|
Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025] |
Fully Editable: Tailor To Your Needs In Excel Or Sheets
Professional Design: Trusted, Industry-Standard Templates
Investor-Approved Valuation Models
MAC/PC Compatible, Fully Unlocked
No Expertise Is Needed; Easy To Follow
Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) Bundle
أنت تبحث عن تحليل واضح وقابل للتنفيذ لموقف شركة Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) مع اقترابنا من عام 2025. والخلاصة المباشرة هي أن شركة Apollo Commercial Real Estate Finance تستفيد بشكل كبير من مديرها الأم الضخم، Apollo Global Management، لكنها تتصارع بشكل واضح مع عبء ديون العقارات التجارية (CRE)، لا سيما في قطاع المكاتب، والذي يمثل تقريبًا 30% من محفظة قروضهم. ويتعين علينا أن ننظر عن كثب إلى قدرتهم على إدارة الارتفاع 4.2% القروض غير المستحقة والاستفادة من عوائد القروض الجديدة أكثر من 10% لفهم أين تكمن الفرصة الحقيقية.
شركة Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) - تحليل SWOT: نقاط القوة
تدار من قبل إدارة أبولو العالمية، توفير تدفق ممتاز للصفقات وإمكانية الوصول إلى رأس المال
تتم إدارة شركة Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. خارجيًا من قبل شركة تابعة لشركة Apollo Global Management، وهي شركة عالمية ضخمة لإدارة الأصول البديلة. تعد هذه العلاقة من نقاط القوة الأساسية، حيث تتيح لـ ARI الوصول إلى النظام الأساسي بحوالي 840 مليار دولار في الأصول الخاضعة للإدارة (AUM) اعتبارًا من عام 2025. ويُترجم هذا النطاق مباشرةً إلى تدفق صفقات فائق، وخبرة في الاكتتاب، وإمكانية الوصول إلى أسواق رأس المال التي لا يستطيع المنافسون الصغار مضاهاتها.
لقد استثمرت مجموعة الائتمان العقاري التابعة للشركة الأم أكثر من ذلك 115 مليار دولار في الديون العقارية التجارية منذ عام 2009. بالنسبة لـ ARI على وجه التحديد، هذا يعني وجود خط أنابيب ثابت؛ أبولو يسير بخطى سريعة لتحقيق عام قياسي من القروض العقارية التجارية مع أكثر من 19 مليار دولار مغلق حتى الآن في عام 2025. يضمن محرك الإنشاء الضخم هذا أن ARI هي الشريك المفضل للمعاملات الكبيرة والمعقدة في كل من الولايات المتحدة وأوروبا.
- الوصول إلى شبكة عالمية من المتخصصين في الاستثمار.
- الشراكة مع صناديق أبولو الأخرى للحصول على قروض مشتركة أكبر.
- استفد من فريق إدارة عميق تم اختباره دوريًا.
تركز المحفظة في المقام الأول على القروض المضمونة الممتازة، والتي توفر مكانة أعلى في رأس المال
تعتبر استراتيجية الشركة الاستثمارية متحفظة بشكل أساسي، وتركز بالكامل تقريبًا على القروض المضمونة ذات الامتياز الأول. يوفر هذا الوضع في الجزء العلوي من رأس المال حماية كبيرة للمستثمرين من الجانب السلبي. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بلغت محفظة القروض، التي تبلغ قيمتها الدفترية حوالي 8.3 مليار دولار، يتكون من 98% الرهن العقاري الأول.
ويتم استكمال هذا التركيز من خلال الاكتتاب منخفض المخاطر profile. ويقف المتوسط المرجح لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) للمحفظة عند مستوى متحفظ 57%مما يعني أن قيمة العقار يجب أن تنخفض بأكثر من 40% قبل أن يصبح رأس مال ARI في خطر. جزء كبير من المحفظة، 98٪، هو أيضًا بسعر فائدة متغير، مما يسمح لدخل الفوائد للشركة بالارتفاع بمعدلات مرجعية، مما يحمي من التضخم ويوفر تحوطًا طبيعيًا في بيئة ذات أسعار فائدة عالية.
عائد أرباح جذاب، تم تحديده مؤخرًا بسعر 1.00 دولار للسهم الواحد، والتي يتم تغطيتها بشكل جيد من خلال الأرباح القابلة للتوزيع لعام 2025
تقدم ARI عرضًا ذا قيمة مقنعة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل من خلال عائد أرباحها الجذاب، والذي كان تقريبًا 9.9% بناءً على أسعار السوق للربع الثالث من عام 2025. تبلغ الأرباح ربع السنوية 0.25 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، والتي تصل سنويًا إلى 1.00 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. هذه الأرباح مستدامة بالتأكيد بناءً على الأداء الأخير.
على وجه التحديد، يتم تغطية توزيعات الأرباح بشكل جيد من خلال أرباح الشركة القابلة للتوزيع (DE)، وهو مقياس رئيسي لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) الذي يوضح النقد المتاح للتوزيع. أعلنت شركة ARI عن أرباح قابلة للتوزيع للربع الثالث من عام 2025 0.30 دولار للسهم الواحد، والذي يغطي بشكل مريح الدفعة ربع السنوية البالغة 0.25 دولارًا. توفر هذه التغطية المتسقة الثقة في أن العائد المرتفع مستقر، وهو ما يمثل قوة حاسمة في السوق المتقلبة.
| المقياس المالي الرئيسي (الربع الثالث 2025) | المبلغ/القيمة | أهمية للقوة |
|---|---|---|
| أرباح ربع سنوية لكل سهم | $0.25 | يوفر تيارًا جذابًا وعاليًا للدخل الحالي. |
| الربع الثالث من عام 2025 ربحية السهم القابلة للتوزيع | $0.30 | يوضح نسبة تغطية أرباح قوية تبلغ 1.2x. |
| عائد الأرباح الآجلة | 9.9% | عائد تنافسي للغاية في قطاع mREIT. |
بيئة إنشاء عالية الجودة، مع قروض جديدة تحل محل الأصول ذات العائد المنخفض
لقد خلقت بيئة السوق الحالية، التي تتميز بارتفاع أسعار الفائدة الأساسية، بيئة إنشاء عالية الجودة. تقوم ARI بتدوير رأسمالها بشكل نشط من الأصول القديمة إلى قروض جديدة تستفيد من هذه الفوارق الأوسع. وفي الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، خصصت ARI مبلغ 3.0 مليار دولار لقروض جديدة. هذا الحجم الكبير أمر بالغ الأهمية.
إليك الحسابات السريعة: تقوم الشركة ببيع أو استلام أقساط القروض القديمة بشكل نشط، مع 1.3 مليار دولار من الأقساط والمبيعات في الربع الثالث من عام 2025 وحده. تقدر الإدارة أن إعادة توزيع حقوق الملكية من الأصول غير العاملة والأصول المركزة إلى أصول جديدة يمكن أن يؤدي إلى زيادة الأرباح السنوية بمقدار 0.40 دولار إلى 0.60 دولار للسهم الواحد. يشير هذا الارتفاع المتوقع بقوة إلى أن القروض الجديدة تحقق عوائد أعلى بكثير من متوسط العائد الإجمالي المرجح للمحفظة والذي يبلغ 7.7% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، مما يخلق رياحًا داعمة للأرباح المستقبلية.
شركة Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) - تحليل SWOT: نقاط الضعف
القيمة الدفترية للسهم الواحد (BVPS) تحت الضغط
أنت بحاجة إلى إلقاء نظرة فاحصة على القيمة الدفترية لكل سهم (BVPS)، وهو مقياس رئيسي لصندوق الاستثمار العقاري (REIT). بلغ BVPS التابع لشركة Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc $12.73 اعتبارًا من نهاية الربع الثالث من عام 2025. هذه هي القيمة الفعلية للأسهم للسهم الواحد، وعلى الرغم من أنها أظهرت بعض الاستقرار ربع السنوي، إلا أن هذا الرقم أقل بكثير من ذروته التاريخية، مما يعكس إعادة التقييم المستمرة على مستوى السوق لأصول العقارات التجارية.
يأتي الضغط على BVPS من الحاجة إلى تسجيل مخصصات خسائر الائتمان (خسائر الائتمان المتوقعة الحالية أو CECL) مقابل القروض، مما يقلل بشكل مباشر من حقوق الملكية. ارتفع إجمالي مخصص خسائر الائتمان المتوقعة المتوقعة كنسبة مئوية من المحفظة بشكل طفيف في الربع الثالث من عام 2025، مما يدل على أن الإدارة تدرك المخاطر بوضوح. يجب أن تأخذ في الاعتبار أن BVPS هذا لا يزال خاضعًا لمزيد من عمليات شطب القيمة المحتملة إذا تسارع تدهور السوق.
التعرض الكبير لقطاعات CRE التي تواجه تحديات
ويتركز جزء كبير من محفظة القروض في القطاعات التي تواجه رياحاً هيكلية معاكسة، ولا سيما سوق المكاتب. وهذا خطر كبير على المدى القريب. تمثل خصائص المكتب تقريبا 25% من إجمالي محفظة القروض لشركة Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc.، والتي تُترجم إلى قيمة دفترية تبلغ تقريبًا 2.0 مليار دولار من إجمالي المحفظة 8.3 مليار دولار اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025.
وهذا التعرض مثير للقلق لأن التحول إلى نماذج العمل عن بعد والمختلطة قد أضعف بشكل دائم قيمة العديد من مباني المكاتب القديمة وغير المصنفة من الدرجة الأولى. تعمل إدارة الشركة بنشاط على حل هذه الأصول التي بها مشاكل، لكن العملية غالبًا ما تنطوي على خسائر محققة، كما رأينا في الربع الثالث من عام 2025 مع المكافأة المخفضة لقرض ثانوي مضمون بأصل مكتبي.
- تحمل قروض المكتب أ 2.0 مليار دولار القيمة الدفترية.
- القروض السكنية تشكل الجزء الأكبر في 31%.
- إن المتوسط المرجح لقيمة القرض إلى القيمة (LTV) للمحفظة الإجمالية هو 57%.
ارتفاع القروض غير المستحقة
ويشكل ارتفاع القروض غير المستحقة - تلك التي لا تدر دخلا من الفوائد - عائقا مباشرا على الأرباح القابلة للتوزيع ومؤشرا على تدهور جودة الأصول. هذا هو رأس المال الذي يجلس خاملا. وشكلت نسبة القروض غير المستحقة مصدر قلق رئيسي، مع ارتفاع الرقم إلى تقديري 4.2% من إجمالي محفظة القروض في الربع الثالث من عام 2025. وهذه عتبة حرجة.
وإليك الرياضيات السريعة: معدل غير الاستحقاق 4.2% على 8.3 مليار دولار المحفظة تعني انتهت 348 مليون دولار في رأس المال لا يحقق عائده المتوقع. ذكرت الإدارة أنها تركز على "تحرير رأس المال المتعثر لإعادة التوزيع"، ولكن حتى يتم تدوير رأس المال هذا بنجاح إلى قروض جديدة جيدة الأداء، فإنه يخلق رياحًا معاكسة للأرباح. كان مقياس التشغيل الأساسي، وهو الأرباح القابلة للتوزيع قبل الخسارة/الربح المحقق، هو فقط $0.23 للسهم الواحد في الربع الثالث من عام 2025، وهو أقل من المعلن $0.25 توزيعات أرباح الأسهم العادية، مما يشير إلى مشكلة تغطية مدفوعة جزئيًا بهذه الأصول المتعثرة.
نسبة الرافعة المالية العالية
تعمل الشركة بنسبة رافعة مالية عالية نسبيًا، مما يؤدي إلى تضخيم العوائد والمخاطر. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بلغت نسبة الرافعة المالية للدين إلى حقوق الملكية حوالي 3.8x (الدين إلى إجمالي حقوق الملكية المعدلة). وفي حين أن هذا يمثل انخفاضًا طفيفًا عن 4.1x التي شهدناها في الفترات السابقة، إلا أنه لا يزال مرتفعًا في سياق انخفاض تقييمات أصول CRE وبيئة أسعار الفائدة الصعبة.
تعني الرافعة المالية العالية أنه حتى الانخفاض الطفيف في قيمة الضمانات (العقارات الأساسية) يمكن أن يكون له تأثير سلبي كبير على قيمة أسهم الشركة. كما أن الاعتماد على ترتيبات الديون المضمونة يعرض الشركة لنداءات الهامش المحتملة إذا انخفضت قيمة الضمانات بشكل كبير، مما يضطر إلى بيع الأصول في أوقات غير مناسبة. أنت بحاجة إلى مراقبة هذه الرافعة المالية عن كثب؛ إنه سيف ذو حدين في الوقت الحالي.
| مقياس الضعف الرئيسي | قيمة الربع الثالث من عام 2025 | السياق / التضمين |
|---|---|---|
| القيمة الدفترية للسهم الواحد (BVPS) | $12.73 | يعكس تأثير مخصصات خسائر الائتمان (CECL) على حقوق الملكية. |
| التعرض للمكتب | 25% من المحفظة (2.0 مليار دولار) | تركيز عالٍ في قطاع CRE الذي يواجه تحديات هيكلية. |
| القروض غير المستحقة (تقديرية) | 4.2% من المحفظة | يمثل أكثر 348 مليون دولار في رأس المال غير المربح، مما يضغط على الأرباح القابلة للتوزيع. |
| نسبة الرافعة المالية (الدين إلى حقوق الملكية) | 3.8x | يزيد من مخاطر انخفاض قيمة الضمانات في سوق العقارات الناعمة. |
شركة Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) - تحليل SWOT: الفرص
يؤدي انسحاب المنافس إلى إنشاء مجال أقل ازدحامًا لإنشاء قروض عقارية عالية العائد وعالية الجودة
أنت ترى فرصة للأجيال مفتوحة في ديون العقارات التجارية (CRE)، وشركة Apollo Commercial Real Estate Finance في وضع مثالي للتدخل. وقد انسحب المقرضون التقليديون، وخاصة البنوك الإقليمية، بشكل كبير بسبب الضغوط التنظيمية والتعرض للمكاتب القديمة. بصراحة، إنهم يهرعون إلى الشاطئ ويخزنون الأموال.
يترك هذا التخفيض فجوة تمويلية هائلة يمكن للمقرضين البديلين مثل ARI سدها. وتقدر KKR أن هذه الفجوة قد انتهت 500 مليار دولار في سوق ديون CRE البالغة 5.8 تريليون دولار تقريبًا، وهذا رقم متحفظ. بالإضافة إلى ذلك، تقريبًا 1.9 تريليون دولار من المقرر أن يحين موعد استحقاق ديون CRE بحلول نهاية عام 2026، مما يخلق حاجة كبيرة لإعادة التمويل. وهذا يعني أن ARI يمكن أن يكون انتقائيًا للغاية، حيث يقوم بإنشاء قروض عقارية أولى جديدة وعالية الجودة بمتوسط مرجح للعائد الشامل غير المقترض قدره 7.7% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025.
تسير ARI على قدم وساق لتحقيق عام قياسي من القروض العقارية التجارية، حيث تم الالتزام بأكثر من 3.0 مليار دولار أمريكي منذ بداية العام وحتى الربع الثالث من عام 2025.
القدرة على الاستفادة من منصة Apollo في عمليات إعادة الهيكلة المعقدة ومبيعات الأصول الاستراتيجية
التعقيد في السوق الحالي، مع استحقاق القروض في بيئة ذات أسعار فائدة أعلى، هو المكان الذي تتألق فيه منصة Apollo العالمية الضخمة حقًا. لا يقتصر الأمر على تقديم قروض جديدة فحسب؛ يتعلق الأمر بإدارة المحفظة الحالية بخبرة وحل الأصول التي بها مشكلات لتحرير رأس المال.
وقد أثبتت ARI هذه القدرة من خلال حل قرضها للرعاية الصحية في ولاية ماساتشوستس. بينما أدى ذلك إلى خسارة محققة لعام 2024 قدرها 127.5 مليون دولاروقد أدى القرار إلى تحرير رأس المال لإعادة توزيعه في أصول ذات عائد أعلى. تضمنت العملية مشروعًا مشتركًا مع كيانات أخرى تديرها شركة Apollo للحصول على ملكية أحد المستشفيات، وهو مثال كلاسيكي لاستخدام نظام Apollo البيئي الأوسع لإجراء تمرين استراتيجي. تعد هذه القدرة على تنفيذ عمليات إعادة الهيكلة المعقدة، بدلاً من مجرد تحمل الخسارة، ميزة تنافسية رئيسية لا تمتلكها صناديق الاستثمار العقاري الأصغر والأقل تطوراً.
إمكانية رفع أسهم جديدة منخفضة التكلفة إذا اقترب سعر السهم من 13.50 دولارًا أمريكيًا BVPS
الفرصة الأكثر وضوحًا لشركة ARI هي سد الفجوة بين سعر سهمها والقيمة الدفترية للسهم (BVPS). اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، كان BVPS المُبلغ عنه من ARI هو $12.73بينما أغلق السهم عند $9.99 بعد إعلان الأرباح.
ويعني هذا الخصم أن زيادة الأسهم الجديدة أمر مخفف حاليًا. ومع ذلك، نظرًا لأن ARI تقوم بحل "أصول التركيز" المتبقية لديها وإعادة توزيع رأس المال هذا إلى قروض جديدة ذات عائد مرتفع غير مرفوع يبلغ 7.7%، يجب على السوق إعادة تقييم السهم. بمجرد أن يتحرك سعر السهم بالقرب من BVPS أو أعلى منه، فلنستدعي الهدف $13.50- يمكن للشركة إصدار أسهم عادية جديدة لزيادة رأس المال بتكلفة أقل. ويمكن بعد ذلك الاستفادة من حقوق الملكية الجديدة هذه بنسبة الدين إلى حقوق الملكية الحالية البالغة 3.5 مرات لتوسيع محفظة القروض بشكل كبير إلى ما هو أبعد من الحالي 8.3 مليار دولار القيمة الدفترية.
إليك الرياضيات السريعة حول فرصة رأس المال المحتملة:
| متري (الربع الثالث 2025) | القيمة | ضمنا |
|---|---|---|
| القيمة الدفترية للسهم الواحد (BVPS) | $12.73 | القيمة الجوهرية للأسهم. |
| سعر السهم (أرباح ما بعد الربع الثالث) | $9.99 | التداول في أ 21.5% خصم لBVPS. |
| إجمالي القيمة الدفترية لمحفظة القروض | 8.3 مليار دولار | قاعدة للنمو المستقبلي. |
| المتوسط المرجح للعائد الشامل غير المقترض على القروض | 7.7% | عائد مرتفع على نشر رأس المال الجديد. |
الاستثمار في قطاعات العقارات التجارية غير التقليدية مثل المراكز الصناعية ومراكز البيانات، والتي تظهر نموًا أقوى
تتمثل الفرصة التطلعية في تحويل رأس المال بعيدًا عن القطاعات المضطربة مثل المكاتب إلى أصول CRE غير التقليدية عالية النمو. المراكز الصناعية ومراكز البيانات هي الفائز الواضح في هذه الدورة. وقد أظهرت العقارات الصناعية والمستودعات مرونة، وتشهد مراكز البيانات طلبًا فلكيًا.
تقوم Apollo Global Management، المدير الخارجي لشركة ARI، بدفعة كبيرة في هذا المجال، والذي يمكن لـ ARI الاستفادة منه بشكل مباشر من خلال الإقراض المشترك أو المصادر. في أغسطس 2025، استحوذت الصناديق التي تديرها أبولو على حصة أغلبية في Stream Data Centers، مع خطط لنشر المليارات في البنية التحتية الرقمية. يتضمن ذلك تسريع تطوير الموقع 650 ميجاوات من قدرة الطاقة على المدى القريب. وهذه فرصة استثمارية هائلة تبلغ قيمتها عدة تريليونات من الدولارات على مدى العقد المقبل، ويمنحها انتماء ARI مقعدًا في الصف الأول لتمويل عنصر الديون في هذا النمو.
التحرك الاستراتيجي واضح:
- تمويل ازدهار البنية التحتية الرقمية، وهو القطاع الذي تشير التقديرات إلى أنه يتطلب عدة تريليونات من الدولارات من الاستثمارات العالمية.
- استفد من الأساسيات القوية للقطاع الصناعي، وهو أقل حساسية لاتجاهات العمل عن بعد.
- قم بتنويع المحفظة بعيدًا عن فئة الأصول المكتبية التقليدية المتعثرة بشدة.
والخطوة الملموسة التالية هي أن تقوم لجنة الاستثمار بصياغة خطة رسمية لتخصيص رأس المال بحلول نهاية العام، تستهدف أ 15% الحد الأدنى لتخصيص الديون الصناعية والمتعلقة بمراكز البيانات خلال الـ 18 شهرًا القادمة.
شركة Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) - تحليل SWOT: التهديدات
أنت تنظر إلى شركة Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) وتتساءل عن مكان دفن الألغام الأرضية الحقيقية. إن التهديد الأكبر لا يتمثل في قرض واحد سيئ، بل في الضغط النظامي الناتج عن بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة تتصادم مع سوق العقارات التجارية غير السائلة. ويخلق هذا المزيج عاصفة كاملة من الضغط على المقترض، مما يجبر ARI على زيادة احتياطيات خسائر القروض حتى في الوقت الذي تسعى فيه إلى تحقيق نمو جديد.
يؤدي استمرار ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة مخاطر التخلف عن السداد للمقترض وتقليل تقييمات العقارات بشكل أكبر.
يعتمد نموذج أعمال ARI على القروض ذات الفائدة المتغيرة، وهو أمر رائع عندما ترتفع الأسعار، مما يعزز المتوسط المرجح للمحفظة غير المثقلة بالديون إلى مستوى قوي يبلغ 7.7٪ اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. لكن هذه المنفعة تشكل تهديدًا مباشرًا للمقترض. وبما أن 98% من محفظة قروض ARI ذات سعر فائدة متغير، فقد زادت مدفوعات الفائدة على قروضها البالغة 8.3 مليار دولار بشكل كبير، مما أدى إلى الضغط على التدفقات النقدية العقارية وجعل من الصعب على المقترضين خدمة ديونهم.
وإليك الحساب السريع: ارتفاع الأسعار يعني انخفاض قيمة العقارات، مما يجعل من الصعب إعادة التمويل. ما يقرب من 950 مليار دولار من الرهون العقارية الأمريكية تستحق في عام 2025 وحده، ويجب على المقترضين إعادة سدادها بهذه المعدلات المرتفعة، ولهذا السبب ارتفع معدل التأخر في السداد في قطاع المكاتب إلى 7.2٪ في الربع الثاني من عام 2025.
استمرار الانخفاض في تقييمات العقارات المكتبية، مما يتطلب احتياطيات أكبر لخسائر القروض.
يستمر التحول الهيكلي إلى العمل المختلط في ضرب قطاع المكاتب، وهو ما يمثل تعرضًا كبيرًا لـ ARI. وتمثل العقارات المكتبية ما يقرب من 24% من إجمالي محفظة القروض اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025. وإجماع السوق قاتم: من المتوقع أن تنخفض قيم العقارات المكتبية في الولايات المتحدة بنسبة 26% أخرى في عام 2025، بعد الانخفاضات السابقة. يؤثر هذا الانخفاض الحاد في قيمة العملة بشكل مباشر على نسب القرض إلى القيمة (LTV) على قروض ARI الحالية، مما يجبر الشركة على تخصيص المزيد من رأس المال للخسائر المحتملة.
إن التدابير الاستباقية التي اتخذتها ARI، مثل تعديل قرضين مكتبيين أوروبيين في الربع الثالث من عام 2025 - أحدهما في لندن والآخر في برلين - بتكلفة إجمالية مطفأة تبلغ 438.9 مليون دولار، تظهر أن هذا الضغط حقيقي. بلغ إجمالي مخصص خسائر الائتمان المتوقعة الحالية (CECL) 374.257 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، مع مخصص خسائر ائتمانية متوقعة محدد قدره 335.0 مليون دولار أمريكي، وهو مؤشر واضح لخسائر الائتمان المتوقعة.
ومن الممكن أن تؤدي التغييرات التنظيمية، وخاصة التأثير المستمر لقواعد بازل 3 على الإقراض المصرفي، إلى زيادة تكاليف تمويل مبادرة الإصلاح الزراعي.
ويشكل الانتهاء من قواعد بازل 3 النهائية، المقرر تنفيذها ابتداء من يوليو 2025، تهديدا غير مباشر ولكنه مادي. من المتوقع أن يؤدي إعادة الاقتراح إلى زيادة متطلبات رأس المال من المستوى الأول للبنوك العالمية ذات الأهمية النظامية (G-SIBs) بنسبة 9٪ تقريبًا. وهذا يجبر البنوك الكبيرة على الاحتفاظ بمزيد من رأس المال مقابل قروضها العقارية التجارية، مما يجعل الإقراض المصرفي أكثر تكلفة وأقل جاذبية بشكل عام.
والنتيجة هي أن الإقراض المصرفي لعقارات العقارات انخفض بالفعل بنسبة 58% عن متوسطات ما قبل الوباء اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025. ومع انسحاب البنوك، أصبح سوق العقارات التجارية بأكمله أكثر اعتمادًا على المقرضين غير المصرفيين مثل ARI. هذا الطلب المتزايد على التمويل غير المصرفي، على الرغم من كونه فرصة، يعني أيضًا أن ARI تواجه منافسة أكثر صرامة على مصادر التمويل مثل التسهيلات الائتمانية المضمونة والتزامات القروض المضمونة (CLOs)، مما قد يؤدي في النهاية إلى رفع تكلفة رأس المال.
يمكن أن يتسبب الركود الاقتصادي في ارتفاع حاد وغير متوقع في حالات عدم الاستحقاق في جميع أنواع العقارات.
وبينما تقوم ARI بتدوير محفظتها بنشاط نحو القطاعات "المقاومة للركود" مثل المراكز السكنية ومراكز البيانات، يظل الانكماش الاقتصادي الأوسع هو أكبر خطر نظامي منفرد. إن قطاع الإقراض غير المصرفي، والذي يُطلق عليه غالبًا الائتمان الخاص، يخضع بالفعل للتدقيق، حيث حذر خبراء الصناعة في نوفمبر 2025 من أنه قد يكون "الأزمة الكبيرة التالية" بسبب معايير الإقراض الغامضة والرافعة المالية الزائدة.
ومن شأن الركود الحاد والمفاجئ أن يتسبب في ارتفاع مرتبط في المستحقات غير المستحقة بما يتجاوز أصول المكاتب المتعثرة الحالية، مما يؤثر على القروض متعددة الأسر أو القروض الصناعية. يتجلى الضغط الموجود مسبقًا في ارتفاع عمليات حبس الرهن العقاري، والتي ارتفعت بنسبة 7٪ في النصف الأول من عام 2025 مقارنة بعام 2024. وإذا تسارع هذا الاتجاه، فإن إجمالي مخصص خسائر الائتمان المتوقعة الحالية لشركة ARI البالغ 438 نقطة أساس من أساس التكلفة المطفأة قد يكون غير كافٍ لتغطية موجة من حالات التخلف عن السداد الجديدة عبر محفظتها البالغة 8.3 مليار دولار.
ولا يقتصر الخطر على الخسارة فحسب، بل على الوقت ورأس المال المرتبطين بتسوية الأصول.
| مقياس التهديد | بيانات السنة المالية 2025 (الربع الثالث 2025) | تأثير ARI المباشر |
|---|---|---|
| انخفاض تقييم المكتب (توقع) | ومن المتوقع حدوث انخفاض آخر بنسبة 26٪ في عام 2025 | زيادة القيمة الدائمة للتعرضات المكتبية لشركة ARI بنسبة 24%، مما يزيد الحاجة إلى احتياطيات خسائر الائتمان المتوقعة المتوقعة الأعلى. |
| آجال استحقاق قرض لجنة المساواة العرقية | ما يقرب من 950 مليار دولار من الرهون العقارية الأمريكية المستحقة في عام 2025 | يزيد من مخاطر إعادة تمويل المقترض واحتمالية التخلف عن السداد عبر محفظة ARI ذات السعر المتغير بنسبة 98%. |
| احتياطيات خسائر القروض المحددة (الربع الثالث 2025) | مخصص CECL محدد بقيمة 335.0 مليون دولار | يمثل رأس المال المخصص بالفعل للخسائر المتوقعة على الأصول المتعثرة، مما يستهلك الأسهم التي يمكن إعادة توزيعها. |
| معدل تأخر السداد في المكاتب (الربع الثاني 2025) | ارتفاع معدل جنوح المكاتب إلى 7.2% | إشارات تسرع من تدهور الائتمان في قطاع أساسي من محفظة ARI. |
الخطوة التالية: تحتاج إدارة المحافظ إلى اختبار التحمل للمحفظة بأكملها البالغة 8.3 مليار دولار مقابل انخفاض تقييم المكاتب بنسبة 26% وارتفاع بنسبة 10% في متوسط العائد المرجح بنسبة 7.7% لتحديد الشريحة التالية من القروض المعرضة للخطر بحلول نهاية العام.
Disclaimer
All information, articles, and product details provided on this website are for general informational and educational purposes only. We do not claim any ownership over, nor do we intend to infringe upon, any trademarks, copyrights, logos, brand names, or other intellectual property mentioned or depicted on this site. Such intellectual property remains the property of its respective owners, and any references here are made solely for identification or informational purposes, without implying any affiliation, endorsement, or partnership.
We make no representations or warranties, express or implied, regarding the accuracy, completeness, or suitability of any content or products presented. Nothing on this website should be construed as legal, tax, investment, financial, medical, or other professional advice. In addition, no part of this site—including articles or product references—constitutes a solicitation, recommendation, endorsement, advertisement, or offer to buy or sell any securities, franchises, or other financial instruments, particularly in jurisdictions where such activity would be unlawful.
All content is of a general nature and may not address the specific circumstances of any individual or entity. It is not a substitute for professional advice or services. Any actions you take based on the information provided here are strictly at your own risk. You accept full responsibility for any decisions or outcomes arising from your use of this website and agree to release us from any liability in connection with your use of, or reliance upon, the content or products found herein.