Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): SWOT-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Sie suchen eine klare Einschätzung von Empire State Realty OP, L.P. (ESBA), der operativen Partnerschaft hinter Empire State Realty Trust (ESRT), und das bedeutet, dass Sie sich direkt auf die Kernrisiken und -chancen konzentrieren. Hier geht es nicht nur um Immobilien in New York City; Es geht um die Widerstandsfähigkeit ikonischer Assets gegenüber einer sich verändernden Arbeitslandschaft. Hier ist die schnelle Rechnung: Der Wert ihres Portfolios hängt stark von der Doppelrolle des Empire State Buildings als Premium-Bürozentrum und globaler Touristenmagnet ab, aber der Rest des Portfolios sieht sich Gegenwind ausgesetzt. Die Stärke ihres Flaggschiffs gleicht derzeit einen schwierigen Büromarkt in Manhattan aus, wo die Auslastung stabil bleibt 90.3%, aber die Kapitalkosten steigen. Ihre Schlussfolgerung ist einfach: Das Observatorium ist ein Geldautomat, und das Büroportfolio ist eine „Flucht in die Qualität“, die eine nachhaltige Umsetzung erfordert.

Stärken: Das Kernvermögen und das Finanzpolster

• Ikonisches, unersetzliches Flaggschiff: das Empire State Building.
• Diversifizierte Einnahmequellen aus Büro, Einzelhandel und dem margenstarken Observatorium, die generiert wurden 26,5 Millionen US-Dollar im Nettobetriebsergebnis (NOI) im dritten Quartal 2025.
• Starke Bilanz und Liquidität, mit 0,8 Milliarden US-Dollar der Gesamtliquidität zum 30. September 2025 und stellt Kapital für Mieterausbauten bereit.
• Erfolgreiche „Flucht in die Qualität“-Strategie, die erstklassige Mieter für modernisierte Flächen anzieht, was sich in den gemischten Mietpreisspannen für Büros in Manhattan widerspiegelt +3.9% im dritten Quartal 2025.

Schwächen: Marktengagement und Portfolioalter

• Erheblicher Zugang zum problematischen Büromarkt in Manhattan mit hohem Leerstand und einer Gesamtvermietung von Gewerbeflächen 90.0% ab Q3 2025.
• Höheres Durchschnittsalter von Nicht-Flaggschiffgebäuden, die höhere Investitionsausgaben (CapEx) erfordern, damit die Modernisierung konkurrenzfähig ist.
• Langsames Tempo der neuen Leasingaktivitäten, definitiv hinter dem Niveau vor der Pandemie zurück, obwohl es im dritten Quartal 2025 zu einem Rückgang kam 71.859 vermietbare Quadratmeter der Büromietverträge in Manhattan unterzeichnet.
• Die Struktur der Operating Partnership (ESBA) erhöht für einige Anleger die Komplexität, was die Kapitalattraktivität einschränken kann.

Chancen: Strategisches Wachstum und Marktnot

• Profitieren Sie vom Trend der „Flucht in die Qualität“, indem Sie die bereits gesicherten Premium-Büro-Upgrades fortsetzen 46 Millionen Dollar in zusätzlichen Bareinnahmen aus unterzeichneten Mietverträgen, die noch nicht begonnen haben.
• Potenzial für die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude in nicht zum Kerngeschäft gehörenden, älteren Vermögenswerten unter Nutzung der 99% Belegung und 9% im Jahresvergleich ein Nettomietwachstum in ihrem bestehenden Mehrfamilienportfolio erzielen.
• Erweitern Sie das margenstarke Observatory-Erlebnis mit neuer Technologie und globalem Marketing und bauen Sie es zum vierten Mal in Folge als Top-Attraktion Nr. 1 in New York City aus.
• Erwerben Sie kleinere, strategische Immobilien in NYC zu schlechten Bewertungen, unterstützt durch ein Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA von 5,6x Stand: 30. September 2025.

Bedrohungen: Makroökonomischer und wettbewerbsbedingter Gegenwind

• Anhaltend hohe Büroleerstandsraten in ganz Manhattan aufgrund hybrider Arbeitsmodelle, was zu einem Druck auf die Mieten außerhalb von Flächen der Klasse A+ führt.
• Konkurrenz durch neuere Entwicklungen der Klasse A+ mit erstklassiger Ausstattung, die das Mietwachstum bei Nicht-Flaggschiff-Immobilien begrenzen könnten.
• Steigende Zinssätze erhöhen die Kapitalkosten und den Schuldendienst, wie die Emission von zeigt 175 Millionen Dollar in vorrangigen unbesicherten Schuldverschreibungen zu einem festen Zinssatz von 5.47% im Oktober 2025.
• Der wirtschaftliche Abschwung wirkt sich sowohl auf die Büronachfrage als auch auf die Tourismuseinnahmen des Observatoriums aus, die eine entscheidende Cashflow-Komponente darstellen.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – SWOT-Analyse: Stärken

Ikonisches, unersetzliches Flaggschiff: Das Empire State Building

Sie können nicht über Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) sprechen, ohne mit dem zu beginnen Empire State Building. Es handelt sich um einen nicht reproduzierbaren, globalen Markenwert, der wie keine andere Immobilie einen Wettbewerbsvorteil (einen nachhaltigen Wettbewerbsvorteil) bietet. Das ist nicht nur ein sentimentaler Wert; Dies führt direkt zu erstklassiger Preissetzungsmacht und Stabilität für die Büro- und Einzelhandelsflächen innerhalb des Gebäudes.

Der ikonische Status des Gebäudes wird kontinuierlich bestätigt. Beispielsweise erhielt das Empire State Building Observatory den Namen Nr. 1 der Top-Attraktionen in New York City zum vierten Mal in Folge bei den Travelers' Choice Awards 2025 von Tripadvisor. Diese Art der konsistenten, erstklassigen Anerkennung ist definitiv eine Stärke, die den Vermögenswert vor breiterer Marktvolatilität schützt, insbesondere im Bürosektor in Manhattan. Ende 2024 stand das Empire State Building 95,5 % vermietet, was seine anhaltende Attraktivität für Mieter unter Beweis stellt.

Diversifizierte Einnahmequellen aus Büro, Einzelhandel und der Beobachtungsstelle für hohe Margen

Eine wesentliche Stärke ist die Mischung aus stabilen Gewerbeimmobilienerträgen und dem margenstarken, tourismusgetriebenen Cashflow des Observatoriums. Diese Diversifizierung mindert das Risiko; Wenn die Bürovermietung zurückgeht, kann das Observatorium die Flaute ausgleichen und umgekehrt. Insbesondere das Observatory ist eine Cash-Cow, die mit sehr hohen Margen arbeitet.

Hier ist die schnelle Berechnung des Beitrags des Observatoriums zum Nettobetriebseinkommen (Net Operating Income, NOI) des Unternehmens, das eine entscheidende Kennzahl für Real Estate Investment Trusts (REITs) darstellt. Auch wenn das Wetter und die internationalen Programme in der ersten Hälfte des Jahres 2025 etwas nachlassen, wird die NOI-Prognose des Observatoriums für das Gesamtjahr 2025, basierend auf Aktualisierungen für das zweite Quartal 2025, voraussichtlich dazwischen liegen 90 Millionen US-Dollar und 94 Millionen US-Dollar. Das ist ein riesiger, verlässlicher Strom an hochwertigem Cashflow.

Das Gesamtportfolio ist umfangreich und umfasst ca 7,8 Millionen vermietbare Quadratmeter Bürofläche, 0,8 Millionen vermietbare Quadratmeter Einzelhandelsfläche und 743 Wohneinheiten zum 30. September 2025. Sie erhalten eine Mischung aus Gewerbemieten, Einnahmen aus dem Einzelhandelsverkehr und einem stabilen Mehrfamilieneinkommen.

Starke Bilanz und Liquidität, die Kapital für Mieterverbesserungen bereitstellen

In einem Hochzinsumfeld ist eine saubere Bilanz ein enormer Vorteil. ESBA verfügt über eine starke finanzielle Position, die es ihr ermöglicht, ihre Strategie umzusetzen, ohne durch die Schuldenmärkte eingeschränkt zu werden. Zum 30. September 2025 verfügte das Unternehmen über eine Gesamtliquidität von ca \$0,8 Milliarden. Diese Liquidität setzt sich zusammen aus \$154 Millionen in bar und 620 Millionen US-Dollar im Rahmen der revolvierenden Kreditfazilität verfügbar.

Auch die Schuldenstruktur ist bemerkenswert konservativ. Das Unternehmen hat kein variabel verzinsliches Schuldenrisiko, was bedeutet, dass alle seine Schulden festverzinslich sind, was es vor steigenden Zinssätzen schützt. Der gewichtete Durchschnittszins liegt bei niedrig 4.34%, und es gibt bis Dezember 2026 keine offenen Schulden. Diese finanzielle Flexibilität ermöglicht es ihnen, die erforderlichen Kapitalaufwendungen (CapEx) für Mieterverbesserungen und Gebäudemodernisierungen zu finanzieren, was für die Gewinnung und Bindung hochwertiger Mieter von entscheidender Bedeutung ist.

Erfolgreiche „Flight-to-Quality“-Strategie, die erstklassige Mieter für modernisierte Flächen anzieht

Die Strategie des Unternehmens, sein Portfolio zu modernisieren und sich auf erstklassige Immobilien mit hervorragender Raumklimaqualität (IEQ) und Energieeffizienz zu konzentrieren, zahlt sich auf dem Büromarkt nach der Pandemie aus. Dabei handelt es sich um den „Flucht-in-Qualität“-Trend, bei dem Unternehmen bereit sind, einen Aufpreis für den besten Raum zu zahlen, um Mitarbeiter zurück ins Büro zu locken.

Die Ergebnisse werden in den Leasingkennzahlen deutlich:

• Erreicht Das 17. Quartal in Folge mit positiven Leasingspannen im Büroportfolio von Manhattan.
• Die Spreads für Büromieten in Manhattan waren gemischt +3.9% im dritten Quartal 2025 und erreicht +12.1% im zweiten Quartal 2025, was ein reales Mietwachstum zeigt.
• Der Mietpreis für ein Büro in Manhattan stieg auf 93.8% im zweiten Quartal 2025 ein deutlicher Anstieg der Auslastung um 140 Basispunkte (bps) gegenüber dem Vorquartal.
• Das gesamte Portfolio ist WELL-zertifiziert und das Unternehmen hat die höchstmögliche Auszeichnung erhalten GRESB 5-Sterne-Bewertung zum sechsten Mal in Folge und bestätigt damit seine Führungsrolle in den Bereichen Nachhaltigkeit und IEQ – ein nicht verhandelbares Thema für Premiummieter heute.

Diese Strategie der Bereitstellung moderner, nachhaltiger und annehmlichkeitsreicher Räume führt direkt zu einer höheren Auslastung und positiven Marktmieten, was ein starkes Zeichen für das zukünftige Wachstum des Nettobetriebseinkommens ist. Sie gewinnen in einem schwierigen Markt.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – SWOT-Analyse: Schwächen

Erheblicher Zugang zum schwierigen Büromarkt in Manhattan mit hohem Leerstand.

Sie haben definitiv Recht, wenn Sie sich auf den New Yorker Büromarkt konzentrieren. Während Empire State Realty Trust (ESRT), der Komplementär von Empire State Realty OP, L.P. (ESBA), bei der Vermietung seines Portfolios solide Arbeit geleistet hat, ist die schiere Konzentration in Manhattan eine große strukturelle Schwäche. Der Büromarkt in Manhattan bleibt insgesamt herausgefordert. Einige große Maklerfirmen meldeten für das dritte Quartal 2025 eine Leerstandsquote von bis zu 22,0 %.

Fairerweise muss man sagen, dass die Büroauslastung von ESRT in Manhattan mit 90,3 % zum 30. September 2025 deutlich besser ist als der Gesamtmarkt [zitieren: 8 in vorheriger Suche]. Es besteht jedoch das Risiko, dass diese allgemeine Marktkrise – zu der auch ein Überangebot an älteren, nicht modernisierten Flächen gehört – einen anhaltenden Abwärtsdruck auf die Preise und Zugeständnisse ausübt, selbst bei Vermögenswerten höherer Qualität. Das Büroportfolio des Unternehmens ist beträchtlich und umfasst rund 7,8 Millionen vermietbare Quadratfuß, was es sehr anfällig für einen längeren Abschwung im Gewerbeimmobiliensektor der Stadt macht.

Höheres Durchschnittsalter von Nicht-Flaggschiffgebäuden, die einen höheren Investitionsaufwand erfordern.

Das Alter des Portfolios ist ein zweischneidiges Schwert. Während das Flaggschiff Empire State Building eine Ikone ist und einer umfassenden Modernisierung unterzogen wurde, handelt es sich bei vielen der Nicht-Flaggschiffobjekte ebenfalls um Vorkriegsgebäude, was bedeutet, dass sie kontinuierliche, erhebliche Investitionen erfordern, um mit neueren Gebäuden der Klasse A konkurrieren zu können. Dabei geht es nicht nur um Ästhetik; Es geht um Energieeffizienz, Luftqualität und moderne Komfortpakete, die Mieter von heute fordern.

Hier ist die schnelle Rechnung: Die Verwaltung eines älteren Portfolios erfordert einen höheren, laufenden Kapitalaufwand, nur um einen Wettbewerbsvorteil zu wahren. Zum 30. September 2025 schätzte das Unternehmen, dass es ungefähr 20 % kosten würde 96,8 Millionen US-Dollar in nicht finanzierte Investitionsausgaben, die Mieterausbauten und Mietprovisionen gemäß bestehenden Mietverträgen umfassen. Das ist eine große Verpflichtung, die den Cashflow verschlingt, selbst wenn die Arbeit notwendig ist, um die Leasingspanne zu steigern.

Langsames Tempo der neuen Leasingaktivitäten, definitiv hinter dem Niveau vor der Pandemie zurück.

Das Tempo der Neuvermietung ist ein deutlicher Gegenwind. Während der breitere Manhattan-Markt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung erlebte und die gesamte Vermietungsaktivität 8,36 Millionen Quadratfuß erreichte, war die Leistung von ESRT deutlich gedämpft. Das dritte Quartal 2025 war ein „schwächeres Quartal“ für die Bürovermietung des Unternehmens, da nur 71.859 vermietbare Quadratfuß an Büromietverträgen in Manhattan unterzeichnet wurden [zitieren: 8 in vorheriger Suche].

Dies war die niedrigste vierteljährliche Bürovermietungsaktivität für Empire State Realty Trust seit dem vierten Quartal 2022 [zitieren: 3 in vorheriger Suche]. Dieses langsame Tempo gibt Anlass zur Sorge, da es trotz der Modernisierungsbemühungen des Unternehmens darauf hindeutet, dass sein Produkt keinen angemessenen Anteil an der starken Erholungsdynamik des Gesamtmarkts hat. Die folgende Tabelle zeigt die jüngste Verlangsamung ihrer Bürovermietungsgeschwindigkeit:

Die Struktur der Operating Partnership (ESBA) erhöht für einige Anleger die Komplexität.

Die Struktur von Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) als Operating Partnership (OP)-Einheit und nicht als direkter Anteil am REIT (Empire State Realty Trust, Inc. oder ESRT) bringt bestimmte Nachteile für bestimmte Anleger mit sich, insbesondere für diejenigen, die eine hohe Liquidität und direkte Governance-Rechte anstreben. Sie müssen den Unterschied verstehen, bevor Sie investieren.

Die Hauptprobleme bei den ES Operating Partnership Units der ESBA-Serie sind:

• Geringere Liquidität: Es wird erwartet, dass ESBA-Einheiten haben deutlich weniger Handelsvolumen als die Stammaktien der Klasse A (ESRT) [zitieren: 11 in der vorherigen Suche, 12 in der vorherigen Suche]. Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen ist oft recht gering, was es schwieriger oder langsamer machen kann, eine Position zu verlassen, ohne dass sich dies auf den Preis auswirkt.
• Nichtstimmberechtigter Status: ESBA-Einheiten sind stimmrechtslose Wertpapiere, was bedeutet, dass die Inhaber nicht das gleiche direkte Mitspracherecht in Unternehmensangelegenheiten haben wie die Inhaber der Stammaktien des REIT (es sei denn, sie halten auch Stammaktien der Klasse B) [zitieren: 11 in der vorherigen Suche].
• Komplexität des Austauschs: Während eine ESBA-Einheit eins zu eins gegen Bargeld oder einen Anteil an Stammaktien der Klasse A eingetauscht werden kann, hat der REIT die Wahl, ob er Bargeld zahlt oder Aktien ausgibt [zitieren: 11 in vorheriger Suche]. Dies erhöht die Komplexität und Unsicherheit im Vergleich zum einfachen Verkauf von Stammaktien auf dem freien Markt.

Diese Komplexität kann einen großen Teil der privaten und institutionellen Anlegerbasis abschrecken, die die Einfachheit und Liquidität der Stammaktien bevorzugen.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – SWOT-Analyse: Chancen

Profitieren Sie vom „Flucht-in-Qualität“-Trend, indem Sie weiterhin Premium-Büro-Upgrades durchführen.

Sie sehen einen riesigen, gespaltenen Markt für Büroflächen in New York, und Empire State Realty OP, L.P. ist fest auf der Gewinnerseite positioniert. Der „Flucht-in-Qualität“-Trend führt dazu, dass Mieter ältere, gebrauchsfähige Flächen aufgeben und in modernisierte, besser ausgestattete Gebäude umziehen, selbst wenn die Miete pro Quadratmeter höher ist. Dies ist eine klare Chance, die Mieten zu steigern und eine nahezu vollständige Auslastung aufrechtzuerhalten.

Ihr Büroportfolio in Manhattan entwickelt sich bereits außergewöhnlich gut, mit einer Vermietungsquote von 93,8 % im zweiten Quartal 2025, was einem deutlichen Anstieg von 140 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal entspricht. Diese Dynamik treibt die echte Preissetzungsmacht voran: Die gemischten Mietspannen im Manhattan-Büroportfolio beliefen sich im zweiten Quartal 2025 auf bemerkenswerte +12,1 % Mark-to-Market. Das ist ein starkes Signal. Die Chance besteht darin, weiterhin in hochwertige Annehmlichkeiten zu investieren – wie die neue 11.000 Quadratmeter große Lounge nur für Mieter im Empire State Building –, um die erstklassigen Mieter zu gewinnen, die bereit sind, die Prämie zu zahlen. Die Mieten der Trophy-Klasse A in Midtown werden im Jahr 2025 voraussichtlich auf 120 bis 125 US-Dollar pro Quadratfuß steigen, was zu einem erheblichen Mietaufschlag gegenüber älteren Immobilien führt.

Potenzial für die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude in nicht zum Kerngeschäft gehörenden, älteren Vermögenswerten.

Die Wohnungskrise der Stadt sorgt für starken Rückenwind bei der Umwandlung von Büro- in Wohngebäude. Dies ist eine hervorragende Möglichkeit, nicht zum Kerngeschäft gehörende, ältere Büroimmobilien zu veräußern oder umzuwidmen, die den Kampf um die Flucht in die Qualität verlieren. New York City fördert dies aktiv, was definitiv bahnbrechend ist.

Der neue 467-M-Steueranreiz des Staates und die kürzliche Aufhebung der 12 Floor Area Ratio (FAR)-Obergrenze für die Wohnbebauung machen Konversionsökonomie weitaus attraktiver, insbesondere für Gebäude aus der Zeit vor 1945, die strukturell besser für die Licht- und Luftanforderungen von Wohngebäuden geeignet sind. Da die Wohnungsleerstandsquote der Stadt bei historisch niedrigen 1,4 % liegt, ist die Nachfrage nach neuen Wohneinheiten unstillbar. Ihr Portfolio umfasst rund 7,8 Millionen Quadratmeter vermietbare Bürofläche; Durch die strategische Umwandlung des leistungsschwächsten Teils dieses Angebots könnten veraltete Bestände entfernt, die verbleibenden Büroimmobilien stabilisiert und eine höhere Eigenkapitalrendite aus den Wohneinheiten erzielt werden.

• Umrüstbare Bürofläche in NYC: 85 Millionen Quadratfuß.
• Konversionspipeline nach der Pandemie (Stand Q1 2025): 17.400 neue Wohneinheiten.
• Neuer Steueranreiz: 467-M-Programm (Bezahlbarer Wohnraum durch gewerbliche Umwandlung).

Erweitern Sie das margenstarke Observatory-Erlebnis mit neuer Technologie und globalem Marketing.

Das Empire State Building Observatory ist ein phänomenales, margenstarkes Unternehmen, das als entscheidender, nicht REIT-ähnlicher Cashflow-Motor fungiert. Die Chance besteht hier darin, die Marge und Besucherbasis durch Technologie und gezieltes globales Marketing zu erweitern, insbesondere wenn sich der internationale Reiseverkehr normalisiert.

Während die Prognose des Observatory Net Operating Income (NOI) für das Gesamtjahr 2025 aufgrund des Wetters und der schwächeren internationalen Programmnachfrage auf eine Spanne von 90 bis 94 Millionen US-Dollar (von 97 bis 102 Millionen US-Dollar) nach unten korrigiert wurde, ist der zugrunde liegende Vermögenswert ein Kraftpaket. Im Jahr 2025 wurde es zum vierten Mal in Folge zur Attraktion Nr. 1 in New York City gekürt. Ihre weltweiten Medienaufrufe beliefen sich im Jahr 2024 auf über 485 Milliarden, was einem Anstieg von 25 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, was eine riesige, kostenlose Marketingplattform darstellt. Der Schwerpunkt sollte auf der Steigerung des Umsatzes pro Kopf und der Optimierung der Preisstrategie mit neuen digitalen Initiativen liegen, um den NOI wieder in Richtung des ursprünglichen, höheren Prognosebereichs zu bringen.

Erwerben Sie kleinere, strategische Immobilien in New York zu schlechten Bewertungen.

Ihre starke Bilanz mit einer Gesamtliquidität von rund 0,8 Milliarden US-Dollar zum 30. September 2025 und keiner Fälligkeit nicht adressierter Schulden bis Dezember 2026 ist ein erheblicher Vorteil in einem Markt, in dem viele Wettbewerber mit der Refinanzierung zu kämpfen haben. Dies ist die Zeit, in die Offensive zu gehen.

Der NYC-Markt verzeichnet einen Anstieg notleidender Gelegenheiten, insbesondere im Bereich von 10 bis 100 Millionen US-Dollar, getrieben durch Kreditausfälle und eine wachsende Geld-Brief-Lücke bei nicht-trophäischen Vermögenswerten. Sie haben diese Strategie bereits mit der Übernahme des Einzelhandelsobjekts in 86-90 North 6th Street, Brooklyn, im zweiten Quartal 2025 für 31,0 Millionen US-Dollar unter Beweis gestellt, wobei das Management eine Rendite von unter 7 % für die Sanierung prognostiziert. Die Chance besteht darin, weiterhin selektiv kleinere, gut gelegene Einzelhandels- oder gemischt genutzte Immobilien zu schlechten Bewertungen zu erwerben, Ihr Kapital für deren Modernisierung einzusetzen und sie für eine höhere langfristige Rendite zu stabilisieren. Auf diese Weise schaffen Sie langfristige Werte außerhalb Ihrer Kernbürobestände in Manhattan.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) – SWOT-Analyse: Bedrohungen

Anhaltend hohe Büroleerstandsraten in ganz Manhattan aufgrund hybrider Arbeitsmodelle

Man kann den Elefanten im Raum nicht ignorieren: Manhattans gesamter Büromarkt kämpft immer noch mit hohen Leerständen, und dieser Druck lässt irgendwann nach. Während Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) bei der Vermietung seines modernisierten Portfolios gute Arbeit geleistet hat, schafft die schiere Menge leerer Flächen einen mieterfreundlichen Markt, der Vermieter dazu zwingt, Zugeständnisse (wie kostenlose Miete oder hohe Mieterverbesserungszuschüsse) anzubieten, die das Nettobetriebsergebnis (NOI) schmälern.

Hier ist die schnelle Rechnung des Marktes: Manhattans gesamte Büroleerstandsquote war im dritten Quartal 2025 mit 22,0 % immer noch hoch, eine Zahl, die mehr als doppelt so hoch ist wie die Norm vor der Pandemie. Auch wenn die Büroauslastung der ESBA-Büros in Manhattan mit 90,3 % zum 30. September 2025 höher ist, bedeutet das Überangebot des Marktes, dass die Vermietungsgeschwindigkeit von entscheidender Bedeutung ist, um diesen Vorsprung aufrechtzuerhalten. Sollten sich die allgemeinen Wirtschaftsaussichten verschlechtern, wird es aufgrund der hohen Leerstandsquote definitiv schwieriger, das Mietwachstum bei Vertragsverlängerungen voranzutreiben.

Konkurrenz durch neuere Bauten der Klasse A+ mit erstklassiger Ausstattung

Der Büromarkt ist ein „Haben-gegen-Haben-nicht“-Szenario, und die „Haben“ sind die brandneuen, an Annehmlichkeiten reichen Gebäude der Klasse A+, die direkt um die Mieter mit der höchsten Bonität konkurrieren. Diese neuen Objekte bieten Extras in Hotelqualität wie Sportsimulatoren, Meditationsräume und High-End-Cafés, mit denen alte Gebäude, selbst modernisierte, nur schwer mithalten können.

Diese Flucht in die Qualität zeigt sich in den Vermietungsdaten: Klasse-A- und Trophy-Büros machten im ersten Halbjahr 2025 gewaltige 82,5 % der Vermietungsaktivität in Manhattan aus. Die Mieten der Trophy-Klasse-A in Midtown steigen im Jahr 2025 auf 120 bis 125 US-Dollar pro Quadratfuß und setzen damit eine hohe Messlatte, die die ESBA-Immobilien unter Druck setzt, ihr Wertversprechen zu rechtfertigen. Der Wettbewerb beschränkt sich nicht nur auf Büroflächen; Das Empire State Building Observatory steht in heftiger Konkurrenz zu neueren High-Tech-Aussichtsplattformen wie dem Summit at One Vanderbilt und The Edge at Hudson Yards.

Steigende Zinssätze erhöhen die Kapitalkosten und den Schuldendienst

Obwohl die ESBA ihre Schulden geschickt beglichen hat, stellt das Umfeld steigender Zinsen immer noch eine große Bedrohung für ihre künftigen Kapitalkosten dar (die Rendite, die ein Unternehmen für ein Projekt erzielen muss, um die Investition zu rechtfertigen). Zum 30. September 2025 hatte das Unternehmen eine Gesamtverschuldung von etwa 2,1 Milliarden US-Dollar mit einem gewichteten Durchschnittszinssatz von 4,34 % und vor allem keine variabel verzinslichen Schulden.

Aber hier liegt das Problem: Wenn sie refinanzieren oder neue Vermögenswerte erwerben müssen, sind die Kosten viel höher. Im Oktober 2025 gab das Unternehmen vorrangige unbesicherte Schuldverschreibungen im Wert von 175 Millionen US-Dollar zu einem festen Zinssatz von 5,47 % aus. Dieser Zinssatz von 5,47 % liegt über einen ganzen Prozentpunkt über ihrem aktuellen Durchschnitt, was die gestiegenen Kosten neuer Schulden verdeutlicht. Diese höhere Hürde für Kapital führt dazu, dass Neuakquisitionen oder große Sanierungsprojekte deutlich weniger wertsteigernd (rentabel) werden.

Wirtschaftsabschwung wirkt sich sowohl auf die Büronachfrage als auch auf die Tourismuseinnahmen des Observatoriums aus

Aufgrund der doppelten Einnahmequellen Büromiete und Tourismus ist ESBA zwei unterschiedlichen wirtschaftlichen Risiken ausgesetzt. Ein breiterer wirtschaftlicher Abschwung, möglicherweise ausgelöst durch anhaltende Inflation oder einen politischen Schock, würde die Büronachfrage dämpfen (was den Leerstand in die Höhe treiben würde) und gleichzeitig die diskretionären Ausgaben für den Tourismus verringern.

Die Tourismusbranche zeigt sich bereits im Jahr 2025 anfällig. Das Unternehmen war gezwungen, seine Prognose für das Nettobetriebsergebnis (NOI) des Observatory für das Gesamtjahr 2025 auf 90 bis 94 Millionen US-Dollar zu senken, gegenüber der vorherigen Spanne von 97 bis 102 Millionen US-Dollar. Diese Kürzung spiegelt reale Rückgänge wider, da der Verkehr zum Observatorium in den Sommermonaten 2025 um 11 % zurückging, der dritte vierteljährliche Rückgang in Folge. Dieser Rückgang ist auf den nachlassenden internationalen Tourismus und den zunehmenden Wettbewerb zurückzuführen.

Die wichtigsten Finanzkennzahlen, die diese kombinierte Bedrohung widerspiegeln, sind klar:

Die unmittelbare Bedrohung sind die Tourismuseinnahmen, das langfristige Risiko liegt jedoch in der strukturellen Verschiebung der Büronachfrage gepaart mit dauerhaft höheren Schuldenkosten.