Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): PESTLE-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Sie verfolgen Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) und fragen sich, wie sich ihr ikonisches Portfolio gegen den Gegenwind des Büromarkts in Manhattan schlägt. Die einfache Wahrheit ist, dass der Büroleerstand in der Stadt zwar insgesamt immer noch hoch ist, aber in der Nähe 16.5% Ende 2025 verschaffen ihnen die Flucht der ESBA in Qualitätsanlagen und die nichtzyklischen Einnahmen aus dem Empire State Building Observatory einen entscheidenden Vorteil. Diese Stabilität geht jedoch mit steigenden Kosten einher: der Einhaltung der strengen CO2-Reduktionsvorgaben des New York City Local Law 97 (LL97). Wir haben die sechs externen Kräfte ermittelt – politische, wirtschaftliche, soziologische, technologische, rechtliche und ökologische –, die in den nächsten 18 Monaten definitiv ihre Funds From Operations (FFO) oder den Cashflow aus Betrieb, Wachstum und Bewertung bestimmen werden.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – PESTLE-Analyse: Politische Faktoren

Veränderte New Yorker Grundsteuerbemessungsmethoden für Gewerbeimmobilien

Sie müssen verstehen, dass das Grundsteuersystem von New York City ein nachlaufender Indikator und kein Echtzeit-Marktspiegel ist. Das Finanzministerium (Department of Finance, DOF) der Stadt verwendet eine Methodik für Gewerbeimmobilien der Klasse 4 – wie das Manhattan-Büroportfolio von Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) –, die den geschätzten Wert auf dem historischen Nettobetriebseinkommen (NOI) und nicht auf aktuellen Transaktionspreisen basiert. Diese Berechnung ändert sich auch schrittweise über einen Zeitraum von fünf Jahren, was bedeutet, dass sich die vollen Auswirkungen der Büromarktkrise nach der Pandemie immer noch langsam auf Ihre Steuerrechnung auswirken.

Für das Geschäftsjahr 2025 (FY25), das von Juli 2024 bis Juni 2025 reicht, zeigte die vorläufige Bewertungsliste einen Anstieg der Gewerbeimmobilienwerte, was angesichts der hohen Büroleerstandsquoten kontraintuitiv erscheint. Konkret stieg der stadtweite Gesamtschätzwert für Immobilien der Klasse 4 um 3.5% auf 133,5 Milliarden US-Dollar. Bei Bürogebäuden stieg der Gesamtwert um 2,5 %. Aus diesem Grund wurden in den Finanzberichten der ESBA für das zweite und dritte Quartal 2025 höhere Immobiliensteuern als Hauptgrund für den Rückgang des Cash Net Operating Income (NOI) von Same-Store Property im Jahresvergleich genannt. Es ist ein klarer Gegenwind: Ihre Betriebskosten steigen, auch wenn die Marktmieten weiterhin schwierig sind.

Hier ist die kurze Rechnung zum Steuerveranlagungsdruck 2025:

• Stadtweiter geschätzter Gesamtwert der Klasse 4 (gewerblich): +4,5 Milliarden US-Dollar (3,5 % Steigerung für das Geschäftsjahr 25).
• Gesamtwertsteigerung des Bürogebäudes: 2,5 % für das Geschäftsjahr 25.
• ESBA Same-Store Property Cash NOI-Auswirkungen (3. Quartal 2025): Im Jahresvergleich um 1,5 % gesunken, hauptsächlich aufgrund höherer Immobiliensteuern.

Potenzial für neue Infrastrukturausgaben des Bundes, die dem New Yorker Nahverkehr und den lokalen Immobilienwerten zugute kommen

Das politische Engagement für Infrastrukturausgaben ist ein erheblicher langfristiger Rückenwind für erstklassige Immobilien in Manhattan, insbesondere für Immobilien in der Nähe wichtiger Verkehrsknotenpunkte wie dem Empire State Building. Ein besserer Transit bedeutet für Mieter einen größeren, besser zugänglichen Arbeitskräftepool, was direkt zu einer höheren Auslastung und höheren Mieten führt. Die Bundesmittel des Infrastructure Investment and Jobs Act (IIJA) fließen jetzt nach New York City, und zwar in beträchtlicher Höhe.

Die gesamten Bauausgaben in New York City werden im Jahr 2025 voraussichtlich 89 Milliarden US-Dollar erreichen, wobei die Staatsausgaben einen wesentlichen Anteil ausmachen. Die Metropolitan Transportation Authority (MTA) ist ein wichtiger Akteur und wird voraussichtlich über einen Zeitraum von drei Jahren 30 Milliarden US-Dollar in den fünf Bezirken investieren, was einer Steigerung von 47 % gegenüber den Ausgaben vor der Pandemie entspricht. Diese Kapitalzufuhr in das Verkehrssystem fungiert als öffentliche Subvention für den Wert von Gewerbeimmobilien. Sie sollten den Fortschritt großer Verkehrsprojekte im Auge behalten, da deren Fertigstellung auf jeden Fall die Wertsteigerung von Immobilien in ihrer unmittelbaren Umgebung vorantreiben wird.

Diese massiven Investitionen des öffentlichen Sektors sind ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal für den New Yorker Markt.

Die Ausgaben des MTA in Höhe von 7,3 Milliarden US-Dollar allein für 2025 sind ein starkes Signal dafür, dass die Kerninfrastruktur der Stadt – das Lebenselixier des ESBA-Portfolios – modernisiert wird.

Erhöhter politischer Druck für steuerliche Anreize für die Umwandlung von Büro- in Wohnimmobilien

Die politische Reaktion auf die beiden Probleme hoher Büroleerstände und geringem Wohnungsangebot hat eine große Chance geschaffen. Im Haushaltsplan des Staates New York für das Geschäftsjahr 2025 wurde ein Steueranreiz in Höhe von 467 Millionen US-Dollar (Affordable Housing from Commercial Conversions – AHCC-Programm) eingeführt, der ein wirksames Instrument zur Neupositionierung älterer, weniger wettbewerbsfähiger Büroimmobilien darstellt. Dieser Anreiz bietet langfristige Befreiungen von der Grundsteuer, wodurch die Wirtschaftlichkeit einer Umwandlung für viele Gebäude der Klassen B und C realisierbar wird.

Für ESBA, das eine Mischung aus Trophäenobjekten und modernisierten Immobilien besitzt, ist dieser Anreiz eine strategische Option für alle älteren Gebäude im Portfolio oder eine Wettbewerbsherausforderung, wenn dadurch der Pool potenzieller Mieter für ihre verbleibenden Flächen der Klasse B verringert wird. Die Steuerersparnis ist erheblich: Bei Umbauten im Manhattan Prime Development Area (südlich der 96th Street) kann eine Steuerersparnis von bis zu 90 % der Steuerrechnung erzielt werden. Dieser Vorteil geht jedoch mit einem nicht verhandelbaren sozialen Auftrag einher: Mindestens 25 % der neuen Einheiten müssen einkommensbeschränkt sein, mit einem gewichteten Durchschnitt von 80 % des Area Median Income (AMI) oder weniger.

Der Markt reagiert bereits. Ab dem ersten Quartal 2025 ist eine Pipeline von 44 Konversionsprojekten im Gange, die eine Gesamtfläche von 15,2 Millionen Bruttoquadratfuß haben und möglicherweise etwa 17.400 Wohnungen zum Wohnungsbestand der Stadt hinzufügen werden. Diese Konvertierungsaktivität ist von entscheidender Bedeutung für die Absorption des überschüssigen Büroangebots und trägt zur Stabilisierung des gesamten Gewerbemarkts bei.

Geopolitische Stabilität wirkt sich auf globale Investitionsströme in erstklassige Immobilien in Manhattan aus

Geopolitische Unsicherheit ist ein zweischneidiges Schwert für Immobilien in Manhattan. Einerseits hat die globale politische Volatilität – vom Wahlzyklus in den USA bis hin zu anhaltenden internationalen Konflikten – einige institutionelle Anleger zum Innehalten veranlasst. Die Untersuchungen von BlackRock deuten darauf hin, dass geopolitische Risiken die Kapitalzuflüsse in Immobilien bis ins erste Quartal 2025 hinein weiterhin einschränken und den erwarteten Anstieg der Transaktionsaktivität verzögern.

Andererseits werden erstklassige Immobilien in Manhattan, insbesondere prestigeträchtige Immobilien wie das Empire State Building, von sehr vermögenden Privatpersonen und ausländischem Kapital als globales Schließfach angesehen. Diese Hauptstadt betrachtet den aktuellen inländischen Pessimismus hinsichtlich der Büroleerstände als vorübergehenden „Räumungsverkauf“. Die langfristige Widerstandsfähigkeit der Stadt, gestützt auf ihre Finanzreserven in Höhe von 8,5 Milliarden US-Dollar und ihren Status als globales Finanzzentrum, mildert kurzfristige politische Risiken.

Für das Jahr 2025 bleiben die Prognosen für das Transaktionsvolumen hoch, wobei gewerbliche Immobilientransaktionen voraussichtlich 47 Milliarden US-Dollar erreichen werden. Dieses anhaltende globale Interesse bietet trotz lokaler politischer Aufregung wie dem New Yorker Bürgermeisterwahlkampf 2025 eine Untergrenze für die Bewertungen der wichtigsten, hochwertigen ESBA-Vermögenswerte. Das Risiko besteht nicht in mangelndem Interesse, sondern in einer vorübergehenden Verzögerung bei den Vertragsabschlüssen, da die Anleger darauf warten, dass sich ein klareres politisches Bild abzeichnet.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – PESTLE-Analyse: Wirtschaftliche Faktoren

Die Büroleerstandsraten in Manhattan bleiben in der Nähe hartnäckig hoch 16.5% Ende 2025.

Sie haben Recht, wenn Sie sich auf die Segmentierung des Büromarkts in Manhattan konzentrieren. Die Schlagzeile der Leerstandsquote ist eine irreführende Zahl. Während einige Berichte von Ende 2025 zeigen, dass die Leerstandsquote in Manhattan insgesamt auf etwa 13 % sinkt, verbirgt sich hinter dieser Zahl eine erhebliche Kluft. Bei älteren, nicht modernisierten Gebäuden sieht die Realität viel härter aus. Cushman & Im Bericht von Wakefield für das dritte Quartal 2025 wurde festgestellt, dass der Büroleerstand in Manhattan insgesamt bei 22,0 % liegt, was die anhaltende Herausforderung besser widerspiegelt. Der Schlüssel liegt darin, dass Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) über modernisierte, hochwertige Immobilien verfügt, weshalb ihr Büroportfolio in Manhattan mit einer Vermietungsquote von 93,8 % zum 30. Juni 2025 viel besser abschneidet. Das ist auf jeden Fall eine starke Leistung in einem schwierigen Markt.

Der wirtschaftliche Druck ist nicht einheitlich. Es handelt sich um einen Trend zur Flucht in die Qualität, bei dem Mieter bereit sind, einen Aufschlag für neue, gut ausgestattete Flächen in der Nähe von Verkehrsanbindungen zu zahlen und ältere Bestände zurückzulassen. Dieser Trend erzeugt eine duale Marktdynamik:

• Bei älteren Gebäuden der Klasse B/C liegt die Leerstandsquote bei über 20 %.
• Trophy-/Premium-Klasse-A-Immobilien wie ESBAs unterliegen einem intensiven Wettbewerb und höheren Mieten.

Erhöhte Zinssätze erhöhen die Kosten für die Refinanzierung bestehender Schulden.

Das Umfeld der „auf längere Sicht höheren“ Zinssätze ist derzeit der größte Gegenwind für Gewerbeimmobilien (CRE). Überall in den USA stehen Unternehmen bis 2026 vor einer „Fälligkeitsgrenze“ für Schulden in Höhe von 3,2 Billionen US-Dollar, was sie dazu zwingt, sich zu Zinssätzen zu refinanzieren, die deutlich über den 3–4 % im Jahr 2021 liegen. Hier ist die schnelle Rechnung: Ein höherer Zinssatz für neue Schulden bedeutet, dass weniger Cashflow für Immobilienverbesserungen oder -verteilungen zur Verfügung steht.

Die ESBA hat sich jedoch strategisch vor dem unmittelbaren Schock geschützt. Zum 30. Juni 2025 hatte das Unternehmen insgesamt rund 2,1 Milliarden US-Dollar an ausstehenden Schulden, aber entscheidend war, dass es keine variabel verzinslichen Schulden angab. Dies bedeutet, dass das Unternehmen keinen unmittelbaren Zinserhöhungen ausgesetzt ist. Ihr gewichteter Durchschnittszinssatz lag bei überschaubaren 4,34 %, was im Vergleich zu neuen gewerblichen Hypothekenzinsen in diesem Umfeld niedrig ist.

Starker Umsatzbeitrag des Empire State Building Observatory, einem nicht zyklischen Vermögenswert.

Das Empire State Building Observatory ist ein einzigartiger, nicht zyklischer Vermögenswert, der eine entscheidende, stabile Einnahmequelle bietet und als natürliche Absicherung gegen die Volatilität des Büromarkts fungiert. Diese Touristenattraktion trägt etwa 25 % zum Nettobetriebsergebnis (NOI) des Unternehmens bei. Obwohl der Tourismusmarkt mit Gegenwind zu kämpfen hatte – etwa einer geringeren Nachfrage internationaler Reisender und schlechtem Wetter zu Beginn des Jahres – bleibt sein Beitrag erheblich.

Das Management revidierte seine NOI-Prognose des Observatory für das Gesamtjahr 2025 auf eine Spanne von 90 bis 94 Millionen US-Dollar (gegenüber einem früheren Höchstwert von 102 Millionen US-Dollar), was die anhaltende Unsicherheit im Bereich des diskretionären Reisens widerspiegelt. Dennoch handelt es sich hierbei um eine riesige, vorhersehbare Cashflow-Quelle, über die nur wenige andere Büro-REITs verfügen. Die vierteljährliche Leistung des Observatoriums im Jahr 2025 zeigt sein Ausmaß:

Die Mieternachfrage konzentrierte sich auf hochwertige, modernisierte Class-A-Immobilien.

Die wirtschaftliche Realität für Bürovermieter sieht so aus, dass Mieter nur bereit sind, Kapital in die erstklassigen Vermögenswerte zu stecken. Dieser Trend gibt der ESBA Rückenwind, die stark in die Modernisierung ihres Portfolios, einschließlich des Empire State Buildings, investiert hat. Der Anstieg der Nachfrage nach Premiumflächen zeigt sich in der Preis- und Vermietungsaktivität für das dritte Quartal 2025, wo die Angebotsmieten der Klasse A in ganz Manhattan auf 81,89 US-Dollar pro Quadratfuß kletterten.

Die Strategie der ESBA, „campusähnliche“ Umgebungen mit hochwertigen Annehmlichkeiten zu schaffen, zahlt sich aus, wie die Vermietungsleistung zeigt:

• Vermietungsquote für Büros in Manhattan: 93,8 % (Stand: 30. Juni 2025).
• Gemischte Leasing-Spreads (Mark-to-Market) im 2. Quartal 2025: +12,1 %.

Dieser positive Spread, der das 16. Wachstumsquartal in Folge markiert, beweist, dass der Markt bereit ist, bei Ablauf oder Verlängerung des Mietvertrags deutlich mehr für die renovierten Flächen der ESBA zu zahlen.

Das Funds From Operations (FFO)-Wachstum der Operating Partnership hängt von der Vermietungsgeschwindigkeit und den Mietpreisspannen ab.

Der wirtschaftliche Kernmotor der Betriebspartnerschaft wird durch zwei Hebel angetrieben: die Vermietungsgeschwindigkeit (das Volumen der vermieteten Flächen) und die Mietpreisspanne (die Differenz zwischen Neu-/Erneuerungsmieten und Altmieten). Die Prognose des Unternehmens für die Core Funds From Operations (FFO) pro verwässerter Aktie für das Gesamtjahr 2025 liegt bei 0,83 bis 0,86 US-Dollar. Dieser FFO ist die Schlüsselkennzahl für Immobilieninvestoren und sein Wachstum steht in direktem Zusammenhang mit dem Erfolg ihres Leasingprogramms.

Im zweiten Quartal 2025 unterzeichnete ESBA Büromietverträge in Manhattan mit einer vermietbaren Fläche von 221.776 Quadratmetern. Während sich die Geschwindigkeit im dritten Quartal 2025 auf 87.880 Quadratfuß verlangsamte, führte das Management dies darauf zurück, dass das Portfolio eine kritische Kapazität erreichte und ein erheblicher Teil der Fläche außerbörslich für Gelegenheiten für große Blöcke gehalten wurde. Der anhaltend positive Mietpreisunterschied von +12,1 % im zweiten Quartal 2025 ist hier der wichtigste Indikator, da er zeigt, dass sich jede neue Mietvertragsunterzeichnung sofort positiv auf den FFO auswirkt und den Wert steigert, auch wenn das Volumen der verfügbaren Flächen schrumpft.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – PESTLE-Analyse: Soziale Faktoren

Die soziale Landschaft in New York City verändert das Wertversprechen für das Portfolio von Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) grundlegend und schafft einen gespaltenen Markt, in dem hochwertige Vermögenswerte florieren, während ältere Immobilien Schwierigkeiten haben. Sie müssen sich weniger auf den allgemeinen Leerstand auf dem Markt konzentrieren, sondern mehr auf die wachsende Kluft zwischen erstklassigen, sanitären Gebäuden und dem Rest sowie auf die entscheidende Rolle des Tourismus für den Cashflow des Observatoriums.

Nachhaltige hybride Arbeitsmodelle reduzieren den gesamten physischen Büroraumbedarf pro Mitarbeiter.

Hybrides Arbeiten ist keine vorübergehende Maßnahme mehr; Es ist der Standard und hat den Platzbedarf nachhaltig verändert. Unternehmen mieten definitiv weniger Flächen pro Mitarbeiter, wobei viele Organisationen ihre gesamte Bürofläche im Vergleich zum Niveau vor der Pandemie um 15 bis 30 % reduzieren. Das alte Modell „Ein Mitarbeiter, ein Schreibtisch“ ist verschwunden und wurde durch einen Fokus auf Kollaborationszentren und flexible Layouts ersetzt. Diese Verschiebung führt dazu, dass die Gesamtmenge der vermieteten Flächen schrumpft, aber die Qualität dieser Flächen muss außergewöhnlich sein, um Mitarbeiter für ihre Bürotage anzulocken.

Die Strategie der ESBA zur Modernisierung ihres Portfolios ist eine direkte Reaktion darauf. Während die Büroleerstandsquote in Manhattan insgesamt mit rund 15,3 % im Jahr 2025 hoch bleibt, bleibt das Manhattan-Büroportfolio der ESBA mit einer Vermietungsquote von über 93 % zum Ende des dritten Quartals 2025 stark. Diese Widerstandsfähigkeit zeigt, dass die Nachfrage nach den Qualitätsimmobilien der ESBA zwar gesunken ist, die Nachfrage nach den Qualitätsimmobilien jedoch robust bleibt. Hier ist die kurze Berechnung, wie die Büroleistung von ESBA im Vergleich zur breiteren Marktrealität abschneidet:

Eine starke Erholung des inländischen und internationalen Tourismus nach der Pandemie steigert die Einnahmen des Observatoriums.

Das Empire State Building Observatory ist ein enormer Cashflow-Treiber und seine Leistung ist ein direkter Gradmesser für das gesellschaftliche Vertrauen in den Stadtverkehr. Während die Erholung nach der Pandemie stark war, war sie auch im Jahr 2025 volatil. Das Management musste seine Ganzjahresprognose für das Nettobetriebsergebnis (NOI) des Observatoriums von der ursprünglichen Prognose von 97 bis 102 Millionen US-Dollar auf eine Spanne von 90 bis 94 Millionen US-Dollar nach unten korrigieren. Diese Revision spiegelt Gegenwinde wie widriges Wetter und vor allem eine schwächer als erwartete Erholung in bestimmten internationalen Besuchersegmenten wider.

Dennoch bleibt das Observatorium ein widerstandsfähiger Vermögenswert. Beispielsweise wurde allein im dritten Quartal 2025 ein NOI von 26,5 Millionen US-Dollar generiert. Die größte Chance liegt in der anhaltenden Anerkennung als weltweit führende Attraktion, da das Unternehmen bei den Travelers' Choice Awards 2025 von Tripadvisor zum vierten Mal in Folge zur Nr. 1 der Top-Attraktionen in New York City gewählt wurde. Der Fokus muss auf der Maximierung des Umsatzes pro Besucher (RPV) liegen, der im ersten Quartal 2025 einen Anstieg von 5,9 % verzeichnete, um etwaige Rückgänge bei der Gesamtbesucherzahl auszugleichen.

Firmenflug nach Qualität, die Gebäude mit hoher Ausstattung und Wellnesseinrichtungen bevorzugen.

Der Büromarkt spaltet sich – es sind jetzt zwei getrennte Märkte. Unternehmen nutzen ihre Büroflächen als Instrument zur Gewinnung und Bindung von Talenten und sind daher bereit, einen Aufpreis für Gebäude zu zahlen, die modernste Annehmlichkeiten, Wellness-Funktionen und Nachhaltigkeitszertifizierungen bieten. ESBA ist klarer Nutznießer dieses „Flucht-in-Qualität“-Trends.

Aus diesem Grund lagen die Spreads von ESBAs Büro-Blending-Cash-Leasing in Manhattan im zweiten Quartal 2025 bei starken +12,1 %, obwohl viele Immobilien der Klassen B und C mit Leerstandsquoten zu kämpfen haben, die 20 % übersteigen könnten. Immobilien der Trophy-Klasse A, wie sie im ESBA-Portfolio enthalten sind, erzielen Angebotsmieten, die im Jahr 2025 in Richtung 120 bis 125 US-Dollar pro Quadratfuß (SF) tendieren, während Flächen der Klasse B bei 50 bis 95 US-Dollar/SF stagnieren. Die umfangreichen Kapitalinvestitionen der ESBA in ihr Portfolio – einschließlich energieeffizienter Systeme und Raumklimaqualität – sichern diese erstklassigen Mieten und Mieter.

Der demografische Wandel in der New Yorker Belegschaft gibt verkehrsgünstig erreichbaren, zentralen Bürostandorten Vorrang.

Die Belegschaft legt Wert auf Bequemlichkeit, und das bedeutet eine starke Präferenz für verkehrsgünstige, zentrale Bürostandorte. Dies ist ein enormer Wettbewerbsvorteil für ESBA, dessen Immobilien sich an erstklassigen Standorten in Midtown und Midtown South befinden, oft in der Nähe wichtiger Verkehrsknotenpunkte wie dem Grand Central Terminal und der Penn Station.

Die Nachfrage nach diesen zentralen, gut angebundenen Standorten zeigt sich in der jüngsten Vermietungsaktivität. Beispielsweise unterzeichnete ESBA im dritten Quartal 2025 einen Verlängerungsvertrag über 16.402 Quadratmeter mit Haver Analytics im One Grand Central Place, einem Gebäude, das direkt mit dem Verkehrsknotenpunkt verbunden ist. Diese Zentralität verkürzt die Pendelzeiten, was ein entscheidender Faktor dafür ist, dass Mitarbeiter ins Büro kommen. Die anhaltende Nachfrage nach diesen zentralen Vermögenswerten ist ein struktureller Rückenwind, der die langfristige durchschnittliche Mietdauer unterstützt, die mit 8,1 Jahren für im dritten Quartal 2025 unterzeichnete Mietverträge weiterhin hoch ist.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – PESTLE-Analyse: Technologische Faktoren

Einsatz intelligenter Gebäudesysteme (IoT) zur Optimierung des Energieverbrauchs und des Mietererlebnisses.

Der Kern des technologischen Vorsprungs von Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) liegt in seinem umfassenden Energiesanierungsprogramm, das intelligente Gebäudesysteme (Internet der Dinge oder IoT) nutzt, um eine quantifizierbare, wettbewerbsfähige Trennung zu schaffen. Dies ist nicht nur eine grüne Initiative; Es handelt sich um eine Kapitalausgabe, die die Betriebskosten direkt senkt und den Mieterwert steigert. Beispielsweise hat die bahnbrechende Sanierung des Empire State Buildings, die auf Echtzeit-Energiemanagement (RTEM) und fortschrittlichen Steuerungen basiert, zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs des legendären Turms um 51 % geführt. Im gesamten Gewerbeportfolio hat diese technologiebasierte Effizienz den Energieverbrauch um 41 % gesenkt.

Dieses Engagement für Betriebstechnologie wird durch externe Validierung bestätigt: ESRT war eines der ersten Unternehmen, das im Oktober 2025 die ENERGY STAR NextGen-Zertifizierung der US-Umweltschutzbehörde erhielt. Die laufenden Optimierungsbemühungen führten zu einem weiteren Rückgang des Energieverbrauchs im Portfolio um 9,6 % im Vergleich zu den Daten von 2023. Durch den Einsatz stündlicher Unterzähler und prädiktiver Analysen kann das Unternehmen Energieverschwendung lokalisieren und beheben, wodurch die Gebäude effizienter sind als 90 % ähnlicher Immobilien im ganzen Land.

Kontinuierliche Investitionen in die digitale Infrastruktur zur Unterstützung von Hochgeschwindigkeitsverbindungen (z. B. WiredScore Platinum).

Eine erstklassige digitale Infrastruktur ist keine Annehmlichkeit mehr; Dies ist eine Voraussetzung für hochwertige Büromieter, und ESRT hat sein Portfolio so positioniert, dass es von dieser Nachfrage profitiert. Alle seine Immobilien in Manhattan verfügen über eine Platinum- oder Gold-Wired-Zertifizierung, die erstklassige Glasfaserkonnektivität, Carrier-Diversität und Stromausfallsicherheit auszeichnet. Diese Zertifizierung dient als Vertrauenssignal für Mieter, insbesondere für diejenigen aus den Bereichen Finanzen, Medien und Technologie, die Ausfallzeiten nicht tolerieren können.

Hier ist die schnelle Rechnung: Marktstudien von Ende 2025 zeigen, dass sich dieser Fokus auf ein zukunftssicheres Technologie-Backbone direkt auf das Endergebnis auswirkt.

Dieser technologische Vorsprung ist ein entscheidender Faktor für die starke Vermietungsleistung des Unternehmens und trug dazu bei, dass die Büroauslastung in Manhattan im dritten Quartal 2025 bei 90,3 % lag, was deutlich besser ist als der breitere Büromarkt in New York City.

Nutzen Sie Datenanalysen, um die Abwanderung von Mietern vorherzusagen und Mietpreisstrategien zu optimieren.

Während die spezifischen Algorithmen zur Vorhersage der Mieterabwanderung (eine proprietäre Metrik) nicht öffentlich sind, sind die Ergebnisse der datengesteuerten Vermietungsstrategie von ESRT klar und messbar. Das Unternehmen nutzt fortschrittliche Analysen, um Miettrends, Verlängerungsraten und Mieterpräferenzen zu verfolgen und so die Preise anzupassen und die Kundenbindung proaktiv zu verbessern.

Der konkreteste Beleg für diese Optimierung ist die Erfolgsbilanz des Unternehmens:

• Im dritten Quartal 2025 wurde das 17. Quartal in Folge mit positiven gemischten Leasingspannen erzielt.
• Die gemischten Leasingspannen betrugen im dritten Quartal 2025 +3,9 %.
• Das Unternehmen nutzt RTEM-Daten (Echtzeit-Energiemanagement) zur „vorausschauenden Analyse und Fehlererkennung“, um sicherzustellen, dass die Systeme optimal laufen, wodurch Störungen der Mieter – ein wichtiger Grund für die Abwanderung von Mietern – minimiert werden.

Dieser datengestützte Ansatz ermöglicht es ihnen, ihre modernisierten Flächen zu einem höheren Preis anzubieten und eine hohe Kundenbindung aufrechtzuerhalten, was auf einem schwachen Büromarkt definitiv einen Wettbewerbsvorteil darstellt.

Implementierung fortschrittlicher Luftfiltrations- und -reinigungssysteme als Post-COVID-Mieteranforderung.

Die Investition von ESRT in die Indoor Environmental Quality (IEQ)-Technologie ist eine direkte Reaktion auf die Nachfrage der Mieter nach der Pandemie nach gesünderen Arbeitsplätzen. Diese Investition ist mittlerweile ein Standardverfahren und ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal bei der Gewinnung hochwertiger Mieter.

Das Unternehmen hat das WELL Health-Safety Rating für 100 % seines Portfolios erreicht und diese Zertifizierung im Jahr 2025 zum vierten Mal erneuert. Dies ist eine enorme Verpflichtung für das gesamte Portfolio. Die eingesetzte Technologie umfasst:

• Im gesamten Portfolio sind MERV 13-Filter installiert, die einen höheren Prozentsatz an luftgetragenen Partikeln einfangen als Standardfilter.
• Die bipolare Ionisationstechnologie von AtmosAir, die in unabhängigen Studien nachweislich 99,92 % der Coronaviren in der Luft neutralisiert.

Diese Höhe der Investitionen in die Luftqualität verwandelt IEQ von einem Marketinganspruch in einen messbaren, wissenschaftlich fundierten Betriebsstandard, der die Gesundheit und Produktivität der Mieter direkt unterstützt.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – PESTLE-Analyse: Rechtliche Faktoren

Die Rechtslandschaft für Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) im Jahr 2025 wird von der aggressiven Klimagesetzgebung der Stadt New York und einem wachsenden Vorstoß zum Schutz gewerblicher Mieter dominiert. Sie müssen diese nicht nur als Compliance-Kosten betrachten, sondern als obligatorische Investitionsprogramme, die den Vermögenswert und das Betriebsrisiko grundlegend verändern.

Strenge Einhaltungsfristen für das New York City Local Law 97 (LL97), das Obergrenzen für Gebäudeemissionen festlegt

Local Law 97 (LL97) stellt das unmittelbarste und kostspieligste rechtliche Risiko dar. Dieses Gesetz schreibt Emissionsobergrenzen für die meisten Gebäude über 25.000 Quadratfuß vor, wobei der erste Compliance-Zeitraum von 2024 bis 2029 läuft. Die erste Meldefrist für 2024-Emissionen war der 1. Mai 2025, eine Verlängerung war jedoch bis dahin möglich 31. Dezember 2025, wenn ein Antrag bis zum 29. August 2025 eingereicht wurde. Dabei handelt es sich um eine strenge Meldefrist, deren Nichteinhaltung mit erheblichen finanziellen Strafen verbunden ist.

Das finanzielle Risiko besteht aus zwei Gründen: Bußgeldern bei Nichteinhaltung und erforderlichen Kapitalinvestitionen. Die Strafe für die Überschreitung des jährlichen Emissionsgrenzwertes beträgt 268 $ pro Tonne Kohlendioxidäquivalent über der Obergrenze. Bei einem Portfolio von der Größe des ESBA könnte dies schnell zu jährlichen Betriebskosten in Höhe von mehreren Millionen Dollar führen, wenn sich Nachrüstungen verzögern. Die Strafe für eine verspätete Compliance-Meldung beträgt 0,50 $ pro Quadratfuß und Monat. Hier ist die schnelle Rechnung: Für ein 1 Million Quadratmeter großes Gebäude wäre eine Strafe für verspätete Einreichung erforderlich 500.000 US-Dollar pro Monat. Schätzungen der Stadt gehen davon aus, dass zwischenzeitlich rund 15.000 Gebäude investiert werden müssen 12 Milliarden US-Dollar und 15 Milliarden US-Dollar stadtweit, um die strengeren Grenzwerte bis 2030 einzuhalten. ESBA hat proaktiv in tiefgreifende energetische Sanierungen investiert, insbesondere am Empire State Building, das bereits eine Erfolgsbilanz erzielt hat Reduzierung der Emissionen um 54 % Seit 2009 sind sie besser positioniert als viele Mitbewerber, doch die Ziele für 2030 sind immer noch anspruchsvoll.

Sich entwickelnde Bebauungsgesetze erleichtern oder behindern die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude in Midtown

New York City nutzt aktiv Änderungen im Bebauungsgesetz, um der hohen Büroleerstandsquote und dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Die Ende 2024 verabschiedete Bebauungsänderung „City of Yes for Housing Opportunity“ stellt einen großen regulatorischen Wandel dar. Es erweitert den Pool der förderfähigen Gebäude für die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude erheblich, indem es die meisten zuvor errichteten Nichtwohngebäude zulässt 1991 zu konvertieren, eine bemerkenswerte Erweiterung gegenüber den vorherigen Grenzwerten von 1961 und 1977.

Dies ist eine klare Chance für ESBA, ältere, weniger wettbewerbsfähige Büroimmobilien in Gegenden wie Midtown South umzuwidmen. Die Stadt schätzt, dass durch diese Initiative bis zu 20.000 neue Wohneinheiten. Darüber hinaus enthielt der Haushaltsplan des Staates New York für das Geschäftsjahr 2025 einen Steueranreiz von 467 Mio., um den Deal zu versüßen, sofern dies der Fall ist 25 % der neuen Einheiten werden als bezahlbarer Wohnraum ausgewiesen (mit einem gewichteten Durchschnitt von 80 % des Area Median Income oder AMI). Diese Kombination aus Flexibilität bei der Bebauung und Steuererleichterung schafft einen gangbaren Weg zur Wertschöpfung in leistungsschwachen Büroflächen, erfordert aber auch die Bewältigung der komplexen rechtlichen Anforderungen bezahlbarer Wohnraumvorgaben.

Potenzial für neue bundesstaatliche Vorschriften zur Sicherheit von Gewerbemietern und zu Mietbedingungen

Das politische Klima in New York verschiebt sich in Richtung eines stärkeren Schutzes gewerblicher Mieter und spiegelt damit die Trends bei Wohnimmobilien wider. Dies stellt ein wesentliches Risiko für die von der ESBA in der Vergangenheit verwendeten vermietergünstigen Mietverträge dar. Zwei aktive Gesetzesentwürfe des Staates New York im Jahr 2025 sind besonders relevant:

• Ein Gesetzentwurf (Assembly Bill 2025-A2611) würde gewerbliche Vermieter dazu verpflichten, den Schaden zu mindern, wenn ein Mieter seinen Mietvertrag vorzeitig kündigt. Das bedeutet, dass ein Vermieter eine Fläche nicht mehr einfach leer stehen lassen und den ehemaligen Mieter auf die gesamte Restmiete verklagen könnte; Sie wären gesetzlich verpflichtet, aktiv nach einem neuen Mieter zu suchen.
• Ein weiterer Gesetzentwurf (Senate Bill 2025-S3593) schreibt vor, dass Vermieter innerhalb von 60 Tagen einen schriftlichen Gewerbemietvertrag vorlegen müssen. Entscheidend ist, dass der Mieter bei Nichtzustandekommen eines Vertrags das Recht erhält, die Miete nach 30 Tagen einzubehalten und die Zahlung nach 60 Tagen auszusetzen, wobei der Vermieter für diesen Zeitraum das Recht verliert, die Miete einzuziehen.

Diese vorgeschlagenen Mandate würden das Risiko grundlegend verändern profile von gewerblichen Mietverträgen, insbesondere mit kleineren, nicht kreditwürdigen Mietern, die definitiv mehr Sorgfalt bei der Mietdokumentation und den Neuvermietungsbemühungen erfordern.

Einhaltung der komplexen Anforderungen des Americans with Disabilities Act (ADA) für historische Immobilien

Für ein Portfolio voller historischer Vermögenswerte der Klasse A wie das Empire State Building ist die Einhaltung des Americans with Disabilities Act (ADA) eine fortlaufende gesetzliche Anforderung. Die Herausforderung besteht darin, dass historische Immobilien den ADA-Standards für barrierefreies Design von 2010 so weit wie möglich entsprechen müssen, ohne die historische Bedeutung des Gebäudes zu zerstören. Das Empire State Building zum Beispiel ist in seinen öffentlichen Bereichen bereits vollständig ADA-konform, einschließlich der Rampen am Observatorium im 86. Stock und der barrierefreien Toiletten, ein Ergebnis früherer, wahrscheinlich mehrere Millionen Dollar kostender Bemühungen zur Beseitigung von Barrieren, die durch eine Vergleichsvereinbarung mit dem Justizministerium aus dem Jahr 1992 vorgeschrieben wurden.

Das Risiko besteht nicht nur in den Kapitalkosten; Es besteht das Risiko eines Rechtsstreits. Es gibt kein Verzichtsverfahren für die bundesstaatlichen ADA-Bürgerrechtsgesetze, auch nicht für denkmalgeschützte Gebäude. Klagen über häufige Probleme wie unzugängliche Ladenfronten oder Verstöße gegen die Rampe können Tausende von Anwaltskosten kosten und häufig zu Vergleichen führen, um Gerichtskosten zu vermeiden. Das IRS bietet Unternehmen zwar Steueranreize des Bundes an, um die Kosten für Zugangsverbesserungen zu decken, aber die Kernpflicht bleibt bestehen: Stellen Sie sicher, dass alle neuen Änderungen und bestehenden öffentlichen Unterkünfte für den Zugang leicht zugänglich sind. Dies bedeutet, dass jeder neue Mieterausbau oder jede Lobby-Renovierung eine erneute rechtliche Überprüfung anhand der aktuellen ADA- und New Yorker Bauvorschriften auslöst.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – PESTLE-Analyse: Umweltfaktoren

Um hohe Geldstrafen zu vermeiden, müssen die im lokalen Gesetz 97 vorgeschriebenen erheblichen CO2-Reduktionsziele erreicht werden.

Das regulatorische Umfeld in New York City schafft einen erheblichen, unmittelbaren finanziellen Anreiz für umfassende Energiesanierungen, vor allem durch Local Law 97 (LL97). Dieses Gesetz schreibt strenge CO2-Emissionsgrenzwerte für Gebäude über 25.000 Quadratfuß vor, wobei der erste Compliance-Zeitraum im Jahr 2024 beginnt. Die ersten jährlichen Emissionsberichte waren im Mai 2025 fällig.

Die gute Nachricht für Empire State Realty OP, L.P. ist, dass sie sich durch ihre proaktive, jahrzehntelange Investition in Energieeffizienz als klarer Marktführer positioniert haben. Sie projizieren bis 2029 keine LL97-Bußgelder ausgesetzt für ihre Büroimmobilien, was einen enormen Wettbewerbsvorteil gegenüber Mitbewerbern darstellt, denen erhebliche Strafen drohen.

Für Gebäude, die sich nicht daran halten, ist die Strafe hoch: eine Geldstrafe von 268 $ pro Tonne $\text{CO}_2$-Äquivalent über dem zugewiesenen Limit liegt. Da das Unternehmen bereits einen Schritt voraus ist, kann es sich auf die strengeren Ziele für 2030 konzentrieren.

• Die Reduzierung der Emissionen im aktuellen kommerziellen Portfolio von ESRT ist bereits erreicht 43 % seit 2009.
• Durch die tiefgreifende energetische Sanierung des Empire State Buildings konnten die CO2-Emissionen um 54 % gesenkt werden.
• Das ultimative Ziel ist ein Reduzierung der betrieblichen Emissionen des Empire State Building um 80 % bis 2030und für das gesamte Gewerbeportfolio bis 2035.

Bekenntnis zu hohen Nachhaltigkeitsstandards, wobei ein großes Portfolio LEED-zertifiziert ist.

Empire State Realty OP, L.P. hat sein Umweltengagement zu einem zentralen Bestandteil seines Geschäftsmodells gemacht und nicht nur zu einer Compliance-Übung. Dies zeigt sich an den zahlreichen hochrangigen Zertifizierungen im gesamten Portfolio, die Mietern und Investoren Qualität signalisieren. Das Empire State Building selbst erreichte a LEED-Gold-Zertifizierung im Jahr 2011 und legte damit eine hohe Messlatte für den Rest des Portfolios.

Der Fokus des Unternehmens geht über einen einzelnen Standard hinaus und umfasst Energieleistung, Gesundheit und Wohlbefinden. Ehrlich gesagt ist dieses Zertifizierungsportfolio ein starkes Unterscheidungsmerkmal auf dem wettbewerbsintensiven Büromarkt in Manhattan.

Steigende Mieternachfrage nach ESG-konformen Gebäuden (Environmental, Social, Governance).

Sie sehen einen klaren Trend, dass Mieter, insbesondere solche mit starken ESG-Anforderungen der Unternehmen, bereit sind, einen Aufpreis zu zahlen oder zumindest Flächen in zertifizierten Gebäuden mit geringem CO2-Ausstoß Vorrang zu geben. Das ist eine Flucht in die Qualität. Die Nachhaltigkeitsführerschaft von Empire State Realty OP, L.P. ist ein direkter Treiber für die Vermietungsleistung.

Die Büromietquote des Unternehmens in Manhattan lag zum 30. Juni 2025 bei 93,8 %, was einem sequenziellen Anstieg von 80 Basispunkten entspricht und einen Großteil des breiteren Manhattan-Marktes übertrifft. Das Management führt diese überdurchschnittliche Leistung direkt auf die CO2-Neutralität und die Qualität der Gebäude zurück, die Mieter mit besserer Bonität anziehen. Beispielsweise unterzeichneten sie im zweiten Quartal 2025 Mietverträge über 232.108 Quadratmeter vermietbare Fläche, darunter bedeutende langfristige Verträge für das Empire State Building. Dies zeigt, dass sich die Investition in umweltfreundliche Nachrüstungen nicht nur in PR, sondern auch in greifbaren Leasingergebnissen auszahlt.

Risiko physischer Klimawandelereignisse (z. B. Überschwemmungen an der Küste), die sich auf Vermögenswerte in Lower Manhattan auswirken.

Während der Schwerpunkt oft auf Kohlenstoffemissionen liegt (Übergangsrisiko), bleibt das physische Risiko des Klimawandels, insbesondere Küstenüberschwemmungen, ein langfristiges Problem für jeden Real Estate Investment Trust (REIT) mit Vermögenswerten in Lower Manhattan. New York City plant zwischen den Geschäftsjahren 2025 und 2035 eine Kapitalfinanzierung in Höhe von 196,7 Milliarden US-Dollar für stadtweite klimabezogene Investitionen und ist sich der ernsthaften Bedrohung durch den Anstieg des Meeresspiegels und Küstenstürme bewusst.

Für Empire State Realty OP, L.P. wird das Risiko durch die Lage seiner wichtigsten Vermögenswerte gemindert, aber nicht beseitigt, die sich größtenteils in Midtown South und Midtown befinden, im Allgemeinen höher gelegen als die am stärksten gefährdeten Gebiete von Lower Manhattan. Dennoch stellen die umfassenderen wirtschaftlichen Auswirkungen eines Großereignisses an der Küste auf die Infrastruktur und die Geschäftswelt der Stadt ein systemisches Risiko dar.

Die früheren Investitionen des Unternehmens in Höhe von rund 1 Milliarde US-Dollar seit dem Börsengang in die Modernisierung und Modernisierung seines Portfolios, die vor allem der Energieeffizienz dienen, umfassen auch Infrastrukturverbesserungen, die die allgemeine Widerstandsfähigkeit von Gebäuden gegenüber extremen Wetterereignissen verbessern. Es ist unbedingt erforderlich, die sich entwickelnden Überschwemmungskarten der Stadt weiterhin zu überwachen und sicherzustellen, dass kritische Gebäudesysteme geschützt sind, da klimabedingte Risiken den Immobilienwert landesweit in den nächsten 30 Jahren voraussichtlich um 1,4 Billionen US-Dollar senken werden.

Nächster Schritt: Risikomanagement: Überprüfen Sie die neuesten NYC-spezifischen Küstenüberschwemmungsgebietskarten mit allen aktuellen Anlagenstandorten und stellen Sie sicher, dass alle kritischen mechanischen, elektrischen und Sanitärsysteme (MEP) über der 500-jährigen Überschwemmungsebene liegen.