Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): تحليل PESTLE [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تتتبع Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) وتتساءل عن مدى نجاح محفظتها المميزة في مواجهة الرياح المعاكسة لسوق المكاتب في مانهاتن. الحقيقة البسيطة هي أنه على الرغم من أن معدل الشغور الإجمالي للمكاتب في المدينة لا يزال مرتفعًا، إلا أنه قريب 16.5% في أواخر عام 2025، ستمنحهم أصول ESBA عالية الجودة والإيرادات غير الدورية من مرصد مبنى إمباير ستيت ميزة حاسمة. لكن هذا الاستقرار يأتي مصحوبًا بتكلفة متزايدة: التعامل مع القانون المحلي الصارم رقم 97 (LL97) الخاص بمدينة نيويورك والذي يقضي بخفض الكربون. لقد قمنا بتحديد القوى الخارجية الست - السياسية، والاقتصادية، والاجتماعية، والتكنولوجية، والقانونية، والبيئية - التي ستحدد بشكل واضح أموالها من العمليات (FFO)، أو التدفق النقدي من العمليات، والنمو والتقييم على مدار الـ 18 شهرًا القادمة.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - تحليل PESTLE: العوامل السياسية

تحويل منهجيات تقييم ضريبة الأملاك في مدينة نيويورك للعقارات التجارية

عليك أن تفهم أن نظام الضرائب العقارية في مدينة نيويورك هو مؤشر متخلف، وليس انعكاسا للسوق في الوقت الحقيقي. تستخدم وزارة المالية بالمدينة (DOF) منهجية للعقارات التجارية من الدرجة 4 - مثل محفظة مكاتب Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) في مانهاتن - والتي تعتمد القيمة المقدرة على صافي دخل التشغيل التاريخي (NOI)، وليس أسعار المعاملات الحالية. ويمر هذا الحساب أيضًا بالتغيرات على مدار فترة خمس سنوات، مما يعني أن التأثير الكامل لضائقة سوق المكاتب بعد الوباء لا يزال يشق طريقه ببطء إلى فاتورتك الضريبية.

بالنسبة للسنة المالية 2025 (FY25)، التي تمتد من يوليو 2024 إلى يونيو 2025، أظهرت قائمة التقييم المبدئي زيادة في قيم العقارات التجارية، وهو ما يبدو غير بديهي نظرًا لارتفاع معدلات الشواغر المكتبية. على وجه التحديد، ارتفعت القيمة الإجمالية المقدرة على مستوى المدينة لعقارات الفئة 4 بنسبة 3.5% إلى 133.5 مليار دولار. وشهدت مباني المكاتب زيادة في قيمتها الإجمالية المقدرة بنسبة 2.5%. هذا هو السبب في أن التقارير المالية الخاصة بـ ESBA للربع الثاني والثالث من عام 2025 أشارت إلى ارتفاع الضرائب العقارية كمحرك رئيسي للانخفاض السنوي في صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقارات (NOI). إنها رياح معاكسة واضحة: ترتفع نفقات التشغيل لديك حتى مع استمرار التحديات التي تواجهها إيجارات السوق.

فيما يلي الرياضيات السريعة حول ضغط التقييم الضريبي لعام 2025:

• الفئة 4 (التجارية) على مستوى المدينة إجمالي القيمة المقدرة: +4.5 مليار دولار (زيادة بنسبة 3.5% للسنة المالية 2025).
• زيادة إجمالي القيمة المقدرة لمبنى المكاتب: 2.5% للسنة المالية 2025.
• تأثير ESBA Same-Store Property Cash على NOI (الربع الثالث من عام 2025): انخفض بنسبة 1.5% على أساس سنوي، ويرجع ذلك أساسًا إلى ارتفاع الضرائب العقارية.

إمكانية إنفاق البنية التحتية الفيدرالية الجديدة لصالح قيم النقل والعقارات المحلية في مدينة نيويورك

ويشكل الالتزام السياسي بالإنفاق على البنية التحتية قوة كبيرة على المدى الطويل للعقارات الرئيسية في مانهاتن، وخاصة بالنسبة للعقارات القريبة من مراكز النقل الرئيسية مثل مبنى إمباير ستيت. إن تحسين النقل يعني وجود مجموعة عمالة أكبر يسهل على المستأجرين الوصول إليها، وهو ما يدعم بشكل مباشر ارتفاع معدلات الإشغال والإيجارات. يتدفق التمويل الفيدرالي لقانون الاستثمار في البنية التحتية والوظائف (IIJA) الآن إلى مدينة نيويورك، وهو مبلغ كبير.

من المتوقع أن يصل إجمالي الإنفاق على البناء في مدينة نيويورك إلى 89 مليار دولار في عام 2025، مع كون الإنفاق الحكومي عنصرًا رئيسيًا. تعد هيئة النقل الحضرية (MTA) لاعبًا رئيسيًا، ومن المتوقع أن تستثمر 30 مليار دولار داخل الأحياء الخمسة على مدى ثلاث سنوات، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 47٪ عن الإنفاق قبل الوباء. ويعمل ضخ رأس المال هذا في نظام النقل بمثابة دعم عام لقيم العقارات التجارية. يجب عليك تتبع التقدم المحرز في المشاريع الكبرى المتعلقة بالعبور، حيث أن إكمالها سيؤدي بالتأكيد إلى زيادة قيمة العقارات في المنطقة المجاورة لها مباشرة.

ويشكل هذا الإنفاق الرأسمالي الضخم في القطاع العام عامل تمييز رئيسي لسوق نيويورك.

يعد إنفاق MTA البالغ 7.3 مليار دولار لعام 2025 وحده إشارة قوية على تحديث البنية التحتية الأساسية للمدينة - شريان الحياة لمحفظة ESBA.

زيادة الضغط السياسي من أجل حوافز ضريبية للتحويل من مكتب إلى سكن

لقد خلقت الاستجابة السياسية للمشكلة المزدوجة المتمثلة في ارتفاع الوظائف الشاغرة وانخفاض المعروض من المساكن فرصة كبيرة. سنت ميزانية السنة المالية 2025 لولاية نيويورك حافزًا ضريبيًا بقيمة 467 مليونًا (الإسكان الميسر من التحويلات التجارية - برنامج AHCC)، والذي يعد أداة قوية لإعادة تحديد مواقع الأصول المكتبية القديمة والأقل تنافسية. يقدم هذا الحافز إعفاءات ضريبية طويلة الأجل على الممتلكات، مما يجعل اقتصاديات التحويل قابلة للتطبيق بالنسبة للعديد من المباني من الفئتين B وC.

بالنسبة لشركة ESBA، التي تمتلك مزيجًا من الأصول الفاخرة والأصول الحديثة، يعد هذا الحافز خيارًا استراتيجيًا لأي مباني قديمة في المحفظة أو تحديًا تنافسيًا إذا أدى إلى تقليل مجموعة المستأجرين المحتملين لمساحة الفئة B المتبقية. تعتبر الوفورات الضريبية كبيرة: يمكن أن تحصل التحويلات في منطقة مانهاتن الرئيسية للتطوير (جنوب شارع 96) على توفير ضريبي يصل إلى 90% على فاتورة الضرائب. ومع ذلك، تأتي هذه الميزة مصحوبة بتفويض اجتماعي غير قابل للتفاوض: يجب أن تكون 25% على الأقل من الوحدات الجديدة مقيدة بالدخل، بمتوسط ​​مرجح يبلغ 80% من متوسط ​​دخل المنطقة (AMI) أو أقل.

السوق يستجيب بالفعل. اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، يجري حاليًا تنفيذ 44 مشروع تحويل، بإجمالي 15.2 مليون قدم مربع ومن المحتمل أن تضيف ما يقرب من 17400 شقة إلى مخزون المساكن في المدينة. يعد نشاط التحويل هذا أمرًا بالغ الأهمية لاستيعاب المعروض الزائد من المكاتب، مما يساعد على استقرار السوق التجارية بشكل عام.

يؤثر الاستقرار الجيوسياسي على تدفقات الاستثمار العالمي إلى العقارات الرئيسية في مانهاتن

إن عدم اليقين الجيوسياسي هو سلاح ذو حدين بالنسبة للعقارات في مانهاتن. فمن ناحية، تسببت التقلبات السياسية العالمية - من الدورة الانتخابية الأمريكية إلى الصراعات الدولية المستمرة - في توقف بعض المستثمرين المؤسسيين. تشير أبحاث بلاك روك إلى أن المخاطر الجيوسياسية تستمر في تقييد تدفقات رأس المال إلى العقارات حتى الربع الأول من عام 2025، مما يؤخر الارتفاع المتوقع في نشاط المعاملات.

من ناحية أخرى، فإن العقارات الفاخرة في مانهاتن، وخاصة الأصول التذكارية مثل مبنى إمباير ستيت، ينظر إليها من قبل الأفراد ذوي الثروات العالية ورأس المال الأجنبي على أنها صندوق ودائع آمن عالمي. وتنظر هذه العاصمة إلى التشاؤم المحلي الحالي بشأن الوظائف الشاغرة على أنه "بيع مخالصة" مؤقت. إن مرونة المدينة على المدى الطويل، والتي تدعمها احتياطياتها المالية البالغة 8.5 مليار دولار ومكانتها كمركز مالي عالمي، تعمل على تخفيف المخاطر السياسية القصيرة الأجل.

بالنسبة لعام 2025، تظل التوقعات قوية بالنسبة لحجم المعاملات، حيث من المتوقع أن تصل المعاملات العقارية التجارية إلى 47 مليار دولار. يوفر هذا الاهتمام العالمي المستمر، على الرغم من الضجيج السياسي المحلي مثل سباق رئاسة بلدية مدينة نيويورك لعام 2025، أرضية للتقييمات في أصول ESBA الأساسية عالية الجودة. ولا يتمثل الخطر في قلة الاهتمام، بل في التأخير المؤقت في إغلاق الصفقات بينما ينتظر المستثمرون ظهور صورة أكثر وضوحًا للسياسة.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

تظل معدلات الشواغر في المكاتب في مانهاتن مرتفعة بشكل عنيد، بالقرب من 16.5% في أواخر عام 2025.

أنت على حق في التركيز على تجزئة سوق المكاتب في مانهاتن؛ معدل الشغور الرئيسي هو رقم مضلل. في حين أن بعض التقارير الصادرة في أواخر عام 2025 تظهر انخفاض معدل الشواغر الإجمالي في مانهاتن إلى حوالي 13٪، فإن هذا الرقم يخفي فجوة كبيرة. أما الواقع بالنسبة للمباني القديمة غير المحدثة فهو أكثر قسوة. كوشمان & أشار تقرير ويكفيلد للربع الثالث من عام 2025 إلى نسبة الشواغر الإجمالية في مكاتب مانهاتن بنسبة 22.0%، وهو ما يعد انعكاسًا أكثر دقة للتحدي المستمر. المفتاح هو أن Empire State Realty OP, LP (ESBA) تمتلك أصولًا حديثة وعالية الجودة، وهذا هو السبب في أن محفظة مكاتبها في مانهاتن أفضل بكثير، مع معدل إيجار يبلغ 93.8٪ اعتبارًا من 30 يونيو 2025. وهذا أداء قوي بالتأكيد في سوق صعب.

الضغط الاقتصادي ليس موحدا. إنه اتجاه يتجه نحو الطيران إلى الجودة، حيث يكون المستأجرون على استعداد لدفع علاوة مقابل الحصول على مساحة جديدة ومجهزة بالقرب من وسائل النقل، تاركين وراءهم المخزون القديم. يخلق هذا الاتجاه ديناميكية سوق مزدوجة:

• تواجه مباني الفئة B/C القديمة معدلات شغور تزيد عن 20%.
• تشهد عقارات فئة الكأس/الممتازة، مثل عقارات ESBA، منافسة شديدة وإيجارات أعلى.

ارتفاع أسعار الفائدة يزيد من تكلفة إعادة تمويل آجال استحقاق الديون الحالية.

تعد بيئة أسعار الفائدة "الأعلى لفترة أطول" أكبر رياح معاكسة للعقارات التجارية (CRE) في الوقت الحالي. في جميع أنحاء الولايات المتحدة، تواجه الشركات "جدار استحقاق" للديون بقيمة 3.2 تريليون دولار حتى عام 2026، مما يجبرها على إعادة التمويل بمعدلات أعلى بكثير من 3-4٪ التي شوهدت في عام 2021. لقد ارتفعت تكلفة الاقتراض بشكل كبير، مما يضغط التدفق النقدي ويقلل النفقات الرأسمالية عبر القطاع. إليك الحساب السريع: ارتفاع سعر الفائدة على الديون الجديدة يعني تدفقًا نقديًا أقل متاحًا لترقية العقارات أو توزيعها.

ومع ذلك، فقد نجحت جمعية ESBA في عزل نفسها استراتيجيًا عن الصدمة المباشرة. اعتبارًا من 30 يونيو 2025، كان لدى الشركة ما يقرب من 2.1 مليار دولار من إجمالي الديون المستحقة، ولكن الأهم من ذلك، أنها أبلغت عن عدم وجود تعرض للديون بمعدل عائم. وهذا يعني أن الشركة ليست معرضة على الفور لرفع أسعار الفائدة. وكان متوسط ​​سعر الفائدة المرجح لديهم 4.34%، وهو معدل منخفض مقارنة بمعدلات الرهن العقاري التجاري الجديدة في هذه البيئة.

مساهمة قوية في الإيرادات من مرصد مبنى إمباير ستيت، وهو أصل غير دوري.

يعد مرصد مبنى إمباير ستيت أحد الأصول الفريدة غير الدورية التي توفر تدفقًا حاسمًا ومستقرًا للإيرادات، ويعمل كتحوط طبيعي ضد تقلبات سوق المكاتب. يساهم هذا الجذب السياحي بحوالي 25% من صافي الدخل التشغيلي للشركة (NOI). وفي حين واجه سوق السياحة رياحاً معاكسة - مثل انخفاض الطلب من المسافرين الدوليين والطقس السيئ في وقت سابق من العام - إلا أن مساهمته لا تزال كبيرة.

قامت الإدارة بمراجعة توجيهات مرصد NOI لعام 2025 بالكامل إلى نطاق يتراوح بين 90 مليون دولار إلى 94 مليون دولار (أقل من المستوى المرتفع السابق البالغ 102 مليون دولار)، مما يعكس عدم اليقين المستمر في السفر التقديري. ومع ذلك، يعد هذا مصدرًا ضخمًا للتدفق النقدي ويمكن التنبؤ به ولا يمتلكه سوى عدد قليل من صناديق الاستثمار العقارية المكتبية الأخرى. يظهر أداء المرصد الفصلي في عام 2025 حجمه:

يتركز طلب المستأجرين على عقارات الفئة (أ) عالية الجودة والمحدثة.

الواقع الاقتصادي لأصحاب المكاتب هو أن المستأجرين على استعداد فقط لتخصيص رأس المال للأصول الأفضل في فئتها. ويشكل هذا الاتجاه بمثابة الريح الخلفية لشركة ESBA، التي استثمرت بكثافة في تحديث محفظتها الاستثمارية، بما في ذلك مبنى إمباير ستيت. يتجلى ارتفاع الطلب على المساحات المتميزة في نشاط التسعير والتأجير للربع الثالث من عام 2025، حيث ارتفعت الإيجارات المطلوبة من الفئة أ إلى 81.89 دولارًا للقدم المربع في جميع أنحاء مانهاتن.

إن إستراتيجية ESBA المتمثلة في إنشاء بيئات "شبيهة بالحرم الجامعي" مع وسائل الراحة المتطورة تؤتي ثمارها، كما يتضح من أداء التأجير:

• معدل إيجار مكاتب مانهاتن: 93.8% اعتبارًا من 30 يونيو 2025.
• فروق أسعار التأجير المختلط (من سعر السوق) في الربع الثاني من عام 2025: +12.1%.

ويثبت هذا الانتشار الإيجابي، الذي يمثل الربع السادس عشر على التوالي من النمو، أن السوق على استعداد لدفع المزيد مقابل المساحات التي تم تجديدها في ESBA عند انتهاء عقد الإيجار أو تجديده.

ويرتبط نمو الأموال من العمليات (FFO) للشراكة التشغيلية بسرعة التأجير وفوارق أسعار الإيجار.

يحرك المحرك الاقتصادي الأساسي للشراكة التشغيلية رافعتان: سرعة التأجير (حجم المساحة المستأجرة) وفروق أسعار الإيجار (الفرق بين الإيجارات الجديدة/المتجددة والإيجارات القديمة). تم تحديد الأموال الأساسية للشركة لعام 2025 من العمليات (FFO) لكل توجيه مخفف للسهم عند 0.83 دولار إلى 0.86 دولار. يعد FFO هو المقياس الرئيسي للمستثمرين العقاريين، ويرتبط نموه بشكل مباشر بنجاح برنامج التأجير الخاص بهم.

في الربع الثاني من عام 2025، وقعت ESBA 221,776 قدمًا مربعًا قابلة للتأجير من عقود إيجار المكاتب في مانهاتن. بينما تباطأت سرعة الربع الثالث من عام 2025 إلى 87.880 قدمًا مربعًا، عزت الإدارة ذلك إلى وصول المحفظة إلى سعة حرجة، مع وجود قدر كبير من المساحة خارج السوق لفرص كبيرة. يعد انتشار معدل الإيجار الإيجابي المستمر بنسبة +12.1٪ في الربع الثاني من عام 2025 هو المؤشر الأكثر أهمية هنا، لأنه يوضح أن كل توقيع عقد إيجار جديد يتراكم على الفور مع FFO، مما يؤدي إلى زيادة القيمة حتى لو كان حجم المساحة المتاحة يتقلص.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

يعيد المشهد الاجتماعي في مدينة نيويورك تشكيل عرض القيمة بشكل أساسي لمحفظة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA)، مما يخلق سوقًا متشعبة حيث تزدهر الأصول عالية الجودة بينما تكافح الأصول القديمة. أنت بحاجة إلى التركيز بشكل أقل على الشواغر الإجمالية في السوق والمزيد على الفجوة الآخذة في الاتساع بين المباني الممتازة والمباني المجهزة والباقي، بالإضافة إلى الدور الحاسم للسياحة في التدفق النقدي للمرصد.

تعمل نماذج العمل المختلطة المستدامة على تقليل البصمة الإجمالية لمساحة المكتب المادية لكل موظف.

لم يعد العمل المختلط إجراءً مؤقتًا؛ إنه المعيار، وقد غير احتياجات المساحة بشكل دائم. تقوم الشركات بالتأكيد بتأجير مساحة أقل لكل موظف، حيث قامت العديد من المؤسسات بتخفيض البصمة الإجمالية لمكاتبها بنسبة 15٪ إلى 30٪ مقارنة بمستويات ما قبل الوباء. لقد انتهى النموذج القديم المتمثل في "موظف واحد، مكتب واحد"، وتم استبداله بالتركيز على مراكز التعاون والتخطيطات المرنة. ويعني هذا التحول أن إجمالي المساحة المستأجرة آخذ في التقلص، ولكن يجب أن تكون جودة تلك المساحة استثنائية لجذب الموظفين لقضاء أيامهم في المكاتب.

إن استراتيجية ESBA لتحديث محفظتها هي استجابة مباشرة لذلك. في حين أن معدل الشغور في مكاتب مانهاتن الأوسع لا يزال مرتفعاً عند حوالي 15.3% في عام 2025، فإن محفظة مكاتب ESBA في مانهاتن لا تزال قوية، مع معدل إيجار يزيد عن 93% اعتبارًا من نهاية الربع الثالث من عام 2025. وتُظهر هذه المرونة أنه على الرغم من انخفاض كمية الطلب، فإن الطلب على أصول ESBA عالية الجودة لا يزال قويًا. إليك الرياضيات السريعة حول كيفية موازنة أداء مكتب ESBA مع واقع السوق الأوسع:

انتعاش قوي في مرحلة ما بعد الوباء في السياحة المحلية والدولية مما أدى إلى زيادة إيرادات المرصد.

يعد مرصد مبنى إمباير ستيت محركًا ضخمًا للتدفق النقدي، ويعتبر أدائه مقياسًا مباشرًا للثقة الاجتماعية في السفر الحضري. على الرغم من أن التعافي بعد الوباء كان قويًا، إلا أنه كان أيضًا متقلبًا في عام 2025. واضطرت الإدارة إلى مراجعة توجيهات صافي دخل التشغيل (NOI) للعام بأكمله إلى نطاق يتراوح بين 90 مليون دولار إلى 94 مليون دولار من التوقعات الأولية البالغة 97 مليون دولار إلى 102 مليون دولار. تعكس هذه المراجعة الرياح المعاكسة مثل الطقس السيئ، والأهم من ذلك، التعافي الأقل من المتوقع في بعض شرائح الزوار الدوليين.

ومع ذلك، يظل المرصد من الأصول المرنة. على سبيل المثال، حقق الربع الثالث من عام 2025 وحده عائد استثمار بقيمة 26.5 مليون دولار. تكمن الفرصة الرئيسية في الاعتراف المستمر بها كمنطقة جذب عالمية رائدة، حيث تم تصنيفها كأفضل منطقة جذب في مدينة نيويورك للعام الرابع على التوالي من قبل جوائز اختيار المسافرين لعام 2025 من Tripadvisor. يجب أن يكون التركيز على تعظيم الإيرادات لكل زائر (RPV)، والتي شهدت زيادة بنسبة 5.9٪ في الربع الأول من عام 2025، لتعويض أي انخفاضات في إجمالي الزيارات.

طيران الشركات إلى المباني المفضلة ذات الجودة العالية مع وسائل الراحة العالية وميزات العافية.

ينقسم سوق المكاتب إلى قسمين، حيث أصبح سوقين منفصلين الآن. تستخدم الشركات مساحات مكاتبها كأداة لجذب المواهب والاحتفاظ بها، لذا فهي على استعداد لدفع علاوة على المباني التي توفر أحدث وسائل الراحة، وميزات الصحة، وشهادات الاستدامة. تعتبر ESBA مستفيدًا واضحًا من اتجاه "الطيران إلى الجودة".

هذا هو السبب في أن فروق أسعار التأجير النقدي المختلط لمكتب ESBA في مانهاتن كانت قوية + 12.1٪ في الربع الثاني من عام 2025، على الرغم من أن العديد من العقارات من الفئتين B وC تعاني من معدلات الشغور التي يمكن أن تتجاوز 20٪. تتطلب عقارات Trophy Class A، مثل تلك الموجودة في محفظة ESBA، دفع الإيجارات نحو 120 دولارًا إلى 125 دولارًا للقدم المربع (SF) في عام 2025، في حين أن مساحة الفئة B راكدة عند 50 دولارًا إلى 95 دولارًا للقدم المربع. إن الاستثمار الرأسمالي العميق لشركة ESBA في محفظتها - بما في ذلك الأنظمة الموفرة للطاقة وجودة البيئة الداخلية - هو ما يؤمن هذه الإيجارات والمستأجرين المتميزين.

التحولات الديموغرافية في القوى العاملة في مدينة نيويورك تعطي الأولوية لمواقع المكاتب المركزية التي يمكن الوصول إليها عبر العبور.

تعطي القوى العاملة الأولوية للراحة، وهذا يعني تفضيلًا قويًا لمواقع المكاتب المركزية التي يمكن الوصول إليها عبر وسائل النقل العام. هذه ميزة تنافسية هائلة لشركة ESBA، التي تتجمع عقاراتها في مواقع رئيسية في وسط المدينة وجنوب وسط المدينة، وغالبًا ما تكون بالقرب من مراكز النقل الرئيسية مثل محطة غراند سنترال ومحطة بنسلفانيا.

ويتجلى الطلب على هذه المواقع المركزية والمتصلة بشكل جيد في نشاط التأجير الأخير. على سبيل المثال، في الربع الثالث من عام 2025، وقعت ESBA عقد إيجار تجديدي بمساحة 16,402 قدم مربع مع Haver Analytics في One Grand Central Place، وهو مبنى متصل مباشرة بمركز النقل. تقلل هذه المركزية من أوقات التنقل، وهو عامل رئيسي في حث الموظفين على القدوم إلى المكتب. ويشكل الطلب المستمر على هذه الأصول المركزية قوة هيكلية داعمة تدعم متوسط مدة الإيجار طويل الأجل، والذي يظل قوياً عند 8.1 سنوات لعقود الإيجار الموقعة في الربع الثالث من عام 2025.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

استخدام أنظمة البناء الذكية (IoT) لتحسين استهلاك الطاقة وتجربة المستأجر.

يكمن جوهر الميزة التكنولوجية لشركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) في برنامجها التحديثي العميق للطاقة، والذي يستخدم أنظمة البناء الذكية (إنترنت الأشياء أو IoT) لإنشاء فصل تنافسي قابل للقياس الكمي. هذه ليست مجرد مبادرة خضراء؛ إنها نفقات رأسمالية تقلل بشكل مباشر نفقات التشغيل وتعزز قيمة المستأجر. على سبيل المثال، أدى التحديث الرائد لمبنى إمباير ستيت، مدفوعًا بإدارة الطاقة في الوقت الفعلي (RTEM) وأدوات التحكم المتقدمة، إلى انخفاض بنسبة 51% في استخدام الطاقة في البرج الشهير. وعبر المحفظة التجارية بأكملها، أدت هذه الكفاءة المعتمدة على التكنولوجيا إلى خفض استخدام الطاقة بنسبة 41%.

تم تأكيد هذا الالتزام بالتكنولوجيا التشغيلية من خلال التحقق الخارجي، حيث كانت ESRT واحدة من أولى الشركات التي حصلت على شهادة ENERGY STAR NextGen من وكالة حماية البيئة الأمريكية في أكتوبر 2025. وقد أدت جهود التحسين المستمرة إلى انخفاض إضافي بنسبة 9.6% في استهلاك الطاقة في المحفظة مقارنة ببيانات عام 2023. إن استخدام القياس الفرعي لكل ساعة والتحليل التنبؤي يسمح للشركة بتحديد ومعالجة هدر الطاقة، مما يجعل المباني أكثر كفاءة من 90٪ من العقارات المماثلة على الصعيد الوطني.

استمرار الاستثمار في البنية التحتية الرقمية لدعم الاتصال عالي السرعة (على سبيل المثال، WiredScore Platinum).

لم تعد البنية التحتية الرقمية المتفوقة مجرد وسيلة راحة؛ إنه شرط أساسي لمستأجري المكاتب ذوي الجودة العالية، وقد قامت ESRT بوضع محفظتها للاستفادة من هذا الطلب. تحمل جميع عقاراتها في مانهاتن شهادة Platinum أو Gold Wired، والتي تشير إلى أفضل اتصال بالألياف في فئتها، وتنوع الناقل، ومرونة الطاقة. تعمل هذه الشهادة بمثابة إشارة ثقة للمستأجرين، وخاصة العاملين في مجال التمويل والإعلام والتكنولوجيا، الذين لا يستطيعون تحمل فترات التوقف عن العمل.

إليك الحساب السريع: تُظهر دراسات السوق اعتبارًا من أواخر عام 2025 أن هذا التركيز على العمود الفقري للتكنولوجيا المقاومة للمستقبل يؤثر بشكل مباشر على النتيجة النهائية.

تعد هذه الميزة التكنولوجية عاملاً حاسماً في أداء التأجير القوي للشركة، مما يساهم في إشغال مكاتب مانهاتن بنسبة 90.3٪ في الربع الثالث من عام 2025، وهو أفضل بكثير من سوق المكاتب الأوسع في مدينة نيويورك.

الاستفادة من تحليلات البيانات للتنبؤ بحركة المستأجرين وتحسين استراتيجيات تسعير الإيجار.

في حين أن الخوارزميات المحددة للتنبؤ بحركة المستأجرين (مقياس الملكية) ليست عامة، فإن نتائج استراتيجية التأجير المبنية على البيانات الخاصة بـ ESRT واضحة وقابلة للقياس. تستخدم الشركة تحليلات متقدمة لتتبع اتجاهات الإيجار ومعدلات التجديد وتفضيلات المستأجر، مما يسمح لهم بتعديل الأسعار وتحسين الاحتفاظ بهم بشكل استباقي.

الدليل الأكثر وضوحًا على هذا التحسين هو سجل الشركة:

• حققت الربع السابع عشر على التوالي من فروق أسعار الإيجار المختلطة الإيجابية في الربع الثالث من عام 2025.
• بلغت فروق أسعار التأجير المختلط +3.9٪ في الربع الثالث من عام 2025.
• تستخدم الشركة بيانات إدارة الطاقة في الوقت الفعلي (RTEM) من أجل "التحليل التنبؤي واكتشاف الأخطاء" لضمان تشغيل الأنظمة على النحو الأمثل، مما يقلل من تعطيل المستأجر - وهو محرك رئيسي للتغيير.

يتيح لهم هذا النهج المبني على البيانات تسعير مساحاتهم الحديثة بسعر أعلى والحفاظ على الاحتفاظ بدرجة عالية، وهو ما يمثل بالتأكيد خندقًا تنافسيًا في سوق المكاتب الناعمة.

تنفيذ أنظمة متقدمة لتنقية وتنقية الهواء كمتطلبات المستأجر بعد فيروس كورونا.

يعد استثمار ESRT في تقنية جودة البيئة الداخلية (IEQ) بمثابة استجابة مباشرة لطلبات المستأجرين في مرحلة ما بعد الوباء للحصول على مساحات عمل أكثر صحة. أصبح هذا الاستثمار الآن إجراءً تشغيليًا قياسيًا وعاملًا مميزًا في جذب المستأجرين ذوي الجودة العالية.

حصلت الشركة على تصنيف WELL للصحة والسلامة بنسبة 100% من محفظتها، وتجدد هذه الشهادة للمرة الرابعة في عام 2025. ويعد هذا التزامًا ضخمًا على مستوى المحفظة. التكنولوجيا المنتشرة تشمل:

• تم تركيب مرشحات MERV 13 في جميع أنحاء المجموعة، والتي تلتقط نسبة أعلى من الجسيمات المحمولة جواً مقارنة بالمرشحات القياسية.
• تقنية التأين ثنائي القطب AtmosAir، والتي أثبتت بشكل مستقل من خلال دراسات خارجية قدرتها على تحييد 99.92% من فيروسات كورونا الموجودة في الهواء.

هذا المستوى من الاستثمار في جودة الهواء ينقل IEQ من مطالبة تسويقية إلى معيار تشغيلي قابل للقياس ومدعوم علميًا، مما يدعم بشكل مباشر صحة المستأجر وإنتاجيته.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

يهيمن على المشهد القانوني لشركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) في عام 2025 التشريعات المناخية الصارمة في مدينة نيويورك والدفع المتزايد لحماية المستأجرين التجاريين. ويتعين عليك أن تنظر إلى هذه الأمور ليس باعتبارها تكاليف امتثال فحسب، بل باعتبارها برامج إنفاق رأسمالي إلزامية تعمل على تغيير قيمة الأصول والمخاطر التشغيلية بشكل أساسي.

المواعيد النهائية الصارمة للامتثال للقانون المحلي لمدينة نيويورك رقم 97 (LL97) الذي يحدد الحدود القصوى للانبعاثات في المباني

يمثل القانون المحلي 97 (LL97) المخاطر القانونية الأكثر إلحاحًا والأكثر تكلفة. يفرض هذا القانون حدودًا قصوى للانبعاثات لمعظم المباني التي تزيد مساحتها عن 25000 قدم مربع، مع فترة الامتثال الأولى التي تمتد من عام 2024 حتى عام 2029. وكان الموعد النهائي لتقديم التقارير الأولية لانبعاثات عام 2024 هو 1 مايو 2025، على الرغم من توفر تمديد حتى 31 ديسمبر 2025، إذا تم تقديم الطلب بحلول 29 أغسطس 2025. فهذا هو الموعد النهائي لتقديم التقارير، ويؤدي عدم الالتزام به إلى فرض عقوبات مالية كبيرة.

المخاطر المالية ذات شقين: غرامات عدم الامتثال واستثمار رأس المال المطلوب. عقوبة تجاوز حد الانبعاثات السنوية هي 268 دولارًا للطن المتري من مكافئ ثاني أكسيد الكربون فوق الغطاء. بالنسبة لمحفظة بحجم محفظة ESBA، يمكن أن يصبح هذا سريعًا نفقات تشغيل سنوية بملايين الدولارات إذا تأخرت عمليات التعديل التحديثي. عقوبة تقرير الامتثال المتأخر هي 0.50 دولارًا للقدم المربع شهريًا. إليك الحساب السريع: بالنسبة لمبنى مساحته مليون قدم مربع، ستكون هناك عقوبة التأخير في التقديم 500000 دولار شهريا. تشير تقديرات المدينة إلى أن حوالي 15000 مبنى سوف تحتاج إلى الاستثمار فيما بينها 12 مليار دولار و15 مليار دولار على مستوى المدينة للامتثال لحدود 2030 الأكثر صرامة. لقد استثمرت ESBA بشكل استباقي في التعديلات التحديثية للطاقة العميقة، ولا سيما في مبنى إمباير ستيت، الذي حقق بالفعل خفض الانبعاثات بنسبة 54% منذ عام 2009، مما جعلهم في وضع أفضل من العديد من أقرانهم، لكن أهداف عام 2030 لا تزال صعبة.

تعمل قوانين تقسيم المناطق المتطورة على تسهيل أو إعاقة التحويلات من مكتب إلى سكني في وسط المدينة

تستخدم مدينة نيويورك بشكل فعال التغييرات في قانون تقسيم المناطق لمعالجة ارتفاع معدل الشواغر في المكاتب ونقص المساكن. يعد تعديل تقسيم المناطق "مدينة نعم لفرص الإسكان"، الذي تمت الموافقة عليه في أواخر عام 2024، بمثابة تحول تنظيمي كبير. إنه يوسع بشكل كبير مجموعة المباني المؤهلة للتحويل من مكاتب إلى سكنية من خلال السماح لمعظم المباني غير السكنية التي تم تشييدها من قبل 1991 للتحويل، وهو امتداد ملحوظ من القطع السابق في عامي 1961 و1977.

هذه فرصة واضحة لـ ESBA لإعادة استخدام الأصول المكتبية القديمة والأقل تنافسية في مناطق مثل Midtown South. تقدر المدينة أن هذه المبادرة يمكن أن تصل إلى 20 ألف وحدة سكنية جديدة. بالإضافة إلى ذلك، تضمنت ميزانية السنة المالية 2025 لولاية نيويورك حافزًا ضريبيًا بقيمة 467 مليونًا لتيسير الصفقة، بشرط أن 25% من الوحدات الجديدة تم تصنيفها على أنها مساكن ميسورة التكلفة (بمتوسط مرجح يبلغ 80٪ من متوسط دخل المنطقة، أو AMI). ويخلق هذا المزيج من مرونة تقسيم المناطق وتخفيض الضرائب مسارًا قابلاً للتطبيق لإطلاق القيمة في المساحات المكتبية ذات الأداء الضعيف، ولكنه يعني أيضًا التعامل مع المتطلبات القانونية المعقدة لتفويضات الإسكان الميسور التكلفة.

إمكانية إصدار ولايات جديدة على مستوى الدولة بشأن أمن المستأجر التجاري وشروط الإيجار

يتحول المناخ السياسي في نيويورك نحو زيادة حماية المستأجرين التجاريين، مما يعكس الاتجاهات التي شوهدت في العقارات السكنية. يعد هذا خطرًا جوهريًا على هياكل الإيجار الملائمة للمالك والتي استخدمتها ESBA تاريخيًا. هناك مشروعان قانونان نشطان لولاية نيويورك في عام 2025 لهما أهمية خاصة:

• سيتطلب مشروع القانون (مشروع قانون التجميع 2025-A2611) من الملاك التجاريين تخفيف الأضرار إذا قام المستأجر بفسخ عقد الإيجار مبكرًا. وهذا يعني أن المالك لم يعد بإمكانه ببساطة ترك مساحة شاغرة ومقاضاة المستأجر السابق للحصول على الإيجار المتبقي بالكامل؛ سيكون لديهم واجب قانوني للبحث بنشاط عن مستأجر جديد.
• وينص مشروع قانون آخر (مشروع قانون مجلس الشيوخ 2025-S3593) على أن يقدم الملاك عقد إيجار تجاري مكتوب في غضون 60 يومًا. والأهم من ذلك، إذا لم يتم تقديم العقد، يحصل المستأجر على الحق في حجب الإيجار بعد 30 يومًا وتعليق الدفع بعد 60 يومًا، مع فقدان المالك الحق في تحصيل الإيجار لتلك الفترة.

ومن شأن هذه الولايات المقترحة أن تغير المخاطر بشكل جذري profile من عقود الإيجار التجارية، وخاصة مع المستأجرين الأصغر حجما وغير الائتمانيين، مما يتطلب بالتأكيد المزيد من العناية بشأن وثائق الإيجار وجهود إعادة التأجير.

الالتزام بمتطلبات قانون الأمريكيين ذوي الإعاقة (ADA) المعقدة فيما يتعلق بالممتلكات التاريخية

بالنسبة للمحفظة المثقلة بالأصول التاريخية من الفئة أ، مثل مبنى إمباير ستيت، يعد الامتثال لقانون الأمريكيين ذوي الإعاقة (ADA) مطلبًا قانونيًا مستمرًا. ويكمن التحدي في أن الممتلكات التاريخية يجب أن تمتثل لمعايير ADA لعام 2010 للتصميم الذي يسهل الوصول إليه إلى "أقصى حد ممكن" دون تدمير الأهمية التاريخية للمبنى. على سبيل المثال، أصبح مبنى إمباير ستيت متوافقًا تمامًا مع قانون الأميركيين ذوي الإعاقة في مناطقه العامة، بما في ذلك المنحدرات الموجودة في مرصد الطابق 86 ودورات المياه التي يمكن الوصول إليها، نتيجة لجهود إزالة الحواجز السابقة، والتي من المحتمل أن تكلف عدة ملايين من الدولارات، والتي فرضتها اتفاقية تسوية عام 1992 مع وزارة العدل.

المخاطرة ليست مجرد تكلفة رأسمالية؛ إنها مخاطرة التقاضي. لا توجد عملية تنازل عن قوانين الحقوق المدنية الفيدرالية الخاصة بـ ADA، حتى بالنسبة للمباني التاريخية. يمكن أن تكلف الدعاوى القضائية المتعلقة بقضايا شائعة مثل واجهات المتاجر التي يتعذر الوصول إليها أو انتهاكات المنحدرات الآلاف من الرسوم القانونية للقتال، مما يؤدي غالبًا إلى تسويات لتجنب تكاليف المحكمة. تقدم مصلحة الضرائب الأمريكية حوافز ضريبية فيدرالية للشركات لتغطية تكاليف إجراء تحسينات على إمكانية الوصول، لكن الالتزام الأساسي يظل قائمًا: التأكد من أن جميع التعديلات الجديدة والمرافق العامة الحالية يمكن تحقيقها بسهولة للوصول إليها. وهذا يعني أن كل بناء جديد للمستأجر أو تجديد الردهة يؤدي إلى مراجعة قانونية جديدة وفقًا لمتطلبات ADA وقانون البناء لمدينة نيويورك الحالية.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - تحليل PESTLE: العوامل البيئية

الحاجة إلى تحقيق أهداف خفض الكربون الكبيرة التي يفرضها القانون المحلي رقم 97 لتجنب الغرامات الباهظة.

تخلق البيئة التنظيمية في مدينة نيويورك حافزًا ماليًا كبيرًا وفوريًا لإجراء تعديلات تحديثية على الطاقة العميقة، وذلك في المقام الأول من خلال القانون المحلي 97 (LL97). يفرض هذا القانون حدودًا صارمة لانبعاثات الكربون على المباني التي تزيد مساحتها عن 25000 قدم مربع، على أن تبدأ فترة الامتثال الأولى في عام 2024. وكان من المقرر إصدار تقارير الانبعاثات السنوية الأولى في مايو 2025.

الخبر السار لشركة Empire State Realty OP, L.P. هو أن استثمارها الاستباقي الذي دام عقدًا من الزمن في كفاءة استخدام الطاقة قد جعلها رائدة بوضوح. إنهم مشروع عدم التعرض لغرامات LL97 حتى عام 2029 لممتلكاتهم المكتبية، وهي ميزة تنافسية هائلة مقارنة بأقرانهم الذين يواجهون عقوبات كبيرة.

بالنسبة للمباني التي لا تلتزم، تكون العقوبة شديدة: غرامة قدرها 268 دولارًا للطن المتري بما يعادل $\text{CO}_2$ فوق الحد المخصص. ونظرًا لأن الشركة في الطليعة بالفعل، فيمكنها التركيز على أهداف 2030 الأكثر صرامة.

• لقد تم بالفعل خفض انبعاثات المحفظة التجارية الحالية لـ ESRT 43% منذ 2009.
• أدى التعديل التحديثي للطاقة العميقة لمبنى إمباير ستيت إلى خفض انبعاثات $\text{CO}_2$ بنسبة 54%.
• الهدف النهائي هو خفض الانبعاثات التشغيلية بنسبة 80% في مبنى إمباير ستيت بحلول عام 2030وللمحفظة التجارية بأكملها بحلول عام 2035.

الالتزام بمعايير الاستدامة عالية المستوى، مع حصول مجموعة كبيرة من الشركات على شهادة LEED.

لقد جعلت شركة Empire State Realty OP, L.P. التزامها البيئي جزءًا أساسيًا من نموذج أعمالها، وليس مجرد ممارسة للامتثال. ويتجلى ذلك في العديد من الشهادات رفيعة المستوى عبر المحفظة، والتي تشير إلى الجودة للمستأجرين والمستثمرين. حقق مبنى إمباير ستيت نفسه شهادة ليد الذهبية في عام 2011، مما وضع معايير عالية لبقية المحفظة.

ويمتد تركيز الشركة إلى ما هو أبعد من مجرد معيار واحد، ليغطي أداء الطاقة والصحة والعافية. بصراحة، تعد مجموعة الشهادات هذه بمثابة تمييز قوي في سوق المكاتب التنافسية في مانهاتن.

زيادة طلب المستأجرين على المباني المتوافقة مع المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG).

أنت ترى اتجاهًا واضحًا حيث يكون المستأجرون، وخاصة أولئك الذين لديهم تفويضات قوية تتعلق بالجوانب البيئية والاجتماعية والحوكمة للشركات، على استعداد لدفع علاوة أو، على الأقل، إعطاء الأولوية للمساحة في المباني المعتمدة منخفضة الكربون. هذه رحلة إلى الجودة. تعد قيادة الاستدامة لشركة Empire State Realty OP, L.P. محركًا مباشرًا لأداء التأجير.

بلغ معدل إيجار مكاتب الشركة في مانهاتن 93.8٪ اعتبارًا من 30 يونيو 2025، وهي زيادة متتالية قدرها 80 نقطة أساس ويتفوق على الكثير من سوق مانهاتن الأوسع. وتعزى الإدارة هذا الأداء المتفوق بشكل مباشر إلى حيادها الكربوني وأوراق اعتماد البناء الصحية، مما يجذب مستأجرين ائتمانيين أفضل. على سبيل المثال، في الربع الثاني من عام 2025، وقعوا 232,108 قدم مربع من عقود الإيجار القابلة للتأجير، بما في ذلك صفقات كبيرة طويلة الأجل في مبنى إمباير ستيت. وهذا يدل على أن الاستثمار في التعديلات التحديثية الخضراء يؤتي ثماره في نتائج تأجير ملموسة، وليس فقط العلاقات العامة.

خطر أحداث تغير المناخ المادية (مثل الفيضانات الساحلية) التي تؤثر على الأصول المنخفضة في مانهاتن.

في حين أن التركيز غالبًا ما يكون على انبعاثات الكربون (مخاطر التحول)، فإن المخاطر المادية الناجمة عن تغير المناخ، وخاصة الفيضانات الساحلية، تظل مصدر قلق طويل الأمد لأي صندوق استثمار عقاري (REIT) لديه أصول في مانهاتن السفلى. وتخطط مدينة نيويورك لتمويل رأسمالي بقيمة 196.7 مليار دولار بين السنوات المالية 2025-2035 للاستثمارات المتعلقة بالمناخ على مستوى المدينة، مع إدراك التهديد الخطير المتمثل في ارتفاع مستوى سطح البحر والعواصف الساحلية.

بالنسبة لشركة Empire State Realty OP, L.P.، يتم تخفيف المخاطر، ولكن لا يتم القضاء عليها، من خلال موقع أصولها الرئيسية، والتي يقع معظمها في وسط المدينة الجنوبي ووسط المدينة، وهي أرض مرتفعة عمومًا عن المناطق الأكثر عرضة للخطر في مانهاتن السفلى. ومع ذلك، فإن التأثير الاقتصادي الأوسع لحدث ساحلي كبير على البنية التحتية للمدينة ومجتمع الأعمال يشكل خطراً نظامياً.

إن الاستثمار السابق للشركة الذي يبلغ حوالي مليار دولار أمريكي منذ الاكتتاب العام لتحديث وترقية محفظتها، في المقام الأول لكفاءة الطاقة، يشمل أيضًا تحسينات البنية التحتية التي تعزز مرونة البناء العامة ضد الأحداث المناخية القاسية. هناك حاجة بالتأكيد إلى الاستمرار في مراقبة خرائط الفيضانات المتطورة في المدينة والتأكد من حماية أنظمة البناء الحيوية، حيث من المتوقع أن تؤدي المخاطر المرتبطة بالمناخ إلى خفض قيمة العقارات على المستوى الوطني بمقدار 1.4 تريليون دولار على مدى الثلاثين عامًا القادمة.

الخطوة التالية: إدارة المخاطر: قم بمراجعة أحدث خرائط منطقة الفيضانات الساحلية الخاصة بمدينة نيويورك ومقارنتها بجميع مواقع الأصول الحالية وتأكد من أن جميع الأنظمة الميكانيكية والكهربائية والسباكة (MEP) الهامة مرتفعة فوق سهل الفيضان الذي يبلغ 500 عام.