Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن تقييم واضح لا معنى له لشركة Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) مع اقترابنا من عام 2025، والخلاصة هي أن أصول الشركة الشهيرة ذات الهامش المرتفع تكافح ارتفاع تكاليف التشغيل، ولكن الميزانية العمومية المحصنة تمنحهم القوة للاستفادة من سوق المكاتب في مانهاتن الذي لا يزال يتعافى. بهم 0.8 مليار دولار في السيولة ميزة كبيرة في السوق المتعثرة، ولكن 1.5% يُظهر الانخفاض في صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقار في نفس المتجر (NOI) في الربع الثالث من عام 2025 الضغط الحقيقي الناجم عن ارتفاع الضرائب. دعنا نتعمق في نقاط القوة والضعف والفرص والتهديدات الكاملة لرسم الإجراءات على المدى القريب التي يجب عليك أخذها بعين الاعتبار.

Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) – تحليل SWOT: نقاط القوة

مبنى إمباير ستيت الشهير هو معلم الجذب رقم 1 في مدينة نيويورك

يعد مبنى إمباير ستيت (ESB) أحد الأصول التي لا يمكن تعويضها والتي توفر تدفق إيرادات كبير ومستقر وعالي الهامش، وهو ما يمثل ميزة تنافسية هائلة مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى (صناديق الاستثمار العقاري). يعد مرصد المبنى قوة عالمية، حيث تم تصنيفه كأفضل # 1 أهم مناطق الجذب في مدينة نيويورك ل السنة الرابعة على التوالي في جوائز اختيار المسافرين لعام 2025 من Tripadvisor: أفضل الأنشطة التي يمكنك القيام بها.

هذا ليس مجرد مقياس الغرور. إنها ماكينة صرف آلي. حقق المرصد صافي دخل تشغيلي (NOI) قدره 26.5 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2025 وحده، وأكدت الإدارة مجددًا توجيهاتها لعام 2025 لـ NOI لعام كامل للمرصد ليكون بين 90 مليون دولار و 94 مليون دولار. هذا تدفق نقدي متين وغير دوري يعمل بمثابة تحوط قوي ضد تقلبات سوق المكاتب التجارية. إنها أصول فريدة لا يمكن لأي منافس تكرارها.

سيولة قوية بقيمة 0.8 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025

في سوق الائتمان الضيقة، من المؤكد أن وجود ميزانية عمومية قوية يعد نقطة قوة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، أبلغت شركة Empire State Realty Trust عن سيولة إجمالية قدرها 0.8 مليار دولار. يمنح صندوق الحرب الكبير هذا الشركة قدرات دفاعية وهجومية، حيث يمكنها التغلب على صدمات السوق أو اغتنام فرص استثمارية جديدة لا يستطيع المنافسون الأضعف ماليًا لمسها.

إليك الحساب السريع لتلك السيولة:

• النقد في متناول اليد: 154 مليون دولار
• التسهيل الائتماني المتجدد المتاح: 620 مليون دولار
• إجمالي السيولة: 774 مليون دولار (مقرب إلى 0.8 مليار دولار)

بالإضافة إلى ذلك، بلغت نسبة صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء) عند مستوى متحفظ. 5.6x اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، وهو أقل من العديد من نظرائه في القطاع.

مستوى الصفر من التعرض للديون بسعر فائدة متغير، مع الحفاظ على متوسط سعر فائدة مرجح منخفض يبلغ 4.34%

يعد هيكل ديون الشركة ميزة تنافسية كبيرة، خاصة في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. قامت شركة Empire State Realty Trust بتنظيم ديونها بشكل استراتيجي التعرض للديون بمعدل عائم صفر على إجمالي ديونها المستحقة البالغة حوالي 2.1 مليار دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وهذا يعني أن تكاليف خدمة ديونها معزولة تمامًا عن الزيادات المستقبلية في أسعار الفائدة على بنك الاحتياطي الفيدرالي.

إن متوسط سعر الفائدة المرجح على ديونهم مغلق عند مستوى منخفض 4.34%. يوفر هيكل السعر الثابت هذا نفقات تشغيل يمكن التنبؤ بها ويحافظ على التدفق النقدي، على عكس الشركات المثقلة بالديون ذات الأسعار المتغيرة التي تشهد ارتفاع تكاليف الفائدة بشكل كبير. لقد قاموا بشكل أساسي بإبعاد مخاطر أسعار الفائدة عن الطاولة على المدى القريب.

معدل إشغال محفظة المكاتب في مانهاتن بنسبة 90.3% يتحسن بشكل متسلسل

ومن الواضح أن جودة محفظة مكاتب مانهاتن الحديثة التابعة لشركة Empire State Realty Trust تلقى صدى لدى المستأجرين، مما يميزها عن بقية السوق. نسبة إشغالها قوية وتسير في الاتجاه الصحيح، وتتزايد بنسبة 80 نقطة أساس بالتتابع للوصول 90.3% في الربع الثالث من عام 2025. وهذا دليل على الاتجاه نحو الجودة، حيث يكون المستأجرون على استعداد لدفع ثمن المباني عالية المستوى والمستدامة والمستدامة.

لقد انتهت المحفظة بالفعل 93% مؤجرةمما يعني أن الإشغال الاقتصادي مضمون بالفعل للأرباع المستقبلية، حتى لو تأخر الإشغال الفعلي قليلاً. يُترجم هذا النجاح في التأجير إلى مصدر كبير للإيرادات المستقبلية، مع 46 مليون دولار في الإيرادات النقدية الإضافية المتوقعة من عقود الإيجار الموقعة التي لم تبدأ بعد وحرق الإيجار المجاني.

الربع السابع عشر على التوالي من فروق أسعار الإيجار الإيجابية للمكاتب في مانهاتن (+3.9%)

إن القدرة على زيادة الإيجارات باستمرار على عقود الإيجار الجديدة والمتجددة تظهر قوة تسعير حقيقية في سوق تنافسية. شهد الربع الثالث من عام 2025 الربع الـ17 على التوالي من فروق أسعار الإيجار الإيجابية من السوق إلى السوق في محفظة مكاتب مانهاتن. هذا هو خط هائل.

بالنسبة للربع الثالث من عام 2025، كانت فروق أسعار التأجير المختلطة إيجابية +3.9%. يُظهر هذا النمو المستمر في أسعار الإيجارات أن استثمارات الشركة في تحديث محفظتها - برنامج "إعادة بناء إمباير ستيت" - تؤتي ثمارها من خلال جذب المستأجرين ذوي الجودة العالية والاحتفاظ بهم بإيجارات أعلى. السوق منقسم، ومن الواضح أن Empire State Realty Trust تندرج في فئة "الملكية".

الخطوة التالية: يجب أن يركز فريق العمليات على تحويل التقريبي 150.000 قدم مربع من عقود الإيجار التي يتم التفاوض بشأنها حاليًا على العقود المنفذة بحلول نهاية عام 2025 لزيادة الإشغال.

Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) – تحليل SWOT: نقاط الضعف

انخفض صافي الدخل التشغيلي النقدي (NOI) في نفس المتجر بنسبة 1.5٪ على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025

تحتاج إلى إيلاء اهتمام وثيق لمقياس الربحية الأساسي للمحفظة، وهو صافي الدخل التشغيلي لصافي الملكية النقدية (NOI) (مقياس للتدفق النقدي المتكرر على مستوى العقار، باستثناء رسوم إنهاء عقد الإيجار). انخفض هذا المقياس بمقدار 1.5% على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025. وهذه نقطة ضغط واضحة، خاصة بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) التي تركز على الاستقرار.

ولم يكن الانخفاض بسبب نقص المستأجرين، بل بسبب ارتفاع تكاليف التشغيل. وعلى وجه التحديد، كان الانخفاض مدفوعًا في المقام الأول بالزيادات في الضرائب العقارية ونفقات تشغيل الممتلكات العامة. ولكي نكون منصفين، تم تعويض ذلك جزئيًا من خلال ارتفاع دخل سداد المستأجرين، لكن النتيجة الصافية لا تزال تظهر انكماشًا في التدفق النقدي على مستوى العقار. إليك الرياضيات السريعة حول ضغط النفقات:

• تم رفض NOI النقدية للملكية من نفس المتجر (باستثناء رسوم إنهاء عقد الإيجار). 1.5% في الربع الثالث من عام 2025.
• وكان الدافع الرئيسي وراء ذلك هو ارتفاع الضرائب العقارية ونفقات تشغيل العقارات.

تمت مراجعة توجيهات مرصد NOI لعام 2025 بالكامل إلى 90-94 مليون دولار

يعد مرصد Empire State Building أحد الأصول الهامة ذات هامش الربح المرتفع، حيث يساهم بحوالي 25% من إجمالي NOI الخاص بشركة Empire State Realty Trust. ومع ذلك، تم تعديل التوجيهات لعام 2025 بأكمله لصافي الدخل التشغيلي بالخفض، مما يشير إلى استمرار الرياح المعاكسة في قطاع السياحة.

كان النطاق التوجيهي الأولي لمرصد NOI لعام 2025 هو 97 مليون دولار إلى 102 مليون دولار. تم تخفيض هذا إلى نطاق جديد من 90 مليون دولار إلى 94 مليون دولار، تخفيض 7 ملايين دولار ل 8 ملايين دولار في النهاية العالية. تسلط هذه المراجعة الضوء على الحساسية المستمرة لأعمال المرصد تجاه العوامل الخارجية مثل انخفاض الزيارات الدولية والمشهد السياحي التنافسي في مدينة نيويورك. أنتج الربع الثالث من عام 2025 نفسه تقريبًا 26.5 مليون دولار في مرصد NOI، لكن توقعات العام بأكمله تظل حذرة، خاصة مع استمرار عدم اليقين في السفر التقديري.

تعتبر نسبة صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك البالغة 5.6x مرتفعة نسبيًا بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري

يمكن أن يؤدي عبء الديون المرتفع إلى تقييد مرونتك المالية، خاصة في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. بلغت نسبة صافي الدين لشركة Empire State Realty Trust إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء - وهو مقياس للأداء التشغيلي للشركة) عند 5.6x اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. في حين اتخذت الشركة خطوات لإدارة ديونها مثل إصدار 175 مليون دولار من السندات الممتازة غير المضمونة في أكتوبر 2025 بسعر ثابت قدره 5.47%، فإن نسبة الرافعة المالية هذه في الجانب الأعلى بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية ذات رأس المال الجيد.

وما يخفيه هذا التقدير هو أن إجمالي الديون المستحقة يبلغ تقريبيا 2.1 مليار دولار. تتمتع الشركة بوضع سيولة قوي 0.8 مليار دولاربما في ذلك 154 مليون دولار من النقد، ولكن نسبة الرفع المالي المرتفعة تعني أنه يجب توجيه جزء أكبر من التدفق النقدي التشغيلي نحو خدمة الديون، مما يحد من رأس المال المتاح للاستثمارات الجديدة أو عمليات إعادة شراء الأسهم الإضافية.

هناك حاجة إلى نفقات رأسمالية عالية (CapEx) للحفاظ على الأصول الحديثة بشكل واضح

تتطلب استراتيجية تحديث المحفظة لجذب مستأجرين ذوي جودة عالية نفقات رأسمالية كبيرة ومستمرة (CapEx). هذه تكلفة ضرورية لممارسة الأعمال التجارية مقابل قسط الاستثمار العقاري الذي يركز على مدينة نيويورك، ولكنها تستنزف التدفق النقدي الذي يمكن توزيعه على المساهمين أو استخدامه في عمليات الاستحواذ. لا يزال الجيل الثاني من CapEx الخاص بالشركة (الأموال التي يتم إنفاقها على تحسينات المستأجرين وعمولات التأجير لعقود الإيجار الجديدة) كبيرًا.

على سبيل المثال، في الربع الثاني من عام 2025، كان الجيل الثاني من CapEx 52 مليون دولار، والذي تم تعديله بعد ذلك إلى 25 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2025. وحتى عند الرقم الأدنى، فإن هذه النفقات كبيرة ومتكررة مما يقلل من الأموال الأساسية المتاحة للتوزيع (التدفق النقدي المتاح لتوزيع الأرباح). إن هذا الارتفاع في رأس المال الرأسمالي هو ثمن الحفاظ على تنافسية المحفظة والحفاظ على الوضع "الحديث" للأصول مثل مبنى إمباير ستيت.

Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) – تحليل SWOT: الفرص

استخدم سيولة بقيمة 0.8 مليار دولار أمريكي لعمليات الاستحواذ الإستراتيجية في السوق المتعثرة.

لديك فرصة كبيرة للاستفادة من الاضطراب الحالي في سوق العقارات في مدينة نيويورك، وخاصة بالنسبة للأصول ذات القيمة المضافة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، حافظت شركة Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) على سيولة إجمالية قوية تبلغ 0.8 مليار دولار أمريكي.

ويتكون صندوق الحرب هذا من 154 مليون دولار نقدًا ومبلغ إضافي قدره 620 مليون دولار متاح في إطار التسهيلات الائتمانية المتجددة. هذا الوضع المالي القوي، إلى جانب الديون التي يمكن التحكم فيها profile (صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بمقدار 5.6x اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025)، يسمح بعمليات الاستحواذ الانتهازية في سوق يعاني فيه العديد من المنافسين من قيود السيولة. يجب أن يكون التركيز على الأصول المكتبية أو أصول البيع بالتجزئة المتعثرة وعالية الجودة التي تتناسب مع نموذج التحديث والاستدامة للشركة.

احصل على الطلب المتزايد على المساحات المكتبية عالية الجودة والمجهزة في مدينة نيويورك.

يظل الاتجاه نحو الجودة في المكاتب في مانهاتن يمثل فرصة واضحة. يتجمع المستأجرون في مباني متميزة وحديثة ومزودة بوسائل راحة واسعة النطاق، وتتمتع محفظة ESRT بموقع مثالي لتحقيق هذا الهدف. والدليل في أرقام التأجير.

وفي الربع الثالث من عام 2025، ارتفع معدل إشغال المكاتب في مانهاتن بالتتابع بمقدار 80 نقطة أساس ليصل إلى 90.3% من المحفظة. علاوة على ذلك، كانت فروق أسعار الإيجار المختلطة (الفرق بين الإيجار الجديد والإيجار القديم) في محفظة مكاتب مانهاتن إيجابية + 3.9٪ في الربع الثالث من عام 2025، مما يمثل الربع السابع عشر على التوالي من نمو الفوارق الإيجابية. ويشير هذا إلى قدرة مستدامة على دفع الإيجارات على الصفقات الجديدة، وهي علامة إيجابية بالتأكيد.

إعادة تطوير الأصول المكتسبة مؤخرًا، مثل محفظة البيع بالتجزئة في Williamsburg.

إن الانتقال الاستراتيجي إلى تجارة التجزئة الرئيسية في المناطق ذات النمو المرتفع والتي تشهد حركة مرور عالية مثل ويليامزبرغ وبروكلين، يمثل فرصة لخلق القيمة على المدى القريب. قامت ESRT بتوحيد مجموعة كبيرة من عقارات البيع بالتجزئة، المعروفة باسم North Sixth Street Collection، حيث بلغ إجمالي عمليات الاستحواذ أكثر من 226 مليون دولار في الفترات الأخيرة.

وتتمثل الفرصة في إعادة تطوير هذه المساحات وإعادة تأجيرها مع تجار التجزئة الرائدين ذوي الائتمان العالي. على سبيل المثال، تمت الإشارة إلى عقار يقع في 86-90 North 6th Street على أنه قيد إعادة التطوير اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وقد أصبح نجاح هذه الإستراتيجية واضحًا بالفعل مع ارتفاع الأسعار مؤخرًاprofile الإيجارات:

• وقعت عقد إيجار بمساحة 3,709 قدم مربع مع متجر رولكس للبيع بالتجزئة في أكتوبر 2025.
• ومن بين المستأجرين الرئيسيين الآخرين في المجموعة علامات تجارية فاخرة مثل Hermès وتجار التجزئة المعروفين مثل COS وGoogle.

احتمالية تعزيز قوي لـ NOI في نفس المتجر في الربع الرابع من بدء الإيجار النقدي.

في حين أن التوجيه العام لعام 2025 لنمو صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقارات (NOI) هو متواضع بنسبة 0.5٪ إلى 4.0٪، فمن المتوقع أن يؤدي توقيت بدء الإيجار النقدي إلى تحريف الأداء بشكل كبير في نهاية العام. وهذا يعني أن الربع الرابع من عام 2025 يستعد لإظهار نمو متسلسل أقوى.

إليك الحساب السريع: غالبًا ما تتضمن عقود الإيجار الموقعة في عام 2024 وأوائل عام 2025 فترة إيجار مجانية. وبما أن هذه الفترات تنتهي في النصف الثاني من عام 2025، فإن الإيجار النقدي الكامل سيصل إلى خط أمة الإسلام. يعد هذا التوقيت المتوقع محركًا رئيسيًا للتوقعات الإيجابية، حيث يحول عقود الإيجار الموقعة بشكل فعال إلى تدفق نقدي محقق في الربع الرابع. يعد هذا بمثابة دفعة حاسمة وغير مضاربة لنتائج نهاية العام.

استثمر الريادة في مجال كفاءة الطاقة من خلال تصنيف GRESB 5 نجوم.

تعد قيادة ESRT الطويلة الأمد في المجالات البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) ميزة تجارية يمكن تحقيق الدخل منها. للعام السادس على التوالي في عام 2025، حققت الشركة أعلى تصنيف ممكن لمعيار الاستدامة العقارية العالمية (GRESB) بتصنيف 5 نجوم، حيث حصلت على 93 درجة وأعلى درجة إدارية بين جميع الشركات المصنفة البالغ عددها 575 شركة في الأمريكتين. ويترجم هذا الإنجاز إلى فائدتين ماليتين ملموستين:

• انخفاض تكاليف التشغيل: أدت التعديلات التحديثية لكفاءة الطاقة بالفعل إلى خفض استهلاك الطاقة بنسبة 51% في مبنى إمباير ستيت و41% في جميع أنحاء المحفظة التجارية منذ عام 2009، مما أدى إلى خفض نفقات تشغيل العقارات بشكل هيكلي.
• جذب المستأجرين المتميزين: يجذب تصنيف GRESB وحالة الحياد الكربوني مستأجرين مؤسسيين كبارًا مع تفويضاتهم الصارمة الخاصة بالحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG)، مما يسمح لـ ESRT بالحصول على إيجارات متميزة والحفاظ على نسبة إشغال عالية.

Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) – تحليل SWOT: التهديدات

ارتفاع الضرائب العقارية ونفقات تشغيل الممتلكات يضغط على هوامش الربح.

أنت بحاجة إلى مراقبة ارتفاع تكلفة الملكية في مدينة نيويورك لأنها تأكل بشكل مباشر هوامش شركة Empire State Realty Trust (ESRT). هذه ليست مشكلة جديدة، لكن الضغوط التضخمية والسياسات الضريبية المحلية جعلتها تشكل تهديدًا كبيرًا في عام 2025. والمشكلة الأساسية هي أنه على الرغم من نجاح ESRT في تأجير المساحة، فإن النمو في تكاليف التشغيل يفوق مكاسب الإيرادات من تعويضات المستأجرين.

على سبيل المثال، في الربع الثالث من عام 2025، شهد صافي الدخل التشغيلي النقدي (NOI) الخاص بالشركة انخفاضًا على أساس سنوي قدره 1.5%. ويعزى هذا الانخفاض بشكل واضح إلى زيادة الضرائب العقارية ونفقات تشغيل العقارات. بصراحة، هذه رياح معاكسة صعبة القتال، وهذا يعني أن الشركة يجب أن تستمر في الضغط من أجل زيادة الإيجارات فقط للبقاء حتى في المحصلة النهائية. وفي الربع الثاني من عام 2025، كان الضغط أقوى، مما تسبب في انخفاض صافي الدخل النقدي للعقارات في نفس المتجر بنسبة 5.9٪ على أساس سنوي.

التقلبات في السياحة الدولية والتوترات الجيوسياسية تؤثر على إيرادات المرصد.

يعد مرصد مبنى إمباير ستيت بمثابة بقرة حلوب ضخمة لـ ESRT، حيث يساهم بحوالي 25% من أمة الإسلام (NOI)، لكنه معرض بشدة لعدم الاستقرار العالمي. تؤثر التوترات الجيوسياسية، وقوة الدولار الأمريكي، والتحولات في ثقة المستهلك العالمي بشكل مباشر على عدد الزوار الدوليين ذوي الإنفاق المرتفع.

أجبر هذا التقلب الإدارة على خفض توجيهاتها لعام 2025 بأكمله. قامت الشركة بمراجعة توجيهات مرصد NOI لعام 2025 نزولاً إلى نطاق يتراوح بين 90 مليون دولار إلى 94 مليون دولار من التوجيه الأولي البالغ 97 مليون دولار إلى 102 مليون دولار. وهذا يمثل تخفيضًا يصل إلى 12 مليون دولار عند الحد الأقصى، وهو ما يمثل ضربة مادية. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يؤدي الطقس السيئ، كما رأينا في الربع الثاني من عام 2025، إلى إضعاف الزيارات على الفور، مما يثبت أن تدفق الإيرادات هذا ليس مقاومًا للركود بالتأكيد.

فيما يلي حسابات سريعة حول كيفية تباين أداء المرصد في عام 2025، مما يدل على التقلبات الفصلية:

منافسة شديدة من أحدث التطورات المكتبية الرائدة في مانهاتن.

سوق المكاتب في مانهاتن عبارة عن قصة "من يملكون ومن لا يملكون"، وبينما يتم تحديث مباني ESRT، إلا أنها بشكل عام أصول قديمة تتنافس مع أبراج "الكأس" الجديدة تمامًا والمبنية لهذا الغرض. ينجذب المستأجرون نحو المساحات عالية الجودة على الإطلاق، ويطالبون بوسائل الراحة الحديثة وعناصر الضيافة.

تجبر هذه المنافسة ESRT على أن تكون أكثر عدوانية فيما يتعلق بالتسعير والامتيازات. السوق منقسم إلى حد كبير: في حين ارتفعت الإيجارات المطلوبة من الفئة (أ) إلى متوسط ​​81.89 دولارًا للقدم المربع في الربع الثالث من عام 2025، فإن صافي الإيجار الفعلي الفعلي لمساحة الفئة (أ) به فجوة امتياز تبلغ 30 دولارًا للقدم المربع، وهي الأكبر على الإطلاق. وهذا يعني أن جزءًا كبيرًا من الإيجار المطلوب سيتم إرجاعه إلى المستأجرين عن طريق الإيجار المجاني أو بدلات البناء السخية.

التهديد ذو شقين:

• مسابقة المكتب: تضع المباني الأحدث معايير وسائل الراحة والتكنولوجيا، مما يجبر ESRT على الاستثمار المستمر في النفقات الرأسمالية (CapEx) للحفاظ على تنافسية أصولها.
• مسابقة المرصد: يواجه المرصد منافسة مباشرة وعالية الجودة من مناطق الجذب الجديدة مثل تلك الموجودة في وان فاندربيلت وهدسون ياردز ومركز روكفلر ومركز التجارة العالمي.

وقد تؤدي مخاطر الاقتصاد الكلي إلى إبطاء الزخم الإيجابي لتأجير المكاتب.

لقد قامت ESRT بعمل رائع في قيادة زخم التأجير الإيجابي، حيث بلغت نسبة تأجير مكاتب مانهاتن 93.8٪ في الربع الثاني من عام 2025 وهوامش إيجار مختلطة إيجابية بلغت +3.9٪ في الربع الثالث من عام 2025. لكن هذا الزخم هش على خلفية عدم اليقين الكبير في الاقتصاد الكلي.

أكبر المخاطر هي ارتفاع أسعار الفائدة، مما يزيد من تكلفة رأس المال للشركات ويمكن أن يؤخر قرارات التوسع، والتباطؤ الاقتصادي الأوسع. ما يخفيه هذا التقدير هو ارتفاع معدل الشواغر الإجمالي: على الرغم من نجاح ESRT، ظل معدل الشواغر المكتبية من الفئة أ في مانهاتن مرتفعًا عند 22.7٪ في نهاية الربع الثالث من عام 2025. ويعني هذا التراكم الهائل للعرض أن أي انخفاض في الطلب سيترجم بسرعة إلى انخفاض الإيجارات وارتفاع معدل الشواغر للجميع باستثناء المباني الأكثر تميزًا.

كما تشكل تغييرات السياسة المحلية تهديدا هيكليا. يوجد في مدينة نيويورك ما يقدر بـ 44 مبنى في طور الإعداد للتحويل من مكتب إلى سكني، وهو ما يمثل حوالي 15 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية. وقد يؤدي هذا التحول القائم على السياسات إلى تآكل الطلب طويل الأجل على المساحات المكتبية التقليدية بشكل أساسي، وخاصة بالنسبة للأصول القديمة غير الربحية في المحفظة. لا يمكنك تجاهل تحول هيكلي في السوق من هذا القبيل.