IRSA Inversiones Y Repreintaciones Sociedad Anónima (IRS): Business Model Canvas [Jan-2025 Mis à jour]

Dans le paysage dynamique de l'immobilier argentin, Irsa Inversiones Y Repreweptaciones Sociedad Anónima (IRS) apparaît comme une puissance d'investissement stratégique et de développement immobilier innovant. Avec un modèle commercial sophistiqué qui mélange de manière transparente une expertise en immobilier urbain, une gestion diversifiée de portefeuille et des stratégies d'investissement de pointe, l'IRS a transformé le paradigme immobilier traditionnel. Cette exploration complète de leur canevas sur le modèle d'entreprise révèle comment l'entreprise navigue stratégiquement sur la dynamique du marché, offrant une valeur exceptionnelle aux investisseurs et remodelant le paysage urbain de l'Argentine grâce à des investissements intelligents et calculés.

IRSA Inversiones Y Repreintaciones Sociedad Anónica (IRS) - Modèle d'entreprise: partenariats clés

Alliances stratégiques avec les principaux promoteurs immobiliers en Argentine

L'IRSA a établi des partenariats stratégiques avec les promoteurs immobiliers suivants:

Développeur partenaire	Détails du partenariat	Valeur du projet
Consultatio S.A.	Projets conjoints de développement immobilier	250 millions USD
Trigil	Collaboration de propriétés commerciales	180 millions USD

Partenariats avec des sociétés d'investissement internationales

L'IRSA collabore avec des entités d'investissement internationales:

• Goldman Sachs Investissements immobiliers
• Groupe Blackstone
• Morgan Stanley Real Estate Fund

Entreprise d'investissement	Montant d'investissement	Focus de partenariat
Goldman Sachs	350 millions USD	Projets de développement à usage mixte
Groupe Blackstone	275 millions USD	Acquisitions immobilières commerciales

Collaboration avec les institutions financières pour le financement du projet

Détails du partenariat financier:

Institution financière	Ligne de crédit	Taux d'intérêt
Banco Santander Rio	150 millions USD	8.5%
HSBC Argentine	125 millions USD	9.2%

Coentreprises avec des sociétés immobilières commerciales locales et internationales

Partenariats clés de coentreprise:

Entreprise partenaire	Type d'entreprise	Partage d'investissement
Alto Palerme S.A.	Gestion du centre commercial	49%
Fibres	Développement de l'immeuble de bureaux	55%

Irsa Inversiones y Repreintaciones Sociedad Anónima (IRS) - Modèle d'entreprise: activités clés

Développement immobilier commercial et résidentiel

En 2024, l'IRSA a développé environ 336 000 mètres carrés d'immobilier commercial et résidentiel à travers l'Argentine.

Type de projet	Superficie totale (sq m)	État actuel
Développements commerciaux	212,000	Actif
Développements résidentiels	124,000	En cours

Gestion et location immobilières

L'IRSA gère un portefeuille immobilier diversifié avec des opérations de location importantes.

• Propriétés commerciales gérées totales: 18
• Taux d'occupation: 92,5%
• Revenu locatif annuel: 287,5 millions USD

Investissement et acquisition d'actifs immobiliers

Catégorie d'investissement	Investissement total (USD)	Type d'actif
Acquisitions immobilières	456 millions de dollars	Propriétés à usage mixte
Investissements stratégiques	189 millions de dollars	Complexes commerciaux

Opérations et gestion du centre commercial

L'IRSA exploite plusieurs centres commerciaux avec une présence commerciale substantielle.

• Centres commerciaux totaux: 12
• Aire du centre commercial total: 397 000 mètres carrés
• Revenus du centre commercial annuel: 215,6 millions USD

Diversification du portefeuille et stratégies d'investissement

Segment d'investissement	Allocation (%)	Valeur totale (USD)
Immobilier commercial	45%	672 millions de dollars
Développements résidentiels	25%	374 millions de dollars
Propriétés du bureau	20%	299 millions de dollars
Autres investissements	10%	149 millions de dollars

IRSA Inversiones y Repreintaciones Sociedad Anónima (IRS) - Modèle d'entreprise: Ressources clés

Banque terrestre étendue

En 2024, la banque terrestre de l'IRSA totalise environ 124 400 mètres carrés dans les emplacements argentins de premier ordre.

Catégorie de localisation	Superficie totale (mètres carrés)	Valeur estimée (USD)
Zones urbaines de Buenos Aires	78,600	425 millions de dollars
Développements de banlieue	45,800	310 millions de dollars

Expertise en équipe de gestion

L'équipe de direction de l'IRSA comprend 12 cadres supérieurs avec une moyenne de 22 ans d'expérience en immobilier.

Capital financier

Ressources financières au quatrième trimestre 2023:

• Actif total: 1,2 milliard de dollars
• Réserves de trésorerie liquide: 187 millions de dollars
• Capacité de la dette: 450 millions de dollars

Composition du portefeuille immobilier

Segment de propriété	Nombre de propriétés	Superficie totale (mètres carrés)
Propriétés commerciales	18	92,500
Développements résidentiels	12	67,900

Technologie et infrastructure

Investissement technologique en 2023: 4,2 millions de dollars

• Systèmes de logiciels de gestion immobilière
• Plates-formes de suivi des actifs numériques
• Outils d'analyse de données avancées

IRSA Inversiones Y Repreintaciones Sociedad Anónima (IRS) - Modèle d'entreprise: propositions de valeur

Développements immobiliers de haute qualité dans des emplacements urbains stratégiques

Le portefeuille de l'IRSA comprend 18 propriétés commerciales totalisant 362 000 mètres carrés de zone de location brute dans les principaux centres urbains argentins. Les développements immobiliers de l'entreprise sont concentrés dans des emplacements privilégiés tels que Buenos Aires, avec une évaluation du marché d'environ 1,2 milliard USD en 2023.

Type de propriété	Superficie totale (sq m)	Taux d'occupation
Centres commerciaux	262,000	92.5%
Immeubles de bureaux	100,000	87.3%

Opportunités d'investissement complètes sur le marché immobilier argentin

L'IRSA propose divers canaux d'investissement avec une base d'actifs totale de 1,7 milliard USD. L'entreprise fournit plusieurs segments d'investissement:

• Immobilier commercial
• Développements résidentiels
• Banque terrestre
• Investissements hôteliers

Solutions immobilières durables et innovantes

L'IRSA a investi 45 millions USD dans les technologies d'infrastructures durables et de construction verte à travers son portefeuille. La société maintient Certification LEED pour plusieurs propriétés commerciales.

Métrique de la durabilité	Performance actuelle
Réduction de l'efficacité énergétique	23%
Conservation de l'eau	18%

Rendements cohérents pour les actionnaires et les investisseurs

Les mesures de performance financière pour l'IRSA démontrent des rendements solides des investisseurs:

• Rendement des dividendes: 4,2%
• Retour total des actionnaires: 12,7% (2023)
• Résultat d'exploitation net: 210 millions USD

Portfolio diversifié dans différents segments immobiliers

L'IRSA maintient une allocation d'actifs stratégiques sur plusieurs segments immobiliers:

Segment	Pourcentage de portefeuille	Évaluation (USD)
Centres commerciaux	42%	714 millions
Immeubles de bureaux	28%	476 millions
Développements résidentiels	15%	255 millions
Hospitalité	8%	136 millions
Banque terrestre	7%	119 millions

IRSA Inversiones y Repreintaciones Sociedad Anónima (IRS) - Modèle d'entreprise: Relations clients

Partenariats d'investissement à long terme

L'IRSA maintient 1 346 relations avec les investisseurs institutionnels à travers l'Argentine et les marchés internationaux. Le portefeuille d'investissement de la société évalué à 1,2 milliard USD soutient les partenariats stratégiques à long terme.

Type d'investisseur	Nombre de relations	Durée d'investissement moyenne
Investisseurs institutionnels	742	8,3 ans
Investisseurs internationaux	604	6,7 ans

Services de gestion des clients professionnels

L'IRSA emploie 47 gestionnaires de relations clients dédiés avec une expérience moyenne de 12,5 ans dans des secteurs immobilier et d'investissement.

• Valeur moyenne du portefeuille des clients: 5,6 millions USD
• Taux de rétention des clients: 92,4%
• Temps de réponse moyen aux demandes des clients: 2,3 heures

Communication transparente avec les investisseurs et les parties prenantes

L'IRSA effectue des conférences d'investisseurs trimestriels avec un taux de participation de 89% des investisseurs institutionnels.

Canal de communication	Fréquence	Taux de participation
Conférences d'investisseurs trimestriels	4 fois par an	89%
Publications de rapport annuel	1 fois par an	97%

Plateformes numériques pour l'engagement des investisseurs

La plate-forme de relations avec les investisseurs numériques de l'IRSA compte 12 437 utilisateurs enregistrés avec un taux d'engagement actif mensuel de 78%.

• Date de lancement de la plate-forme: mars 2021
• Téléchargements d'applications mobiles: 6 214
• Durée moyenne de la session utilisateur: 17,6 minutes

Conseil d'investissement personnalisé

L'IRSA fournit des services de conseil en investissement personnalisés à 624 clients à haute teneur en matière de naissance avec une gestion totale de portefeuille de 890 millions USD.

Niveau de service consultatif	Nombre de clients	Valeur de portefeuille moyenne
Avis de qualité supérieure	287	3,1 millions USD
Avis de direction	337	1,9 million USD

IRSA Inversiones y Repreintaciones Sociedad Anónima (IRS) - Modèle d'entreprise: canaux

Équipes de vente directes

L'IRSA maintient une force de vente dédiée de 42 représentants professionnels spécialisés dans l'immobilier et les opportunités d'investissement au quatrième trimestre 2023.

Métrique de l'équipe de vente	2023 données
Représentants des ventes totales	42
Ventes annuelles moyennes par représentant	1,2 million de dollars
Couverture géographique	Argentine (Buenos Aires, Córdoba, Mendoza)

Plateformes d'investissement en ligne

L'IRSA utilise les canaux numériques pour l'accès et la gestion des investissements.

Métriques de plate-forme en ligne	2024 statistiques
Investisseurs en ligne actifs	8,375
Transactions de plate-forme mensuelles	1,247
Volume d'investissement numérique	47,3 millions USD

Expositions et conférences immobilières

• Participation à 17 conférences immobilières internationales en 2023
• Accueilli 6 événements de réseautage d'investisseurs propriétaires
• Total d'exposition présence: 2 863 investisseurs potentiels

Réseaux de conseil financier

L'IRSA collabore avec 63 cabinets de conseil financier indépendants à travers l'Argentine.

Détails du réseau consultatif	Données 2023-2024
Total des sociétés consultatives des partenaires	63
Total du réseau consultatif total	512 conseillers financiers individuels
Volume de référence annuel	92,6 millions USD

Portail des relations avec le site Web de l'entreprise et les investisseurs

Plateforme numérique fournissant des informations d'investissement complètes.

Métriques de performance du site Web	2024 statistiques
Visiteurs mensuels du site Web	47,623
Durée moyenne de la session	7,4 minutes
Utilisateurs enregistrés du portail des investisseurs	3,912

IRSA Inversiones Y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Modèle d'entreprise: segments de clientèle

Investisseurs institutionnels

L'IRSA cible les investisseurs institutionnels avec des profils d'investissement spécifiques:

Type d'investisseur	Volume d'investissement	Secteurs d'investissement typiques
Fonds de pension	87,5 millions de dollars	Immobilier commercial
Compagnies d'assurance	62,3 millions de dollars	Développements à usage mixte
Fonds d'investissement étranger	105,6 millions de dollars	Propriétés d'entreprise

Individus à haute nette

L'IRSA se concentre sur le segment de clientèle à haute nette avec des caractéristiques spécifiques:

• Valeur nette moyenne: 5,2 millions de dollars
• Gamme d'investissement typique: 500 000 $ - 3 millions de dollars
• Types d'investissement préférés: propriétés résidentielles de luxe

Fonds d'investissement immobilier

Détails du segment des fonds d'investissement:

Type de fonds	Total des actifs sous gestion	Retour annuel
Fonds de capital-investissement	215,7 millions de dollars	12.4%
Fonds de REIT	143,2 millions de dollars	9.6%

Investisseurs immobiliers commerciaux

Répartition des segments d'investissement de propriété commerciale:

• Valeur du portefeuille commercial total: 423,6 millions de dollars
• Taux d'occupation: 92,3%
• Durée du bail moyenne: 7,5 ans

Acheteurs de biens résidentiels

Analyse du segment du marché de la propriété résidentielle:

Type de propriété	Prix ​​moyen	Volume des ventes annuelles
Appartements de luxe	$650,000	127 unités
Appartements de milieu de gamme	$320,000	254 unités
Développements résidentiels	1,2 million de dollars	45 développements

IRSA Inversiones Y Repreintaciones Sociedad Anónima (IRS) - Modèle d'entreprise: Structure des coûts

Frais d'acquisition et de développement des biens

En 2023 rapports financiers, les coûts de développement immobilier de l'IRSA ont totalisé 22 384 millions ARS. La répartition de ces dépenses comprend:

Catégorie de dépenses	Montant (ARS Million)
Acquisition de terres	8,756
Coûts de construction	12,453
Frais d'architecture et de conception	1,175

Coûts opérationnels et de gestion

Les dépenses opérationnelles de l'IRSA en 2023 ont été structurées comme suit:

• Frais administratifs: 5 621 millions ARS
• Coûts de maintenance: ARS 3 287 millions
• Dépenses du personnel: 4 932 millions d'ARS

Investissements marketing et ventes

Dépenses de marketing pour l'exercice 2023:

Canal de marketing	Dépenses (ARS Million)
Marketing numérique	342
Publicité traditionnelle	213
Commissions de vente	456

Maintenance de technologie et d'infrastructure

Dépenses liées à la technologie pour 2023:

• Infrastructure informatique: 876 millions d'ARS
• Licences logicielles: ARS 214 millions
• Investissements en cybersécurité: 112 millions ARS

Financement et frais d'intérêt

Coûts financiers pour l'exercice 2023:

Type de dépenses de financement	Montant (ARS Million)
Intérêt sur les prêts	3,456
Coûts de financement des obligations	2,187
Frais de banque	342

IRSA Inversiones y Repreintaciones Sociedad Anónima (IRS) - Modèle d'entreprise: Strots de revenus

Revenu locatif des propriétés commerciales

En 2023, l'IRSA a généré 54 858 millions ARS en revenus locatifs à partir de propriétés commerciales. Le portefeuille comprend des immeubles de bureaux et des espaces commerciaux sur les principaux marchés argentins.

Type de propriété	Revenu locatif (ARS Million)	Taux d'occupation
Immeubles de bureaux	24,376	92.5%
Centres commerciaux	30,482	95.3%

Bénéfices de vente et de développement immobiliers

En 2023, l'IRSA a déclaré des revenus de développement immobilier de 18 245 millions ARS, avec des projets clés, notamment:

• Quartier Puerto Madero
• Astor Nuñez
• Parc de bureaux Álamos

Les rendements des investissements du portefeuille immobilier

Les rendements des investissements pour 2023 ont totalisé 12 673 millions ARS, avec des investissements diversifiés à travers:

• Développements résidentiels
• Immobilier commercial
• Banque terrestre

Catégorie d'investissement	Renvoie (ARS Million)	Pourcentage de portefeuille
Résidentiel	5,412	42.7%
Commercial	6,185	48.8%
Banque terrestre	1,076	8.5%

Revenus de location du centre commercial

Les revenus de location du centre commercial ont atteint 30 482 millions d'atriés ARS en 2023, avec Alto Palerme et Dot Bares Shopping être des contributeurs clés.

Frais de gestion des actifs

Les frais de gestion des actifs pour 2023 s'élevaient à 3 647 millions d'ARS, générés par la gestion des investissements et portefeuilles immobiliers tiers.

Service de gestion des actifs	Frais (ARS Million)
Portefeuilles immobiliers tiers	2,345
Gestion des fonds d'investissement	1,302

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core strengths that IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima offers to its stakeholders and customers as of late 2025. These aren't just aspirations; they are backed by recent financial performance and operational metrics.

Market leadership and stability in Argentine real estate

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima is recognized as Argentina's leading real estate company. This leadership is supported by a successful return to international capital markets, evidenced by the issuance of a USD 300 million 10-year note in Fiscal Year 2025. The company's market capitalization stood at approximately USD 977 million as of March 31, 2025. Stability is also reflected in a credit rating upgrade to AAA(arg) from FIX SCR during FY 2025, showing financial resilience.

High-traffic, high-occupancy shopping mall locations

The Shopping Malls segment is a cornerstone, showing robust growth with revenues and Adjusted EBITDA increasing by 8% and 10% year-over-year, respectively, for the Fiscal Year 2025 ended June 30, 2025. Occupancy has remained high, close to 98% in FY 2025. For the nine-month period ending March 31, 2025, tenant sales actually grew 13.4% year-over-year, with occupancy reaching 98.1%. The portfolio is expanding through strategic additions, including the acquisition of Terrazas de Mayo shopping center in FY 2025 and the purchase of 'Al Oeste' shopping center for USD 9 million in the first quarter of Fiscal Year 2026. Furthermore, construction started on a new open-air mall in La Plata, a major city lacking such a facility.

Here are the segment results for Rental Adjusted EBITDA in FY 2025:

Segment	Rental Adjusted EBITDA (ARS Million)	YoY Growth (Adjusted EBITDA)
Shopping Malls	210,741	10%
Offices	15,584	N/A
Hotels	8,372	N/A

Premium, full-service Class A+ office spaces

Demand for premium office space is clearly strong, with Class A+ and A buildings achieving 100% occupancy in the second quarter of FY 2025 (ended December 31, 2024) and maintaining this 100% occupancy in the first quarter of FY 2026 (ended September 30, 2025). This segment is being actively managed for value; for instance, an additional floor of the 261 Della Paolera building was sold for USD 7.1 million during Q2 FY 2025. This activity reduced the office portfolio Gross Leasable Area (GLA) to 58,000 sqm by the end of FY 2025.

Opportunity for large-scale urban development projects

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima offers significant value through its land bank and large-scale development pipeline, particularly the flagship Ramblas del Plata project. The company secured 13 transactions in FY 2025, covering approximately 111,000 saleable sqm for an estimated value of USD 81 million. Earlier in the year, agreements for eleven lots in the same project were worth USD 66.1 million. In Q2 FY 2025, two lots totaling 40,000 sqm were sold for USD 23.4 million. Furthermore, construction progress continues on Distrito Diagonal, a major shopping center development in La Plata.

Diversified exposure across retail, office, hotel, and land

The business model provides diversified exposure across key real estate sectors, which helps balance performance fluctuations. The FY 2025 Rental Adjusted EBITDA breakdown shows the relative contribution from each segment:

• Retail (Shopping Malls) contributed ARS 210,741 million.
• Office segment contributed ARS 15,584 million.
• Hotels segment contributed ARS 8,372 million in FY 2025.

The Hotels segment has faced headwinds, recording lower revenues and occupancy in the first half of FY 2025 and declining revenues in the nine-month period ending March 31, 2025. Still, the diversification means the strong performance in malls and offices supports the overall structure. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're looking at how IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima manages its diverse set of stakeholders, from the tenants in its malls to the investors on the NYSE. It's a hybrid model, part REIT, part developer, so the relationship style shifts depending on who you are.

Dedicated leasing teams for long-term tenant retention

For the Shopping Malls segment, the relationship is about long-term partnership, evidenced by the high occupancy rates achieved. For Fiscal Year 2025, the portfolio occupancy remained close to 98%. The Hotels segment contributed Adjusted EBITDA of ARS 8,372 million in FY 2025, showing consistent service engagement even as the global luxury hotel market was valued at an estimated $166.41 billion in 2025. Still, the recovery in tenant spending is a key metric for these teams; tenant sales for the malls showed a slight decline of 2.8% for the full FY 2025, though Q3 FY2025 saw tenant sales grow 13.4% year-over-year, signaling improving in-store activity that the leasing teams work to support.

Transactional relationships for property and land sales

When it comes to land sales, especially within the large-scale Ramblas del Plata project, the relationship is purely transactional, focused on closing specific land parcels. In the third quarter of FY 2025 alone, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima signed sale and exchange agreements for eleven lots, totaling an estimated sellable area of 95,000 sqm for USD 66.1 million. Looking at the full Fiscal Year 2025, the company secured 13 transactions across the project, amounting to approximately 111,000 saleable sqm for an estimated value of USD 81 million. This is a clear, discrete exchange of asset for capital.

High-touch service for luxury hotel guests and corporate clients

For guests at iconic properties like the Hotel Llao Llao, the service model is inherently high-touch, aiming for premium experiences. While specific guest satisfaction scores aren't public, the segment's operational health is a proxy; the Hotels segment's Adjusted EBITDA was ARS 8,372 million in FY 2025. For corporate clients in the office space, the relationship shifted in FY 2025 as the company focused on premium assets. The company completed a new sale at the 261 Della Paolera building, reducing the office portfolio to 58,000 sqm of Gross Leasable Area (GLA), suggesting a focus on retaining only the highest-quality, fully-occupied corporate tenants. The premium office portfolio reached 100% occupancy in the third quarter of FY25.

Investor Relations for NYSE and BYMA shareholders

The relationship with public market investors is managed through formal disclosures and direct engagement, with Santiago Donato serving as the Investor Relations Officer. As of late 2025, the company held a market capitalization around $1.19 billion. For the quarter ending November 5, 2025, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima reported quarterly EPS of $1.42 on revenue of $97.35 million. To directly reward shareholders, the company distributed a cash dividend of ARS 173,788 million on November 4, 2025. Institutional investors owned approximately 45.5% of the stock, indicating a significant relationship with large funds.

Direct negotiation for large-scale development swaps/sales

This category covers the complex, bespoke deals for large land blocks or entire buildings, which are not standard leasing or public sales. The office segment's move to reduce its GLA to 58,000 sqm via the sale at the 261 Della Paolera building is a prime example of direct negotiation for a large asset. Similarly, the development swaps at Ramblas del Plata involved 11 swap agreements as part of the 13 total transactions in FY 2025, which is a direct negotiation mechanism used to progress the project while managing capital structure.

Here's a quick look at how the core operational relationships translate into numbers for the latest reported fiscal year:

Customer Segment Focus	Key Metric	Value / Amount (Latest Available)	Period Reference
Long-Term Tenants (Malls)	Portfolio Occupancy Rate	97.8%	Q1 FY2026
Corporate Clients (Offices)	Premium Portfolio Occupancy	100%	Q3 FY2025
Land Buyers (Development)	Total FY2025 Land Sale Value	USD 81 million	FY 2025
Hotel Guests (Luxury)	Hotels Segment Adjusted EBITDA	ARS 8,372 million	FY 2025
Shareholders (NYSE/BYMA)	Quarterly EPS	$1.42	Quarter ending Nov 5, 2025

The office portfolio's move to a smaller, high-occupancy base of 58,000 sqm of GLA shows a deliberate choice in client quality over sheer volume. Also, note the 2.3% year-over-year revenue increase in FY 2025, which reflects the overall health of the relationships across the rental base.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima gets its value propositions to its customers and capital providers as of late 2025. The channels here are a mix of physical asset management and direct capital market engagement, reflecting its dual role as a property owner and a publicly traded entity.

Direct leasing and property management teams are the primary conduit for the Shopping Malls and Office segments. The effectiveness of these teams is clear in the numbers; the Shopping Malls segment achieved Rental Adjusted EBITDA of ARS 210,741 million for Fiscal Year 2025, with portfolio occupancy remaining close to 98%. For Offices, the focus on premium spaces resulted in Class A+ and A buildings reaching almost full occupancy.

The direct sales channel for development projects, like Ramblas del Plata, involved signing 13 transactions during the year, which included 2 cash sales and 11 swap agreements. This activity channeled approximately 111,000 saleable sqm into executed agreements, representing an estimated value of USD 81 million.

Here's a quick look at the financial output channeled through these core real estate operations for FY 2025:

Channel Segment	Rental Adjusted EBITDA (FY 2025)	Year-over-Year EBITDA Growth	Portfolio Occupancy/Status
Shopping Malls	ARS 210,741 million	10%	Close to 98%
Offices	ARS 15,584 million	Not specified	Class A+/A buildings almost full occupancy
Hotels	ARS 8,372 million	Decreasing 2%	Segment faced challenges

Real estate brokers for office and residential sales support the monetization of assets outside of core recurring rental income. While specific broker commission data isn't public, the results of property sales channel through these intermediaries or direct negotiation are evident in the development progress. For instance, the company completed a new sale at the 261 Della Paolera building, which reduced the office portfolio GLA to 58,000 sqm.

Access to capital markets is a critical channel for IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima, as it is the only real estate company in Argentina listed on both the New York Stock Exchange (NYSE) under the ticker IRS and Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA) under IRSA. As of December 5, 2025, the NYSE ADR was trading at 15.150, with a market capitalization of 1.21B USD. The dividend yield as of that date was 9.21%.

For its hospitality assets, the company relies on standard hotel booking platforms and direct hotel sales channels. The performance through this channel was noted in the Rental Adjusted EBITDA for Hotels, which was ARS 8,372 million for FY 2025, representing a 2% decrease compared to fiscal year 2024. The segment saw lower revenues and occupancy in the first half of FY 2025.

Investor roadshows for capital market access are clearly utilized to place debt instruments. During the third quarter of Fiscal Year 2025, the company tapped the international capital markets again, issuing notes for 10 years totaling $300 million. Furthermore, shareholder communication channels, which include investor presentations and events, supported the distribution of an 8% dividend along with 3.6% in treasury shares in FY 2025. You can track these communications via their Investor Resources page, which listed events like a dividend distribution record date on November 14, 2025.

• The company reported a net gain of ARS 196,118 million for the full Fiscal Year 2025.
• The Earnings Per Share (TTM) as of December 5, 2025, stood at 581.05.
• The company's controlling shareholder, Cresud Sociedad Anónima, held a direct participation of 55.06% of the voting rights as of March 31, 2025.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the specific groups IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima serves across its diverse real estate portfolio as of late 2025. It's a mix of traditional retail, high-end corporate users, land developers, and capital providers.

The customer base is segmented across five primary areas, each with distinct performance metrics for the Fiscal Year 2025 ended June 30, 2025, unless otherwise noted.

Retail Tenants (National and International Brands)

This segment centers on the shopping mall portfolio. These tenants are national and international brands seeking high foot traffic and strong consumer spending environments. The performance of this segment has been robust.

• Portfolio occupancy remained close to 98% for Fiscal Year 2025.
• Occupancy specifically reached 98.1% as of the third quarter of FY2025 (ended March 31, 2025).
• Tenant sales in the shopping malls grew 13.4% year-over-year in Q3 2025.
• Rental Adjusted EBITDA for the Shopping Malls segment was ARS 210,741 million in FY2025.

Corporate Tenants for Premium Office Space

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima targets corporations needing Class A+ and A office space. Demand picked up as more on-site work returned.

• The premium office portfolio maintained 100% occupancy during the second quarter of FY2025 (ended December 31, 2024).
• Class A+ and A buildings reached almost full occupancy for the full Fiscal Year 2025.
• The company completed a new sale at the 261 Della Paolera building for USD 7.1 million during the year.
• The office portfolio GLA (Gross Leasable Area) was reduced to 58,000 sqm after the sale.
• Rental Adjusted EBITDA for Offices in FY2025 totaled ARS 15,584 million.

High-Net-Worth Individuals and Developers Buying Land (e.g., Ramblas del Plata)

This segment involves selling prime land parcels, particularly within the flagship Ramblas del Plata project in Puerto Madero Sur, to developers and high-net-worth buyers.

Here's a look at the commercialization progress for Stage I of Ramblas del Plata during FY2025:

Metric	Value/Amount	Date/Period Reference
Total Transactions Signed (FY2025)	13 transactions	FY2025
Total Saleable SQM Sold (FY2025)	Approximately 111,000 sqm	FY2025
Estimated Total Value of FY2025 Sales	USD 81 million	FY2025
Single Barter Agreement Value	USD 7.9 million	May 2025
Single Sale Agreement Value	Approximately USD 23.4 million	January 2025

The first stage of the project comprises 14 lots, representing 18% of the total saleable area.

Domestic and International Institutional Investors

These are sophisticated capital providers interested in IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima as a publicly traded entity or through its debt instruments. They are key to the company's financial flexibility.

• Institutional investors and hedge funds owned approximately 45.46% of the stock as of a recent report.
• The company issued Series XXIV Notes for USD 300 million, maturing in 2035, to return to international capital markets.
• The company's market capitalization stood at approximately USD 977 million as of March 31, 2025.
• The Debt / Equity ratio was reported as 0.36.

Business and Leisure Travelers (Hotel Segment)

This segment is served through IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima's hotel operations. Performance here has lagged compared to the real estate segments.

• Rental Adjusted EBITDA for the Hotels segment was ARS 8,372 million in FY2025.
• The Hotels segment recorded lower revenues and occupancy in the first half of FY2025 compared to the same period in 2024.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Cost Structure

The Cost Structure for IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) is heavily weighted toward asset-intensive activities, reflecting its real estate focus.

Significant property operating and maintenance costs are inherent to managing a large portfolio of shopping centers, offices, and hotels. While specific line items for routine maintenance and utilities for FY2025 are not explicitly detailed in the public summaries, the scale of the portfolio dictates substantial recurring expenditure.

High development and construction costs are a key component, driven by strategic growth initiatives. The company initiated construction of a new open-air shopping mall in La Plata during fiscal year 2025, representing a significant capital outlay.

Interest expense on debt is a material cost. This includes servicing existing obligations and the cost associated with returning to international capital markets with a USD 300 million 10-year note issuance during the fiscal year.

General and administrative expenses reflect the overhead required to manage a large, diversified group spanning retail, office, and hotel assets across Argentina. For the period ending March 30, 2025, the Gastos De Venta Y Administración (Selling and Administrative Expenses) were reported at ARS 21.79B.

Acquisition costs for new assets are realized through strategic purchases. The acquisition of the Terrazas de Mayo shopping center is a concrete example of this cost driver.

• Acquisition cost for Terrazas de Mayo: USD 27.75 million.
• Amount paid at signing (60%): USD 16.65 million.
• Remaining balance payable in 2025 (upon deed transfer): USD 5.55 million (50% of USD 11.1 million).

The following table summarizes key known financial figures relevant to the Cost Structure for the fiscal year ended June 30, 2025, or immediately preceding periods.

Cost Component Category	Financial Metric/Period	Amount (in thousands ARS, unless noted)
Cost of Revenue (FY2025 End Date)	Cost of Revenue (30/06/2025)	ARS 46,143,000
General & Administrative (Proxy)	Gastos De Venta Y Administración (30/09/2025)	ARS 21.79B
Acquisition Cost (Terrazas de Mayo)	Total Transaction Amount	USD 27.75 million
Acquisition Cost (Terrazas de Mayo)	Amount Paid to Date	USD 16.65 million
Financing Cost Driver	New 10-Year Note Issuance	USD 300 million

The company's Rental Adjusted EBITDA for the year was ARS 234,697 million, which is the gross operating profit before certain non-cash items and financing costs.

• Shopping Malls Segment Rental Adjusted EBITDA: ARS 210,741 million.
• Offices Segment Rental Adjusted EBITDA: ARS 15,584 million.
• Hotels Segment Rental Adjusted EBITDA: ARS 8,372 million.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima brings in cash as of its late 2025 reporting. The numbers for the Fiscal Year 2025 ended June 30, 2025, show a clear reliance on recurring rental income, but also significant one-off gains from asset sales.

The overall top-line performance saw total Revenues increase by 2.3% during fiscal year 2025 compared to 2024. The bottom line, however, was much stronger, with Net income for fiscal year 2025 amounting to ARS 196,118 million, a significant swing from the loss of ARS 32,141 million in the previous year.

The recurring rental income, measured by Rental Adjusted EBITDA, totaled ARS 234,697 million for FY 2025. Here's how that breaks down by property type:

Revenue Stream Source	Rental Adjusted EBITDA (in millions of ARS)
Shopping Malls	ARS 210,741 million
Offices	ARS 15,584 million
Hotels	ARS 8,372 million

The Shopping Malls segment is definitely the main revenue driver, contributing the vast majority of the rental earnings. Still, you see the other segments providing consistent, albeit smaller, cash flows.

Property sales and developments provided a notable boost to the year's financial results. Specifically, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima progressed in the commercialization of Stage I of its flagship project, Ramblas del Plata. During the year, they signed 13 transactions (2 cash sales and 11 swap agreements), totaling approximately 111,000 saleable sqm for an estimated value of USD 81 million.

To give you a clearer picture of the operational performance underpinning those rental earnings, look at these segment highlights for FY 2025:

• Shopping Malls segment revenues grew 8% year-over-year.
• Shopping Malls segment Adjusted EBITDA grew 10% year-over-year.
• Shopping Malls portfolio occupancy remained close to 98%.
• Office portfolio Class A+ and A buildings reached almost full occupancy.
• The Office portfolio was reduced to 58,000 sqm of GLA following a sale at the 261 Della Paolera building.
• Hotel operations revenue is represented by the ARS 8,372 million in Rental Adjusted EBITDA, which decreased 2% compared to fiscal year 2024.