Almacenamiento público (PSA): análisis de 5 FUERZAS [actualizado en noviembre de 2025]

Estamos observando el sector de autoalmacenamiento después de la pandemia, tratando de identificar exactamente dónde están los puntos de presión para un gigante como el almacenamiento público a medida que llegamos a finales de 2025. Sinceramente, el panorama es complicado: si bien la demanda central de las transiciones de vida es sólida, el poder de los clientes definitivamente ha aumentado, como lo demuestran los alquileres por mudanza que cayeron un fuerte $\text{5.0\%}$ año tras año en el cuarto trimestre de 2024 y la ocupación en las mismas tiendas. estableciéndose en torno a $\text{91,5\%}$ a partir del primer trimestre de 2025. Además, el costo del crecimiento es real: la empresa gastó $\text{más de \$511,4 millones}$ en adquisiciones solo en el tercer trimestre de 2025, mientras que los impuestos a la propiedad siguen aumentando. He desglosado toda la estructura competitiva a continuación utilizando las cinco fuerzas de Porter, brindándole una visión clara de dónde se encuentran realmente la rivalidad, el apalancamiento de los proveedores y las barreras de entrada en este momento.

Almacenamiento público (PSA) - Las cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los proveedores

El poder de negociación de los proveedores de almacenamiento público (PSA) es heterogéneo, fuertemente influenciado por el tipo específico de insumo, desde la escasa tierra urbana hasta materiales de construcción estandarizados y servicios gubernamentales esenciales como los impuestos a la propiedad.

Los vendedores de tierras/bienes raíces tienen un poder significativo, particularmente en los mercados urbanos con altas barreras de entrada. Los elevados costos de construcción, que incluyen la adquisición de terrenos, han hecho que sea más difícil diseñar nuevos proyectos en toda la industria a partir de finales de 2025. Por ejemplo, se observa que las limitaciones de terreno en el sur de Florida están impulsando nuevos desarrollos de almacenamiento más al oeste, hacia los Everglades, lo que demuestra la prima de escasez en ubicaciones privilegiadas.

Los proveedores de construcción y mantenimiento generalmente están fragmentados, lo que limita su capacidad colectiva para dictar condiciones a un operador importante como el Almacenamiento Público (PSA). Sin embargo, el contexto más amplio de la industria muestra que los costos de construcción, en general, siguen siendo elevados, lo que aún puede traducirse en mayores costos de proyecto para la cartera de desarrollo de Public Storage (PSA).

Las autoridades del impuesto sobre la propiedad representan un proveedor poderoso y no negociable de viabilidad de ubicación. El aumento del gasto en impuestos a la propiedad es un impulsor directo del crecimiento de los costos operativos para la cartera existente de Public Storage (PSA). Durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, el costo de operaciones de las instalaciones en las mismas tiendas aumentó un 1,0 % o $7,2 millones, impulsado principalmente por un aumento en los gastos de impuestos a la propiedad. De manera similar, durante los seis meses finalizados el 30 de junio de 2025, los costos operativos en las mismas tiendas aumentaron un 1,5 % o $7,2 millones, nuevamente debido principalmente al aumento de los gastos por impuestos a la propiedad.

Los proveedores de tecnología están ganando influencia a medida que el almacenamiento público (PSA) continúa su transformación digital. El nuevo modelo operativo mejorado con IA de la compañía ahora facilita el 85% de las interacciones con los clientes, lo que sugiere una dependencia cada vez mayor de los proveedores de tecnología subyacentes. Esta inversión estratégica en infraestructura digital se produce junto con un importante despliegue de capital; Public Storage (PSA) invirtió 208,4 millones de dólares en nuevos desarrollos durante el primer semestre de 2025 (primer semestre de 2025).

Puede ver la magnitud de la inversión de Public Storage (PSA) y el impacto de los costos de los proveedores en las siguientes figuras:

Los puntos de datos financieros y estadísticos clave relacionados con los proveedores incluyen:

• Public Storage (PSA) abrió 0,9 millones de pies cuadrados netos rentables gracias al desarrollo/expansión en el primer semestre de 2025.
• Se esperaba que el oleoducto al 30 de septiembre de 2025 agregara 3,9 millones de pies cuadrados netos rentables a un costo estimado de $649,2 millones.
• El promedio nacional de alquileres de autoalmacenamiento en la calle disminuyó un 2,5% en 2024, ajustándose a una financiación más ajustada.
• La brecha entre las tarifas en línea y las tarifas en la calle se amplió al 19% en su punto máximo.
• Las tasas de capitalización se estabilizaron alrededor del 5,8% a partir del segundo trimestre de 2025.

Almacenamiento público (PSA): las cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los clientes

El poder de negociación de los clientes de Almacenamiento Público (PSA) es estructuralmente alto, impulsado por las bajas barreras de salida y la naturaleza del acuerdo de servicio. Usted, como analista, debe reconocer que, si bien PSA mantiene un reconocimiento de marca premium, la capacidad del cliente para votar con sus pies (o mejor dicho, con sus pertenencias) es importante.

El factor principal que mantiene elevado el poder del cliente es la facilidad de cambio. Los costos de cambio son bajos, ya que los clientes pueden trasladar fácilmente sus pertenencias entre instalaciones locales. Esta falta de sujeción contractual significa que cualquier brecha de valor percibida, ya sea en el precio o en la calidad del servicio, puede provocar un desgaste inmediato del cliente.

La sensibilidad a los precios sigue siendo una palanca clave para los clientes, incluso cuando el mercado comience a estabilizarse en 2025. Por ejemplo, las comparaciones de alquileres de mudanza año tras año en el cuarto trimestre de 2024 bajaron a porcentajes bajos de adolescentes a un solo dígito, lo que indica que los operadores estaban utilizando activamente los precios para atraer nuevos inquilinos. Esto sigue a un período en el que los alquileres promedio de los contratos de mudanza de almacenamiento público cayeron un 17,8% año tras año desde el cuarto trimestre de 2022 hasta el cuarto trimestre de 2023, lo que demuestra una clara respuesta histórica a la moderación de la demanda. La presión es evidente en las métricas operativas.

La flexibilidad que ofrece la estructura contractual estándar empodera directamente a la base de clientes. Los arrendamientos suelen ser de mes a mes, lo que brinda a los clientes la máxima flexibilidad y potencia. Esto contrasta con los arrendamientos comerciales a más largo plazo, donde la ruptura de un contrato genera costos de penalización sustanciales.

Los niveles de ocupación actuales, aunque mejoran, aún otorgan a los clientes ventaja en las negociaciones. Public Storage (PSA) informó que la ocupación de sus mismas tiendas se redujo al 91,5 % en el primer trimestre de 2025, lo que, si bien muestra una mejora secuencial desde un punto más bajo, todavía significa que el 8,5 % de los pies cuadrados de las mismas tiendas estaban vacíos y disponibles para que un competidor los capturara. Esta ligera caída desde los niveles máximos aún otorga a los clientes apalancamiento porque persiste el exceso de oferta en ciertos mercados.

A continuación se ofrece un vistazo rápido a los puntos de datos operativos relevantes que reflejan este apalancamiento del cliente:

La reacción del mercado a este poder del cliente es visible en la estrategia de gestión de ingresos de Public Storage, que se centra en impulsar el volumen:

• Los volúmenes de mudanza aumentaron durante 2% en el primer trimestre de 2025, lo que indica un enfoque en llenar el espacio.
• La evidencia anecdótica en abril y mayo de 2025 sugirió un punto de inflexión hacia plano a positivo alquileres de mudanza año tras año.
• Los ingresos en las mismas tiendas se volvieron positivos año tras año en el primer trimestre de 2025 después de más de dos años de desaceleración.
• La compañía reafirmó su orientación para 2025, anticipando un impacto de 100 puntos básicos por las restricciones de alquiler en Los Ángeles.

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Almacenamiento público (PSA) - Las cinco fuerzas de Porter: rivalidad competitiva

Estás viendo el panorama competitivo para el almacenamiento público en este momento, a finales de 2025, y, sinceramente, es complicado. La rivalidad es definitivamente alta, lo cual es típico de un mercado que, a pesar de la escala de los actores más importantes, sigue estando fundamentalmente fragmentado.

Los cinco principales operadores controlan más del 37% del espacio total de almacenamiento en metros cuadrados. Public Storage es el mayor propietario, con una participación de mercado del 11,4%, justo por delante de Extra Space Storage con un 8,6%. Aún así, eso deja más del 60% del mercado en manos de operadores más pequeños, actores regionales y miles de tiendas familiares. Public Storage opera más de 3300 instalaciones en 40 estados, con un total de aproximadamente 245 millones de pies cuadrados de espacio rentable, pero los competidores también se están consolidando rápidamente. Por ejemplo, según recuentos recientes, Extra Space Storage tiene 3666 instalaciones y CubeSmart gestiona 1338.

He aquí un vistazo rápido a cómo se comparan los principales REIT en términos de número total de instalaciones:

Esta escala le da al almacenamiento público una ventaja de costos, pero la tendencia de consolidación significa que los competidores son cada vez más grandes y más rápidos. En la industria, las 100 empresas más grandes poseen el 52% del mercado de almacenamiento de Estados Unidos, aproximadamente mil millones de pies cuadrados, lo que demuestra que la escala es el nombre del juego para la supervivencia y la eficiencia.

Cuando observamos el desempeño real de los ingresos, vemos la presión. El crecimiento de los ingresos en las mismas tiendas es esencialmente plano, lo cual es la realidad de un mercado maduro y competitivo. Durante los primeros seis meses de 2025, los ingresos de las instalaciones en las mismas tiendas del almacenamiento público aumentaron solo un 0,1 % (o 2,6 millones de dólares). Incluso durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, el aumento fue sólo del 0,1% (o 2,8 millones de dólares). Para ser justos, la guía para el primer trimestre de 2025 para todo el año reflejó esta uniformidad, proyectando un crecimiento de los ingresos en las mismas tiendas entre -1,3% y 0,8%. Además, todo el sector siente este pellizco; Los cuatro principales REIT proyectan un crecimiento negativo del ingreso operativo neto (NOI) para 2025, con una guía de NOI promedio del -1,8% para el año fiscal.

Definitivamente, la competencia está impulsando un mayor uso de descuentos y precios promocionales para mantener altos los niveles de ocupación. Puedes ver esto claramente en las tarifas de mudanza. Public Storage informó que sus tasas de entrada habían disminuido a niveles no vistos desde 2013, con una caída de ~5% en lo que va del año y una fuerte caída del -8% solo en abril para 2025. Sin embargo, esos precios agresivos funcionaron hasta cierto punto; Esa disminución del -8 % en la tasa de mudanza se combinó con un aumento del 3 % en el volumen de mudanza, lo que indica que los clientes definitivamente son sensibles al precio en este momento. El enfoque de fijación de precios digitales en toda la industria es agresivo:

• Las tarifas de la calle disminuyeron un 2,5% año tras año a $1,38/pie cuadrado (a partir de enero de 2025).
• Las tarifas en línea cayeron un 5,4% año tras año a $1,14/pie cuadrado (a partir de enero de 2025).
• El descuento medio online se situó en torno al 17%.
• En mercados con alta concentración de REIT como Atlanta, la estrategia promedio de descuento en línea alcanzó el 25%.

La buena noticia, si se le puede llamar así, es que se informó que las reducciones de tarifas introductorias a partir de 2024 habían "tocado fondo" a principios de 2025. Aun así, los operadores dependen en gran medida de estos incentivos para mantener la ocupación, lo que afecta el crecimiento de los ingresos. Finanzas: redacte el análisis de variación de ingresos en las mismas tiendas del cuarto trimestre de 2025 antes del próximo martes.

Almacenamiento público (PSA) - Las cinco fuerzas de Porter: la amenaza de los sustitutos

La amenaza de sustitutos del almacenamiento público (PSA) está presente, pero sigue siendo en gran medida moderada porque la necesidad fundamental de espacio durante las transiciones de la vida es difícil de reemplazar por completo. Sin embargo, varias alternativas socavan el mercado total al que se dirige.

Los servicios de almacenamiento bajo demanda, que eliminan la necesidad de una visita física al ofrecer recogida y entrega, representan un sustituto moderno. Si bien los datos específicos de participación de mercado para actores individuales bajo demanda como Clutter no están disponibles públicamente en las últimas presentaciones, la industria muestra una clara tendencia hacia soluciones móviles flexibles. El propio Public Storage ha invertido mucho en canales digitales para contrarrestar esta tendencia, informando que el 85% de las interacciones y transacciones de los clientes ahora ocurren a través de canales digitales como resultado de inversiones omnicanal. Esto sugiere un movimiento defensivo contra la conveniencia que ofrecen los competidores puramente digitales.

Reducir el tamaño de las viviendas o ordenarlas actúa como un importante sustituto no comercial, a menudo impulsado por la incertidumbre económica. El foco de las tendencias del hogar para 2025 está en el minimalismo curado y en maximizar el espacio existente a través de muebles multiusos. Este cambio de comportamiento tiene sus raíces en el sentimiento del consumidor: informes indican que el 54% de los estadounidenses se sienten abrumados por el desorden. Cuando las condiciones económicas se endurecen, como lo sugiere la moderada guía de ingresos para todo el año 2025 de Public Storage, los clientes pueden priorizar la ordenación sobre el alquiler de espacio externo, al menos temporalmente.

El sustituto no comercial y de costo cero implica la utilización del espacio disponible en los sótanos, áticos o garajes de amigos o familiares. No existe una métrica financiera directa para cuantificar el volumen de bienes desviados hacia estos arreglos personales. Sin embargo, esta amenaza es constante y depende enteramente de las relaciones personales y la disponibilidad de exceso de espacio en la red inmediata de un cliente, lo que la convierte en un sustituto poco confiable y no escalable de las operaciones comerciales.

El principal impulsor de la demanda de almacenamiento público, que está ligado a las transiciones de la vida, como mudanzas, divorcios, despliegues militares o expansión empresarial, sigue siendo en gran medida no sustituible. No se puede sustituir fácilmente la necesidad de almacenar el contenido de una casa de tres habitaciones durante una mudanza a través del país con un servicio digital o el garaje de un amigo. El director ejecutivo de Public Storage señaló que la resiliencia de la industria está respaldada por demanda del cliente basada en las necesidades. Esta necesidad fundamental y no discrecional ancla la amenaza general de los sustitutos a un nivel moderado, a pesar de la conveniencia que ofrecen las alternativas.

Almacenamiento público (PSA): las cinco fuerzas de Porter: la amenaza de nuevos participantes

Estamos viendo las barreras de entrada en el sector del autoalmacenamiento, y para el almacenamiento público, el panorama está muy inclinado a su favor, lo que hace que la amenaza de los nuevos jugadores sea bastante baja. Honestamente, la enorme escala de capital requerida actúa como un enorme guardián inicial.

Considere la inversión que Public Storage realizó apenas en el tercer trimestre de 2025: adquirieron 49 instalaciones de autoalmacenamiento, agregando 3,4 millones de pies cuadrados netos rentables para un desembolso de 511,4 millones de dólares solo en ese trimestre. Ese nivel de despliegue inmediato de capital está simplemente fuera del alcance de la mayoría de las entidades más pequeñas que intentan empezar desde cero. Además, la huella actual de Public Storage es formidable; A finales de 2025, poseían y/o operaban aproximadamente 247 millones de pies cuadrados netos rentables en 3399 instalaciones en los EE. UU. Esa escala existente crea ventajas de costos inmediatas y una saturación del mercado que los nuevos participantes no pueden igualar de la noche a la mañana.

Más allá del efectivo, existen obstáculos regulatorios. Las regulaciones de zonificación y uso del suelo en áreas urbanas privilegiadas y deseables crean importantes barreras no financieras que pueden retrasar o bloquear completamente nuevos desarrollos durante años. Vimos esto cuando la gerencia citó la continua incertidumbre regulatoria, como las restricciones de precios en Los Ángeles, lo que agrega una capa de riesgo político que solo los actores establecidos pueden sortear de manera efectiva.

Además, no pase por alto el costo del capital. Las altas tasas de interés que prevalecen a finales de 2025 limitan significativamente el nuevo desarrollo, lo que es una barrera importante para los actores más pequeños que no son REIT y que dependen más de la financiación de deuda tradicional y más costosa en comparación con un REIT bien capitalizado como Public Storage, que reportó un apalancamiento de 4,2 veces la deuda neta y prefirió al EBITDA.

La ventaja de escala que ha construido el almacenamiento público (poseer alrededor del 9% del total de metros cuadrados de Estados Unidos) es un poderoso elemento disuasivo. Los nuevos participantes enfrentan una ardua batalla para lograr el mismo efecto de red y reconocimiento de marca. He aquí un vistazo rápido a cómo se compara la actividad reciente del Almacenamiento Público con la nueva oferta general que ingresa al mercado, lo que muestra la magnitud del desafío para los recién llegados:

Estos datos muestran claramente que, si bien aparecen nuevas ofertas, el capital necesario para que un nuevo participante construya una cartera de tamaño significativo es inmenso. Además, las barreras son estructurales:

• Alto gasto de capital para nuevos desarrollos.
• Importante ventaja de escala existente.
• Normas locales restrictivas de zonificación y uso de la tierra.
• Mayores costos de endeudamiento debido a las tasas de interés.
• Reconocimiento de marca establecido y confianza del cliente.

Si se evalúa el riesgo, la amenaza de que surja un nuevo competidor a gran escala y desafíe significativamente la participación de mercado del almacenamiento público en el corto plazo es baja, principalmente debido a estos fosos regulatorios y de capital. Finanzas: borrador de la vista de caja de 13 semanas antes del viernes.