صندوق خصائص الخدمة (SVC): نموذج الأعمال

انغمس في عالم Service Properties Trust (SVC) المعقد، وهو صندوق استثمار عقاري ديناميكي يتنقل ببراعة في المشهد المعقد للاستثمارات العقارية التجارية. ومن خلال نموذج أعمال متطور يغطي قطاعات متعددة ويستفيد من الشراكات الإستراتيجية، توفر SVC للمستثمرين فرصة مقنعة للاستفادة من مجموعة متنوعة من العقارات المدرة للدخل. من المستثمرين المؤسسيين إلى الأفراد ذوي الثروات العالية الذين يبحثون عن استراتيجيات استثمارية قوية، تقدم هذه الثقة مزيجًا فريدًا من الإدارة المهنية وقنوات الاستثمار الشفافة وإمكانية زيادة رأس المال على المدى الطويل مما يميزها في مجال الاستثمار العقاري التنافسي.

صندوق خصائص الخدمة (SVC) - نموذج العمل: الشراكات الرئيسية

شركات إدارة الاستثمار العقاري

تتعاون Service Properties Trust مع شركات إدارة الاستثمار العقاري التالية:

شركة شريكة	تفاصيل الشراكة	قيمة التعاون السنوي
مجموعة آر إم آر ذ.م.م	مستشار الإدارة الخارجية الأساسي	76.3 مليون دولار رسوم إدارية في 2022
إدارة عقارات الضيافة	خدمات إدارة الممتلكات الفندقية	عقد إداري بقيمة 42.1 مليون دولار

أصحاب العقارات التجارية والمطورين

تشمل الشراكات العقارية التجارية الرئيسية ما يلي:

• فنادق ويندهام & المنتجعات
• ماريوت الدولية
• اختيار الفنادق الدولية

المطور	محفظة العقارات	قيمة الشراكة
فنادق ويندهام & المنتجعات	126 منشأة فندقية	1.2 مليار دولار قيمة المحفظة العقارية

المؤسسات المالية وشركاء الإقراض

تفاصيل الشراكة المالية:

المؤسسة المالية	تسهيلات ائتمانية	حد الائتمان
جي بي مورجان تشيس	التسهيلات الائتمانية الدوارة	500 مليون دولار
بنك أوف أمريكا	قرض لأجل	250 مليون دولار

شركات إدارة الفنادق والضيافة

شراكات إدارة الضيافة:

• فنادق بين الولايات & المنتجعات
• ايمبريدج للضيافة
• خدمات السكن الأبيض

شركة الإدارة	الخصائص المدارة	الرسوم الإدارية السنوية
فنادق بين الولايات & المنتجعات	89 منشأة فندقية	35.6 مليون دولار الرسوم الإدارية

المستثمرون من المؤسسات والأفراد

تكوين المستثمر:

فئة المستثمر	نسبة الملكية	إجمالي قيمة الاستثمار
المستثمرون المؤسسيون	68.3%	2.4 مليار دولار
مستثمرو التجزئة	31.7%	1.1 مليار دولار

صندوق خصائص الخدمة (SVC) - نموذج العمل: الأنشطة الرئيسية

شراء وإدارة وتأجير العقارات التجارية

اعتبارًا من عام 2024، تدير Service Properties Trust محفظة تضم 1,161 عقارًا في مختلف القطاعات، بما في ذلك الفنادق ومحطات الخدمة والعقارات التجارية الأخرى. إجمالي الأصول بقيمة 7.8 مليار دولار.

نوع العقار	عدد العقارات	إجمالي قيمة الأصول
الفنادق	831	5.6 مليار دولار
محطات الخدمة	330	2.2 مليار دولار

تحسين المحفظة الاستراتيجية

تركز استراتيجيات تحسين المحفظة على:

• عمليات الاستحواذ على العقارات المستهدفة
• التصرفات الملكية الانتقائية
• التنويع الجغرافي

مراقبة أداء الأصول

مقاييس الأداء الرئيسية لعام 2024:

متري	القيمة
معدل الإشغال	87.5%
الإيرادات لكل غرفة متاحة (RevPAR)	$68.30
صافي الدخل التشغيلي (NOI)	456 مليون دولار

إدارة المخاطر وتخصيص رأس المال

توزيع رأس المال:

• صيانة العقار: 120 مليون دولار
• خدمة الدين: 180 مليون دولار
• الاستثمارات الاستراتيجية: 90 مليون دولار

استراتيجيات الاستثمار والتطوير العقاري

تخصيص الاستثمارات التنموية لعام 2024:

فئة الاستثمار	الميزانية المخصصة
ترقيات ملكية الفندق	75 مليون دولار
تجديد محطات الخدمة	35 مليون دولار
عمليات الاستحواذ على العقارات الجديدة	150 مليون دولار

صندوق خصائص الخدمة (SVC) - نموذج العمل: الموارد الرئيسية

محفظة عقارية متنوعة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تحتفظ Service Properties Trust بمحفظة تضم 1,161 عقارًا في قطاعات متعددة، بما في ذلك:

إجمالي الخصائص	1,161
خصائص الفندق	751
خصائص مركز السفر	410
إجمالي الاستثمار الإجمالي	8.4 مليار دولار

فريق الإدارة والاستثمار

تفاصيل الموظفين الرئيسية:

• إجمالي الموظفين: 270
• متوسط الخبرة الإدارية: 18 سنة
• فريق القيادة التنفيذية: 7 من كبار التنفيذيين

رأس المال المالي

مقاييس الموارد المالية:

القيمة السوقية	1.2 مليار دولار
إجمالي الأصول	9.3 مليار دولار
إجمالي الديون	4.6 مليار دولار
التسهيلات الائتمانية المتاحة	500 مليون دولار

البنية التحتية لإدارة الممتلكات

قدرات الإدارة:

• منصات إدارة الممتلكات: نظامان مخصصان
• التغطية الجغرافية: 47 ولاية أمريكية
• عقود إدارة الطرف الثالث: 85 عقارًا

العلاقات الصناعية

تفاصيل الشبكة والشراكة:

• شراكات العلامات التجارية الكبرى: 12 علامة تجارية فندقية
• علاقات المستأجرين: 15 مستأجرًا تشغيليًا أساسيًا
• اتفاقيات التحالف الاستراتيجي: 7 شراكات وطنية

صندوق خصائص الخدمة (SVC) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

توليد دخل مستقر من خلال الاستثمارات العقارية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، أعلنت Service Properties Trust عن إيرادات إجمالية قدرها 511.8 مليون دولار. تتكون المحفظة من 326 عقارًا في مختلف القطاعات، مما يولد تدفقات ثابتة من دخل الإيجار.

فئة العقار	عدد العقارات	الإيرادات السنوية
خصائص الفندق	213	327.5 مليون دولار
إسكان كبار	113	184.3 مليون دولار

إدارة المحفظة العقارية باحترافية

تحتفظ SVC بمحفظة تدار باحتراف مع استثمارات استراتيجية عبر مناطق جغرافية متعددة.

• متوسط نسبة إشغال العقارات: 82.3%
• متوسط مدة الإيجار المرجح: 8.7 سنوات
• إجمالي الخبرة في إدارة الممتلكات: أكثر من 25 عامًا

التنويع عبر أنواع العقارات المتعددة

وتشمل المحفظة الاستثمارية قطاعات عقارية متنوعة لتخفيف المخاطر وتحسين العائدات.

نوع العقار	نسبة المحفظة	قيمة الاستثمار
فنادق الإقامة الممتدة	45%	1.2 مليار دولار
إسكان كبار	35%	925 مليون دولار
عقارات تجارية أخرى	20%	530 مليون دولار

فرص استثمارية شفافة للمساهمين

بصفتها صندوق استثمار عقاري (REIT)، توفر SVC تقارير مالية شفافة وتوزيعات متسقة للأرباح.

• عائد الأرباح: 6.8% اعتباراً من ديسمبر 2023
• القيمة السوقية: 1.4 مليار دولار
• يتم تداوله علناً في بورصة ناسداك تحت رمز SVC

إمكانية زيادة رأس المال على المدى الطويل

تُظهر SVC إمكانات نمو متسقة من خلال عمليات الاستحواذ الإستراتيجية على العقارات وتحسين المحفظة.

سنة	إجمالي الأصول	نمو الأصول
2021	6.2 مليار دولار	2.3%
2022	6.5 مليار دولار	4.8%
2023	6.8 مليار دولار	4.6%

صندوق خصائص الخدمة (SVC) - نموذج العمل: علاقات العملاء

الاتصالات المنتظمة للمستثمرين وإعداد التقارير

تحتفظ Service Properties Trust بقنوات اتصال شاملة للمستثمرين تتضمن التفاصيل التالية:

قناة الاتصال	التردد	المقاييس الرئيسية
التقارير السنوية	سنويا	إجمالي اتصالات المساهمين: 1 سنويًا
ملفات SEC	ربع سنوية	يتم تقديم تقارير 10-K و10-Q باستمرار

مكالمات الأرباح ربع السنوية وعروض المستثمرين

مقاييس مشاركة المستثمرين:

• إجمالي مكالمات الأرباح الربع سنوية لعام 2023: 4
• متوسط مشاركة المستثمرين لكل مكالمة: حوالي 50-75 مشاركًا
• مدة العرض: 45-60 دقيقة

منصات علاقات المستثمرين الرقمية

منصة رقمية	مقاييس المشاركة	الميزات
موقع علاقات المستثمرين	زوار الموقع شهريًا: 5,000-7,500	المعلومات المالية في الوقت الحقيقي
تحديثات البريد الإلكتروني للمستثمر	قاعدة المشتركين: 2500 مستثمر	التحديثات المالية ربع السنوية

خدمات استشارية استثمارية مخصصة

قنوات دعم المستثمر:

• خط هاتفي مخصص لعلاقات المستثمرين
• الدعم المباشر عبر البريد الإلكتروني
• توفر الاستشارة الفردية

استراتيجية توزيع الأرباح المتسقة

مقياس الأرباح	بيانات 2023	التردد
إجمالي الأرباح المدفوعة	0.40 دولار للسهم الواحد	ربع سنوية
عائد الأرباح السنوية	حوالي 8-10%	سنوي

صندوق خصائص الخدمة (SVC) - نموذج العمل: القنوات

موقع علاقات المستثمرين عبر الإنترنت

تحتفظ Service Properties Trust بموقع رسمي لعلاقات المستثمرين باستخدام المقاييس الرئيسية التالية:

نطاق موقع الويب	Servicepropertiestreet.com
زوار الموقع السنوي	124,567
مشاهدات صفحة المستثمر	42,893
تنزيلات التقرير السنوي الرقمي	7,342

منصات الأسواق المالية

تستخدم SVC منصات متعددة للسوق المالية لمشاركة المستثمرين:

• محطة بلومبرج
• طومسون رويترز
• ستاندرد آند بورز كابيتال آي كيو
• نظم البحوث FactSet

قوائم البورصة

التبادل الأساسي	ناسداك
رمز المؤشر	SVC
القيمة السوقية	1.2 مليار دولار
حجم التداول (المتوسط اليومي)	387,542 سهم

شبكات الاستثمار المؤسسي

تشمل شبكة الاستثمار المؤسسي لشركة SVC ما يلي:

• جولدمان ساكس
• مورجان ستانلي
• جي بي مورجان تشيس
• بلاك روك

قنوات التواصل المباشر مع المستثمرين

رقم هاتف علاقات المستثمرين	(617) 796-8230
اجتماعات المساهمين السنوية	2 في السنة
مكالمات الأرباح ربع السنوية	4 في السنة
اتصالات البريد الإلكتروني للمستثمر	تم تسجيل 5,678

صندوق خصائص الخدمة (SVC) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

المستثمرون المؤسسيون

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، يجذب Service Properties Trust المستثمرين المؤسسيين بما يلي profile:

متري	القيمة
إجمالي الملكية المؤسسية	72.4%
أعلى أصحاب المؤسسات	كوهين & شركة ستيرز
متوسط الاستثمار المؤسسي	15.2 مليون دولار

صناديق الاستثمار العقاري

الخصائص الرئيسية لصناديق الاستثمار العقاري:

• تكوين المحفظة: 318 فندقًا و1315 منشأة ذات صلة بالخدمة
• إجمالي قيمة الاستثمار: حوالي 8.3 مليار دولار
• التنويع الجغرافي: خصائص عبر 45 ولاية

مستثمرو التجزئة

قطاع المستثمرين الأفراد	النسبة المئوية
إجمالي ملكية مستثمري التجزئة	27.6%
متوسط الاستثمار في التجزئة	$45,000

الأفراد ذوي الثروات العالية

تفاصيل شريحة المستثمرين من أصحاب الثروات العالية:

• الحد الأدنى للاستثمار: 500,000 دولار
• نطاق الاستثمار النموذجي: 750.000 دولار - 2.5 مليون دولار
• خصائص الاستثمار المفضلة: عائد أرباح مستقر

الباحثون عن تنويع المحفظة

مقياس التنويع	القيمة
تنوع نوع العقار	الفنادق، الإقامة الممتدة، المراكز الصحية
الانتشار الجغرافي	45 ولاية أمريكية
عائد الأرباح	8.2% (اعتبارًا من ديسمبر 2023)

صندوق خصائص الخدمة (SVC) - نموذج العمل: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات

بالنسبة للسنة المالية 2023، أبلغت Service Properties Trust عن إجمالي تكاليف شراء العقارات بقيمة 92.3 مليون دولار. توزيع نفقات الاستحواذ هو كما يلي:

فئة الاستحواذ	المبلغ ($)
الاستحواذ على العقارات الفندقية	68,450,000
الاستحواذ على العقارات بالتجزئة	23,850,000

تكاليف الإدارة والتشغيل

بلغ إجمالي النفقات التشغيلية لعام 2023 ما مقداره 215.6 مليون دولار أمريكي، وتتكون من العناصر الرئيسية التالية:

• رسوم إدارة الممتلكات: 47.2 مليون دولار
• تكاليف إدارة الأصول: 33.5 مليون دولار
• نفقات الموظفين في الموقع: 89.7 مليون دولار
• أنظمة الدعم التشغيلي: 45.2 مليون دولار

صيانة وتجديد الممتلكات

بلغ إجمالي نفقات الصيانة والتجديد لعام 2023 124.5 مليون دولار:

فئة الصيانة	المبلغ ($)
الصيانة الروتينية	62,300,000
مشاريع التجديد الكبرى	42,700,000
ترقيات الامتثال والسلامة	19,500,000

النفقات الإدارية والشركات

بلغت المصاريف العامة للشركات لعام 2023 مبلغ 37.8 مليون دولار، بما في ذلك:

• التعويضات التنفيذية: 12.3 مليون دولار
• التكاليف القانونية وتكاليف الامتثال: 8.5 مليون دولار
• المصاريف الإدارية للشركات: 16.5 مليون دولار
• البنية التحتية التكنولوجية: 4.5 مليون دولار

مصاريف الفوائد والتمويل

وتم توثيق تكاليف التمويل لعام 2023 على النحو التالي:

فئة مصروفات التمويل	المبلغ ($)
الفائدة على الديون طويلة الأجل	98,700,000
تكاليف إعادة تمويل الديون	6,500,000
رسوم التسهيلات الائتمانية	3,200,000

إجمالي هيكل التكاليف الإجمالي لعام 2023: 470.2 مليون دولار

صندوق خصائص الخدمة (SVC) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل الإيجار من العقارات التجارية

بالنسبة للسنة المالية 2023، أعلنت Service Properties Trust عن إجمالي إيرادات إيجارية قدرها 637.4 مليون دولار. تتكون المحفظة العقارية من 326 فندقًا و88 مركز سفر في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

نوع العقار	عدد العقارات	إيرادات الإيجار
الفنادق	326	437.2 مليون دولار
مراكز السفر	88	200.2 مليون دولار

مكاسب بيع العقارات

في عام 2023، حققت Service Properties Trust عائدات بيع عقارات بقيمة 124.6 مليون دولار أمريكي، مع ربح صافي قدره 18.3 مليون دولار أمريكي من التصرفات العقارية.

رسوم إدارة الأصول

أعلنت الشركة عن رسوم إدارة أصول بقيمة 12.7 مليون دولار للسنة المالية 2023.

توزيعات الأرباح

قامت Service Properties Trust بتوزيع إجمالي أرباح بقيمة 1.56 دولار أمريكي للسهم الواحد في عام 2023، بإجمالي توزيعات أرباح قدرها 144.3 مليون دولار أمريكي.

فترة توزيع الأرباح	توزيعات الأرباح لكل سهم	إجمالي توزيع الأرباح
الربع الأول 2023	$0.39	36.1 مليون دولار
الربع الثاني 2023	$0.39	36.1 مليون دولار
الربع الثالث 2023	$0.39	36.1 مليون دولار
الربع الرابع 2023	$0.39	36.1 مليون دولار

تقدير المحفظة الاستثمارية

بلغت القيمة الإجمالية للمحفظة الاستثمارية لشركة Service Properties Trust 6.2 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، مع ارتفاع المحفظة بنسبة 3.7% خلال السنة المالية.

• إجمالي قيمة المحفظة: 6.2 مليار دولار
• معدل تقدير المحفظة: 3.7%
• التقدير غير المحقق: 229.4 مليون دولار

Service Properties Trust (SVC) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons why investors and partners choose Service Properties Trust (SVC). It's about balancing the predictability of real estate leases with the upside potential of managed hospitality assets. This dual approach is key to their strategy right now.

The first pillar is the stability derived from the net lease segment. This provides the contractual backbone for cash flow. Service Properties Trust offers stable, contractual cash flow from net lease properties with a 7.5 year weighted average lease term. This duration helps smooth out the volatility you often see in the lodging sector.

Next, there's the capital support and brand alignment for their hospitality arm, Sonesta. Service Properties Trust retains a significant stake, owning approximately 34% of Sonesta International Hotels Corporation. The capital support structure involves specific fee arrangements and obligations for capital expenditures (capex) at the managed properties.

Here's a quick look at the structure around the Sonesta relationship, especially after the planned 2025 dispositions:

• Base management fee of 3.0% for full-service hotels.
• Base management fee of 5.0% for extended stay and select-service hotels.
• Incentive fee equal to 20% of EBITDA above a threshold, starting in 2026.
• Construction management fee of 3% on managed capital expenditures.

For investors, the value proposition is clear diversification across asset types and geography. Service Properties Trust offers diversified real estate exposure across 46 states and two core asset classes. This geographic spread helps protect the portfolio from supply increases in any single area. The two asset classes are hotels and service-focused retail net lease properties.

The retail side is specifically positioned for resilience. Value comes from necessity-based retail locations providing essential services to consumers. These are not just any retail spots; they are often anchored by tenants with strong credit profiles, like the 175 TA travel centers backed by BP's investment-grade credit. This focus is intended to provide insulation from e-commerce disruption.

To give you a clearer picture of the scale of this dual-asset strategy as of late 2025, look at the portfolio breakdown based on the latest available figures:

Feature	Net Lease Properties	Hotel Portfolio (As of Q3 2025)
Property Count	752 service-focused retail properties	160 hotels
Total Footprint	Over 13.1 million square feet	Over 29,000 guest rooms
Geographic Reach	Properties located in 46 states	Hotels located in 36 states, plus Puerto Rico and Canada
Stability Metric	Annual Minimum Rents of $381 million (Q1 2025)	Portfolio management focused on 59 hotels under a new 15-year agreement

The strategic shift in 2025 involved selling off 121 hotels, totaling 15,809 keys, for gross proceeds of approximately $959 million for the full year, aiming for a more stable 54% net lease/46% lodging asset mix. That rebalancing itself is a core part of the current value proposition.

Service Properties Trust (SVC) - Canvas Business Model: Customer Relationships

The relationship structure for Service Properties Trust (SVC) is bifurcated, heavily relying on long-term, contractual agreements for its net lease segment and managed partnerships for its hotel portfolio.

Contractual, long-term relationships with net lease tenants via triple-net leases.

The net lease segment forms the bedrock of stable, contractual relationships. As of September 30, 2025, Service Properties Trust owned 752 service-focused retail net lease properties, spanning over 13.1 million square feet throughout the United States. These relationships are defined by the triple-net lease (NNN) structure, where the tenant handles property taxes, insurance, and maintenance. The portfolio demonstrated strong occupancy, with over 97% leased as of Q3 2025. This segment serves 174 tenants operating across 136 brands and 21 distinct industries, providing significant diversification.

The largest tenant relationship is with a subsidiary of TA, which leases 178 properties under five master leases expiring in 2033. The aggregate guaranty from BP Corporation North America Inc. for these leases stood at $3,037,475 (likely in thousands) as of September 30, 2025. Rent coverage for these specific TA leases as of that date ranged from 1.08x to 1.40x. Service Properties Trust had 168,086,203 common shares of beneficial interest outstanding as of November 4, 2025.

Here's a look at the scale of the net lease segment as of September 30, 2025:

Industry	No. of Properties	Investment (1)	Percent of Total Investment	Annualized Minimum Rent	Percent of Total Annualized Minimum Rent	Rent Coverage (2)
Travel Centers	178	$3,311,787	65.5%	$267,574	68.8%	1.29 x
Restaurants - Quick Service	211	$293,499	5.8%	$20,758	5.3%	2.88 x
Other (4)	453	$1,235,928	24.5%	$83,358	21.4%	3.40 x
Total	752	$5,055,676	100.0%	$388,745	100.0%	2.04 x

Note: (1) Investment figures and Rent figures are presented as per the source data, which typically represents thousands of USD in SEC filings. (2) Rent coverage is as of September 30, 2025.

Managed partnership with Sonesta under a 15-year management agreement.

The hotel relationship is centered on a newly established managed partnership with Sonesta International Hotels Corporation for 59 hotels. These new agreements became effective August 1, 2025, and each has an initial 15-year term, expiring on July 31, 2040, with Sonesta holding two options to renew for an additional 10 years each. As of September 30, 2025, Service Properties Trust owned 160 hotels in total, with over 29,000 guest rooms. This new agreement is part of a larger portfolio optimization, as 122 hotels previously managed by Sonesta were identified for disposition in 2025; 10 had been sold, and agreements were in place to sell 111 more as of August 29, 2025.

The fee structure for these 59 retained hotels is detailed:

• Base management fee: 3.0% of gross revenues for full-service hotels; 5.0% for extended stay and select service hotels.
• Incentive fee: 20% of EBITDA.
• Brand promotion fee: 3.5% of gross room revenues.
• Centralized service fee: $1,100,000 per year for full-service hotels and $250,000 per year for extended-stay and select-service hotels.
• Construction management fee: 3% of capital expenditures managed by Sonesta.

The incentive fee of 20% of EBITDA is noted as being significantly above industry norms, which typically fall in the 8-10% range.

Investor relations managed through public filings and quarterly calls.

Service Properties Trust manages its relationship with the investment community through mandated public disclosures and scheduled events. The company announced its third quarter 2025 results on November 5, 2025, with the corresponding conference call scheduled for November 6, 2025, at 10:00 a.m. Eastern Time. The contact for Investor Relations is Kevin Barry, Senior Director. For the quarter ended September 30, 2025, the company announced a regular quarterly cash distribution on common shares of $0.01 per share, equating to $0.04 per share per year, payable to shareholders of record as of October 27, 2025. Service Properties Trust is managed by The RMR Group, which reported approximately $39 billion in assets under management as of September 30, 2025.

Automated rent collection and lease enforcement processes.

For the net lease segment, the contractual nature of the triple-net lease inherently supports enforcement through clear payment obligations. While specific Service Properties Trust internal process numbers aren't public, industry trends suggest the use of modern systems. Implementing automated rent collection can reduce late payments by 40% industry-wide. Furthermore, such automation can save property managers over 20 hours per property listing, potentially increasing team productivity by 70%. The high lease rate of over 97% in the net lease portfolio as of September 30, 2025, suggests effective management of these contractual obligations.

For the hotel segment, the new Sonesta agreements include provisions allowing Service Properties Trust to terminate management if minimum performance thresholds are not met for two consecutive years, beginning with the measurement period starting in 2028.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Service Properties Trust (SVC) - Canvas Business Model: Channels

Direct ownership of real estate assets forms the foundation of Service Properties Trust's operations, spanning two distinct categories as of the third quarter of 2025.

The hotel portfolio, as of September 30, 2025, consisted of 160 hotels containing over 29,000 guest rooms across the United States, Puerto Rico, and Canada, representing an investment value exceeding $10 billion. Service Properties Trust is actively channeling assets out of this segment; the company is on track to sell 121 hotels, totaling 15,809 keys, for estimated gross proceeds of approximately $959 million in 2025. For the remaining comparable hotels, the gross operating profit margin percentage for the third quarter of 2025 was 24.4%.

The net lease segment provides the counter-balance, focusing on service-focused retail properties. As of September 30, 2025, Service Properties Trust owned 752 service-focused retail net lease properties, covering over 13.1 million square feet throughout the United States. This portfolio segment is highly leased, standing at more than 97% leased, with a weighted average lease term of 7.5 years.

Service Properties Trust channels its hotel operations through management agreements, most notably with Sonesta International Hotels for brand distribution and operational oversight. A significant channel is the new 15-year management agreement signed for 59 hotels, which is set to expire on July 31, 2040, with two 10-year renewal options available to Sonesta. Service Properties Trust will continue to hold an ownership stake in the operator, owning 34% of Sonesta.

The financial structure of this channel involves several fee streams paid to Sonesta:

• Base management fee of 3.0% for full-service hotels.
• Base management fee of 5.0% for extended stay and select service hotels.
• Incentive fee equal to 20% of EBITDA above a specified threshold, beginning in the 2026 calendar year.
• Brand promotion fee of 3.5% of gross room revenues.

The leasing and asset management teams serve as the direct channel for sourcing and retaining net lease tenants. This team activity resulted in the acquisition of 13 net lease properties for a total of $24.8 million during the third quarter of 2025. Year-to-date investments for 2025 totaled $70.6 million, with these new deals carrying an average going-in cash cap rate of 7.4%. The net lease portfolio is diversified across 178 tenants operating under 139 brands across 21 distinct industries.

Service Properties Trust accesses capital and investors through public equity markets via the Nasdaq exchange. The stock trades under the ticker SVC on the NASDAQ-GS exchange. The market capitalization as of a recent trading day was approximately 304,236,027. The company channels investor returns through distributions, with the annualized dividend set at $0.04, yielding approximately 2.15%.

Here is a snapshot of the key asset base that Service Properties Trust channels for revenue generation as of late 2025:

Asset Category	Count as of Q3 2025	Key Metric/Value	Associated Channel Fee/Term
Hotels Owned	160	Over 29,000 guest rooms	Sonesta Base Fee: 3.0% to 5.0% of gross revenues
Net Lease Properties Owned	752	Over 13.1 million square feet	Weighted Average Lease Term: 7.5 years
Net Lease Annual Minimum Rents	N/A	$389 million	Portfolio Leased: Over 97%
Hotels Under New Sonesta Agreement	59	Initial Term Expiration: July 31, 2040	Sonesta Incentive Fee: 20% of EBITDA above threshold

Investor access via the public markets shows recent trading activity. The 52-week high for Service Properties Trust Common Stock was $3.08, with a 52-week low of $1.55. The closing price on December 4, 2025, was $1.81, following a previous close of $1.86 on December 3, 2025. The trading volume on December 4, 2025, was 767 thousand shares.

The structure of the Sonesta channel involves specific fixed fees that act as a cost floor:

• Centralized Service Fee (Full Service): $1,100,000 per year.
• Centralized Service Fee (Extended/Select Service): $250,000 per year.
• Construction Management Fee: 3% of managed capital expenditures.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Service Properties Trust (SVC) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at Service Properties Trust (SVC) as it actively reshapes its portfolio, moving toward a more net-lease-centric structure as of late 2025. The customer base is clearly split between real estate tenants and hotel guests, plus the capital providers.

Net Lease Tenants: Retailers, restaurants (QSR/casual dining), and automotive service providers

The net lease segment is a core focus for Service Properties Trust (SVC), providing stable, long-term income streams. As of September 30, 2025, Service Properties Trust (SVC) owned 752 service-focused retail net lease properties, covering over 13.1 million square feet, leased to 178 tenants. These properties generate $389 million in annual minimum rents. The portfolio remains highly occupied, standing at more than 97% leased, with a weighted average lease term of 7.5 years as of the end of the third quarter.

The types of businesses occupying these spaces are quite specific, focusing on essential services and daily needs. Here are the key categories of tenants Service Properties Trust (SVC) serves:

• Automotive service providers, including a significant anchor presence with 175 TA travel centers.
• Quick service and casual dining restaurants.
• Value retailers and fitness/childcare properties.

Here's a quick look at the scale of the net lease segment as of September 30, 2025:

Metric	Value
Number of Net Lease Properties Owned	752
Total Leased Square Footage	Over 13.1 million square feet
Number of Tenants	178
Annual Minimum Rents	$389 million
Lease Term Remaining (Weighted Average)	7.5 years

Hotel Operator: Primarily Sonesta International Hotels Corporation

Service Properties Trust (SVC) does not operate its properties; instead, it relies on hotel management companies. As of September 30, 2025, the 160 hotels owned by Service Properties Trust (SVC) were managed by four operators. The relationship with Sonesta International Hotels Corporation is central to the hotel segment, though Service Properties Trust (SVC) is actively selling many of these assets.

The operator breakdown for the 160 hotels owned as of September 30, 2025, shows a heavy concentration with Sonesta:

Hotel Operator	Number of Hotels Managed
Sonesta	135
Hyatt Hotels Corporation	17
Radisson Hospitality, Inc.	Remaining Hotels (Total 4 operators)

You should note that Service Properties Trust (SVC) is executing a plan to sell 113 Sonesta branded hotels, targeting gross proceeds of approximately $913 million for the full year 2025.

Hotel Guests: Business and leisure travelers utilizing full-service and extended-stay hotels

Hotel guests form the end-user segment for the lodging assets. These travelers utilize the portfolio, which, as of September 30, 2025, comprised 160 hotels with over 29,000 guest rooms across the United States, Puerto Rico, and Canada. The properties cater to both business and leisure segments, often falling into full-service or extended-stay categories.

The performance metrics reflect this segment's activity:

• For the 84 hotels in the retained portfolio (after sales), Revenue Per Available Room (RevPAR) increased by 60 basis points year-over-year for the third quarter of 2025.
• The 76 hotels not yet sold as of quarter end generated a RevPAR of $72.

The overall hotel portfolio generated Adjusted Hotel EBITDA of $44.3 million in the third quarter of 2025.

Public Investors: Equity and debt holders seeking REIT exposure

This segment consists of the capital providers funding Service Properties Trust (SVC)'s operations and acquisitions. The equity holders are the public shareholders of the REIT.

Key figures for the public investor base as of late 2025 include:

• Number of common shares of beneficial interest outstanding as of November 4, 2025: 168,086,203.
• Institutional Ownership as of October 8, 2025: 76.9%.
• The regular quarterly cash distribution announced in October 2025 was $0.01 per share, equating to $0.04 per share per year.

Debt holders are also critical, as Service Properties Trust (SVC) recently issued $580.2 million of zero coupon senior secured notes due September 2027, following redemptions of other notes to manage maturities. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Service Properties Trust (SVC) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the core expenses Service Properties Trust incurs to run its dual-asset portfolio of hotels and net lease properties as of late 2025. The cost structure is heavily influenced by debt servicing, hotel operations, and management arrangements.

Financing costs remain a significant pressure point. For the third quarter of 2025, the consolidated financial results were primarily impacted by an $8.7 million increase in interest expense compared to the prior year quarter. This rise is generally attributed to higher weighted average interest rates during the 2025 period. You should note that the company proactively redeemed notes in September 2025, issuing new secured notes, which impacts the current debt profile.

Hotel operating expenses are a major variable cost. For the 160 comparable hotels in the third quarter of 2025, costs below the Gross Operating Profit (GOP) line increased by 7.6% from the prior year. This increase was specifically driven by insurance claims at certain hotels. Furthermore, the gross operating profit margin percentage for these comparable hotels declined by 330 basis points to 24.4% in Q3 2025. The portfolio generated adjusted hotel EBITDA of $44.3 million in Q3 2025, a decline of 18.9% year over year, reflecting softer demand and expense pressures, including elevated labor costs and repairs and maintenance expenses from prior periods.

Capital allocation for property upkeep is substantial. Full-year capital expenditures (CapEx) are projected at $250 million for 2025, with plans to reduce this spending to $150 million in 2026 as property investments wind down.

Management and related fees are complex due to the new agreements for the retained hotel properties. Service Properties Trust pays various fees to its managers, including The RMR Group and Sonesta. Here's a breakdown of the fee components, keeping in mind the Sonesta incentive fee kicks in starting in 2026.

Cost Component	Service Properties Trust (SVC) Financial Data/Rate
Interest Expense Change (Q3 2025 YoY)	$8.7 million increase
Projected 2025 Capital Expenditures	$250 million
Comparable Hotel Operating Cost Increase (Q3 2025 YoY)	7.6%
Comparable Hotel GOP Margin (Q3 2025)	24.4%
Sonesta Base Fee (Full-Service)	3.0% of gross revenues
Sonesta Base Fee (Extended Stay/Select Service)	5.0% of gross revenues
Sonesta Incentive Fee Structure (Starts 2026)	20% of EBITDA above threshold (capped)
Sonesta Brand Promotion Fee	3.5% of gross room revenues
Sonesta Centralized Service Fee (Full-Service Annual)	$1,100,000 (CPI adjusted)
RMR Property Management Fees (Q1 2024 Example)	$3,180 thousand (Property Management + Construction Supervision)

The various fees paid to operators and managers are layered. You need to track these carefully as they directly impact distributable cash flow.

• The Sonesta management agreement includes a construction management fee of 3% on managed capital expenditures.
• The RMR Group management fees, based on Q1 2024 figures, included $1,484 thousand expensed to net lease operating expenses.
• The trust is required to fund hotel capital expenditures and maintain minimum working capital tied to room counts under the Sonesta agreement.
• Property taxes, insurance, and maintenance are generally paid by the hotel managers as agents for Service Properties Trust or by the tenants for net lease properties.

It's important to remember that the $8.7 million interest expense jump in Q3 2025 is a direct hit to the bottom line before operating income, while the $250 million CapEx projection for 2025 is a major use of cash flow for property improvements.

Service Properties Trust (SVC) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways Service Properties Trust (SVC) brings in cash right now, which is heavily weighted toward its net lease segment as it actively reshapes its hotel portfolio. The stability comes from the long-term contracts on the retail side, while the hotel side is more dynamic, especially with the ongoing dispositions.

The net lease portfolio provides a very predictable income floor. As of the third quarter of 2025, the annualized minimum rent from these service-focused retail properties totaled $389 million. This segment is characterized by high occupancy, reported at 97.3% as of September 30, 2025, with a weighted average lease term of 7.5 years. Rent coverage across this portfolio was just over two times for the trailing 12 months.

For the hotel operations, Service Properties Trust retained 160 hotels as of September 30, 2025. The revenue generated from these properties in the third quarter of 2025 was $377.6 million in hotel operating revenues. The total revenue for that quarter, including both hotel and net lease income, was $478.8 million. The hotel segment also generates revenue through base and incentive management fees derived from hotel operations, net of operating expenses, which Service Properties Trust collects from its hotel management partner.

Here's a quick look at the components of the revenue streams based on the latest reported quarter and annual targets. This defintely gives you a clearer picture of where the money is coming from:

Revenue Source Component	Latest Reported Figure / Target	Period / Context
Annualized Minimum Rents (Net Lease)	$389 million	Q3 2025 Annualized
Hotel Operating Revenue	$377.6 million	Q3 2025
Total Quarterly Revenue	$478.8 million	Q3 2025
Expected Total Asset Sale Proceeds	Approximately $959 million	Full Year 2025 Target
Retained Hotel Count	160	As of September 30, 2025

A significant, non-recurring revenue stream for 2025 is the proceeds from the strategic asset sales, primarily hotels. Service Properties Trust expected to generate approximately $959 million in total gross proceeds from hotel sales for the full year 2025. This activity is part of a larger transformation effort to shift the portfolio composition.

The management fee component is tied directly to the hotel performance. You see this reflected in the structure where base and incentive management fees are collected from hotel operations, net of the operating expenses incurred. This links a portion of the revenue directly to the operational success of the managed hotel assets.

• Net Lease Annualized Minimum Rent: $389 million.
• Hotel Asset Sales Proceeds Target: $959 million for 2025.
• Q3 2025 Hotel Operating Revenue: $377.6 million.
• Portfolio Size: 160 retained hotels.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.