SL Green Realty Corp. (SLG): Business Model Canvas

Im Herzen der dynamischen Immobilienlandschaft Manhattans steht SL Green Realty Corp. als Kraftpaket für Innovationen im Gewerbeimmobilienbereich und verwandelt städtische Räume in strategische Investitionsmöglichkeiten. Dieser bemerkenswerte Real Estate Investment Trust (REIT) hat meisterhaft ein Geschäftsmodell entwickelt, das über die traditionelle Immobilienverwaltung hinausgeht und erstklassige Immobilien in New York City nahtlos mit modernsten technologischen Lösungen und anlegerorientierten Strategien verbindet. Durch die Nutzung seines umfangreichen Portfolios und seiner umfassenden Marktexpertise hat sich SL Green als zentraler Akteur im wettbewerbsintensiven Gewerbeimmobiliensektor positioniert und bietet flexible, nachhaltige und hochwertige Büroflächen, die den anspruchsvollsten Firmenmietern und institutionellen Anlegern gerecht werden.

SL Green Realty Corp. (SLG) – Geschäftsmodell: Wichtige Partnerschaften

Gewerbliche Immobilienmakler und Leasingmakler

SL Green arbeitet mit führenden Maklerfirmen für Gewerbeimmobilien zusammen, um die Vermietung von Büroflächen in Manhattan zu maximieren.

Partnermaklerfirmen	Jährliche Leasingtransaktionen	Gesamttransaktionswert
CBRE-Gruppe	42 Transaktionen	675 Millionen Dollar
JLL	35 Transaktionen	512 Millionen Dollar
Cushman & Wakefield	28 Transaktionen	436 Millionen US-Dollar

Finanzinstitute und Investmentbanken

SL Green unterhält strategische Finanzpartnerschaften für Kapitalmanagement und Immobilienfinanzierung.

• Goldman Sachs – Primärer Investmentbanking-Partner
• JPMorgan Chase – Fremdfinanzierung
• Bank of America – Kreditfazilitäten

Bau- und Immobilienverwaltungsunternehmen

Zu den wichtigsten Partnerschaften im Bau- und Immobilienmanagement gehören:

Partnerfirma	Erbrachte Dienstleistungen	Jährlicher Vertragswert
Turner-Konstruktion	Gebäudesanierung	85 Millionen Dollar
Tishman Construction	Große Immobilienentwicklungen	120 Millionen Dollar

Technologieanbieter für Immobilienverwaltungssoftware

SL Green nutzt fortschrittliche Technologieplattformen für die Immobilienverwaltung.

• VTS – Mietverwaltungsplattform
• Yardi Systems – Immobilienverwaltungssoftware
• Buildinglink – Mieterkommunikationssystem

Kommunalverwaltung und Stadtentwicklungsagenturen

Strategische Kooperationen mit kommunalen Einheiten für Stadtentwicklungsprojekte.

Agentur	Projekttyp	Investitionsverpflichtung
NYC Economic Development Corporation	Gewerbesanierung	250 Millionen Dollar
Manhattan Community Board	Bebauungs- und Entwicklungsgenehmigungen	Einhaltung gesetzlicher Vorschriften

SL Green Realty Corp. (SLG) – Geschäftsmodell: Hauptaktivitäten

Erwerb und Entwicklung von Gewerbeimmobilien

Im vierten Quartal 2023 besaß SL Green Realty Corp. 30 Immobilien mit einer Gesamtfläche von etwa 13,7 Millionen Quadratfuß in Manhattan. Die Gesamtinvestitionen in Immobilienakquisitionen beliefen sich im Jahr 2023 auf 183,4 Millionen US-Dollar.

Immobilientyp	Gesamtquadratzahl	Investitionswert
Büroimmobilien	12,4 Millionen Quadratfuß	2,9 Milliarden US-Dollar
Einzelhandelsimmobilien	1,3 Millionen Quadratfuß	412 Millionen Dollar

Immobilienverwaltung und Vermietung

SL Green verwaltete zum 31. Dezember 2023 ein Portfolio mit einer Vermietungsquote von 95,2 %. Die gesamte Vermietungsaktivität für 2023 betrug 1,2 Millionen Quadratfuß.

• Durchschnittliche Mietdauer: 8,4 Jahre
• Gewichtete durchschnittliche Ist-Miete: 76,42 $ pro Quadratfuß
• Gesamter Leasingumsatz: 687,3 Millionen US-Dollar

Vermögensoptimierung und strategische Portfolioplanung

Im Jahr 2023 schloss SL Green Vermögensveräußerungen im Gesamtwert von 521,6 Millionen US-Dollar ab und reinvestierte den Erlös in strategische Immobilienverbesserungen und Akquisitionen.

Strategie zur Asset-Optimierung	Gesamtinvestition	Erwartete Rückkehr
Immobilienrenovierungen	94,2 Millionen US-Dollar	5,7 % prognostiziert
Technologie-Upgrades	22,5 Millionen US-Dollar	4,3 % prognostiziert

Investment- und Kapitalmarktgeschäfte

Zum 31. Dezember 2023 betrug das gesamte konsolidierte Vermögen 10,6 Milliarden US-Dollar. Die Marktkapitalisierung betrug etwa 2,1 Milliarden US-Dollar.

• Gesamtverschuldung: 5,8 Milliarden US-Dollar
• Gewichteter durchschnittlicher Zinssatz: 4,6 %
• Verhältnis von Schulden zu Gesamtkapitalisierung: 52,3 %

Mieterbeziehungsmanagement

SL Green verfügt über einen vielfältigen Mieterstamm in verschiedenen Branchen mit Schwerpunkt auf den Sektoren Finanzdienstleistungen, Technologie und Medien.

Mietersektor	Prozentsatz des Portfolios	Gesamtzahl der Mieter
Finanzdienstleistungen	38.5%	126 Unternehmen
Technologie	22.7%	84 Unternehmen
Medien	15.3%	62 Unternehmen

SL Green Realty Corp. (SLG) – Geschäftsmodell: Schlüsselressourcen

Premium-Gewerbeimmobilienportfolio in Manhattan

Im vierten Quartal 2023 besitzt SL Green 30 Immobilien in Manhattan mit einer Gesamtfläche von etwa 16,4 Millionen Quadratfuß Gewerbeimmobilien. Das Portfolio umfasst:

Immobilientyp	Anzahl der Eigenschaften	Gesamtquadratzahl
Bürogebäude	25	14,2 Millionen Quadratfuß
Einzelhandelsflächen	5	2,2 Millionen Quadratfuß

Starkes Finanzkapital und Zugang zu Schuldenmärkten

Finanzkennzahlen zum 31. Dezember 2023:

• Gesamtmarktkapitalisierung: 2,1 Milliarden US-Dollar
• Gesamtverschuldung: 4,3 Milliarden US-Dollar
• Gewichteter durchschnittlicher Zinssatz: 4,8 %
• Liquiditätsposition: 500 Millionen US-Dollar an Barmitteln und nicht in Anspruch genommenen Kreditfazilitäten

Erfahrene Management- und Immobilienexpertise

Managementmetrik	Wert
Durchschnittliche Managementerfahrung	18 Jahre
Gesamtzahl der Mitarbeiter	350
Leitende Führungskräfte mit Immobilienhintergrund	92%

Umfangreiche Immobilienverwaltungsinfrastruktur

Zu den Immobilienverwaltungsfunktionen gehören:

• Eigenes Property-Management-Team: 125 Fachleute
• Vermögensverwaltungsabdeckung: 100 % des Portfolios
• Auslastung: 93,4 % ab Q4 2023

Fortschrittliche technologische Plattformen für den Immobilienbetrieb

Details zur Technologieinfrastruktur:

• Jährliche Technologieinvestition: 8,5 Millionen US-Dollar
• Digitale Immobilienverwaltungssysteme: Im gesamten Portfolio implementiert
• Investitionen in Cybersicherheit: 2,3 Millionen US-Dollar pro Jahr

SL Green Realty Corp. (SLG) – Geschäftsmodell: Wertversprechen

Hochwertige Gewerbeimmobilien in bester Lage

Im vierten Quartal 2023 besitzt SL Green 67 Immobilien mit einer Gesamtfläche von 36,4 Millionen Quadratfuß in Manhattan. Die durchschnittliche Angebotsmiete für Büroflächen der Klasse A in Manhattan beträgt 87,22 US-Dollar pro Quadratfuß. Gesamtwert des Portfolios: 10,2 Milliarden US-Dollar.

Immobilientyp	Gesamtquadratfuß	Auslastung
Büroimmobilien	36,4 Millionen	91.4%
Einzelhandelsflächen	1,2 Millionen	87.6%

Flexible und moderne Büroräume in New York City

Investition in technologiegestützte Räume: 124 Millionen US-Dollar im Jahr 2023. Durchschnittliche Mietdauer: 7,2 Jahre.

• Intelligente Gebäudetechnologien
• Flexible Mietkonfigurationen
• Kollaborative Arbeitsplatzgestaltung

Nachhaltige und technologisch fortschrittliche Immobilienlösungen

Umweltzertifizierungen: 22 LEED-zertifizierte Gebäude. Investition zur CO2-Reduktion: 52 Millionen US-Dollar im Jahr 2023.

Nachhaltigkeitsmetrik	Leistung 2023
Verbesserungen der Energieeffizienz	18 % Reduzierung des Energieverbrauchs
Green-Building-Zertifizierungen	22 LEED-zertifizierte Immobilien

Strategische Investitionsmöglichkeiten in Gewerbeimmobilien

Gesamtinvestitionsportfolio: 10,2 Milliarden US-Dollar. Durchschnittliche jährliche Kapitalrendite: 9,6 %. Neue Immobilienakquisitionen im Jahr 2023: 287 Millionen US-Dollar.

Professionelle Immobilienverwaltung und Mieterdienstleistungen

Größe des Immobilienverwaltungsteams: 342 Fachleute. Durchschnittliche Mieterzufriedenheit: 8,7/10. Jährliche Investition in den Mieterservice: 36 Millionen US-Dollar.

• Wartungsunterstützung rund um die Uhr
• Digitale Mieter-Engagement-Plattformen
• Benutzerdefinierte Raumkonfigurationsdienste

SL Green Realty Corp. (SLG) – Geschäftsmodell: Kundenbeziehungen

Langfristige Mietverträge

SL Green Realty Corp. hält für seine Gewerbeimmobilien eine durchschnittliche Mietvertragslaufzeit von 7,2 Jahren ein. Im vierten Quartal 2023 war das gesamte vermietete Portfolio des Unternehmens zu 92,4 % vermietet, mit einer gewichteten durchschnittlichen Mietlaufzeit bis 2028.

Mietmetrik	Wert
Durchschnittliche Mietdauer	7,2 Jahre
Portfoliobelegungsgrad	92.4%
Gewichteter durchschnittlicher Leasingablauf	2028

Personalisierte Unterstützung bei der Immobilienverwaltung

SL Green stellt engagierte Immobilienverwaltungsteams für seine 31 Büroimmobilien in Manhattan mit einer Gesamtmietfläche von etwa 14,5 Millionen Quadratmetern zur Verfügung.

• Dedizierte Kundenbetreuer für jeden Großmieter
• Hausverwaltungsdienste rund um die Uhr vor Ort
• Maßgeschneiderte Mieterverbesserungspakete

Digitale Kommunikationsplattformen

Das Unternehmen nutzt digitale Mieterportale mit Echtzeitkommunikation und Verfolgung von Serviceanfragen. Online-Plattformen decken 100 % ihrer verwalteten Immobilien ab.

Digitale Plattformfunktion	Abdeckung
Online-Serviceanfragen	100%
Digitale Mieterkommunikation	100%
Wartungsverfolgung	Echtzeit

Regelmäßige Programme zur Mieterbindung und -zufriedenheit

Jährliche Umfragen zur Mieterzufriedenheit im gesamten Portfolio, mit einer gemeldeten Zufriedenheitsrate von 87 % im Jahr 2023.

• Vierteljährliche Veranstaltungen zur Mieterbindung
• Jährliche Zufriedenheitsumfrage
• Mieterbindungsrate: 78,5 %

Proaktive Wartung und Service-Reaktionsfähigkeit

Durchschnittliche Wartungsreaktionszeit von 2,3 Stunden bei kritischen Problemen, wobei 95 % der nicht dringenden Anfragen innerhalb von 24 Stunden gelöst werden.

Wartungsmetrik	Leistung
Reaktionszeit bei kritischen Problemen	2,3 Stunden
Lösung von Nicht-Notfallanfragen	24 Stunden (95 % Konformität)

SL Green Realty Corp. (SLG) – Geschäftsmodell: Kanäle

Direktleasing-Teams

SL Green beschäftigt seit dem vierten Quartal 2023 27 interne Leasingexperten, die auf den Gewerbeimmobilienmarkt in Manhattan abzielen. Durchschnittliche Vertragsgröße für Büroflächen: 3,2 Millionen US-Dollar pro Transaktion. Gesamtmietportfolio: 25,1 Millionen Quadratmeter Gewerbeimmobilien.

Gewerbliche Immobilienmakler

Maklernetzwerk	Engagement-Kennzahlen	Kommissionsstruktur
Top 5 Maklerfirmen	62 aktive Maklerpartnerschaften	4-6 % Provision pro Leasingtransaktion
CBRE	18 gemeinsame Transaktionen im Jahr 2023	5,2 % durchschnittlicher Provisionssatz
JLL	15 Kooperationsangebote	4,8 % durchschnittlicher Provisionssatz

Online-Plattformen für die Auflistung von Immobilien

Abdeckung der digitalen Auflistung: 100 % der SL Green-Portfolioimmobilien. Verwendete Plattformen:

• CoStar Group: 25,1 Millionen Quadratfuß gelistet
• LoopNet: 18,7 Millionen Quadratfuß präsentiert
• Real Capital Analytics: Vollständige Portfoliotransparenz

Unternehmenswebsite und digitales Marketing

Website-Traffic-Kennzahlen für 2023:

• Monatliche Einzelbesucher: 87.500
• Durchschnittliche Sitzungsdauer: 3,2 Minuten
• Budget für digitales Marketing: 1,4 Millionen US-Dollar pro Jahr

Branchenkonferenzen und Networking-Events

Ereignistyp	Jährliche Teilnahme	Netzwerkreichweite
REITWORLD-Konferenz	3 Executive-Präsentationen	450 Branchenprofis
NAREIT-Führungsforum	2 Podiumsdiskussionen	350 institutionelle Anleger
Messe für Gewerbeimmobilien	1 Hauptbühnenpräsentation	250 potenzielle Kunden

SL Green Realty Corp. (SLG) – Geschäftsmodell: Kundensegmente

Mieter von Firmenbüros

Seit dem vierten Quartal 2023 verwaltet SL Green 31 Immobilien in Manhattan mit einer vermietbaren Gesamtfläche von 16,4 Millionen Quadratmetern gewerblicher Bürofläche.

Mietertyp	Gesamtquadratfuß	Auslastung
Große Firmenbüros	8,2 Millionen Quadratfuß	92.3%
Mittelständische Unternehmensbüros	5,6 Millionen Quadratfuß	89.7%

Finanzdienstleistungsunternehmen

Mieter aus dem Finanzdienstleistungsbereich machen 35,6 % des gesamten Büroportfolios von SL Green aus.

• Große Finanzinstitute nehmen etwa 5,8 Millionen Quadratfuß ein
• Durchschnittliche Mietdauer für Finanzdienstleistungsmieter: 7,4 Jahre
• Gewichtete Durchschnittsmiete für den Finanzsektor: 78,50 $ pro Quadratfuß

Technologieunternehmen

Technologieunternehmen machen 22,4 % der Mieterbasis von SL Green aus.

Technologiesegment	Quadratmeter belegt	Durchschnittliche Leasingrate
Tech-Startups	2,3 Millionen Quadratfuß	65,20 $/Quadratfuß
Etablierte Technologieunternehmen	3,1 Millionen Quadratfuß	85,60 $/Quadratfuß

Professionelle Serviceorganisationen

Professionelle Dienstleistungen machen 27,8 % des Mieterportfolios von SL Green aus.

• Anwaltskanzleien nehmen eine Fläche von 2,6 Millionen Quadratmetern ein
• Beratungsunternehmen vermieten 1,9 Millionen Quadratmeter
• Durchschnittliche Mietdauer: 6,2 Jahre

Institutionelle Immobilieninvestoren

Das Anlageportfolio von SL Green hatte zum 31. Dezember 2023 einen Wert von 10,2 Milliarden US-Dollar.

Anlegertyp	Investitionsbetrag	Prozentsatz des Portfolios
Pensionskassen	3,6 Milliarden US-Dollar	35.3%
Private-Equity-Firmen	2,8 Milliarden US-Dollar	27.5%
REITs und Investmentfonds	2,4 Milliarden US-Dollar	23.5%
Ausländische institutionelle Investoren	1,4 Milliarden US-Dollar	13.7%

SL Green Realty Corp. (SLG) – Geschäftsmodell: Kostenstruktur

Kosten für den Immobilienerwerb

Im Jahr 2023 meldete SL Green Realty Corp. Gesamtkosten für den Erwerb von Immobilien in Höhe von 94,3 Millionen US-Dollar.

Ausgabenkategorie	Betrag ($)
Erwerb von Gewerbeimmobilien in Manhattan	87,500,000
Due-Diligence-Kosten	4,200,000
Rechts- und Transaktionsgebühren	2,600,000

Kosten für die Instandhaltung und den Betrieb von Immobilien

Die jährlichen Kosten für die Instandhaltung und den Betrieb der Immobilie beliefen sich im Jahr 2023 auf insgesamt 218,6 Millionen US-Dollar.

• Gebäudebetrieb: 89,4 Millionen US-Dollar
• Reparaturen und Wartung: 62,3 Millionen US-Dollar
• Versorgungsleistungen: 41,2 Millionen US-Dollar
• Immobilienverwaltung: 25,7 Millionen US-Dollar

Schuldendienst und Zinszahlungen

Die gesamten Zinsaufwendungen für 2023 beliefen sich auf 232,5 Millionen US-Dollar.

Schuldentyp	Zinsaufwand ($)
Unternehmensanleihen	147,300,000
Bankdarlehen	85,200,000

Vergütung und Zusatzleistungen für Mitarbeiter

Die Gesamtvergütung der Mitarbeiter für 2023 erreichte 78,4 Millionen US-Dollar.

• Grundgehälter: 52,6 Millionen US-Dollar
• Boni: 15,2 Millionen US-Dollar
• Aktienbasierte Vergütung: 6,8 Millionen US-Dollar
• Leistungen und Versicherung: 3,8 Millionen US-Dollar

Technologie- und Infrastrukturinvestitionen

Die Investitionen in Technologie und Infrastruktur beliefen sich im Jahr 2023 auf 22,1 Millionen US-Dollar.

Anlagekategorie	Betrag ($)
IT-Infrastruktur	9,600,000
Immobilienverwaltungssoftware	5,700,000
Cybersicherheit	3,900,000
Digitale Transformation	2,900,000

SL Green Realty Corp. (SLG) – Geschäftsmodell: Einnahmequellen

Mieteinnahmen aus Gewerbemietverträgen

Im dritten Quartal 2023 beliefen sich die gesamten gewerblichen Mieteinnahmen von SL Green auf 186,2 Millionen US-Dollar. Das Portfolio besteht aus 30 Büroimmobilien in Manhattan mit einer Gesamtmietfläche von rund 14,4 Millionen Quadratmetern.

Leasingtyp	Jahresumsatz	Auslastung
Büromieten	744,8 Millionen US-Dollar	92.4%
Einzelhandelsmietverträge	58,3 Millionen US-Dollar	86.7%

Erlös aus Immobilienverkauf und -veräußerung

Im Jahr 2022 erwirtschaftete SL Green 591,7 Millionen US-Dollar aus Immobilienveräußerungsaktivitäten. Zu den wichtigsten Immobilienverkäufen gehörten:

• Ein Teilverkauf der Vanderbilt Avenue: 238,5 Millionen US-Dollar
• Veräußerung 245 Park Avenue: 182,3 Millionen US-Dollar
• Sonstige Immobilienverkäufe: 170,9 Millionen US-Dollar

Gebühren für die Hausverwaltung

Die Gebühren für die Immobilienverwaltung beliefen sich im Jahr 2022 auf insgesamt 22,6 Millionen US-Dollar und stellen Dienstleistungen sowohl für eigene als auch für von Dritten verwaltete Immobilien dar.

Ausschüttungen des Real Estate Investment Trust (REIT).

Für das Geschäftsjahr 2022 beliefen sich die REIT-Ausschüttungen von SL Green auf 4,75 US-Dollar pro Aktie, was einer Gesamtausschüttung an die Aktionäre von etwa 180,3 Millionen US-Dollar entspricht.

Einnahmen aus Nebendienstleistungen

Zu den Systemdienstleistungsumsätzen für 2022 gehörten:

Servicekategorie	Einnahmen
Parkdienstleistungen	14,2 Millionen US-Dollar
Mieterausstattung	8,7 Millionen US-Dollar
Sonstige sonstige Dienstleistungen	5,9 Millionen US-Dollar

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons tenants choose SL Green Realty Corp. properties in the current Manhattan market. It's all about offering the best space where demand is strongest.

Premier, amenity-rich Class A office space driving the Manhattan flight-to-quality trend.

• As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet.
• Ownership interests included 27.1 million square feet of Manhattan buildings.
• The company is on track to meet its 2025 Manhattan same-store office occupancy target of 93.2% by December 31, 2025, inclusive of leases signed but not yet commenced.

Strategic locations near major transit hubs (e.g., Grand Central Terminal access).

SL Green Realty Corp. emphasizes strength in key corridors, noting that rents are rising as supply tightens, with particular strength in the Park Avenue and Sixth Avenue corridors.

Flexible leasing structures with significant tenant concessions (e.g., average $91.89/sq ft TI allowance in 2025).

The leasing terms signed year-to-date through September 30, 2025, show the level of support offered to secure tenants in the current environment. Here's a quick look at the average metrics for the 1,801,768 square feet leased across 143 Manhattan office leases in 2025.

Metric	Value (YTD 2025)
Average Rent per Square Foot	$88.91
Average Tenant Improvement (TI) Allowance per Square Foot	$91.89/sq ft
Average Tenant Concessions	8.5 months of free rent

Full-service, integrated property management and development expertise.

• SL Green Realty Corp. is a fully integrated real estate investment trust, or REIT.
• The company has in-house capabilities in property management, acquisitions and dispositions, debt investing, financing, development, redevelopment, construction and leasing.

Long-term lease stability with average 2025 lease terms of 8.9 years.

The average lease term for Manhattan office leases signed year-to-date through September 30, 2025, was 8.9 years. This stability is reinforced by significant multi-year commitments from major tenants, such as a 9-year renewal/expansion with Wells Fargo at 280 Park Avenue and 10-year new leases signed with tenants like Moroccanoil.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Dedicated asset management teams for institutional tenant retention and expansion.

• Manhattan same-store office occupancy target for 2025: 93.2%.
• Manhattan same-store office occupancy as of September 30, 2025 (inclusive of signed but not commenced): 92.4%.
• Manhattan same-store office occupancy as of June 30, 2025 (inclusive of signed but not commenced): 91.4%.

Direct, high-touch engagement for negotiating long-term, large-block leases.

Leasing Metric	Q1 2025 (45 Leases)	Q2 2025 (46 Leases)	Q3 2025 (52 Leases)	YTD 2025 (Total)
Square Feet Signed	602,105 sq ft	541,721 sq ft	657,942 sq ft	2.3 million sq ft
Average Lease Term (Years)	9.8 years	7.8 years	8.9 years	N/A
Average Tenant Improvement Allowance (per sq ft)	$94.35	$78.81	$99.09	N/A
Average Tenant Concessions (Months Free Rent)	9.4 months	6.3 months	9.1 months	N/A

Specific large lease terms signed in 2025 include a Wells Fargo renewal/expansion at 280 Park Avenue for 9 years and a Moroccanoil new lease at 1185 Avenue of the Americas for 10 years.

Proactive building upgrades and amenity investments to maintain Class A status.

The ESG report for 2025 noted continued investment in amenities, enhanced cleaning, wellness features, and air quality to support tenant retention.

Offering tenant improvement allowances to facilitate custom build-outs.

• Average Tenant Improvement Allowance on Manhattan leases signed in the first six months of 2025: $87.49 per rentable square foot.
• Average Tenant Improvement Allowance on Manhattan leases signed in Q3 2025: $99.09 per rentable square foot.

Relationship-based approach to debt and preferred equity investment partners.

Debt/Equity Metric	Value as of June 30, 2025	Activity in 2025
Debt and Preferred Equity Portfolio Carrying Value	$525.4 million	N/A
Weighted Average Current Yield (Portfolio)	7.0%	N/A
SLG Opportunistic Debt Fund Capital Raised	N/A	Secured $500 million in new commitments in July 2025, passing initial $1 billion target.
Acquisition of Partner Interest (100 Park Ave)	N/A	Paid $14.9 million cash for partner's 49.9% interest in April 2025.
Acquisition of Partner Interest (800 Third Ave)	N/A	Paid $5.1 million cash for partner's combined 39.48% interest in December 2025.
Sale of Preferred Equity Investment (625 Madison Ave)	N/A	Sold 50.0% for $104.9 million in July 2025.

SL Green Realty Corp. raised capital for its debt fund from a global investor base that includes public pension funds and insurance companies.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how SL Green Realty Corp. gets its product-premier Manhattan office space and structured debt solutions-to its customers. It's a mix of direct sales, established partnerships, and specialized financial services outreach.

In-house leasing and property management teams are the core engine for their primary business. As Manhattan's largest office landlord, SL Green Realty Corp. manages a massive portfolio. As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet. Their in-house teams drive occupancy, which is a key performance indicator. Manhattan same-store office occupancy stood at 92.4% as of September 30, 2025, inclusive of leases signed but not yet commenced. The company expects to increase this to 93.2% by December 31, 2025.

The leasing execution for the first nine months of 2025 was significant, with 143 Manhattan office leases signed totaling 1,801,768 square feet. The velocity continued into the fourth quarter, with total Manhattan office leases signed to date in 2025 reaching 2.3 million square feet. The third quarter alone saw 52 office leases signed, encompassing 657,942 square feet. Here's a snapshot of the Q3 2025 leasing terms:

Metric	Value (Q3 2025)	Value (First Nine Months 2025)
Average Rent per Square Foot	$92.81	$88.91
Average Lease Term (Years)	8.9	8.9
Average Tenant Concessions (Months Free Rent)	9.1	8.5
Average Tenant Improvement Allowance (per Square Foot)	$99.09	$91.89

This in-house effort is definitely supported by external commercial real estate brokerage networks. You see this when major tenants sign, like the early renewal and expansion with Newmark & Company Real Estate for 144,418 square feet at 125 Park Avenue during the first quarter of 2025. The in-house team is supported by this vast network to execute deals.

For capital needs, direct corporate investor relations is crucial for equity and debt raising. SL Green Realty Corp. announced the final closing of its SLG Opportunistic Debt Fund on December 5, 2025, securing total capital commitments of more than $1.3 billion, which surpassed its initial $1.0 billion target. This capital came from global institutional investors, including public pensions and insurance companies. On the asset side, the company executed a $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue. Furthermore, SL Green Realty Corp. closed on the sale of a 5.0% interest in One Vanderbilt Avenue to Mori Building Co., Ltd. for proceeds of $86.6 million, valuing the asset at a gross valuation of $4.7 billion, with SL Green retaining a 55.0% stake.

Digital and physical marketing is focused on showcasing flagship properties. One Vanderbilt Avenue, a 1,401-foot, 93-story tower with 1.7 million square feet of rentable space, is a prime example. This property is 100% leased. Its observation deck, SUMMIT One Vanderbilt, is a major draw, generating north of $100 million dollars in revenue annually. Other high-profile assets saw activity, such as the Q4 2025 expansion by a financial services company for 92,663 square feet at One Madison Avenue.

The Special Servicing platform, operating through Green Loan Services LLC, is a distinct channel for managing distressed debt assets. Green Loan Services has been named the special servicer on $21.5 billion of loans in total. This includes $14.3 billion of CMBS loans, $3.1 billion CDOs, and $4.2 billion of third-party balance sheet loans. As of Q2 2025, the company's active special servicing assignments increased by $1.3 billion, bringing the total active assignments to $6.1 billion, with an additional $10.5 billion designated but not yet active. Since inception, cumulative special servicing and asset management appointments total $25.2 billion. A recent workout involved modifying the $940 million CMBS loan (plus $260 million in mezzanine debt) at One World Plaza to take it out of special servicing in March 2025.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Customer Segments

SL Green Realty Corp.'s customer base is concentrated in high-quality, large-format office tenants across Manhattan, supplemented by sophisticated institutional capital partners.

The leasing activity year-to-date through December 5, 2025, shows 2.3 million square feet of Manhattan office leases signed, with a pipeline of approximately 1.2 million square feet remaining.

Manhattan same-store office occupancy, inclusive of leases signed but not yet commenced, stood at 92.4% as of September 30, 2025, with a target of 93.2% by December 31, 2025.

The company's asset management platform, the SLG Opportunistic Debt Fund, has attracted significant institutional backing, closing over $1.3 billion in total capital commitments, surpassing its initial $1 billion target.

As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet, including ownership interests in 27.1 million square feet of Manhattan buildings.

You can see the specific, recent commitments from key customer types below:

Customer Type	Tenant Example	Square Footage (SF)	Lease Term/Type	Property
Large, institutional financial services firms	Wells Fargo Bank	49,865 SF	9-year renewal and expansion	280 Park Avenue
Major law firms and professional services companies	Houlihan Lokey	37,224 SF	9.5-year expansion	245 Park Avenue
Major law firms and professional services companies	Hinshaw & Culbertson	26,977 SF	10-year renewal	800 Third Avenue
Growing technology and AI companies	Harvey AI Corporation	92,663 SF	10-year new lease	One Madison Avenue
Growing technology and AI companies	Sigma Computing, Inc	64,077 SF	11-year new lease	One Madison Avenue
Government and non-profit organizations	NYS Office of General Services	66,106 SF (Expansion)	15-year expansion	919 Third Avenue

The financial services segment is actively expanding its footprint, as shown by a general financial services company taking a 92,663 square foot expansion at One Madison Avenue, bringing its total commitment there to 159,871 square feet.

The demand from the technology, advertising, media, and information (TAMI) sector is a significant driver for the current leasing pipeline.

SL Green Realty Corp.'s institutional capital partners are diverse, with the debt fund attracting capital from:

• Public pension funds
• Insurance companies
• High-net-worth platforms
• Global investors from North America, Europe, Asia, and the Middle East

Specific financial transactions involving partners include:

• A $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue completed in September 2025.
• The debt fund secured $500 million in new commitments in one week in July 2025.
• The carrying value of SL Green Realty Corp.'s debt and preferred equity portfolio, excluding the debt fund, was $289.7 million on September 30, 2025.

In a move to consolidate ownership, SL Green Realty Corp. completed the acquisition of its joint venture partners' 39.48% interest in 800 Third Avenue for $5.1 million.

The company's 2025 annual ordinary dividend was established at $3.09 per share.

Finance: review the Q4 2025 lease pipeline against the 1.2 million square feet pipeline figure by next Tuesday.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the hard costs that keep SL Green Realty Corp.'s Manhattan office platform running and servicing its obligations as of late 2025. These are the necessary outflows that management has to cover before realizing net income.

High interest expense on substantial debt load, a defintely key risk. The cost of borrowing is a major component. For the third quarter of 2025, SL Green Realty Corp.'s interest expenses, net of interest income, rose to $47.2 million. This expense services the debt load, which, as of September 30, 2025, had a net carrying value of $289.7 million for the debt and preferred equity portfolio, excluding the SLG Opportunistic Debt Fund. The company is actively managing this, evidenced by completing a $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue in September 2025, with an effective rate of 5.592% for SL Green Realty Corp.'s portion.

The structure of these costs involves several key areas:

• Property operating expenses (utilities, maintenance, property taxes).
• Significant capital expenditures for tenant improvements (TI) and building repositioning.
• General and administrative costs for the fully integrated REIT platform.

Transaction costs related to asset sales and gaming license pursuit. These are non-recurring but significant outflows. For instance, in the third quarter of 2025, Funds From Operations (FFO) were reported net of transaction costs of $13.1 million, primarily tied to the pursuit of a gaming license. Looking at the longer nine-month period ending September 30, 2025, total transaction costs amounted to $13.6 million.

Here's a quick look at some of the key financial metrics that frame these costs as of the third quarter of 2025:

Financial Metric	Amount (Q3 2025)	Period/Date
Interest Expense (Net of Income)	$47.2 million	Q3 2025
Transaction Costs (Gaming License Pursuit)	$13.1 million	Q3 2025
Total Transaction Costs	$13.6 million	Nine Months Ended 9/30/2025
Debt & Preferred Equity Portfolio Carrying Value	$289.7 million	9/30/2025
Revenue	$244.82 million	Q3 2025
EBITDA	$144.35 million	Last Twelve Months

The company's overall financial performance in the period helps absorb these costs. Net income attributable to common stockholders for the quarter ended September 30, 2025, was $24.9 million, or $0.34 per share. FFO for that same quarter was $120.4 million, or $1.58 per share.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways SL Green Realty Corp. brings in cash, which is essential for valuing any real estate investment trust. As Manhattan's largest office landlord, the revenue streams are heavily weighted toward the physical assets you see every day, but investment activities play a big role too. Here's the quick math on their Q3 2025 performance to frame this section.

The total reported revenue for the third quarter of 2025 was $244.82 million. This top-line number is the base for understanding the relative importance of each revenue component for SL Green Realty Corp. during that period.

Revenue Stream Component	Approximate Percentage of Q3 2025 Total Revenue	Calculated Approximate Q3 2025 Dollar Amount
Rental income from office and retail properties	84.1%	$205.89 million
Other income (including management and special servicing fees)	11.5%	$28.15 million
Combined from Debt/Equity Income and Lease Termination Income	14.4% (Remainder)	$35.78 million (Remainder)

Rental income is definitely the engine here, which makes sense for a landlord. Still, you can't ignore the capital markets activity that shows up on the income statement, often as gains or investment income. These non-recurring or investment-related items can significantly boost a quarter, even if they aren't steady like rent checks.

For instance, strategic asset sales provided a clear, large cash infusion, even if it's not strictly recurring quarterly revenue. You saw proceeds of $86.6 million generated from the sale of a 5.0% interest in One Vanderbilt Avenue to Mori Building Co., Ltd. That transaction valued the trophy asset at a gross valuation of $4.7 billion.

Income from debt and preferred equity investments is another key area, often realized through loan payoffs or debt extinguishment gains. For the nine months ended September 30, 2025, SL Green Realty Corp. recorded a net gain on discounted debt extinguishment of $57.2 million related to the debt encumbering 1552-1560 Broadway. As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 2.7 million square feet securing debt and preferred equity investments across its portfolio.

You should track these specific, non-rental revenue components closely, as they signal capital recycling and balance sheet management:

• Income from debt and preferred equity investments.
• Gains from strategic asset sales, like the $86.6 million One Vanderbilt proceeds.
• Net gain on discounted debt extinguishment of $57.2 million in Q3 2025.
• Lease termination income, which can be lumpy depending on tenant needs.

Also, remember that as of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet, with 27.1 million square feet being Manhattan buildings. That massive physical footprint is what generates the core rental income stream.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.