IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS): نموذج الأعمال

في المشهد الديناميكي للعقارات الأرجنتينية، تبرز IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) كقوة للاستثمار الاستراتيجي والتطوير العقاري المبتكر. من خلال نموذج أعمال متطور يمزج بسلاسة بين الخبرة العقارية الحضرية وإدارة المحافظ المتنوعة واستراتيجيات الاستثمار المتطورة، قامت مصلحة الضرائب الأمريكية بتحويل النموذج العقاري التقليدي. يكشف هذا الاستكشاف الشامل لنموذج الأعمال الخاص بهم كيف تتنقل الشركة بشكل استراتيجي مع ديناميكيات السوق المعقدة، وتقدم قيمة استثنائية للمستثمرين وتعيد تشكيل المشهد الحضري في الأرجنتين من خلال استثمارات ذكية ومحسوبة.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónica (IRS) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

تحالفات استراتيجية مع كبار المطورين العقاريين في الأرجنتين

أنشأت IRSA شراكات استراتيجية مع المطورين العقاريين التاليين:

المطور الشريك	تفاصيل الشراكة	قيمة المشروع
شركة كونسولاتيو اس.ايه.	مشاريع التطوير العقاري المشتركة	250 مليون دولار
تريجيلد	التعاون العقاري التجاري	180 مليون دولار

الشراكة مع شركات الاستثمار العالمية

تتعاون IRSA مع كيانات استثمارية دولية:

• جولدمان ساكس للاستثمارات العقارية
• مجموعة بلاكستون
• صندوق مورجان ستانلي العقاري

شركة الاستثمار	مبلغ الاستثمار	التركيز على الشراكة
جولدمان ساكس	350 مليون دولار	مشاريع تنموية متعددة الاستخدامات
مجموعة بلاكستون	275 مليون دولار	عمليات الاستحواذ على العقارات التجارية

التعاون مع المؤسسات المالية لتمويل المشاريع

تفاصيل الشراكة المالية:

المؤسسة المالية	خط الائتمان	سعر الفائدة
بانكو سانتاندير ريو	150 مليون دولار أمريكي	8.5%
إتش إس بي سي الأرجنتين	125 مليون دولار	9.2%

مشاريع مشتركة مع شركات عقارية تجارية محلية ودولية

شراكات المشاريع المشتركة الرئيسية:

شركة شريكة	نوع المشروع	حصة الاستثمار
ألتو باليرمو إس.	إدارة مراكز التسوق	49%
فيبيسا	تطوير مبنى المكاتب	55%

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

التطوير العقاري التجاري والسكني

اعتبارًا من عام 2024، قامت IRSA بتطوير ما يقرب من 336000 متر مربع من العقارات التجارية والسكنية في جميع أنحاء الأرجنتين.

نوع المشروع	المساحة الإجمالية (متر مربع)	الوضع الحالي
التطورات التجارية	212,000	نشط
التطويرات السكنية	124,000	مستمر

إدارة الممتلكات والتأجير

تدير IRSA محفظة عقارية متنوعة مع عمليات تأجير كبيرة.

• إجمالي العقارات التجارية المدارة: 18
• معدل الإشغال: 92.5%
• الدخل الإيجاري السنوي: 287.5 مليون دولار أمريكي

الاستثمار والاستحواذ على الأصول العقارية

فئة الاستثمار	إجمالي الاستثمار (دولار أمريكي)	نوع الأصول
عمليات الاستحواذ على العقارات	456 مليون دولار	خصائص متعددة الاستخدام
الاستثمارات الاستراتيجية	189 مليون دولار	المجمعات التجارية

عمليات وإدارة مراكز التسوق

تدير IRSA مراكز تسوق متعددة ذات حضور تجاري كبير.

• إجمالي مراكز التسوق: 12
• المساحة الإجمالية لمركز التسوق: 397.000 متر مربع
• الإيرادات السنوية لمراكز التسوق: 215.6 مليون دولار أمريكي

تنويع المحفظة واستراتيجيات الاستثمار

قطاع الاستثمار	التخصيص (%)	القيمة الإجمالية (بالدولار الأمريكي)
العقارات التجارية	45%	672 مليون دولار
التطويرات السكنية	25%	374 مليون دولار
خصائص المكتب	20%	299 مليون دولار
استثمارات أخرى	10%	149 مليون دولار

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

بنك الأراضي واسعة النطاق

اعتبارًا من عام 2024، يبلغ إجمالي مساحة الأراضي التابعة لـ IRSA حوالي 124,400 مترًا مربعًا عبر المواقع الأرجنتينية الرئيسية.

فئة الموقع	المساحة الإجمالية (متر مربع)	القيمة المقدرة (بالدولار الأمريكي)
المناطق الحضرية في بوينس آيرس	78,600	425 مليون دولار
تطورات الضواحي	45,800	310 مليون دولار

خبرة فريق الإدارة

يتألف فريق إدارة IRSA من 12 من كبار المديرين التنفيذيين يتمتعون بمتوسط ​​22 عامًا من الخبرة في مجال العقارات.

رأس المال المالي

الموارد المالية في الربع الرابع 2023:

• إجمالي الأصول: 1.2 مليار دولار
• الاحتياطي النقدي السائل: 187 مليون دولار
• سعة الدين: 450 مليون دولار

تكوين المحفظة العقارية

قطاع العقارات	عدد العقارات	المساحة الإجمالية (متر مربع)
العقارات التجارية	18	92,500
التطويرات السكنية	12	67,900

التكنولوجيا والبنية التحتية

الاستثمار التكنولوجي عام 2023: 4.2 مليون دولار

• أنظمة برمجيات إدارة الممتلكات
• منصات تتبع الأصول الرقمية
• أدوات تحليل البيانات المتقدمة

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

مشاريع تطوير عقارية عالية الجودة في مواقع حضرية استراتيجية

تشتمل محفظة IRSA على 18 عقارًا تجاريًا تبلغ مساحتها الإجمالية 362000 متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في المراكز الحضرية الأرجنتينية الرئيسية. وتتركز التطويرات العقارية للشركة في مواقع رئيسية مثل بوينس آيرس، حيث تبلغ قيمتها السوقية حوالي 1.2 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من عام 2023.

نوع العقار	المساحة الإجمالية (متر مربع)	معدل الإشغال
مراكز التسوق	262,000	92.5%
مباني المكاتب	100,000	87.3%

فرص استثمارية شاملة في سوق العقارات الأرجنتيني

تقدم IRSA قنوات استثمارية متنوعة بقاعدة أصول إجمالية تبلغ 1.7 مليار دولار أمريكي. توفر الشركة قطاعات استثمارية متعددة:

• العقارات التجارية
• التطورات السكنية
• الخدمات المصرفية الأرضية
• استثمارات الضيافة

حلول الملكية المستدامة والمبتكرة

استثمرت IRSA مبلغ 45 مليون دولار أمريكي في البنية التحتية المستدامة وتقنيات المباني الخضراء عبر محفظتها. تحافظ الشركة شهادة ليد لعقارات تجارية متعددة.

مقياس الاستدامة	الأداء الحالي
تخفيض كفاءة الطاقة	23%
الحفاظ على المياه	18%

عوائد متسقة للمساهمين والمستثمرين

تُظهر مقاييس الأداء المالي لـ IRSA عوائد قوية للمستثمرين:

• عائد الأرباح: 4.2%
• إجمالي عائد المساهمين: 12.7% (2023)
• صافي الدخل التشغيلي: 210 مليون دولار أمريكي

محفظة متنوعة عبر قطاعات عقارية مختلفة

تحتفظ IRSA بتوزيع أصول استراتيجي عبر قطاعات عقارية متعددة:

شريحة	نسبة المحفظة	التقييم (بالدولار الأمريكي)
مراكز التسوق	42%	714 مليون
مباني المكاتب	28%	476 مليون
التطويرات السكنية	15%	255 مليون
الضيافة	8%	136 مليون
الخدمات المصرفية العقارية	7%	119 مليون

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - نموذج العمل: علاقات العملاء

شراكات استثمارية طويلة الأمد

تحتفظ IRSA بـ 1,346 علاقة مستثمرة مؤسسية عبر الأرجنتين والأسواق الدولية. وتدعم المحفظة الاستثمارية للشركة التي تبلغ قيمتها 1.2 مليار دولار أمريكي شراكات استراتيجية طويلة الأمد.

نوع المستثمر	عدد العلاقات	متوسط مدة الاستثمار
المستثمرون المؤسسيون	742	8.3 سنة
المستثمرين الدوليين	604	6.7 سنة

خدمات إدارة العملاء المهنية

توظف IRSA 47 مديرًا متخصصًا لعلاقات العملاء يتمتعون بخبرة متوسطة تصل إلى 12.5 عامًا في قطاعي العقارات والاستثمار.

• متوسط قيمة محفظة العملاء: 5.6 مليون دولار أمريكي
• معدل الاحتفاظ بالعملاء: 92.4%
• متوسط زمن الرد على استفسارات العميل: 2.3 ساعة

التواصل الشفاف مع المستثمرين وأصحاب المصلحة

تجري IRSA مؤتمرات ربع سنوية للمستثمرين بمعدل مشاركة 89٪ من المستثمرين المؤسسيين.

قناة الاتصال	التردد	معدل المشاركة
مؤتمرات المستثمرين الفصلية	4 مرات سنويا	89%
منشورات التقرير السنوي	1 مرة سنويا	97%

المنصات الرقمية لمشاركة المستثمرين

تضم منصة علاقات المستثمرين الرقمية التابعة لـ IRSA 12,437 مستخدمًا مسجلاً بمعدل مشاركة نشط شهريًا يبلغ 78%.

• تاريخ إطلاق المنصة: مارس 2021
• تنزيلات تطبيقات الهاتف المحمول: 6,214
• متوسط مدة جلسة المستخدم: 17.6 دقيقة

استشارات الاستثمار الشخصية

تقدم IRSA خدمات استشارية استثمارية مخصصة لـ 624 من العملاء ذوي الثروات العالية مع إدارة إجمالية للمحافظ تبلغ 890 مليون دولار أمريكي.

مستوى الخدمة الاستشارية	عدد العملاء	متوسط قيمة المحفظة
استشارة متميزة	287	3.1 مليون دولار أمريكي
الاستشارية التنفيذية	337	1.9 مليون دولار أمريكي

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - نموذج الأعمال: القنوات

فرق البيع المباشر

تحتفظ IRSA بفريق مبيعات متخصص مكون من 42 ممثلًا محترفًا متخصصًا في العقارات وفرص الاستثمار اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023.

متري فريق المبيعات	بيانات 2023
إجمالي مندوبي المبيعات	42
متوسط المبيعات السنوية لكل ممثل	1.2 مليون دولار أمريكي
التغطية الجغرافية	الأرجنتين (بوينس آيرس، قرطبة، مندوزا)

منصات الاستثمار عبر الإنترنت

تستخدم IRSA القنوات الرقمية للوصول إلى الاستثمار وإدارته.

مقاييس المنصة عبر الإنترنت	إحصائيات 2024
المستثمرون النشطون عبر الإنترنت	8,375
معاملات المنصة الشهرية	1,247
حجم الاستثمار الرقمي	47.3 مليون دولار أمريكي

المعارض والمؤتمرات العقارية

• المشاركة في 17 مؤتمر عقاري دولي عام 2023
• استضافة 6 فعاليات لشبكات المستثمرين الخاصة
• إجمالي حضور المعرض: 2,863 مستثمرًا محتملاً

الشبكات الاستشارية المالية

تتعاون IRSA مع 63 شركة استشارية مالية مستقلة في جميع أنحاء الأرجنتين.

تفاصيل الشبكة الاستشارية	بيانات 2023-2024
إجمالي الشركات الاستشارية الشريكة	63
إجمالي الوصول إلى الشبكة الاستشارية	512 مستشارًا ماليًا فرديًا
حجم الإحالة السنوي	92.6 مليون دولار أمريكي

الموقع الإلكتروني للشركة وبوابة علاقات المستثمرين

منصة رقمية توفر معلومات استثمارية شاملة.

مقاييس أداء الموقع	إحصائيات 2024
زوار الموقع شهريا	47,623
متوسط مدة الجلسة	7.4 دقيقة
المستخدمون المسجلون في بوابة المستثمر	3,912

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

المستثمرون المؤسسيون

تستهدف IRSA المستثمرين المؤسسيين ذوي الملفات الاستثمارية المحددة:

نوع المستثمر	حجم الاستثمار	قطاعات الاستثمار النموذجية
صناديق التقاعد	87.5 مليون دولار	العقارات التجارية
شركات التأمين	62.3 مليون دولار	تطويرات متعددة الاستخدامات
صناديق الاستثمار الأجنبية	105.6 مليون دولار	خصائص الشركات

الأفراد ذوي الثروات العالية

تركز IRSA على شريحة العملاء ذوي الثروات العالية ذات الخصائص المحددة:

• متوسط صافي الثروة: 5.2 مليون دولار
• نطاق الاستثمار النموذجي: 500.000 دولار - 3 ملايين دولار
• أنواع الاستثمار المفضلة: العقارات السكنية الفاخرة

صناديق الاستثمار العقاري

تفاصيل قطاع صناديق الاستثمار:

نوع الصندوق	إجمالي الأصول تحت الإدارة	العائد السنوي
صناديق الأسهم الخاصة	215.7 مليون دولار	12.4%
صناديق الاستثمار العقاري	143.2 مليون دولار	9.6%

مستثمرو العقارات التجارية

تقسيم قطاع الاستثمار العقاري التجاري:

• إجمالي قيمة المحفظة التجارية: 423.6 مليون دولار
• معدل الإشغال: 92.3%
• متوسط مدة الإيجار: 7.5 سنوات

مشتري العقارات السكنية

تحليل قطاع سوق العقارات السكنية:

نوع العقار	متوسط السعر	حجم المبيعات السنوية
شقق فاخرة	$650,000	127 وحدة
شقق متوسطة المدى	$320,000	254 وحدة
التطويرات السكنية	1.2 مليون دولار	45 التطورات

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - نموذج الأعمال: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات وتطويرها

اعتبارًا من التقارير المالية لعام 2023، بلغ إجمالي تكاليف تطوير العقارات في IRSA 22,384 مليون بيزو أرجنتيني. يشمل تفصيل هذه النفقات ما يلي:

فئة النفقات	المبلغ (مليون ريال أرجنتيني)
حيازة الأراضي	8,756
تكاليف البناء	12,453
الرسوم المعمارية والتصميم	1,175

تكاليف التشغيل والإدارة

تم تنظيم النفقات التشغيلية لـ IRSA في عام 2023 على النحو التالي:

• النفقات الإدارية: 5,621 مليون بيزو أرجنتيني
• تكاليف الصيانة: 3,287 مليون بيزو أرجنتيني
• نفقات الموظفين: 4,932 مليون بيزو أرجنتيني

استثمارات التسويق والمبيعات

النفقات التسويقية للعام المالي 2023:

قناة التسويق	الإنفاق (مليون بيزو أرجنتيني)
التسويق الرقمي	342
الإعلان التقليدي	213
عمولات المبيعات	456

صيانة التكنولوجيا والبنية التحتية

النفقات المتعلقة بالتكنولوجيا لعام 2023:

• البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات: 876 مليون بيزو أرجنتيني
• تراخيص البرمجيات: 214 مليون بيزو أرجنتيني
• استثمارات الأمن السيبراني: 112 مليون بيزو أرجنتيني

مصاريف التمويل والفوائد

التكاليف المالية للعام المالي 2023:

نوع مصروفات التمويل	المبلغ (مليون ريال أرجنتيني)
الفائدة على القروض	3,456
تكاليف تمويل السندات	2,187
رسوم البنك	342

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل الإيجار من العقارات التجارية

اعتبارًا من عام 2023، حققت IRSA إيرادات إيجارية بقيمة 54,858 مليون بيزو أرجنتيني من العقارات التجارية. وتشمل المحفظة مباني المكاتب والمساحات التجارية في الأسواق الأرجنتينية الرئيسية.

نوع العقار	دخل الإيجار (مليون ريال أرجنتيني)	معدل الإشغال
مباني المكاتب	24,376	92.5%
مراكز التسوق	30,482	95.3%

أرباح مبيعات العقارات والتطوير

في عام 2023، أعلنت IRSA عن إيرادات تطوير عقاري بقيمة 18,245 مليون بيزو أرجنتيني، بما في ذلك المشاريع الرئيسية:

• كوارتير بويرتو ماديرو
• أستور نونيز
• ألاموس أوفيس بارك

عوائد الاستثمار من المحفظة العقارية

بلغ إجمالي عوائد الاستثمار لعام 2023 12,673 مليون بيزو أرجنتيني، مع استثمارات متنوعة عبر:

• التطورات السكنية
• العقارات التجارية
• الخدمات المصرفية الأرضية

فئة الاستثمار	العائدات (مليون ريال أرجنتيني)	نسبة المحفظة
سكني	5,412	42.7%
تجاري	6,185	48.8%
الخدمات المصرفية العقارية	1,076	8.5%

إيرادات إيجار مركز التسوق

وصلت إيرادات إيجار مراكز التسوق إلى 30,482 مليون بيزو أرجنتيني في عام 2023 ألتو باليرمو و تسوق دوت بايرز كونهم مساهمين رئيسيين.

رسوم إدارة الأصول

بلغت رسوم إدارة الأصول لعام 2023 مبلغ 3,647 مليون بيزو أرجنتيني، ناتجة عن إدارة الاستثمارات والمحافظ العقارية لأطراف ثالثة.

خدمة إدارة الأصول	الرسوم (مليون ريال أرجنتيني)
المحافظ العقارية للطرف الثالث	2,345
إدارة صناديق الاستثمار	1,302

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core strengths that IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima offers to its stakeholders and customers as of late 2025. These aren't just aspirations; they are backed by recent financial performance and operational metrics.

Market leadership and stability in Argentine real estate

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima is recognized as Argentina's leading real estate company. This leadership is supported by a successful return to international capital markets, evidenced by the issuance of a USD 300 million 10-year note in Fiscal Year 2025. The company's market capitalization stood at approximately USD 977 million as of March 31, 2025. Stability is also reflected in a credit rating upgrade to AAA(arg) from FIX SCR during FY 2025, showing financial resilience.

High-traffic, high-occupancy shopping mall locations

The Shopping Malls segment is a cornerstone, showing robust growth with revenues and Adjusted EBITDA increasing by 8% and 10% year-over-year, respectively, for the Fiscal Year 2025 ended June 30, 2025. Occupancy has remained high, close to 98% in FY 2025. For the nine-month period ending March 31, 2025, tenant sales actually grew 13.4% year-over-year, with occupancy reaching 98.1%. The portfolio is expanding through strategic additions, including the acquisition of Terrazas de Mayo shopping center in FY 2025 and the purchase of 'Al Oeste' shopping center for USD 9 million in the first quarter of Fiscal Year 2026. Furthermore, construction started on a new open-air mall in La Plata, a major city lacking such a facility.

Here are the segment results for Rental Adjusted EBITDA in FY 2025:

Segment	Rental Adjusted EBITDA (ARS Million)	YoY Growth (Adjusted EBITDA)
Shopping Malls	210,741	10%
Offices	15,584	N/A
Hotels	8,372	N/A

Premium, full-service Class A+ office spaces

Demand for premium office space is clearly strong, with Class A+ and A buildings achieving 100% occupancy in the second quarter of FY 2025 (ended December 31, 2024) and maintaining this 100% occupancy in the first quarter of FY 2026 (ended September 30, 2025). This segment is being actively managed for value; for instance, an additional floor of the 261 Della Paolera building was sold for USD 7.1 million during Q2 FY 2025. This activity reduced the office portfolio Gross Leasable Area (GLA) to 58,000 sqm by the end of FY 2025.

Opportunity for large-scale urban development projects

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima offers significant value through its land bank and large-scale development pipeline, particularly the flagship Ramblas del Plata project. The company secured 13 transactions in FY 2025, covering approximately 111,000 saleable sqm for an estimated value of USD 81 million. Earlier in the year, agreements for eleven lots in the same project were worth USD 66.1 million. In Q2 FY 2025, two lots totaling 40,000 sqm were sold for USD 23.4 million. Furthermore, construction progress continues on Distrito Diagonal, a major shopping center development in La Plata.

Diversified exposure across retail, office, hotel, and land

The business model provides diversified exposure across key real estate sectors, which helps balance performance fluctuations. The FY 2025 Rental Adjusted EBITDA breakdown shows the relative contribution from each segment:

• Retail (Shopping Malls) contributed ARS 210,741 million.
• Office segment contributed ARS 15,584 million.
• Hotels segment contributed ARS 8,372 million in FY 2025.

The Hotels segment has faced headwinds, recording lower revenues and occupancy in the first half of FY 2025 and declining revenues in the nine-month period ending March 31, 2025. Still, the diversification means the strong performance in malls and offices supports the overall structure. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're looking at how IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima manages its diverse set of stakeholders, from the tenants in its malls to the investors on the NYSE. It's a hybrid model, part REIT, part developer, so the relationship style shifts depending on who you are.

Dedicated leasing teams for long-term tenant retention

For the Shopping Malls segment, the relationship is about long-term partnership, evidenced by the high occupancy rates achieved. For Fiscal Year 2025, the portfolio occupancy remained close to 98%. The Hotels segment contributed Adjusted EBITDA of ARS 8,372 million in FY 2025, showing consistent service engagement even as the global luxury hotel market was valued at an estimated $166.41 billion in 2025. Still, the recovery in tenant spending is a key metric for these teams; tenant sales for the malls showed a slight decline of 2.8% for the full FY 2025, though Q3 FY2025 saw tenant sales grow 13.4% year-over-year, signaling improving in-store activity that the leasing teams work to support.

Transactional relationships for property and land sales

When it comes to land sales, especially within the large-scale Ramblas del Plata project, the relationship is purely transactional, focused on closing specific land parcels. In the third quarter of FY 2025 alone, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima signed sale and exchange agreements for eleven lots, totaling an estimated sellable area of 95,000 sqm for USD 66.1 million. Looking at the full Fiscal Year 2025, the company secured 13 transactions across the project, amounting to approximately 111,000 saleable sqm for an estimated value of USD 81 million. This is a clear, discrete exchange of asset for capital.

High-touch service for luxury hotel guests and corporate clients

For guests at iconic properties like the Hotel Llao Llao, the service model is inherently high-touch, aiming for premium experiences. While specific guest satisfaction scores aren't public, the segment's operational health is a proxy; the Hotels segment's Adjusted EBITDA was ARS 8,372 million in FY 2025. For corporate clients in the office space, the relationship shifted in FY 2025 as the company focused on premium assets. The company completed a new sale at the 261 Della Paolera building, reducing the office portfolio to 58,000 sqm of Gross Leasable Area (GLA), suggesting a focus on retaining only the highest-quality, fully-occupied corporate tenants. The premium office portfolio reached 100% occupancy in the third quarter of FY25.

Investor Relations for NYSE and BYMA shareholders

The relationship with public market investors is managed through formal disclosures and direct engagement, with Santiago Donato serving as the Investor Relations Officer. As of late 2025, the company held a market capitalization around $1.19 billion. For the quarter ending November 5, 2025, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima reported quarterly EPS of $1.42 on revenue of $97.35 million. To directly reward shareholders, the company distributed a cash dividend of ARS 173,788 million on November 4, 2025. Institutional investors owned approximately 45.5% of the stock, indicating a significant relationship with large funds.

Direct negotiation for large-scale development swaps/sales

This category covers the complex, bespoke deals for large land blocks or entire buildings, which are not standard leasing or public sales. The office segment's move to reduce its GLA to 58,000 sqm via the sale at the 261 Della Paolera building is a prime example of direct negotiation for a large asset. Similarly, the development swaps at Ramblas del Plata involved 11 swap agreements as part of the 13 total transactions in FY 2025, which is a direct negotiation mechanism used to progress the project while managing capital structure.

Here's a quick look at how the core operational relationships translate into numbers for the latest reported fiscal year:

Customer Segment Focus	Key Metric	Value / Amount (Latest Available)	Period Reference
Long-Term Tenants (Malls)	Portfolio Occupancy Rate	97.8%	Q1 FY2026
Corporate Clients (Offices)	Premium Portfolio Occupancy	100%	Q3 FY2025
Land Buyers (Development)	Total FY2025 Land Sale Value	USD 81 million	FY 2025
Hotel Guests (Luxury)	Hotels Segment Adjusted EBITDA	ARS 8,372 million	FY 2025
Shareholders (NYSE/BYMA)	Quarterly EPS	$1.42	Quarter ending Nov 5, 2025

The office portfolio's move to a smaller, high-occupancy base of 58,000 sqm of GLA shows a deliberate choice in client quality over sheer volume. Also, note the 2.3% year-over-year revenue increase in FY 2025, which reflects the overall health of the relationships across the rental base.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima gets its value propositions to its customers and capital providers as of late 2025. The channels here are a mix of physical asset management and direct capital market engagement, reflecting its dual role as a property owner and a publicly traded entity.

Direct leasing and property management teams are the primary conduit for the Shopping Malls and Office segments. The effectiveness of these teams is clear in the numbers; the Shopping Malls segment achieved Rental Adjusted EBITDA of ARS 210,741 million for Fiscal Year 2025, with portfolio occupancy remaining close to 98%. For Offices, the focus on premium spaces resulted in Class A+ and A buildings reaching almost full occupancy.

The direct sales channel for development projects, like Ramblas del Plata, involved signing 13 transactions during the year, which included 2 cash sales and 11 swap agreements. This activity channeled approximately 111,000 saleable sqm into executed agreements, representing an estimated value of USD 81 million.

Here's a quick look at the financial output channeled through these core real estate operations for FY 2025:

Channel Segment	Rental Adjusted EBITDA (FY 2025)	Year-over-Year EBITDA Growth	Portfolio Occupancy/Status
Shopping Malls	ARS 210,741 million	10%	Close to 98%
Offices	ARS 15,584 million	Not specified	Class A+/A buildings almost full occupancy
Hotels	ARS 8,372 million	Decreasing 2%	Segment faced challenges

Real estate brokers for office and residential sales support the monetization of assets outside of core recurring rental income. While specific broker commission data isn't public, the results of property sales channel through these intermediaries or direct negotiation are evident in the development progress. For instance, the company completed a new sale at the 261 Della Paolera building, which reduced the office portfolio GLA to 58,000 sqm.

Access to capital markets is a critical channel for IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima, as it is the only real estate company in Argentina listed on both the New York Stock Exchange (NYSE) under the ticker IRS and Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA) under IRSA. As of December 5, 2025, the NYSE ADR was trading at 15.150, with a market capitalization of 1.21B USD. The dividend yield as of that date was 9.21%.

For its hospitality assets, the company relies on standard hotel booking platforms and direct hotel sales channels. The performance through this channel was noted in the Rental Adjusted EBITDA for Hotels, which was ARS 8,372 million for FY 2025, representing a 2% decrease compared to fiscal year 2024. The segment saw lower revenues and occupancy in the first half of FY 2025.

Investor roadshows for capital market access are clearly utilized to place debt instruments. During the third quarter of Fiscal Year 2025, the company tapped the international capital markets again, issuing notes for 10 years totaling $300 million. Furthermore, shareholder communication channels, which include investor presentations and events, supported the distribution of an 8% dividend along with 3.6% in treasury shares in FY 2025. You can track these communications via their Investor Resources page, which listed events like a dividend distribution record date on November 14, 2025.

• The company reported a net gain of ARS 196,118 million for the full Fiscal Year 2025.
• The Earnings Per Share (TTM) as of December 5, 2025, stood at 581.05.
• The company's controlling shareholder, Cresud Sociedad Anónima, held a direct participation of 55.06% of the voting rights as of March 31, 2025.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the specific groups IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima serves across its diverse real estate portfolio as of late 2025. It's a mix of traditional retail, high-end corporate users, land developers, and capital providers.

The customer base is segmented across five primary areas, each with distinct performance metrics for the Fiscal Year 2025 ended June 30, 2025, unless otherwise noted.

Retail Tenants (National and International Brands)

This segment centers on the shopping mall portfolio. These tenants are national and international brands seeking high foot traffic and strong consumer spending environments. The performance of this segment has been robust.

• Portfolio occupancy remained close to 98% for Fiscal Year 2025.
• Occupancy specifically reached 98.1% as of the third quarter of FY2025 (ended March 31, 2025).
• Tenant sales in the shopping malls grew 13.4% year-over-year in Q3 2025.
• Rental Adjusted EBITDA for the Shopping Malls segment was ARS 210,741 million in FY2025.

Corporate Tenants for Premium Office Space

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima targets corporations needing Class A+ and A office space. Demand picked up as more on-site work returned.

• The premium office portfolio maintained 100% occupancy during the second quarter of FY2025 (ended December 31, 2024).
• Class A+ and A buildings reached almost full occupancy for the full Fiscal Year 2025.
• The company completed a new sale at the 261 Della Paolera building for USD 7.1 million during the year.
• The office portfolio GLA (Gross Leasable Area) was reduced to 58,000 sqm after the sale.
• Rental Adjusted EBITDA for Offices in FY2025 totaled ARS 15,584 million.

High-Net-Worth Individuals and Developers Buying Land (e.g., Ramblas del Plata)

This segment involves selling prime land parcels, particularly within the flagship Ramblas del Plata project in Puerto Madero Sur, to developers and high-net-worth buyers.

Here's a look at the commercialization progress for Stage I of Ramblas del Plata during FY2025:

Metric	Value/Amount	Date/Period Reference
Total Transactions Signed (FY2025)	13 transactions	FY2025
Total Saleable SQM Sold (FY2025)	Approximately 111,000 sqm	FY2025
Estimated Total Value of FY2025 Sales	USD 81 million	FY2025
Single Barter Agreement Value	USD 7.9 million	May 2025
Single Sale Agreement Value	Approximately USD 23.4 million	January 2025

The first stage of the project comprises 14 lots, representing 18% of the total saleable area.

Domestic and International Institutional Investors

These are sophisticated capital providers interested in IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima as a publicly traded entity or through its debt instruments. They are key to the company's financial flexibility.

• Institutional investors and hedge funds owned approximately 45.46% of the stock as of a recent report.
• The company issued Series XXIV Notes for USD 300 million, maturing in 2035, to return to international capital markets.
• The company's market capitalization stood at approximately USD 977 million as of March 31, 2025.
• The Debt / Equity ratio was reported as 0.36.

Business and Leisure Travelers (Hotel Segment)

This segment is served through IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima's hotel operations. Performance here has lagged compared to the real estate segments.

• Rental Adjusted EBITDA for the Hotels segment was ARS 8,372 million in FY2025.
• The Hotels segment recorded lower revenues and occupancy in the first half of FY2025 compared to the same period in 2024.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Cost Structure

The Cost Structure for IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) is heavily weighted toward asset-intensive activities, reflecting its real estate focus.

Significant property operating and maintenance costs are inherent to managing a large portfolio of shopping centers, offices, and hotels. While specific line items for routine maintenance and utilities for FY2025 are not explicitly detailed in the public summaries, the scale of the portfolio dictates substantial recurring expenditure.

High development and construction costs are a key component, driven by strategic growth initiatives. The company initiated construction of a new open-air shopping mall in La Plata during fiscal year 2025, representing a significant capital outlay.

Interest expense on debt is a material cost. This includes servicing existing obligations and the cost associated with returning to international capital markets with a USD 300 million 10-year note issuance during the fiscal year.

General and administrative expenses reflect the overhead required to manage a large, diversified group spanning retail, office, and hotel assets across Argentina. For the period ending March 30, 2025, the Gastos De Venta Y Administración (Selling and Administrative Expenses) were reported at ARS 21.79B.

Acquisition costs for new assets are realized through strategic purchases. The acquisition of the Terrazas de Mayo shopping center is a concrete example of this cost driver.

• Acquisition cost for Terrazas de Mayo: USD 27.75 million.
• Amount paid at signing (60%): USD 16.65 million.
• Remaining balance payable in 2025 (upon deed transfer): USD 5.55 million (50% of USD 11.1 million).

The following table summarizes key known financial figures relevant to the Cost Structure for the fiscal year ended June 30, 2025, or immediately preceding periods.

Cost Component Category	Financial Metric/Period	Amount (in thousands ARS, unless noted)
Cost of Revenue (FY2025 End Date)	Cost of Revenue (30/06/2025)	ARS 46,143,000
General & Administrative (Proxy)	Gastos De Venta Y Administración (30/09/2025)	ARS 21.79B
Acquisition Cost (Terrazas de Mayo)	Total Transaction Amount	USD 27.75 million
Acquisition Cost (Terrazas de Mayo)	Amount Paid to Date	USD 16.65 million
Financing Cost Driver	New 10-Year Note Issuance	USD 300 million

The company's Rental Adjusted EBITDA for the year was ARS 234,697 million, which is the gross operating profit before certain non-cash items and financing costs.

• Shopping Malls Segment Rental Adjusted EBITDA: ARS 210,741 million.
• Offices Segment Rental Adjusted EBITDA: ARS 15,584 million.
• Hotels Segment Rental Adjusted EBITDA: ARS 8,372 million.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima brings in cash as of its late 2025 reporting. The numbers for the Fiscal Year 2025 ended June 30, 2025, show a clear reliance on recurring rental income, but also significant one-off gains from asset sales.

The overall top-line performance saw total Revenues increase by 2.3% during fiscal year 2025 compared to 2024. The bottom line, however, was much stronger, with Net income for fiscal year 2025 amounting to ARS 196,118 million, a significant swing from the loss of ARS 32,141 million in the previous year.

The recurring rental income, measured by Rental Adjusted EBITDA, totaled ARS 234,697 million for FY 2025. Here's how that breaks down by property type:

Revenue Stream Source	Rental Adjusted EBITDA (in millions of ARS)
Shopping Malls	ARS 210,741 million
Offices	ARS 15,584 million
Hotels	ARS 8,372 million

The Shopping Malls segment is definitely the main revenue driver, contributing the vast majority of the rental earnings. Still, you see the other segments providing consistent, albeit smaller, cash flows.

Property sales and developments provided a notable boost to the year's financial results. Specifically, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima progressed in the commercialization of Stage I of its flagship project, Ramblas del Plata. During the year, they signed 13 transactions (2 cash sales and 11 swap agreements), totaling approximately 111,000 saleable sqm for an estimated value of USD 81 million.

To give you a clearer picture of the operational performance underpinning those rental earnings, look at these segment highlights for FY 2025:

• Shopping Malls segment revenues grew 8% year-over-year.
• Shopping Malls segment Adjusted EBITDA grew 10% year-over-year.
• Shopping Malls portfolio occupancy remained close to 98%.
• Office portfolio Class A+ and A buildings reached almost full occupancy.
• The Office portfolio was reduced to 58,000 sqm of GLA following a sale at the 261 Della Paolera building.
• Hotel operations revenue is represented by the ARS 8,372 million in Rental Adjusted EBITDA, which decreased 2% compared to fiscal year 2024.