شركة Global Medical REIT Inc. (GMRE): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى شركة Global Medical REIT Inc. (GMRE) وترى استقرار أ 98% إشغال المحفظة المتوقعة وطويلة 10.5 سنة المتوسط ​​المرجح لمدة الإيجار، وهو بالتأكيد أساس هذا العمل. لكن بصراحة، الاستقرار لا يروي سوى نصف القصة؛ النصف الآخر هو المخاطر الناجمة عن الرافعة المالية العالية 6.5x الديون إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك، بالإضافة إلى مشكلة تركز المستأجرين الكبيرة التي تحد من قدرة الشركة تقريبًا 1.3 مليار دولار قاعدة الأصول. ويتعين علينا أن نرسم خريطة لكيفية استخدام GMRE للرياح الديموغرافية المواتية للتغلب على عقبات هيكل رأس المال هذه. اطلع على تحليل SWOT الكامل لعام 2025 والإجراءات الواضحة المطلوبة.

شركة Global Medical REIT Inc. (GMRE) - تحليل SWOT: نقاط القوة

تمتلك شركة Global Medical REIT Inc. (GMRE) قوة أساسية متجذرة في تركيزها المتخصص على قطاع العقارات في مجال الرعاية الصحية المقاوم للركود. ويوفر هذا التركيز، إلى جانب هيكل التأجير المحافظ، درجة عالية من القدرة على التنبؤ بالإيرادات والاستقرار التشغيلي، وهو أمر بالغ الأهمية بالتأكيد في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة الحالية.

تعمل عقود الإيجار الصافية والمستقرة طويلة الأجل (NNN) على تقليل مخاطر التشغيل

يتم تأجير الغالبية العظمى من محفظة GMRE بموجب عقود إيجار ثلاثية الشبكة (NNN)، حيث يكون المستأجر مسؤولاً عن جميع نفقات تشغيل العقارات تقريبًا، بما في ذلك الصيانة والتأمين والضرائب العقارية. يحمي هذا الهيكل بشكل فعال GMRE من ارتفاع تكاليف التشغيل والنفقات الرأسمالية غير المتوقعة، مما يترجم مباشرة إلى صافي دخل تشغيلي (NOI) أكثر قابلية للتنبؤ به.

يعد نموذج صافي الإيجار هذا أحد العوامل الرئيسية لتخفيف المخاطر، خاصة عندما يقترن بقاعدة المستأجرين القوية للشركة. حول 90% من الإيجار الأساسي السنوي (ABR) يأتي من الأنظمة الصحية أو مجموعات الرعاية الصحية التابعة لها، والتي تتمتع بشكل عام بالجدارة الائتمانية والموثوقة. يعد هذا التركيز على جودة الائتمان مقارنة بالحجم البسيط أحد نقاط القوة الرئيسية.

ارتفاع معدل إشغال المحفظة حاليًا 95.2%

تحتفظ شركة GMRE بمعدل إشغال مرتفع جدًا لمحفظتها المؤجرة، مما يدعم تدفقها النقدي المتكرر. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ معدل الإشغال مستوى قويًا 95.2% عبر لها 191 المباني. وفي حين أن هذه ليست نسبة الـ 98% التي قد يأملها البعض، إلا أنها لا تزال تمثل الحد الأدنى من معدل الشواغر وتظهر الطلب المستمر على عقاراتها المتخصصة.

بالنسبة للربع الثالث من عام 2025 (الربع الثالث من عام 2025)، ارتفع صافي الدخل التشغيلي النقدي للمتجر نفسه (NOI) بنسبة 2.7% على أساس سنوي، مما يشير ليس فقط إلى ارتفاع معدل الإشغال ولكن أيضًا إلى قوة التسعير المتواضعة ضمن المحفظة المستقرة الحالية. هذا محرك تدفق نقدي قوي وموثوق.

يوفر المتوسط المرجح لمدة الإيجار (WALT) رؤية واضحة للإيرادات

وكان متوسط مدة الإيجار المرجح (WALT) للمحفظة هو 5.3 سنة اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. على الرغم من أن هذه مدة أقصر من بعض أقرانها، إلا أنها لا تزال توفر مسارًا واضحًا لإيرادات الإيجار وتشكل أساسًا مستقرًا للتخطيط المستقبلي للشركة. يتم دعم الطبيعة طويلة الأجل لعقود الإيجار الأساسية بشكل أكبر من خلال متوسط تصاعد الإيجارات السنوية 2.1%مما يساعد على مكافحة التضخم ودفع نمو الإيجارات العضوية.

إليك الرياضيات السريعة لحجم المحفظة واستقرارها:

التركيز على مباني المكاتب الطبية والمستشفيات المقاومة للركود

تركز استراتيجية الاستثمار لدى GMRE على الحصول على العقارات التي تعتبر ضرورية لتقديم خدمات الرعاية الصحية، مما يجعلها مقاومة للركود بطبيعتها. لا يزال الناس بحاجة إلى الرعاية الطبية بغض النظر عن الدورة الاقتصادية، لذلك يظل الطلب على هذه المرافق مرتفعًا. المحفظة متنوعة جغرافيا 35 ولايةوالتخفيف من مخاطر السوق الواحدة.

يتم ترجيح تكوين المحفظة بشكل كبير نحو الأصول عالية الطلب والتي تركز على العيادات الخارجية:

• مباني المكاتب الطبية (MOBs): 72% من ABR
• مرافق إعادة تأهيل المرضى الداخليين (IRF): 16% من ABR
• خصائص الرعاية الصحية الأخرى: 12% من ABR

التركيز في MOBs، الذي يدعم الاتجاه المتزايد نحو رعاية المرضى الخارجيين، يضع GMRE للاستفادة من زيادة الإنفاق على الرعاية الصحية وشيخوخة سكان الولايات المتحدة. وهذه ريح ديموغرافية قوية توفر ميزة هيكلية مقارنة بالعقارات التجارية العامة. الشؤون المالية: قم بصياغة سلم استحقاق WALT لتحديد مخاطر إعادة التأجير لـ WALT لمدة 5.3 سنوات بحلول يوم الجمعة.

شركة Global Medical REIT Inc. (GMRE) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

الرافعة المالية العالية: صافي الدين/الأرباح السنوية المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك تبلغ 6.9 أضعاف

أنت بحاجة إلى إلقاء نظرة فاحصة على هيكل ديون شركة Global Medical REIT Inc. (GMRE). وبينما تنمو الشركة، فإنها تحمل مستوى عالٍ من الرافعة المالية، وهو ما يمثل خطرًا كبيرًا في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. على وجه التحديد، اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025 (30 سبتمبر 2025)، بلغ صافي ديون الشركة / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء والتسويات العقارية) 6.9x.

هذه النسبة أعلى بكثير مما قد تراه بالنسبة للعديد من صناديق الاستثمار العقاري للرعاية الصحية ذات الدرجة الاستثمارية، والتي غالبًا ما تستهدف نسبة رافعة مالية أقرب إلى 5.0x أو 5.5x. تعني نسبة الرافعة المالية الأعلى أن جزءًا أكبر من التدفق النقدي التشغيلي للشركة مخصص لخدمة الديون، مما يترك أقل لتوزيعات الأرباح أو عمليات الاستحواذ أو تحسينات رأس المال. بلغ إجمالي الديون المستحقة 710 ملايين دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وهذا قدر كبير من الديون التي يجب إدارتها.

مخاطر تركز المستأجرين الكبيرة

تتمثل نقطة الضعف الأساسية لشركة Global Medical REIT Inc. في تركيز قاعدة إيراداتها بين عدد صغير من المستأجرين. وهذا يخلق خطر فشل واحد: إذا واجه مستأجر رئيسي واحد ضائقة مالية أو قرر عدم تجديد عقد الإيجار، فإن التأثير على إجمالي إيرادات الشركة وتدفقاتها النقدية يكون كبيرًا بشكل غير متناسب.

اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، كان المستأجرون الخمسة الأوائل يمثلون أكثر من ربع الإيجار الأساسي السنوي للشركة (ABR). هذا رهان مركّز.

فيما يلي تفاصيل أكبر خمسة مستأجرين على أساس الإيجار الأساسي السنوي (ABR) اعتبارًا من منتصف عام 2025:

حجم المحفظة الأصغر يحد من كفاءة النطاق

تعمل شركة Global Medical REIT Inc. بمحفظة أصغر مقارنة بنظيراتها الأكبر والأكثر رسوخًا في قطاع العقارات في مجال الرعاية الصحية. اعتبارًا من 30 يونيو 2025، بلغ إجمالي استثمار الشركة في الأصول العقارية حوالي 1.5 مليار دولار أمريكي. وفي حين أن هذه زيادة عن السنوات السابقة، إلا أنها لا تزال تحد من مكاسب الكفاءة التي تأتي مع الحجم.

من أجل المنظور، فإن بعض أكبر صناديق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية تبلغ قيمتها السوقية عشرات المليارات من الدولارات. يؤثر هذا الحجم الأصغر على شركة Global Medical REIT Inc. بعدة طرق رئيسية:

• ارتفاع التكاليف العامة والإدارية (G&A) كنسبة مئوية من الإيرادات.
• قوة تفاوضية أقل مع المستأجرين والبائعين الوطنيين.
• انخفاض القدرة على استيعاب التقصير الكبير للمستأجر أو الشواغر في الممتلكات.

تعني قاعدة الأصول الأصغر حجمًا أن كل زوبعة تشغيلية لها تأثير أكبر على النتيجة النهائية.

ارتفاع تكلفة رأس المال مقارنة بأقرانهم الأكبر

إن الجمع بين الحجم الأصغر والرافعة المالية الأعلى يترجم مباشرة إلى تكلفة أعلى لرأس المال (العائد الذي يجب على الشركة تحقيقه لتبرير هيكل رأس المال الخاص بها) بالمقارنة مع صناديق الاستثمار العقارية الأكبر حجما ذات الدرجة الاستثمارية. وينظر السوق إلى الشركات الأصغر حجما والأكثر استدانة على أنها أكثر خطورة بطبيعتها، وتتطلب عائدا أعلى على كل من الأسهم والديون.

إليك الحساب السريع: القيمة السوقية لشركة Global Medical REIT Inc. صغيرة نسبيًا بحوالي 448.65 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من أواخر عام 2025. قارن ذلك بنظير رئيسي مثل LTC Properties Inc. بقيمة مؤسسية تبلغ 2.75 مليار دولار أمريكي أو شركة Omega Healthcare Investors بقيمة سوقية تبلغ 12.1 مليار دولار أمريكي. الحجم الأصغر والتصنيف الائتماني المنخفض يعني أن الشركة تدفع المزيد لاقتراض الأموال.

اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ متوسط ​​سعر الفائدة المرجح على إجمالي ديون شركة Global Medical REIT Inc. 4.06%، وتعمل الشركة بنشاط على إعادة تمويل القرض لأجل البالغ 350 مليون دولار والذي يستحق في مايو 2026. إن حدث إعادة التمويل القادم هذا، في بيئة ذات أسعار فائدة أعلى، يعرض الشركة بالتأكيد لخطر ارتفاع تكاليف الاقتراض، مما يزيد من الضغط على صافي دخلها.

شركة Global Medical REIT Inc. (GMRE) - تحليل SWOT: الفرص

الحصول على أصول المستشفيات غير الأساسية من الأنظمة الصحية التي تعاني من ضغوط مالية

يخلق الضغط المالي على المستشفيات والأنظمة الصحية الأمريكية فرصة استحواذ كبيرة لشركة Global Medical REIT Inc. (GMRE). وتكافح العديد من الأنظمة مع ارتفاع تكاليف العمالة وعدم كفاية السداد، مما يضطرها إلى بيع الأصول العقارية غير الأساسية لدعم ميزانياتها العمومية. على سبيل المثال، استوعبت المستشفيات ما يقدر 130 مليار دولار في مدفوعات منخفضة من برنامجي Medicare و Medicaid في عام 2023 وحده، وهذا الضغط يعمل على تسريع عمليات تصفية الاستثمارات.

تتمتع شركة GMRE بوضع جيد للاستفادة من هذا الاتجاه من خلال الحصول على هذه الأصول، وغالبًا ما يكون ذلك بمعدلات رسملة جذابة (معدلات الرسملة). لقد رأينا هذه المسرحية في عام 2025 عندما تقدم مستأجر رئيسي، وهو شركة Steward Health Care، بطلب إفلاسه ورفض عقد الإيجار. قامت شركة GMRE بسرعة بتخفيف المخاطر من خلال تأمين عقد إيجار جديد لمدة 15 عامًا مع إحدى الشركات التابعة لـ CHRISTUS Health، مما يدل على القدرة على إدارة المواقف الصعبة وإعادة الاستئجار بشكل فعال. تعني هذه البيئة أن هناك مجموعة متزايدة بشكل واضح من الأصول عالية الجودة والمهام الحرجة القادمة إلى السوق من مشغلين مقيدين مالياً.

تؤدي الرياح الديموغرافية الدافعة من شيخوخة سكان الولايات المتحدة إلى زيادة الطلب على الخدمات الطبية

توفر شيخوخة سكان الولايات المتحدة رياحًا قوية طويلة المدى تدعم قطاع العقارات الطبية بأكمله. وهذا التحول الديموغرافي ليس مجرد توقع؛ إنه يحدث الآن. اعتبارًا من عام 2024، بلغ عدد سكان الولايات المتحدة الذين تبلغ أعمارهم 65 عامًا فما فوق 61.2 مليون، يمثل 18.0% من إجمالي السكان، ويتجاوز نمو هذه المجموعة بشكل كبير عدد السكان في سن العمل.

يُترجم هذا الواقع بشكل مباشر إلى زيادة الطلب على مرافق العيادات الخارجية والتخصصية ورعاية ما بعد الحالات الحادة التي تمتلكها GMRE. يحتاج كبار السن إلى المزيد من الخدمات الطبية، خاصة لإدارة الأمراض المزمنة والرعاية طويلة الأجل. سيستمر حجم الطلب الهائل في الضغط على البنية التحتية الصحية، مما يعني أن عقارات GMRE - والتي يتم تأجيرها في الغالب على أساس شبكة ثلاثية - ستظل ضرورية ومشغلة للغاية. يعد استقرار هذا الطلب بمثابة قوة أساسية للتدفق النقدي لصندوق الاستثمار العقاري.

وإليك الرياضيات السريعة حول التحول الديموغرافي:

إمكانية عمليات الاستحواذ التراكمية (ذات القيمة المضافة) الممولة من خلال التصرف في الأصول

لدى GMRE طريق واضح لدفع نمو الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) من خلال استراتيجية منضبطة لإعادة تدوير رأس المال. وهذا يعني بيع الأصول غير الأساسية ذات النمو المنخفض لتمويل عمليات الاستحواذ التراكمية ذات العائد المرتفع (الصفقات التي تضيف على الفور إلى أرباح السهم الواحد). وتقوم الإدارة بتنفيذ هذه الإستراتيجية بنشاط في عام 2025.

في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2025، أكملت الشركة التصرفات التي نتج عنها إجمالي إجمالي العائدات 13.4 مليون دولار، وتحقيق مكاسب إجمالية قدرها 1.9 مليون دولار.

وبالنظر إلى المستقبل، فقد قدرت الإدارة وجود خط أنابيب للتخلص من هذه الممتلكات على المدى القريب 50 مليون دولار إلى 100 مليون دولار. تم تخصيص رأس المال هذا لتمويل خط أنابيب محتمل لتدفق الصفقات تقريبًا 500 مليون دولار، والذي يمتزج مع العائد النقدي المتوقع للسنة الأولى في 7.5% إلى 8% النطاق. وهذه طريقة ذكية للنمو في بيئة ترتفع فيها أسعار الفائدة، باستخدام رأس المال المولد داخليا بدلا من الديون الخارجية الباهظة الثمن أو الأسهم.

والمفتاح هنا هو التنفيذ على هذه المراجحة: بيع الأصول بمعدل سقف أقل (سعر أعلى)، وشراء أصول جديدة عالية الجودة بسعر أعلى (سعر أقل)، وبالتالي زيادة العائد الإجمالي للمحفظة وجعل عمليات الاستحواذ تراكمية.

التوسع في القطاعات الفرعية المتخصصة عالية النمو مثل مرافق الصحة السلوكية

يعد سوق الصحة السلوكية في الولايات المتحدة هدفًا رئيسيًا للتوسع، حيث يوفر مكانًا عالي النمو وأقل دورية من المساحات المكتبية الطبية التقليدية. ومن المتوقع أن تبلغ قيمة السوق حوالي 92.14 مليار دولار في عام 2025 ومن المتوقع أن ينمو بمعدل نمو سنوي مركب (CAGR) يبلغ حوالي 5.3% حتى عام 2032.

ويعود هذا النمو إلى زيادة الوعي وتوسيع التغطية التأمينية وارتفاع معدل انتشار حالات مثل القلق والاكتئاب. يمكن لشركة GMRE توسيع محفظتها بشكل استراتيجي من خلال الحصول على مرافق مخصصة لهذا القطاع الفرعي، والتي غالبًا ما تتطلب شروط إيجار قوية نظرًا للطبيعة الحيوية للخدمات المقدمة.

الفرصة تكمن في مجالين:

• الاستحواذ على مرافق الصحة السلوكية الحالية للمرضى الداخليين والخارجيين للحصول على عقود إيجار فورية ذات عائد مرتفع.
• الشراكة مع الأنظمة الصحية الإقليمية لتمويل مشاريع البناء لتناسب مراكز الصحة السلوكية الجديدة، وتأمين عقود إيجار طويلة الأجل ومعدلة حسب التضخم.

توفر أساسيات السوق القوية للصحة السلوكية وسيلة واضحة لشركة GMRE لتنويع قاعدة المستأجرين وتعزيز متوسط ​​مدة الإيجار المرجح لمحفظتها (WALT) بعقود طويلة الأجل وغير قابلة للإلغاء. حجم السوق وحده يجعل هذا هدفًا مقنعًا.

شركة Global Medical REIT Inc. (GMRE) - تحليل SWOT: التهديدات

يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة تكلفة إعادة تمويل الديون ومعدلات الحد الأقصى

يجب أن تكون على دراية تامة بهيكل الديون، خاصة وأن صناديق الاستثمار العقارية ذات رأس المال الأصغر مثل شركة Global Medical REIT Inc. (GMRE) تواجه تكلفة أعلى لرأس المال. وتضغط بيئة أسعار الفائدة المرتفعة بشكل مباشر على الميزانية العمومية لشركة GMRE، لا سيما من خلال مخاطر إعادة التمويل وتأثيرها على تقييمات العقارات.

اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ إجمالي الديون المستحقة لشركة GMRE 710 مليون دولار، ويحمل متوسط سعر الفائدة المرجح 4.06%. وقد ارتفع هذا المعدل بالفعل من 3.75٪ في نهاية عام 2024. وبلغت نسبة صافي الديون / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك المعدلة للشركة مستوى مرتفعًا. 6.9x في الربع الثالث من عام 2025، زيادة قدرها 40 نقطة أساس على أساس سنوي، مما يشير إلى ضغوط مالية كبيرة ويحد من مرونة رأس المال.

بينما قامت الشركة بشكل استباقي بتمديد فترة استحقاق ديونها profile في أكتوبر 2025 - زيادة متوسط المدة المرجحة من 1.3 سنة محفوفة بالمخاطر إلى فترة أكثر قابلية للإدارة 4.4 سنة- لا تزال بيئة المعدلات المرتفعة تؤثر على القروض الجديدة وتكلفة رأس المال. بالإضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يؤدي إلى ارتفاع معدلات الرسملة (معدلات الحد الأقصى) للعقارات، مما يؤدي إلى خفض قيم الأصول. كانت عمليات الاستحواذ الأخيرة التي قامت بها GMRE عند مستوى 9.0% معدل الحد الأقصى، في حين أن التصرف الأخير للأصول المشغولة كان أقل 6.7% معدل الرسملة، الذي يوضح اتساع نطاق السوق وإمكانية تخفيض قيم المحفظة الحالية.

زيادة المنافسة من صناديق الاستثمار العقارية الكبيرة ذات رأس المال الجيد للرعاية الصحية مثل فينتاس

تعمل GMRE في قطاع شديد التنافسية ضد لاعبين أكبر بكثير وذوي رأس مال أفضل. ويشكل هذا الاختلاف في الحجم عيباً بنيوياً يؤثر على كل شيء، بدءاً من تكاليف الاقتراض إلى القدرة على الفوز بعمليات استحواذ كبيرة مرغوبة.

للسياق، انظر إلى الفرق الكبير في الحجم. اعتبارًا من نوفمبر 2025، بلغت القيمة السوقية لشركة GMRE تقريبًا 444.77 مليون دولار. قارن هذا بنظير مثل Ventas, Inc.، التي تبلغ قيمتها السوقية حوالي 37.49 مليار دولار. وهذا فرق هائل.

تعني ميزة الحجم هذه أن صناديق الاستثمار العقارية الأكبر حجمًا يمكنها الوصول إلى رأس مال أرخص، وقبول معدلات سقف منخفضة لعمليات الاستحواذ، وتقديم حلول أكثر شمولاً للبيع وإعادة الاستئجار لأنظمة الرعاية الصحية الرئيسية. فينتاس، على سبيل المثال، يستمر 4.7 مليار دولار في السيولة، مما يمنحهم ميزة كبيرة في ملاحقة صفقات تراكمية واسعة النطاق، وهو ما لا تستطيع شركة GMRE مضاهاته ببساطة. يحد هذا الضغط التنافسي من فرص نمو شركة GMRE ويجعل من الصعب تنويع محفظتها بعيدًا عن المستأجرين الأصغر حجمًا الذين لا يتمتعون بتصنيف ائتماني.

إفلاس المستأجر أو مخاطر عدم تجديد عقد الإيجار عند انتهاء عقود الإيجار طويلة الأجل

يتمثل التهديد الأساسي لأي صندوق استثمار عقاري صافي الإيجار في تركيز فترات انتهاء عقد الإيجار، خاصة عندما يقترن بعدم الاستقرار المالي للمستأجر. تواجه GMRE مخاطر إعادة تأجير كبيرة على المدى القريب.

فيما يلي الرياضيات السريعة حول التعرض لعقد الإيجار على المدى القريب:

انتهى إجمالي ABR المنتهي في عامي 2026 و2027 21% من إجمالي إيجار المحفظة. يعد تجديد أو إعادة تأجير هذا الجزء الكبير بنجاح أمرًا بالغ الأهمية. إذا استغرق الإعداد أكثر من 14 يومًا، فستزيد مخاطر الإيقاف.

الخطر ملموس: مجموعة بروسبكت الطبية التي مثلت 0.8% من إجمالي ABR في نهاية عام 2024، تم تقديمه بطلب للإفلاس بموجب الفصل 11 في يناير 2025. علاوة على ذلك، اعترفت الشركة بمبلغ 6.3 مليون دولار رسوم انخفاض القيمة في الربع الثالث من عام 2025 المتعلقة بمنشأة غير مأهولة، مما يشير إلى جودة الأصول الأساسية أو مشكلات أداء المستأجر التي قد تتفاقم مع ترحيل المزيد من عقود الإيجار.

التغييرات التنظيمية التي تؤثر على معدلات سداد Medicare/Medicaid للمستأجرين

يعتمد مستأجرو GMRE - مجموعات الأطباء وأنظمة الرعاية الصحية - بشكل كبير على برامج السداد الحكومية مثل Medicare و Medicaid. وأي تخفيضات أو تحولات غير مواتية في السياسات ستؤدي بشكل مباشر إلى إجهاد قدرتها على دفع الإيجار، بغض النظر عن هيكل الإيجار.

البيئة التنظيمية في عام 2025 مختلطة وغير مؤكدة، مما يخلق رياحًا معاكسة لربحية المستأجر:

• مراكز الرعاية الطبية & تعمل خدمات Medicaid (CMS) على إجراء تحديثات تدريجية لنموذج تعديل المخاطر لخطط Medicare Advantage (MA)، والتي من المتوقع أن تؤدي إلى انخفاض متوسط صافي يبلغ حوالي 0.2% في المدفوعات القياسية لعام 2025.
• ومن المتوقع أن تدفع الحكومة الفيدرالية 16 مليار دولار المزيد في مدفوعات MA في عام 2025، بمتوسط زيادة قدرها 3.70%، ولكن يتم تعويض ذلك من خلال مراجعات نموذج المخاطر.
• وفي مجال المعونة الطبية، تظل احتمالية إجراء تخفيضات كبيرة تشكل تهديدًا، حيث يقترح مشروع قانون أقره مجلس النواب تخفيضات كبيرة تبلغ حوالي 800 مليار دولار على مدى عقد من الزمن، على الرغم من أنه من المتوقع أن يقلل مجلس الشيوخ من هذا الأمر.
• كما تشكل التشريعات على مستوى الدولة خطراً أيضاً؛ على سبيل المثال، اقترح مشروع قانون ولاية كونيتيكت في عام 2025 منع الأسهم الخاصة الجديدة أو ملكية صناديق الاستثمار العقارية لدور رعاية المسنين من الحصول على تعويضات لبرنامج Medicaid، وهو ما قد يشكل سابقة للولايات وفئات الأصول الأخرى.

ويعني عدم اليقين التنظيمي هذا أن مستأجري GMRE يواجهون تدفقات إيرادات لا يمكن التنبؤ بها، مما يزيد من خطر تدهور تغطية الإيجار، وفي نهاية المطاف، التخلف عن السداد.