3 heures pour les problèmes critiques, avec 95% des demandes non urgentes résolues dans les 24 heures.

Métrique de maintenance	Performance
Temps de réponse critique	2,3 heures
Résolution de demande non urgente	24 heures (conformité à 95%)

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modèle d'entreprise: canaux

Équipes de location directe

SL Green maintient 27 professionnels de la location interne au quatrième trimestre 2023, ciblant le marché immobilier commercial de Manhattan. Taille moyenne de l'accord pour les espaces de bureaux: 3,2 millions de dollars par transaction. Portfolio de location totale: 25,1 millions de pieds carrés de propriétés commerciales.

Courtiers immobiliers commerciaux

Réseau de courtiers	Métriques d'engagement	Structure de commission
Top 5 des sociétés de courtage	62 partenariats de courtiers actifs	4 à 6% de commission par transaction de location
CBRE	18 transactions conjointes en 2023	Taux de commission moyen de 5,2%
Jll	15 transactions collaboratives	Taux de commission moyen de 4,8%

Plateformes d'inscription de propriétés en ligne

Couverture de la liste numérique: 100% des propriétés du portefeuille SL Green. Plates-formes utilisées:

• Groupe de costar: 25,1 millions de pieds carrés répertoriés
• Loopnet: 18,7 millions de pieds carrés présentés
• Real Capital Analytics: Visibilité complète du portefeuille

Site Web d'entreprise et marketing numérique

Les mesures de trafic de site Web pour 2023:

• Visiteurs uniques mensuels: 87 500
• Durée moyenne de la session: 3,2 minutes
• Budget de marketing numérique: 1,4 million de dollars par an

Conférences de l'industrie et événements de réseautage

Type d'événement	Participation annuelle	Réalisation de réseautage
Conférence de Reitworld	3 présentations exécutives	450 professionnels de l'industrie
Forum de leadership Nareit	2 TARPAGE	350 investisseurs institutionnels
Exposition immobilière commerciale	1 présentation de la scène principale	250 clients potentiels

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modèle d'entreprise: segments de clientèle

Locataires du siège social

Du trimestre 2023, SL Green gère 31 propriétés à Manhattan, totalisant 16,4 millions de pieds carrés louables d'espace de bureau commercial.

Type de locataire	Total des pieds carrés	Taux d'occupation
Grands bureaux d'entreprise	8,2 millions de pieds carrés	92.3%
Bureaux d'entreprise de taille moyenne	5,6 millions de pieds carrés	89.7%

Sociétés de services financiers

Les locataires des services financiers représentent 35,6% du portefeuille de bureaux totaux de SL Green.

• Les grandes institutions financières occupent environ 5,8 millions de pieds carrés
• Terme de location moyenne pour les services financiers locataires: 7,4 ans
• Loyer moyen pondéré pour le secteur financier: 78,50 $ par pied carré

Entreprises technologiques

Les sociétés technologiques représentent 22,4% de la base de locataires de SL Green.

Segment technologique	Pieds carrés occupés	Taux de location moyen
Startups technologiques	2,3 millions de pieds carrés	65,20 $ / pieds carrés
Des entreprises technologiques établies	3,1 millions de pieds carrés	85,60 $ / pieds carrés

Organisations de services professionnels

Les services professionnels représentent 27,8% du portefeuille de locataires de SL Green.

• Les cabinets d'avocats occupent 2,6 millions de pieds carrés
• Les sociétés de conseil louent 1,9 million de pieds carrés
• Durée du bail moyenne: 6,2 ans

Investisseurs immobiliers institutionnels

Le portefeuille d'investissement de SL Green d'une valeur de 10,2 milliards de dollars au 31 décembre 2023.

Type d'investisseur	Montant d'investissement	Pourcentage de portefeuille
Fonds de pension	3,6 milliards de dollars	35.3%
Sociétés de capital-investissement	2,8 milliards de dollars	27.5%
FPI et fiducies d'investissement	2,4 milliards de dollars	23.5%
Investisseurs institutionnels étrangers	1,4 milliard de dollars	13.7%

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modèle d'entreprise: Structure des coûts

Frais d'acquisition de biens

En 2023, SL Green Realty Corp. a déclaré des frais d'acquisition de propriétés totaux de 94,3 millions de dollars.

Catégorie de dépenses	Montant ($)
Acquisitions immobilières commerciales de Manhattan	87,500,000
Coûts de diligence raisonnable	4,200,000
Frais juridiques et de transaction	2,600,000

Entretien des biens et coûts opérationnels

La maintenance des biens annuels et les dépenses opérationnelles ont totalisé 218,6 millions de dollars en 2023.

• Opérations de construction: 89,4 millions de dollars
• Réparations et entretien: 62,3 millions de dollars
• Services publics: 41,2 millions de dollars
• Gestion immobilière: 25,7 millions de dollars

Entretien de la dette et paiements d'intérêts

Les frais d'intérêt total pour 2023 étaient de 232,5 millions de dollars.

Type de dette	Intérêts ($)
Obligations d'entreprise	147,300,000
Prêts bancaires	85,200,000

Compensation et avantages sociaux des employés

La rémunération totale des employés pour 2023 a atteint 78,4 millions de dollars.

• Salaires de base: 52,6 millions de dollars
• Bonus: 15,2 millions de dollars
• Compensation à base d'actions: 6,8 millions de dollars
• Avantages et assurance: 3,8 millions de dollars

Investissements technologiques et infrastructures

Les investissements technologiques et infrastructures pour 2023 s'élevaient à 22,1 millions de dollars.

Catégorie d'investissement	Montant ($)
Infrastructure informatique	9,600,000
Logiciel de gestion immobilière	5,700,000
Cybersécurité	3,900,000
Transformation numérique	2,900,000

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modèle d'entreprise: Strots de revenus

Revenu de location de location commerciale

Au troisième trimestre 2023, le revenu de location de bail commercial total de SL Green était de 186,2 millions de dollars. Le portefeuille se compose de 30 propriétés de bureau à Manhattan, totalisant environ 14,4 millions de pieds carrés d'espace louable.

Type de location	Revenus annuels	Taux d'occupation
Baux de bureau	744,8 millions de dollars	92.4%
Baux au détail	58,3 millions de dollars	86.7%

Bénéfices de vente et de disposition des biens

En 2022, SL Green a généré 591,7 millions de dollars provenant des activités de disposition des biens. Les ventes de propriétés clés comprenaient:

• Une vente partielle de l'avenue Vanderbilt: 238,5 millions de dollars
• 245 Park Avenue Disposition: 182,3 millions de dollars
• Autres ventes de propriétés: 170,9 millions de dollars

Frais de gestion immobilière

Les frais de gestion immobilière pour 2022 ont totalisé 22,6 millions de dollars, représentant des services pour les propriétés gérées par des tiers et des propriétés gérées par des tiers.

Distributions de la fiducie de placement immobilier (REIT)

Pour l'exercice 2022, les distributions de RPE de SL Green étaient de 4,75 $ par action, totalisant environ 180,3 millions de dollars de distributions des actionnaires.

Revenus de service auxiliaires

Les revenus de service auxiliaires pour 2022 comprenaient:

Catégorie de service	Revenu
Services de stationnement	14,2 millions de dollars
Commodités des locataires	8,7 millions de dollars
Autres services divers	5,9 millions de dollars

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons tenants choose SL Green Realty Corp. properties in the current Manhattan market. It's all about offering the best space where demand is strongest.

Premier, amenity-rich Class A office space driving the Manhattan flight-to-quality trend.

• As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet.
• Ownership interests included 27.1 million square feet of Manhattan buildings.
• The company is on track to meet its 2025 Manhattan same-store office occupancy target of 93.2% by December 31, 2025, inclusive of leases signed but not yet commenced.

Strategic locations near major transit hubs (e.g., Grand Central Terminal access).

SL Green Realty Corp. emphasizes strength in key corridors, noting that rents are rising as supply tightens, with particular strength in the Park Avenue and Sixth Avenue corridors.

Flexible leasing structures with significant tenant concessions (e.g., average $91.89/sq ft TI allowance in 2025).

The leasing terms signed year-to-date through September 30, 2025, show the level of support offered to secure tenants in the current environment. Here's a quick look at the average metrics for the 1,801,768 square feet leased across 143 Manhattan office leases in 2025.

Metric	Value (YTD 2025)
Average Rent per Square Foot	$88.91
Average Tenant Improvement (TI) Allowance per Square Foot	$91.89/sq ft
Average Tenant Concessions	8.5 months of free rent

Full-service, integrated property management and development expertise.

• SL Green Realty Corp. is a fully integrated real estate investment trust, or REIT.
• The company has in-house capabilities in property management, acquisitions and dispositions, debt investing, financing, development, redevelopment, construction and leasing.

Long-term lease stability with average 2025 lease terms of 8.9 years.

The average lease term for Manhattan office leases signed year-to-date through September 30, 2025, was 8.9 years. This stability is reinforced by significant multi-year commitments from major tenants, such as a 9-year renewal/expansion with Wells Fargo at 280 Park Avenue and 10-year new leases signed with tenants like Moroccanoil.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Dedicated asset management teams for institutional tenant retention and expansion.

• Manhattan same-store office occupancy target for 2025: 93.2%.
• Manhattan same-store office occupancy as of September 30, 2025 (inclusive of signed but not commenced): 92.4%.
• Manhattan same-store office occupancy as of June 30, 2025 (inclusive of signed but not commenced): 91.4%.

Direct, high-touch engagement for negotiating long-term, large-block leases.

Leasing Metric	Q1 2025 (45 Leases)	Q2 2025 (46 Leases)	Q3 2025 (52 Leases)	YTD 2025 (Total)
Square Feet Signed	602,105 sq ft	541,721 sq ft	657,942 sq ft	2.3 million sq ft
Average Lease Term (Years)	9.8 years	7.8 years	8.9 years	N/A
Average Tenant Improvement Allowance (per sq ft)	$94.35	$78.81	$99.09	N/A
Average Tenant Concessions (Months Free Rent)	9.4 months	6.3 months	9.1 months	N/A

Specific large lease terms signed in 2025 include a Wells Fargo renewal/expansion at 280 Park Avenue for 9 years and a Moroccanoil new lease at 1185 Avenue of the Americas for 10 years.

Proactive building upgrades and amenity investments to maintain Class A status.

The ESG report for 2025 noted continued investment in amenities, enhanced cleaning, wellness features, and air quality to support tenant retention.

Offering tenant improvement allowances to facilitate custom build-outs.

• Average Tenant Improvement Allowance on Manhattan leases signed in the first six months of 2025: $87.49 per rentable square foot.
• Average Tenant Improvement Allowance on Manhattan leases signed in Q3 2025: $99.09 per rentable square foot.

Relationship-based approach to debt and preferred equity investment partners.

Debt/Equity Metric	Value as of June 30, 2025	Activity in 2025
Debt and Preferred Equity Portfolio Carrying Value	$525.4 million	N/A
Weighted Average Current Yield (Portfolio)	7.0%	N/A
SLG Opportunistic Debt Fund Capital Raised	N/A	Secured $500 million in new commitments in July 2025, passing initial $1 billion target.
Acquisition of Partner Interest (100 Park Ave)	N/A	Paid $14.9 million cash for partner's 49.9% interest in April 2025.
Acquisition of Partner Interest (800 Third Ave)	N/A	Paid $5.1 million cash for partner's combined 39.48% interest in December 2025.
Sale of Preferred Equity Investment (625 Madison Ave)	N/A	Sold 50.0% for $104.9 million in July 2025.

SL Green Realty Corp. raised capital for its debt fund from a global investor base that includes public pension funds and insurance companies.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how SL Green Realty Corp. gets its product-premier Manhattan office space and structured debt solutions-to its customers. It's a mix of direct sales, established partnerships, and specialized financial services outreach.

In-house leasing and property management teams are the core engine for their primary business. As Manhattan's largest office landlord, SL Green Realty Corp. manages a massive portfolio. As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet. Their in-house teams drive occupancy, which is a key performance indicator. Manhattan same-store office occupancy stood at 92.4% as of September 30, 2025, inclusive of leases signed but not yet commenced. The company expects to increase this to 93.2% by December 31, 2025.

The leasing execution for the first nine months of 2025 was significant, with 143 Manhattan office leases signed totaling 1,801,768 square feet. The velocity continued into the fourth quarter, with total Manhattan office leases signed to date in 2025 reaching 2.3 million square feet. The third quarter alone saw 52 office leases signed, encompassing 657,942 square feet. Here's a snapshot of the Q3 2025 leasing terms:

Metric	Value (Q3 2025)	Value (First Nine Months 2025)
Average Rent per Square Foot	$92.81	$88.91
Average Lease Term (Years)	8.9	8.9
Average Tenant Concessions (Months Free Rent)	9.1	8.5
Average Tenant Improvement Allowance (per Square Foot)	$99.09	$91.89

This in-house effort is definitely supported by external commercial real estate brokerage networks. You see this when major tenants sign, like the early renewal and expansion with Newmark & Company Real Estate for 144,418 square feet at 125 Park Avenue during the first quarter of 2025. The in-house team is supported by this vast network to execute deals.

For capital needs, direct corporate investor relations is crucial for equity and debt raising. SL Green Realty Corp. announced the final closing of its SLG Opportunistic Debt Fund on December 5, 2025, securing total capital commitments of more than $1.3 billion, which surpassed its initial $1.0 billion target. This capital came from global institutional investors, including public pensions and insurance companies. On the asset side, the company executed a $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue. Furthermore, SL Green Realty Corp. closed on the sale of a 5.0% interest in One Vanderbilt Avenue to Mori Building Co., Ltd. for proceeds of $86.6 million, valuing the asset at a gross valuation of $4.7 billion, with SL Green retaining a 55.0% stake.

Digital and physical marketing is focused on showcasing flagship properties. One Vanderbilt Avenue, a 1,401-foot, 93-story tower with 1.7 million square feet of rentable space, is a prime example. This property is 100% leased. Its observation deck, SUMMIT One Vanderbilt, is a major draw, generating north of $100 million dollars in revenue annually. Other high-profile assets saw activity, such as the Q4 2025 expansion by a financial services company for 92,663 square feet at One Madison Avenue.

The Special Servicing platform, operating through Green Loan Services LLC, is a distinct channel for managing distressed debt assets. Green Loan Services has been named the special servicer on $21.5 billion of loans in total. This includes $14.3 billion of CMBS loans, $3.1 billion CDOs, and $4.2 billion of third-party balance sheet loans. As of Q2 2025, the company's active special servicing assignments increased by $1.3 billion, bringing the total active assignments to $6.1 billion, with an additional $10.5 billion designated but not yet active. Since inception, cumulative special servicing and asset management appointments total $25.2 billion. A recent workout involved modifying the $940 million CMBS loan (plus $260 million in mezzanine debt) at One World Plaza to take it out of special servicing in March 2025.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Customer Segments

SL Green Realty Corp.'s customer base is concentrated in high-quality, large-format office tenants across Manhattan, supplemented by sophisticated institutional capital partners.

The leasing activity year-to-date through December 5, 2025, shows 2.3 million square feet of Manhattan office leases signed, with a pipeline of approximately 1.2 million square feet remaining.

Manhattan same-store office occupancy, inclusive of leases signed but not yet commenced, stood at 92.4% as of September 30, 2025, with a target of 93.2% by December 31, 2025.

The company's asset management platform, the SLG Opportunistic Debt Fund, has attracted significant institutional backing, closing over $1.3 billion in total capital commitments, surpassing its initial $1 billion target.

As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet, including ownership interests in 27.1 million square feet of Manhattan buildings.

You can see the specific, recent commitments from key customer types below:

Customer Type	Tenant Example	Square Footage (SF)	Lease Term/Type	Property
Large, institutional financial services firms	Wells Fargo Bank	49,865 SF	9-year renewal and expansion	280 Park Avenue
Major law firms and professional services companies	Houlihan Lokey	37,224 SF	9.5-year expansion	245 Park Avenue
Major law firms and professional services companies	Hinshaw & Culbertson	26,977 SF	10-year renewal	800 Third Avenue
Growing technology and AI companies	Harvey AI Corporation	92,663 SF	10-year new lease	One Madison Avenue
Growing technology and AI companies	Sigma Computing, Inc	64,077 SF	11-year new lease	One Madison Avenue
Government and non-profit organizations	NYS Office of General Services	66,106 SF (Expansion)	15-year expansion	919 Third Avenue

The financial services segment is actively expanding its footprint, as shown by a general financial services company taking a 92,663 square foot expansion at One Madison Avenue, bringing its total commitment there to 159,871 square feet.

The demand from the technology, advertising, media, and information (TAMI) sector is a significant driver for the current leasing pipeline.

SL Green Realty Corp.'s institutional capital partners are diverse, with the debt fund attracting capital from:

• Public pension funds
• Insurance companies
• High-net-worth platforms
• Global investors from North America, Europe, Asia, and the Middle East

Specific financial transactions involving partners include:

• A $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue completed in September 2025.
• The debt fund secured $500 million in new commitments in one week in July 2025.
• The carrying value of SL Green Realty Corp.'s debt and preferred equity portfolio, excluding the debt fund, was $289.7 million on September 30, 2025.

In a move to consolidate ownership, SL Green Realty Corp. completed the acquisition of its joint venture partners' 39.48% interest in 800 Third Avenue for $5.1 million.

The company's 2025 annual ordinary dividend was established at $3.09 per share.

Finance: review the Q4 2025 lease pipeline against the 1.2 million square feet pipeline figure by next Tuesday.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the hard costs that keep SL Green Realty Corp.'s Manhattan office platform running and servicing its obligations as of late 2025. These are the necessary outflows that management has to cover before realizing net income.

High interest expense on substantial debt load, a defintely key risk. The cost of borrowing is a major component. For the third quarter of 2025, SL Green Realty Corp.'s interest expenses, net of interest income, rose to $47.2 million. This expense services the debt load, which, as of September 30, 2025, had a net carrying value of $289.7 million for the debt and preferred equity portfolio, excluding the SLG Opportunistic Debt Fund. The company is actively managing this, evidenced by completing a $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue in September 2025, with an effective rate of 5.592% for SL Green Realty Corp.'s portion.

The structure of these costs involves several key areas:

• Property operating expenses (utilities, maintenance, property taxes).
• Significant capital expenditures for tenant improvements (TI) and building repositioning.
• General and administrative costs for the fully integrated REIT platform.

Transaction costs related to asset sales and gaming license pursuit. These are non-recurring but significant outflows. For instance, in the third quarter of 2025, Funds From Operations (FFO) were reported net of transaction costs of $13.1 million, primarily tied to the pursuit of a gaming license. Looking at the longer nine-month period ending September 30, 2025, total transaction costs amounted to $13.6 million.

Here's a quick look at some of the key financial metrics that frame these costs as of the third quarter of 2025:

Financial Metric	Amount (Q3 2025)	Period/Date
Interest Expense (Net of Income)	$47.2 million	Q3 2025
Transaction Costs (Gaming License Pursuit)	$13.1 million	Q3 2025
Total Transaction Costs	$13.6 million	Nine Months Ended 9/30/2025
Debt & Preferred Equity Portfolio Carrying Value	$289.7 million	9/30/2025
Revenue	$244.82 million	Q3 2025
EBITDA	$144.35 million	Last Twelve Months

The company's overall financial performance in the period helps absorb these costs. Net income attributable to common stockholders for the quarter ended September 30, 2025, was $24.9 million, or $0.34 per share. FFO for that same quarter was $120.4 million, or $1.58 per share.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways SL Green Realty Corp. brings in cash, which is essential for valuing any real estate investment trust. As Manhattan's largest office landlord, the revenue streams are heavily weighted toward the physical assets you see every day, but investment activities play a big role too. Here's the quick math on their Q3 2025 performance to frame this section.

The total reported revenue for the third quarter of 2025 was $244.82 million. This top-line number is the base for understanding the relative importance of each revenue component for SL Green Realty Corp. during that period.

Revenue Stream Component	Approximate Percentage of Q3 2025 Total Revenue	Calculated Approximate Q3 2025 Dollar Amount
Rental income from office and retail properties	84.1%	$205.89 million
Other income (including management and special servicing fees)	11.5%	$28.15 million
Combined from Debt/Equity Income and Lease Termination Income	14.4% (Remainder)	$35.78 million (Remainder)

Rental income is definitely the engine here, which makes sense for a landlord. Still, you can't ignore the capital markets activity that shows up on the income statement, often as gains or investment income. These non-recurring or investment-related items can significantly boost a quarter, even if they aren't steady like rent checks.

For instance, strategic asset sales provided a clear, large cash infusion, even if it's not strictly recurring quarterly revenue. You saw proceeds of $86.6 million generated from the sale of a 5.0% interest in One Vanderbilt Avenue to Mori Building Co., Ltd. That transaction valued the trophy asset at a gross valuation of $4.7 billion.

Income from debt and preferred equity investments is another key area, often realized through loan payoffs or debt extinguishment gains. For the nine months ended September 30, 2025, SL Green Realty Corp. recorded a net gain on discounted debt extinguishment of $57.2 million related to the debt encumbering 1552-1560 Broadway. As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 2.7 million square feet securing debt and preferred equity investments across its portfolio.

You should track these specific, non-rental revenue components closely, as they signal capital recycling and balance sheet management:

• Income from debt and preferred equity investments.
• Gains from strategic asset sales, like the $86.6 million One Vanderbilt proceeds.
• Net gain on discounted debt extinguishment of $57.2 million in Q3 2025.
• Lease termination income, which can be lumpy depending on tenant needs.

Also, remember that as of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet, with 27.1 million square feet being Manhattan buildings. That massive physical footprint is what generates the core rental income stream.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.