Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT): SWOT-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie sind auf der Suche nach einer klaren, sachlichen Einschätzung von Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) zum Jahresende 2025, und das Fazit lautet: Das ikonische, margenstarke Asset des Unternehmens kämpft mit steigenden Betriebskosten, aber eine solide Bilanz gibt ihm die nötige Schlagkraft, um von einem sich immer noch erholenden Büromarkt in Manhattan zu profitieren. Ihr 0,8 Milliarden US-Dollar Liquidität ist in einem angeschlagenen Markt ein großer Vorteil, aber die 1.5% Der Rückgang des Cash Net Operating Income (NOI) für Same-Store-Immobilien im dritten Quartal 2025 zeigt den tatsächlichen Druck durch steigende Steuern. Lassen Sie uns in die gesamte SWOT-Analyse (Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken) eintauchen, um die kurzfristigen Maßnahmen zu ermitteln, die Sie unbedingt in Betracht ziehen sollten.

Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) – SWOT-Analyse: Stärken

Das ikonische Empire State Building ist die Attraktion Nr. 1 in New York

Das Empire State Building (ESB) ist ein unersetzlicher Vermögenswert, der eine bedeutende, stabile und margenstarke Einnahmequelle bietet, was einen enormen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Büro-REITs (Real Estate Investment Trusts) darstellt. Das Observatorium des Gebäudes ist ein globales Kraftpaket und wurde mit dem Rang ausgezeichnet Nr. 1 der Top-Attraktionen in New York City für die viertes Jahr in Folge bei den Travelers' Choice Awards 2025 von Tripadvisor: „Best of the Best Things to Do“.

Dies ist nicht nur eine Eitelkeitsmetrik; Es ist ein Geldautomat. Das Observatorium erwirtschaftete einen Nettobetriebsgewinn (NOI) von 26,5 Millionen US-Dollar allein im dritten Quartal 2025, und das Management bekräftigte seine NOI-Prognose für das Gesamtjahr 2025, wonach das Observatorium dazwischen liegen soll 90 Millionen US-Dollar und 94 Millionen US-Dollar. Dabei handelt es sich um einen dauerhaften, nicht zyklischen Cashflow, der als wirksame Absicherung gegen die Volatilität des kommerziellen Büromarkts dient. Es handelt sich um einen einzigartigen Vorteil, den kein Mitbewerber nachahmen kann.

Starke Liquidität von 0,8 Milliarden US-Dollar zum 30. September 2025

In einem angespannten Kreditmarkt ist eine solide Bilanz definitiv eine Stärke. Zum 30. September 2025 meldete der Empire State Realty Trust eine Gesamtliquidität von 0,8 Milliarden US-Dollar. Diese beträchtliche Kriegskasse verleiht dem Unternehmen sowohl defensive als auch offensive Fähigkeiten – es kann Marktschocks überstehen oder neue Investitionsmöglichkeiten ergreifen, die finanziell schwächere Konkurrenten nicht nutzen können.

Hier ist die kurze Rechnung zu dieser Liquidität:

• Kassenbestand: 154 Millionen Dollar
• Verfügbare revolvierende Kreditfazilität: 620 Millionen Dollar
• Gesamtliquidität: 774 Millionen US-Dollar (gerundet auf 0,8 Milliarden US-Dollar)

Darüber hinaus war das Verhältnis der Nettoverschuldung zum bereinigten EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) konservativ 5,6x Stand: 30. September 2025, was niedriger ist als bei vielen seiner Branchenkollegen.

Kein variabel verzinsliches Schuldenrisiko, Festlegung eines niedrigen gewichteten Durchschnittszinssatzes von 4,34 %

Die Schuldenstruktur des Unternehmens ist insbesondere in einem Umfeld steigender Zinsen ein großer Wettbewerbsvorteil. Der Empire State Realty Trust hat seine Schulden strategisch strukturiert kein variabel verzinsliches Schuldenrisiko auf seine gesamten ausstehenden Schulden von ca 2,1 Milliarden US-Dollar Stand: 30. September 2025. Dies bedeutet, dass ihre Schuldendienstkosten vollständig von künftigen Zinserhöhungen der Federal Reserve isoliert sind.

Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz für ihre Schulden ist auf einem niedrigen Niveau festgelegt 4.34%. Diese Festzinsstruktur sorgt für vorhersehbare Betriebskosten und bewahrt den Cashflow, im Gegensatz zu Unternehmen, die mit variabel verzinslichen Schulden belastet sind und deren Zinskosten in die Höhe schnellen. Sie haben das Zinsrisiko auf kurze Sicht im Wesentlichen vom Tisch genommen.

Die Auslastung des Büroportfolios von Manhattan liegt bei 90,3 % und verbessert sich sequenziell

Die Qualität des modernisierten Büroportfolios von Empire State Realty Trust in Manhattan kommt bei den Mietern eindeutig gut an und hebt es vom Rest des Marktes ab. Die Auslastung ist hoch und entwickelt sich in die richtige Richtung, sie steigt um 80 Basispunkte nacheinander zu erreichen 90.3% im dritten Quartal 2025. Dies ist ein Beweis für den Trend zur Flucht in die Qualität, bei dem Mieter bereit sind, für erstklassige, gut ausgestattete und nachhaltige Gebäude zu zahlen.

Das Portfolio ist eigentlich vorbei 93 % vermietetDamit ist die wirtschaftliche Belegung bereits für die kommenden Quartale gesichert, auch wenn die physische Belegung etwas hinterherhinkt. Dieser Leasingerfolg führt zu einer erheblichen Pipeline zukünftiger Einnahmen 46 Millionen Dollar in zusätzlichen Bareinnahmen, die aus unterzeichneten, noch nicht begonnenen Mietverträgen und dem kostenlosen Mietabbrand erwartet werden.

17. Quartal in Folge mit positiven Spreads bei Büromieten in Manhattan (+3,9 %)

Die Möglichkeit, die Mieten bei Neu- und Verlängerungsverträgen kontinuierlich zu erhöhen, zeugt von echter Preissetzungsmacht in einem wettbewerbsintensiven Markt. Das dritte Quartal 2025 markierte den 17. Quartal in Folge positiver Mark-to-Market-Mietpreisspannen im Büroportfolio von Manhattan. Das ist eine phänomenale Serie.

Für das dritte Quartal 2025 waren die gemischten Leasingspannen positiv +3.9%. Dieses stetige Wachstum der Mietpreise zeigt, dass sich die Investitionen des Unternehmens in die Modernisierung seines Portfolios – das „Empire State ReBuilding“-Programm – auszahlen, indem hochwertige Mieter zu höheren Mieten angezogen und gehalten werden. Der Markt ist gespalten und Empire State Realty Trust gehört eindeutig zur Kategorie „haben“.

Nächster Schritt: Das Betriebsteam sollte sich auf die ungefähre Umrechnung konzentrieren 150.000 Quadratmeter der derzeit verhandelten Mietverträge in abgeschlossene Verträge bis Jahresende 2025 umzuwandeln, um die Auslastung weiter zu steigern.

Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) – SWOT-Analyse: Schwächen

Das Cash Net Operating Income (NOI) von Same-Store-Immobilien sank im dritten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 1,5 %

Sie müssen genau auf die zentrale Rentabilitätskennzahl des Portfolios achten, nämlich das Same-Store Property Cash Net Operating Income (NOI) (ein Maß für den wiederkehrenden Cashflow auf Objektebene, ohne Gebühren für die Beendigung von Mietverträgen). Diese Kennzahl verringerte sich um 1.5% Dies ist ein klarer Druckpunkt, insbesondere für einen auf Stabilität ausgerichteten Real Estate Investment Trust (REIT).

Der Rückgang war nicht auf einen Mangel an Mietern zurückzuführen, sondern vielmehr auf einen Anstieg der Betriebskosten. Konkret war der Rückgang vor allem auf Erhöhungen der Immobiliensteuern und der allgemeinen Immobilienbetriebskosten zurückzuführen. Fairerweise muss man sagen, dass dies teilweise durch höhere Einnahmen aus Mietererstattungen ausgeglichen wurde, aber das Nettoergebnis zeigte immer noch einen Rückgang des Cashflows auf Objektebene. Hier ist die schnelle Rechnung zum Kostendruck:

• Der Cash-NOI für Same-Store-Immobilien (ohne Gebühren für die Mietvertragsbeendigung) ging zurück 1.5% im dritten Quartal 2025.
• Die Haupttreiber waren steigende Immobiliensteuern und Immobilienbetriebskosten.

Die NOI-Prognose des Observatoriums für das Gesamtjahr 2025 wurde auf 90 bis 94 Millionen US-Dollar nach unten korrigiert

Das Empire State Building Observatory ist ein bedeutender Vermögenswert mit hoher Marge und trägt etwa 25 % zum gesamten NOI des Empire State Realty Trust bei. Dennoch wurde die Prognose für das Nettobetriebsergebnis für das Gesamtjahr 2025 nach unten korrigiert, was auf anhaltenden Gegenwind im Tourismussektor hindeutet.

Die ursprüngliche NOI-Richtspanne des Observatoriums für 2025 lag bei 97 bis 102 Millionen US-Dollar. Dies wurde auf einen neuen Bereich gesenkt 90 bis 94 Millionen US-Dollar, eine Reduzierung von 7 Millionen Dollar zu 8 Millionen Dollar am oberen Ende. Diese Überarbeitung unterstreicht die anhaltende Sensibilität des Observatory-Geschäfts gegenüber externen Faktoren wie reduzierten internationalen Besuchern und der wettbewerbsintensiven Tourismuslandschaft in New York City. Das dritte Quartal 2025 selbst generierte ca 26,5 Millionen US-Dollar im Observatory NOI, aber der Ausblick für das Gesamtjahr bleibt vorsichtig, insbesondere da diskretionäre Reisen immer noch mit Unsicherheit konfrontiert sind.

Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA von 5,6 ist für einen REIT relativ hoch

Eine hohe Schuldenlast kann Ihre finanzielle Flexibilität einschränken, insbesondere in einem Umfeld steigender Zinsen. Das Verhältnis der Nettoverschuldung zum bereinigten EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen – ein Maß für die Betriebsleistung eines Unternehmens) des Empire State Realty Trust lag bei 5,6x Stand: 30. September 2025. Das Unternehmen hat zwar Maßnahmen zur Verwaltung seiner Schulden ergriffen, beispielsweise durch Emissionen 175 Millionen Dollar vorrangiger unbesicherter Schuldverschreibungen im Oktober 2025 zu einem festen Zinssatz von 5.47%, ist diese Verschuldungsquote für einen gut kapitalisierten REIT eher höher.

Was diese Schätzung verbirgt, ist, dass die gesamten ausstehenden Schulden etwa bei etwa 100 % liegen 2,1 Milliarden US-Dollar. Das Unternehmen verfügt über eine starke Liquiditätsposition 0,8 Milliarden US-Dollar, einschließlich 154 Millionen Dollar Allerdings bedeutet die erhöhte Verschuldungsquote, dass ein größerer Teil des operativen Cashflows für den Schuldendienst verwendet werden muss, wodurch das für neue Investitionen oder weitere Aktienrückkäufe verfügbare Kapital begrenzt wird.

Um modernisierte Anlagen dauerhaft zu erhalten, sind hohe Kapitalaufwendungen (CapEx) erforderlich

Die Strategie, das Portfolio zu modernisieren, um hochwertige Mieter anzuziehen, erfordert erhebliche und laufende Kapitalaufwendungen (CapEx). Dies ist ein notwendiger Geschäftsaufwand für einen Premium-REIT mit Fokus auf New York City, aber es zehrt an Cashflow, der andernfalls an die Aktionäre ausgeschüttet oder für Akquisitionen verwendet werden könnte. Der CapEx der „zweiten Generation“ des Unternehmens (Geld, das für Mieterausbauten und Mietprovisionen für neue Mietverträge ausgegeben wird) ist nach wie vor beträchtlich.

Beispielsweise war im zweiten Quartal 2025 der CapEx der zweiten Generation 52 Millionen Dollar, der dann moderierte 25 Millionen Dollar im dritten Quartal 2025. Selbst bei der niedrigeren Zahl handelt es sich um große, wiederkehrende Ausgaben, die die zur Ausschüttung verfügbaren Kernfonds (Core FAD) (den für Dividenden verfügbaren Cashflow) verringern. Dieser hohe Investitionsaufwand ist der Preis dafür, dass das Portfolio wettbewerbsfähig bleibt und der „modernisierte“ Status von Vermögenswerten wie dem Empire State Building erhalten bleibt.

Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) – SWOT-Analyse: Chancen

Nutzen Sie Liquidität in Höhe von 0,8 Milliarden US-Dollar für strategische Akquisitionen in einem angeschlagenen Markt.

Sie haben eine erhebliche Chance, von den aktuellen Verwerfungen auf dem New Yorker Immobilienmarkt zu profitieren, insbesondere für Mehrwertobjekte. Zum 30. September 2025 verfügte Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) über eine solide Gesamtliquidität von 0,8 Milliarden US-Dollar.

Diese Kriegskasse besteht aus 154 Millionen US-Dollar in bar und weiteren 620 Millionen US-Dollar, die im Rahmen der revolvierenden Kreditfazilität verfügbar sind. Diese starke Finanzlage gepaart mit einer überschaubaren Verschuldung profile (Nettoverschuldung im Verhältnis zum bereinigten EBITDA von 5,6x ab Q3 2025) ermöglicht opportunistische Akquisitionen in einem Markt, in dem viele Wettbewerber unter Liquiditätsbeschränkungen leiden. Der Fokus sollte auf notleidenden, hochwertigen Büro- oder Einzelhandelsimmobilien liegen, die zum Modernisierungs- und Nachhaltigkeitsmodell des Unternehmens passen.

Erfassen Sie die höhere Nachfrage nach hochwertigen, komfortablen Büroflächen in NYC.

Der Trend zur Flucht in die Qualität bei Büroflächen in Manhattan bleibt eine klare Chance. Die Mieter bündeln sich zu hochwertigen, modernisierten Gebäuden mit umfangreichen Annehmlichkeiten, und das Portfolio von ESRT ist dafür perfekt positioniert. Der Beweis liegt in den Leasingzahlen.

Im dritten Quartal 2025 stieg die Büroauslastung in Manhattan sequenziell um 80 Basispunkte auf 90,3 % des Portfolios. Darüber hinaus lagen die gemischten Leasingspannen (die Differenz zwischen Neumiete und Altmiete) im Manhattan-Büroportfolio im dritten Quartal 2025 bei positiven +3,9 % und markierten damit das 17. Quartal in Folge mit positivem Spreadwachstum. Dies deutet auf eine anhaltende Fähigkeit hin, die Mieten bei Neuabschlüssen zu steigern, ein definitiv positives Zeichen.

Sanieren Sie kürzlich erworbene Vermögenswerte wie das Williamsburg-Einzelhandelsportfolio.

Der strategische Schritt in den erstklassigen Einzelhandel in wachstumsstarken, stark frequentierten Gebieten wie Williamsburg, Brooklyn, bietet eine kurzfristige Chance zur Wertschöpfung. ESRT hat eine bedeutende Sammlung von Einzelhandelsimmobilien, bekannt als North Sixth Street Collection, konsolidiert und in den letzten Zeiträumen Akquisitionen im Gesamtwert von über 226 Millionen US-Dollar getätigt.

Die Möglichkeit besteht darin, diese Flächen neu zu entwickeln und an Flaggschiff-Einzelhändler mit hoher Bonität weiterzuvermieten. Beispielsweise wurde festgestellt, dass sich eine Immobilie in der 86-90 North 6th Street zum 30. September 2025 in Sanierung befinde. Der Erfolg dieser Strategie zeigt sich bereits bei den jüngsten Hochhäusern.profile Mietverträge:

• Unterzeichnete im Oktober 2025 einen Mietvertrag über 3.709 Quadratmeter mit einem Rolex-Einzelhandelsgeschäft.
• Zu den weiteren Hauptmietern der Sammlung zählen Luxusmarken wie Hermès und etablierte Einzelhändler wie COS und Google.

Potenzial für einen starken NOI-Anstieg im Same-Store im vierten Quartal durch den Beginn der Barmiete.

Während die allgemeine Prognose für das Wachstum des Cash Net Operating Income (NOI) von Same-Store-Immobilien im Jahr 2025 bei bescheidenen 0,5 % bis 4,0 % liegt, wird erwartet, dass der Zeitpunkt des Beginns der Barmiete die Leistung gegen Ende des Jahres stark verzerren wird. Dies bedeutet, dass im vierten Quartal 2025 ein stärkeres sequenzielles Wachstum zu verzeichnen ist.

Hier ist die schnelle Rechnung: Mietverträge, die im Jahr 2024 und Anfang 2025 abgeschlossen werden, beinhalten häufig eine kostenlose Mietzeit. Da diese Zeiträume in der zweiten Jahreshälfte 2025 auslaufen, wird die volle Barmiete die NOI-Grenze erreichen. Dieser erwartete Zeitpunkt ist ein wesentlicher Faktor für den positiven Ausblick und führt dazu, dass unterzeichnete Mietverträge im vierten Quartal effektiv in realisierten Cashflow umgewandelt werden. Dies ist ein entscheidender, nicht spekulativer Schub für die Jahresendergebnisse.

Profitieren Sie von der Führungsrolle im Bereich Energieeffizienz mit einer 5-Sterne-Bewertung von GRESB.

Die langjährige Führungsrolle von ESRT in den Bereichen Umwelt, Soziales und Governance (ESG) ist ein kommerzieller Vorteil, der monetarisiert werden kann. Im Jahr 2025 erreichte das Unternehmen zum sechsten Mal in Folge die höchstmögliche 5-Sterne-Bewertung des Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) mit einem Wert von 93 und dem höchsten Management-Score unter allen 575 bewerteten Unternehmen in Amerika. Dieser Erfolg führt zu zwei konkreten finanziellen Vorteilen:

• Niedrigere Betriebskosten: Durch die Energieeffizienz-Nachrüstungen konnte der Energieverbrauch im Empire State Building seit 2009 bereits um 51 % und im gesamten Gewerbeportfolio um 41 % gesenkt werden, wodurch die Betriebskosten der Immobilien strukturell gesenkt wurden.
• Attraktivität für erstklassige Mieter: Das GRESB-Rating und der CO2-Neutralitätsstatus ziehen große, institutionelle Mieter mit ihren eigenen strengen ESG-Anforderungen an, sodass ESRT erstklassige Mieten erzielen und eine hohe Auslastung aufrechterhalten kann.

Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT) – SWOT-Analyse: Bedrohungen

Steigende Immobiliensteuern und Immobilienbetriebskosten drücken auf die Margen.

Sie müssen die steigenden Betriebskosten in New York City im Auge behalten, da sie sich direkt auf die Margen des Empire State Realty Trust (ESRT) auswirken. Dies ist kein neues Problem, aber der Inflationsdruck und die lokale Steuerpolitik haben es im Jahr 2025 zu einer erheblichen Bedrohung gemacht. Das Kernproblem besteht darin, dass ESRT zwar erfolgreich Flächen vermietet, das Wachstum der Betriebskosten jedoch die Umsatzsteigerungen aus Mietererstattungen übersteigt.

Beispielsweise verzeichnete das Unternehmen im dritten Quartal 2025 einen Rückgang des Cash-Nettobetriebseinkommens (NOI) von Same-Store-Immobilien im Jahresvergleich um 1.5%. Dieser Rückgang wurde ausdrücklich auf höhere Immobiliensteuern und Immobilienbetriebskosten zurückgeführt. Ehrlich gesagt ist dies ein harter Gegenwind, den es zu bekämpfen gilt, und es bedeutet, dass das Unternehmen weiterhin auf höhere Mieten drängen muss, um unter dem Strich ausgeglichen zu bleiben. Im zweiten Quartal 2025 war der Druck sogar noch stärker und führte zu einem Rückgang des Cash-NOI bei Immobilien im gleichen Ladengeschäft um 5,9 % im Jahresvergleich.

Volatilität im internationalen Tourismus und geopolitische Spannungen wirken sich auf die Einnahmen des Observatoriums aus.

Das Empire State Building Observatory ist für ESRT eine gewaltige Cash-Cow und trägt etwa 25 % zum NOI bei, ist jedoch stark der globalen Instabilität ausgesetzt. Geopolitische Spannungen, ein starker US-Dollar und Veränderungen im globalen Verbrauchervertrauen wirken sich direkt auf die Zahl der ausgabefreudigen internationalen Besucher aus.

Diese Volatilität zwang das Management, seine Prognose für das Gesamtjahr 2025 zu senken. Das Unternehmen korrigierte seine NOI-Prognose des Observatoriums für 2025 von der ursprünglichen Prognose von 97 bis 102 Millionen US-Dollar auf eine Spanne von 90 bis 94 Millionen US-Dollar nach unten. Das ist eine Reduzierung um bis zu 12 Millionen US-Dollar im oberen Preissegment, was einen erheblichen Erfolg darstellt. Darüber hinaus kann widriges Wetter, wie es im zweiten Quartal 2025 zu beobachten war, die Besucherzahlen sofort dämpfen, was beweist, dass diese Einnahmequelle definitiv nicht rezessionssicher ist.

Hier ist die kurze Berechnung, wie sich die Leistung des Observatoriums im Jahr 2025 verändert hat, und zeigt die vierteljährliche Volatilität:

Intensive Konkurrenz durch neuere, erstklassige Büroentwicklungen in Manhattan.

Der Büromarkt in Manhattan ist eine Geschichte von „Besitzenden und Besitzlosen“, und obwohl die Gebäude von ESRT modernisiert sind, handelt es sich im Allgemeinen um ältere Vermögenswerte, die mit brandneuen, speziell gebauten „Trophy“-Türmen konkurrieren. Mieter tendieren zu Räumen höchster Qualität und fordern moderne Annehmlichkeiten und Gastfreundschaftselemente.

Dieser Wettbewerb zwingt ESRT zu aggressiveren Preisen und Zugeständnissen. Der Markt ist stark gespalten: Während die Angebotsmieten der Klasse A im dritten Quartal 2025 auf durchschnittlich 81,89 US-Dollar pro Quadratfuß stiegen, weist die tatsächliche Nettoeffektivmiete für Flächen der Klasse A eine Konzessionslücke von 30 US-Dollar pro Quadratfuß auf, was die größte seit Bestehen ist. Dies bedeutet, dass ein großer Teil der Angebotsmiete durch kostenlose Miete oder großzügige Ausbauzuschüsse an die Mieter zurückgegeben wird.

Die Bedrohung ist zweifach:

• Bürowettbewerb: Neuere Gebäude setzen Maßstäbe in puncto Ausstattung und Technologie und zwingen ESRT dazu, kontinuierlich Kapitalaufwendungen (CapEx) zu investieren, um seine Vermögenswerte wettbewerbsfähig zu halten.
• Observatorien-Wettbewerb: Das Observatorium steht in direkter, qualitativ hochwertiger Konkurrenz durch neuere Attraktionen wie One Vanderbilt, Hudson Yards, Rockefeller Center und das World Trade Center.

Makroökonomische Risiken könnten die positive Bürovermietungsdynamik bremsen.

ESRT hat bei der Förderung einer positiven Vermietungsdynamik hervorragende Arbeit geleistet, mit einem Vermietungsanteil für Büros in Manhattan von 93,8 % im zweiten Quartal 2025 und positiven gemischten Vermietungsspannen von +3,9 % im dritten Quartal 2025. Diese Dynamik ist jedoch vor dem Hintergrund erheblicher makroökonomischer Unsicherheit fragil.

Die größten Risiken sind steigende Zinssätze, die die Kapitalkosten für Unternehmen erhöhen und Expansionsentscheidungen verzögern können, sowie allgemeine Konjunkturabschwächungen. Was diese Schätzung verbirgt, ist der hohe Gesamtleerstand: Trotz des Erfolgs von ESRT blieb die Leerstandsquote bei Büros der Klasse A in Manhattan am Ende des dritten Quartals 2025 mit 22,7 % hoch. Dieser massive Angebotsüberhang bedeutet, dass sich jeder Nachfragerückgang schnell in niedrigeren Mieten und höheren Leerständen für alle Gebäude außer den hochwertigsten Gebäuden niederschlagen wird.

Darüber hinaus stellen lokale politische Änderungen eine strukturelle Bedrohung dar. In New York City sind schätzungsweise 44 Gebäude für die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude geplant, was etwa 15 Millionen Quadratmeter Bürofläche entspricht. Dieser politisch bedingte Wandel könnte die langfristige Nachfrage nach traditionellen Büroflächen grundlegend untergraben, insbesondere nach älteren, nicht gerade begehrten Immobilien im Portfolio. Eine solche strukturelle Marktveränderung kann man nicht ignorieren.