LXP Industrial Trust (LXP): SWOT-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

LXP Industrial Trust (LXP) sieht auf den ersten Blick solide aus und rühmt sich in der Nähe 98% Belegung in wachstumsstarken US-Industriemärkten, was für Sie einen stabilen, langfristigen Cashflow bedeutet. Aber ehrlich gesagt ist die wahre Geschichte für 2025 nicht das starke Portfolio; Es ist die Gratwanderung, die LXP mit seinem Fälligkeitsplan für Schulden in diesem anhaltend hohen Zinsumfeld und der ständigen Bedrohung durch größere Konkurrenten wie Prologis meistern muss. Wir müssen jetzt die stabilen Stärken den sehr realen Refinanzierungsrisiken und Entwicklungschancen gegenüberstellen.

LXP Industrial Trust (LXP) – SWOT-Analyse: Stärken

Konzentrieren Sie sich auf wachstumsstarke US-Industriemärkte und verbessern Sie die Qualität der Vermögenswerte

Sie suchen nach einem Portfolio, das dort positioniert ist, wo die Wirtschaft tatsächlich wächst, und LXP Industrial Trust ist definitiv darauf konzentriert. Ihre Strategie zielt auf 12 Schlüsselmärkte im Sunbelt und im unteren Mittleren Westen ab, die bei grundlegenden Wachstumskennzahlen den Landesdurchschnitt übertreffen. Dieser Fokus ist eine Kernstärke, die sowohl die Qualität der Vermögenswerte als auch das Mietzinspotenzial fördert.

Hier ist die schnelle Rechnung: In den Zielmärkten von LXP ist das Bevölkerungswachstum um das 3,2-fache und das Beschäftigungswachstum um das 1,7-fache höher als im US-amerikanischen Landesdurchschnitt. Dieser demografische und beschäftigungsbezogene Rückenwind führt zu einer strukturellen Nachfrage nach ihren Lager- und Vertriebsanlagen der Klasse A. Zudem ist das Portfolio jung, mit einem Durchschnittsalter von lediglich 9,3 Jahren zum 31. Dezember 2024.

Sie bauen dort, wo Menschen und Arbeitsplätze umziehen. Es ist eine einfache, wirkungsvolle Strategie.

Starke Portfolioauslastung, typischerweise nahezu 98 % bei allen Kernobjekten

Eine hohe Auslastung ist das deutlichste Zeichen für eine hohe Objektqualität und Mieternachfrage. Die operative Leistung von LXP zeigt dies deutlich und bietet Anlegern eine zuverlässige Einnahmequelle. Im dritten Quartal 2025 lag der Leasinganteil des stabilisierten Portfolios bei robusten 96,8 %. Obwohl diese Zahl nicht ganz den Höchstwert von 98 % erreicht, ist sie für einen großen Industrial Real Estate Investment Trust (REIT) hervorragend, insbesondere angesichts der Größe ihres konsolidierten Portfolios, das etwa 57,8 Millionen Quadratfuß Fläche umfasst.

Durch die Beibehaltung einer Auslastung im mittleren bis hohen 90er-Jahre-Bereich bei einer Vielzahl von Immobilien wird das Risiko von Leerständen minimiert und ein reibungsloser Betrieb des Cashflows sichergestellt. Diese Stabilität ist ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil im industriellen Bereich.

Langfristige Einzelmieter-Nettomietverträge sorgen für einen stabilen, vorhersehbaren Cashflow

Die Struktur der Mietverträge von LXP ist eine große Stärke, die sich direkt in einem vorhersehbaren, wartungsarmen Cashflow niederschlägt. Sie nutzen in erster Linie Einzelmietverträge, was bedeutet, dass der Mieter für den Großteil der Betriebskosten, Steuern und Versicherungen verantwortlich ist, was LXP vor steigenden Kosten auf Objektebene schützt.

Die gewichtete durchschnittliche verbleibende Mietvertragslaufzeit für das konsolidierte Portfolio betrug zum 31. Dezember 2024 5,4 Jahre. Eine lange gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) reduziert Umsatzkosten und Ertragsvolatilität. Außerdem stammt fast die Hälfte ihrer Miete von erstklassigen Mietern, was das Kreditrisiko mindert.

Das eingebettete Wachstum wird auch in der Mietvertragsstruktur deutlich:

• Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des Mietvertrags: 5,4 Jahre
• ABR-Anteil von Investment-Grade-Mietern: 46,9 %
• Durchschnittliche jährliche Steigerung der Festmiete: 2,6 %

Hier ist eine Momentaufnahme der Cashflow-Qualität des Portfolios zum Ende des Geschäftsjahres 2024:

Erfolgreiche Durchführung von Verkäufen nicht zum Kerngeschäft gehörender Vermögenswerte und Straffung der Bilanz

LXP hat seine Strategie erfolgreich umgesetzt, ein reiner Industrie-REIT (Real Estate Investment Trust) zu werden, der sein Geschäftsmodell vereinfacht und das Kapital auf sein wachstumsstärkstes Segment konzentriert. Dies ist ein entscheidender Schritt, den institutionelle Anleger zu schätzen wissen.

Der Übergang ist im Wesentlichen abgeschlossen: Im Laufe des am 31. Dezember 2024 endenden Jahres veräußerte das Unternehmen seine verbleibenden konsolidierten Büroimmobilien, wodurch ein konsolidiertes Portfolio entstand, das nun zu 100 % industriell besteht. Das ist ein großer Schritt in Richtung Klarheit.

Allein im dritten Quartal 2025 setzten sie diese Aufräumaktion fort und verkauften ihre Anteile an fünf Einrichtungen für 198,3 Millionen US-Dollar. Dazu gehörte insbesondere der Verkauf von zwei leerstehenden Entwicklungsprojekten zu einem Bruttogesamtpreis von 174,6 Millionen US-Dollar, der mit einem deutlichen Aufschlag von 20 % auf den Bruttobuchwert durchgeführt wurde. Der Verkauf nicht strategischer Vermögenswerte mit einem Aufschlag beweist den zugrunde liegenden Wert ihrer Immobilien und stellt Kapital für neue, renditestarke Industrieinvestitionen bereit.

LXP Industrial Trust (LXP) – SWOT-Analyse: Schwächen

Sie suchen nach den Bruchlinien in der Struktur von LXP Industrial Trust (LXP), und ehrlich gesagt liegen die Schwächen weniger in der Qualität ihrer Vermögenswerte als vielmehr in den finanziellen und strukturellen Risiken, die ihrem Geschäftsmodell innewohnen. Die wichtigste Erkenntnis ist, dass der Fokus auf einzelne Mieter Konzentrationsrisiken und Schulden mit sich bringt profile, Obwohl es derzeit beherrschbar ist, steht es in einem Hochzinsumfeld vor einer großen Refinanzierungshürde.

Höhere Gefährdung durch Einzelmandanten im Vergleich zu Mitbewerbern mit mehreren Mandanten.

LXP war in der Vergangenheit ein herausragender Single-Tenant-Investmentfonds für Industrieimmobilien (REIT) in den USA, und obwohl sie aktiv auf ein stärker diversifiziertes Modell umsteigen, ist dieses Konzentrationsrisiko immer noch eine zentrale Schwachstelle. Wenn Sie für die Einnahmen einer gesamten Immobilie auf einen einzigen Mieter angewiesen sind, kann ein einzelner Leerstand oder Mieterausfall das Nettobetriebseinkommen (NOI) einer Immobilie über Nacht auf Null senken. Im Gegensatz dazu kann ein Multi-Tenant-Peer den Verlust eines einzelnen Mieters mit minimalen Auswirkungen auf das gesamte Portfolio auffangen.

Dieses Risiko ist besonders groß bei großen Industrieanlagen, die oft hochspezialisiert sind und deren Weitervermietung teuer ist. Es ist ein binäres Ergebnis: Entweder ist der Mieter da und zahlt, oder er ist weg und die Immobilie steht leer.

Der Fälligkeitsplan der Schulden erfordert eine sorgfältige Refinanzierung in einem Hochzinsumfeld.

Das Unternehmen hat seine Schulden gut gemanagt, aber das Marktumfeld hat sich verändert. Zum 30. September 2025 belief sich die konsolidierte Gesamtverschuldung von LXP auf ca 1,5 Milliarden US-Dollar, mit einem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von nur 3.9% und eine gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit von 4,7 Jahren. Das Problem besteht darin, dass der Großteil dieser Schulden festgeschrieben war, als die Zinsen viel niedriger waren.

Hier ist die schnelle Rechnung: Wenn die Schulden fällig werden, wird LXP gezwungen sein, sich zu deutlich höheren aktuellen Marktzinsen zu refinanzieren. Beispielsweise ist eine wichtige Tranche einer Unternehmensanleihe noch im Jahr 2028 fällig, und während sie kürzlich einen Teil zurückgezahlt haben, werden die verbleibenden Schulden zu deutlich höheren Kosten refinanziert als der derzeitige gewichtete Durchschnitt von 3,9 %. Das wirkt sich direkt auf die zukünftigen Funds from Operations (FFO) aus.

Das Hochzinsumfeld bedeutet, dass ihre Kapitalkosten bei Fälligkeit dieser Anleihen definitiv steigen werden.

Niedrigerer Mieterbewertungsmix im Investment-Grade-Bereich im Vergleich zu Industrie-REITs der Spitzenklasse.

Während LXP über eine qualitativ hochwertige Mieterliste verfügt, bleibt sein Mietermix im Investment-Grade-Bereich (IG) hinter dem erstklassiger Industrie-REITs zurück. Stand: ca. Oktober 2025 48% der Mietverhältnisse von LXP, gemessen an der jährlichen Grundmiete (ABR), haben ein Investment-Grade-Niveau.

Dieser Wert von unter 50 % bedeutet, dass mehr als die Hälfte ihres Umsatzes von Nicht-IG-Mietern erzielt wird, die in der Regel anfälliger für wirtschaftliche Abschwünge sind und ein höheres Ausfallrisiko haben. In einem rezessiven Umfeld könnte sich diese Ungleichheit in der Kreditqualität im Vergleich zu Mitbewerbern mit einem IG-Mix von 60 % oder 70 % und mehr in höheren Mieterinsolvenzen und größeren Ausfallzeiten für LXP-Immobilien niederschlagen.

• 48% von ABR von Investment-Grade-Mietern.
• Zu den Top-Mietern gehört Amazon (6.9% von ABR), Nissan (4.8%) und Walmart (3.3%).

Verwässerungsrisiko durch die zur Finanzierung neuer Entwicklungen erforderliche Aktienemission.

Fairerweise muss man sagen, dass LXP in letzter Zeit bei der Finanzierung klug vorgegangen ist und den Verkauf von Vermögenswerten zur Schuldentilgung genutzt hat. So verkauften sie beispielsweise zwei leerstehende Entwicklungsprojekte für 175 Millionen Dollar im dritten Quartal 2025, wobei der Erlös zur Rückzahlung verwendet wird 140,0 Millionen US-Dollar in älteren Notizen. Dies ist eine nicht verwässernde Möglichkeit, die Bilanz zu verwalten.

Dennoch verfügt LXP über einen bedeutenden Grundstücksbestand für zukünftige Build-to-Suit (BTS) und spekulative Entwicklungen. Die Finanzierung dieser Pipeline wird erhebliches Kapital erfordern. Wenn die Marktbedingungen sie daran hindern, weiterhin nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte zu attraktiven Preisen zu verkaufen, oder wenn die Schuldenmärkte weiterhin teuer bleiben, könnte der einzig gangbare Weg zur Finanzierung einer wertsteigernden Entwicklung und zur Aufrechterhaltung einer gesunden Bilanz in einer Aktienemission bestehen. Diese Art der Ausgabe würde die Anzahl der ausstehenden Stammaktien erhöhen, was dazu führen würde, dass der Gewinn pro Aktie (EPS) und die Funds From Operations (FFO) pro Aktie sinken, was wir als Verwässerung der Aktionäre bezeichnen.

LXP Industrial Trust (LXP) – SWOT-Analyse: Chancen

Profitieren Sie von der Neuverlagerung der Lieferkette und der E-Commerce-bedingten Nachfrage nach Logistikflächen.

Sie sind perfekt positioniert, um von zwei massiven, langfristigen Veränderungen in der US-Wirtschaft zu profitieren: der Verlagerung der Produktion und der anhaltenden, wenn auch schwächeren Nachfrage aus der E-Commerce-Logistik. Der strategische Fokus von LXP Industrial Trust (LXP) auf den Sunbelt und den unteren Mittleren Westen zahlt sich aus, da diese 12 Zielmärkte ein Bevölkerungswachstum verzeichnen 2,3x und Beschäftigungswachstum bei 1,7x dem Landesdurchschnitt. Dieser demografische Rückenwind steigert direkt die Nachfrage nach Produktions- und Vertriebsflächen.

Der Reshoring-Trend ist nicht nur Gerede; Es ist durch seriöses Kapital abgesichert. Ihre Zielmärkte haben angezogen 280 Milliarden Dollar Insgesamt wurden ab August 2025 Investitionen in fortgeschrittene Fertigungsanlagen angekündigt. Darüber hinaus besteht Ihr Portfolio zu 92 % aus Immobilien der Klasse A, was genau das ist, was Mieter wünschen, wenn sie ihre Logistik in moderne Einrichtungen mit hohem Durchsatz konsolidieren. Dies ist ein rein nachfrageseitiger Vorteil.

Das eingebettete Wachstum in Ihrem bestehenden Portfolio ist auch eine große Chance. Bei den Ist-Mieten für Mietverträge mit einer Laufzeit bis 2030 handelt es sich um Schätzungen 17% unter den aktuellen Marktpreisen liegen. Durch die Nutzung dieser Mark-to-Market-Chance könnte die jährliche Barmiete um etwa 10 % steigen 32 Millionen Dollar, oder ungefähr 0,11 $ pro Aktie. Das ist ein erheblicher, integrierter Ertragstreiber und erfordert nicht einmal einen Neubau.

Strategische Akquisitionen in Sun Belt- und Infill-Industrie-Teilmärkten.

Ihre Strategie, ein reiner Industrie-REIT zu werden, geht auf, und in der nächsten Phase geht es um diszipliniertes Kapitalrecycling, um Ihren geografischen Fokus zu stärken. Sie verkaufen aktiv nicht zielgerichtete Vermögenswerte, um höhere Wachstumschancen zu finanzieren. Konkret vermarktet LXP ungefähr 115 Millionen Dollar von Vermögenswerten, die nicht zum Zielmarkt gehören und zum Verkauf stehen. Dieses Kapital wird in Ihre 12 wachstumsstarken Märkte im Sunbelt und im unteren Mittleren Westen umgeschichtet, wo Sie Logistik- und Lagerimmobilien der Klasse A erwerben oder entwickeln können.

Die Fähigkeit, nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte zu attraktiven Bewertungen zu verkaufen und den Erlös in Kernmärkte mit höherem Wachstum zu reinvestieren, ist der Schlüssel zur Beschleunigung der Portfolioqualität. Zum Vergleich: Im Jahr 2024 haben Sie vier Industrieanlagen der Klasse A mit einer durchschnittlichen Anfangsrendite von 6 % erworben und damit Ihre Fähigkeit unter Beweis gestellt, wertsteigernde Geschäfte abzuschließen. Die Konzentration auf Infill-Standorte innerhalb dieser Märkte – Immobilien, die näher an Ballungszentren liegen – wird das Portfolio zusätzlich gegen Lieferverschiebungen auf der letzten Meile zukunftssicher machen.

• Verkaufen Sie nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte, um ungefähr zu generieren 115 Millionen Dollar im Kapital.
• Reinvestieren Sie die Erlöse in Vermögenswerte der Klasse A in 12 Zielmärkten im Sunbelt/Mittleren Westen.
• Gezielte Infill-Standorte für Logistikvorteile auf der letzten Meile.

Die Entwicklungspipeline bietet eine höhere Kostenrendite als Marktakquisitionen.

Entwicklung bleibt Ihr effektivster Weg, Werte zu schaffen. Die Kostenrendite für Neuentwicklungen übersteigt die Cap-Raten, die Sie auf dem Akquisitionsmarkt sehen, deutlich, weshalb Sie diese Fähigkeit intern behalten. Hier ist die schnelle Rechnung zum Vergleich der beiden Kanäle:

Der Entwicklungsertrag von 7.1% zu 8.0% erzeugt eine erhebliche Spanne gegenüber der Marktakquisitionskapitalisierungsrate von rund 5.1%, was einen klaren Weg zur Erzielung überlegener Renditen aufzeigt. Was diese Schätzung verbirgt, ist der verringerte Wettbewerb; Die im Bau befindliche Pipeline in Ihren 12 Zielmärkten ist nahezu rückläufig 73% von seinem Höhepunkt im Jahr 2022, was Ihnen einen Vorsprung beim neuen Angebot verschafft. Sie verfügen immer noch über etwa 315 Acres Land für künftige, wertsteigernde Entwicklungsmöglichkeiten.

Weitere Reduzierung des Leverage zur Erlangung einer deutlich günstigeren Bonitätsbewertung.

Erhaltung und Verbesserung Ihrer Investment-Grade-Kreditwürdigkeit profile ist entscheidend, um Ihre Kapitalkosten niedrig zu halten, insbesondere in einem Umfeld höherer Zinssätze. LXP verfügt bereits über Investment-Grade-Ratings aller drei großen Agenturen: Baa2 (Moody's), BBB (Fitch) und BBB- (S&P). Ihr Fokus auf die Reduzierung der Hebelwirkung ist ein direkter Weg zur Stärkung dieser Ratings.

Sie haben im Jahr 2025 große Fortschritte gemacht. Nach dem strategischen Verkauf von zwei Entwicklungsprojekten im dritten Quartal 2025 für 175 Millionen US-Dollar sank Ihr Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA von zuvor 5,8 auf 5,2. Diese einzelne Transaktion führte zu einer Reduzierung der Hebelwirkung um 0,6 Runden. Das erklärte Ziel ist es, diese Schlüsselkennzahl auf das Fünffache zu reduzieren. Das Erreichen dieses 5-fachen Ziels wird Ihre Bilanz festigen und einen stärkeren Puffer gegen Marktvolatilität bieten, was ein Argument für eine noch bessere und definitiv günstigere Bonitätsbewertung in naher Zukunft ist.

Eine wichtige Maßnahme war die Rückzahlung von 140,0 Millionen US-Dollar der hochkuponierten 6,75 % Senior Notes mit Fälligkeit 2028 im dritten Quartal 2025, was den Zinsaufwand sofort senkt und die Deckungsquoten verbessert. Das ist intelligentes Kapitalmanagement.

LXP Industrial Trust (LXP) – SWOT-Analyse: Bedrohungen

Anhaltend hohe Zinssätze erhöhen die Kapitalkosten und den Schuldendienst

Das aktuelle Zinsumfeld sorgt für anhaltenden Gegenwind, der sich direkt auf Ihre Kreditkosten und Ihre Bewertung auswirkt. Obwohl LXP Industrial Trust seine Schulden gut gemanagt hat, bleiben die Kosten für Refinanzierungen oder Neuakquisitionen hoch. Zum 30. September 2025 beliefen sich Ihre konsolidierten Gesamtschulden auf ca 1,5 Milliarden US-Dollarmit einem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 3.9%.

Das eigentliche Risiko entsteht, wenn man sich mit der Fälligkeit von Schulden in einem Hochzinsumfeld befassen muss. Beispielsweise hat LXP kürzlich eine Rückzahlung geleistet 140,0 Millionen US-Dollar von 6,75 % Senior Notes mit Fälligkeit 2028, was ein kluger Schachzug war, um ungefähr zu sparen 10 Millionen Dollar pro Jahr an Zinsaufwand. Dieses konkrete Beispiel zeigt die erheblichen Kosten älterer, höher verzinslicher Schulden, die noch verwaltet werden müssen. Ihr Verschuldungsverhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA liegt bei überschaubarem Wert 5,2x Im dritten Quartal 2025 sind Sie immer noch der Volatilität der Kapitalmärkte ausgesetzt. Ehrlich gesagt machen es anhaltend hohe Zinsen definitiv schwieriger, ein positives Wachstum zu erzielen.

Neues Industrieangebot übersteigt die Mieternachfrage in Schlüsselmärkten und drückt auf die Mieten

Das Angebot-Nachfrage-Gleichgewicht auf dem Industriemarkt hat sich verschoben und ist von einem Markt für Vermieter zu einem Markt mit größerer Hebelwirkung für Mieter geworden. Im ersten Halbjahr 2025 haben die Entwickler nahezu geliefert 195 Millionen Quadratmeter an neuen Industrieflächen, die die Vermietungsaktivität deutlich überstiegen. Dieses Missverhältnis erhöhte die landesweite Leerstandsquote auf 6.7% im ersten Halbjahr 2025 der höchste Stand seit 2015.

Die nachlassende Nachfrage ist das eigentliche Problem. Die gesamte Nettoabsorption im ersten Halbjahr 2025 war bescheiden 27,0 Millionen Quadratfuß, und die Prognose für den Rest des Jahres ist mit einer erwarteten Absorption von 2,8 Millionen Quadratfuß nahezu unverändert. Da sich noch schätzungsweise 466 Millionen Quadratmeter im Bau befinden, werden die Leerstände wahrscheinlich weiter steigen, was Druck auf das Mietwachstum ausüben wird. Es wird erwartet, dass die Angebotsmieten im Zeitraum 2025–2026 nur um etwas mehr als 2 % steigen werden, was eine deutliche Verlangsamung gegenüber dem Boom in der Pandemie-Ära darstellt.

• Neues Angebot im ersten Halbjahr 2025: 195 Millionen Quadratfuß.
• Nettoabsorption im ersten Halbjahr 2025: 27,0 Millionen Quadratfuß.
• Nationale Leerstandsquote (H1 2025): 6,7 %.

Der wirtschaftliche Abschwung beeinträchtigt die Zahlungsfähigkeit der Mieter und erhöht das Risiko von Mietausfällen

Die makroökonomische Unsicherheit, die durch unklare Tarifpolitik und hohe Zinssätze verursacht wird, führt dazu, dass viele Industrienutzer langfristige Mietentscheidungen verzögern, was sich direkt auf Ihre Umsatzstabilität auswirkt. Eine stärkere Konjunkturabschwächung würde die Bonität Ihrer Mieter beeinträchtigen und zu höheren Ausfallraten bei Mietverträgen und längeren Ausfallzeiten zwischen Mietverträgen führen.

Obwohl LXP Industrial Trust über ein starkes Portfolio verfügt, birgt jede finanzielle Notlage Ihrer größten Mieter ein Konzentrationsrisiko. Ihre vier größten Mieter machen einen erheblichen Teil Ihrer jährlichen Grundmiete (ABR) aus:

Fairerweise muss man sagen, dass etwa 48 % Ihrer Mietverträge ein Investment-Grade-Rating haben, was ein starkes Polster darstellt. Dennoch sind die restlichen 52 % anfälliger für einen Konjunkturabschwung, und ein Ausfall eines der Topmieter würde sich sofort auf Ihren FFO auswirken.

Konkurrenz durch größere, besser kapitalisierte Industrie-REITs wie Prologis

LXP Industrial Trust agiert in einem hart umkämpften Sektor gegenüber viel größeren, besser kapitalisierten Akteuren. Die schiere Größe von Wettbewerbern wie Prologis verschafft ihnen erhebliche Vorteile bei den Kapitalkosten, dem Zugang zu Fremdkapitalmärkten und der Fähigkeit, umfangreiche Entwicklungsprojekte durchzuführen.

Dieser Größenunterschied ist krass. Ende 2025 verfügt Prologis über eine Marktkapitalisierung von ca 117,08 Milliarden US-Dollar, während die Marktkapitalisierung von LXP Industrial Trust bei etwa liegt 2,73 Milliarden US-Dollar. Dieser enorme Unterschied – mehr als das 40-fache – bedeutet, dass Prologis niedrigere Kreditkosten erzielen, bessere Konditionen mit großen Mietern aus mehreren Märkten aushandeln und aggressiver beim Erwerb erstklassiger Immobilien vorgehen kann. Ihre geringere Größe schränkt Ihre Fähigkeit ein, um die größten und begehrtesten Geschäfte zu konkurrieren, und macht Sie zu einem potenziellen Übernahmeziel, was zu Unsicherheit im Management führt.