American Assets Trust, Inc. (AAT): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تقوم بفحص شركة American Assets Trust، Inc. (AAT) في أواخر عام 2025، والقصة هي واحدة من العقارات عالية الجودة التي تتصادم مع الرياح المعاكسة في السوق. تمتلك AAT أصولًا ساحلية رئيسية لا يمكن تعويضها - فكر في التدفق النقدي المستقر مع إشغال العديد من العائلات بشكل واضح أعلاه 96%- ولكن هذا الاستقرار يواجه تحديًا من قبل قطاع المكاتب، الذي لا يزال يشكل أكثر من ذلك 40% من صافي الدخل التشغيلي (NOI). هذا التعرض، بالإضافة إلى خطر انتهاء 1.2 مليون إن القدم المربعة من عقود إيجار المكاتب التي تنتهي صلاحيتها حتى عام 2026، تفرض نظرة فاحصة على استراتيجيتها، حتى مع انتهاء صلاحيتها 400 مليون دولار متوفرة بالسيولة؛ إنها مقايضة كلاسيكية بين المخاطر والمكافآت، ونحن بحاجة إلى رسم خريطة للإجراءات الواضحة.

American Assets Trust، Inc. (AAT) - تحليل SWOT: نقاط القوة

أنت تبحث عن صورة واضحة للمزايا الأساسية لشركة American Assets Trust, Inc. (AAT)، وتُظهر البيانات المستمدة من أدائها في الربع الثالث من عام 2025 موقعًا دفاعيًا متعمدًا في الأسواق عالية التكلفة وعالية القيمة. وتكمن قوتها الأساسية في محفظة ساحلية متنوعة مدعومة بميزانية عمومية قوية، والتي توفر وسادة ضد التقلبات التي تضرب قطاع المكاتب حاليًا.

تعمل المحفظة المتنوعة على موازنة المكاتب مع مكونات التجزئة والسكن القوية

قامت شركة American Assets Trust عن عمد ببناء محفظة متعددة الاستخدامات (محفظة تحتوي على أنواع مختلفة من العقارات مثل المكاتب والتجزئة والسكنية) تعمل على تخفيف المخاطر. في حين أن قطاع المكاتب هو الأكبر من حيث المساحة - حوالي 4.3 مليون قدم مربع، أو حوالي 64٪ من مساحة المكاتب والتجزئة مجتمعة - فإن مكونات البيع بالتجزئة والسكنية توفر تدفقًا نقديًا مستقرًا ومقاومًا للدورة الاقتصادية.

يعد قطاع التجزئة من القطاعات المتميزة بالتأكيد، حيث أنهى الربع الثالث من عام 2025 بنسبة إيجار مذهلة بلغت 98٪. يساعد هذا الإشغال المرتفع، إلى جانب محفظة مكونة من 2,302 وحدة متعددة الأسر، على استقرار صافي الدخل التشغيلي الإجمالي (NOI) حتى عندما يواجه سوق المكاتب رياحًا معاكسة.

• المكتب: 82% مؤجر، 180 ألف قدم مربع مؤجرة في الربع الثالث من عام 2025
• التجزئة: 98% مؤجرة، وتدفق نقدي قوي
• العائلات المتعددة: 2,302 وحدة، الطلب ثابت

مواقع رئيسية لا يمكن استبدالها في الأسواق الساحلية ذات العوائق العالية أمام الدخول (على سبيل المثال، سان دييغو وسياتل)

يعد تركيز الشركة على الأسواق ذات العوائق العالية للدخول بمثابة محرك ذو قيمة طويلة المدى. وهذه هي المناطق التي يصعب فيها التطوير الجديد بسبب تقسيم المناطق أو الجغرافيا أو ارتفاع تكاليف الأراضي، مما يحد من العرض الجديد ويساعد على حماية قيم الأصول الحالية.

تركز AAT ممتلكاتها في المقام الأول في المناطق الساحلية في كاليفورنيا وأوريجون وواشنطن، مع وجود رئيسي في سان دييغو وبلفيو (جزء من منطقة سياتل الحضرية). تسمح لهم هذه الإستراتيجية بالحصول على إيجارات متميزة من المستأجرين الذين يحتاجون إلى التواجد في هذه المراكز المحددة والغنية والمتنوعة اقتصاديًا. هذه لعبة عقارية كلاسيكية: الموقع، الموقع، الموقع.

وضع سيولة قوي، مع توفر أكثر من 400 مليون دولار أمريكي على التسهيلات الائتمانية الخاصة بها اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025

تحتفظ شركة American Assets Trust بسيولة قوية profile, وهو أمر بالغ الأهمية بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري الذي يتنقل في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، أعلنت الشركة عن سيولة إجمالية تبلغ حوالي 539 مليون دولار.

وتنقسم هذه السيولة بين ما يقرب من 139 مليون دولار أمريكي نقدًا وما يعادله و400 مليون دولار أمريكي متبقية على خط الائتمان المتجدد الخاص بها. يمنح رأس المال هذا الإدارة المرونة اللازمة لتمويل النفقات الرأسمالية، أو متابعة عمليات الاستحواذ الانتهازية، أو ببساطة التغلب على انكماش السوق دون الحاجة إلى بيع الأصول بأسعار غير مناسبة. كما قاموا مؤخرًا بتمديد فترة استحقاق هذا التسهيل الائتماني حتى 5 يوليو 2026، مما يوفر لهم الوقت ويقلل من مخاطر إعادة التمويل على المدى القريب.

تبلغ معدلات الإشغال لقطاع العائلات المتعددة أكثر من 94%، وهو مصدر ثابت للتدفق النقدي

في حين أن السوق متعدد الأسر في بعض المناطق الساحلية، وتحديدًا سان دييغو، واجه رياحًا معاكسة جديدة في العرض، إلا أن القطاع السكني في AAT يظل مولدًا نقديًا مستقرًا للغاية. تم تأجير المحفظة متعددة الأسر بنسبة 94٪ في نهاية الربع الثالث من عام 2025. وعلى الرغم من أن هذا أقل من علامة 96٪، إلا أن الاستقرار الأساسي واضح، وتحسن معدل الإشغال فعليًا خلال هذا الربع.

فيما يلي الحسابات السريعة حول الاستقرار السكني: حققت الشركة زيادة مختلطة في الإيجار بنسبة 4٪ على عقود الإيجار الجديدة والمتجددة في الربع الثالث من عام 2025. يوفر هذا المزيج من الإشغال المرتفع والنمو الإيجابي في الإيجار تدفق دخل موثوقًا يساعد في تعويض بعض الضعف الحالي في قطاع المكاتب.

رافعة مالية منخفضة مقارنة مع أقرانها، مما يجعل نسبة الدين إلى الأصول قابلة للتحكم

تتمتع شركة American Assets Trust بهيكل رأسمالي محافظ نسبيًا، وهو ما يمثل قوة كبيرة في السوق المتقلبة. بلغت نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 6.7 مرة على أساس 12 شهرًا اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. والأهم من ذلك، أن ميزانيتهم ​​العمومية غير مرهونة إلى حد كبير، مما يعني أن معظم ممتلكاتهم غير مضمونة برهن عقاري.

اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كان 1 فقط من أصل 31 أصلًا مثقلًا بالرهن العقاري. وتوفر هذه المجموعة الهائلة من الأصول غير المرهونة أقصى قدر من المرونة لتأمين تمويل جديد، إذا احتاجوا إليه، أو لبيع الأصول دون تعقيدات الديون القائمة. في حين أن نسبة إجمالي الديون المحسوبة (الأوراق المستحقة الدفع) إلى إجمالي الأصول تبلغ حوالي 57.3٪ للربع الثالث من عام 2025، فإن العبء المنخفض وعدم وجود آجال استحقاق الديون الرئيسية في عام 2026 هي علامات رئيسية على الانضباط المالي.

الخطوة التالية: يحتاج التمويل إلى وضع نموذج لتأثير الانخفاض بمقدار 50 نقطة أساس في إشغال المكاتب على إرشادات FFO لعام 2026 بحلول نهاية الأسبوع.

American Assets Trust، Inc. (AAT) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

التعرض الكبير لقطاع المكاتب الذي يواجه تحديات، والذي يضم أكثر من 40% من صافي دخل التشغيل (NOI)

تتمثل نقطة الضعف الأساسية لشركة American Assets Trust، Inc. في اعتمادها الكبير على قطاع المكاتب، والذي يمثل حاليًا رياحًا معاكسة لسوق العقارات التجارية بأكمله. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، ساهمت محفظة المكاتب بنسبة كبيرة تبلغ 53% من صافي الدخل التشغيلي للشركة (NOI). وهذا يعني أن أكثر من نصف التدفق النقدي على مستوى العقار الخاص بك مرتبط بقطاع يواجه تراجعًا هيكليًا بسبب اتجاهات العمل عن بعد وتقليص حجم المستأجرين.

ويتفاقم هذا التعرض بسبب ارتفاع معدلات الشواغر في المكاتب في الأسواق الرئيسية. على سبيل المثال، شهد سوق المكاتب في سان دييغو، وهو أكبر تركيز للمكاتب في AAT بمساحة 1.8 مليون قدم مربع، ارتفاع معدل الشواغر في المكاتب إلى 21.1٪ بحلول نهاية أكتوبر 2025. وهذه بيئة صعبة لرفع أسعار الإيجار، حتى بالنسبة للعقارات من الفئة أ. وعلى النقيض من ذلك، ظل قطاع التجزئة مرنًا مع معدل إيجار بلغ 98٪ في الربع الثالث من عام 2025.

التركيز العالي للأصول في كاليفورنيا، مما يعرضها لبيئات تنظيمية وضريبية صارمة

وفي حين تروج شركة American Assets Trust, Inc. لتركيزها على الأسواق ذات العوائق العالية أمام الدخول، فإن التركيز الشديد في كاليفورنيا - وخاصة سان دييغو وسان فرانسيسكو - يؤدي إلى تضخيم المخاطر التنظيمية والضريبية. يمكن لقوانين الضرائب البيئية والعمالية والعقارية الصارمة في الولاية أن تؤدي بسرعة إلى تآكل صافي الدخل التشغيلي (NOI) وزيادة متطلبات الإنفاق الرأسمالي (CapEx). أنت تراهن بشكل أساسي على نظام تنظيمي واحد عالي التكلفة.

إليك الرياضيات السريعة حول المخاطر الجغرافية:

• لقطات ساحة مكتب سان دييغو: 1,801,538 قدم مربع
• لقطات ساحة مكتب سان فرانسيسكو: 522,696 قدم مربع
• إجمالي تعرض المكاتب في كاليفورنيا: أكثر من 2.3 مليون قدم مربع، وهو ما يمثل جزءًا كبيرًا من إجمالي محفظة المكاتب التي تبلغ حوالي 4.3 مليون قدم مربع.

أي تغيير سلبي في قانون الضرائب في كاليفورنيا أو زيادة في التقييمات على مستوى الممتلكات يمكن أن يؤثر بشكل غير متناسب على النتيجة النهائية للشركة مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية ذات البصمة الوطنية الأكثر تنوعًا.

مخاطر تجديد عقود إيجار المكاتب مرتفعة، مع أكثر من ذلك 1.2 مليون قدم مربع تنتهي حتى عام 2026

يمثل الجدول الزمني لانتهاء عقد الإيجار على المدى القريب مخاطرة كبيرة، خاصة في محفظة المكاتب المتعثرة. تواجه الشركة تجديدًا كبيرًا لعقد الإيجار، حيث من المقرر أن تنتهي صلاحية أكثر من 1.2 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية حتى نهاية عام 2026. ويمثل هذا جزءًا جوهريًا من إجمالي صافي المساحة القابلة للإيجار للمكاتب، مما يجبر الشركة على إعادة تأجير المساحات في سوق المستأجرين الضعيف.

هذه فترة حرجة لأن إعادة التأجير مكلفة. إذا قام المستأجرون بتقليص حجمهم أو خروجهم، فإن الشركة تتحمل تكاليف تحسينات المستأجر (TIs) وعمولات التأجير (LCs)، بالإضافة إلى الإيجار المفقود خلال فترة الشغور. أحد الأمثلة الرئيسية على هذا الضغط على المدى القريب هو انتهاء عقد إيجار تبلغ مساحته 73669 قدمًا مربعًا في ديسمبر 2026 لشركة Smartsheet, Inc. ويمثل النجاح في تجديد أو استبدال هذا النوع من المساحة بشروط مواتية تحديًا تشغيليًا كبيرًا.

ارتفاع التكاليف التشغيلية المتأصلة في إدارة عقارات الفئة (أ) في المناطق الحضرية الساحلية الكبرى

من الطبيعي أن إدارة المكاتب الرائدة والفئة أ والعقارات متعددة الأسر في الأسواق الساحلية مثل سان دييغو وبلفيو بواشنطن، تأتي مع نفقات تشغيل أعلى (OpEx). وتشمل هذه التكاليف كل شيء، من المرافق والصيانة إلى الضرائب العقارية والأمن، وهي ترتفع بسرعة أكبر من التضخم في بعض المناطق.

وهذا الضغط واضح بالفعل في النتائج المالية. في الربع الثالث من عام 2025، انخفض صافي الدخل التشغيلي (NOI) لنفس المتجر لقطاع العائلات المتعددة بنسبة 8.3٪ على أساس سنوي، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى الرياح المعاكسة للعرض وارتفاع نفقات التشغيل في سان دييغو. وبالمثل، انخفض صافي الاستثمار في المحفظة متعددة الاستخدامات بنسبة 10%، كما واجه ضغوطًا على النفقات. إن الطبيعة المتطورة للمحفظة تجعلها عرضة لارتفاع تكاليف الخدمة وزيادة الضرائب العقارية الشائعة في المدن الساحلية الغنية ذات النمو المرتفع.

من المتوقع أن يرتفع المتوسط المرجح لسعر الفائدة على الديون 4.5% مع اقتراب إعادة التمويل في عام 2026

ويواجه هيكل رأس المال مخاطر متزايدة في أسعار الفائدة، مما سيؤثر بشكل مباشر على تكلفة الدين (مصروفات الفائدة). يبلغ إجمالي ديون شركة American Assets Trust, Inc. حوالي 1.71 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وقد ارتفعت نسبة صافي ديون الشركة إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 6.7x (اثنا عشر شهرًا زائدة)، وهو أعلى بكثير من هدفها طويل المدى البالغ 5.5x أو أقل، مما يشير إلى رافعة مالية أعلى profile.

مخاطر إعادة التمويل فورية. تم مؤخرًا تمديد التسهيل الائتماني المتجدد غير المضمون بقيمة 400 مليون دولار حتى 5 يوليو 2026، مما يوفر الوقت ولكنه لا يلغي الحاجة إلى إعادة التمويل في بيئة ذات أسعار فائدة أعلى. وفي حين أن الجزء ذو السعر الثابت من ديونها المضمونة يبلغ حاليًا أقل من 3.8٪، فمن المتوقع أن يرتفع متوسط ​​سعر الفائدة المرجح الإجمالي إلى ما يزيد عن 4.5٪ عند إعادة تمويل الدين ذو السعر المتغير واستحقاق الديون. تؤثر هذه التكلفة المرتفعة لرأس المال بالفعل على الأرباح، حيث زادت مصاريف الفوائد بنحو 6.0 مليون دولار في النصف الأول من عام 2025 مقارنة بفترة العام السابق.

شركة American Assets Trust, Inc. (AAT) - تحليل SWOT: الفرص

أنت تبحث عن المجالات التي يمكن لشركة American Assets Trust, Inc. (AAT) أن تحقق فيها موجة النمو التالية، والإجابة بسيطة: استخدام قوة الميزانية العمومية لاغتنام الفرص وتحويل رأس المال إلى القطاعات الأفضل أداءً. الفرص الرئيسية لشركة AAT تكمن في استغلال سيولتها القوية للاستحواذ على الأصول المتعثرة ولإعادة تموضع محفظتها المكتبية الأضعف بشكل دفاعي نحو استخدامات عالية النمو مثل علوم الحياة أو السكن.

إعادة تموضع الأصول المكتبية ذات الأداء الضعيف إلى مساحات سكنية أو علوم الحياة عالية الطلب

تعتبر المحفظة المكتبية هي الحلقة الأضعف، مما يخلق فرصة كبيرة لإعادة التموضع. انخفض صافي الدخل التشغيلي النقدي للمكاتب في المتاجر المتماثلة بنسبة 0.6٪ في الربع الثاني من عام 2025 وبنسبة 0.8٪ في الربع الثالث من عام 2025، وكانت نسبة الإشغال في المحفظة لا تتجاوز 82٪ في نهاية الربع الثالث من عام 2025. هذا الأداء الضعيف يعد إشارة واضحة للتحول من الاستخدام المكتبي البحت في بعض الأصول.

الاتجاه الوطني يتحرك بالفعل في هذا الاتجاه؛ فقد كان هناك رقم قياسي بلغ 70,700 وحدة تحويل من مكاتب إلى شقق في الولايات المتحدة المتوقع إنجازها بحلول عام 2025، مما يوضح جدوى عمليات التحويل. يمكن لشركة AAT تحويل العقارات المكتبية القديمة ذات الأداء المنخفض في أسواقها الساحلية - مثل سان دييغو وبلفيو - إلى وحدات سكنية أو مساحات متخصصة للعلوم الحياتية، والتي تحقق إيجارًا مرتفعًا في هذه الأسواق الفرعية عالية الحواجز للدخول. هذه خطوة كثيفة رأس المال لكنها بالتأكيد مُثمرة.

الاستحواذات الاستراتيجية للعقارات التجارية أو المكتبية المتعثرة في أسواقها الأساسية بأسعار مخفضة

يوفر بيئة العقارات التجارية الحالية، مع تقدير وصول قيمة القروض التجارية المستحقة إلى 1.8 تريليون دولار بحلول عام 2026، فرصة واضحة لصناديق الاستثمار العقاري الجيدة التمويل مثل American Assets Trust للاستحواذ على أصول متعثرة بأسعار مخفضة. وقد أظهرت AAT بالفعل هذه الاستراتيجية في عام 2025 من خلال إعادة تدوير الأصول.

إليك الحساب السريع للنشاط الأخير:

• تم بيع مركز دل مونتي (تجزئة) مقابل 123.5 مليون دولار في الربع الأول من عام 2025.
• تم الاستحواذ على منتزه جينيسي (متعدد العائلات، 192 وحدة) مقابل 67.9 مليون دولار في الربع الأول من عام 2025.

تتيح هذه الاستراتيجية المنضبطة للشركة التخارج من المناطق منخفضة النمو والدخول في أصول التجزئة والسكن المتعدد العائلات ذات النمو الأعلى والتي لا يمكن الاستغناء عنها، خاصة في أسواقها المستهدفة في سان دييغو وواشنطن وشمال كاليفورنيا.

توسيع قطاع السكن المتعدد العائلات أكثر، خاصة من خلال التطوير من الصفر في المناطق محدودة العرض.

يعد قطاع السكن المتعدد العائلات محرك نمو طويل الأجل، ولدى شركة AAT فرصة لتوسيع محفظتها الحالية البالغة 2,302 وحدة. بينما شهد صافي الدخل النقدي للمخازن المماثلة في قطاع السكن المتعدد العائلات انخفاضًا بنسبة 8.3% في الربع الثالث من عام 2025 بسبب قيود العرض وزيادة التنازلات في سان دييغو، تظل أساسيات الطلب طويلة الأجل قوية في الأسواق الساحلية.

الفرصة تكمن في استغلال الأراضي القائمة - بما في ذلك الأراضي التي كانت مخصصة سابقًا لتطوير المكاتب - لمشاريع متعددة الأسر من البداية. تسمح هذه الاستراتيجية لشركة AAT بالتحكم في التكاليف والبناء لتلبية الطلب الدقيق في المناطق ذات العرض المحدود، ما يعزز قيمة المحفظة الإجمالية ويوفر زيادة كبيرة في صافي قيمة الأصول (NAV) بمجرد الاستقرار. تُعد عملية الاستحواذ على Genesee Park، والتي أشارت الإدارة إلى أن لديها إمكانيات طويلة الأجل للكثافة السكانية، مثالًا مثاليًا لهذه الاستراتيجية القائمة على الاحتفاظ بالأراضي.

الاستفادة من نمو الإيجارات القوي المدمج في عقود الإيجار الساحلية الحالية

تُعد محفظة التجزئة قوة رئيسية وفرصة هامة للنمو العضوي. كانت المحفظة مؤجرة بنسبة 98% حتى الربع الثاني من عام 2025، ما يظهر استقرارًا وطلبًا استثنائيين. يعد نمو الإيجارات المدمج كبيرًا، مما يعني أن زيادة كبيرة في التدفق النقدي مؤمنة بالفعل مع تجديد العقود.

انظر إلى فروق الإيجارات في الربع الثاني من عام 2025:

هذا المستوى من الفارق، بالإضافة إلى زيادة صافي دخل العمليات النقدي للأسواق المماثلة بنسبة 4.9% منذ بداية العام (ستة أشهر حتى 30 يونيو 2025)، يعني أن قطاع التجزئة سيستمر في دفع الأرباح الإيجابية، مع تعويض الضعف الحالي في قطاع المكاتب.

استخدام انخفاض الرفع المالي لتمويل مشاريع تطوير مربحة أو إعادة شراء الأسهم

تعد ميزانية American Assets Trust ميزة تنافسية، مما يمنحها المرونة للتصرف بينما يواجه الآخرون قيودًا بسبب الديون العالية. وبلغت سيولة الشركة 538.7 مليون دولار قوية حتى الربع الثالث من 2025، بما في ذلك 400.0 مليون دولار متاحة ضمن خط الائتمان. علاوة على ذلك، اتخذت شركة AAT إجراءات حاسمة في الربع الأول من 2025 من خلال سداد 325 مليون دولار من القروض والكمبيالات المستحقة.

نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين (EBITDA) بمعدل 6.3x (الربع الثاني 2025) يمكن التحكم فيها وتتيح نشر رأس مال كبير. يمكن استخدام هذا الرأس مال لتمويل استقرار مشاريع التطوير الكبرى مثل برج La Jolla Commons III وOne Beach Street، والتي يُتوقع أن تضيف ما يصل إلى 0.30 دولار للسهم الواحد من الأموال الناتجة عن العمليات (FFO) بمجرد استقرارها. وبدلاً من ذلك، وبالنظر إلى سعر تداول السهم ونقطة منتصف التوجيه المحدثة لأرباح 2025 لكل سهم مخفف بمقدار 1.97 دولار، سيكون برنامج إعادة شراء الأسهم استخدامًا عالي العائد لرأس المال، مما يعزز فورًا أرباح FFO لكل سهم للمستثمرين الحاليين.

شركة American Assets Trust, Inc. (AAT) - تحليل سوات: التهديدات

ارتفاع معدلات الفائدة المستمرة يزيد من تكاليف الاقتراض ويخفض من تقييمات العقارات

أكبر تهديد مالي على المدى القريب هو البيئة المستمرة لارتفاع أسعار الفائدة، والتي تعمل كرأسين معاكسين. أولاً، تجعل إعادة تمويل الديون المستقبلية أكثر تكلفة من ديون الشركة الحالية التي تحمل معدل فائدة منخفض. في حين أن شركة American Assets Trust تمتلك جدول استحقاق ديون صحي دون أي دين مستحق في عام 2026، فإن مبلغاً كبيراً يبلغ 425 مليون دولار أمريكي من إجمالي الديون غير المضمونة والمضمونة يستحق في عام 2027. الجزء المضمون من هذه الديون محمل حالياً بمعدل فائدة ثابت متوسط مرجح 3.8% وهو معدل ملائم. إعادة تمويل هذا الدين في سوق يُتوقع أن ينتهي فيه العائد على سندات الخزينة الأمريكية لأجل 10 سنوات في نهاية 2025 عند حوالي 4.3% سيزيد من نفقات الفائدة ويضغط على الأموال الناتجة من العمليات (FFO). ثانياً، ارتفاع تكلفة رأس المال لجميع المشترين يقلل من التقييم الإجمالي لأصول العقارات التجارية، مما يؤثر مباشرة على صافي قيمة أصول محفظة American Assets Trust.

في الواقع، كانت مصاريف الفوائد الأعلى عاملاً في انخفاض تدفقات الأموال التشغيلية للشركة خلال الربع الثالث من عام 2025. السوق بالتأكيد يضع في الحسبان سيناريو "ارتفاع أعلى لفترة أطول" للفائدة.

الضعف المستمر في سوق المكاتب يؤدي إلى تسجيل خسائر انخفاض دائم في قيمة بعض الأصول

يستمر التحول الهيكلي في سوق المكاتب كتهديد كبير، خاصة وأن قطاع المكاتب يمثل نسبة كبيرة تصل إلى 53٪ من صافي الدخل التشغيلي (NOI) لشركة American Assets Trust. وبلغ معدل تأجير محفظة المكاتب للشركة 82٪ حتى الربع الثالث من عام 2025، وهو معدل مقبول ولكنه لا يزال يترك خطر فراغ كبير. وبينما تقوم الشركة بنشاط بتأجير مساحات مكتبية تبلغ 181,000 قدم مربع في الربع الثالث من عام 2025، فإن زيادات الإيجار التعاقدي على أساس النقد تتباين، حيث أظهرت زيادة متواضعة بنسبة 9٪ في الربع الثالث من عام 2025، لكنها انخفضت بنسبة 2٪ في الربع الثاني من عام 2025 على نفس المساحة القابلة للمقارنة. والخطر يكمن في أن ضعفًا مطولًا، لا سيما في الأصول غير المتميزة، قد يجبر الشركة على الاعتراف بخسارة دائمة في القيمة (شطب) على قيمة هذه العقارات، وهو ما سيؤثر مباشرة على الميزانية العمومية.

• تشكل العقارات المكتبية 53٪ من صافي الدخل التشغيلي، ما يعرض المحفظة لمخاطر سوقية كبيرة.
• كان انخفاض التدفقات النقدية الحرة المعدلة للربع الثالث من عام 2025 جزئيًا بسبب ضعف أداء قطاع المكاتب.
• شهد الإيجار على أساس النقدية للمساحات المكتبية المماثلة انخفاضًا بنسبة 2٪ في الربع الثاني من عام 2025.

زيادة التنظيم البلدي أو تدابير السيطرة على الإيجار في أسواقها الأساسية في كاليفورنيا وواشنطن

الاتجاه المتزايد لتشريعات السيطرة على الإيجار في الأسواق الساحلية الأساسية يمثل تهديدًا مباشرًا لنمو الإيرادات لقطاع المباني متعددة الأسر لشركة American Assets Trust. ولاية واشنطن، وهي سوق رئيسية، أصدرت قانون السيطرة على الإيجار على مستوى الولاية في 8 مايو 2025، والذي يحدد الزيادات السنوية في الإيجار عند 7٪ زائد معدل التضخم أو 10٪، أيهما أقل. هذا يقيد قدرة الشركة على تعظيم العوائد من ممتلكات الشقق مثل تلك الموجودة في سان دييغو، والتي تواجه بالفعل صعوبات بسبب المعروض الجديد. في كاليفورنيا، الحد الأقصى على مستوى الولاية محدود حاليًا بنسبة 5٪ زائد مؤشر أسعار المستهلك المحلي (CPI)، بحد أقصى 10٪. الضغط السياسي لتخفيض هذا الحد، كما ظهر مع مقترح AB 1157 الذي تم تعطيله والذي كان يسعى لتحديد الحد عند CPI + 2٪، يبقى خطرًا مستمرًا قد يثبط نمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) في المستقبل.

تأثر الإنفاق الاستهلاكي بالركود الاقتصادي، مما سيضغط على قطاع التجزئة القوي

يعد محفظة التجزئة لشركة American Assets Trust نقطة قوة حالية، حيث تتمتع بمعدل تأجير قوي يبلغ 98% حتى الربع الثالث من عام 2025. ومع ذلك، فإن هذا القطاع حساس للغاية للبيئة الاقتصادية الأوسع. ومع توقع تباطؤ نمو الناتج المحلي الإجمالي الأمريكي إلى 1.3% في عام 2025، فإن خطر حدوث تراجع كبير يؤثر على الإنفاق الاستهلاكي حقيقي. على الرغم من أن مبيعات تجارة التجزئة ارتفعت بنسبة 3.3% من مايو 2024 إلى مايو 2025، فإن تراجع الإنفاق الاستهلاكي غير الضروري سيضع ضغطًا على المستأجرين في مراكز التجزئة التابعة لشركة American Assets Trust، مما قد يؤدي إلى انخفاض الإيجارات المرتبطة بالمبيعات، وزيادة حالات الإفلاس، وانخفاض معدل الإشغال القوي الحالي.

المنافسة من الصناديق المؤسسية التي تستهدف أصول عقارية ساحلية عالية الجودة مشابهة

تتخصص الشركة في الأسواق الساحلية الرائدة ذات العوائق العالية للدخول، ولكن هذا التركيز يجذب منافسة شديدة من المستثمرين المؤسسيين المموّلين بشكل جيد والصناديق العالمية. في عام 2025، أشارت ما يقرب من 44% من المكاتب العائلية العالمية إلى أنها ستزيد تخصيصاتها للعقارات، مستهدفة بشكل خاص الأصول النادرة مثل العقارات الساحلية، التي كانت ترتفع بمعدل متوسط يتراوح بين 6-8% سنويًا. هذه المنافسة تزيد من أسعار الاستحواذ وتخفض معدلات الرسملة (cap rates) لنفس نوع العقارات الأساسية عالية الجودة التي تسعى American Assets Trust للحصول عليها لتحقيق النمو. هذا يجعل من الصعب على الشركة العثور على صفقات مربحة وتنمية محفظتها بكفاءة.

إليك نظرة سريعة على التهديدات الرئيسية وتأثيرها المالي حتى عام 2025:

لذا، الخطوة التالية واضحة: تحتاج إدارة الأصول إلى إعداد خطة إعادة تموضع المكاتب لمدة خمس سنوات، مع تفصيل جدوى التحويل والتكاليف، بحلول نهاية هذا الربع.