First Industrial Realty Trust, Inc. (FR): SWOT-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie müssen wissen, ob First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) seine Dynamik in einem angespannteren Kapitalmarkt aufrechterhalten kann. Die Kerngeschichte ist stark: eine projizierte 98.0% Belegungsrate und Funds From Operations (FFO) pro Aktie nahe $2.95 für das Geschäftsjahr 2025 zeigen klare operative Stärke. Die eigentliche Herausforderung besteht jedoch darin, wie ihre Infill-Strategie mit der definitiv realen Bedrohung anhaltend hoher Zinssätze umgeht, die die Renditen ihrer bedeutenden Unternehmen direkt unter Druck setzt 500 Millionen Dollar Entwicklungspipeline. Lassen Sie uns in die vollständige SWOT-Analyse eintauchen, um die Risiken und Chancen für klares Handeln abzubilden.

First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) – SWOT-Analyse: Stärken

Hohe Auslastung, voraussichtlich 95,0 % bis 96,0 % für 2025

Sie möchten Stabilität in einem Real Estate Investment Trust (REIT) sehen, und First Industrial Realty Trust liefert in dieser Hinsicht auf jeden Fall. Die Prognose des Unternehmens für die durchschnittliche In-Service-Auslastung am Quartalsende für das gesamte Geschäftsjahr 2025 ist bemerkenswert hoch und wird voraussichtlich dazwischen liegen 95.0% und 96.0%. Dies ist eine entscheidende Kennzahl, da eine hohe Auslastung gleichbleibende Mieteinnahmen und geringere Kapitalaufwendungen für die Wiedervermietung bedeutet. Die Betriebsauslastung lag bei 94.0% am Ende des dritten Quartals 2025 und weist ein straffes, gut verwaltetes Portfolio auf.

Diese nahezu vollständige Auslastung ist eine direkte Folge ihrer strategischen Ausrichtung und der anhaltend hohen Nachfrage nach hochwertigen Logistikflächen in ihren Kernmärkten. Es ist ganz einfach: Wenn ein Portfolio so voll ist, haben Sie Preissetzungsmacht. Das ist eine starke Stärke in einem Markt, in dem das Neuangebot allmählich nachlässt.

Konzentrieren Sie sich auf Infill-Industriemärkte in den USA mit hohen Eintrittsbarrieren

Das Portfolio des Unternehmens konzentriert sich auf sogenannte Infill-Märkte mit hohen Eintrittsbarrieren. Dies bedeutet, dass sie Immobilien in dicht besiedelten Gebieten besitzen, in denen es für Wettbewerber aufgrund von Flächennutzung, Landknappheit und Umweltvorschriften schwierig und teuer ist, neue Immobilien zu errichten. Ihre Strategie konzentriert sich auf 15 Ziel-MSAs (Metropolitan Statistical Areas) mit klarem Schwerpunkt auf angebotsbeschränkten, küstenorientierten Märkten.

Diese geografische Disziplin schützt sie vor Überangebotsrisiken, die Sekundärmärkte plagen. Ihre Entwicklungs- und Leasingaktivitäten konzentrieren sich beispielsweise auf stark nachgefragte Gebiete wie das Inland Empire, Dallas, Philadelphia und die industriellen Teilmärkte von Phoenix. Diese strategische Konzentration ermöglicht es ihnen, das höchste Mietpreiswachstum in der Branche zu erzielen. Sie besitzen und haben ca. in der Entwicklung 70,4 Millionen Quadratfuß Industriefläche zum 30. September 2025.

Starke Bilanz mit geringem Verschuldungsgrad und ausreichend Liquidität

Eine starke Bilanz ist Ihr bester Schutz gegen wirtschaftliche Schwankungen, und First Industrial Realty Trust hat ihre Bilanz gut strukturiert. Sie verfügen über ein überschaubares Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital von ca 87.7% und ihre Zinszahlungen sind gut gedeckt, mit einem Zinsdeckungsgrad (EBIT zu Zinsaufwand) von 3,4x. Noch wichtiger ist, dass ihre Liquiditätsposition ausgezeichnet ist.

Sie erneuerten und erhöhten ihre ungesicherte revolvierende Kreditfazilität 850 Millionen Dollar, was ihnen erhebliche finanzielle Flexibilität für Entwicklung und Akquisitionen verschafft. Außerdem kehrten sie zum ersten Mal seit 2007 mit der Emission erfolgreich auf den Markt für öffentliche Anleihen zurück 450 Millionen Dollar von 5,25 % vorrangigen unbesicherten Schuldverschreibungen mit Fälligkeit im Januar 2031, wodurch sich die Fälligkeit ihrer nächsten großen Schuldverschreibung bis dahin verschiebt 2027 (unter der Annahme, dass Verlängerungsoptionen ausgeübt werden). Dieser Kapitalmarkterfolg wurde von Fitch Ratings bestätigt, das sein Senior Unsecured Debt Rating auf angehoben hat „BBB+“.

Deutliches Cashflow-Wachstum durch vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen

Das Cashflow-Wachstum des Unternehmens hängt nicht nur von neuen Mietverträgen ab; Es wird durch vertragliche Mieterhöhungen (oder Mieterhöhungen) in das bestehende Portfolio integriert. Diese Klauseln in ihren Mietverträgen sorgen dafür, dass die Miete jedes Jahr automatisch steigt und so eine vorhersehbare, zusätzliche Einnahmequelle darstellt.

Zusammen mit der deutlich positiven Marktbewertung bei auslaufenden Mietverträgen führt dies zu einem außergewöhnlichen Wachstum des Same Store Net Operating Income (SS NOI). Die Prognose für das Cash SS NOI-Wachstum vor Terminierungsgebühren für das Gesamtjahr 2025 wird voraussichtlich zwischen liegen 7.0% und 7.5%. Dieses organische Wachstum wird durch die enorme Spanne zwischen Ist-Mieten und Marktpreisen zusätzlich befeuert:

• Die Barmietzinsen für Neu- und Verlängerungsmietverträge, die bisher ab 2025 unterzeichnet wurden, sind etwa gestiegen 32%.
• Wenn man eine einzelne Festpreisverlängerung von 1,3 Millionen Quadratmetern ausschließt, beträgt die Erhöhung der Barmiete sprunghaft 37%.

Hier ist die schnelle Rechnung: Eine Erhöhung der Barmiete um 32 % bei einem Rollover ist eine direkte, erhebliche Steigerung Ihres Nettobetriebseinkommens. Dies ist ein leistungsstarker, sich selbst finanzierender Wachstumsmotor für die nächsten Jahre.

First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) – SWOT-Analyse: Schwächen

Sie suchen einen klaren Überblick darüber, wo First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) strukturelle Schwachstellen hat, und ehrlich gesagt sind die Schwächen hauptsächlich auf ihre bewusste Strategie der intensiven, inländischen Konzentration zurückzuführen. Dieser Fokus führt zwar zu einem phänomenalen Mietwachstum, birgt aber auch Konzentrationsrisiken und einen kapitalintensiven weiteren Weg. Es ist ein Kompromiss, der jedoch gemeistert werden muss.

Konzentrationsrisiko in einigen großen US-amerikanischen Industriezentren.

Die Strategie von First Industrial besteht darin, das Kapital auf Märkte mit hohen Barrieren und begrenztem Angebot zu konzentrieren, was klug ist, das Portfolio jedoch idiosynkratischen regionalen Abschwüngen aussetzt. Das Unternehmen konzentriert sein Portfolio und seine Neuinvestitionen auf nur 15 Ziel-MSAs (Metropolitan Statistical Areas) in den Vereinigten Staaten.

Diese Konzentration bedeutet, dass ein schwerer wirtschaftlicher Schock oder eine wesentliche Verschiebung der industriellen Angebots-/Nachfragedynamik in nur einem oder zwei Schlüsselmärkten unverhältnismäßige Auswirkungen auf die Leistung des gesamten Unternehmens haben könnte. Beispielsweise liegt die größte Marktkonzentration des Unternehmens im zweiten Quartal 2025 mit 25,3 % der Mieteinnahmen in Südkalifornien, gefolgt von Zentral-/Ost-Pennsylvania mit 11,1 % und Dallas/Fort Worth mit 8,2 %. Das ist fast die Hälfte Ihrer Mieteinnahmen, die in nur drei Regionen gebunden sind. Jeder Auszug größerer Mieter in einem dieser Zentren, wie der zuvor bekannte Auszug von 708.000 Quadratmetern in Zentral-Pennsylvania im zweiten Quartal 2025, kann die Auslastung im laufenden Betrieb, die am Ende des zweiten Quartals 2025 bei 94,2 % lag, sofort unter Druck setzen.

Hier ist die schnelle Berechnung dieser Konzentration:

Begrenzte internationale Diversifizierung im Vergleich zu Mitbewerbern.

First Industrial Realty Trust bezeichnet sich selbst als „nur US-Eigentümer“, was bedeutet, dass es keine internationale Diversifizierung gibt. Dies vereinfacht zwar den Betrieb und die Kapitalallokation, lässt jedoch die Wachstums- und Risikominderungsvorteile einer globalen Präsenz, die eine Schlüsselstrategie für seine größten Konkurrenten darstellt, völlig außer Acht.

Um fair zu sein, ist dies eine strategische Entscheidung, aber es ist definitiv eine Schwäche gegenüber globalen Konkurrenten. Zum Vergleich: Prologis, ein großer industrieller REIT-Peer, ist in 20 Ländern tätig und erwirtschaftet ab dem zweiten Quartal 2025 15 % seines jährlichen Nettobetriebseinkommens (NOI) auf internationalen Märkten (Europa, Asien und andere amerikanische Staaten). Diese mangelnde internationale Präsenz bedeutet, dass First Industrial völlig anfällig für US-Wirtschafts- und Regulierungszyklen ist und keinen Puffer durch stärkere Wachstumsregionen in Übersee hat.

Die Entwicklungspipeline erfordert erhebliche Vorabinvestitionen.

Der Wachstumsmotor des Unternehmens ist seine Entwicklungspipeline, die sich hervorragend für die zukünftige Wertschöpfung eignet, aber kurzfristig eine große Belastung für den Cashflow darstellt und konstante, erhebliche Kapitalaufwendungen (CapEx) erfordert. Dies ist keine passive Investition; Es handelt sich um ein riesiges, laufendes Bauprojekt.

Bedenken Sie den Umfang des Engagements:

• Das Gesamtportfolio, einschließlich der in Entwicklung befindlichen Vermögenswerte, betrug zum 30. Juni 2025 etwa 70,5 Millionen Quadratfuß.
• Die verbleibenden Ausgaben für die Entwicklungspipeline in den letzten sechs Monaten des Jahres 2025 wurden auf etwa 110 Millionen US-Dollar geschätzt.
• Für das Gesamtjahr 2025 geht das Unternehmen davon aus, etwa 0,09 US-Dollar pro Aktie aus den abgeschlossenen und im Bau befindlichen Entwicklungen zu kapitalisieren, was die erheblichen Fremdkapitalkosten widerspiegelt, die mit dieser Strategie verbunden sind.
• Ein einzelner Entwicklungsstart im zweiten Quartal 2025 – zwei Anlagen in Dallas und Philadelphia mit einer Gesamtfläche von 402.000 Quadratfuß – erforderte eine geschätzte Investition von 54 Millionen US-Dollar.

Dieser hohe Investitionsaufwand setzt das Unternehmen einer Inflation der Baukosten, Verzögerungen bei der Genehmigung und dem Risiko von Verzögerungen bei der Vermietung aus, insbesondere da die Leerstandsquoten in der Industrie leicht gestiegen sind.

Höheres Engagement in älteren, kleineren Vermögenswerten in einigen Altmärkten.

Während sich First Industrial auf moderne, groß angelegte Entwicklungen konzentriert, besteht ein Teil seines in Betrieb befindlichen Portfolios aus älteren, kleineren Anlagen in weniger strategischen, veralteten Märkten. Diese Immobilien erzielen in der Regel niedrigere Mieten und erfordern höhere Wartungs-CapEx (Investitionsausgaben) als die modernen Logistikzentren mit hohem Durchsatz, die das Unternehmen baut.

Die Notwendigkeit, diesen älteren Bestand kontinuierlich zu keulen, zeigt sich in ihrer Dispositionstätigkeit. Beispielsweise verkaufte das Unternehmen im zweiten Quartal 2025 ein Gebäude in Detroit, das nur 18.000 Quadratmeter groß war, für 2 Millionen US-Dollar. Der Verkauf dieser kleineren, älteren Gebäude ist eine notwendige Sanierung, zeigt jedoch den anhaltenden Aufwand, der erforderlich ist, um nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte zu verwalten, die nicht in die moderne Logistik passen profile. Der „Same Store Pool“ (Altanlagen) umfasst alle Immobilien, die vor dem 1. Januar 2024 im Besitz waren, was den Großteil dieses älteren, kleineren Bestands darstellt, der mit brandneuen, hochfunktionalen Einrichtungen konkurrieren muss.

First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) – SWOT-Analyse: Chancen

Sie suchen, wo First Industrial Realty Trust (FR) seine nächste Wachstumswelle generieren kann, und die Antwort ist klar: Es ist in seine aktuellen Mietverträge und seine Entwicklungspipeline eingebettet. Das Unternehmen ist in der Lage, erhebliche Mietsteigerungen von Markt zu Markt zu erzielen und von spezialisierten, wachstumsstarken Industrienischen zu profitieren.

Das Mark-to-Market-Potenzial für Mietverträge bleibt im gesamten Portfolio hoch.

Die unmittelbarste und definitiv stärkste Chance ist die erhebliche Lücke zwischen den Ist-Mieten und den aktuellen Marktpreisen, die oft als „Mark-to-Market“-Potenzial bezeichnet wird. Dies ist ein eingebauter Wachstumsmotor, der keine Neubauten oder Akquisitionen erfordert. Für die bisher unterzeichneten Mietverträge mit Beginn im Jahr 2025 hat First Industrial Realty Trust eine Erhöhung der Barmiete um ca 32%.

Wenn Sie eine einzelne Festpreisverlängerung von 1,3 Millionen Quadratmetern ausschließen, steigt die Barmiete um ein Vielfaches 37%. Dies zeigt das wahre Ausmaß des eingebetteten Mietwachstums. Mit Blick auf die Zukunft besteht weiterhin eine Chance, da die bisher unterzeichneten Mietverträge ab 2026 bereits eine Erhöhung der Barmiete um etwa 10 % aufweisen 31%. Das ist ein starker Rückenwind für das Wachstum des Net Operating Income (SS NOI) im gleichen Geschäft.

Hier ist die kurze Berechnung der kurzfristigen Mietverlängerungsgewinne:

Expansion in neue, wachstumsstarke Logistikmärkte wie den Südosten der USA.

Die Strategie von First Industrial Realty Trust konzentriert sich auf 15 Ziel-MSAs (Metropolitan Statistical Areas) und priorisiert angebotsbeschränkte, küstennahe Märkte. Obwohl sie in vielen wichtigen Zentren etabliert sind, bietet die anhaltende demografische und Lieferkettenverschiebung in Richtung Südosten der USA eine klare Chance für eine tiefere Durchdringung.

Wir sehen diese Aktivität bereits in wichtigen Gebieten im Südosten. Beispielsweise hat das Unternehmen kürzlich neue Mietverträge in Südflorida abgeschlossen, darunter einen Mietvertrag über 56.000 Quadratfuß im First Park Miami Building 3 im dritten Quartal 2025 (3. Quartal 25) und einen weiteren Mietvertrag über 57.000 Quadratfuß im First Park Miami Building 12 im vierten Quartal 2025 (4. Quartal 25). Diese gezielte Ergänzungsentwicklung und -vermietung in Märkten mit hohen Eintrittsbarrieren wie Südflorida ist eine Blaupause für die Erweiterung ihrer Präsenz und ihres Wertes in der Region. Sie verfolgen nicht jeden Deal; Sie konzentrieren sich auf qualitativ hochwertige Infill-Standorte.

Die Nachfrage nach Kühllagern und spezialisierten Industrieflächen steigt.

Der Industriemarkt geht über die bloße Lagerung großer Kartons hinaus. Spezialsegmente bieten höhere Mieten und eine weniger volatile Nachfrage. Das Kühllagersegment ist ein Paradebeispiel. Es wird prognostiziert, dass sich der US-Kühllagermarkt im Vergleich zu Schätzungen nahezu verdoppeln wird 46,5 Milliarden US-Dollar im Jahr 2025 zu Ende 104 Milliarden US-Dollar bis 2032.

Dieses enorme Wachstum wird durch die Biopharmazeutik vorangetrieben, wo Spezialarzneimittel eine strenge Temperaturkontrolle erfordern, sowie durch den anhaltenden Wandel in den Lebensmittel- und Lebensmittelversorgungsketten. Während das aktuelle Portfolio von First Industrial Realty Trust hauptsächlich aus traditioneller Logistik besteht, besteht die Chance darin, entweder bestehende Vermögenswerte umzuwandeln oder neue spezialisierte Einrichtungen zu entwickeln, um diese margenstarke Nachfrage zu bedienen. Durch ihren Fokus auf hochwertige, moderne Einrichtungen sind sie gut positioniert, um in diese kapitalintensiven, spezialisierten Nischen vorzudringen.

• Erzielen Sie höhere Margen in der temperaturgeführten Logistik.
• Deckung des Bedarfs des Biopharmasektors an Kühlketteninfrastruktur.
• Nutzen Sie moderne, hochwertige Einrichtungen für spezielle Mieterbedürfnisse.

Die Entwicklungspipeline soll bis Ende 2025 einen Wert von 500 Millionen US-Dollar liefern.

Das Entwicklungsprogramm des Unternehmens ist ein entscheidender langfristiger Werttreiber. Die gesamten im Besitz befindlichen und in Entwicklung befindlichen Industrieflächen beliefen sich auf ca 70,4 Millionen Quadratfuß Stand: 30. September 2025. Diese aktive Pipeline ermöglicht es ihnen, moderne, ertragsstarke Vermögenswerte in ihren Zielmärkten zu schaffen.

Es wird erwartet, dass die Entwicklungspipeline einen erheblichen Wertzuwachs bringt, wobei bis Ende 2025 ein Wert von 500 Millionen US-Dollar angestrebt wird, was ein wichtiges Ziel des Managements ist. Die jüngsten Neugründungen im zweiten Quartal 2025 (2Q25) mit einer Gesamtfläche von 402.000 Quadratfuß in Dallas und Philadelphia hatten beispielsweise eine geschätzte Gesamtinvestition von 54 Millionen US-Dollar und zielen auf eine geschätzte kombinierte Cash-Rendite von 8 % ab. Dies zeigt, welche Art von Wachstum sie generieren, indem sie neue, qualitativ hochwertige Produkte zu attraktiven Renditen entwickeln, die weit über den Kapitalisierungsraten für stabilisierte Vermögenswerte liegen.

Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.

First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) – SWOT-Analyse: Bedrohungen

Sie haben es mit einem logistischen Kraftpaket zu tun, aber selbst First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) ist nicht immun gegen den makroökonomischen Druck. Die Hauptbedrohungen gehen nicht von einem Einbruch der Nachfrage aus, sondern von den steigenden Kapitalkosten und der schieren Menge an neuen Angeboten, die auf den Markt kommen, was den starken Mietpreisanstieg, den wir gesehen haben, untergraben kann. Hier ist die schnelle Rechnung: Die Funds From Operations (FFO) pro Aktie werden sich voraussichtlich in etwa bewegen $2.95 Für das Geschäftsjahr 2025 ist die betriebliche Effizienz des Unternehmens klar. Was diese Schätzung jedoch verbirgt, ist der Druck auf die Entwicklungserträge, wenn sich die Baukosten nicht bald stabilisieren. Dennoch ist ihre Portfolioqualität erstklassig.

Ihr nächster Schritt sollte darin bestehen, die Auswirkungen eines Anstiegs der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen um 50 Basispunkte auf den Schuldenrefinanzierungsplan 2026 zu modellieren. Finanzen: Erstellen Sie bis nächsten Mittwoch eine Sensitivitätsanalyse zum Zinsaufwand.

Anhaltend hohe Zinsen erhöhen die Kreditkosten für neue Schulden.

Das anhaltende Hochzinsumfeld, das durch den Kampf der Federal Reserve gegen die Inflation vorangetrieben wird, ist die unmittelbarste Bedrohung für ein kapitalintensives Unternehmen wie einen Real Estate Investment Trust (REIT). Während First Industrial Realty Trust seine Schulden gut gemanagt hat und die nächste bedeutende Fälligkeit erst 2027 erwartet, muss jede neue Entwicklung oder Akquisition eine höhere Hürde bei den Kapitalkosten überwinden. Dadurch sind neue Projekte weniger wertsteigernd (sofort profitabel) als noch vor zwei Jahren. Die Kosten für zukünftige Schulden sind für einige Teile bereits festgelegt.

Beispielsweise hat das Unternehmen im Jahr 2025 Forward-Starting-Zinsswaps abgeschlossen, um den Gesamtzinssatz effektiv auf a festzulegen 150 Millionen Dollar unbesichertes befristetes Darlehen zu 4,13 % und ein weiteres 200 Millionen Dollar Laufzeitdarlehen zu 4,10 %, beide treten am 1. Dezember 2025 in Kraft. Dieser proaktive Schritt schützt vor weiteren Zinserhöhungen, sichert aber einen höheren Zinssatz als die kostengünstigen Schulden des vergangenen Zyklus. Darüber hinaus sind die im Mai 2025 ausgegebenen vorrangigen unbesicherten Schuldverschreibungen im Wert von 450 Millionen US-Dollar mit einem Kupon von 5,25 % und einer Fälligkeit im Jahr 2031 ausgestattet. Dies sind eindeutig höhere Finanzierungskosten im Vergleich zum Niveau vor 2022.

Das neue Industrieangebot übersteigt die Nachfrage in bestimmten Teilmärkten.

Die umfangreiche Entwicklungspipeline, die während des E-Commerce-Booms initiiert wurde, zeigt nun Erfolge, und in einigen Schlüsselmärkten übersteigt das neue Angebot vorübergehend die Nettoabsorption (die gesamte vermietete Fläche abzüglich der gesamten frei gewordenen Fläche). Dieses Überangebot treibt die landesweite Industrieleerstandsquote in die Höhe, die im zweiten Quartal 2025 auf 7,1 % stieg, ein Anstieg um 10 Basispunkte über dem historischen Durchschnitt von 7,0 % vor der Pandemie. Allein im zweiten Quartal 2025 wurden mehr als 71,5 Millionen Quadratfuß (msf) an Neubauten fertiggestellt. Sie beobachten eine deutliche „Flucht in die Qualität“, bei der Mieter ältere Gebäude für neue, moderne Räume verlassen, was die Leerstandsquote im älteren Bestand in die Höhe treibt.

Dies zeigt sich dramatisch in den großen Märkten, in denen First Industrial Realty Trust präsent ist. Im Inland Empire, einem wichtigen Logistikzentrum, erreichte die Gesamtleerstandsquote im ersten Quartal 2025 7,5 %. Das besorgniserregendste Zeichen ist, dass die Direktvermietungsraten im Inland Empire im selben Quartal im Jahresvergleich um fast 25 % gesunken sind, was auf eine deutliche Neukalibrierung der Preismacht hindeutet.

Eine wirtschaftliche Rezession könnte die E-Commerce- und Logistiknachfrage bremsen.

Obwohl der Industriesektor strukturell solide ist, bleibt eine umfassende wirtschaftliche Rezession ein kurzfristiges Risiko, das die Wachstumsrate verlangsamen würde. Die Logistikdaten Ende 2025 sind ein Warnzeichen: Die Submetrik Transportauslastung des Logistics Managers Index (LMI) fiel im September 2025 auf 50,0, was auf kein Wachstum hinweist und den schwächsten Septemberwert seit Beginn der Aufzeichnungen darstellt. Dies deutet auf eine deutliche Verlangsamung des Warenverkehrs hin, die häufig ein Vorbote eines umfassenderen Wirtschaftsabschwungs ist. Wenn das Onboarding mehr als 14 Tage dauert, steigt das Abwanderungsrisiko.

Die gute Nachricht ist, dass der Wandel im E-Commerce ein langfristiger und kein zyklischer Trend ist. Der E-Commerce-Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz soll bis Ende 2025 immer noch 25,0 % erreichen, und der E-Commerce-Logistikmarkt soll von 743,74 Milliarden US-Dollar im Jahr 2024 auf 848,87 Milliarden US-Dollar im Jahr 2025 wachsen, was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 14,1 % entspricht. Die Gefahr besteht hier nicht in einem Marktabsturz, sondern in einer Verlangsamung, die es schwieriger macht, die Mietzinserhöhungen von über 30 % durchzusetzen, die das Unternehmen kürzlich erreicht hat.

Grundsteuererhöhungen in wichtigen Ballungsräumen schmälern das Nettobetriebsergebnis (NOI).

Steigende Grundsteuern sind ein stiller Killer für das Nettobetriebsergebnis (NOI), insbesondere in Märkten mit hohen Kosten und hohen Steuern, in denen First Industrial Realty Trust seine Vermögenswerte konzentriert. Da der geschätzte Wert von Industrieimmobilien aufgrund starker Marktfundamentaldaten in die Höhe geschnellt ist, erhöhen die Kommunalverwaltungen die Steuerabgaben, um den Wertrückgang in anderen Gewerbesektoren, beispielsweise Bürogebäuden in der Innenstadt, auszugleichen.

Der Chicagoer Markt, ein Kernstandort des Unternehmens, veranschaulicht dies perfekt. Für das Steuerjahr 2024 (Rechnungen im November 2025 verschickt) müssen gewerbliche Immobilieneigentümer in Chicago insgesamt zusätzliche 73,5 Millionen US-Dollar an Grundsteuern zahlen. In stark industriell geprägten Gebieten im äußersten Süden Chicagos stiegen die Steuern auf Industriegebäude um alarmierende 40,2 %. In Dallas County ist der für das Steuerjahr 2025 angenommene Ad-Valorem-Steuersatz ebenfalls höher als der No-New-Revenue-Steuersatz, was auf eine deutlich höhere Steuerbelastung für Immobilieneigentümer hinweist. Da es sich bei Grundsteuern um Betriebsausgaben handelt, wirken sich diese Erhöhungen direkt auf das Endergebnis aus und kompensieren einen Teil des robusten Mietpreiswachstums.

• Die Gewerbeimmobiliensteuern in Chicago stiegen im Steuerjahr 2024 um 73,5 Millionen US-Dollar.
• In einigen Industriegebieten Chicagos wurden Steuererhöhungen von 40,2 % verzeichnet.
• Dallas County hat einen Steuersatz für das Steuerjahr 2025 genehmigt, der höher ist als der Steuersatz für keine neuen Einnahmen.