American Assets Trust, Inc. (AAT): SWOT-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie prüfen American Assets Trust, Inc. (AAT) Ende 2025, und die Geschichte handelt von hochwertigen Immobilien, die mit dem Gegenwind des Marktes konfrontiert sind. AAT verfügt über erstklassige, unersetzliche Vermögenswerte an der Küste – denken Sie an einen stabilen Cashflow mit einer definitiv höheren Mehrfamilienbelegung 96%-Aber diese Stabilität wird durch das Bürosegment in Frage gestellt, das immer noch überholt 40% des Nettobetriebseinkommens (NOI). Diese Exposition plus das Risiko einer Überschreitung 1,2 Millionen Die Zahl der Büromieten, die bis 2026 auslaufen, zwingt zu einer genauen Prüfung ihrer Strategie, auch wenn sie bereits über 20 Jahre alt sind 400 Millionen Dollar in Liquidität verfügbar; Es handelt sich um einen klassischen Risiko-Ertrags-Kompromiss, und wir müssen die klaren Maßnahmen abbilden.

American Assets Trust, Inc. (AAT) – SWOT-Analyse: Stärken

Sie suchen ein klares Bild der Kernvorteile von American Assets Trust, Inc. (AAT) und die Daten aus der Performance des Unternehmens im dritten Quartal 2025 zeigen eine bewusste, defensive Positionierung in Märkten mit hohen Kosten und hohem Wert. Ihre Hauptstärke liegt in einem diversifizierten Küstenportfolio mit einer starken Bilanz, die einen Puffer gegen die Volatilität bietet, die derzeit im Bürosektor herrscht.

Das vielfältige Portfolio vereint Büros mit starken Einzelhandels- und Wohnkomponenten

American Assets Trust hat bewusst ein gemischt genutztes Portfolio (ein Portfolio mit verschiedenen Immobilientypen wie Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien) aufgebaut, das das Risiko mindert. Während das Bürosegment mit rund 4,3 Millionen Quadratfuß bzw. rund 64 % der gesamten Büro- und Einzelhandelsfläche das größte Segment ist, sorgen die Einzelhandels- und Wohnkomponenten für einen stabilen, antizyklischen Cashflow.

Das Einzelhandelssegment sticht auf jeden Fall heraus und beendete das dritte Quartal 2025 mit einer beeindruckenden Vermietungsquote von 98 %. Diese hohe Auslastung, gepaart mit einem Portfolio von 2.302 Mehrfamilienhäusern, trägt dazu bei, das Nettobetriebsergebnis (NOI) insgesamt zu stabilisieren, auch wenn der Büromarkt mit Gegenwind zu kämpfen hat.

• Büro: 82 % vermietet, 180.000 m² vermietet im dritten Quartal 2025
• Einzelhandel: 98 % vermietet, starker Cashflow-Anker
• Mehrfamilienhaus: 2.302 Einheiten, konstante Nachfrage

Erstklassige, unersetzliche Standorte in Küstenmärkten mit hohen Eintrittsbarrieren (z. B. San Diego, Seattle)

Der Fokus des Unternehmens auf Märkte mit hohen Eintrittsbarrieren ist ein langfristiger Werttreiber. Dies sind Gebiete, in denen die Neuentwicklung aufgrund der Zoneneinteilung, der geografischen Lage oder der hohen Grundstückskosten schwierig ist, was das Angebot an Neuanlagen einschränkt und zum Schutz bestehender Vermögenswerte beiträgt.

AAT konzentriert seine Beteiligungen hauptsächlich auf die Küstengebiete Kaliforniens, Oregons und Washingtons, mit großen Niederlassungen in San Diego und Bellevue (Teil der Metropolregion Seattle). Diese Strategie ermöglicht es ihnen, Spitzenmieten von Mietern zu erzielen, die sich in diesen spezifischen, wohlhabenden und wirtschaftlich vielfältigen Zentren befinden müssen. Dies ist ein klassisches Immobilienspiel: Standort, Standort, Standort.

Starke Liquiditätsposition, mit einer Kreditfazilität von über 400 Millionen US-Dollar ab dem dritten Quartal 2025

American Assets Trust verfügt über eine robuste Liquidität profile, Dies ist entscheidend für einen REIT, der sich in einem Hochzinsumfeld zurechtfindet. Zum 30. September 2025 meldete das Unternehmen eine Gesamtliquidität von rund 539 Millionen US-Dollar.

Diese Liquidität verteilt sich auf etwa 139 Millionen US-Dollar an Barmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten und einen beträchtlichen Restbetrag von 400 Millionen US-Dollar auf der revolvierenden Kreditlinie. Dieses Kapital gibt dem Management die Flexibilität, Investitionsausgaben zu finanzieren, opportunistische Akquisitionen zu tätigen oder einfach Marktabschwünge zu überstehen, ohne Vermögenswerte zu ungünstigen Preisen verkaufen zu müssen. Außerdem haben sie kürzlich die Laufzeit dieser Kreditfazilität bis zum 5. Juli 2026 verlängert, was ihnen Zeit verschafft und das kurzfristige Refinanzierungsrisiko verringert.

Die Auslastung des Mehrfamiliensegments liegt weiterhin bei über 94 %, was eine stabile Cashflow-Quelle darstellt

Während der Mehrfamilienmarkt in einigen Küstengebieten, insbesondere in San Diego, mit neuem Angebotsschwund konfrontiert ist, bleibt das Wohnsegment von AAT ein äußerst stabiler Cash-Generator. Das Mehrfamilienportfolio war am Ende des dritten Quartals 2025 zu 94 % vermietet. Obwohl dieser Wert unter der 96 %-Marke liegt, ist die zugrunde liegende Stabilität klar und die Vermietungsquote hat sich im Laufe des Quartals tatsächlich verbessert.

Hier ist die kurze Rechnung zur Wohnstabilität: Das Unternehmen erzielte im dritten Quartal 2025 eine gemischte Mietsteigerung von 4 % bei Neu- und Verlängerungsmietverträgen. Diese Kombination aus hoher Auslastung und positivem Mietwachstum bietet eine zuverlässige Einnahmequelle, die dazu beiträgt, einen Teil der aktuellen Schwäche im Bürosektor auszugleichen.

Geringer Verschuldungsgrad im Vergleich zu Mitbewerbern, wodurch das Verhältnis von Schulden zu Vermögenswerten überschaubar bleibt

American Assets Trust verfügt über eine relativ konservative Kapitalstruktur, was in einem volatilen Markt eine erhebliche Stärke darstellt. Ihr Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA lag im dritten Quartal 2025 auf Basis der letzten 12 Monate bei 6,7. Noch wichtiger ist, dass ihre Bilanz weitgehend unbelastet ist, was bedeutet, dass die meisten ihrer Immobilien nicht durch eine Hypothek abgesichert sind.

Zum 30. September 2025 war nur 1 von 31 Vermögenswerten mit einer Hypothek belastet. Dieser riesige Pool an unbelasteten Vermögenswerten bietet maximale Flexibilität, um sich bei Bedarf neue Finanzierungen zu sichern oder Vermögenswerte ohne die Komplikationen bestehender Schulden zu verkaufen. Während ihr berechnetes Verhältnis von Gesamtverschuldung (Schuldverschreibungen) zu Gesamtvermögen für das dritte Quartal 2025 bei etwa 57,3 % liegt, sind die geringe Belastung und das Fehlen größerer Schuldenfälligkeiten im Jahr 2026 wichtige Anzeichen für Finanzdisziplin.

Nächster Schritt: Die Finanzabteilung muss bis zum Ende der Woche die Auswirkungen eines Rückgangs der Bürobelegung um 50 Basispunkte auf die FFO-Prognose für 2026 modellieren.

American Assets Trust, Inc. (AAT) – SWOT-Analyse: Schwächen

Erhebliches Engagement im problematischen Bürosektor, bestehend aus über 40% seines Nettobetriebseinkommens (NOI)

Die Hauptschwäche von American Assets Trust, Inc. ist seine übermäßige Abhängigkeit vom Bürosegment, das derzeit einen Gegenwind für den gesamten Markt für Gewerbeimmobilien (CRE) darstellt. Ab dem dritten Quartal 2025 trug das Büroportfolio erhebliche 53 % zum Nettobetriebsergebnis (NOI) des Unternehmens bei. Das bedeutet, dass mehr als die Hälfte Ihres Immobilien-Cashflows an einen Sektor gebunden ist, der aufgrund von Telearbeitstrends und Mieterabbau mit einem strukturellen Niedergang konfrontiert ist.

Dieses Risiko wird durch hohe Büroleerstandsraten in Schlüsselmärkten verschärft. Beispielsweise verzeichnete der Büromarkt von San Diego, mit einer Fläche von 1,8 Millionen Quadratfuß die größte Bürokonzentration von AAT, einen Anstieg der Büroleerstandsquote auf 21,1 % bis Ende Oktober 2025. Das ist ein schwieriges Umfeld, um die Mietpreise zu erhöhen, selbst für Immobilien der Klasse A. Das Einzelhandelssegment hingegen blieb mit einer Vermietungsquote von 98 % im dritten Quartal 2025 robust.

Hohe Vermögenskonzentration in Kalifornien, wodurch das Land einem strengen regulatorischen und steuerlichen Umfeld ausgesetzt ist

Während American Assets Trust, Inc. seinen Fokus auf Märkte mit hohen Eintrittsbarrieren anpreist, erhöht die starke Konzentration in Kalifornien – insbesondere San Diego und San Francisco – die regulatorischen und steuerlichen Risiken. Die strengen Umwelt-, Arbeits- und Grundsteuergesetze des Staates können den NOI (Net Operating Income) schnell schmälern und den Kapitalaufwand (CapEx) erhöhen. Sie setzen im Wesentlichen auf ein einziges, kostenintensives Regulierungssystem.

Hier ist die schnelle Berechnung des geografischen Risikos:

• Flächenmaterial des Büros in San Diego: 1,801,538 Quadratfuß
• Quadratmeterzahl des Büros in San Francisco: 522,696 Quadratfuß
• Gesamtfläche der Büros in Kalifornien: Über 2,3 Millionen Quadratfuß, was einen erheblichen Teil des gesamten Büroportfolios von etwa 4,3 Millionen Quadratfuß darstellt.

Jede nachteilige Änderung der kalifornischen Steuergesetzgebung oder eine Erhöhung der Immobilienbewertungen könnte sich im Vergleich zu REITs mit einer deutlicher diversifizierten nationalen Präsenz unverhältnismäßig auf das Endergebnis des Unternehmens auswirken.

Das Risiko einer Verlängerung von Büromietverträgen ist mit über 10 % erhöht 1,2 Millionen Quadratmeter, die bis 2026 auslaufen

Der kurzfristige Ablauf der Mietverträge stellt ein erhebliches Risiko dar, insbesondere im angeschlagenen Büroportfolio. Das Unternehmen steht vor einer erheblichen Verlängerung der Mietverträge, wobei über 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche bis Ende 2026 auslaufen sollen. Dies stellt einen erheblichen Teil der gesamten Büronettomietfläche dar und zwingt das Unternehmen, Flächen an einen schwachen Mietermarkt weiterzuvermieten.

Dies ist ein kritischer Zeitraum, da eine Neuvermietung teuer ist. Bei einer Verkleinerung oder einem Auszug der Mieter entstehen dem Unternehmen Kosten für Mieterausbauten (TIs) und Mietprovisionen (LCs) sowie die Mietausfälle während der Leerstandszeit. Ein wichtiges Beispiel für diesen kurzfristigen Druck ist das Auslaufen eines 73.669 Quadratmeter großen Mietvertrags von Smartsheet, Inc. im Dezember 2026. Die erfolgreiche Erneuerung oder Ersetzung dieser Art von Fläche zu günstigen Konditionen ist eine große betriebliche Herausforderung.

Höhere Betriebskosten, die mit der Verwaltung von Immobilien der Klasse A in großen Ballungsräumen an der Küste verbunden sind

Die Verwaltung erstklassiger Büro- und Mehrfamilienhäuser der Klasse A in Küstenmärkten wie San Diego und Bellevue, Washington, ist natürlich mit höheren Betriebskosten (OpEx) verbunden. Diese Kosten umfassen alles von Versorgungs- und Wartungskosten bis hin zu Grundsteuern und Sicherheit und steigen in einigen Bereichen schneller als die Inflation.

Dieser Druck ist bereits in den Finanzergebnissen sichtbar. Im dritten Quartal 2025 ging das Nettobetriebsergebnis (NOI) im Mehrfamilienhaussegment im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 8,3 % zurück, was hauptsächlich auf Angebotsengpässe und höhere Betriebskosten in San Diego zurückzuführen war. Ebenso sank der NOI des gemischt genutzten Portfolios um 10 %, was ebenfalls unter Kostendruck stand. Der hochwertige Charakter des Portfolios macht es anfällig für erhöhte Servicekosten und Grundsteuererhöhungen, die in wohlhabenden, wachstumsstarken Küstenstädten üblich sind.

Es wird erwartet, dass der gewichtete durchschnittliche Zinssatz für Schulden darüber steigt 4.5% da die Refinanzierung im Jahr 2026 naht

Die Kapitalstruktur ist einem steigenden Zinsrisiko ausgesetzt, das sich direkt auf die Fremdkapitalkosten (Zinsaufwand) auswirkt. Die Gesamtverschuldung von American Assets Trust, Inc. beläuft sich im dritten Quartal 2025 auf etwa 1,71 Milliarden US-Dollar. Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA des Unternehmens liegt bei 6,7x (letzte zwölf Monate) und liegt damit deutlich über seinem langfristigen Ziel von 5,5x oder weniger, was auf eine höhere Verschuldung hinweist profile.

Das Refinanzierungsrisiko besteht unmittelbar. Die ungesicherte revolvierende Kreditfazilität in Höhe von 400 Millionen US-Dollar wurde kürzlich bis zum 5. Juli 2026 verlängert, was Zeit verschafft, aber nicht die Notwendigkeit einer Refinanzierung in einem Umfeld mit höheren Zinssätzen beseitigt. Während der festverzinsliche Anteil der besicherten Schulden derzeit bei niedrigeren 3,8 % liegt, wird erwartet, dass der gewichtete durchschnittliche Gesamtzinssatz nach der Refinanzierung der variabel verzinslichen und fälligen Schulden auf über 4,5 % steigen wird. Diese höheren Kapitalkosten wirken sich bereits auf die Erträge aus, da die Zinsaufwendungen im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa 6,0 Millionen US-Dollar gestiegen sind.

American Assets Trust, Inc. (AAT) – SWOT-Analyse: Chancen

Sie suchen, wo American Assets Trust, Inc. (AAT) seine nächste Wachstumswelle vorantreiben kann, und die Antwort ist einfach: Nutzen Sie die Bilanzstärke, um opportunistisch zu sein und Kapital in die Sektoren mit der besten Performance zu verlagern. Die Hauptchancen von AAT liegen darin, seine starke Liquidität zu nutzen, um notleidende Vermögenswerte zu erwerben und sein schwächeres Büroportfolio defensiv auf wachstumsstarke Nutzungen wie Biowissenschaften oder Wohnen auszurichten.

Neupositionierung leistungsschwacher Büroimmobilien in stark nachgefragte Wohn- oder Biowissenschaftsflächen

Das Büroportfolio ist das schwächste Glied, was eine große Chance zur Neupositionierung bietet. Der Bar-Nettobetriebsertrag (NOI) für Büros im gleichen Ladengeschäft ging im zweiten Quartal 2025 um 0,6 % und im dritten Quartal 2025 um 0,8 % zurück, und das Portfolio war am Ende des dritten Quartals 2025 nur zu 82 % vermietet. Diese Underperformance ist ein klares Signal, bei bestimmten Vermögenswerten von der reinen Büronutzung abzuweichen.

Der nationale Trend geht bereits in diese Richtung; Für 2025 sind in den USA rekordverdächtige 70.700 Büro-zu-Wohnungs-Einheiten geplant, was die Realisierbarkeit der Umwandlung belegt. AAT kann leistungsschwache, ältere Büroimmobilien in seinen Küstenmärkten wie San Diego und Bellevue in Wohneinheiten oder spezialisierte Biowissenschaftsflächen umwandeln, die in diesen Teilmärkten mit hoher Eintrittsbarriere eine Spitzenmiete erzielen. Dies ist ein kapitalintensiver, aber auf jeden Fall wertsteigernder Schritt.

Strategischer Erwerb notleidender Einzelhandels- oder Büroimmobilien in seinen Kernmärkten zu ermäßigten Bewertungen

Das aktuelle Gewerbeimmobilienumfeld mit geschätzten 1,8 Billionen US-Dollar an Gewerbekrediten, die bis 2026 fällig werden, bietet eine klare Chance für gut kapitalisierte REITs wie American Assets Trust, notleidende Vermögenswerte mit einem Abschlag zu erwerben. AAT hat diese Strategie bereits im Jahr 2025 durch Asset-Recycling unter Beweis gestellt.

Hier ist die kurze Berechnung der jüngsten Aktivitäten:

• Verkaufte Del Monte Center (Einzelhandel) für 123,5 Millionen US-Dollar im ersten Quartal 2025.
• Übernahme von Genesee Park (Mehrfamilienhaus, 192 Einheiten) für 67,9 Millionen US-Dollar im ersten Quartal 2025.

Dieser disziplinierte Ansatz ermöglicht es dem Unternehmen, aus Gebieten mit geringerem Wachstum in wachstumsstärkere, unersetzliche Einzelhandels- und Mehrfamilienhäuser an der Küste zu investieren, insbesondere in seinen Zielmärkten San Diego, Washington und Nordkalifornien.

Weiteres Wachstum des Mehrfamilienhaussegments, insbesondere durch Bodenerschließung in Gebieten mit begrenztem Angebot

Das Mehrfamilienhaussegment ist ein langfristiger Wachstumsmotor und AAT verfügt über Raum für die Erweiterung seines aktuellen Portfolios von 2.302 Einheiten. Während der aktuelle Cash-NOI für Mehrfamilienhäuser im gleichen Ladengeschäft im dritten Quartal 2025 aufgrund von Gegenwind beim Angebot und höheren Zugeständnissen in San Diego einen Rückgang um 8,3 % verzeichnete, sind die langfristigen Nachfragegrundlagen in den Küstenmärkten weiterhin stark.

Die Möglichkeit besteht darin, bestehende Grundstücke – darunter Grundstücke, die zuvor für die Büroentwicklung vorgesehen waren – für neue Mehrfamilienprojekte zu nutzen. Diese Strategie ermöglicht es AAT, die Kosten zu kontrollieren und so aufzubauen, dass sie in Gebieten mit begrenztem Angebot genau auf die Nachfrage eingehen, wodurch der Gesamtwert des Portfolios gesteigert wird und der Nettoinventarwert (NAV) nach der Stabilisierung deutlich ansteigt. Die Akquisition von Genesee Park, bei der das Management feststellte, dass sie ein langfristiges Verdichtungspotenzial birgt, ist ein perfektes Beispiel für diese Landbanking-Strategie.

Profitieren Sie vom starken eingebetteten Mietwachstum in den bestehenden Einzelhandelsmietverträgen an der Küste

Das Einzelhandelsportfolio ist ein Kraftpaket und eine wichtige Chance für organisches Wachstum. Das Portfolio war im zweiten Quartal 2025 zu 98 % vermietet und zeigte eine außergewöhnliche Stabilität und Nachfrage. Das eingebettete Mietwachstum ist erheblich, was bedeutet, dass mit der Verlängerung der Mietverträge bereits ein erheblicher Anstieg des Cashflows gesichert ist.

Schauen Sie sich die Leasing-Spreads ab Q2 2025 an:

Dieses Spread-Niveau und ein Anstieg des Cash-NOI in derselben Filiale um 4,9 % seit Jahresbeginn (sechs Monate bis 30. Juni 2025) bedeuten, dass das Einzelhandelssegment weiterhin positive Erträge erzielen und die aktuelle Schwäche im Bürosektor ausgleichen wird.

Nutzung seiner geringen Hebelwirkung zur Finanzierung wertsteigernder Entwicklungsprojekte oder Aktienrückkäufe

Die Bilanz des American Assets Trust ist ein Wettbewerbsvorteil und gibt ihm die Flexibilität, zu handeln, während andere durch hohe Schulden eingeschränkt sind. Die Liquidität des Unternehmens belief sich im dritten Quartal 2025 auf solide 538,7 Millionen US-Dollar, einschließlich einer verfügbaren Kreditlinie von 400,0 Millionen US-Dollar. Darüber hinaus hat AAT im ersten Quartal 2025 entscheidende Maßnahmen ergriffen und ausstehende Darlehen und Schuldverschreibungen in Höhe von 325 Millionen US-Dollar zurückgezahlt.

Das Verhältnis Nettoverschuldung zu EBITDA von 6,3x (Q2 2025) ist überschaubar und ermöglicht einen erheblichen Kapitaleinsatz. Dieses Kapital kann zur Finanzierung der Stabilisierung großer Entwicklungsprojekte wie La Jolla Commons Tower III und One Beach Street verwendet werden, die nach der Stabilisierung voraussichtlich bis zu 0,30 US-Dollar pro Anteil der Funds From Operations (FFO) ausmachen werden. Angesichts des Handelspreises der Aktie und der erhöhten FFO-Prognose für 2025 von 1,97 US-Dollar pro verwässerter Aktie wäre ein Aktienrückkaufprogramm alternativ eine äußerst wertsteigernde Kapitalverwendung, die den FFO pro Aktie für bestehende Anleger sofort steigern würde.

American Assets Trust, Inc. (AAT) – SWOT-Analyse: Bedrohungen

Anhaltend hohe Zinsen erhöhen die Kreditkosten und senken die Immobilienbewertungen

Die größte kurzfristige finanzielle Bedrohung ist das anhaltende Hochzinsumfeld, das als doppelter Gegenwind wirkt. Erstens wird dadurch die Refinanzierung künftiger Schulden teurer als die bestehenden, niedriger verzinsten Schulden des Unternehmens. Während American Assets Trust über einen gesunden Fälligkeitsplan für Schulden verfügt und im Jahr 2026 keine Schulden fällig werden, werden im Jahr 2027 erhebliche unbesicherte und besicherte Schulden in Höhe von insgesamt 425 Millionen US-Dollar fällig. Der besicherte Teil dieser Schulden wird derzeit zu einem günstigen gewichteten durchschnittlichen Festzinssatz von 3,8 % gehalten. Die Refinanzierung in einem Markt, in dem die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen Ende 2025 voraussichtlich bei etwa 4,3 % liegen wird, wird die Zinsaufwendungen erhöhen und die Funds From Operations (FFO) reduzieren. Zweitens senken die erhöhten Kapitalkosten für alle Käufer die Gesamtbewertung von Gewerbeimmobilien, was sich direkt auf den Nettoinventarwert (NAV) des Portfolios von American Assets Trust auswirkt.

Tatsächlich waren höhere Zinsaufwendungen bereits ein Faktor für den Rückgang des FFO des Unternehmens im dritten Quartal 2025. Der Markt preist definitiv ein „längerfristig höheres“ Zinsszenario ein.

Anhaltende Schwäche auf dem Büromarkt führt zu dauerhaften Wertminderungen bei bestimmten Vermögenswerten

Der Strukturwandel im Büromarkt stellt weiterhin eine große Bedrohung dar, insbesondere da das Bürosegment beträchtliche 53 % des Nettobetriebseinkommens (NOI) des American Assets Trust ausmacht. Das Büroportfolio des Unternehmens war im dritten Quartal 2025 zu 82 % vermietet, was ein akzeptabler Wert ist, aber dennoch ein erhebliches Leerstandsrisiko birgt. Während das Unternehmen im dritten Quartal 2025 aktiv 181.000 Quadratfuß Bürofläche anmietet, fallen die vertraglichen Mieterhöhungen auf Barbasis gemischt aus und zeigen einen bescheidenen Anstieg von 9 % im dritten Quartal 2025, aber einen Rückgang von 2 % im zweiten Quartal 2025 bei vergleichbarer Fläche. Das Risiko besteht darin, dass eine anhaltende Schwäche, insbesondere bei Nicht-Trophy-Vermögenswerten, das Unternehmen dazu zwingt, eine dauerhafte Wertminderung (Abschreibung) auf den Wert dieser Immobilien vorzunehmen, was sich direkt auf die Bilanz auswirken würde.

• Büroimmobilien machen 53 % des NOI aus, wodurch das Portfolio einem erheblichen Marktrisiko ausgesetzt ist.
• Der FFO-Rückgang im dritten Quartal 2025 war teilweise auf eine schwächere Büroleistung zurückzuführen.
• Die Barmiete für vergleichbare Büroflächen sank im zweiten Quartal 2025 um 2 %.

Verstärkte kommunale Regulierung oder Mietkontrollmaßnahmen in den Kernmärkten Kalifornien und Washington

Der zunehmende Trend zur Mietpreisregulierung in seinen Kernmärkten an der Küste stellt eine direkte Bedrohung für das Umsatzwachstum des Mehrfamiliensegments von American Assets Trust dar. Der Bundesstaat Washington, ein wichtiger Markt, hat am 8. Mai 2025 eine landesweite Mietpreisbindung eingeführt, die die jährliche Mieterhöhung auf 7 % zuzüglich Inflation oder 10 % begrenzt, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Dies schränkt die Fähigkeit des Unternehmens ein, die Rendite von Apartmentimmobilien wie denen in San Diego zu maximieren, die bereits mit Gegenwind durch neue Angebote konfrontiert sind. In Kalifornien ist die landesweite Obergrenze derzeit auf 5 % zuzüglich des lokalen Verbraucherpreisindex (CPI) begrenzt, mit einem Maximum von 10 %. Der politische Druck, diese Obergrenze zu senken, wie er beim gescheiterten AB 1157-Vorschlag zu sehen war, der eine Obergrenze für den Verbraucherpreisindex von + 2 % vorsah, bleibt ein anhaltendes Risiko, das das zukünftige NOI-Wachstum bremsen könnte.

Der wirtschaftliche Abschwung wirkt sich auf die Verbraucherausgaben aus und würde das starke Einzelhandelssegment unter Druck setzen

Das Einzelhandelsportfolio von American Assets Trust ist derzeit eine Stärke und weist im dritten Quartal 2025 eine solide Vermietungsquote von 98 % auf. Dieses Segment reagiert jedoch sehr empfindlich auf das allgemeine Wirtschaftsumfeld. Da sich das US-BIP-Wachstum im Jahr 2025 voraussichtlich auf 1,3 % verlangsamen wird, ist die Gefahr eines erheblichen Abschwungs mit Auswirkungen auf die Verbraucherausgaben real. Obwohl die Einzelhandelsumsätze von Mai 2024 bis Mai 2025 um 3,3 % gestiegen sind, würde eine Abschwächung der diskretionären Konsumausgaben die Mieter in den Einzelhandelszentren von American Assets Trust unter Druck setzen, was möglicherweise zu niedrigeren umsatzabhängigen Mieten, höheren Insolvenzen und einem Rückgang der derzeit starken Auslastung führen würde.

Konkurrenz durch institutionelle Fonds, die auf ähnlich hochwertige Küstenimmobilien abzielen

Das Unternehmen ist auf erstklassige Küstenmärkte mit hohen Eintrittsbarrieren spezialisiert, dieser Schwerpunkt zieht jedoch starke Konkurrenz durch gut kapitalisierte institutionelle Anleger und globale Fonds an. Im Jahr 2025 haben fast 44 % der weltweiten Family Offices angegeben, dass sie ihre Immobilienallokationen erhöhen werden, insbesondere mit Blick auf knappe Vermögenswerte wie Küstenimmobilien, die jährlich durchschnittlich 6–8 % an Wert gewinnen. Dieser Wettbewerb treibt die Anschaffungspreise in die Höhe und verringert die Kapitalisierungsraten (Cap-Raten) für genau die Art hochwertiger Kernimmobilien, die American Assets Trust für sein Wachstum erwerben möchte. Dadurch wird es für das Unternehmen schwieriger, wertsteigernde Geschäfte zu finden und sein Portfolio effizient zu erweitern.

Hier ein kurzer Blick auf die wichtigsten Bedrohungen und ihre finanziellen Auswirkungen ab 2025:

Der nächste Schritt ist also klar: Das Asset Management muss bis zum Ende dieses Quartals einen 5-Jahres-Plan zur Neupositionierung der Büros entwerfen, in dem die Durchführbarkeit und die Kosten der Umstellung detailliert aufgeführt sind.