IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS): تحليل PESTLE [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima، وصورة 2025 هي سيناريو كلاسيكي عالي المخاطر وعالي المكافأة. والنتيجة المباشرة هي أن IRSA في وضع فريد للاستفادة من الاستقرار المحتمل للاقتصاد الأرجنتيني، ولكن التقلبات السياسية لا تزال تعني أن أصولها الأساسية يتم تداولها بخصم كبير، وهي فرصة هائلة إذا كان لديك أفق زمني طويل. نحن بحاجة إلى النظر إلى ما هو أبعد من أرقام التضخم الرئيسية، والتي لا تزال مرتفعة للغاية، أو قريبة 80%- والتركيز على التغيرات الهيكلية. يوضح تحليل PESTLE أدناه بالضبط أين تتقاطع المخاطر السياسية والتقلبات الاقتصادية والتحولات التكنولوجية لخلق إجراءات واضحة على المدى القريب للمستثمرين والاستراتيجيين.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - تحليل PESTLE: العوامل السياسية

ويؤدي برنامج التكيف المالي الذي تنفذه الحكومة إلى خلق حالة من عدم اليقين في مجال الاستثمار

ويتعين عليك أن تفهم أن برنامج التكيف المالي الصارم الذي تتبناه الإدارة الحالية، رغم أنه يهدف إلى تحقيق الاستقرار على المدى الطويل، فإنه يخلق قدراً كبيراً من عدم اليقين في الأمد القريب فيما يتصل بالاستثمار العقاري. هدف الحكومة هو القضاء على العجز المالي المزمن، وقد كانت عدوانية، حيث حققت فائضًا أوليًا في الميزانية بنسبة 1.8٪ من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2024، مع توقعات بالحفاظ على حسابات مالية متوازنة في السنة المالية 2025.

وإليكم الحساب السريع: خفض الدعم والإنفاق العام بما يزيد على خمس نقاط مئوية من الناتج المحلي الإجمالي يشكل صدمة هائلة للنظام. أدى هذا التقشف، إلى جانب التضخم الذي كان لا يزال مرتفعاً في بداية العام، إلى انكماش حاد في الاستهلاك، مما يؤثر بشكل مباشر على قطاع مراكز التسوق الأساسية في IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS)، على الرغم من أدائه القوي. وتشكل الجدوى السياسية لدعم هذا التعديل الخطر الحقيقي، وخاصة مع تجاوز معدلات الفقر 50%.

وتراقب السوق بكل تأكيد قدرة الحكومة على الحفاظ على هذا المرساة المالية دون إثارة ردة فعل اجتماعية عكسية قد تؤدي إلى عكس الإصلاحات. والفشل هنا يفرض إعادة تقييم توزيع رأس المال على المدى الطويل. إن عدم اليقين هو ثمن الإصلاح.

مخاطر تنظيمية عالية لإعادة العملات الأجنبية

شهد المشهد التنظيمي لإعادة العملات الأجنبية إلى الوطن تحولًا إيجابيًا هائلاً في عام 2025، مما أدى إلى حد كبير إلى تقليل المخاطر العالية السابقة. ألغى البنك المركزي معظم الضوابط المتبقية على النقد الأجنبي في أبريل 2025.

وهذا من شأنه أن يغير قواعد اللعبة بالنسبة لشركة مثل IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima، التي لديها مساهمين أجانب كبيرين. يمكن للمستثمرين غير المقيمين الآن الوصول إلى سوق الصرف الأجنبي الرسمي لإعادة الأرباح وتوزيعات الأرباح إلى الوطن بناءً على البيانات المالية المدققة من السنوات المالية التي تبدأ في 1 يناير 2025 أو بعده. كما يمكن إعادة الاستثمارات الأجنبية الجديدة التي تمت تسويتها بعد 21 أبريل 2025، دون موافقة مسبقة، بشرط احترام فترة احتفاظ لا تقل عن ستة أشهر.

لا يزال الخطر قائمًا، لكنه يركز الآن على مجالين: الديون المستحقة والمعاملات قبل إصلاحات أبريل 2025، والمخاطر السياسية المتمثلة في إعادة الإدارة المستقبلية للضوابط. وقد التزمت الحكومة بالرفع الكامل لجميع ضوابط رأس المال المتبقية بحلول نهاية عام 2025، وهو الهدف الواضح.

يؤثر الجدل السياسي المستمر حول قوانين مراقبة الإيجارات على اتفاقيات الإيجار

كان إلغاء قانون الإيجار المقيد لعام 2020 في ديسمبر 2023 بمثابة فوز كبير لأصحاب العقارات التجارية والسكنية، بما في ذلك IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima. لقد شوه القانون القديم السوق بشدة. تسمح البيئة الجديدة المحررة بمرونة أكبر في اتفاقيات الإيجار، وهو أمر حيوي لقطاعات المكاتب والتجزئة في IRSA.

على سبيل المثال، أصبح الحد الأدنى لمدة عقد الإيجار للعقود الجديدة الآن عامين، انخفاضا من السنوات الثلاث السابقة، ويمكن التفاوض على تعديلات الإيجار، وغالبا ما يحدث كل ثلاثة أشهر بدلا من سنويا. يسمح هذا التغيير لـ IRSA بإدارة إيراداتها بشكل أفضل في مواجهة التضخم المرتفع، وهو ما يمثل فائدة تشغيلية كبيرة. وكانت استجابة السوق فورية: فقد ارتفع توافر الإيجارات في بوينس آيرس بأكثر من 170%، وانخفضت أسعار الإيجارات الحقيقية بنسبة 40% عن مستويات أكتوبر 2023، مما أدى إلى استقرار السوق.

ومع ذلك، فإن الجدل السياسي لم ينته بعد. ورفض مجلس الشيوخ المرسوم الذي ألغى القانون في مارس 2025، على الرغم من أن المرسوم لا يزال ساري المفعول لأن مجلس النواب لم يتخذ أي إجراء. ويعني هذا النسيان التشريعي أن إلغاء القيود التنظيمية لا يزال يخضع لتحدي سياسي، مما يخلق حالة من عدم اليقين التنظيمي المستمر فيما يتعلق بهيكلة الإيجارات طويلة الأجل.

احتمال حدوث تحولات مفاجئة في ضوابط التجارة ورأس المال

إن البيئة السياسية الحالية تتسم بالتحرر السريع من القيود التنظيمية، ولكن هذه الوتيرة السريعة في حد ذاتها تخلق خطر حدوث تحولات مفاجئة. وتتمثل نية الحكومة المعلنة في إلغاء جميع ضوابط رأس المال المتبقية بحلول نهاية عام 2025، الأمر الذي من شأنه أن يكمل تطبيع سوق الصرف الأجنبي.

ومع ذلك، يشير تاريخ الأرجنتين إلى أنه يمكن إعادة فرض ضوابط رأس المال (أو cepo cambiario) بسرعة في أوقات الضغوط الاقتصادية. ويكمن الخطر في أنه إذا أصبح سعر الصرف ضعيفا، فإن الضغوط السياسية للدفاع عن العملة يمكن أن تؤدي إلى انعكاس مفاجئ لتدابير التحرير في أبريل 2025.

بالنسبة لشركة IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima، التي سجلت دخلاً صافيًا قدره 196.118 مليون بيزو أرجنتيني للسنة المالية 2025، والتي غالبًا ما تكون أصولها العقارية مقومة بالدولار في الممارسة العملية، فإن هذا الخطر السياسي هو التهديد الرئيسي على المستوى الكلي لتقييمها. يلخص الجدول أدناه التأثير السياسي على المقاييس التشغيلية الرئيسية للسنة المالية 2025:

إن البيئة السياسية عبارة عن مقايضة عالية المخاطر: فالتحرير غير المسبوق يقدم جانباً إيجابياً هائلاً، ولكن الهشاشة السياسية للإصلاحات تعني أن خطر حدوث تحول حاد في السياسات أصبح حقيقياً. عليك أن تضع سعرًا لذلك.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

ولا يزال معدل التضخم السنوي مرتفعا للغاية، مما يؤدي إلى تآكل قيمة العقارات.

ويظل التحدي الاقتصادي الأساسي الذي يواجهه IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) هو التضخم المرتفع المستمر، وإن كان معتدلاً، في الأرجنتين. وفي حين أدت إجراءات التقشف التي اتخذتها الحكومة إلى تباطؤ حاد من الذروة التي بلغت نحو 290% في منتصف عام 2024، إلا أن معدل التضخم السنوي لا يزال كبيرا. 31.3% اعتبارًا من 31 أكتوبر 2025.

ويعمل معدل التضخم المرتفع هذا على تآكل القيمة الحقيقية (المعدلة تبعاً للتضخم) للأصول والتدفقات النقدية بشكل كبير، حتى مع ارتفاع الأسعار الاسمية. على سبيل المثال، في حين ارتفعت أسعار العقارات السكنية الاسمية في بوينس آيرس بأكثر من 5% على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2025، انخفضت القيمة الحقيقية المعدلة حسب التضخم لتلك العقارات نفسها بنسبة 24.48% خلال نفس الفترة. تخلق هذه الديناميكية ضغطًا مستمرًا على الميزانية العمومية لـ IRSA، مما يجبر الإدارة على أن تكون يقظة تمامًا بشأن إعادة تقييم الأصول واستراتيجيات التحوط.

يؤدي تقلب البيزو الأرجنتيني (ARS) إلى تعقيد خدمة الديون المقومة بالدولار الأمريكي.

لا يزال البيزو الأرجنتيني (ARS) يُظهر تقلبات كبيرة، وهو ما يشكل خطرًا كبيرًا على IRSA نظرًا لاعتماده على التمويل المقوم بالدولار الأمريكي (USD). يدير البنك المركزي لجمهورية الأرجنتين (BCRA) سعر الصرف الرسمي، والذي كان يعمل ضمن نطاق البيزو الأرجنتيني. 1,000 إلى ARS 1,400 لكل دولار أمريكي اعتبارًا من أبريل 2025.

ومع ذلك، تم اختراق الحد الأعلى لنطاق سعر الصرف هذا في سبتمبر وأكتوبر 2025، مما يتطلب التدخل، مما يؤكد التقلبات الأساسية. ويؤثر هذا بشكل مباشر على التزامات خدمة ديون IRSA، مثل سندات السلسلة XXIV الصادرة بالدولار الأمريكي 300 مليون. ويعني الانخفاض المفاجئ في قيمة العملة أن الشركة بحاجة إلى المزيد من إيرادات العملة المحلية بشكل كبير لتغطية فوائدها المقومة بالدولار ومدفوعات أصل القرض.

إليكم الحساب السريع لسعر الصرف على المدى القريب: بلغ سعر صرف الجملة البيزو الأرجنتيني 1,416.67 لكل دولار أمريكي اعتبارًا من 20 نوفمبر 2025. أي تحرك غير متوقع يتجاوز معدل نهاية العام المتوقع والذي يبلغ حوالي بيزو أرجنتيني 1,400 من شأنه أن يشدد على الفور الخناق على التزامات الشركة القائمة على الدولار.

تؤثر سياسة أسعار الفائدة على تكاليف التمويل.

في حين قام البنك المركزي بتخفيض سعر الفائدة القياسي بقوة إلى 29% اعتبارًا من أوائل عام 2025 للحد من التضخم، تظل تكلفة الاقتراض للشركات والمستهلكين مرتفعة بسبب مخاطر السوق والحاجة إلى جذب الودائع.

يعد هذا بمثابة رياح معاكسة كبيرة لمشاريع التطوير التابعة لـ IRSA ومستأجريها. وكان متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري، وهو مؤشر لتكاليف التمويل طويل الأجل، لا يزال مرتفعا عند مستوى 100% 43.46% في أغسطس 2025. بالنسبة لودائع الشركات، تم التفاوض على أسعار مرتفعة تصل إلى 60% في أغسطس 2025، مما يدل على التكلفة الباهظة لرأس المال في السوق المحلية. هذه البيئة تجعل النفقات الرأسمالية (CapEx) باهظة الثمن وتحد من توافر الائتمان بأسعار معقولة لمشتري العقارات المحتملين، مما يؤدي إلى تباطؤ سرعة المبيعات في قطاعاتها السكنية.

ضغوط الركود تقلل من استهلاك التجزئة في مراكز التسوق.

وقد أدى التقشف المالي الذي نفذته الحكومة إلى انكماش حاد في النشاط الاقتصادي، مما أثر بشكل مباشر على أداء قطاع مراكز التسوق في IRSA. ومن المتوقع أن ينمو الناتج المحلي الإجمالي للبلاد بنسبة متفائلة تتراوح بين 4.5% إلى 5.5% في عام 2025، مما يشير إلى التعافي من ركود عام 2024.

ومع ذلك، فإن التعافي غير متساوٍ. مبيعات مستأجري مراكز التسوق في IRSA، على الرغم من الانتعاش القوي في النصف الثاني من السنة المالية، أغلقت السنة المالية 2025 كاملة مع انخفاض طفيف قدره 2.8% مقارنة بالعام السابق. وهذا يدل على أنه بينما يظل الإشغال مرتفعًا (بالقرب من 98%)، ولا تزال القوة الشرائية للمستهلك العادي مقيدة. ومن المتوقع أن يتوسع الاستهلاك الخاص بنسبة تتراوح بين 3.4% و 6.3% في عام 2025، لكن هذا التعافي هش ويعتمد على نمو الأجور الحقيقية بما يتجاوز معدل التضخم.

إن قيم العقارات في بوينس آيرس مقومة بأقل من قيمتها مقارنة بنظيراتها الإقليمية.

على الرغم من ارتفاع التضخم والتقلبات، فإن قيمة العقارات في بوينس آيرس مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية بالمقارنة مع غيرها من العواصم الكبرى في أمريكا اللاتينية، مما يخلق فرصة استثمارية طويلة الأجل. ويرجع هذا الانخفاض في قيمة العملة إلى حد كبير إلى سنوات من الأزمة الاقتصادية وانخفاض قيمة العملة.

متوسط سعر المتر المربع في بوينس آيرس أقل بكثير مما هو عليه في المدن المماثلة، حتى بعد ارتفاع الأسعار الاسمية بالدولار الأمريكي بنسبة 38.9% في عام 2025. وتشير هذه الفجوة إلى إمكانية كبيرة لتحقيق مكاسب رأسمالية مع استقرار الاقتصاد وعودة سوق الرهن العقاري الوظيفية.

فيما يلي مقارنة لمتوسط أسعار العقارات السكنية للمتر المربع بالدولار الأمريكي اعتبارًا من أواخر عام 2025:

تتمتع IRSA بوضع يمكنها من الحصول على هذه القيمة من خلال بنك الأراضي ومحفظة العقارات الرئيسية، خاصة في المناطق فائقة الجودة مثل بويرتو ماديرو، حيث تصل الأسعار إلى ما يصل إلى $6,500 لكل متر مربع.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

أنت تنظر إلى شركة IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) من منظور اجتماعي، والصورة تتعلق بالهجرة الحضرية وتغير أولويات أسلوب الحياة. الخلاصة الرئيسية هي أنه بينما يخلق ازدهار التجارة الإلكترونية تحديات للبيع بالتجزئة التقليدي، فإن الطلب القوي في الوقت نفسه على المساحات الحضرية الفاخرة والمزودة بالخدمات ومتعددة الاستخدامات يعد قوة دافعة قوية تستفيد منها شركة IRSA بالتأكيد.

المستهلك الأرجنتيني يتطور بسرعة، متجاوزًا النموذج القديم للمناطق التجارية والسكنية المفصولة. هذا التحول يتماشى مباشرة مع استراتيجية IRSA الأساسية، وخاصة في خطط تطويرها. النتيجة الصافية لشركة IRSA في السنة المالية 2025 كانت صافي دخل قوي قدره 196,118 مليون بيزو أرجنتيني، مما يظهر أن محفظتها مقاومة لهذه الديناميكيات الاجتماعية.

تزايد الطلب على التطورات الحضرية متعددة الاستخدامات (العيش والعمل والترفيه)

يبحث السكان الحضريون، وخاصة في بوينس آيرس، بشكل متزايد عن بيئة "العيش والعمل والترفيه"، والتي غالبًا ما يُطلق عليها مشاريع حضرية متعددة الاستخدامات. هذا ليس مجرد شعار؛ بل هو طلب ملموس على الراحة وجودة الحياة الأعلى. تتعامل شركة IRSA مع هذا مباشرة من خلال مشاريع واسعة النطاق مثل Ramblas del Plata، التي تهدف إلى إعادة تحويل جزء كبير من الساحل الجنوبي لبوينس آيرس.

في السنة المالية 2025، أحرزت IRSA تقدمًا كبيرًا في تسويق هذه الرؤية، حيث وقعت 13 صفقة للمرحلة الأولى من Ramblas del Plata، تغطي ما يقرب من 111,000 متر مربع من المساحات القابلة للبيع بقيمة تقديرية تبلغ 81 مليون دولار أمريكي. هذا مؤشر واضح على أن السوق على استعداد لدفع علاوة مقابل المفاهيم الحضرية المتكاملة. إنها معادلة بسيطة: دمج السكن الفاخر مع التجزئة الرئيسية والمكاتب من الدرجة أ، وستحصل على عائد معدل بالمخاطر متفوق.

التحول نحو التجارة الإلكترونية يضغط على معدلات إيجار التجزئة التقليدية.

صعود التجارة الرقمية يشكل تحديًا هيكليًا لجميع المتاجر التقليدية، لكن التأثير يكون دقيقًا بالنسبة لمشغل مجمعات تجارية متميزة مثل IRSA. حجم التجارة الإلكترونية في الأرجنتين كبير، حيث من المتوقع أن يبلغ حوالي 33 مليار دولار أمريكي في عام 2024، ومن المتوقع أن ينمو بنسبة 14٪ بين عامي 2024 و2027، ليصل في النهاية إلى 50 مليار دولار أمريكي. وتبلغ المبيعات عبر الإنترنت بالفعل حوالي 18٪ من إجمالي مبيعات التجزئة.

يشكل هذا التحول الكبير ضغطًا على أسعار الإيجارات ومبيعات المستأجرين في مراكز التسوق التقليدية. للإنصاف، انخفضت مبيعات مستأجري IRSA في مراكز التسوق قليلاً بنسبة 2.8٪ في السنة المالية 2025، على الرغم من التعافي القوي في النصف الثاني من العام. ومع ذلك، تساعد جودة مواقع المحفظة في التخفيف من مخاطر الإشغال. حافظت محفظة مراكز التسوق التابعة لـ IRSA على معدل إشغال قريب من 98٪ في السنة المالية 2025، مما يشير إلى أن مراكزهم تعمل أكثر كمراكز تجربة بدلاً من مجرد مراكز للمعاملات.

ارتفاع معدلات الهجرة للعمال المهرة يؤثر على جودة المستأجرين التجاريين.

شهدت الأرجنتين اتجاهًا مستمرًا لهجرة العمال المهرة والشباب من المحترفين، مما قد يؤدي إلى استنزاف قاعدة المستأجرين التجاريين ذوي الجودة العالية. ومع ذلك، بالنسبة لقطاع العقارات الفاخرة الذي تعمل فيه شركة IRSA، يتم تعويض هذا الخطر من خلال اتجاهين معاكسين قويين: العودة إلى العمل في الموقع وتدفق المغتربين.

حققت مباني المكاتب من الفئة A+ وA التابعة لشركة IRSA تقريبًا الإشغال الكامل في السنة المالية 2025، لتصل إلى 100٪ في الربع الأول من السنة المالية 2026 (المنتهية في 30 سبتمبر 2025). ويأتي هذا الطلب من الشركات التي تقوم بتجميع أعمالها في مساحات أقل ولكن أعلى جودة، ومن المجتمع المتزايد من المهنيين والعائلات الدوليين الذين ينتقلون إلى بوينس آيرس، والذين يبحثون عن شقق متوسطة الحجم في مواقع جيدة ومساحات مكتبية فاخرة. يوضح الجدول أدناه مرونة هذا القطاع.

زيادة التركيز على الأمن والمرافق الخاصة في المشاريع السكنية

في سوق الإسكان، لم يعد الطلب الاجتماعي على الأمن والمرافق الخاصة الشاملة ترفًا - بل أصبح توقعًا أساسيًا، خاصة للمشترين والمستأجرين الأثرياء الذين تستهدفهم شركة IRSA. المشترون أصبحوا أكثر انتقائية، مع إعطاء الأولوية للعقارات التي تجمع بين الموقع الاستراتيجي والخدمات الحديثة.

الطلب ينصب بشكل خاص على الوحدات التي تحتوي على مرافق حديثة مثل المرافق العامة الموثوقة، مواقف السيارات، وأمن المباني. مشاريع IRSA السكنية، مثل المشروع في حي كاباليتو، تم تصميمها وفقًا لهذا الاتجاه، مع توفير حزم واسعة من المرافق:

• غرف متعددة الاستخدامات وحمامات سباحة.
• غرف تدليك مخصصة وصالة رياضية.
• وحدات تخزين وحوامل دراجات للحياة الحضرية.

يركز هذا الاهتمام بالمرافق على تمكين IRSA من فرض أسعار متميزة وامتصاص الفائض من المخزون الذي يزيد عن 163,000 وحدة والذي لا يزال يثقل سوق الإسكان العام في بوينس آيرس. التمويل: نمذجة تأثير انخفاض بنسبة 5٪ في إشغال المولات على الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين بنهاية الربع الثاني من السنة المالية 2026.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

إن المشهد التكنولوجي في عام 2025 يعد عاملاً حاسماً بالنسبة لـ IRSA، حيث تحول التركيز من مجرد امتلاك المساحات الفعلية إلى إدارة نظام متكامل قائم على البيانات. تتعامل الشركة مع تحديين متزامنين: تطبيق تقنيات البناء المتقدمة مثل نمذجة معلومات البناء (BIM) على مشروعاتها الضخمة الجديدة، وفي الوقت نفسه تحديث محفظتها القائمة من المولات التجارية والمكاتب بالبنية التحتية الذكية للمباني وأنظمة الدفع الرقمية للحفاظ على معدل إشغال مرتفع، الذي كان يقارب 98% لمراكز التسوق في السنة المالية 2025. ولم يعد هذا اختياريًا؛ إنها تكلفة الحفاظ على تقييم الأصول المتميزة.

استخدام نمذجة معلومات البناء (BIM) في مشاريع البناء الجديدة

بالنسبة لمطور مثل IRSA، باستثمارات مخططة تتجاوز 2 مليار دولار أمريكي في مشاريع الإسكان الجديدة والمشاريع متعددة الاستخدامات، يعد اعتماد نمذجة معلومات البناء (BIM) ضرورة وليس مجرد ميزة. تعتبر BIM، وهي عملية تخلق نموذجًا ذكيًا ثلاثي الأبعاد للمبنى، أمرًا بالغ الأهمية لإدارة التعقيد الهائل للمشاريع مثل تطوير رامبلاس ديل بلاتا، الذي لديه القدرة على تطوير 867000 متر مربع من الاستخدامات المختلطة على مدى 15 إلى 20 عامًا القادمة. في حين أن الإيداعات الرسمية لـ IRSA لا توضح بالتفصيل منصة BIM المستخدمة، فإن حجم تطوراتها الحضرية الجديدة - بما في ذلك المركز التجاري في الهواء الطلق الذي بدأ في لا بلاتا - يتطلب هذه التكنولوجيا لمشروع فعال تنفيذ.

إليك الحساب السريع: بلغت قيمة سوق نمذجة معلومات البناء (BIM) العالمية ما يقرب من 10.07 مليار دولار في عام 2025، مما يعكس قدرتها المثبتة على تقليل هدر البناء، وتقليل النزاعات التصميمية المكلفة، وتسريع جداول التسليم. بالنسبة لمشروع بحجم Ramblas del Plata، فإن استخدام BIM هو الطريقة الوحيدة لضمان التنسيق اللازم بين المطورين المحليين والدوليين الذين يتعاونون معهم. هذه بالتأكيد استراتيجية أساسية لتقليل المخاطر لمحفظتهم الطويلة الأمد والعالية القيمة من الأراضي.

تنفيذ تقنية المباني الذكية في العقارات التجارية

تسعى شركة IRSA بنشاط للحصول على معايير الشهادات البيئية لمشاريعها العقارية، مما يترجم مباشرة إلى تنفيذ تقنية المباني الذكية. على سبيل المثال، حققت الشركة بالفعل شهادة LEED الذهبية للنواة. & شهادة شل لمبناها 200 ديلا باولايرا، و74% من محفظتها المكتبية المتميزة الآن تحمل ختم LEED. هذه الشهادة تعتبر مؤشراً على استخدام أنظمة المباني الذكية، التي تستفيد من إنترنت الأشياء (IoT) والذكاء الاصطناعي (AI) لتحسين العمليات.

تأتي هذه الأنظمة استجابة مباشرة لارتفاع تكاليف الطاقة وطلب المستأجرين على مساحات مستدامة وفعالة. تظهر بيانات الصناعة أن دمج تكنولوجيا المباني الذكية يمكن أن يقلل فواتير الطاقة بنسبة تصل إلى 30% ويوفر 20-25% من الطاقة المستهلكة بواسطة أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) وحدها. بالنسبة لمحفظة IRSA، فإن الحفاظ على الإشغال الكامل في مساحاتها المكتبية المتميزة يتطلب توفير هذه الميزات المتقدمة، والتي تتضمن:

• إدارة الطاقة المدفوعة بالذكاء الاصطناعي لضبط الإضاءة وأنظمة HVAC بناءً على الإشغال في الوقت الفعلي.
• تحليلات الصيانة التنبؤية للكشف عن مشاكل المعدات قبل أن تتسبب في توقف مكلف.
• مراقبة متقدمة لجودة الهواء لتعزيز رفاهية ورضا المستأجرين.

تجبر منصات التجارة الإلكترونية مستأجري المولات على تبني استراتيجيات متعددة القنوات.

صعود التجارة الإلكترونية في الأرجنتين لا يقتل المساحات التجارية الفعلية لشركة IRSA، ولكنه يفرض تطورًا استراتيجيًا. في عام 2024، وصل حجم التجارة الإلكترونية في الأرجنتين إلى مبلغ مذهل بلغ 33 مليار دولار أمريكي، مع تداول حوالي 18٪ من إجمالي مبيعات التجزئة عبر الإنترنت. يعني هذا الاتجاه أن مستأجري المولات التابعة لـ IRSA يجب أن يتبنوا استراتيجيات متعددة القنوات (تمزج بين البيع عبر الإنترنت والتواجد الفعلي) للبقاء على قيد الحياة، ويجب على IRSA تسهيل هذا التحول.

يشير الانخفاض الطفيف في مبيعات المستأجرين بنسبة 2.8٪ طوال السنة المالية 2025، على الرغم من التعافي القوي في النصف الثاني، إلى الضغط الواقع عليهم. يتغير دور IRSA من مجرد مالك عقار إلى شريك في التجزئة، يدعم المستأجرين بالتكنولوجيا واللوجستيات التي تمزج بين التجربة عبر الإنترنت والتجربة الفعلية:

• توفير مساحة مخصصة لخدمات الشراء عبر الإنترنت والاستلام من المول.
• دمج شبكة واي فاي شاملة للمول وتطبيقات الهاتف المحمول لتعزيز تجربة التسوق داخل المتجر.
• استخدام بيانات حركة الزوار في المول (مجهولة الهوية) لمساعدة المستأجرين على تحسين التوظيف والمخزون.

اعتماد الدفع الرقمي في أماكن البيع بالتجزئة يؤثر على رسوم المعاملات.

الاعتماد السريع للمدفوعات الرقمية في الأرجنتين يمثل سيفًا ذا حدين لعمليات البيع بالتجزئة لشركة IRSA. لقد قام البنك المركزي الأرجنتيني (BCRA) بنظام Transferencias 3.0 بتوحيد رموز الاستجابة السريعة القابلة للتشغيل البيني، مما أدى إلى نمو هائل. في يناير 2025، بلغ عدد المعاملات عبر رموز الاستجابة السريعة القابلة للتشغيل البيني 71.1 مليون معاملة، بزيادة مذهلة قدرها 146.9% مقارنة بالعام السابق، ومن المتوقع أن تمثل المحافظ الرقمية أكثر من 20% من حصة سوق نقاط البيع (POS) بحلول نهاية 2025.

ويقلل هذا التحول من الاعتماد على النقد والمدفوعات بالبطاقات التقليدية، وهو أمر إيجابي بالنسبة للأمن والكفاءة. ومع ذلك، فإنه يغير أيضًا هيكل الرسوم للتجار، مما قد يؤثر على ربحية المستأجر، وبالتالي قدرته على دفع الإيجار. ينظم BCRA رسوم التبادل لإبقاء التكاليف منخفضة، لكن التكلفة الإجمالية لقبول مزيج متنوع من المدفوعات الرقمية - من بطاقات الخصم إلى المحافظ الرقمية - تظل متغيرًا معقدًا في الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك المعدلة لقطاع التجزئة البالغة 210,741 مليون بيزو أرجنتيني للسنة المالية 2025.

يلخص الجدول أدناه تحولات الدفع الرئيسية التي يديرها مستأجرو التجزئة في IRSA اعتبارًا من أوائل عام 2025:

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

أنت تنظر إلى المشهد القانوني لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima، وبصراحة، إنها حقيبة مختلطة من الإصلاح التنظيمي الكبير والاحتكاك القضائي المستمر. وقد أدى سعي الحكومة لإلغاء القيود التنظيمية في 2024/2025 إلى خلق بيئة أكثر وضوحًا وأكثر ملاءمة للسوق للاستثمار العقاري، وخاصة في التأجير التجاري. ولكن لا تزال القضايا العميقة المتعلقة بالهياكل الضريبية المعقدة وبطء إنفاذ العقود العامة قائمة، مما يؤثر بشكل مباشر على تكلفة ممارسة الأعمال وعوائد رأس المال.

تزيد قوانين العمل المعقدة والمتطورة من التكاليف التشغيلية لإدارة الممتلكات.

ورغم أن إطار العمل في الأرجنتين كان تاريخياً جامداً ومكلفاً بالنسبة لأصحاب العمل، فإن الإصلاحات الأخيرة تهدف إلى تخفيف العبء، وهو تحول إيجابي واضح في عمليات إدارة الممتلكات. التغيير الرئيسي هو مرسوم الضرورة والإلحاح (DNU) 70/2023، والذي دخل حيز التنفيذ في أواخر عام 2023 / أوائل عام 2024، ووضعه القانوني اللاحق في عام 2025. يعالج مرسوم الضرورة والإلحاح هذا بشكل مباشر تكاليف التقاضي المرتفعة.

وعلى وجه التحديد، مددت الإصلاحات فترة التجربة القانونية للموظفين الجدد من ثلاثة أشهر إلى ثمانية أشهر، مما أدى إلى الحد بشكل كبير من خطر تراكم مكافآت نهاية الخدمة المكلفة في وقت مبكر. كما ألغت DNU الغرامات المفروضة على تسجيل العمالة الناقص وألغت القانون رقم 25323 تمامًا، والذي كان يضاعف أو يزيد مدفوعات إنهاء الخدمة في السابق. وهذا يقلل من التكاليف العقابية المرتبطة بالنزاعات العمالية.

إليك الرياضيات السريعة حول مخاطر التقاضي:

• الفترة التجريبية: ممتدة من 3 أشهر إلى 8 أشهر.
• الحد الأقصى لسعر الفائدة على المطالبات: يقتصر على مؤشر أسعار المستهلك (CPI) بالإضافة إلى معدل فائدة سنوي بسيط بنسبة 3٪، وهو انخفاض كبير عن الأسعار السابقة، والتي غالبًا ما تكون مركبة.
• حساب مكافأة نهاية الخدمة: لا يشمل المدفوعات غير المتكررة مثل مكافآت نهاية العام، مع وضع حد أقصى للقاعدة المستخدمة لحساب مكافأة نهاية الخدمة (مبدأ فيزوتي).

وتتسم أنظمة استخدام الأراضي وتقسيم المناطق في المناطق الحضرية الرئيسية بالبطء في الإصلاح.

إن فكرة "بطء الإصلاح" مضللة هنا؛ لقد ضرب إصلاح ضخم بالفعل سوق مدينة بوينس آيرس (CABA). دخل قانون التخطيط الحضري الجديد (CUR) حيز التنفيذ في أوائل عام 2025، مما أدى إلى تغيير جذري في حسابات التطوير لبنك الأراضي الحضرية عالي القيمة التابع لـ IRSA.

وهذا القانون الجديد أكثر تقييدا ​​في المناطق السكنية منخفضة الكثافة، مع تركيز التنمية على الممرات الحضرية الرئيسية. ويقتصر الآن ما يقرب من 60% من المدينة على البناء منخفض الارتفاع، وهو ما يمثل عائقًا كبيرًا أمام المشاريع الجديدة خارج المناطق عالية الكثافة المحددة. يؤدي هذا التحول إلى رفع قيمة الأراضي التي تمتلكها IRSA بالفعل في المناطق الرئيسية عالية الكثافة.

وما يخفيه هذا التقدير هو التأثير المباشر على أسعار الأراضي. وحذر خبراء السوق من أن قيمة الأراضي في مناطق التطوير النشطة وعالية الكثافة يمكن أن ترتفع بنسبة تصل إلى 40% بسبب الندرة المفاجئة لقطع الأراضي القابلة للبناء بموجب القواعد الجديدة. وهذا سلاح ذو حدين: فهو يزيد من القيمة الدفترية للأراضي الحالية التابعة لـ IRSA ولكنه يجعل عمليات الاستحواذ الجديدة للتطوير أكثر تكلفة بكثير.

ويخلق الهيكل الضريبي (مثل ضريبة الثروة) مثبطات لملكية العقارات ذات القيمة العالية.

تظل ضريبة الثروة (Impuesto sobre los Bienes Personales) مثبطًا كبيرًا للأفراد ذوي الثروات العالية، الذين هم المشترين الرئيسيين لـ IRSA للشقق الفاخرة والمساحات المكتبية. في حين قدمت الحكومة نظام الدفع المسبق الخاص (REIBP) لتوفير الاستقرار المالي حتى عام 2038، فإن أولئك الذين لم يلتزموا به لا يزالون يخضعون لمعدلات تدريجية سنوية.

بالنسبة للسنة المالية 2025، من المتوقع أن تنخفض المعدلات التصاعدية على الأصول الشخصية الخاضعة للضريبة في جميع أنحاء العالم (باستثناء الحد الأدنى غير الخاضع للضريبة)، لكنها لا تزال كبيرة. إن الهيكل الضريبي معقد، ولكن التأثير الحقيقي يتلخص في المثبط الذي يخلقه لرأس المال المحلي للاحتفاظ بأصول عقارية ضخمة.

فيما يلي معايير ضريبة الثروة الرئيسية للسنة المالية 2025 (بناءً على الجدول المقترح):

ويظل إنفاذ العقود التجارية يشكل تحديا كبيرا.

التنفيذ بطيء. ويشير المسح الاقتصادي للأرجنتين لعام 2025 الذي أجرته منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية إلى أن الإجراءات القضائية البطيئة تجعل إنفاذ حقوق الملكية أكثر تكلفة من الولايات القضائية الأخرى. وهذا يعني أنه على الرغم من أن IRSA لديها فريق قانوني قوي، إلا أن الوقت والتكلفة لحل النزاع مع مستأجر تجاري أو مقاول يمكن أن يطول، مما يؤدي إلى تقييد رأس المال والتركيز الإداري.

ومع ذلك، فإن البيئة التجارية للأعمال الأساسية لـ IRSA آخذة في التحسن بسبب إلغاء القيود التنظيمية. أدى إلغاء قانون مراقبة الإيجارات التقييدي (Ley de Alquileres) عبر DNU إلى تحرير اتفاقيات عقود الإيجار التجارية بشكل أساسي. ويسمح هذا التغيير بقدر أكبر من الحرية في شروط التفاوض، بما في ذلك عملة الدفع، وهو أمر بالغ الأهمية لشركة تعمل في بيئة عالية التضخم.

وكانت النتيجة المباشرة لتحرير السوق هذا قفزة بنسبة 170٪ في قوائم الإيجار في بوينس آيرس، والتي، على الرغم من زيادة المنافسة، تشير إلى بيئة تعاقدية أكثر صحة وأكثر قابلية للتنبؤ بها لمحفظة IRSA الضخمة من مراكز التسوق والمكاتب والفنادق.

الخطوة التالية: يحتاج فريق العمليات إلى تحديث جميع نماذج الإيجار التجاري القياسية لتعكس الحرية التعاقدية الكاملة الممنوحة من قبل DNU بحلول نهاية هذا الربع.

IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) - تحليل PESTLE: العوامل البيئية

عليك أن تفهم أن العوامل البيئية لم تعد تمثل مخاطر منخفضة التكلفة؛ إنهم يمثلون الإنفاق الرأسمالي ومحركات الإيرادات. بالنسبة لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima، يعد التحول نحو معايير البناء الأخضر والتنمية المقاومة للمناخ عاملاً حاسماً، خاصة مع المشاريع واسعة النطاق المطلة على النهر مثل كوستا أوربانا / رامبلاس ديل بلاتا.

لقد حققت الشركة تقدمًا قويًا في محفظة مكاتبها، لكن الاختبار الحقيقي في عام 2025 يكمن في قياس مكاسب الكفاءة التشغيلية - الطاقة والمياه والنفايات عبر قطاع مراكز التسوق ذات الحركة المرورية العالية، مما أدى إلى توليد 210,741 مليون بيزو أرجنتيني من المجموع 234.697 مليون بيزو الإيجار المعدل قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك للسنة المالية 2025.

زيادة الضغط للحصول على شهادة LEED في المباني التجارية الجديدة.

تتطلب توقعات السوق للمساحات المكتبية المتميزة في بوينس آيرس الآن الحصول على شهادة المباني الخضراء من طرف ثالث، وتواجه IRSA إلى حد كبير مخاطر التحول هذه. اعتبارا من أحدث التقارير، مثير للإعجاب 72% من محفظة المكاتب المتميزة للشركة حاصلة بالفعل على شهادة LEED (الريادة في الطاقة والتصميم البيئي).

ويتجلى هذا الالتزام في أحدث التطورات، مثل مبنى 200 ديلا باوليرا في كاتاليناس، الذي حصل على LEED Gold Core & شهادة شل. توفر هذه النسبة العالية من المساحة المعتمدة ميزة تنافسية واضحة، مما يساعد على الحفاظ على الإشغال شبه الكامل الذي شوهد في مباني الفئة A+ وA في السنة المالية 2025.

فيما يلي لقطة للحالة الخضراء للمحفظة:

ولايات كفاءة المياه والطاقة لمراكز البيع بالتجزئة الكبيرة.

وفي حين أن قطاع المكاتب معتمد، فإن التحدي الأكبر يتمثل في البصمة المائية والطاقة لقطاع مراكز التسوق. وتركز استراتيجية الشركة لعام 2025 على التحسينات التشغيلية، بما في ذلك تنفيذ خطة إدارة الطاقة التي بدأ تطويرها في عام 2024.

تركز هذه الخطة على الاستخدام الرشيد والفعال للموارد في جميع المتاجر ومراكز التوزيع. تشمل الإجراءات المحددة ما يلي:

• تركيب تقنيات أكثر كفاءة، مثل إضاءة LED.
• تحسين أداء معدات التحكم في المناخ.
• دمج الألواح الشمسية في مراكز التسوق لزيادة استهلاك الطاقة المتجددة.

الخطر الرئيسي هنا هو القياس. وبدون مؤشرات الأداء الرئيسية لعام 2025 المتاحة للعامة - مثل نسبة التخفيض المحددة في كثافة الطاقة (كيلوواط ساعة/متر مربع) أو استهلاك المياه (لتر/متر مربع) - لا يمكن للمستثمرين سوى تتبع الجهد المبذول، وليس النتائج. إذا استغرق الإعداد أكثر من 14 يومًا، فستزيد مخاطر الإيقاف. هذه مشكلة بالتأكيد.

تقييم مخاطر تغير المناخ للممتلكات الساحلية والواجهة النهرية (مثل بويرتو ماديرو).

أهم أصول الشركة على المدى الطويل، وهو مشروع كوستا أوربانا/رامبلاس ديل بلاتا متعدد الاستخدامات، يقع على واجهة النهر، جنوب بويرتو ماديرو. يعرض هذا الموقع المشروع لمخاطر مادية مزمنة، وتحديدًا ارتفاع مستوى سطح البحر وزيادة أحداث العواصف (المخاطر المادية الحادة).

تعمل IRSA على تخفيف هذا الخطر من خلال المساهمات الضخمة في الفضاء العام التي تعمل كمنطقة عازلة طبيعية. ويخصص المشروع، الذي يتمتع بقدرة بناء محتملة تبلغ حوالي 895.000 متر مربع، 71٪ من المساحة الإجمالية، أو 50.8 هكتار، للمساحات الخضراء والحدائق العامة.

إنها استراتيجية تكيف ذكية وواسعة النطاق، ولكن المخاطر المالية الأساسية تظل قائمة. وإليك الحساب السريع للمخاطر: إذا فشلت خطة الحكومة لتحقيق الاستقرار، فإن انخفاض قيمة العملة يمكن أن يمحو بسهولة 15% من صافي الدخل المعادل بالدولار الأمريكي في ربع واحد، كما رأينا في الدورات الماضية. الشؤون المالية: قم بصياغة تحليل حساسية بشأن نسبة تغطية خدمة الديون المقومة بالدولار الأمريكي بحلول يوم الجمعة، على افتراض أ 20% انخفاض قيمة ARS.

الحاجة إلى إدارة النفايات المستدامة في مراكز التسوق ذات الحركة المرورية العالية.

تخلق حركة المرور العالية في مراكز التسوق التابعة لـ IRSA - وهي جوهر أعمال التأجير - تحديًا كبيرًا لإدارة النفايات. وتعالج الشركة هذا الأمر من خلال "مشروع الاقتصاد الدائري" الذي يركز على تقليل النفايات وإعادة استخدامها وإعادة تدويرها.

إنهم يقومون ببناء مراكز إعادة التدوير الخاصة داخل مراكز التسوق ويتعاونون مع المنظمات الاجتماعية والقائمين بإعادة التدوير من أجل جمع مختلف. علاوة على ذلك، حصلت مراكز التسوق الرائدة مثل ألتو باليرمو، وباتيو بولريتش، وألكورتا على "ختم" لأنظمة إدارة النفايات المناسبة الخاصة بها.

ومع ذلك، فإن عدم وجود معدل عام وموحد لتحويل النفايات للسنة المالية 2025 يمثل فجوة في الشفافية. لكي نكون منصفين، فإن إنشاء نظام قوي ومدقق لإدارة النفايات عبر مجموعة من مراكز البيع بالتجزئة ذات الحجم الكبير أمر معقد. ولكن إلى أن تعلن الشركة عن رقم مثل معدل تحويل النفايات بنسبة 40%، لا يمكن للسوق أن يسعر بدقة الكفاءة التشغيلية ومخاطر الامتثال التنظيمي.

الخطوة التالية: العمليات: تحديد خط الأساس لمعدل تحويل النفايات للربع الثاني من السنة المالية 2026 لأكبر ثلاثة مراكز تسوق (ألتو باليرمو، وأباستو، وباتيو بولريتش) والاستعداد للإفصاح العام.