SL Green Realty Corp. (SLG): Lienzo del Modelo de Negocio [Actualizado en Ene-2025]

En el corazón del panorama inmobiliario dinámico de Manhattan, SL Green Realty Corp. se erige como una potencia de innovación de propiedades comerciales, transformando espacios urbanos en oportunidades de inversión estratégica. Este notable fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) ha creado magistralmente un modelo de negocio que va más allá de la administración tradicional de propiedades, combinando perfectamente bienes inmuebles de la ciudad de Nueva York con soluciones tecnológicas de vanguardia y estrategias centradas en los inversores. Al aprovechar su extensa experiencia en el mercado y su profunda experiencia en el mercado, SL Green se ha posicionado como un jugador fundamental en el competitivo sector de bienes raíces comerciales, que ofrece espacios de oficina flexibles, sostenibles y de alta calidad que atienden a los inquilinos corporativos e inversores institucionales más exigentes.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modelo de negocio: asociaciones clave

Corredores de bienes raíces comerciales y agentes de arrendamiento

SL Green se asocia con las principales empresas de corretaje de bienes raíces comerciales para maximizar el arrendamiento del espacio de oficinas en Manhattan.

Empresas de corretaje de socios	Transacciones de arrendamiento anual	Valor de transacción total
Grupo CBRE	42 transacciones	$ 675 millones
Jll	35 transacciones	$ 512 millones
Cushman & Wakefield	28 transacciones	$ 436 millones

Instituciones financieras y bancos de inversión

SL Green mantiene asociaciones financieras estratégicas para la gestión de capital y el financiamiento de bienes raíces.

• Goldman Sachs - Partido de banca de inversión primaria
• JPMorgan Chase - Financiación de la deuda
• Bank of America - Capacidades de crédito

Empresas de gestión de construcción y propiedades

Las asociaciones clave de construcción y administración de propiedades incluyen:

Empresa asociada	Servicios proporcionados	Valor anual del contrato
Construcción de Turner	Renovación de edificios	$ 85 millones
Construcción de Tishman	Desarrollos inmobiliarios importantes	$ 120 millones

Proveedores de tecnología para el software de administración de propiedades

SL Green utiliza plataformas de tecnología avanzada para la administración de propiedades.

• VTS - Plataforma de gestión de arrendamiento
• Sistemas Yardi - Software de administración de propiedades
• BuildingLink - Sistema de comunicación de inquilinos

Gobierno local y agencias de desarrollo urbano

Colaboraciones estratégicas con entidades municipales para proyectos de desarrollo urbano.

Agencia	Tipo de proyecto	Compromiso de inversión
Corporación de Desarrollo Económico de Nueva York	Reurbanización comercial	$ 250 millones
Junta Comunitaria de Manhattan	Aprobaciones de zonificación y desarrollo	Cumplimiento regulatorio

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modelo de negocio: actividades clave

Adquisición y desarrollo de bienes raíces comerciales

A partir del cuarto trimestre de 2023, SL Green Realty Corp. poseía 30 propiedades con un total de aproximadamente 13.7 millones de pies cuadrados en Manhattan. La inversión total en adquisiciones de bienes raíces para 2023 fue de $ 183.4 millones.

Tipo de propiedad	Hoques cuadrados totales	Valor de inversión
Propiedades de la oficina	12.4 millones de pies cuadrados	$ 2.9 mil millones
Propiedades minoristas	1.3 millones de pies cuadrados	$ 412 millones

Gestión de propiedades y arrendamiento

SL Green manejó una cartera con una tasa de ocupación del 95.2% al 31 de diciembre de 2023. La actividad de arrendamiento total para 2023 fue de 1.2 millones de pies cuadrados.

• Término de arrendamiento promedio: 8.4 años
• Alquiler promedio ponderado en el lugar: $ 76.42 por pie cuadrado
• Ingresos de arrendamiento total: $ 687.3 millones

Optimización de activos y planificación estratégica de cartera

En 2023, SL Green completó las disposiciones de activos por un total de $ 521.6 millones, reinvirtiendo los ingresos en mejoras y adquisiciones estratégicas de propiedades.

Estrategia de optimización de activos	Inversión total	Retorno esperado
Renovaciones de propiedades	$ 94.2 millones	5.7% proyectado
Actualizaciones tecnológicas	$ 22.5 millones	4.3% proyectado

Operaciones de inversión y mercados de capitales

Al 31 de diciembre de 2023, los activos consolidados totales eran de $ 10.6 mil millones. La capitalización de mercado fue de aproximadamente $ 2.1 mil millones.

• Deuda total: $ 5.8 mil millones
• Tasa de interés promedio ponderada: 4.6%
• Relación de capitalización de deuda / total: 52.3%

Gestión de la relación de inquilino

SL Green mantuvo una base de inquilinos diversas en varias industrias con un enfoque en servicios financieros, tecnología y sectores de medios.

Sector de inquilinos	Porcentaje de cartera	Total de inquilinos
Servicios financieros	38.5%	126 empresas
Tecnología	22.7%	84 empresas
Medios de comunicación	15.3%	62 empresas

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modelo de negocio: recursos clave

Portafolio de bienes raíces comerciales premium en Manhattan

A partir del cuarto trimestre de 2023, SL Green posee 30 propiedades en Manhattan, por un total de aproximadamente 16,4 millones de pies cuadrados de bienes raíces comerciales. La cartera incluye:

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Edificios de oficinas	25	14.2 millones de pies cuadrados
Espacios minoristas	5	2.2 millones de pies cuadrados

Fuerte capital financiero y acceso a los mercados de deuda

Métricas financieras al 31 de diciembre de 2023:

• Capitalización de mercado total: $ 2.1 mil millones
• Deuda total: $ 4.3 mil millones
• Tasa de interés promedio ponderada: 4.8%
• Posición de liquidez: $ 500 millones en efectivo y facilidades de crédito no pagados

Gestión experimentada y experiencia en bienes raíces

Métrica de gestión	Valor
Experiencia de gestión promedio	18 años
Total de empleados	350
Altos ejecutivos con antecedentes inmobiliarios	92%

Infraestructura extensa de administración de propiedades

Las capacidades de administración de la propiedad incluyen:

• Equipo interno de administración de propiedades: 125 profesionales
• Cobertura de gestión de activos: 100% de cartera
• Tasa de ocupación: 93.4% a partir del cuarto trimestre de 2023

Plataformas tecnológicas avanzadas para operaciones de propiedad

Detalles de la infraestructura tecnológica:

• Inversión tecnológica anual: $ 8.5 millones
• Sistemas de administración de propiedades digitales: implementado en el 100% de la cartera
• Inversión de ciberseguridad: $ 2.3 millones anuales

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modelo de negocio: propuestas de valor

Alta calidad, ubicación principal, bienes raíces comerciales

A partir del cuarto trimestre de 2023, SL Green posee 67 propiedades por un total de 36.4 millones de pies cuadrados en Manhattan. Mediana solicitar el alquiler para el espacio de oficina de Clase A en Manhattan: $ 87.22 por pie cuadrado. Valor total de la cartera: $ 10.2 mil millones.

Tipo de propiedad	Total de pies cuadrados	Tasa de ocupación
Propiedades de la oficina	36.4 millones	91.4%
Espacios minoristas	1.2 millones	87.6%

Espacios de oficinas flexibles y modernos en la ciudad de Nueva York

Inversión en espacios habilitados para la tecnología: $ 124 millones en 2023. Término de arrendamiento promedio: 7.2 años.

• Tecnologías de construcción inteligentes
• Configuraciones de arrendamiento flexible
• Diseños de espacio de trabajo colaborativo

Soluciones de propiedades sostenibles y tecnológicamente avanzadas

Certificaciones ambientales: 22 edificios certificados por LEED. Inversión de reducción de carbono: $ 52 millones en 2023.

Métrica de sostenibilidad	2023 rendimiento
Mejoras de eficiencia energética	Reducción del 18% en el consumo de energía
Certificaciones de construcción verde	22 propiedades certificadas por LEED

Oportunidades de inversión estratégica en bienes raíces comerciales

Portafolio de inversión total: $ 10.2 mil millones. Rendimiento anual promedio de las inversiones: 9.6%. Nuevas adquisiciones de propiedades en 2023: $ 287 millones.

Servicios profesionales de administración de propiedades y inquilinos

Tamaño del equipo de administración de propiedades: 342 profesionales. Puntuación promedio de satisfacción del inquilino: 8.7/10. Inversión anual de servicio de inquilinos: $ 36 millones.

• Soporte de mantenimiento 24/7
• Plataformas de compromiso de inquilinos digitales
• Servicios de configuración de espacio personalizado

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modelo de negocio: relaciones con los clientes

Contratos de arrendamiento de inquilinos a largo plazo

SL Green Realty Corp. mantiene un plazo de arrendamiento promedio de 7.2 años para sus propiedades comerciales. A partir del cuarto trimestre de 2023, la cartera alquilada total de la compañía estaba ocupada del 92.4%, con una expiración promedio de arrendamiento promedio ponderado en 2028.

Métrico de arrendamiento	Valor
Término de arrendamiento promedio	7.2 años
Tasa de ocupación de cartera	92.4%
Vencimiento de arrendamiento promedio ponderado	2028

Soporte personalizado de administración de propiedades

SL Green ofrece equipos dedicados de administración de propiedades para sus 31 propiedades de oficina en Manhattan, por un total de aproximadamente 14.5 millones de pies cuadrados alquilados.

• Gerentes de cuentas dedicados para cada inquilino importante
• Servicios de administración de propiedades en el sitio 24/7
• Paquetes de mejora de inquilinos personalizados

Plataformas de comunicación digital

La compañía utiliza portales de inquilinos digitales con Seguimiento de solicitudes de comunicación y servicio en tiempo real. Las plataformas en línea cubren el 100% de sus propiedades administradas.

Función de plataforma digital	Cobertura
Solicitudes de servicio en línea	100%
Comunicación digital de inquilinos	100%
Seguimiento de mantenimiento	En tiempo real

Programas regulares de compromiso y satisfacción de inquilinos

Encuestas anuales de satisfacción del inquilino realizadas en toda la cartera, con una tasa de satisfacción reportada del 87% en 2023.

• Eventos de compromiso de inquilinos trimestrales
• Encuesta anual de satisfacción
• Tasa de retención de inquilinos: 78.5%

Mantenimiento proactivo y capacidad de respuesta al servicio

Tiempo de respuesta de mantenimiento promedio de 2.3 horas para problemas críticos, con el 95% de las solicitudes de no emergencia resueltas dentro de las 24 horas.

Métrico de mantenimiento	Actuación
Tiempo de respuesta de la cuestión crítica	2.3 horas
Resolución de solicitudes de no emergencia	24 horas (95% de cumplimiento)

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modelo de negocio: canales

Equipos de arrendamiento directo

SL Green mantiene 27 profesionales de arrendamiento interno a partir del cuarto trimestre de 2023, dirigido al mercado inmobiliario comercial de Manhattan. Tamaño promedio del acuerdo para espacios de oficina: $ 3.2 millones por transacción. Portafolio de arrendamiento total: 25.1 millones de pies cuadrados de propiedades comerciales.

Corredores de bienes raíces comerciales

Red de corredores	Métricas de compromiso	Estructura de comisión
Top 5 empresas de corretaje	62 Asociaciones activas de corredor	4-6% Comisión por transacción de arrendamiento
CBRE	18 Transacciones conjuntas en 2023	Tasa de comisión promedio de 5.2%
Jll	15 ofertas de colaboración	4.8% Tasa de comisión promedio

Plataformas de listado de propiedades en línea

Cobertura de listado digital: 100% de las propiedades de la cartera de Green SL. Plataformas utilizadas:

• Grupo Costar: 25.1 millones de pies cuadrados listados
• Loopnet: 18.7 millones de pies cuadrados exhibidos
• Real Capital Analytics: visibilidad de cartera completa

Sitio web corporativo y marketing digital

Métricas de tráfico del sitio web para 2023:

• Visitantes únicos mensuales: 87,500
• Duración promedio de la sesión: 3.2 minutos
• Presupuesto de marketing digital: $ 1.4 millones anuales

Conferencias de la industria y eventos de redes

Tipo de evento	Participación anual	Alcance de red
Conferencia de ReitWorld	3 presentaciones ejecutivas	450 profesionales de la industria
Foro de liderazgo de Nareit	2 discusiones de panel	350 inversores institucionales
Expo de bienes raíces comerciales	1 Presentación del escenario principal	250 clientes potenciales

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modelo de negocio: segmentos de clientes

Inquilinos de oficinas corporativas

A partir del cuarto trimestre de 2023, SL Green administra 31 propiedades en Manhattan, con un total de 16,4 millones de pies cuadrados alquilados de espacio comercial de oficinas.

Tipo de inquilino	Total de pies cuadrados	Tasa de ocupación
Grandes oficinas corporativas	8.2 millones de pies cuadrados	92.3%
Oficinas corporativas de tamaño mediano	5.6 millones de pies cuadrados	89.7%

Empresas de servicios financieros

Los inquilinos de servicios financieros representan el 35.6% de la cartera de oficina total de SL Green.

• Las principales instituciones financieras ocupan aproximadamente 5.8 millones de pies cuadrados
• Término de arrendamiento promedio para inquilinos de servicios financieros: 7.4 años
• Alquiler promedio ponderado para el sector financiero: $ 78.50 por pie cuadrado

Empresas tecnológicas

Las empresas de tecnología constituyen el 22.4% de la base de inquilinos de SL Green.

Segmento tecnológico	Pies cuadrados ocupados	Tasa de arrendamiento promedio
Startups tecnológicas	2.3 millones de pies cuadrados	$ 65.20/pies cuadrados
Empresas tecnológicas establecidas	3.1 millones de pies cuadrados	$ 85.60/pies cuadrados

Organizaciones de servicios profesionales

Los servicios profesionales representan el 27.8% de la cartera de inquilinos de SL Green.

• Las firmas de abogados ocupan 2.6 millones de pies cuadrados
• Las empresas consultoras arrendan 1.9 millones de pies cuadrados
• Duración promedio de arrendamiento: 6.2 años

Inversores inmobiliarios institucionales

La cartera de inversiones de SL Green valorada en $ 10.2 mil millones al 31 de diciembre de 2023.

Tipo de inversor	Monto de la inversión	Porcentaje de cartera
Fondos de pensiones	$ 3.6 mil millones	35.3%
Empresas de capital privado	$ 2.8 mil millones	27.5%
REIT y fideicomisos de inversión	$ 2.4 mil millones	23.5%
Inversores institucionales extranjeros	$ 1.4 mil millones	13.7%

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modelo de negocio: Estructura de costos

Gastos de adquisición de propiedades

A partir de 2023, SL Green Realty Corp. reportó gastos totales de adquisición de propiedades de $ 94.3 millones.

Categoría de gastos	Monto ($)
Adquisiciones de bienes raíces comerciales de Manhattan	87,500,000
Costos de diligencia debida	4,200,000
Tarifas legales y de transacción	2,600,000

Mantenimiento de la propiedad y costos operativos

El mantenimiento anual de la propiedad y los gastos operativos totalizaron $ 218.6 millones en 2023.

• Operaciones de construcción: $ 89.4 millones
• Reparaciones y mantenimiento: $ 62.3 millones
• Utilidades: $ 41.2 millones
• Gestión de la propiedad: $ 25.7 millones

Servicio de deuda y pagos de intereses

Los gastos de intereses totales para 2023 fueron de $ 232.5 millones.

Tipo de deuda	Gasto de intereses ($)
Bonos corporativos	147,300,000
Préstamos bancarios	85,200,000

Compensación y beneficios de los empleados

La compensación total de los empleados para 2023 alcanzó los $ 78.4 millones.

• Salarios base: $ 52.6 millones
• Bonos: $ 15.2 millones
• Compensación basada en acciones: $ 6.8 millones
• Beneficios y seguros: $ 3.8 millones

Inversiones de tecnología e infraestructura

Las inversiones en tecnología e infraestructura para 2023 ascendieron a $ 22.1 millones.

Categoría de inversión	Monto ($)
Infraestructura	9,600,000
Software de administración de propiedades	5,700,000
Ciberseguridad	3,900,000
Transformación digital	2,900,000

SL Green Realty Corp. (SLG) - Modelo de negocio: flujos de ingresos

Ingresos de alquiler de arrendamiento comercial

A partir del tercer trimestre de 2023, el ingreso total de alquiler de arrendamiento comercial de SL Green era de $ 186.2 millones. La cartera consta de 30 propiedades de oficina en Manhattan, por un total de aproximadamente 14.4 millones de pies cuadrados de espacio alquilable.

Tipo de arrendamiento	Ingresos anuales	Tasa de ocupación
Arrendamientos de oficina	$ 744.8 millones	92.4%
Arrendamientos minoristas	$ 58.3 millones	86.7%

Activos de venta de propiedades y disposición

En 2022, SL Green generó $ 591.7 millones a partir de actividades de disposición de la propiedad. Las ventas clave de propiedades incluyen:

• One Vanderbilt Avenue Venta parcial: $ 238.5 millones
• 245 Disposición de Park Avenue: $ 182.3 millones
• Otras ventas de propiedades: $ 170.9 millones

Tarifas de administración de propiedades

Las tarifas de administración de propiedades para 2022 totalizaron $ 22.6 millones, representando servicios para propiedades de propiedad de terceros y administradas por terceros.

Distribuciones de fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)

Para el año fiscal 2022, las distribuciones REIT de SL Green fueron de $ 4.75 por acción, por un total de aproximadamente $ 180.3 millones en distribuciones de accionistas.

Ingresos del servicio auxiliar

Los ingresos por servicios auxiliares para 2022 incluyen:

Categoría de servicio	Ganancia
Servicios de estacionamiento	$ 14.2 millones
Servicios del inquilino	$ 8.7 millones
Otros servicios varios	$ 5.9 millones

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons tenants choose SL Green Realty Corp. properties in the current Manhattan market. It's all about offering the best space where demand is strongest.

Premier, amenity-rich Class A office space driving the Manhattan flight-to-quality trend.

• As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet.
• Ownership interests included 27.1 million square feet of Manhattan buildings.
• The company is on track to meet its 2025 Manhattan same-store office occupancy target of 93.2% by December 31, 2025, inclusive of leases signed but not yet commenced.

Strategic locations near major transit hubs (e.g., Grand Central Terminal access).

SL Green Realty Corp. emphasizes strength in key corridors, noting that rents are rising as supply tightens, with particular strength in the Park Avenue and Sixth Avenue corridors.

Flexible leasing structures with significant tenant concessions (e.g., average $91.89/sq ft TI allowance in 2025).

The leasing terms signed year-to-date through September 30, 2025, show the level of support offered to secure tenants in the current environment. Here's a quick look at the average metrics for the 1,801,768 square feet leased across 143 Manhattan office leases in 2025.

Metric	Value (YTD 2025)
Average Rent per Square Foot	$88.91
Average Tenant Improvement (TI) Allowance per Square Foot	$91.89/sq ft
Average Tenant Concessions	8.5 months of free rent

Full-service, integrated property management and development expertise.

• SL Green Realty Corp. is a fully integrated real estate investment trust, or REIT.
• The company has in-house capabilities in property management, acquisitions and dispositions, debt investing, financing, development, redevelopment, construction and leasing.

Long-term lease stability with average 2025 lease terms of 8.9 years.

The average lease term for Manhattan office leases signed year-to-date through September 30, 2025, was 8.9 years. This stability is reinforced by significant multi-year commitments from major tenants, such as a 9-year renewal/expansion with Wells Fargo at 280 Park Avenue and 10-year new leases signed with tenants like Moroccanoil.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Dedicated asset management teams for institutional tenant retention and expansion.

• Manhattan same-store office occupancy target for 2025: 93.2%.
• Manhattan same-store office occupancy as of September 30, 2025 (inclusive of signed but not commenced): 92.4%.
• Manhattan same-store office occupancy as of June 30, 2025 (inclusive of signed but not commenced): 91.4%.

Direct, high-touch engagement for negotiating long-term, large-block leases.

Leasing Metric	Q1 2025 (45 Leases)	Q2 2025 (46 Leases)	Q3 2025 (52 Leases)	YTD 2025 (Total)
Square Feet Signed	602,105 sq ft	541,721 sq ft	657,942 sq ft	2.3 million sq ft
Average Lease Term (Years)	9.8 years	7.8 years	8.9 years	N/A
Average Tenant Improvement Allowance (per sq ft)	$94.35	$78.81	$99.09	N/A
Average Tenant Concessions (Months Free Rent)	9.4 months	6.3 months	9.1 months	N/A

Specific large lease terms signed in 2025 include a Wells Fargo renewal/expansion at 280 Park Avenue for 9 years and a Moroccanoil new lease at 1185 Avenue of the Americas for 10 years.

Proactive building upgrades and amenity investments to maintain Class A status.

The ESG report for 2025 noted continued investment in amenities, enhanced cleaning, wellness features, and air quality to support tenant retention.

Offering tenant improvement allowances to facilitate custom build-outs.

• Average Tenant Improvement Allowance on Manhattan leases signed in the first six months of 2025: $87.49 per rentable square foot.
• Average Tenant Improvement Allowance on Manhattan leases signed in Q3 2025: $99.09 per rentable square foot.

Relationship-based approach to debt and preferred equity investment partners.

Debt/Equity Metric	Value as of June 30, 2025	Activity in 2025
Debt and Preferred Equity Portfolio Carrying Value	$525.4 million	N/A
Weighted Average Current Yield (Portfolio)	7.0%	N/A
SLG Opportunistic Debt Fund Capital Raised	N/A	Secured $500 million in new commitments in July 2025, passing initial $1 billion target.
Acquisition of Partner Interest (100 Park Ave)	N/A	Paid $14.9 million cash for partner's 49.9% interest in April 2025.
Acquisition of Partner Interest (800 Third Ave)	N/A	Paid $5.1 million cash for partner's combined 39.48% interest in December 2025.
Sale of Preferred Equity Investment (625 Madison Ave)	N/A	Sold 50.0% for $104.9 million in July 2025.

SL Green Realty Corp. raised capital for its debt fund from a global investor base that includes public pension funds and insurance companies.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how SL Green Realty Corp. gets its product-premier Manhattan office space and structured debt solutions-to its customers. It's a mix of direct sales, established partnerships, and specialized financial services outreach.

In-house leasing and property management teams are the core engine for their primary business. As Manhattan's largest office landlord, SL Green Realty Corp. manages a massive portfolio. As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet. Their in-house teams drive occupancy, which is a key performance indicator. Manhattan same-store office occupancy stood at 92.4% as of September 30, 2025, inclusive of leases signed but not yet commenced. The company expects to increase this to 93.2% by December 31, 2025.

The leasing execution for the first nine months of 2025 was significant, with 143 Manhattan office leases signed totaling 1,801,768 square feet. The velocity continued into the fourth quarter, with total Manhattan office leases signed to date in 2025 reaching 2.3 million square feet. The third quarter alone saw 52 office leases signed, encompassing 657,942 square feet. Here's a snapshot of the Q3 2025 leasing terms:

Metric	Value (Q3 2025)	Value (First Nine Months 2025)
Average Rent per Square Foot	$92.81	$88.91
Average Lease Term (Years)	8.9	8.9
Average Tenant Concessions (Months Free Rent)	9.1	8.5
Average Tenant Improvement Allowance (per Square Foot)	$99.09	$91.89

This in-house effort is definitely supported by external commercial real estate brokerage networks. You see this when major tenants sign, like the early renewal and expansion with Newmark & Company Real Estate for 144,418 square feet at 125 Park Avenue during the first quarter of 2025. The in-house team is supported by this vast network to execute deals.

For capital needs, direct corporate investor relations is crucial for equity and debt raising. SL Green Realty Corp. announced the final closing of its SLG Opportunistic Debt Fund on December 5, 2025, securing total capital commitments of more than $1.3 billion, which surpassed its initial $1.0 billion target. This capital came from global institutional investors, including public pensions and insurance companies. On the asset side, the company executed a $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue. Furthermore, SL Green Realty Corp. closed on the sale of a 5.0% interest in One Vanderbilt Avenue to Mori Building Co., Ltd. for proceeds of $86.6 million, valuing the asset at a gross valuation of $4.7 billion, with SL Green retaining a 55.0% stake.

Digital and physical marketing is focused on showcasing flagship properties. One Vanderbilt Avenue, a 1,401-foot, 93-story tower with 1.7 million square feet of rentable space, is a prime example. This property is 100% leased. Its observation deck, SUMMIT One Vanderbilt, is a major draw, generating north of $100 million dollars in revenue annually. Other high-profile assets saw activity, such as the Q4 2025 expansion by a financial services company for 92,663 square feet at One Madison Avenue.

The Special Servicing platform, operating through Green Loan Services LLC, is a distinct channel for managing distressed debt assets. Green Loan Services has been named the special servicer on $21.5 billion of loans in total. This includes $14.3 billion of CMBS loans, $3.1 billion CDOs, and $4.2 billion of third-party balance sheet loans. As of Q2 2025, the company's active special servicing assignments increased by $1.3 billion, bringing the total active assignments to $6.1 billion, with an additional $10.5 billion designated but not yet active. Since inception, cumulative special servicing and asset management appointments total $25.2 billion. A recent workout involved modifying the $940 million CMBS loan (plus $260 million in mezzanine debt) at One World Plaza to take it out of special servicing in March 2025.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Customer Segments

SL Green Realty Corp.'s customer base is concentrated in high-quality, large-format office tenants across Manhattan, supplemented by sophisticated institutional capital partners.

The leasing activity year-to-date through December 5, 2025, shows 2.3 million square feet of Manhattan office leases signed, with a pipeline of approximately 1.2 million square feet remaining.

Manhattan same-store office occupancy, inclusive of leases signed but not yet commenced, stood at 92.4% as of September 30, 2025, with a target of 93.2% by December 31, 2025.

The company's asset management platform, the SLG Opportunistic Debt Fund, has attracted significant institutional backing, closing over $1.3 billion in total capital commitments, surpassing its initial $1 billion target.

As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet, including ownership interests in 27.1 million square feet of Manhattan buildings.

You can see the specific, recent commitments from key customer types below:

Customer Type	Tenant Example	Square Footage (SF)	Lease Term/Type	Property
Large, institutional financial services firms	Wells Fargo Bank	49,865 SF	9-year renewal and expansion	280 Park Avenue
Major law firms and professional services companies	Houlihan Lokey	37,224 SF	9.5-year expansion	245 Park Avenue
Major law firms and professional services companies	Hinshaw & Culbertson	26,977 SF	10-year renewal	800 Third Avenue
Growing technology and AI companies	Harvey AI Corporation	92,663 SF	10-year new lease	One Madison Avenue
Growing technology and AI companies	Sigma Computing, Inc	64,077 SF	11-year new lease	One Madison Avenue
Government and non-profit organizations	NYS Office of General Services	66,106 SF (Expansion)	15-year expansion	919 Third Avenue

The financial services segment is actively expanding its footprint, as shown by a general financial services company taking a 92,663 square foot expansion at One Madison Avenue, bringing its total commitment there to 159,871 square feet.

The demand from the technology, advertising, media, and information (TAMI) sector is a significant driver for the current leasing pipeline.

SL Green Realty Corp.'s institutional capital partners are diverse, with the debt fund attracting capital from:

• Public pension funds
• Insurance companies
• High-net-worth platforms
• Global investors from North America, Europe, Asia, and the Middle East

Specific financial transactions involving partners include:

• A $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue completed in September 2025.
• The debt fund secured $500 million in new commitments in one week in July 2025.
• The carrying value of SL Green Realty Corp.'s debt and preferred equity portfolio, excluding the debt fund, was $289.7 million on September 30, 2025.

In a move to consolidate ownership, SL Green Realty Corp. completed the acquisition of its joint venture partners' 39.48% interest in 800 Third Avenue for $5.1 million.

The company's 2025 annual ordinary dividend was established at $3.09 per share.

Finance: review the Q4 2025 lease pipeline against the 1.2 million square feet pipeline figure by next Tuesday.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the hard costs that keep SL Green Realty Corp.'s Manhattan office platform running and servicing its obligations as of late 2025. These are the necessary outflows that management has to cover before realizing net income.

High interest expense on substantial debt load, a defintely key risk. The cost of borrowing is a major component. For the third quarter of 2025, SL Green Realty Corp.'s interest expenses, net of interest income, rose to $47.2 million. This expense services the debt load, which, as of September 30, 2025, had a net carrying value of $289.7 million for the debt and preferred equity portfolio, excluding the SLG Opportunistic Debt Fund. The company is actively managing this, evidenced by completing a $1.4 billion, five-year, fixed-rate refinancing of 11 Madison Avenue in September 2025, with an effective rate of 5.592% for SL Green Realty Corp.'s portion.

The structure of these costs involves several key areas:

• Property operating expenses (utilities, maintenance, property taxes).
• Significant capital expenditures for tenant improvements (TI) and building repositioning.
• General and administrative costs for the fully integrated REIT platform.

Transaction costs related to asset sales and gaming license pursuit. These are non-recurring but significant outflows. For instance, in the third quarter of 2025, Funds From Operations (FFO) were reported net of transaction costs of $13.1 million, primarily tied to the pursuit of a gaming license. Looking at the longer nine-month period ending September 30, 2025, total transaction costs amounted to $13.6 million.

Here's a quick look at some of the key financial metrics that frame these costs as of the third quarter of 2025:

Financial Metric	Amount (Q3 2025)	Period/Date
Interest Expense (Net of Income)	$47.2 million	Q3 2025
Transaction Costs (Gaming License Pursuit)	$13.1 million	Q3 2025
Total Transaction Costs	$13.6 million	Nine Months Ended 9/30/2025
Debt & Preferred Equity Portfolio Carrying Value	$289.7 million	9/30/2025
Revenue	$244.82 million	Q3 2025
EBITDA	$144.35 million	Last Twelve Months

The company's overall financial performance in the period helps absorb these costs. Net income attributable to common stockholders for the quarter ended September 30, 2025, was $24.9 million, or $0.34 per share. FFO for that same quarter was $120.4 million, or $1.58 per share.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

SL Green Realty Corp. (SLG) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways SL Green Realty Corp. brings in cash, which is essential for valuing any real estate investment trust. As Manhattan's largest office landlord, the revenue streams are heavily weighted toward the physical assets you see every day, but investment activities play a big role too. Here's the quick math on their Q3 2025 performance to frame this section.

The total reported revenue for the third quarter of 2025 was $244.82 million. This top-line number is the base for understanding the relative importance of each revenue component for SL Green Realty Corp. during that period.

Revenue Stream Component	Approximate Percentage of Q3 2025 Total Revenue	Calculated Approximate Q3 2025 Dollar Amount
Rental income from office and retail properties	84.1%	$205.89 million
Other income (including management and special servicing fees)	11.5%	$28.15 million
Combined from Debt/Equity Income and Lease Termination Income	14.4% (Remainder)	$35.78 million (Remainder)

Rental income is definitely the engine here, which makes sense for a landlord. Still, you can't ignore the capital markets activity that shows up on the income statement, often as gains or investment income. These non-recurring or investment-related items can significantly boost a quarter, even if they aren't steady like rent checks.

For instance, strategic asset sales provided a clear, large cash infusion, even if it's not strictly recurring quarterly revenue. You saw proceeds of $86.6 million generated from the sale of a 5.0% interest in One Vanderbilt Avenue to Mori Building Co., Ltd. That transaction valued the trophy asset at a gross valuation of $4.7 billion.

Income from debt and preferred equity investments is another key area, often realized through loan payoffs or debt extinguishment gains. For the nine months ended September 30, 2025, SL Green Realty Corp. recorded a net gain on discounted debt extinguishment of $57.2 million related to the debt encumbering 1552-1560 Broadway. As of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 2.7 million square feet securing debt and preferred equity investments across its portfolio.

You should track these specific, non-rental revenue components closely, as they signal capital recycling and balance sheet management:

• Income from debt and preferred equity investments.
• Gains from strategic asset sales, like the $86.6 million One Vanderbilt proceeds.
• Net gain on discounted debt extinguishment of $57.2 million in Q3 2025.
• Lease termination income, which can be lumpy depending on tenant needs.

Also, remember that as of September 30, 2025, SL Green Realty Corp. held interests in 53 buildings totaling 30.7 million square feet, with 27.1 million square feet being Manhattan buildings. That massive physical footprint is what generates the core rental income stream.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.