Dividindo a saúde financeira da Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): principais insights para investidores

Você viu as manchetes e, honestamente, o preço das ações da Empire State Realty OP, LP, LP (ESBA) está contando uma história difícil agora, atingindo o mínimo de 52 semanas de $ 6,35 em 21 de novembro de 2025, o que representa uma queda de 33,9% no acumulado do ano. Mas, como analista experiente, olho para além do ruído e vou directamente para os fundamentos, e o que vejo é uma mistura de força operacional e cepticismo do mercado. Você precisa entender que, embora a ocupação de escritórios da empresa em Manhattan tenha subido sequencialmente para 90,3% no terceiro trimestre de 2025, mostrando uma dinâmica real de leasing, a orientação de fundos básicos de operações (Core FFO) para o ano inteiro foi revisada para baixo para uma faixa mais estreita de US$ 0,83 a US$ 0,86 por ação diluída. Este é um sinal claro de pressão nas margens, além de que a orientação do rendimento operacional líquido (NOI) do Observatório do Empire State Building também foi reduzida para 90 milhões a 94 milhões de dólares em 2025, reflectindo a persistente volatilidade do turismo. Ainda assim, o balanço permanece sólido, com US$ 0,8 bilhão em liquidez total em 30 de setembro de 2025, e um forte rendimento de fluxo de caixa livre de 14%, então a questão não é sobre sobrevivência, mas sobre se o atual múltiplo de preço/lucro (P/E) de 28,7x do mercado - muito acima da média REIT global de 15,8x - é definitivamente justificado para uma empresa com expectativas de crescimento revisadas. Vamos analisar os riscos e oportunidades reais ocultos nesses números.

Análise de receita

Você precisa saber de onde vem o dinheiro para avaliar a qualidade dos ganhos da Empire State Realty OP, L.P. A conclusão direta é que, embora o setor imobiliário comercial esteja a demonstrar resiliência através do arrendamento, a história de crescimento para 2025 é modesta, com um ligeiro aumento nas receitas dos últimos doze meses (TTM).

Em 30 de setembro de 2025, a receita TTM - um forte proxy para o desempenho do ano inteiro de 2025 - era de aproximadamente US$ 766,2 milhões. Isto representa um aumento anual de pouco mais de 1.02% em comparação com a receita do ano inteiro de 2024 de US$ 763,2 milhões. Isso é crescimento, mas não é um ano de ruptura; é uma tarefa árdua, o que é definitivamente típico de um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT) focado na cidade de Nova York neste clima.

Dividindo as fontes primárias de receita

A Empire State Realty OP, L.P. opera com duas fontes principais de receita: seu segmento imobiliário e seu segmento de altoprofile Negócio de observatório. O segmento Imobiliário, que inclui o portfólio de propriedades de escritórios e varejo, é a âncora, mas o Observatório do Empire State Building é o curinga de alta margem voltado para o turismo.

Para o primeiro trimestre de 2025, foi assim que a receita foi dividida e ilustra o modelo de negócios fundamental:

• Receita de aluguel: Forneceu a maior parte, contribuindo com aproximadamente 85.8% do total do primeiro trimestre de 2025.
• Receita do Observatório: Contribuiu por aí 12.9% do total do primeiro trimestre de 2025, gerando US$ 23,2 milhões.

Aqui estão as contas rápidas dos três primeiros trimestres de 2025, que totalizaram US$ 569,1 milhões em receita: o primeiro trimestre foi US$ 180,07 milhões, sucesso no segundo trimestre US$ 191,3 milhões, e o terceiro trimestre chegou em US$ 197,73 milhões. O aumento trimestral sequencial mostra uma tendência de melhoria, impulsionada tanto pelo arrendamento como pela temporada turística de verão que impulsiona o Observatório.

Mudanças de curto prazo e desempenho do segmento

Vimos algumas mudanças significativas, embora mistas, nos segmentos de receita este ano. O lado do leasing comercial é um ponto positivo, com os spreads de leasing combinados do portfólio de escritórios de Manhattan - a diferença entre os aluguéis novos e os vencidos - mostrando uma tendência positiva por 17 trimestres consecutivos, incluindo um +3.9% spread no terceiro trimestre de 2025. Isso indica que a empresa está conseguindo aumentar os aluguéis em propriedades modernizadas.

O negócio do Observatório, no entanto, tem sido mais volátil. A administração revisou para baixo sua orientação de receita operacional líquida (NOI) para o ano de 2025 para uma faixa de US$ 90 milhões a US$ 94 milhões do anterior US$ 97 milhões a US$ 102 milhões. Este ajustamento reflecte factores adversos como condições meteorológicas adversas e menor procura internacional no primeiro semestre do ano, embora o NOI do 3º trimestre do Observatório tenha sido um forte US$ 26,5 milhões. O risco aqui é claro: o Observatório é um activo fantástico, mas é altamente sensível a factores externos como o turismo e as condições meteorológicas. Você pode ler mais sobre a estrutura financeira da empresa em Dividindo a saúde financeira da Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): principais insights para investidores.

Para resumir a trajetória da receita trimestral:

O item de ação é observar atentamente os resultados do quarto trimestre para obter o valor final do NOI do Observatório de 2025 em relação a essa orientação revisada. Se atingirem o limite máximo, isso sinaliza que a principal força do arrendamento de escritórios está a superar a volatilidade do turismo.

Métricas de Rentabilidade

Você precisa saber com que eficiência a Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) converte receita em lucro. A conclusão rápida é que, embora o crescimento dos lucros a longo prazo seja forte, a rentabilidade líquida a curto prazo apresenta uma ligeira queda, em grande parte devido a pressões sobre os custos operacionais. A margem de lucro líquido dos últimos doze meses (LTM) da empresa, em 30 de junho de 2025, foi de 8.5%, um declínio modesto de 9,3% no ano anterior.

Para um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT), a verdadeira medida da rentabilidade operacional é o Lucro Operacional Líquido (NOI), que é essencialmente o seu 'lucro bruto' antes da dívida e dos custos corporativos gerais. No terceiro trimestre de 2025, o NOI de caixa de propriedade nas mesmas lojas da Empire State Realty OP, L.P., uma medida crítica do desempenho imobiliário subjacente, mostrou uma redução de 1,5% ano a ano. No entanto, este número é enganador; quando ajustado para aproximadamente US$ 1,7 milhão de itens de receita não recorrente do mesmo trimestre do ano anterior, o NOI de caixa nas mesmas lojas na verdade aumentou em 1.1%.

Aqui está uma matemática rápida sobre os principais indicadores de lucratividade para 2025:

A história da eficiência operacional é matizada. O declínio não ajustado do NOI no terceiro trimestre de 2025 deveu-se principalmente aos aumentos nos impostos imobiliários e nas despesas operacionais imobiliárias, que é um risco comum de curto prazo no mercado da cidade de Nova Iorque. Ainda assim, a gestão de custos da empresa está claramente a trabalhar para compensar estes obstáculos, como evidenciado pelo crescimento do NOI ajustado. A ocupação de escritórios em Manhattan também aumentou para 90.3% no terceiro trimestre de 2025, e a empresa alcançou seu 17º trimestre consecutivo de spreads de arrendamento positivos marcados a mercado nesse portfólio. Isso é definitivamente um sinal de poder de precificação.

Quando você olha o panorama geral, a Empire State Realty OP, L.P. tem tido um forte desempenho em relação aos seus pares. Nos últimos cinco anos, a empresa aumentou seus lucros a uma taxa média anual de 46.1%, que é substancialmente superior ao 18.1% média para a indústria REIT mais ampla. Para ser justo, o desempenho recente mostra um abrandamento, com um crescimento negativo dos lucros de -8.1% ao longo do ano passado, dificultando uma comparação direta com a média recente da indústria (-22,7%). O mercado ainda está valorizando o crescimento futuro, mas é preciso observar atentamente essas despesas operacionais para garantir que o crescimento do NOI ajustado permaneça positivo. Você pode obter mais contexto sobre a base de investidores aqui: Explorando Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) Investidor Profile: Quem está comprando e por quê?

Seu item de ação é claro: monitorar a divulgação dos lucros do quarto trimestre de 2025 para o resultado final do Core FFO do ano inteiro em relação à orientação revisada de US$ 0,83 a US$ 0,86 por ação e, especificamente, procurar uma tendência positiva contínua no NOI de caixa ajustado nas mesmas lojas.

Estrutura de dívida versus patrimônio

Se você estiver olhando para a Empire State Realty OP, L.P. (ESBA), a primeira coisa que precisamos analisar é como eles financiam seu enorme portfólio – é um simples ato de equilíbrio entre dívida e patrimônio líquido. A boa notícia é que a alavancagem da empresa profile é na verdade bastante conservador em comparação com seus pares, o que é definitivamente uma vantagem em um ambiente de taxas altas.

No terceiro trimestre de 2025, a Empire State Realty OP, L.P. tinha uma dívida total pendente de aproximadamente US$ 2,1 bilhões, com uma taxa de juro média ponderada de 4.34%. A maior parte desta dívida é de longo prazo, o que é típico de um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT) que gere activos como o Empire State Building; utilizam passivos de longo prazo para corresponder à natureza de longo prazo dos seus activos imobiliários.

A métrica principal aqui é o rácio Dívida/Capital Próprio (D/E), que nos diz quanta dívida a empresa utiliza para financiar os seus activos versus o valor contribuído pelos accionistas. Aqui está a matemática rápida: com a dívida total em torno US$ 2,1 bilhões e patrimônio líquido próximo US$ 1,8 bilhão, a relação D/E da Empire State Realty OP, L.P. fica em cerca de 114.4% (ou 1.144).

Para ser justo, um rácio D/E de 114,4% pode parecer elevado noutras indústrias, mas para um sector de capital intensivo como o imobiliário comercial, é na verdade um sinal de força. O rácio médio de dívida / capital próprio para o setor REIT - Escritório mais amplo no final de 2025 está mais próximo de 1.41 (ou 141%). Portanto, a Empire State Realty OP, L.P. está operando com menos alavancagem do que a média do setor, o que lhes dá mais proteção financeira contra crises do mercado.

A estratégia da empresa favorece claramente a dívida sem garantia de taxa fixa para gerir o risco, além de manter um baixo índice de dívida líquida em relação ao EBITDA Ajustado de 5,6x a partir do terceiro trimestre de 2025. Isto é o que chamo de abordagem realista consciente das tendências: fixam os custos e mantêm forte a sua capacidade de serviço da dívida.

• Financiamento de dívida: Em outubro de 2025, eles emitiram US$ 175 milhões em notas seniores sem garantia a uma taxa fixa de 5.47%, com vencimento em 2031. Este é um aumento de capital de longo prazo e custo fixo.
• Facilidades de crédito: Eles também garantiram um empréstimo sênior a prazo sem garantia alterado para US$ 210 milhões em novembro de 2025, com opção de upsizing para US$ 310 milhões. Isto proporciona financiamento flexível e comprometido para capital de giro.
• Financiamento de capital: O equilíbrio é mantido através da retenção de lucros e de capital próprio dos titulares de unidades de participação, o que é uma parte fundamental do seu rácio D/E inferior à média.

Estão a equilibrar o crescimento com cautela, utilizando a dívida para investimentos estratégicos de longo prazo, mantendo ao mesmo tempo a alavancagem global abaixo dos seus pares. Para saber mais sobre quem está apostando nessa estrutura de capital, você deve conferir Explorando Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) Investidor Profile: Quem está comprando e por quê?

Liquidez e Solvência

Você precisa saber se a Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) pode cumprir suas obrigações de curto prazo, e a resposta curta é sim, com uma margem sólida. De acordo com os dados mais recentes, perto de novembro de 2025, a posição de liquidez da empresa é forte, apoiada por elevados rácios atuais e rápidos e um crédito disponível substancial.

Esta saúde financeira é definitivamente um fator chave na avaliação do risco profile deste Fundo de Investimento Imobiliário (REIT). É crucial olhar para além da volatilidade dos preços das ações e concentrar-se nos fundamentos do balanço, que permanecem sólidos.

Avaliando a liquidez da Empire State Realty OP, L.P.

Os rácios de liquidez da empresa – que medem a sua capacidade de cobrir dívidas de curto prazo – pintam um quadro muito tranquilizador. Um índice de liquidez corrente de 1,0 é geralmente considerado seguro, o que significa que o ativo circulante é igual ao passivo circulante. Os números da Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) são significativamente melhores.

• Razão Atual: O índice atual da Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) é de aproximadamente 3.21 no final de 2025. Isso significa que a empresa detém mais de três dólares em ativos circulantes para cada dólar de passivo circulante.
• Proporção rápida: O índice de liquidez imediata (ou índice de teste ácido), que exclui ativos menos líquidos como estoques, está em saudáveis 2,74. Este é um forte indicador de flexibilidade financeira imediata.

Honestamente, um rácio tão elevado num REIT sugere que detêm uma quantidade significativa de dinheiro ou equivalentes, o que é uma abordagem conservadora e prudente num mercado volátil. Simplificando, eles têm muitos recursos imediatos para pagar suas contas.

Tendências de capital de giro e fluxo de caixa

Os fortes índices de liquidez traduzem-se diretamente em excelente capital de giro (Ativo Circulante menos Passivo Circulante). A tendência é positiva, mostrando uma capacidade consistente de gerir as operações do dia a dia sem estresse. A liquidez total da empresa em 30 de setembro de 2025 era de aproximadamente US$ 0,8 bilhão. Aqui está a matemática rápida sobre essa liquidez:

• Dinheiro em mãos: US$ 154 milhões
• Linha de crédito rotativo disponível: US$ 620 milhões

Este fundo de guerra dá à gestão uma opção significativa para despesas de capital, aquisições ou simplesmente para resistir a quaisquer crises económicas. Essa é uma enorme vantagem operacional.

Olhando para a demonstração do fluxo de caixa, a empresa mantém uma forte capacidade de gerar caixa a partir de suas propriedades. Os fundos principais de operações (FFO principal) para o terceiro trimestre de 2025 foram de US$ 0,23 por ação totalmente diluída. Além disso, a empresa mantém um forte rendimento de fluxo de caixa livre de 14%, que é uma métrica poderosa que mostra o caixa gerado em relação ao valor de mercado.

O lado do fluxo de caixa de financiamento mostra uma equipe de gestão otimizando ativamente sua estrutura de capital. Em novembro de 2025, a Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) garantiu um empréstimo sênior a prazo sem garantia alterado de US$ 210 milhões, que pode ser aumentado para US$ 310 milhões, especificamente para capital de giro e fins corporativos em geral. Além disso, emitiram 175 milhões de dólares em notas seniores sem garantia em Outubro de 2025. Isto mostra um caminho claro para financiar o crescimento futuro e as necessidades de capital, mesmo com um balanço forte já em vigor.

Potenciais preocupações ou pontos fortes de liquidez

A principal força é a profundidade da sua liquidez, que está bem acima das normas da indústria, especialmente para um REIT no clima atual. Os US$ 620 milhões disponíveis na linha de crédito rotativo funcionam como uma rede de segurança, mas a alta posição de caixa da empresa de US$ 154 milhões e o forte fluxo de caixa operacional significam que eles não são forçados a utilizá-los.

O que esta estimativa esconde são as despesas de capital contínuas (CapEx) necessárias para manter e modernizar a sua carteira, o que é típico de um proprietário imobiliário. No entanto, o forte rendimento do fluxo de caixa livre sugere que eles estão gerando caixa suficiente para cobrir isso. As recentes actividades de financiamento são medidas proactivas e não sinais de socorro, garantindo financiamento flexível e de longo prazo com vencimento em 2029 para o empréstimo a prazo. Este é um sinal de que a gestão está pensando no futuro, que é o que você deseja ver.

Para um mergulho mais profundo na posição estratégica da empresa, você pode revisar a análise completa em Dividindo a saúde financeira da Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): principais insights para investidores.

Análise de Avaliação

Você está procurando um sinal claro sobre a Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) e, honestamente, o mercado está enviando mensagens contraditórias. A conclusão rápida é que os múltiplos de lucros tradicionais sugerem que a ação é cara, mas um mergulho mais profundo no valor intrínseco (Fluxo de Caixa Descontado ou DCF) aponta para um desconto significativo. Esta tensão é o cerne da decisão de investimento neste momento.

As ações têm estado definitivamente sob pressão, com a capitalização de mercado a cair 30,43% nos últimos 12 meses, para 1,19 mil milhões de dólares em 14 de novembro de 2025. Esta queda é um sinal claro de cautela dos investidores em relação ao setor imobiliário comercial, mas também cria oportunidades potenciais se o mercado estiver a corrigir excessivamente.

O Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) está supervalorizado ou subvalorizado?

Para descobrir isso, temos que examinar as três principais lentes de avaliação. Cada um conta uma parte diferente da história, então você não pode confiar em apenas um.

Aqui está uma matemática rápida sobre os principais índices em novembro de 2025:

• Preço/lucro (P/E): Com 28,7x, a ESBA parece cara em comparação com a média global da indústria REIT de 15,8x. Este é o mercado que paga um prêmio pelos lucros atuais.
• Valor da Empresa em relação ao EBITDA (EV/EBITDA): Este rácio é uma medida melhor para fundos de investimento imobiliário (REITs), uma vez que contabiliza a dívida. O índice da ESBA é de 9,77 (com base em um Enterprise Value de US$ 3.886,51 milhões e um EBITDA TTM de US$ 397,93 milhões). Este é um número mais razoável, embora não muito barato.
• Price-to-Book (P/B): O índice P/B da controladora, Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT), é de cerca de 1,12. Um valor próximo de 1,0 sugere que a ação está sendo negociada perto do valor contábil de seus ativos, o que geralmente é um bom sinal no setor imobiliário.

Preço das ações e saúde dos dividendos

A tendência dos preços das ações nos últimos 12 meses mostra uma volatilidade significativa. A faixa de negociação de 52 semanas esteve entre um mínimo de US$ 6,39 e um máximo de US$ 11,28. O declínio acumulado no ano de 32,76% até meados de novembro de 2025 é um enorme obstáculo. Você está comprando uma faca que cai, então tome cuidado com o dimensionamento da posição.

Ainda assim, o dividendo oferece um retorno tangível enquanto se espera por uma possível recuperação. O dividendo anual é de US$ 0,14 por ação, proporcionando um rendimento de dividendos futuro de aproximadamente 2,09%. A taxa de pagamento fica em torno de 60,87%, o que é administrável. Para um REIT, esse rácio de pagamento precisa de ser observado de perto em relação aos Fundos de Operações (FFO), mas por enquanto, o dividendo parece sustentável, pagando entre 0,035 e 0,04 dólares trimestralmente, sendo o último pagamento em setembro de 2025 de 0,04 dólares por unidade.

Consenso dos analistas e a desconexão do DCF

O consenso profissional está dividido, e é por isso que as ações estão sendo negociadas onde estão. Um modelo de avaliação, a análise do Fluxo de Caixa Descontado (FCD), estima um valor justo de US$ 19,80. Essa é uma enorme diferença em relação ao preço de negociação atual, sugerindo uma enorme subvalorização. Mas a relação P/L, como vimos, diz o contrário.

O consenso dos analistas para a empresa controladora (ESRT) é geralmente uma classificação OUTPERFORM, com preços-alvo variando de um mínimo de US$ 8,00 a um máximo de US$ 10,00. Isto sugere que, apesar da recente ação dos preços, a rua vê valor. O mercado está a avaliar o risco da exposição imobiliária comercial, mas o modelo DCF vê o valor a longo prazo dos activos subjacentes, como o Empire State Building, como significativamente mais elevado. Você pode ler mais sobre isso em Dividindo a saúde financeira da Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): principais insights para investidores.

A acção principal aqui é tratar a ESBA como um jogo de valor com um risco elevado. profile.

Fatores de Risco

Você está olhando para a Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) e vendo os ativos icônicos, mas o mercado está claramente avaliando um risco significativo de curto prazo. O desempenho da ação em 2025 conta a história: ela fechou no mínimo de 52 semanas de $6.35 em novembro, uma queda de 33,9% no acumulado do ano. Esta recessão é o principal risco externo – uma crise de confiança dos investidores impulsionada por uma incerteza económica mais ampla e pela flutuação da procura imobiliária, embora a saúde financeira subjacente seja classificada como “BOA”.

Os riscos internos e externos enfrentados pela Empire State Realty OP, L.P. são uma combinação clássica de ventos contrários ao mercado e gestão da estrutura de capital num ambiente de altas taxas de juros. Embora a empresa seja operacionalmente sólida, o mercado está a descontar o seu poder de gerar lucros, evidenciado por um elevado rácio preço/lucro (P/L) de 28,7x, que está acima da média global da indústria de REITs de 15,8x. Isto sugere que o mercado está cético em relação ao crescimento futuro, apesar de um modelo de fluxo de caixa descontado (DCF) sugerir um valor justo mais próximo do $19.80.

Aqui está uma análise dos principais riscos destacados nos registros recentes de 2025 e nos dados de mercado:

• Risco de avaliação de mercado: Queda no preço das ações de 33.9% Acumulado no ano, sinalizando cautela dos investidores.
• Pressão do Fluxo de Caixa: A receita operacional líquida (NOI) de caixa da mesma loja, excluindo taxas de rescisão de aluguel, diminuiu 1.5% ano a ano no terceiro trimestre de 2025, principalmente devido ao aumento dos impostos imobiliários e das despesas operacionais imobiliárias.
• Ventos contrários no setor imobiliário comercial: A procura flutuante no mercado de escritórios de Nova Iorque continua a ser uma ameaça persistente à velocidade de leasing e às taxas de aluguer, apesar dos recentes spreads positivos.
• Encalhamento de ativos relacionados a ESG: Um risco a longo prazo da indústria, especialmente para edifícios mais antigos, é o potencial declínio nos valores das garantias para propriedades que não são energeticamente eficientes, uma grande preocupação no sector imobiliário comercial.

Para ser justo, a equipa de gestão está definitivamente a tomar medidas claras para mitigar estes riscos financeiros e operacionais. Eles estão se concentrando em reforçar a liquidez e em travar os custos da dívida.

Aqui está uma matemática rápida sobre sua estabilidade financeira e esforços de mitigação no terceiro e quarto trimestre de 2025:

O movimento estratégico para garantir o novo empréstimo a prazo e fixar a taxa na recente emissão de notas reduz significativamente o risco do balanço face a subidas das taxas de juro no curto prazo. Além disso, as métricas operacionais da empresa, como o ganho sequencial de ocupação e spreads de leasing positivos consistentes, mostram que o seu portfólio modernizado ainda atrai inquilinos num mercado desafiante. Para saber mais sobre a visão de longo prazo que orienta essas decisões, você pode revisar seus Declaração de missão, visão e valores essenciais da Empire State Realty OP, LP (ESBA).

Oportunidades de crescimento

Você está procurando onde a Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) ganhará dinheiro em seguida, e a resposta é simples: é uma aposta focada em imóveis de primeira linha na cidade de Nova York, além da atração global de seu principal ativo. A empresa está executando ativamente uma estratégia clara que mapeia um mercado bifurcado em que ativos de alta qualidade estão ganhando e possuem muitos deles. Eles definitivamente têm uma base sólida.

Para todo o ano de 2025, a Empire State Realty OP, controladora da L.P., Empire State Realty Trust (ESRT), reafirmou sua orientação de fundos básicos de operações (FFO), que é uma medida importante do poder de ganhos de um REIT. A perspectiva revisada projeta que o Core FFO esteja na faixa de US$ 0,83 a US$ 0,86 por ação diluída. Isto é apoiado por um crescimento esperado da receita operacional líquida (NOI) de caixa de propriedade nas mesmas lojas, variando de até 0,5% a 4%, excluindo itens únicos.

Principais impulsionadores de crescimento e alavancas estratégicas

A essência do crescimento futuro não consiste apenas em novas aquisições; é maximizar o valor do portfólio modernizado existente. O mercado está mostrando uma clara “fuga para a qualidade”, onde os inquilinos estão dispostos a pagar um prêmio por espaços de escritórios sustentáveis, de alta qualidade e equipados – que é exatamente o que a Empire State Realty OP, L.P. oferece. Este enfoque está a compensar nos leasing spreads (a diferença entre as rendas novas e antigas).

Aqui está uma matemática rápida sobre o desempenho do escritório: O portfólio de escritórios de Manhattan viu seu 17º trimestre consecutivo de spreads de leasing combinados positivos no terceiro trimestre de 2025, com o spread em +3.9%. Esta dinâmica está a impulsionar a ocupação, que atingiu 90.3% em 30 de setembro de 2025, com a administração esperando que a ocupação no final do ano fique entre 89% e 91%.

• Locação de escritórios: Forte demanda por espaços premium e modernizados.
• Observatório: Maior receita per capita da atração icônica.
• Multifamiliar: Novo fluxo de renda contribuindo para o FFO.

A vantagem competitiva icônica

Não dá para falar dessa empresa sem mencionar o Empire State Building. É uma enorme vantagem competitiva (um fosso, por assim dizer) que poucos conseguem replicar. O Observatório do Empire State Building é uma inovação de produto em si, classificado consistentemente como o Atração nº 1 na cidade de Nova York pelo Travellers' Choice Awards 2025 do Tripadvisor.

Este segmento de turismo é um impulsionador crítico de receitas com margens elevadas. O rendimento operacional líquido (NOI) do Observatório deverá situar-se entre US$ 90 milhões e US$ 94 milhões para todo o ano de 2025. Além disso, estão melhorando ativamente a experiência do visitante e o marketing digital para aumentar a receita per capita, que cresceu 5.9% no primeiro trimestre de 2025.

A tabela abaixo resume os principais impulsionadores financeiros para o ano fiscal de 2025:

O que esta estimativa esconde é a pressão contínua sobre o stock de escritórios mais antigos e menos amenizados em Nova Iorque, mas o foco da Empire State Realty OP, L.P. nos seus activos modernizados e de primeira linha é o seu escudo contra essa tendência. A sua forte liquidez de US$ 0,8 bilhão em 30 de setembro de 2025, e exposição zero à dívida com taxa flutuante em aproximadamente US$ 2,1 bilhões do total da dívida lhes dá flexibilidade para aquisições estratégicas ou novas melhorias imobiliárias. Para um mergulho mais profundo no balanço patrimonial, confira Dividindo a saúde financeira da Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): principais insights para investidores.

Próxima etapa: revisar o pipeline de leasing do quarto trimestre de 2025 para avaliar se a meta de ocupação no final do ano de 91% é alcançável. Esse é o verdadeiro indicador de curto prazo.