صندوق الرعاية الصحية المتنوعة (DHC): تحليل القوى الخمس [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن رؤية واضحة لصندوق الرعاية الصحية المتنوعة (DHC) في الوقت الحالي، وبصراحة، الصورة التنافسية معقدة مع اقترابنا من نهاية عام 2025. علينا أن ننظر إلى ما هو أبعد من الأحداث الأخيرة 164 مليون دولار خسارة الربع الثالث ورؤية المعركة الهيكلية: يتمتع الموردون، مثل المقرضين والعمال، بنفوذ كبير، لا سيما في ضوء عبء ديون شركة DHC $0.04 لكل سهم FFO ضرب من تكاليف العمالة. ومع ذلك، فإن التهديد بالاستعاضة عن نماذج الرعاية المنزلية يتعارض مع ارتفاع حاجز الدخول الذي يحمي خصائص علوم الحياة المتخصصة. دعونا نحدد بالضبط المكان الذي يأتي منه الضغط - ومكان تواجد DHC - عن طريق تحليل قوى بورتر الخمسة الموجودة أدناه.

صندوق الرعاية الصحية المتنوع (DHC) - القوى الخمس لبورتر: القدرة على المساومة مع الموردين

أنت تقوم بتحليل صندوق الرعاية الصحية المتنوعة (DHC) ويظهر جانب المورد من المعادلة نقاط ضغط واضحة، خاصة في ضوء الهيكل المالي الحالي للشركة والتحولات التشغيلية. من المؤكد أن قوة الموردين مرتفعة في الوقت الحالي، مما يتطلب مراقبة دقيقة.

قوة عالية من المقرضين بسبب ارتفاع صافي ديون DHC والحاجة إلى رأس المال لاستعادة SHOP.

يتمتع المقرضون بنفوذ كبير لأن الرافعة المالية لـ Diversified Healthcare Trust لا تزال مرتفعة، مما يزيد بشكل طبيعي من تكلفة رأس المال والتدقيق فيه. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بلغت نسبة صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 10 أضعاف. وهذا عبء الديون الثقيلة. ولوضع هذا في الاعتبار، باستثناء الزيادات في نفقات التعويضات المؤقتة من قطاع محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP)، كان من الممكن أن تكون الرافعة المالية 9.3x، مما يوضح مقدار تأثير تكاليف التحول هذه حاليًا على مقاييس الدين. يدير Diversified Healthcare Trust هذا الأمر بنشاط، ويخطط لاستخدام صافي العائدات المتوقعة من تصفية AlerisLife المقدرة بما يتراوح بين 25 مليون دولار إلى 40 مليون دولار لتقليل الرافعة المالية وسداد سندات يناير 2026 بحلول نهاية عام 2025. ومع ذلك، حتى تتم خدمة هذا الدين، يحتفظ المقرضون بقدرة تفاوضية قوية.

أثرت تكاليف العمالة المرتفعة في قطاع SHOP على الربع الثالث من عام 2025 FFO بقيمة 0.04 دولار أمريكي للسهم الواحد.

سوق العمل ضمن قطاع SHOP هو ضغط تكلفة المورد المباشر. أدى انتقال مجتمعات AlerisLife البالغ عددها 116 مجتمعًا إلى خلق رياح تشغيلية معاكسة مؤقتة، ولكنها مهمة. بالنسبة للمحفظة الانتقالية على وجه التحديد، بلغت نفقات التعويضات حوالي 240 نقطة أساس أعلى من متوسط ​​المحفظة للفترات السابقة. ويُترجم هذا إلى تكلفة إضافية تبلغ حوالي 5.1 مليون دولار للربع الثالث من عام 2025 وحده. وقد أثرت هذه التكلفة بشكل مباشر على الربحية، حيث وصلت الأموال الطبيعية من العمليات (FFO) للربع إلى 9.7 مليون دولار، أو 0.04 دولار للسهم الواحد. ترى الرابط المباشر: ارتفاع تكاليف العمالة من جانب المورد يضغط على FFO لكل سهم.

إن تأثير تكاليف العمالة المرتفعة هذه على نتائج الربع الثالث من عام 2025 واضح:

تمتلك مجموعة RMR سلطة إدارية كبيرة على محفظة DHC البالغة 6.7 مليار دولار.

تمثل العلاقة مع مجموعة RMR، التي تعمل كمدير خارجي، ديناميكية بالغة الأهمية للموردين. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغت قيمة المحفظة الإجمالية لـ Diversified Healthcare Trust حوالي 6.7 مليار دولار أمريكي، وتضم 335 عقارًا. تعد مجموعة RMR نفسها كيانًا كبيرًا، حيث تبلغ قيمتها حوالي 40 مليار دولار أمريكي من الأصول الخاضعة للإدارة اعتبارًا من 30 يونيو 2025. ويعني هذا الحجم والخبرة المؤسسية أن مجموعة RMR تتمتع بخبرة كبيرة ونفوذ تشغيلي في إدارة الأعمال اليومية لأصول Diversified Healthcare Trust، مما يمنحها قوة تفاوضية متأصلة في هياكل الرسوم الإدارية ومستويات الخدمة. إنها علاقة طويلة الأمد وعميقة الجذور.

تتضاءل قوة المشغل مع قيام DHC بنقل 116 مجتمعًا إلى مديرين جدد.

تتم معالجة السلطة التي يمتلكها مشغلو العقارات الفردية بشكل فعال من خلال إدارة المحافظ الإستراتيجية. تقوم Diversified Healthcare Trust حاليًا بنقل اتفاقيات الإدارة لـ 116 مجتمعًا من مجتمعات SHOP التي كانت تديرها سابقًا AlerisLife. وهذه خطوة متعمدة لتنويع قاعدة المشغلين ومواءمة الحوافز بشكل أفضل. يتضمن الانتقال نقل هذه المجتمعات إلى سبعة مشغلين مختلفين وراسخين، حيث يمثل خمسة منهم علاقات جديدة لـ Diversified Healthcare Trust. ويقلل هذا التنويع بطبيعته من النفوذ الذي يمكن لأي مشغل منفرد أن يمارسه على صندوق الرعاية الصحية المتنوعة.

فيما يلي تفاصيل للمشغلين الرئيسيين الجدد الذين يسيطرون على الجزء الأكبر من المحفظة:

• حياة كبار السن الصادقة: 38 مجتمعًا.
• ديسكفري لكبار السن: 44 مجتمعًا.
• الرعاية الصحية لكبار السن في توتيرا: 19 مجتمعًا.

يتم تنظيم الاتفاقيات مع هؤلاء المشغلين الجدد، في معظم الحالات، بموجب قانون تنويع وتمكين استثمارات REIT (RIDEA)، الذي يربط حوافز المشغلين بشكل أوثق بالأداء. ويساعد هذا التغيير الهيكلي على تخفيف القدرة التفاوضية المستقبلية للمشغلين، وتحويل الديناميكية نحو مواءمة الأداء بدلاً من النفوذ التعاقدي البحت.

صندوق الرعاية الصحية المتنوع (DHC) – القوى الخمس لبورتر: القدرة على المساومة لدى العملاء

عندما ننظر إلى قاعدة عملاء Diversified Healthcare Trust (DHC)، فإن قوة المساومة تتغير قليلاً اعتمادًا على الشريحة التي تقوم بتحليلها. بالنسبة لجزء السكن لكبار السن والذي يمثل تقريبا 47% من صافي الدخل التشغيلي السنوي لصندوق الاستثمار العقاري (NOI) استنادًا إلى أرقام الربع الثالث من عام 2025، فإن قوة السكان - "العملاء" النهائيين - معتدلة بشكل عام. من المؤكد أن السكان لديهم خيارات؛ السوق ليس احتكارًا خالصًا. ومع ذلك، تشير المقاييس التشغيلية المحسنة إلى أن المستأجرين يتمتعون بنفوذ أقل مما قد يكون لديهم خلال فترة الركود. ترى هذا في إشغال محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP)، والذي ارتفع إلى 81.5% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وهذا الاتجاه التصاعدي في الإشغال يمنح DHC ومشغليها المزيد من الثقة في التسعير، مما يحد بشكل فعال من نفوذ المساومة على المدى القصير للمقيمين القادمين.

انتقل الآن إلى قسم علوم الحياة والمكاتب الطبية. وهنا، تكون القدرة التفاوضية للمستأجرين منخفضة بالتأكيد. لماذا؟ لأن مساحة المختبر متخصصة، وتكلفة النقل - فكر في التهوية المتخصصة، والسباكة، والتجهيزات عالية الجودة - مرتفعة للغاية بالنسبة للعديد من المستأجرين الذين يركزون على الأبحاث. إن نقل المختبر الرطب لا يشبه نقل أثاث المكاتب؛ إنه إنفاق رأسمالي ضخم واضطراب تشغيلي. بصراحة، بمجرد أن يكون مستأجر علوم الحياة في منشأة عالية الجودة ومبنية لهذا الغرض مملوكة لشركة Diversified Healthcare Trust، فإنه يتم حجزه بشكل أساسي على المدى القريب.

يعمل الهيكل العام لعلاقات المستأجرين في Diversified Healthcare Trust أيضًا على قمع قوة العملاء الفردية. يتم توزيع المحفظة عمدا لتجنب مخاطر التركيز. اعتبارًا من بيانات أواخر عام 2025، أصبحت محفظة علوم الحياة والمكاتب الطبية وحدها مشغولة تقريبًا 420 مستأجر. عندما يكون لديك العديد من الكيانات المتميزة التي تدفع الإيجار عبر أنواع مختلفة من العقارات - مساكن كبار السن، ومباني المكاتب الطبية (MOBs)، وحرم علوم الحياة - لا يمكن لأي عميل واحد أن يملي الشروط على المالك، Diversified Healthcare Trust. وهذا التنويع يخفف من نفوذ أي دافع بشكل كبير.

بالنسبة لمستأجري مقدمي الرعاية الصحية، وخاصة أولئك الموجودين في MOB والقطاعات المؤجرة ذات الشبكات الثلاثية، فإن موقفهم التفاوضي مقيد بشكل أكبر بطبيعة الاتفاقيات نفسها. قامت شركة Diversified Healthcare Trust ببناء محفظتها الاستثمارية على أساس التزامات طويلة الأجل، وهو أمر قياسي بالنسبة لفئة الأصول هذه لضمان التدفق النقدي المستقر. ونرى دليلاً على ذلك في المتوسط المرجح لمدة عقد الإيجار من خلال دخل الإيجار السنوي، والذي يبلغ 10.0 سنوات. إن الالتزام لمدة عقد من الزمن يعني أن قدرتهم على التفاوض على أسعار أقل أو المطالبة بامتيازات ستكون ضئيلة على مدى السنوات العديدة المقبلة، ما لم يكن عقد الإيجار على وشك التجديد.

فيما يلي نظرة سريعة على العوامل الرئيسية التي تؤثر على قوة العملاء عبر القطاعات الرئيسية:

• إشغال مساكن كبار السن (الربع الثالث 2025): 81.5% ويرتفع.
• إجمالي مستأجري MOB / علوم الحياة: تقريبًا 420.
• المتوسط المرجح لمدة الإيجار (الإيجار السنوي): 10.0 سنوات.
• تكاليف تحويل علوم الحياة: متخصصة وعالية.

ولوضع هذه القوى في منظور مقارن، يمكنك أن ترى كيف تختلف قوة العميل:

الفكرة الأساسية هنا هي أنه في حين يحتفظ المقيمون في محفظة SHOP ببعض القوة بسبب توفر خيارات معيشة بديلة لكبار السن، فإن العناصر الهيكلية لعلوم الحياة وإيجارات مقدمي الخدمة - تكاليف الخروج المرتفعة والفترات الطويلة - توفر لصندوق الرعاية الصحية المتنوعة حماية كبيرة ضد طلبات العملاء العدوانية. الشؤون المالية: قم بمراجعة جدول انتهاء عقد الإيجار التالي لأفضل 10 مستأجرين حسب الإيجار السنوي بحلول يوم الثلاثاء المقبل.

صندوق الرعاية الصحية المتنوع (DHC) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي

أنت تنظر إلى المشهد التنافسي لـ Diversified Healthcare Trust (DHC)، وبصراحة، فإن التنافس في مجال الرعاية الصحية REIT، وخاصة بالنسبة للأصول الرئيسية، شرس. الأمر لا يتعلق فقط بامتلاك المباني؛ يتعلق الأمر بامتلاك أفضل المباني في أكثر الأسواق المرغوبة، وهذا يضع ضغطًا على الأسعار والهوامش.

تشتد المنافسة على مباني المكاتب الطبية (MOB) وأصول علوم الحياة عالية الجودة، مما يضع شركة DHC في مواجهة لاعبين كبار ذوي رؤوس أموال جيدة. لإعطائك فكرة عن الفرق الذي تواجهه، انظر إلى المنافسين من الدرجة الأولى:

من المؤكد أن هذا التفاوت في قاعدة رأس المال يحد من قدرة شركة DHC على نشر رأس المال بقوة مثل منافسيها من الشركات الكبرى. عندما كنت تحمل تقريبا 2.9 مليار دولار في حالة الديون، حيث تم الإبلاغ عن أن شركة DHC لديها مستحقات مستحقة، فإن كل قرار استحواذ أو تصرف يحمل وزنًا إضافيًا مقارنة بأقرانهم ذوي الميزانيات العمومية القوية.

توضح النتائج المالية لأواخر عام 2025 بوضوح الضغط الذي يفرضه هذا التنافس والتعقيد التشغيلي على النتيجة النهائية لشركة DHC. أظهر تقرير الربع الثالث من عام 2025 خسارة كبيرة في الأرباح، وهو نتيجة مباشرة للتنقل في هذه البيئة التنافسية أثناء إدارة التحولات. إليك الرياضيات السريعة حول نقطة الضغط هذه:

• تم الإبلاغ عن صافي خسارة DHC للربع الثالث من عام 2025 عند 164.04 مليون دولار.
• بلغت الخسارة الأساسية للسهم الواحد من العمليات المستمرة للربع الثالث من عام 2025 $0.68.
• جاءت هذه الخسارة على الرغم من أن إيرادات الربع الثالث من عام 2025 تجاوزت التوقعات قليلاً عند 388.71 مليون دولار.
• ومن غير المتوقع أن تحقق الشركة أرباحًا في هذه السنة المالية، بناءً على تعليقات المحللين التي أعقبت التقرير.

الآن، دعونا نركز على إسكان كبار السن، والذي يعد عنصرًا رئيسيًا في أعمال DHC. في حين أن السوق الشاملة لإسكان كبار السن مجزأة، إلا أن المنافسة تصبح شديدة محليًا عبر المنطقة 34 ولاية حيث تمتلك DHC أصولًا. يتعين عليك التنافس بين كل عقار على حدة ضد المشغلين المحليين الذين قد يكون لديهم معرفة أفضل على أرض الواقع أو هياكل أقل تكلفة.

ومع ذلك، هناك نقاط مضيئة في العمليات تظهر أن شركة DHC تقاوم في هذه الساحة التنافسية. تظهر محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP) تحسنًا، وهو أمر أساسي لأنه يؤثر بشكل مباشر على أمة الإسلام. على سبيل المثال، تم الوصول إلى إشغال المتجر 81.5% في الربع الثالث من عام 2025، مما يظهر مكاسب متتالية.

تتشكل الديناميكية التنافسية أيضًا من خلال الحجم الهائل للأصول التي يحتفظ بها الآخرون في قطاعات محددة. على سبيل المثال، تركز شركة Healthcare Realty بشكل كبير على الرعاية الطبية للمرضى الخارجيين 92% من محفظتها في هذا القطاع، وتمتلك 651 عقار المجموع 38.4 مليون قدم مربع. DHC، مع 6.9 مليون قدم مربع من خصائص MOB وعلوم الحياة، تتنافس على نفس مجموعة المستأجرين ولكن على نطاق أصغر بكثير.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

صندوق الرعاية الصحية المتنوع (DHC) – القوى الخمس لبورتر: تهديد البدائل

أنت تنظر إلى المشهد العام لصندوق الرعاية الصحية المتنوعة (DHC) وتتساءل عن كيفية تشكيل البدائل الخارجية لأصولها الأساسية - المساكن العليا ومباني المكاتب الطبية (MOBs). من المؤكد أن تهديد البدائل نشط، خاصة في جانب تقديم الرعاية في العمل.

تهديد كبير من التحول المستمر نحو نماذج الرعاية الخارجية والمنزلية.

تعد حركة الرعاية من المرافق التقليدية إلى المنزل عاملاً بديلاً رئيسياً يؤثر على الطلب profile للعقارات المؤسسية. ونحن نرى ذلك بوضوح في البيانات السكانية لبرنامج Medicare، حيث تشير التقديرات إلى ما يصل إلى 265 مليار دولار يمكن أن تنتقل قيمة خدمات الرعاية إلى المنزل بحلول عام 2025، وهو ما يصل إلى 25 بالمائة من إجمالي تكلفة الرعاية لهذه المجموعة. هذا ليس مجرد اتجاه بسيط. إنه تغيير هيكلي في مكان تقديم الخدمات. بالنسبة للسياق المتعلق بالمكان الذي تنتقل إليه الوظائف، فقد زاد معدل التوظيف في مرافق العيادات الخارجية 13% بين عامي 2019 و2024، متجاوزًا 6% نمو العمالة في المستشفيات. ولا تؤدي الشيخوخة السكانية إلا إلى تسريع هذا الأمر، حيث من المتوقع أن يزيد كبار السن من إجمالي الإنفاق على الرعاية الصحية للمرضى الخارجيين بمقدار 31% إلى ما يقرب من 2 تريليون دولار بحلول عام 2030.

فيما يلي نظرة سريعة على كيفية تقسيم تقديم الرعاية:

من المؤكد أن الرعاية الصحية عن بعد تقلل من نمو الطلب على المدى الطويل لأنواع معينة من المساحات المكتبية الطبية.

تعد الرعاية الصحية عن بعد بديلاً مباشرًا للزيارات الشخصية منخفضة الحدة، والتي تؤثر بشكل مباشر على احتياجات المساحة للرعاية الأولية وممارسات الصحة العقلية ضمن محفظة MOB التابعة لصندوق الرعاية الصحية المتنوعة (DHC). على الرغم من انخفاض الاستخدام بعد ذروة الوباء، إلا أن الدور المعاد تشكيله لا يزال قائمًا، حيث يُقدر حجم السوق العالمية للخدمات الصحية عن بعد بـ 196.81 مليار دولار في 2025. وتقدر ماكينزي ذلك 250 مليار دولار من سوق الرعاية الصحية الشامل لديه القدرة على أن تكون افتراضية. ولإظهار مدى ترسيخ هذا الأمر، أفاد الأطباء الآن أنهم يرونه 50 إلى 175 مرة المزيد من المرضى عبر الخدمات الصحية عن بعد مقارنة بمستويات ما قبل الوباء.

ويعني ضغط الاستبدال هذا أن مستأجري MOB الذين يركزون على الفحوصات الروتينية أو استشارات الصحة العقلية قد يتطلعون إلى تقليل بصمتهم الجسدية أو المطالبة بترتيبات مساحة أكثر مرونة. ومع ذلك، لا يؤثر هذا على جميع MOBs بالتساوي. لا تزال الممارسات التي تتطلب الفحوصات البدنية أو التشخيص أو العلاج بحاجة إلى مساحة كبيرة للمعدات ومناطق رعاية المرضى.

• من المتوقع أن تبلغ إيرادات سوق الرعاية الصحية عن بعد معدل نمو سنوي مركب (2025-2034). 22.55%.
• تقدر إمكانات المحاكاة الافتراضية لسوق الرعاية الصحية في الولايات المتحدة بـ 250 مليار دولار.
• ما قبل الوباء إلى عامل زيادة حجم مريض الرعاية الصحية عن بعد الحالي: 50x إلى 175x.
• تتمتع الصحة العقلية/السلوكية بإمكانية كبيرة لتحويل الرعاية المنزلية: 30% إلى 40%.

يواجه كبار السن الاستعاضة عن الرعاية الصحية المنزلية والبدائل السكنية غير المؤسسية الأصغر حجمًا.

بالنسبة لقطاع إسكان كبار السن التابع لـ Diversified Healthcare Trust (DHC)، والذي يضم أكثر من 26000 وحدة واعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، تعمل تفضيلات التقادم في المكان كبديل. تعتبر الرعاية الصحية المنزلية والرعاية الأسرية بدائل تنافسية للإعدادات المؤسسية. يدفع هذا التفضيل منظمات كبار السن إلى تقديم الخدمات التي يمكن تقديمها في المنزل، مثل زيارات الممرضات في المنزل والمراقبة عن بعد. تقدر القيمة السوقية لكبار السن في الولايات المتحدة نفسها بـ 112.93 مليار دولار في عام 2025مما يوضح حجم القطاع الذي يواجه هذا الضغط الإحلالي.

علاوة على ذلك، فإن القيود المالية التي يواجهها جيل طفرة المواليد تدفع الطلب نحو البدائل التي تقع بين المجتمعات الفاخرة والحد الأدنى من الرعاية.

• القيمة السوقية لكبار السن في الولايات المتحدة: 112.93 مليار دولار
• عدد وحدات المعيشة لكبار السن في DHC (اعتبارًا من 30/9/2025): انتهى 26,000 وحدات.
• وتشمل البدائل الناشئة برامج الرعاية المستمرة في المنزل (CCaH).
• يستجيب مقدمو الخدمة من خلال دمج المزيد من خدمات الرعاية المنزلية.

تهديد منخفض للعقارات المتخصصة في علوم الحياة، والتي يصعب تكرارها أو استبدالها بالعقارات التجارية العامة.

توفر الطبيعة المتخصصة لخصائص علوم الحياة حاجزًا قويًا ضد الاستبدال، على عكس MOBs أو مساكن كبار السن. تتطلب هذه المرافق بنية تحتية محددة - طاقة عالية، وأنظمة تكييف وتهوية متخصصة، وبناء مختبرات - لا يمكن للعقارات التجارية العامة تكرارها بفعالية من حيث التكلفة أو بسرعة. صندوق الرعاية الصحية المتنوعة (DHC) يحمل تقريبًا 6.9 مليون قدم مربع لعلوم الحياة والمكاتب الطبية. بينما يواجه القطاع رياحًا معاكسة قصيرة المدى، مثل ارتفاع معدلات الشواغر إلى مستويات قياسية 27% عبر الأسواق الأمريكية الرئيسية في الربع الأول من عام 2025 بسبب زيادة العرض من طفرات البناء السابقة، تظل الأساسيات طويلة المدى قوية بسبب الابتكار.

تكمن جذور صعوبة الاستبدال في العائق الكبير أمام الدخول لإنشاء مساحة معملية مكافئة. وبينما تباطأ نشاط التأجير، ارتفعت مبيعات الاستثمار في أسواق رأس المال للبحث والتطوير في الولايات المتحدة 63% على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2025، مما يشير إلى أن قيمة الأصول الأساسية لا تزال جذابة في الأسواق الرئيسية. إن الحاجة إلى مرافق تدعم اكتشاف الأدوية والتصنيع الحيوي باستخدام الذكاء الاصطناعي تعني أنه من الصعب استبدال أصول علوم الحياة عالية الجودة والموقع الرئيسي بمساحة مكتبية عامة.

• لقطات مربعة لعلوم الحياة من DHC: تقريبًا 6.9 مليون قدم مربع.
• معدل الشواغر في علوم الحياة في الولايات المتحدة (الربع الأول من عام 2025): ارتفع إلى 27%.
• نمو مبيعات الاستثمار في أسواق رأس المال للبحث والتطوير في الولايات المتحدة (النصف الأول من عام 2025 مقارنة بالعام السابق): 63%.
• تشير شركات علوم الحياة إلى جذب المواهب كهدف رئيسي لها، مع إعطاء الأولوية لمساحات العمل عالية الجودة والغنية بوسائل الراحة.

صندوق الرعاية الصحية المتنوع (DHC) – القوى الخمس لبورتر: تهديد الوافدين الجدد

أنت تنظر إلى العوائق التي تحول دون الدخول إلى قطاع العقارات في مجال الرعاية الصحية، وبصراحة، فهي كبيرة، خاصة عند محاولة تكرار النطاق الذي أنشأه صندوق الرعاية الصحية المتنوعة (DHC). هذا ليس سوقًا حيث يمكن لشركة ناشئة صغيرة أن تقرر المنافسة غدًا؛ والعقبات هيكلية ومالية.

ارتفاع حاجز رأس المال أمام الدخول؛ يحتاج المنافس الجديد إلى المليارات لمضاهاة عقارات DHC البالغ عددها 335 عقارًا

إن الحجم الهائل للمحفظة الحالية لشركة DHC يعمل بمثابة رادع هائل. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كانت شركة DHC مملوكة تقريبًا 335 عقار عبر 34 ولاية وواشنطن العاصمة. ولمطابقة هذه البصمة، سيحتاج الوافد الجديد إلى نشر مليارات الدولارات فقط للحصول على أو بناء قاعدة أصول قابلة للمقارنة. إن البناء الجديد في حد ذاته باهظ التكلفة في الوقت الحالي، وهو ما يساعد على إبقاء التهديد خافتاً إلى حد ما، على الرغم من أنه يشير أيضاً إلى عوائد محتملة عالية لأولئك الذين يستطيعون اختراقه. إليك الرياضيات السريعة حول ما يلزم للبناء اليوم:

ما يخفيه هذا التقدير هو رأس المال العامل اللازم خلال مرحلة التأجير. بالنسبة لمنشأة جديدة متوسطة الحجم، يمكن تشغيل متطلبات رأس المال العامل من 120.000 دولار إلى 350.000 دولار لكل منشأة لتغطية نفقات التشغيل لمدة تتراوح من 6 إلى 12 شهرًا قبل تحقيق الإشغال المستقر. هذه كمية كبيرة من المسحوق الجاف فقط لإبقاء الأضواء مضاءة.

عقبات تنظيمية وتقسيمية كبيرة أمام تطوير مرافق جديدة للرعاية الصحية وكبار السن

وبعيدًا عن النفقات الرأسمالية المباشرة، فإن البيئة التنظيمية لمرافق الرعاية الصحية معقدة ومحددة بالموقع. يتضمن تطوير مساحة جديدة للمعيشة أو المكاتب الطبية التنقل في متاهة من قوانين تقسيم المناطق على مستوى الولاية والمحلية، ومتطلبات شهادة الحاجة (CON) في بعض الولايات القضائية، وقوانين البناء الصارمة المصممة للاستخدام الطبي. تضيف هذه العمليات وقتًا كبيرًا وعدم اليقين إلى أي جدول زمني للتطوير. علاوة على ذلك، تشهد الصناعة أن عمليات البناء ستظل منخفضة تاريخياً في عام 2025، ويرجع ذلك جزئياً إلى أن تمويل المشاريع الجديدة لا يزال مجمداً نسبياً، مما يجعل الطريق إلى وضع حجر الأساس صعباً على القادمين الجدد.

• تضيف الاستحقاقات وتقسيم المناطق وقتًا كبيرًا إلى الجداول الزمنية للمشروع.
• ترقيات الامتثال مثل تكلفة أنظمة رشاشات الحريق 30.000 دولار إلى 80.000 دولار.
• يمكن أن تتراوح ترقيات إمكانية الوصول من 10,000 دولار إلى 50,000 دولار لكل وحدة.
• نقص العمالة، مع نقص 400.000 عامل، إجهاد ميزانيات المشاريع.

تهديد معتدل من صناديق الأسهم الخاصة التي تجمع محافظ عقارية أصغر حجمًا وغير أساسية في مجال الرعاية الصحية

ومع ذلك، فإن التهديد ليس صفرًا، لأن مجموعات كبيرة من رأس المال تتطلع بنشاط إلى هذا المجال. يكتسب الاستثمار في الأسهم الخاصة في عقارات الرعاية الصحية زخمًا كبيرًا في عام 2025، ويستهدف مجالات مثل رعاية كبار السن ومباني المكاتب الطبية. هذه الشركات لا تقوم عادة بالبناء من الصفر؛ إنهم يستخدمون "استراتيجيات الدمج" لتحقيق الحجم من خلال الحصول على محافظ أصغر وغير أساسية من بائعين آخرين. صناديق الأسهم الخاصة في السوق المتوسطة، والتي يتم تعريفها على أنها تلك التي لديها 500 مليون دولار - 4 مليارات دولار من الأصول المُدارة، تتفوق بشكل خاص في العائدات، مما يشير إلى أن لديها رأس المال المتخصص لتنفيذ استراتيجيات التجميع هذه بفعالية. وهذا يعني أن المنافسة على الاستحواذ على الأصول الحالية والمستأجرة بشكل جيد هي منافسة شرسة، ولكن الأمر لا يتعلق بالوافدين الجدد الذين يبنون عقارات منافسة بقدر ما يتعلق بالوافدين الماليين الذين يشترون السوق الحالية.

توفر العلاقة الحالية لشركة DHC مع مجموعة RMR (39 مليار دولار أمريكي) إدارة قوية وحاجزًا للوصول إلى رأس المال

العلاقة بين Diversified Healthcare Trust ومديرها، The RMR Group، تخلق خندقًا كبيرًا. تعد مجموعة RMR شركة رائدة في مجال إدارة الأصول البديلة بحوالي 39 مليار دولار من الأصول الخاضعة للإدارة اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. يوفر هذا النطاق لشركة DHC إمكانية الوصول الفوري إلى الخبرة المؤسسية العميقة في شراء وبيع وتمويل وتشغيل العقارات التجارية، والتي لا تقدر بثمن عند التنقل في أسواق رأس المال المعقدة أو تنفيذ استراتيجيات إعادة تنظيم الأصول. سيحتاج الوافد الجديد إلى بناء منصة إدارة مماثلة ومثبتة من الألف إلى الياء، الأمر الذي يستغرق سنوات ورأس مال تشغيلي كبير.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.