Alexander's, Inc. (ALX): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى شركة Alexander's, Inc. (ALX) وترى مفارقة: العقارات الصلبة في مدينة نيويورك مع إشغال كامل تقريبًا (التجارية في 94.9%) لا تزال تظهر انخفاضًا في الإيرادات، مع انخفاض إيرادات تسعة أشهر من 170.5 مليون دولار ل 159.9 مليون دولار في عام 2025. هذه ليست قصة بسيطة؛ إنه توازن عالي المخاطر حيث يكون الأمان طويل الأجل لعقد إيجار Bloomberg L.P. (60% من إيرادات الإيجار) يتم وزنها مقابل انخفاض الأموال من العمليات (FFO). 50.5 مليون دولار، بالإضافة إلى التهديد الذي يلوح في الأفق بشكل واضح من -8.61% توقعات بتراجع أرباحها العام المقبل لذلك، دعونا نحلل نقاط القوة التي تحافظ على استمرارية صندوق الاستثمار العقاري REIT والمخاطر الحاسمة التي تتطلب اتخاذ إجراء استراتيجي فوري.

Alexander's, Inc. (ALX) - تحليل SWOT: نقاط القوة

أنت تبحث عن الاستقرار القوي في صندوق استثمار عقاري تجاري (REIT)، ومع شركة Alexander's, Inc.، يبدأ الأمر بالموقع وقاعدة مستأجرين صلبة. القوة الأساسية للشركة هي محفظتها المركزة من الأصول التي لا يمكن استبدالها في مدينة نيويورك، مدعومة بعقد إيجار طويل الأمد يضمن تدفقًا نقديًا متوقعًا بانتظام حتى العقد القادم.

مواقع متميزة في مدينة نيويورك.

تمتلك Alexander's, Inc. محفظة صغيرة ومركزة من العقارات، لكن جودة هذه الأصول الخمسة تشكل بالتأكيد قوة كبيرة. هذه ليست مجرد عقارات؛ بل هي قطع رئيسية من العقارات في مناطق ذات طلب مرتفع في منطقة نيويورك الكبرى. يساهم هذا النهج المركّز في تقليل المخاطر الجغرافية وزيادة قيمة كل ممتلكة، خاصة العقار الرئيسي.

تشمل المحفظة:

• 731 شارع ليكسينغتون، مانهاتن: مبنى متعدد الاستخدامات بمساحة 1,079,000 قدم مربع على كتلة مدينة كاملة.
• ريجو سنتر I & II، كوينز: مركزان تجاريان رئيسيان بمساحة إجمالية تبلغ 954,000 قدم مربع في ريجو بارك.
• ألكساندر، كوينز: برج سكني يضم 312 وحدة فوق ريجو بارك II.
• فلاشينغ، كوينز: عقار تجاري بمساحة 167,000 قدم مربع.

إليكم الحساب السريع: عقار 731 ليكسينغتون أفينيو بمفرده يُعد أصولاً مرموقة، ويُمثل جزءًا كبيرًا من قيمة الشركة وقاعدة إيراداتها.

نسبة إشغال عالية: تجاري بنسبة 94.9٪، سكني بنسبة 97.1٪ (الربع الثالث لعام 2025).

على الرغم من تقلبات السوق الأوسع في العقارات التجارية، تظل شركة ألكساندر تتمتع بمعدلات إشغال استثنائية. حتى نهاية الربع الثالث من عام 2025 (30 سبتمبر 2025)، كانت المحفظة شبه كاملة، وهو ما يترجم مباشرة إلى إيرادات إيجارية مستقرة.

تشير هذه النسبة العالية للإشغال إلى طلب قوي على أنواع الأصول ومواقعهم المحددة، خاصة في قطاعات التجزئة والسكن التي تتفوق في الأداء على سوق المكاتب في العديد من المناطق.

عقد إيجار طويل الأجل مع شركة بلومبرغ محدد حتى فبراير 2040.

أهم نقاط القوة لألكسندر، إنك. من حيث الاستقرار هو العقد مع شركة بلومبرغ في 731 شارع ليكسينغتون. يشغل هذا المستأجر حوالي 947,000 قدم مربع، وهي نسبة ضخمة من إجمالي المساحة الإجمالية للشركة (2,455,000 قدم مربع). تم تمديد العقد في عام 2024، مما أجل تاريخ الانتهاء إلى فبراير 2040. ويوفر هذا التمديد تدفقاً مضمونا للدخل على المدى الطويل يعمل كدرع قوي ضد الانكماشات الاقتصادية وتقلبات سوق المكاتب في مدينة نيويورك.

تعد شركة بلومبرغ مستأجراً واحداً وتركيزاً واحداً، لكن مدة الالتزام التي تزيد عن عقد ونصف تقلل بشكل كبير من المخاطر على المدى القريب. يدعم هذا الإيجار التقييم الكامل للشركة.

توزيع أرباح ربع سنوي ثابت بقيمة 4.50 دولار للسهم.

بصفته شركة REIT متمرسة، أظهرت شركة ألكسندر، إنك التزامًا بإعادة رأس المال للمساهمين من خلال توزيعات أرباح ربع سنوية متسقة وكبيرة. أعلنت الشركة عن توزيع أرباح نقدية ربع سنوية بقيمة 4.50 دولارات للسهم في أكتوبر 2025، مع الحفاظ على معدل التوزيع الطويل الأمد. وهذا يعادل عائدًا سنويًا بقيمة 18.00 دولار للسهم.

بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، فإن هذا الاستقرار يمثل جاذبية كبيرة. ويستند ثبات الأرباح بشكل مباشر إلى التدفقات النقدية المتوقعة من عقود الإيجار الطويلة الأجل وعالية الإشغال، لا سيما التزام شركة بلومبرغ L.P.

تقدم شركة Vornado Realty Trust الإدارة التشغيلية.

الخبرة التشغيلية والدعم المالي لكبرى شركات العقارات، مثل Vornado Realty Trust، يعدان قوة رئيسية غير متعلقة بالأصول. تعمل Vornado Realty Trust كمدير لشركة Alexander's, Inc.، حيث تتولى جميع أنشطة التأجير والإدارة والتطوير وإعادة التطوير. هذا الترتيب يعني أن Alexander's تستفيد من حجم الشركة وقدراتها على جمع المعلومات السوقية وخبرة التشغيل العميقة لشركة أكبر بكثير وتركيزها الرئيسي في مدينة نيويورك.

كما تمتلك Vornado Realty Trust حصة كبيرة، حيث تمتلك 32.4% من أسهم Alexander's, Inc. هذا التوافق في المصالح يضمن أن تكون قرارات إدارة Vornado مركزة على تعظيم القيمة طويلة الأجل لأصول Alexander's، وليس مجرد جمع رسوم الإدارة.

Alexander's, Inc. (ALX) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

ارتفاع مخاطر تركيز المستأجرين: تشكل Bloomberg L.P. 60% من إيرادات الإيجار

أنت تنظر هنا إلى مشكلة كلاسيكية تتعلق بنقطة فشل واحدة. بالنسبة لشركة ألكسندر، يعتمد نجاحها على مستأجر رئيسي واحد، وهو Bloomberg L.P.، وهذا يُعتبر ضعفًا هيكليًا كبيرًا. لفترة التسعة أشهر المنتهية في 30 سبتمبر 2025، شكلت إيرادات Bloomberg L.P. حوالي 60% من إجمالي إيرادات الإيجار للشركة. هذا تركيز كبير. لم يساهم أي مستأجر واحد آخر بأكثر من 10% من إيرادات الإيجار، مما يعني أن أي اضطراب كبير مع Bloomberg L.P. سيكون كارثيًا.

بينما تمكنت الشركة من تأمين تمديد عقد إيجار Bloomberg في 731 Lexington Avenue حتى فبراير 2040، وهو بالتأكيد دعم طويل الأجل، يبقى الخطر الفوري قائمًا. أي ضغط مالي أو تشغيلي على Bloomberg L.P. يمكن أن يترجم بسرعة إلى تأثير كبير على التدفق النقدي وتقييم شركة ألكسندر. إنها مخاطر ثنائية: العقد مضمون في الوقت الحالي، ولكن إذا تغير ذلك، سينهار الوضع بالكامل. هذا مؤشر رئيسي يجب مراقبته، وبصراحة، يمثل عقبة كبيرة لتوسيع المضاعف.

انخفاض صافي الدخل خلال تسعة أشهر

تُظهر الأداء المالي على المدى القريب ضغوطًا واضحة. خلال الأشهر التسعة الأولى من السنة المالية 2025، شهدت شركة ألكسندر، إنك. انخفاضًا ملحوظًا في صافي الدخل. بلغ صافي الدخل خلال الأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025 24.4 مليون دولار. وهذا انخفاض عن مبلغ 31.2 مليون دولار الذي تم الإبلاغ عنه لنفس الفترة ذات التسعة أشهر في السنة السابقة. أي انخفاض بمقدار 6.8 مليون دولار، أو حوالي 21.8%، في الأرباح مقارنة بالعام السابق. وقد تأثر هذا التراجع أساسًا بانخفاض إيرادات الإيجار وتراجع إيرادات الفوائد.

إليك الحساب السريع لانكماش الأرباح:

• صافي الدخل (9 أشهر 2025): 24.4 مليون دولار
• صافي الدخل (9 أشهر 2024): 31.2 مليون دولار
• صافي الدخل للسهم الواحد (9 أشهر 2025): $4.75
• صافي الدخل للسهم الواحد (9 أشهر 2024): $6.07

ويظهر هذا الاتجاه أن الشركة تكافح من أجل الحفاظ على هوامش ربحها، حتى قبل احتساب العناصر غير النقدية مثل الاستهلاك. سوف يقوم السوق بتسعير هذا الانكماش في الأرباح، لذا توقع استمرار الرياح المعاكسة للتقييم ما لم ينعكس الاتجاه.

انخفضت الأموال من العمليات (FFO) إلى 50.5 مليون دولار أمريكي لمدة تسعة أشهر (2025)

تعد الأموال من العمليات (FFO) المقياس الأكثر أهمية لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) لأنه يمنحك رؤية أوضح للتدفق النقدي التشغيلي من صافي الدخل. لسوء الحظ، يتجه FFO الخاص بشركة Alexander's, Inc. نحو الانخفاض أيضًا. FFO للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025 50.5 مليون دولار. وهذا تراجع من 57.1 مليون دولار تم الإبلاغ عنها لفترة التسعة أشهر المقابلة من عام 2024.

ال 6.6 مليون دولار يشير التخفيض في FFO إلى انخفاض النقد الناتج من العمليات الأساسية لتغطية التوزيعات والنفقات الرأسمالية. وهذا مقياس مباشر لانخفاض المرونة المالية. في حين أن FFO للشركة لكل سهم مخفف خلال التسعة أشهر كان $9.84 (انخفاضًا من 11.13 دولارًا أمريكيًا في عام 2024)، فإن الاتجاه العام مثير للقلق بشأن استدامة توزيعات الأرباح، حتى مع بقاء الأرباح الفصلية عند 4.50 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد.

التعرض لوظائف البيع بالتجزئة بعد انتهاء فترة الإيجار الكبيرة

يعد عنصر البيع بالتجزئة في محفظة شركة Alexander's, Inc. مصدرًا للضعف، لا سيما بعد انتهاء عقود الإيجار الرئيسية. يؤدي رحيل المستأجرين الرئيسيين إلى خلق فجوات فورية في الإيرادات ومخاطر إعادة التأجير. على سبيل المثال، أدى انتهاء عقد إيجار Home Depot في 731 Lexington Avenue مباشرة إلى أ $3,774,000 انخفاض إيرادات الإيجار لفترة الثلاثة أشهر المنتهية في 30 سبتمبر 2025.

وتتعامل الشركة أيضًا مع الوظائف الشاغرة للبيع بالتجزئة في عقاراتها الأخرى، بما في ذلك الرحيل الملحوظ لـ Forever 21، مما يؤثر على معدلات إشغال التجزئة الإجمالية. في حين أن معدل الإشغال التجاري الإجمالي لا يزال قوياً نسبياً عند 94.9% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، يمكن أن يكون ردم صناديق البيع بالتجزئة الكبيرة بطيئًا ومكلفًا، خاصة في بيئة البيع بالتجزئة الصعبة. ويتعين على الشركة أن تعمل بجد للتخفيف من هذه الخسارة في الإيرادات، حتى مع عقود الإيجار الجديدة في Rego Park II التي عوضت هذا الانخفاض جزئيًا.

Alexander's, Inc. (ALX) - تحليل SWOT: الفرص

استكشاف بيع وتطوير عقار Rego Park I

يمثل المنصب الشاغر المخطط لمركز التسوق Rego Park I فرصة رأسمالية كبيرة على المدى القريب. أصبح هذا العقار الذي تبلغ مساحته 338000 قدم مربع شاغرًا بالكامل الآن بعد نقل المستأجرين الرئيسيين إليه إلى Rego Park II في عام 2025. وتستكشف الإدارة بنشاط كلاً من البيع المباشر واستراتيجية إعادة التطوير لهذا الأصل. يؤكد التحديث الأخير، اعتبارًا من نوفمبر 2025، أن الشركة تجري مفاوضات متقدمة مع مشتر محتمل. ومن شأن البيع الناجح أن يضخ على الفور مبالغ نقدية كبيرة في الميزانية العمومية، والتي يمكن استخدامها لسداد الديون أو تمويل مشاريع أخرى ذات قيمة مضافة. وبدلاً من ذلك، يمكن أن تؤدي عملية إعادة التطوير عالية الكثافة إلى فتح تدفق إيرادات جديد عالي القيمة في سوق كوينز.

تم توقيع عقود إيجار جديدة مع مستأجرين يتمتعون بالجدارة الائتمانية مثل بيرلينجتون ومارشالز في عام 2025

بدأت الخطوة الإستراتيجية لنقل المستأجرين الرئيسيين، بيرلينجتون ومارشالز، من Rego Park I إلى Rego Park II بالفعل في تحقيق الاستقرار وزيادة إيرادات الإيجار. هذه عقود إيجار مدتها عشر سنوات تم توقيعها في أواخر عام 2024، مما يضمن دخلاً طويل الأجل من تجار التجزئة الوطنيين ذوي الجدارة الائتمانية. لا تؤدي هذه الخطوة إلى تحرير المساحة البالغة 338000 قدم مربع بالكامل في Rego Park I لاستراتيجية جديدة فحسب، بل عززت أيضًا أداء Rego Park II على الفور. إليك الحساب السريع: ساهمت عقود الإيجار الجديدة في زيادة إيرادات الإيجار بمبلغ 1,417,000 دولار أمريكي للأشهر الثلاثة المنتهية في 30 سبتمبر 2025. وهذا يوضح قدرة الإدارة على إعادة وضع أصول البيع بالتجزئة لتحقيق مكاسب مالية فورية. إن تأمين هؤلاء المستأجرين لمدة عشر سنوات يوفر تدفقًا نقديًا قويًا ويمكن التنبؤ به.

من المحتمل أن يرتفع معدل إشغال المكاتب في نيويورك إلى مستوى التسعينات المنخفض خلال العام المقبل

تُظهر محفظة المكاتب، التي يرتكز عليها 731 Lexington Avenue، انتعاشًا قويًا وزخمًا تصاعديًا. اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، ارتفع معدل إشغال المكاتب في نيويورك بالفعل إلى 86.7%، مقارنة بـ 84.4% في الربع السابق. وهذا بالتأكيد اتجاه إيجابي في سوق مليء بالتحديات. الإدارة واثقة من أن نسبة الإشغال ستستمر في الارتفاع إلى مستوى التسعينات المنخفض خلال العام المقبل. تترجم هذه الزيادة المتوقعة بشكل مباشر إلى ارتفاع دخل الإيجار وقوة الأموال من العمليات (FFO). في الربع الثاني من عام 2025، بلغ سعر FFO المقارن 0.56 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، متجاوزًا بالفعل إجماع المحللين البالغ 0.53 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، مما يُظهر أن الاتجاه الصعودي حقيقي وقابل للقياس.

• معدل الإشغال الحالي للمكاتب في نيويورك للربع الثاني من عام 2025: 86.7%
• الإشغال المستهدف (العام القادم): منخفض في التسعينيات
• الربع الثاني من عام 2025، FFO المقارن لكل سهم: 0.56 دولار

إمكانية إعادة التطوير في محفظة العقارات الخمسة الحالية

تمتلك شركة Alexander's, Inc. محفظة مركزة من خمسة أصول رئيسية في المنطقة الحضرية لمدينة نيويورك، تبلغ مساحتها الإجمالية 2,455,000 قدم مربع، مما يوفر العديد من الفرص لخلق القيمة من خلال إعادة التطوير وإعادة التموضع المستهدف. وتتمثل الإستراتيجية الأساسية في التحسين المستمر لاستخدام هذا العقار، كما رأينا في عملية البيع بالتجزئة في Rego Park.

تعتبر معدلات الإشغال الحالية عبر المحفظة قوية بالفعل، مما يمنح الشركة قاعدة مستقرة للعمل من خلال:

• نسبة الإشغال التجاري (الربع الثالث 2025): 94.9%
• نسبة الإشغال السكني (الربع الثالث 2025): 97.1%

ما يخفيه هذا الاستقرار هو إمكانية استخلاص المزيد من القيمة من الأصول غير المستغلة أو منتهية الصلاحية، مثل موقع Rego Park I. بالإضافة إلى ذلك، فإن تمديد عقد الإيجار طويل الأجل مع شركة Bloomberg L.P. في 731 Lexington Avenue حتى فبراير 2040 يوفر أساسًا آمنًا، مما يسمح للإدارة بتركيز رأس مالها واهتمامها على عمليات إعادة التطوير هذه.

Alexander's, Inc. (ALX) - تحليل SWOT: التهديدات

توقعات المحللين تتوقع انخفاض الأرباح بنسبة -8.61% العام المقبل

أنت بحاجة إلى الاستعداد لانخفاض ملحوظ في الأرباح. يتوقع محللو وول ستريت انخفاضًا كبيرًا على أساس سنوي في ربحية شركة Alexander's، Inc.، وهو ما يمثل رياحًا معاكسة واضحة لسعر السهم.

تشير التوقعات المتفق عليها إلى انخفاض ربحية السهم (EPS) بنسبة -8.61% في السنة المالية المقبلة. وهذا يترجم إلى ربحية السهم المتوقعة البالغة 10.51 دولارًا للسهم الواحد، بانخفاض عن 11.50 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. هذه ليست مجرد ملكة جمال صغيرة. إنه تحدٍ هيكلي يشير إلى أن ضغوط الإيرادات، مثل انتهاء عقد إيجار شركة Home Depot مؤخرًا في 731 Lexington Avenue، تعوض فوائد إدارة التكاليف. يؤدي انخفاض الأرباح بشكل واضح إلى الضغط على توزيعات الأرباح، وهذا هو السبب الرئيسي وراء احتفاظ العديد من المستثمرين بهذا السهم.

التعرض لارتفاع أسعار الفائدة على الديون المعاد تمويلها

يمثل جدول استحقاق الديون مخاطر إعادة تمويل فورية وكبيرة، لا سيما مع النطاق المستهدف للاحتياطي الفيدرالي لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية والذي يقع عند 3.75% - 4.00% اعتبارًا من أكتوبر 2025. تمتلك شركة Alexander's, Inc. رهنًا عقاريًا أولًا بقيمة 300 مليون دولار أمريكي في مجمع التجزئة السكني 731 Lexington Avenue والذي يستحق في أغسطس 2025. وكان هذا القرض يحمل معدل فائدة منخفض جدًا يبلغ 1.76%. وإعادة تمويل هذا الدين في البيئة الحالية تعني قفزة هائلة في نفقات الفائدة، حتى لو واصل بنك الاحتياطي الفيدرالي دورة التيسير.

كما أن التزام دين أكبر بكثير يلوح في الأفق. الرهن العقاري الأول على عمارات المكاتب في 731 Lexington Avenue، وهو قرض بقيمة 400 مليون دولار بفائدة 5.04٪، يحين أجله في أكتوبر 2028. ورغم أن المعدل أعلى الآن، فإن الخطر يكمن في أن تظل أسعار الفائدة المستقبلية مرتفعة أو حتى ترتفع أكثر، مما يجعل إعادة التمويل لعام 2028 عائقًا ماليًا كبيرًا. وإليك الرياضيات السريعة حول المخاطر على المدى القريب:

مخاطر الاقتصاد الكلي الناجمة عن التضخم والظروف الاقتصادية العامة

يمثل الاقتصاد الأمريكي الأوسع خلفية مليئة بالتحديات بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري التجاري (REIT). من المتوقع أن يتباطأ نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي للعام التقويمي 2025 إلى 1.7%، مع تباطؤ كبير إلى 0.6% متوقع في الربع الرابع. يؤثر تباطؤ الاقتصاد بشكل مباشر على طلب المستأجرين ونمو الإيجارات، خاصة في سوق مدينة نيويورك التنافسي.

بالإضافة إلى ذلك، في حين بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة، لا يزال التضخم ثابتًا. بلغ مؤشر أسعار المستهلك السنوي (CPI-U) للأشهر الـ 12 المنتهية في سبتمبر 2025 3.0٪. بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري، كان العنصر الأكثر أهمية، وهو تضخم المأوى، 3.6٪ خلال العام الماضي. وهذا التضخم المستمر، إلى جانب احتمال حدوث ركود بنسبة 40% على مدى الأشهر الاثني عشر المقبلة (اعتبارا من سبتمبر 2025)، يخلق بيئة عالية المخاطر. ويواجه المستثمرون سيناريو النمو البطيء والتكلفة العالية.

• توقعات نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي لعام 2025: 1.7%
• مؤشر أسعار المستهلك السنوي لشهر سبتمبر 2025: 3.0%
• تضخم المأوى (12 شهرًا تنتهي في سبتمبر 2025): 3.6%

إمكانية دفع أرباح زائدة مقارنة بـ FFO

تعد استدامة أرباح شركة Alexander's, Inc. مصدر قلق كبير. حافظت الشركة على توزيع أرباح ربع سنوية بقيمة 4.50 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، أي ما يعادل توزيعًا سنويًا قدره 18.00 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. ومع ذلك، لا يتم تغطية هذا العائد بشكل جيد من خلال مقياس الأرباح الأساسي، وهو الأموال من العمليات (FFO).

بالنسبة للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، بلغ سعر FFO 9.84 دولارًا أمريكيًا للسهم المخفف. ولتغطية الأرباح السنوية البالغة 18.00 دولارًا، ستحتاج الشركة إلى إنشاء FFO بهذا المبلغ على الأقل، وهو أمر غير مرجح إلى حد كبير نظرًا لنتائج التسعة أشهر. تبلغ نسبة العائد، المحسوبة مقابل العائد على السهم (EPS)، نسبة محفوفة بالمخاطر تبلغ 252.11%. حتى باستخدام مقياس التدفق النقدي، لا يتم تغطية توزيعات الأرباح بالكامل، حيث تبلغ نسبة الدفع النقدي 113.7%. وهذا يعني أن الشركة تدفع أكثر مما تكسبه نقدا، وهي ممارسة يجب تمويلها في نهاية المطاف عن طريق الديون، أو مبيعات الأصول، أو خفض الأرباح.