Desglosando la salud financiera de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): ideas clave para los inversores

Ha visto los titulares y, sinceramente, el precio de las acciones de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) está contando una historia difícil en este momento, alcanzando un mínimo de 52 semanas de $ 6,35 el 21 de noviembre de 2025, lo que representa una caída del 33,9 % en lo que va del año. Pero como analista experimentado, miro más allá del ruido y voy directamente a los fundamentos, y lo que veo es una mezcla de fortaleza operativa y escepticismo del mercado. Debe comprender que, si bien la ocupación de oficinas de la compañía en Manhattan aumentó secuencialmente al 90,3% en el tercer trimestre de 2025, lo que muestra un impulso real en el arrendamiento, la guía de fondos básicos de operaciones (Core FFO) para todo el año se revisó a la baja a un rango más ajustado de $0,83 a $0,86 por acción diluida. Esa es una señal clara de presión sobre los márgenes, además de que la guía de ingresos operativos netos (NOI) del Observatorio del Empire State Building también se redujo a entre 90 y 94 millones de dólares para 2025, lo que refleja la persistente volatilidad del turismo. Aún así, el balance sigue siendo sólido con 800 millones de dólares en liquidez total al 30 de septiembre de 2025 y un sólido rendimiento del flujo de caja libre del 14%, por lo que la pregunta no es sobre la supervivencia, sino sobre si el múltiplo precio-beneficio (P/E) actual de 28,7 veces del mercado, muy por encima del promedio global de REIT de 15,8 veces, está definitivamente justificado para una empresa con expectativas de crecimiento revisadas. Analicemos los riesgos y oportunidades reales que se esconden en esas cifras.

Análisis de ingresos

Necesita saber de dónde proviene el dinero para evaluar la calidad de las ganancias de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA). La conclusión directa es que, si bien el sector inmobiliario comercial está mostrando resiliencia a través del arrendamiento, la historia de crecimiento para 2025 es modesta, con un ligero repunte en los ingresos de los últimos doce meses (TTM).

Al 30 de septiembre de 2025, los ingresos de TTM, un fuerte indicador del desempeño de todo el año 2025, se ubicaron en aproximadamente 766,2 millones de dólares. Esto representa un aumento interanual de poco más 1.02% en comparación con los ingresos de todo el año 2024 de 763,2 millones de dólares. Eso es crecimiento, pero no es un año espectacular; es una rutina, que definitivamente es típica de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) centrado en la ciudad de Nueva York en este clima.

Desglose de las fuentes primarias de ingresos

Empire State Realty OP, L.P. opera con dos fuentes de ingresos principales: su segmento de Bienes Raíces y su segmento de altaprofile Negocio del observatorio. El segmento de bienes raíces, que incluye la cartera de oficinas y propiedades comerciales, es el ancla, pero el Observatorio del Empire State Building es el comodín de alto margen impulsado por los turistas.

Para el primer trimestre de 2025, así es como se desglosan los ingresos e ilustra el modelo de negocio fundamental:

• Ingresos por alquiler: Proporcionó la mayor parte, contribuyendo aproximadamente 85.8% del total del primer trimestre de 2025.
• Ingresos del Observatorio: Contribuido alrededor 12.9% del total del 1T 2025, generando 23,2 millones de dólares.

Aquí están los cálculos rápidos de los primeros tres trimestres de 2025, que totalizaron 569,1 millones de dólares en ingresos: el primer trimestre fue $180,07 millones, éxito del segundo trimestre 191,3 millones de dólares, y el tercer trimestre llegó a $197,73 millones. El aumento trimestral secuencial muestra una tendencia de mejora, impulsada tanto por el arrendamiento como por la temporada turística de verano que impulsa el Observatorio.

Cambios a corto plazo y desempeño del segmento

Hemos visto algunos cambios significativos, aunque mixtos, en los segmentos de ingresos este año. El lado del arrendamiento comercial es un punto positivo, ya que los diferenciales de arrendamiento combinados de la cartera de oficinas de Manhattan (la diferencia entre alquileres nuevos y vencidos) muestran una tendencia positiva durante 17 trimestres consecutivos, incluido un +3.9% se extendió en el tercer trimestre de 2025. Esto indica que la compañía está impulsando con éxito alquileres más altos en propiedades modernizadas.

El negocio del Observatorio, sin embargo, ha sido más volátil. La gerencia revisó a la baja su guía de Ingreso Operativo Neto (NOI) para todo el año 2025 para el Observatorio a un rango de Entre 90 y 94 millones de dólares del anterior 97 millones de dólares a 102 millones de dólares. Este ajuste refleja vientos en contra como el clima adverso y la menor demanda internacional en la primera mitad del año, a pesar de que el NOI del Observatorio en el tercer trimestre fue un fuerte 26,5 millones de dólares. El riesgo aquí es claro: el Observatorio es un activo fantástico, pero es muy sensible a factores externos como el turismo y el clima. Puede leer más sobre la estructura financiera de la empresa en Desglosando la salud financiera de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): ideas clave para los inversores.

Para resumir la trayectoria de los ingresos trimestrales:

El elemento de acción es observar de cerca los resultados del cuarto trimestre para conocer la cifra final de NOI del Observatorio de 2025 en comparación con esa guía revisada. Si alcanzan el extremo superior, indica que la fortaleza del arrendamiento de oficinas central está superando la volatilidad del turismo.

Métricas de rentabilidad

Necesita saber con qué eficiencia Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) convierte los ingresos en ganancias. La conclusión rápida es que, si bien el crecimiento de las ganancias a largo plazo es fuerte, la rentabilidad neta a corto plazo muestra una ligera caída, en gran parte debido a las presiones de los costos operativos. El margen de beneficio neto de los últimos doce meses (LTM) de la compañía, al 30 de junio de 2025, se situó en 8.5%, una modesta caída desde el 9,3% del año anterior.

Para un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT), la verdadera medida de la rentabilidad operativa es el Ingreso Operativo Neto (NOI), que es esencialmente su "beneficio bruto" antes de la deuda y los costos corporativos generales. En el tercer trimestre de 2025, el NOI en efectivo de propiedad de la misma tienda de Empire State Realty OP, L.P., una medida crítica del desempeño de la propiedad subyacente, mostró una disminución interanual del 1,5%. Sin embargo, esta cifra es engañosa; cuando se ajusta durante aproximadamente 1,7 millones de dólares de las partidas de ingresos no recurrentes del trimestre del año anterior, el NOI en efectivo en la misma tienda en realidad aumentó en 1.1%.

Aquí están los cálculos rápidos sobre los indicadores clave de rentabilidad para 2025:

La historia de la eficiencia operativa tiene matices. La disminución del NOI no ajustado en el tercer trimestre de 2025 se debió principalmente a aumentos en los impuestos inmobiliarios y los gastos operativos de la propiedad, que es un riesgo común a corto plazo en el mercado de la ciudad de Nueva York. Aun así, la gestión de costes de la empresa está claramente trabajando para compensar estos obstáculos, como lo demuestra el crecimiento del NOI ajustado. La ocupación de oficinas en Manhattan también aumentó a 90.3% en el tercer trimestre de 2025, y la compañía logró su decimoséptimo trimestre consecutivo de diferenciales de arrendamiento positivos a valor de mercado en esa cartera. Esto es definitivamente una señal de poder de fijación de precios.

Cuando se mira el panorama general, Empire State Realty OP, L.P. ha tenido un desempeño sólido frente a sus pares. En los últimos cinco años, la empresa ha aumentado sus ganancias a una tasa anual promedio de 46.1%, que es sustancialmente mayor que el 18.1% promedio para la industria REIT en general. Para ser justos, el desempeño reciente muestra una desaceleración, con un crecimiento negativo de las ganancias de -8.1% durante el año pasado, lo que dificulta una comparación directa con el promedio reciente de la industria (-22,7%). El mercado todavía está valorando el crecimiento futuro, pero es necesario vigilar de cerca esos gastos operativos para garantizar que el crecimiento del NOI ajustado siga siendo positivo. Puede obtener más contexto sobre la base de inversores aquí: Explorando Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) Inversionista Profile: ¿Quién compra y por qué?

Su elemento de acción es claro: supervise la publicación de resultados del cuarto trimestre de 2025 para conocer el resultado final del Core FFO de todo el año en comparación con la orientación revisada de $0,83 a $0,86 por acción, y específicamente buscar una tendencia positiva continua en el NOI de efectivo ajustado en las mismas tiendas.

Estructura de deuda versus capital

Si nos fijamos en Empire State Realty OP, L.P. (ESBA), lo primero que debemos desglosar es cómo financian su enorme cartera: es un simple acto de equilibrio entre deuda y capital. La buena noticia es que el apalancamiento de la empresa profile En realidad, es bastante conservador en comparación con sus pares, lo que definitivamente es una ventaja en un entorno de tasas altas.

A partir del tercer trimestre de 2025, Empire State Realty OP, L.P. tenía una deuda total pendiente de aproximadamente $2.1 mil millones, con un tipo de interés medio ponderado de 4.34%. La mayor parte de esta deuda es a largo plazo, lo que es típico de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) que gestiona activos como el Empire State Building; Utilizan pasivos a largo plazo para igualar la naturaleza a largo plazo de sus activos inmobiliarios.

La métrica principal aquí es la relación deuda-capital (D/E), que nos indica cuánta deuda utiliza la empresa para financiar sus activos frente al valor aportado por los accionistas. He aquí los cálculos rápidos: con una deuda total de aproximadamente $2.1 mil millones y capital contable cerca 1.800 millones de dólares, la relación D/E para Empire State Realty OP, L.P. se sitúa en aproximadamente 114.4% (o 1,144).

Para ser justos, una relación D/E del 114,4% puede parecer alta en otras industrias, pero para un sector intensivo en capital como el inmobiliario comercial, en realidad es una señal de fortaleza. La relación deuda-capital promedio para el sector REIT - Oficinas en general a fines de 2025 está más cerca de 1.41 (o 141%). Por lo tanto, Empire State Realty OP, L.P. opera con menos apalancamiento que el promedio de la industria, lo que les brinda más protección financiera contra las caídas del mercado.

La estrategia de la compañía claramente favorece la deuda no garantizada a tasa fija para gestionar el riesgo, además de mantener una baja relación deuda neta a EBITDA ajustado de 5,6x a partir del tercer trimestre de 2025. Esto es lo que yo llamo un enfoque realista consciente de las tendencias: fijan los costos y mantienen sólida su capacidad de servicio de la deuda.

• Financiamiento de deuda: En octubre de 2025, emitieron $175 millones en pagarés senior no garantizados a una tasa fija de 5.47%, con vencimiento en 2031. Se trata de una ampliación de capital de coste fijo a largo plazo.
• Facilidades de Crédito: También obtuvieron un préstamo senior a plazo no garantizado modificado para $210 millones en noviembre de 2025, con la opción de ampliar a $310 millones. Esto proporciona financiación flexible y comprometida para el capital de trabajo.
• Financiamiento de capital: El equilibrio se mantiene reteniendo las ganancias y el capital social de los partícipes, lo que es una parte clave de su ratio D/E inferior al promedio.

Están equilibrando el crecimiento con cautela, utilizando la deuda para inversiones estratégicas a largo plazo y manteniendo al mismo tiempo el apalancamiento general por debajo de sus pares. Para profundizar en quién apuesta por esta estructura de capital, debería consultar Explorando Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) Inversionista Profile: ¿Quién compra y por qué?

Liquidez y Solvencia

Necesita saber si Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) puede cumplir con sus obligaciones a corto plazo, y la respuesta corta es sí, con un margen sólido. Según los datos más recientes cercanos a noviembre de 2025, la posición de liquidez de la compañía es sólida, respaldada por altos índices de circulante y rápido y un importante crédito disponible.

Esta salud financiera es definitivamente un factor clave en la evaluación del riesgo. profile de este Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT). Es crucial mirar más allá de la volatilidad de los precios de las acciones y centrarse en los fundamentos del balance, que siguen siendo sólidos.

Evaluación de la liquidez de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA)

Los índices de liquidez de la empresa, que miden su capacidad para cubrir deudas a corto plazo, pintan un panorama muy tranquilizador. Una relación circulante de 1,0 generalmente se considera segura, lo que significa que los activos circulantes son iguales a los pasivos circulantes. Las cifras de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) son significativamente mejores.

• Relación actual: El ratio actual de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) es de aproximadamente 3.21 a finales de 2025. Esto significa que la empresa tiene más de tres dólares en activos circulantes por cada dólar de pasivos circulantes.
• Relación rápida: El índice rápido (o índice de prueba ácida), que excluye activos menos líquidos como el inventario, se sitúa en un saludable 2,74. Este es un fuerte indicador de flexibilidad financiera inmediata.

Honestamente, una proporción tan alta en un REIT sugiere que tienen una cantidad significativa de efectivo o equivalentes, lo cual es un enfoque conservador y prudente en un mercado volátil. En pocas palabras, tienen muchos recursos inmediatos para pagar sus cuentas.

Tendencias del capital de trabajo y del flujo de caja

Los sólidos índices de liquidez se traducen directamente en un excelente capital de trabajo (activos circulantes menos pasivos circulantes). La tendencia es positiva y muestra una capacidad constante para gestionar las operaciones del día a día sin estrés. La liquidez total de la empresa al 30 de septiembre de 2025 era de aproximadamente 800 millones de dólares. Aquí están los cálculos rápidos sobre esa liquidez:

• Efectivo disponible: $154 millones
• Línea de Crédito Revolvente Disponible: $620 millones

Este fondo de guerra brinda a la administración una importante opción para gastos de capital, adquisiciones o simplemente para capear cualquier crisis económica. Esa es una enorme ventaja operativa.

En cuanto al estado de flujo de efectivo, la empresa mantiene una gran capacidad para generar efectivo a partir de sus propiedades. Los fondos básicos de operaciones (Core FFO) para el tercer trimestre de 2025 fueron de 0,23 dólares por acción totalmente diluida. Además, la empresa mantiene un sólido rendimiento del flujo de caja libre del 14%, que es una métrica poderosa que muestra el efectivo generado en relación con el valor de mercado.

El lado del flujo de caja de financiación muestra un equipo directivo optimizando activamente su estructura de capital. En noviembre de 2025, Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) obtuvo un préstamo senior no garantizado modificado de 210 millones de dólares, que puede ampliarse a 310 millones de dólares, específicamente para capital de trabajo y fines corporativos generales. Además, emitieron 175 millones de dólares en bonos sénior no garantizados en octubre de 2025. Esto muestra un camino claro para financiar el crecimiento futuro y las necesidades de capital, incluso con un balance sólido ya establecido.

Posibles preocupaciones o fortalezas sobre la liquidez

La principal fortaleza es la gran profundidad de su liquidez, que está muy por encima de las normas de la industria, especialmente para un REIT en el clima actual. Los 620 millones de dólares disponibles en la línea de crédito renovable actúan como una red de seguridad, pero la alta posición de efectivo de la compañía de 154 millones de dólares y el fuerte flujo de efectivo operativo significan que no se ven obligados a recurrir a él.

Lo que oculta esta estimación es el gasto de capital (CapEx) continuo necesario para mantener y modernizar su cartera, lo cual es típico de un propietario de bienes raíces. Sin embargo, el fuerte rendimiento del flujo de caja libre sugiere que están generando suficiente efectivo para cubrirlo. Las recientes actividades de financiación son medidas proactivas, no señales de angustia, que garantizan una financiación flexible a largo plazo que vence en 2029 para el préstamo a plazo. Esta es una señal de que la gerencia está pensando en el futuro, que es lo que desea ver.

Para profundizar en la posición estratégica de la empresa, puede revisar el análisis completo en Desglosando la salud financiera de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): ideas clave para los inversores.

Análisis de valoración

Está buscando una señal clara sobre Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) y, sinceramente, el mercado está enviando mensajes contradictorios. La conclusión rápida es que los múltiplos de ganancias tradicionales sugieren que la acción es cara, pero una inmersión más profunda en el valor intrínseco (flujo de caja descontado o DCF) apunta a un descuento significativo. Esta tensión es el núcleo de la decisión de inversión en este momento.

La acción definitivamente ha estado bajo presión, con la capitalización de mercado cayendo un 30,43% en los últimos 12 meses a $1,190 millones de dólares al 14 de noviembre de 2025. Esta disminución es una clara señal de cautela de los inversores con respecto al sector inmobiliario comercial, pero también crea oportunidades potenciales si el mercado se está corrigiendo excesivamente.

¿Está Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) sobrevalorado o infravalorado?

Para resolver esto, tenemos que observar los tres lentes de valoración principales. Cada uno cuenta una parte diferente de la historia, por lo que no puedes confiar en solo uno.

Aquí están los cálculos rápidos sobre los ratios clave a noviembre de 2025:

• Precio-beneficio (P/E): con 28,7 veces, ESBA parece cara en comparación con el promedio global de la industria REIT de 15,8 veces. Este es el mercado que paga una prima por las ganancias actuales.
• Valor empresarial/EBITDA (EV/EBITDA): esta relación es una mejor medida para los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), ya que contabiliza la deuda. El índice de ESBA es 9,77 (basado en un valor empresarial de 3.886,51 millones de dólares y un EBITDA TTM de 397,93 millones de dólares). Esta es una cifra más razonable, aunque no muy barata.
• Precio-valor contable (P/B): La relación P/B de la empresa matriz, Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT), es de alrededor de 1,12. Un valor cercano a 1,0 sugiere que la acción se cotiza cerca del valor contable de sus activos, lo que generalmente es una buena señal en el sector inmobiliario.

Precio de las acciones y salud de los dividendos

La tendencia del precio de las acciones durante los últimos 12 meses muestra una volatilidad significativa. El rango de negociación de 52 semanas ha estado entre un mínimo de 6,39 dólares y un máximo de 11,28 dólares. La caída del 32,76% en lo que va del año hasta mediados de noviembre de 2025 es un enorme obstáculo. Estás comprando un cuchillo que cae, así que ten cuidado con el tamaño de la posición.

Aun así, el dividendo ofrece un rendimiento tangible mientras se espera un posible cambio de rumbo. El dividendo anual es de 0,14 dólares por acción, lo que da una rentabilidad por dividendo a plazo de aproximadamente el 2,09%. La tasa de pago se sitúa en torno al 60,87%, lo cual es manejable. Para un REIT, ese índice de pago debe vigilarse de cerca en comparación con los fondos de operaciones (FFO), pero por ahora, el dividendo parece sostenible, pagando entre 0,035 y 0,04 dólares trimestralmente, siendo el último pago en septiembre de 2025 de 0,04 dólares por unidad.

Consenso de analistas y desconexión del DCF

El consenso profesional está dividido, razón por la cual las acciones cotizan donde están. Un modelo de valoración, el análisis de flujo de caja descontado (DCF), estima un valor razonable de 19,80 dólares. Se trata de una enorme diferencia con el precio de negociación actual, lo que sugiere una enorme subvaluación. Pero la relación P/E, como vimos, dice lo contrario.

El consenso de los analistas para la empresa matriz (ESRT) es generalmente una calificación de RENDIMIENTO SUPERIOR, con objetivos de precios que van desde un mínimo de 8,00 dólares hasta un máximo de 10,00 dólares. Esto sugiere que, a pesar de la reciente acción del precio, la calle ve valor. El mercado está valorando el riesgo de la exposición a los bienes raíces comerciales, pero el modelo DCF considera que el valor a largo plazo de los activos subyacentes, como el Empire State Building, es significativamente mayor. Puedes leer más sobre esto en Desglosando la salud financiera de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): ideas clave para los inversores.

La acción clave aquí es tratar a ESBA como una apuesta de valor con un alto riesgo. profile.

Factores de riesgo

Estás mirando Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) y viendo los activos icónicos, pero el mercado claramente está valorando un riesgo significativo a corto plazo. El desempeño de la acción en 2025 cuenta la historia: cerró en un mínimo de 52 semanas de $6.35 en noviembre, una caída del 33,9% en lo que va del año. Esta desaceleración es el principal riesgo externo: una crisis de confianza de los inversores impulsada por una incertidumbre económica más amplia y una demanda inmobiliaria fluctuante, a pesar de que la salud financiera subyacente se califica como "BUENA".

Los riesgos internos y externos que enfrenta Empire State Realty OP, L.P. son una combinación clásica de obstáculos del mercado y gestión de la estructura de capital en un entorno de altas tasas de interés. Si bien la empresa es operativamente sólida, el mercado está descontando su poder de ganancias, como lo demuestra una alta relación precio-beneficio (P/E) de 28,7x, que está por encima del promedio global de la industria REIT de 15,8x. Esto sugiere que el mercado es escéptico sobre el crecimiento futuro, a pesar de que un modelo de flujo de efectivo descontado (DCF) sugiere un valor razonable más cercano a $19.80.

A continuación se muestra un desglose de los riesgos clave destacados en las últimas presentaciones de 2025 y datos de mercado:

• Riesgo de valoración de mercado: Caída del precio de las acciones de 33.9% Hasta la fecha, lo que indica cautela para los inversores.
• Presión de flujo de caja: El ingreso operativo neto (NOI) en efectivo de propiedades de la misma tienda, excluyendo los cargos por terminación del arrendamiento, disminuyó 1.5% año tras año en el tercer trimestre de 2025, principalmente debido al aumento de los impuestos inmobiliarios y los gastos operativos de la propiedad.
• Vientos en contra del sector inmobiliario comercial: La fluctuación de la demanda en el mercado de oficinas de Nueva York sigue siendo una amenaza persistente para la velocidad de arrendamiento y las tarifas de alquiler, a pesar de los recientes diferenciales positivos.
• Varadura de activos relacionados con ESG: Un riesgo de la industria a largo plazo, particularmente para los edificios más antiguos, es la posible disminución de los valores de las garantías de las propiedades que no son energéticamente eficientes, una preocupación importante en el sector inmobiliario comercial.

Para ser justos, el equipo directivo definitivamente está tomando medidas claras para mitigar estos riesgos financieros y operativos. Se están centrando en apuntalar la liquidez y fijar los costos de la deuda.

Aquí están los cálculos rápidos sobre su estabilidad financiera y sus esfuerzos de mitigación al tercer y cuarto trimestre de 2025:

La medida estratégica para asegurar el nuevo préstamo a plazo y fijar la tasa de la reciente emisión de pagarés reduce significativamente el riesgo del balance ante aumentos de las tasas de interés a corto plazo. Además, las métricas operativas de la compañía, como el aumento de ocupación secuencial y los diferenciales de arrendamiento positivos constantes, muestran que su cartera modernizada todavía está atrayendo inquilinos en un mercado desafiante. Para obtener más información sobre la visión de largo plazo que guía estas decisiones, puede revisar sus Declaración de misión, visión y valores fundamentales de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA).

Oportunidades de crecimiento

Está buscando dónde Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) gana dinero a continuación, y la respuesta es simple: es una apuesta enfocada en bienes raíces de primer nivel en la ciudad de Nueva York, además del atractivo global de su activo emblemático. La empresa está ejecutando activamente una estrategia clara que se adapta a un mercado bifurcado: los activos de alta calidad están ganando y poseen muchos de ellos. Definitivamente tienen una base sólida.

Para todo el año 2025, Empire State Realty OP, la empresa matriz de L.P., Empire State Realty Trust (ESRT), reafirmó su guía de fondos básicos de operaciones (FFO), que es una medida clave del poder de ganancias de un REIT. La perspectiva revisada proyecta que Core FFO estará en el rango de $0,83 a $0,86 por acción diluida. Esto está respaldado por un crecimiento esperado del ingreso operativo neto (NOI) en efectivo de propiedades en la misma tienda que va desde hasta 0,5% a 4%, excluyendo artículos únicos.

Impulsores clave del crecimiento y palancas estratégicas

El núcleo del crecimiento futuro no son sólo las nuevas adquisiciones; está maximizando el valor de la cartera modernizada existente. El mercado está mostrando una clara 'vuelo hacia la calidad', donde los inquilinos están dispuestos a pagar más por espacios de oficina sostenibles, equipados y de alta calidad, que es exactamente lo que ofrece Empire State Realty OP, L.P. Este enfoque está dando sus frutos en los diferenciales de arrendamiento (la diferencia entre alquileres nuevos y antiguos).

A continuación se presentan algunos cálculos rápidos sobre el desempeño de sus oficinas: el portafolio de oficinas de Manhattan vio su 17º trimestre consecutivo de diferenciales de arrendamiento combinados positivos en el tercer trimestre de 2025, con el diferencial en +3.9%. Este impulso está impulsando la ocupación, que alcanzó 90.3% al 30 de septiembre de 2025, y la administración espera que la ocupación de fin de año caiga entre 89% y 91%.

• Arrendamiento de oficinas: Fuerte demanda de espacio premium y modernizado.
• Observatorio: Mayores ingresos per cápita de la atracción icónica.
• Multifamiliar: Nueva fuente de ingresos que contribuye a FFO.

La ventaja competitiva icónica

No se puede hablar de esta empresa sin mencionar el Empire State Building. Es una enorme ventaja competitiva (un foso, por así decirlo) que pocos pueden replicar. El Observatorio del Empire State Building es una innovación de producto en sí mismo, clasificado constantemente como el mejor #1 atracción principal en la ciudad de Nueva York por los premios Travelers' Choice Awards 2025 de Tripadvisor.

Este segmento del turismo es un motor de ingresos fundamental y de alto margen. Se proyecta que el Ingreso Operativo Neto (NOI) del Observatorio esté entre 90 millones de dólares y 94 millones de dólares para todo el año 2025. Además, están mejorando activamente la experiencia de los visitantes y el marketing digital para aumentar los ingresos per cápita, que crecieron 5.9% en el primer trimestre de 2025.

La siguiente tabla resume los principales impulsores financieros para el año fiscal 2025:

Lo que oculta esta estimación es la presión continua sobre el stock de oficinas más antiguas y menos equipadas en Nueva York, pero el enfoque de Empire State Realty OP, L.P. en sus activos modernizados y de primer nivel es su escudo contra esa tendencia. Su fuerte liquidez de 800 millones de dólares al 30 de septiembre de 2025, y exposición a deuda de tasa flotante cero en aproximadamente $2.1 mil millones de la deuda total les da flexibilidad para adquisiciones estratégicas o mejoras adicionales de la propiedad. Para profundizar en el balance general, consulte Desglosando la salud financiera de Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): ideas clave para los inversores.

Próximo paso: revisar la cartera de arrendamiento del cuarto trimestre de 2025 para evaluar si el objetivo de ocupación para fin de año es de 91% es alcanzable. Ése es el verdadero indicador a corto plazo.