Öffentlicher Speicher (PSA): 5 FORCES-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie betrachten den Self-Storage-Sektor nach der Pandemie und versuchen herauszufinden, wo genau die Druckpunkte für einen Giganten wie Public Storage liegen, wenn wir Ende 2025 ankommen. Ehrlich gesagt ist die Situation schwierig: Während die Kernnachfrage aus Lebensübergängen solide ist, ist die Kundenmacht definitiv gestiegen, was sich darin zeigt, dass die Einzugsmieten im vierten Quartal 2024 im Jahresvergleich um 5,0 % im Vergleich zum Vorjahr stark gesunken sind und die gleiche Ladenauslastung vorliegt Ab dem 1. Quartal 2025 pendelt sich der Wert bei etwa 91,5 %}$ ein. Außerdem sind die Wachstumskosten real, da das Unternehmen allein im 3. Quartal 2025 über 511,4 Millionen US-Dollar für Akquisitionen ausgibt, während die Grundsteuern weiter steigen. Ich habe die gesamte Wettbewerbsstruktur unten anhand der fünf Kräfte von Porter aufgeschlüsselt, um Ihnen einen klaren Überblick darüber zu geben, wo die Rivalität, der Einfluss der Lieferanten und die Markteintrittsbarrieren derzeit wirklich liegen.

Public Storage (PSA) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Die Verhandlungsmacht der Lieferanten für die öffentliche Lagerung (PSA) ist gemischt und wird stark von der spezifischen Art des Inputs beeinflusst – von knappem Stadtland über standardisierte Baumaterialien bis hin zu wesentlichen staatlichen Dienstleistungen wie der Grundsteuer.

Grundstücks-/Immobilienverkäufer verfügen über eine erhebliche Macht, insbesondere in städtischen Märkten mit hohen Eintrittsbarrieren. Erhöhte Baukosten, zu denen auch der Erwerb von Grundstücken gehört, haben dazu geführt, dass neue Projekte ab Ende 2025 branchenweit schwieriger zu planen sind. Beispielsweise wird festgestellt, dass die Grundstücksbeschränkungen in Südflorida neue Self-Storage-Entwicklungen weiter nach Westen in Richtung der Everglades drängen, was die Knappheitsprämie an erstklassigen Standorten verdeutlicht.

Bau- und Wartungslieferanten sind im Allgemeinen fragmentiert, was ihre gemeinsame Fähigkeit einschränkt, einem großen Betreiber wie Public Storage (PSA) die Bedingungen zu diktieren. Der breitere Branchenkontext zeigt jedoch, dass die Baukosten im Allgemeinen weiterhin hoch sind, was immer noch zu höheren Projektkosten für die Entwicklungspipeline von Public Storage (PSA) führen kann.

Die Grundsteuerbehörden stellen einen leistungsstarken, nicht verhandelbaren Anbieter für die Standorttauglichkeit dar. Steigende Grundsteueraufwendungen sind ein direkter Treiber für das Betriebskostenwachstum für das bestehende Portfolio von Public Storage (PSA). In den neun Monaten bis zum 30. September 2025 stiegen die Betriebskosten für Same Store Facilities um 1,0 % oder 7,2 Millionen US-Dollar, was hauptsächlich auf gestiegene Grundsteueraufwendungen zurückzuführen ist. In ähnlicher Weise stiegen in den sechs Monaten bis zum 30. Juni 2025 die Betriebskosten im selben Geschäft um 1,5 % oder 7,2 Millionen US-Dollar, wiederum hauptsächlich aufgrund gestiegener Grundsteueraufwendungen.

Technologieanbieter gewinnen an Einfluss, während Public Storage (PSA) seine digitale Transformation fortsetzt. Das neue KI-gestützte Betriebsmodell des Unternehmens erleichtert nun 85 % der Kundeninteraktionen, was auf eine zunehmende Abhängigkeit von den zugrunde liegenden Technologieanbietern schließen lässt. Diese strategische Investition in die digitale Infrastruktur geht mit einem erheblichen Kapitaleinsatz einher; Public Storage (PSA) investierte im ersten Halbjahr 2025 (H1 2025) 208,4 Millionen US-Dollar in neue Entwicklungen.

Den Umfang der Investitionen von Public Storage (PSA) und die Auswirkungen der Lieferantenkosten können Sie den folgenden Abbildungen entnehmen:

Zu den wichtigsten lieferantenbezogenen finanziellen und statistischen Datenpunkten gehören:

• Public Storage (PSA) eröffnete im ersten Halbjahr 2025 0,9 Millionen Nettomietquadratfuß aus der Entwicklung/Erweiterung.
• Es wurde erwartet, dass die Pipeline zum 30. September 2025 eine Nettomietfläche von 3,9 Millionen Quadratfuß hinzufügt und geschätzte Kosten von 649,2 Millionen US-Dollar verursacht.
• Die landesweiten Durchschnittsmieten für Self-Storage-Straßenmieten gingen im Jahr 2024 um 2,5 % zurück, was einer Anpassung an die restriktivere Finanzierung Rechnung trägt.
• Der Abstand zwischen Online-Tarifen und Straßentarifen vergrößerte sich in der Spitze auf 19 %.
• Ab dem zweiten Quartal 2025 stabilisierten sich die Kapitalisierungssätze bei etwa 5,8 %.

Public Storage (PSA) – Die fünf Kräfte von Porter: Verhandlungsmacht der Kunden

Die Verhandlungsmacht der Kunden von Public Storage (PSA) ist strukturell hoch, was auf niedrige Ausstiegsbarrieren und die Art der Servicevereinbarung zurückzuführen ist. Als Analyst müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass PSA zwar den Bekanntheitsgrad der Premiummarke aufrechterhält, die Fähigkeit des Kunden, mit seinen Füßen – oder besser gesagt, mit seinen Besitztümern – abzustimmen, von entscheidender Bedeutung ist.

Der Hauptfaktor, der die Macht der Kunden erhöht, ist die einfache Umstellung. Die Umstellungskosten sind gering, da Kunden ihre Gegenstände problemlos zwischen örtlichen Einrichtungen verschieben können. Dieser Mangel an vertraglicher Bindung bedeutet, dass jede wahrgenommene Wertlücke, sei es im Preis oder in der Servicequalität, zu einer sofortigen Kundenabwanderung führen kann.

Die Preissensibilität bleibt ein wichtiger Hebel für die Kunden, auch wenn sich der Markt im Jahr 2025 zu stabilisieren beginnt. So lagen die Vergleiche der Einzugsmieten im vierten Quartal 2024 im Jahresvergleich im niedrigen Zehn- bis einstelligen Prozentbereich, was darauf hindeutet, dass die Betreiber die Preisgestaltung aktiv nutzten, um neue Mieter zu gewinnen. Dies folgt auf einen Zeitraum, in dem die durchschnittlichen Einzugsvertragsmieten von Public Storage im Jahresvergleich von Q4 2022 bis Q4 2023 um 17,8 % gesunken sind, was eine klare historische Reaktion auf die Nachfrageabschwächung zeigt. Der Druck zeigt sich in den operativen Kennzahlen.

Die durch die Standardvertragsstruktur gebotene Flexibilität stärkt direkt den Kundenstamm. Die Mietverträge erfolgen in der Regel monatlich und bieten den Kunden maximale Flexibilität und Leistung. Dies steht im Gegensatz zu längerfristigen gewerblichen Mietverträgen, bei denen ein Vertragsbruch mit erheblichen Strafkosten verbunden ist.

Die aktuelle Auslastung verbessert sich zwar, verschafft den Kunden aber dennoch einen Verhandlungsspielraum. Public Storage (PSA) berichtete, dass die Auslastung seiner Filialen im ersten Quartal 2025 auf 91,5 % gesunken sei, was zwar eine sequenzielle Verbesserung von einem niedrigeren Punkt aus zeigt, aber immer noch bedeutet, dass 8,5 % der Fläche derselben Filiale leer waren und für einen Konkurrenten zur Verfügung standen. Dieser leichte Rückgang gegenüber dem Höchststand verschafft den Kunden immer noch eine Hebelwirkung, da der Angebotsüberhang in bestimmten Märkten weiterhin besteht.

Hier ist ein kurzer Blick auf die relevanten Betriebsdatenpunkte, die diesen Kundennutzen widerspiegeln:

Die Reaktion des Marktes auf diese Kundenmacht wird in der Revenue-Management-Strategie von Public Storage deutlich, die sich auf die Steigerung des Volumens konzentriert:

• Die Einzugsvolumina stiegen über 2% im ersten Quartal 2025, was einen Fokus auf die Ausfüllung von Flächen signalisiert.
• Anekdotische Beweise im April und Mai 2025 deuten auf einen Wendepunkt hin flach bis positiv Einzugsmieten im Jahresvergleich.
• Nach mehr als zwei Jahren der Verlangsamung waren die Umsätze bei gleichen Filialen im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr wieder positiv.
• Das Unternehmen bekräftigte seine Prognose für 2025 und rechnet mit einer Auswirkung der Mietbeschränkungen in Los Angeles von 100 Basispunkten.

Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.

Public Storage (PSA) – Porters fünf Kräfte: Wettbewerbsrivalität

Sie betrachten die Wettbewerbslandschaft für öffentliche Speicher jetzt, Ende 2025, und ehrlich gesagt ist es schwierig. Die Rivalität ist auf jeden Fall hoch, was typisch für einen Markt ist, der trotz der Größe der größten Player grundsätzlich fragmentiert bleibt.

Die fünf größten Betreiber kontrollieren mehr als 37 % der gesamten Selfstorage-Fläche, gemessen an der Quadratmeterzahl. Public Storage ist mit einem Marktanteil von 11,4 % der größte Einzeleigentümer, knapp vor Extra Space Storage mit 8,6 %. Dennoch bleiben über 60 % des Marktes in den Händen kleinerer Betreiber, regionaler Akteure und Tausender Tante-Emma-Läden. Public Storage betreibt über 3.300 Einrichtungen in 40 Bundesstaaten mit einer Gesamtmietfläche von rund 245 Millionen Quadratmetern, aber auch die Konkurrenz konsolidiert sich schnell. Beispielsweise verfügt Extra Space Storage nach jüngsten Zählungen über 3.666 Einrichtungen und CubeSmart verwaltet 1.338.

Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie die Top-REITs in Bezug auf die Anzahl der Einrichtungen abschneiden:

Diese Größenordnung verschafft der öffentlichen Speicherung einen Kostenvorteil, der Konsolidierungstrend führt jedoch dazu, dass die Wettbewerber größer und schneller werden. Die Branche stellte fest, dass die 100 größten Unternehmen 52 % des US-amerikanischen Speichermarktes besitzen, also etwa 1 Milliarde Quadratfuß, was zeigt, dass es beim Überleben und bei der Effizienz auf Größe ankommt.

Wenn Sie sich die tatsächliche Umsatzentwicklung ansehen, erkennen Sie den Druck. Das Umsatzwachstum bei gleichen Filialen ist im Wesentlichen flach, was die Realität eines reifen, wettbewerbsintensiven Marktes ist. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 stiegen die Einnahmen der Same Store Facilities von Public Storage lediglich um 0,1 % (oder 2,6 Millionen US-Dollar). Selbst für die neun Monate bis zum 30. September 2025 betrug der Anstieg nur 0,1 % (oder 2,8 Millionen US-Dollar). Fairerweise muss man sagen, dass die Prognose für das erste Quartal 2025 für das Gesamtjahr diese Stagnation widerspiegelt und ein Umsatzwachstum im Same Store zwischen -1,3 % und 0,8 % prognostiziert. Darüber hinaus spürt die gesamte Branche diese Krise; Alle vier großen REITs prognostizieren für 2025 ein negatives Wachstum des Nettobetriebseinkommens (NOI), mit einer durchschnittlichen NOI-Prognose von -1,8 % für das Geschäftsjahr.

Der Wettbewerb treibt definitiv den verstärkten Einsatz von Preisnachlässen und Aktionspreisen voran, um die Auslastung hochzuhalten. Das sieht man deutlich an den Einzugspreisen. Public Storage berichtete, dass seine Einzugsraten auf ein seit 2013 nicht mehr gesehenes Niveau gesunken seien, mit einem Rückgang von etwa 5 % seit Jahresbeginn und einem starken Rückgang von -8 % allein im April für 2025. Diese aggressive Preisgestaltung funktionierte jedoch bis zu einem gewissen Grad; Dieser Rückgang der Einzugsrate um 8 % ging mit einem Anstieg des Einzugsvolumens um 3 % einher, was zeigt, dass Kunden derzeit definitiv preissensibel sind. Der branchenweite digitale Preisansatz ist aggressiv:

• Die Straßenpreise sanken im Jahresvergleich um 2,5 % auf 1,38 $/sf (Stand Januar 2025).
• Die Online-Preise fielen im Jahresvergleich um 5,4 % auf 1,14 $/sf (Stand Januar 2025).
• Der durchschnittliche Online-Rabatt lag bei etwa 17 %.
• In Märkten mit hoher REIT-Konzentration wie Atlanta erreichte die durchschnittliche Online-Rabattstrategie 25 %.

Die gute Nachricht, wenn man es so nennen kann, ist, dass Berichten zufolge die Preissenkungen zu Beginn ab 2024 bis Anfang 2025 ihren Tiefpunkt erreicht haben. Dennoch stützen sich die Betreiber stark auf diese Anreize, um die Auslastung aufrechtzuerhalten, was sich negativ auf das Umsatzwachstum auswirkt. Finanzen: Erstellen Sie bis nächsten Dienstag die Analyse der Umsatzabweichung im gleichen Geschäft für das vierte Quartal 2025.

Public Storage (PSA) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatzstoffe

Die Bedrohung durch Ersatzstoffe für die öffentliche Lagerung (PSA) ist vorhanden, bleibt jedoch weitgehend moderat, da der grundlegende Bedarf an Platz bei Lebensübergängen schwer vollständig zu ersetzen ist. Mehrere Alternativen schmälern jedoch den gesamten adressierbaren Markt.

Einen modernen Ersatz stellen On-Demand-Lagerdienste dar, die einen physischen Besuch überflüssig machen und Abholung und Lieferung anbieten. Während spezifische Marktanteilsdaten für einzelne On-Demand-Anbieter wie Clutter in den neuesten Einreichungen nicht öffentlich verfügbar sind, zeigt die Branche einen klaren Trend hin zu flexiblen, mobilen Lösungen. Public Storage selbst hat stark in digitale Kanäle investiert, um diesem Trend entgegenzuwirken, und berichtet, dass 85 % der Kundeninteraktionen und -transaktionen aufgrund von Omnichannel-Investitionen mittlerweile über digitale Kanäle erfolgen. Dies deutet auf eine Abwehrmaßnahme gegen die Bequemlichkeit hin, die reine digitale Konkurrenten bieten.

Die Verkleinerung oder Entrümpelung von Häusern stellt einen bedeutenden, nicht marktorientierten Ersatz dar, der oft durch wirtschaftliche Unsicherheit bedingt ist. Der Schwerpunkt der Wohntrends 2025 liegt auf kuratiertem Minimalismus und der Maximierung des vorhandenen Raums durch Mehrzweckmöbel. Diese Verhaltensänderung hat ihren Ursprung in der Verbraucherstimmung. Berichten zufolge fühlen sich 54 % der Amerikaner von Unordnung überwältigt. Wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen verschärfen, wie die gedämpfte Umsatzprognose von Public Storage für das Gesamtjahr 2025 nahelegt, könnten Kunden zumindest vorübergehend der Entrümpelung Vorrang vor der Anmietung von Außenflächen geben.

Der kostenlose, nichtkommerzielle Ersatz besteht darin, den verfügbaren Raum in den Kellern, Dachböden oder Garagen von Freunden oder Familienmitgliedern zu nutzen. Es gibt keine direkte finanzielle Kennzahl, um die Menge der Güter zu quantifizieren, die für diese persönlichen Arrangements umgeleitet werden. Diese Bedrohung besteht jedoch ständig und hängt ausschließlich von persönlichen Beziehungen und der Verfügbarkeit von überschüssigem Speicherplatz im unmittelbaren Netzwerk eines Kunden ab, was es zu einem unzuverlässigen, nicht skalierbaren Ersatz für kommerzielle Abläufe macht.

Der zentrale Nachfragetreiber für öffentliche Speicher, der mit Lebensübergängen wie Umzug, Scheidung, Militäreinsatz oder Geschäftsausweitung verbunden ist, bleibt weitgehend nicht ersetzbar. Sie können die Notwendigkeit, den Inhalt eines Hauses mit drei Schlafzimmern während eines Umzugs im Ausland zu lagern, nicht einfach durch einen digitalen Dienst oder die Garage eines Freundes ersetzen. Der CEO von Public Storage stellte fest, dass die widerstandsfähige Branche durch Folgendes gestützt wird bedarfsgerechte Kundennachfrage. Dieses grundlegende, nichtdiskretionäre Bedürfnis verankert die Gesamtbedrohung durch Ersatzstoffe trotz der Bequemlichkeit, die Alternativen bieten, auf einem moderaten Niveau.

Public Storage (PSA) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Sie betrachten die Eintrittsbarrieren im Self-Storage-Sektor, und bei Public Storage ist die Situation stark zu ihren Gunsten gekippt, sodass die Bedrohung durch völlig neue Akteure recht gering ist. Ehrlich gesagt fungiert die schiere Größe des benötigten Kapitals zunächst wie ein gewaltiger Gatekeeper.

Betrachten Sie die Investition, die Public Storage erst im dritten Quartal 2025 getätigt hat: Sie erwarben 49 Self-Storage-Einrichtungen und fügten damit 3,4 Millionen Quadratmeter Nettomietfläche hinzu, was einem Aufwand von 511,4 Millionen US-Dollar allein in diesem Quartal entspricht. Dieses Maß an sofortigem Kapitaleinsatz ist für die meisten kleineren Unternehmen, die versuchen, von Grund auf neu zu starten, einfach unerreichbar. Darüber hinaus ist die bestehende Präsenz von Public Storage beachtlich. Ende 2025 besaßen und/oder betrieben sie etwa 247 Millionen Quadratmeter Nettomietfläche in 3.399 Einrichtungen in den USA. Diese bestehende Größenordnung führt zu unmittelbaren Kostenvorteilen und einer Marktsättigung, die neue Marktteilnehmer nicht über Nacht erreichen können.

Über das Bargeld hinaus gibt es regulatorische Hürden. Bebauungs- und Landnutzungsvorschriften in erstklassigen, begehrten Stadtgebieten schaffen erhebliche nichtfinanzielle Hindernisse, die neue Entwicklungen über Jahre hinweg verzögern oder ganz blockieren können. Wir haben gesehen, wie sich dies abspielte, als das Management die anhaltende regulatorische Unsicherheit anführte, etwa die Preisbeschränkungen in Los Angeles, die ein zusätzliches politisches Risiko mit sich bringen, das nur etablierte Akteure effektiv bewältigen können.

Vergessen Sie auch nicht die Kapitalkosten. Die Ende 2025 vorherrschenden hohen Zinssätze schränken neue Entwicklungen erheblich ein, was ein großes Hindernis für kleinere Nicht-REIT-Akteure darstellt, die stärker auf traditionelle, teurere Fremdfinanzierungen angewiesen sind als ein gut kapitalisierter REIT wie Public Storage, der eine Verschuldung von 4,2x Nettoverschuldung meldete und dem EBITDA vorzog.

Der Größenvorteil, den Public Storage hat – etwa 9 % der gesamten US-Quadratfläche – ist eine starke Abschreckung. Neue Marktteilnehmer stehen vor einem harten Kampf, um den gleichen Netzwerkeffekt und die gleiche Markenbekanntheit zu erreichen. Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie die jüngsten Aktivitäten von Public Storage im Vergleich zum gesamten neuen Angebot auf dem Markt abschneiden, was das Ausmaß der Herausforderung für Neueinsteiger zeigt:

Diese Daten zeigen deutlich, dass, während neues Angebot online geht, der Kapitalbedarf für einen neuen Marktteilnehmer immens ist, um ein Portfolio von sinnvoller Größe aufzubauen. Darüber hinaus sind die Hindernisse struktureller Natur:

• Hoher Investitionsaufwand für Neuentwicklung.
• Erheblicher bestehender Skalenvorteil.
• Restriktive örtliche Bebauungs- und Landnutzungsregeln.
• Höhere Kreditkosten aufgrund der Zinssätze.
• Etablierte Markenbekanntheit und Kundenvertrauen.

Wenn Sie das Risiko einschätzen, ist die Gefahr, dass ein neuer, großer Wettbewerber auftaucht und den Marktanteil von Public Storage in naher Zukunft erheblich herausfordert, gering, was vor allem auf diese Kapital- und Regulierungsgräben zurückzuführen ist. Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.