Empire State Realty OP, L.P. (ESBA): تحليل القوى الخمس [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن تحليل واضح وواضح للوضع التنافسي لشركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA)، لذلك دعونا نرسم القوى الخمس باستخدام أحدث بياناتها التشغيلية لعام 2025 لمعرفة أين تقع نقاط الضغط حقًا. بصراحة، يعد التنقل في مشهد المكاتب بعد الوباء في مانهاتن أمرًا صعبًا، لكن أصول ESBA المتميزة صامدة، كما يتضح من إشغال المكاتب $\mathbf{90.3\%}$ في الربع الثالث من عام 2025 وانتشار التأجير المختلط $\mathbf{+3.9\%}$، مما يوضح أنهم يفوزون في معركة "الرحلة إلى الجودة". ومع ذلك، فإن ارتفاع تكاليف الموردين والتهديد المستمر للعمل عن بعد يعني أننا لا نستطيع الشعور بالرضا عن النفس؛ يعد فهم النفوذ الحقيقي الذي يمتلكه كل من المستأجرين والمنافسين أمرًا بالغ الأهمية. أدناه، نقوم بتحليل القوة التفاوضية للموردين والعملاء والمنافسة والبدائل والداخلين الجدد لنمنحك وجهة النظر الدقيقة المستندة إلى البيانات التي تحتاجها لتقييم خندق ESBA اعتبارًا من أواخر عام 2025.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للموردين

تبدو القدرة التفاوضية لموردي شركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) مرتفعة، مدفوعة ببيئة التشغيل الفريدة وعالية التكلفة في مانهاتن والطبيعة المتخصصة للخدمات المطلوبة لأصولها من الدرجة الأولى.

ارتفاع تكلفة العمالة المتخصصة والبناء في سوق مانهاتن

أنت تدير محفظة في مدينة نيويورك، لذا فأنت تعلم أن تكلفة إنجاز العمل هي عامل رئيسي للموردين. تعتبر تكاليف العمالة عاملاً مهمًا، خاصة في ضوء ارتفاع معدل النقابات في صناعة البناء المحلية. على سبيل المثال، يبلغ معدل النقابات في صناعة البناء في منطقة مترو نيويورك 24.7 في المائة، وهو ما يقرب من ضعف المعدل الوطني البالغ 13.7 في المائة اعتبارًا من بيانات مايو 2024. كما تم أيضًا رفع الأجور بالساعة للمهن الماهرة في مدينة نيويورك، حيث بلغ متوسطها 39.44 دولارًا مقارنة بالمعدل الوطني البالغ 30.73 دولارًا للساعة.

علاوة على ذلك، تؤثر الهياكل التنظيمية بشكل مباشر على تكلفة العمالة المتخصصة للمشاريع الجديدة أو التعديلات التحديثية الكبرى. يعمل المطورون بنشاط على تحديد سقف للمشاريع السكنية الجديدة عند 99 وحدة لتجنب متطلبات الأجور الأعلى لبرنامج الحوافز الضريبية 485x، والذي يفرض ما لا يقل عن 40 دولارًا في الساعة للمباني التي تحتوي على 100 وحدة أو أكثر، وربما يصل إلى 63 دولارًا في الساعة للمباني التي تحتوي على 150 وحدة أو أكثر. ويشير هذا إلى ضغوط تصاعدية قوية على الأجور السائدة والتي تؤثر على جميع عقود البناء والصيانة عالية المستوى.

بالنسبة لشركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) على وجه التحديد، تعكس نفقات التشغيل هذا الضغط. أظهرت نتائج الربع الثاني من عام 2025 أن نفقات التشغيل ارتفعت على أساس سنوي، ويرجع ذلك جزئيًا إلى ارتفاع كشوف مرتبات التنظيف والإصلاحات، حيث ساهمت العناصر غير المتكررة بحوالي 1.4 مليون دولار في الزيادة. وبالمثل، أشارت نتائج الربع الثالث من عام 2025 إلى أن صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقارات (NOI) تعرض لضغوط بسبب الزيادات في نفقات تشغيل العقارات.

فيما يلي نظرة سريعة على فرق تكلفة العمالة الذي يؤثر على أسعار الموردين:

ويعمل مقدمو المرافق (الطاقة والمياه) كاحتكارات إقليمية، مما يحد من التفاوض

يعمل مقدمو الطاقة والمياه في منطقة نيويورك بشكل عام ضمن هياكل منظمة تحد من تقديم العطاءات التنافسية لـ ESBA. في حين أن Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) هي شركة رائدة معترف بها في مجال كفاءة استخدام الطاقة، إلا أن هيكل التكلفة الأساسي من موردي المرافق يظل مكونًا ثابتًا في تكاليف التشغيل. أشارت نتائج الربع الثاني من عام 2025 على وجه التحديد إلى ارتفاع الضرائب العقارية كمحرك يؤثر على صافي الدخل النقدي للعقار في نفس المتجر.

تهديد منخفض للتكامل الأمامي؛ لن تصبح شركة الصيانة صندوق استثمار عقاري

إن الطبيعة المتخصصة لإدارة الممتلكات وصيانة الأصول المميزة مثل مبنى إمباير ستيت تعني أن الموردين - مثل شركات التدفئة والتهوية وتكييف الهواء المتخصصة أو خدمات التنظيف المتطورة - لا يمتلكون هيكل رأس المال أو الإطار التنظيمي اللازم للاندماج بسهولة في المستقبل ليصبحوا صندوق استثمار عقاري (REIT) مثل Empire State Realty OP, L.P. (ESBA). هذا النقص في التهديد الموثوق به يبقي قوتهم التسعيرية سليمة لخدماتهم المحددة.

يتطلب تركيز ESBA على المباني عالية الكفاءة بائعين متخصصين وأقل قابلية للاستبدال

نظرًا لأن Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) تؤكد على كفاءة استخدام الطاقة وجودة البيئة الداخلية، فيجب عليها إشراك البائعين ذوي المعرفة والشهادات المحددة، والتي غالبًا ما تكون مملوكة. يقلل هذا التخصص من مجموعة البدائل المؤهلة للخدمات الحيوية.

تتجلى الحاجة إلى بائعين متخصصين في التركيز على الأصول عالية الجودة:

• تتجه إيجارات مباني المكاتب من فئة "تروفي كلاس أ" في مانهاتن إلى ما بين 120 إلى 125 دولارًا للقدم المربع لعام 2025.
• وصل معدل إشغال مكاتب مانهاتن لمحفظة ESBA إلى 90.3% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025.
• حققت الشركة +12.1% فروقات سعرية ممزوجة من سوق مانهاتن على مساحة 232,108 قدم مربع تم توقيعها في الربع الثاني من عام 2025.

تُظهر هذه المقاييس الالتزام بالأصول المتميزة، والتي تتطلب بطبيعتها خدمات الموردين المتميزة التي يصعب استبدالها.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للعملاء

بالنسبة لشركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA)، فإن القوة التفاوضية لعملائها - والتي تعني في المقام الأول مستأجري مكاتبها وزوارها المرصديين - تمثل ديناميكية مزدوجة. ترى انقسامًا واضحًا بين النفوذ التفاوضي الذي يحتفظ به جانب تأجير المكاتب مقابل القوة العابرة للجانب السياحي.

مستأجرو المكاتب: قصة سوقين

عند النظر إلى قطاع تأجير المكاتب، فإن أفضل وصف لقوة المستأجر هو أنها معتدلة، ولكنها تعتمد بشكل كبير على جودة المساحة. يُظهر سوق المكاتب في مانهاتن بشكل عام علامات تضييق، لكن هذه القوة تتركز في الأصول الرائدة. بالنسبة للمستأجرين الذين يتطلعون إلى مباني غير متميزة، والتي غالبًا ما تكون من الفئة B أو C، تظل قدرتهم التفاوضية مرتفعة.

ويتجلى ذلك في التفاوت الكبير في معدلات الشغور بين فئات البناء. في حين أن تأجير الفئة (أ) قوي، إلا أن أصحاب العقارات ذات المستوى الأدنى يشعرون بالتأكيد بالضغط. على سبيل المثال، ارتفع عدد الوظائف الشاغرة من الفئة C في برونكس إلى ما يقرب من 32% في عام 2025، مما يوضح أن المستأجرين في المباني غير المرغوب فيها أو القديمة لديهم نفوذ كبير للمطالبة بامتيازات، أو انخفاض الإيجارات الفعلية، أو فترات أقصر. ويعني هذا التقسيم أن سلطة ESBA على مستأجريها غير المتميزين أقل من قوتها على أولئك الذين يسعون إلى أصولها المميزة.

ومع ذلك، فإن معنويات السوق العامة تتحول نحو تفضيل المالك، مما يخفف بعضًا من نفوذ المستأجر:

• تم الإبلاغ عن نسبة إشغال عالية في المكاتب في مانهاتن 90.3% في الربع الثالث من عام 2025، مما يشير إلى أن المساحة المتاحة أصبحت أكثر ندرة بالنسبة للسوق ككل، مما يقلل بشكل طبيعي من الرافعة المالية الإجمالية للمستأجر.
• يتم تخفيف الطاقة بشكل كبير من خلال متوسط مدة الإيجار القوي 8.4 سنة لقاعدة المستأجرين المحددة.
• بالنسبة للمستأجرين المستقرين، مثل مكاتب المحاماة، وصل متوسط مدة الإيجار الموقع في النصف الأول من عام 2025 121 شهرا (أكثر من 10 سنوات)، مما يشير إلى رغبة مستأجري الائتمان في الحفاظ على الاستقرار، وهو ما يمثل ركيزة قوية لشركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA).

فيما يلي نظرة سريعة على كيفية تنفيذ شروط الإيجار لملفات تعريف المستأجرين المختلفة في البيئة الحالية:

زوار المرصد: منافسة عالية، قوة عالية

بالنسبة لقطاع البيع بالتجزئة/المراقبة في أعمال Empire State Realty OP, L.P. (ESBA)، فإن قوة العملاء عالية. في حين أن مبنى إمباير ستيت لا يزال مبدعًا، فإن الحجم الهائل للتجارب السياحية المتنافسة في مدينة نيويورك يعني أن الزائرين لديهم العديد من البدائل مقابل دولاراتهم الترفيهية. إذا شعرت أن السعر أو الخبرة غير متوفرة، فيمكنك بسهولة التحول إلى معلم جذب آخر عالمي المستوى.

المنافسة شرسة، حيث تجذب العديد من مناطق الجذب الرئيسية الملايين سنويًا:

• تقدر حركة المشاة في تايمز سكوير بحوالي 50 مليون الزوار سنويا.
• يرحب سنترال بارك تقريبًا 42 مليون الزوار سنويا.
• يتم رسم سطح المراقبة Top of the Rock 2 مليون ضيوف في السنة.

تجبر هذه المنافسة شركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) على الحفاظ على عرض قيمة مقنع، غالبًا من خلال ترقيات وسائل الراحة والإنفاق التسويقي، للحفاظ على تدفق إيرادات مرصدها قويًا مقابل هذه البدائل. لا يمكنك الاعتماد فقط على التعرف على الاسم وحده؛ التجربة يجب أن تقدم.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - قوى بورتر الخمسة: التنافس التنافسي

أنت تنظر إلى قوة التنافس التنافسي بين شركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) وشركتها الأم، Empire State Realty Trust (ESRT)، ومن المؤكد أن الضغط من اللاعبين الراسخين في سوق العقارات المتميز في مدينة نيويورك موجود. ترى أن هذا التنافس يتجلى في الصراع من أجل المستأجرين من الدرجة الأولى الذين لديهم خيارات، على الرغم من أن أصول ESBA عالية الجودة تمنحها نفوذًا.

إن القدرة على الحصول على إيجارات متميزة وتأمين التزامات طويلة الأجل هي مقياس مباشر للنجاح التنافسي في هذا المجال. بالنسبة للربع الثالث من عام 2025، أبلغت شركة Empire State Realty Trust عن انتشار إيجار مختلط قدره +3.9% في محفظتها المكتبية في مانهاتن. وهذا يمثل الربع الـ17 على التوالي من فروق أسعار الإيجار الإيجابية، وهي إشارة قوية إلى أن عقارات ESBA تفوز بالمنافسة على المستأجرين ذوي الجودة، حتى ضد المنافسين مثل SL Green أو Vornado. يُظهر هذا الأداء قوة تسعير فعالة في قطاع السوق حيث تكون الجودة ذات أهمية قصوى.

إن ديناميكية السوق التي تتتبعها هي التشعب الواضح، والذي يُطلق عليه غالبًا "الهروب إلى الجودة". الأصول مثل تلك المملوكة لشركة Empire State Realty OP, L.P.، والتي تم تحديثها وتجهيزها وموقعها الجيد، تتفوق في الأداء على المخزون الأقدم والأقل تحديثًا. والدليل في أرقام الإشغال. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ معدل إشغال مكتب مانهاتن 90.3%، وبلغ إجمالي إشغال المحفظة التجارية 90.0% بالتتابع. يشير هذا الإشغال المرتفع في المساحات الرئيسية إلى أن المستأجرين على استعداد للدفع مقابل المباني الفاخرة، مما يعزل ESBA إلى حد ما عن ضعف السوق الأوسع.

تظل المنافسة على مستأجري التجزئة عاملاً مهمًا، على الرغم من أن المحفظة الإجمالية تركز بشكل كبير على المساحات المكتبية. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، ضمت محفظة العقارات 7.8 مليون قدم مربع قابلة للتأجير من المساحات المكتبية و 0.8 مليون قدم مربع قابلة للتأجير من مساحات البيع بالتجزئة. في حين أن سعر تأجير التجزئة المحدد يبلغ 90.7% هو مقياس رئيسي يجب مراقبته، وهو نشاط التأجير الإجمالي في الربع الثالث من عام 2025 87,880 قدم مربع قابل للتأجير من عقود الإيجار التجارية الموقعة، مما يدل على أن سرعة التأجير نشطة، حتى لو كانت أقل من الربع السابق 232,108 قدم مربع، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن المساحة المتاحة كانت تقترب من سعتها.

فيما يلي نظرة سريعة على مقاييس المحفظة اعتبارًا من نهاية الربع الثالث من عام 2025:

العامل التنافسي الأكثر تميزًا لـ ESBA هو ميزة الأصول غير القابلة للتكرار. يعمل مبنى إمباير ستيت بحد ذاته بمثابة تمييز قوي لا يمكن لأي منافس أن يضاهيه. يتم تعزيز هذه الحالة من خلال التحقق الخارجي. للسنة الرابعة على التوالي، احتل مرصد مبنى إمباير ستيت المرتبة الأولى # 1 أعلى جاذبية في مدينة نيويورك في جوائز اختيار المسافرين لعام 2025 على موقع Tripadvisor. تعمل هذه الحالة المميزة على زيادة حركة المرور والتعرف على العلامة التجارية التي تدعم تدفق الإيرادات من قطاع المرصد، حتى عند مواجهة رياح معاكسة، مثل 10.6% تم الإبلاغ عن انخفاض على أساس سنوي في مرصد أمة الإسلام للربع الثالث من عام 2025، والذي أرجعته الإدارة إلى السياسة الدولية التي تؤثر على السياحة.

تشمل المزايا التنافسية التي يستفيد منها ESBA ضد المنافسين ما يلي:

• سبعة عشر ربعًا متتاليًا من فروق أسعار تأجير المكاتب الإيجابية.
• الأصول الرئيسية المعترف بها على أنها # 1 أعلى جاذبية في مدينة نيويورك.
• ارتفاع إجمالي إشغال المحفظة التجارية عند 90.0%.
• تم تحسين المحفظة من خلال التحديث وقيادة كفاءة الطاقة.
• موقف سيولة قوي 0.8 مليار دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - قوى بورتر الخمس: تهديد البدائل

أنت تقوم بتقييم المشهد التنافسي لشركة Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) اعتبارًا من أواخر عام 2025، ومن الواضح أن تهديد البدائل مرتفع عبر كل من قطاعات الأعمال الأساسية: تأجير المكاتب ومرصد مبنى Empire State.

بدائل المساحات المكتبية: العمل المختلط والمواقع البديلة

إن البديل الأكثر أهمية للمساحات المكتبية التقليدية المركزية هو الاستمرار في اعتماد نماذج العمل عن بعد والمختلط. ويعني هذا التحول الهيكلي أن الطلب أقل بشكل دائم من مستويات ما قبل عام 2020، مما يجبر أصحاب العقارات مثل Empire State Realty Trust على التنافس بشكل أكبر على المستأجرين الذين يحتاجون إلى بصمة مادية أقل. اعتبارًا من أغسطس 2025، أشارت الدراسات الاستقصائية لأصحاب العمل في مانهاتن إلى أن حوالي 56% من العاملين في المكاتب كانوا متواجدين فعليًا في أماكن عملهم في متوسط أيام الأسبوع، وهو ما يمثل أ 72% معدل العودة إلى المكتب مقارنة بمستويات الحضور قبل فيروس كورونا. علاوة على ذلك، استقر السوق حول المرونة. بحلول نهاية عام 2025، حسب التقديرات 67% ستوفر الشركات مستوى معينًا من مرونة العمل المختلط. وفي منطقة مترو نيويورك، شكلت إعلانات الوظائف المختلطة 31% من إعلانات الوظائف الجديدة في الربع الثالث من عام 2025. يحل هذا الطلب المستمر على المرونة بشكل مباشر محل الحاجة إلى عقود إيجار طويلة الأجل بدوام كامل عبر محفظة Empire State Realty OP, L.P.، والتي تتكون اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025 من حوالي 7.8 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية القابلة للتأجير.

يأتي الضغط من البدلاء أيضًا من المساحات المادية البديلة:

• توفر مجمعات المكاتب في الضواحي بديلاً أقل تكلفة للشركات التي تتبنى النماذج اللامركزية.
• تتنافس مباني الفئة B/C الأرخص في مدينة نيويورك على المستأجرين غير الراغبين أو غير القادرين على دفع قسط التأمين مقابل مساحة Empire State Realty OP, L.P. الحديثة من الفئة A.

بدائل المرصد: وجهات النظر المتنافسة

يواجه مرصد مبنى إمباير ستيت منافسة مباشرة من مناطق الجذب الرئيسية الأخرى في مدينة نيويورك. تتنافس هذه البدائل على نفس دولارات الإنفاق السياحي والترفيهي التقديرية. ينعكس التأثير المالي لهذه المنافسة في إرشادات عام 2025 المنقحة لقطاع المرصد، والتي وضعتها Empire State Realty Trust في نطاق 90 مليون دولار إلى 94 مليون دولار في صافي الدخل التشغيلي (NOI). جاءت هذه المراجعة في أعقاب أداء الربع الثاني من عام 2025 حيث كان مرصد NOI 24 مليون دولار، مع انخفاض الزيارة 2.9% سنة بعد سنة.

توفر البدائل الرئيسية تجارب مشاهدة مميزة ومقنعة:

إن وجود العديد من منصات المراقبة عالية الجودة، ولكل منها عروض بيع فريدة - مثل إطلالة Top of the Rock المتميزة على سنترال بارك أو تجربة One World Observatory الحديثة ذات التقنية العالية - يعني أن الزائر المحتمل يمكنه بسهولة استبدال تجربة مبنى Empire State Building.

التحويلات السكنية كبديل للعرض

وينشأ ضغط بديل ثانوي، ولكنه مهم، من الاتجاه نحو تحويل المساحات المكتبية القديمة إلى وحدات سكنية. وفي حين أن هذا يؤثر بشكل مباشر على مجمع إمدادات المكاتب، فإنه يزيد أيضًا من المعروض من الوحدات السكنية، مما قد يؤثر بشكل غير مباشر على ديناميكيات سوق العقارات الشاملة التي تعمل فيها Empire State Realty OP, L.P.. يستكشف الملاك بنشاط خيارات إعادة الاستخدام التكيفية هذه استجابةً لبيئة الطلب الضعيفة على المكاتب.

Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) - قوى بورتر الخمس: تهديد الوافدين الجدد

أنت تقوم بتحليل العوائق التي تحول دون دخول المنافسين الجدد الذين يتطلعون إلى تحدي Empire State Realty OP, L.P. (ESBA) في سوقها الأساسي في مانهاتن. بصراحة، العقبات هائلة، مما يخلق خندقًا حول محفظتهم الاستثمارية.

متطلبات رأس المال عالية للغاية لتطوير مانهاتن الجديدة

إن الحجم الهائل لرأس المال اللازم حتى لمحاولة المنافسة أمر مذهل. التطوير الجديد في قلب مانهاتن يتطلب المليارات. خذ بعين الاعتبار الميزانية العمومية الخاصة بشركة Empire State Realty OP, L.P.: اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ إجمالي الدين حوالي 2.1 مليار دولار. هذا هو حجم رأس المال المنتشر بالفعل في الأصول الرئيسية الحالية. ولوضع بيئة التطوير الحالية في منظورها الصحيح، من المتوقع أن يصل إجمالي الإنفاق على البناء في مدينة نيويورك 74 مليار دولار هذا العام، ومن المتوقع أن يصل الإنفاق على تطوير المكاتب وحده 9.5 مليار دولار في عام 2025. يشير هذا إلى أنه حتى اللاعبين الراسخين يواجهون نشرًا ضخمًا لرأس المال فقط من أجل الحفاظ على أو التوسع قليلاً، ناهيك عن بناء محفظة مماثلة من الصفر.

حواجز تنظيمية وتقسيمية كبيرة في مدينة نيويورك

إن التنقل في المتاهة التنظيمية لمدينة نيويورك هو مسعى متخصص بدوام كامل يردع معظم الغرباء. تحدد قوانين تقسيم المناطق، التي تعتمد إلى حد كبير على قرار عام 1961، كل شيء بدءًا من ارتفاعات المباني وحتى استخدام الأراضي عبر نسبة المساحة الأرضية (FAR). على سبيل المثال، المناطق التجارية المركزية مثل ميدتاون، حيث تعمل شركة Empire State Realty OP, L.P.، يمكن أن يكون لها حد أقصى للمساحة التجارية يصل إلى 15.0، ولكن تحقيق ذلك يتطلب التعامل مع القواعد المعقدة، أو المكافآت العامة المحتملة، أو متطلبات الإسكان الشامل. علاوة على ذلك، فإن القيود التاريخية، التي تشرف عليها لجنة الحفاظ على المعالم (LPC)، يمكن أن تحد بشدة من التعديلات على الهياكل القائمة، مما يؤدي إلى ارتفاع التكاليف وأوقات الموافقة على أي محاولة لإعادة التطوير.

تضيف تفويضات تكلفة العمالة الجديدة طبقة أخرى من التعقيد المالي للمشاريع الكبيرة. يتطلب برنامج الضرائب 485-x من المطورين دفع أجور العمال على الأقل 40 دولارًا للساعة للمباني ذات 100 وحدة أو أكثر، مع ارتفاع معدلاتها إلى 63 دولارًا للساعة اعتمادا على الموقع للمشاريع الكبيرة. لتجنب هذه التكاليف المرتفعة، نرى المطورين يتعمدون وضع حد أقصى لعدد التسجيلات السكنية الجديدة بالضبط 99 وحدة. وهذا الضغط التنظيمي على تكاليف العمالة يجعل إطلاق برج مكاتب تنافسي واسع النطاق باهظ التكلفة بالنسبة للوافد الجديد.

يعد الوقت والتكلفة المرتبطان بالحصول على المساحة وتحديثها وتأجيرها أمرًا باهظًا

سيحتاج الوافد الجديد إلى الحصول على ملايين الأقدام المربعة وإحضارها عبر الإنترنت إلى الأهمية. كانت محفظة مكاتب Empire State Realty OP, L.P وحدها تقريبًا 7.8 مليون قدم مربع قابلة للإيجار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. إن تكلفة الحصول على هذه المساحة الرئيسية والحديثة، بالإضافة إلى عمولات التأجير المرتبطة بها وبدلات تحسين المستأجر، هي تكلفة فلكية. حتى بالنسبة للمباني القائمة، فإن بيئة التكلفة صعبة؛ سيرتفع الإنفاق على تطوير المكاتب في عام 2025. ولن يواجه اللاعب الجديد تكاليف الاستحواذ فحسب، بل سيواجه أيضًا عملية تستغرق عدة سنوات لتأمين الاستحقاقات والتمويل ثم تأجير المساحات في سوق حيث تستحوذ المباني المتميزة على إيجارات يمكن أن ترتفع نحو 120-125 دولارًا للقدم المربع في مساحة الكأس فئة أ.

فيما يلي نظرة سريعة على حجم المحفظة الحالية:

عدم توفر الأراضي المتاحة للعقارات التجارية الشهيرة واسعة النطاق في قلب مانهاتن

إن المعروض من قطع الأراضي الكبيرة والقابلة للتطوير والتي لا يمكن تعويضها حقًا في قلب مانهاتن غير موجود تقريبًا. غالبًا ما يكون البناء الجديد، عند حدوثه، مستهدفًا للغاية في مجال التطوير أو المشاريع الضخمة متعددة المراحل التي تتطلب سنوات من التخطيط والشراكات بين القطاعين العام والخاص. تهيمن على السوق الهياكل المميزة الموجودة مثل مبنى إمباير ستيت نفسه، والتي لا يمكن تكرارها. أي مشارك جديد سيقاتل من أجل المواقع القليلة المتبقية أو يحاول التنافس خارج Empire State Realty OP, L.P. على التحديث والمرافق في الكتل المطورة بالفعل. إن ندرة الأراضي الخام واسعة النطاق تعني أن السبيل الرئيسي للمنافسة هو من خلال عمليات التطوير الأساسية المكلفة والمضاربة أو الاستحواذ على الأصول القائمة، وكلاهما يتطلب كثافة رأس المال ويستغرق وقتا طويلا.

تشمل العوائق الأساسية للوافدين الجدد ما يلي:

• مستويات الديون تتجاوز 2.1 مليار دولار لشاغل الوظيفة.
• الوصول إلى الإنفاق على تطوير المكاتب 9.5 مليار دولار في عام 2025.
• الأجر الإلزامي بالساعة على الأقل $40 للمشاريع الكبيرة.
• رقابة صارمة من قبل LPC على الممتلكات التاريخية.
• الحجم الهائل ل 7.8 مليون قدم مربع للمكتب لتتناسب.