ج.و. Mays, Inc. (MAYS): تحليل PESTLE [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى جي دبليو. Mays, Inc. (MAYS)، وهي شركة تقتصر قيمتها الأساسية على العقارات الرئيسية في مترو نيويورك. لكن الاحتفاظ بأصول قيمة لا يمثل سوى نصف المعركة؛ أما النصف الآخر فهو التنقل عبر التيارات السياسية والاقتصادية والتكنولوجية التي تؤدي باستمرار إلى تآكل هذه القيمة أو تضخيمها. يُظهر المشهد لعام 2025 أن MAYS تواجه لعبة شد الحبل: قاعدة أصول مستقرة مقابل تكاليف الامتثال التنظيمية الكبيرة وسوق المكاتب التجارية المتغير. نحن بحاجة إلى رسم خريطة لهذه القوى الخارجية لفهم العائد الحقيقي المعدل حسب المخاطر profile.

تمثل البيئة السياسية في نيويورك رياحًا معاكسة مستمرة لصافي الدخل التشغيلي لشركة MAYS. يشكل تنظيم الإيجارات في ولاية نيويورك وتشريعات ضريبة الأملاك التجارية خطرًا مستمرًا وملموسًا على أرباحهم النهائية.

كما تؤثر سياسة سعر الفائدة على بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل واضح على تكاليف إعادة تمويل ديونهم. بالنسبة لشركة عقارية قابضة، فإن تكلفة رأس المال أمر بالغ الأهمية.

ومع ذلك، هناك جانب إيجابي: يمكن أن تؤدي التغييرات في تقسيم المناطق واستخدام الأراضي في مدينة نيويورك إلى إطلاق قيمة تطوير كبيرة في عقاراتهما في بروكلين وكوينز. ولكن بصراحة، هذه العملية بطيئة الحركة، ولا يزال الضغط السياسي المحلي على الملاك التجاريين لتقديم إعانة للمستأجرين مرتفعاً، مما قد يؤثر على هياكل الإيجار المستقبلية.

الصورة الاقتصادية مختلطة. لا تزال معدلات الشواغر في المكاتب التجارية في مدينة نيويورك مرتفعة بشكل مستمر عند حوالي 100% 18% في أواخر عام 2025، مما يفرض ضغطًا حقيقيًا على معدلات التجديد عبر محفظة MAYS متعددة الاستخدامات.

بالإضافة إلى ذلك، تؤدي الضغوط التضخمية على تكاليف البناء والصيانة إلى زيادة الإنفاق الرأسمالي (CapEx)، وهي الأموال التي يتم إنفاقها على صيانة الممتلكات. وشهدت السنة المالية 2025 استمرار الطلب القوي على مساحات البيع بالتجزئة والمساحات الصناعية، مما يساعد على تعويض بعض الضعف في المكاتب.

ها هي الرياضيات السريعة: إذا كان أ 1% يضيف الارتفاع في CapEx $400,000 مقارنة بتكاليفها السنوية، فإنها تقتطع بشكل مباشر من أرباحها التشغيلية المتواضعة. ومن ناحية الفرص، فإن قوة الدولار الأمريكي تجعل أصولها جذابة للمستثمرين المؤسسيين الأجانب، مما قد يعزز قيمتها السوقية على المدى الطويل.

تعمل التحولات الاجتماعية على تغيير جذري لما يمكن أن تفرضه MAYS مقابل المساحة. يؤدي التحول طويل المدى إلى نماذج العمل المختلطة إلى تقليل الطلب على المكاتب التقليدية، مما يمثل تحديًا مباشرًا لاستراتيجية التأجير الأساسية الخاصة بهم.

كما أن أنماط الهجرة الديموغرافية بعيدًا عن الأحياء الأساسية في مدينة نيويورك يمكن أن تقلل الطلب على عقارات السوق الثانوية، مثل تلك الموجودة في جامايكا وكوينز. وهذا يعني أنه يجب على MAYS إنفاق الأموال - CapEx - لتحديث المباني القديمة لتلبية طلب المستأجر المتزايد على وسائل الراحة وشروط الإيجار المرنة.

ولكي نكون منصفين، يركز المستثمرون المؤسسيون الآن بشكل كبير على المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG)، وهو عامل متزايد في تقييم العقارات. ESG هو محرك التقييم.

التكنولوجيا هي مركز تكلفة إلزامي، وليس خيارا. تعد تكنولوجيا البناء الذكية - أشياء مثل تحسين نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) وإدارة الطاقة - ضرورية لتلبية توقعات المستأجر وتقليل تكاليف المرافق.

ومن ناحية العمليات، تعمل منصات PropTech (تقنية الملكية) على تبسيط إدارة الممتلكات، مما يمكن أن يقلل من النفقات الإدارية. ولكن لا يزال نمو التجارة الإلكترونية مستمرًا في الضغط على مستأجري التجزئة، وهم شريحة رئيسية لمساحات الطابق الأرضي في MAYS.

بالنسبة لمستأجري المكاتب، أصبحت الألياف عالية السرعة والبنية التحتية الرقمية المحسنة الآن غير قابلة للتفاوض لجذب المستأجرين التجاريين ذوي الجودة والاحتفاظ بهم. لا يمكنك استئجار مساحة بدونها.

ويهيمن على المشهد القانوني الامتثال الإلزامي والمكلف. يتطلب الامتثال لقانون تعبئة المناخ في مدينة نيويورك (القانون المحلي رقم 97) إنفاق رأسمالي كبير لتقليل انبعاثات الكربون من المباني القديمة بحلول عام 2030.

كما تؤثر معايير محاسبة الإيجار الجديدة (ASC 842) على كيفية قيام MAYS والمستأجرين بالإبلاغ عن عقود الإيجار، مما يؤثر على إمكانية مقارنة البيانات المالية. هذا هو الصداع التقارير.

تعد مخاطر التقاضي المستمرة المتعلقة بنزاعات المستأجرين والمسؤولية العقارية أمرًا ثابتًا لأي مالك على نطاق واسع، بالإضافة إلى أن التغييرات في قواعد الصرف 1031 يمكن أن تؤثر على قدرتهم على إعادة توزيع رأس المال بكفاءة من مبيعات الأصول.

وتترجم العوامل البيئية مباشرة إلى ارتفاع تكاليف التشغيل. يؤدي التكرار المتزايد للأحداث الجوية القاسية، مثل الفيضانات الساحلية في منطقة مدينة نيويورك، إلى رفع أقساط التأمين وتكاليف التخفيف من الفيضانات على ممتلكاتهم الساحلية.

إن تفويضات كفاءة الطاقة الصادرة عن الحكومة المحلية تدفع إلى الحاجة إلى إجراء تعديلات وتحديثات باهظة الثمن على المباني. هذا ليس الإنفاق الاختياري.

إن تفضيل المستأجر والمستثمر للمباني الخضراء يجعل من شهادة LEED ضرورة تنافسية، بالإضافة إلى تشديد لوائح استخدام المياه وإدارة النفايات، مما يزيد من تعقيد العمليات العقارية.

ج.و. Mays, Inc. (MAYS) - تحليل PESTLE: العوامل السياسية

يشكل تنظيم الإيجارات في ولاية نيويورك وتشريعات ضريبة الأملاك التجارية خطرًا مستمرًا على صافي الدخل التشغيلي.

تخلق البيئة السياسية في مدينة نيويورك رياحًا معاكسة مستمرة للشركات العقارية التجارية القابضة مثل جيه دبليو. شركة ميس (MAYS). في حين أن الشركة تجارية في المقام الأول، فإن التركيز التشريعي على حماية المستأجرين والقدرة على تحمل التكاليف هو أمر واسع الانتشار. بالنسبة لدورة التقييم 2025-2026، فضلت تخفيضات الضرائب العقارية في مدينة نيويورك أصحاب المكاتب، ولكن لا يزال يتعين على MAYS التنقل عبر قانون ضريبي معقد وتشريعات ناشئة تستهدف الوظائف الشاغرة.

أحد المخاطر الرئيسية هو مشروع قانون مجلس شيوخ ولاية نيويورك S5549، وهو اقتراح نشط لعام 2025 يسعى إلى حظر الإعفاءات الضريبية العقارية لأصحاب واجهات المحلات التجارية الشاغرة لمدة عامين على الأقل. يهدف مشروع القانون هذا إلى تغيير اقتصاديات التمسك بالإيجارات المرتفعة، مما قد يجبر MAYS على قبول معدلات إيجار أقل على أي مساحة شاغرة طويلة الأجل، مما يؤثر بشكل واضح على صافي دخل التشغيل (NOI). وبلغ إجمالي إيرادات الشركة للعام المالي 2025 22.47 مليون دولارلذا فإن أي عبء ضريبي جديد أو تخفيض قسري للإيجار يهدد بشكل مباشر هامش التشغيل الضيق الذي كان بمثابة خسارة 154 ألف دولار في الدخل التشغيلي للسنة المالية 2025.

وإليك الرياضيات السريعة حول الضغط الضريبي:

• يستهدف التشريع النشط لعام 2025 الإعفاءات الضريبية على واجهات المتاجر الشاغرة لمدة تزيد عن عامين.
• يظل النظام الضريبي المعقد في مدينة نيويورك، على الرغم من بعض فترات الاستراحة بالنسبة لأصول المكاتب الكبيرة، بمثابة نفقات تشغيل رئيسية لجميع أصحاب العقارات.
• تعتمد قدرة MAYS على الحفاظ على تدفق إيراداتها البالغة 22.47 مليون دولار أو زيادتها على تقليل هذه التكاليف غير القابلة للاسترداد.

تؤثر سياسة سعر فائدة الاحتياطي الفيدرالي بشكل واضح على تكاليف إعادة تمويل ديونهم، وهو أمر بالغ الأهمية بالنسبة لشركة عقارية قابضة.

تعد السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي عاملاً سياسيًا حاسمًا لأن MAYS، مثل أي شركة عقارية، تعتمد على تمويل الديون. اعتبارًا من 30 أبريل 2025، كان على الشركة ديون مستحقة تبلغ حوالي 3.3 مليون دولار بموجب رهن عقاري يحتوي على بند بالغ الأهمية: للمقرض حق غير مشروط في المطالبة بالسداد الكامل في أي وقت حتى عام 2040.

والخبر السار هو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد قام بتخفيض أسعار الفائدة. بعد فترة من ارتفاع أسعار الفائدة، بدأت اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة (FOMC) في التخفيض، مع انخفاض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى نطاق يتراوح بين 3.75% إلى 4% في أكتوبر 2025. والهدف المتوقع في أواخر عام 2025 هو حوالي 3.9%. وهذا الاتجاه النزولي موات، لأنه يقلل من تكلفة رأس المال ويجعل إعادة تمويل الدين القابل للاستدعاء البالغ 3.3 مليون دولار أكثر جدوى، مما يقلل من مخاطر سيناريو إعادة التمويل المتعثر عالي التكلفة. في السياق، كانت نفقات الفائدة MAYS للسنة المالية الكاملة 2025 قابلة للإدارة بالفعل 68 ألف دولار. ومع ذلك، فإن خيار الشراء على الديون يعني أن الشركة معرضة دائمًا لتحولات السوق المفاجئة.

يمكن أن تؤدي التغييرات في تقسيم المناطق واستخدام الأراضي في مدينة نيويورك إلى إطلاق قيمة تطوير كبيرة في عقاراتهما في بروكلين وكوينز، لكن العملية بطيئة.

يمثل إصلاح تقسيم المناطق في مدينة نيويورك فرصة هائلة وطويلة الأجل لشركة MAYS، التي تقع ممتلكاتها الأساسية في مناطق التطوير الرئيسية. تمتلك الشركة عقارات في بروكلين (على سبيل المثال، شارع فولتون في شارع بوند، ومبنى جوين في إلم بليس) وكوينز (شارع جامايكا في شارع 169). تقع هذه المواقع مباشرة في مسار مبادرة العمدة إيريك آدامز "مدينة نعم لفرص الإسكان"، والتي تهدف إلى إنشاء 100.000 منزل إضافي على مدار 15 عامًا من خلال السماح بالتطوير والتحويلات الأكثر كثافة.

على سبيل المثال، سوف تعمل خطة الاستخدام المتعدد لشارع أتلانتيك أفينيو، التي تمت الموافقة عليها في وسط بروكلين في مارس/آذار 2025، على إنشاء 4600 منزل جديد و800 ألف قدم مربع من المساحات التجارية. إذا وقعت ممتلكات MAYS في بروكلين داخل أو بالقرب من هذه الممرات المعاد تقسيمها، فإن قيمة الأرض الأساسية يمكن أن تشهد ارتفاعًا كبيرًا في رأس المال غير التشغيلي. المشكلة هي أن عملية مراجعة استخدام الأراضي الموحدة (ULURP) بطيئة ومشحونة سياسيًا. ومن المتوقع أن تبدأ خطة جويل ستريتس، ​​التي تستهدف ما يقرب من 3600 منزل جديد في بروكلين وكوينز، في عام 2026. وهذا عبارة عن جهد سياسي وتنظيمي متعدد السنوات، وليس حدثًا نقديًا على المدى القريب.

لا يزال الضغط السياسي المحلي على أصحاب العقارات التجارية لتقديم الإغاثة للمستأجرين مرتفعا، مما قد يؤثر على هياكل الإيجار.

يستمر المناخ السياسي في مدينة نيويورك في الدفع نحو توفير قدر أكبر من الحماية لكل من المستأجرين السكنيين والتجاريين. ويؤثر هذا الضغط بشكل مباشر على كيفية تنظيم عقود الإيجار التجارية وتنفيذها. أحد التدابير المقترحة الهامة هو مشروع قانون مجلس الشيوخ لولاية نيويورك رقم S3593 (2025)، والذي يهدف إلى منح المستأجرين التجاريين الحق في الحصول على عقد مكتوب.

والأهم من ذلك، أن مشروع القانون يتضمن أحكامًا تسمح للمستأجرين التجاريين بوقف دفع الإيجار بعد 30 يومًا دون عقد، أو تعليق الدفع بالكامل بعد 60 يومًا. يؤدي هذا إلى نقل السلطة بعيدًا عن أصحاب العقارات من خلال إنشاء نقطة نفوذ جديدة مدعومة قانونًا للمستأجرين، مما قد يجبر MAYS وأصحاب العقارات الآخرين على قبول شروط إيجار أقل ملاءمة أو مواجهة انقطاع الإيرادات. ويتفاقم هذا الخطر بسبب الصراع السياسي المكثف حول تثبيت الإيجارات السكنية، حيث ضخت مجموعات الملاك الملايين - تعهدت جمعية شقق نيويورك بمبلغ 2.5 مليون دولار لمرشح معارض لمنصب رئاسة البلدية في عام 2025 - للتأثير على السياسة. وهذا يوضح التكلفة المالية المرتفعة للمعركة السياسية لجميع مالكي العقارات في مدينة نيويورك.

ج.و. شركة ميس (MAYS) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

المشهد الاقتصادي لـ J.W. تعد شركة Mays, Inc. (MAYS) في عام 2025 دراسة متناقضة: سوق المكاتب المضطربة للغاية يتم دعمه جزئيًا من خلال الطلب المرن في قطاع التجزئة والطلب الصناعي، كل ذلك في حين يؤدي ارتفاع تكاليف رأس المال إلى الضغط على هامش التشغيل الضئيل بالفعل.

لا تزال معدلات الشغور في المكاتب التجارية في مدينة نيويورك مرتفعة عند حوالي 1 18% في أواخر عام 2025، مما أدى إلى الضغط على معدلات التجديد لمحفظة MAYS متعددة الاستخدامات.

أنت تواجه بيئة صعبة بالنسبة لأصول مكتبك، بالتأكيد. في حين أن معدل الشواغر في مكاتب مانهاتن كان يحوم حول 13٪ اعتبارًا من أكتوبر 2025، فإن منطقة مترو مدينة نيويورك الإجمالية، والتي تشمل عقارات MAYS، لا تزال تكافح من أجل العودة إلى طبيعتها. على سبيل المثال، بلغ معدل الشواغر الإجمالي في مكتب بروكلين 23.0% في الربع الثالث من عام 2025، مما يعكس التحدي العميق في الأحياء الخارجية حيث تمتلك MAYS أصولًا كبيرة. يضغط معدل الشواغر المرتفع بشكل مباشر على مفاوضات التجديد، مما يزيد من صعوبة دفع زيادات أسعار الإيجار وزيادة علاوات تحسين المستأجر (TIAs)، والتي هي في الأساس تجديدات يمولها المالك لجذب المستأجرين أو الاحتفاظ بهم.

تؤدي الضغوط التضخمية على تكاليف البناء والصيانة إلى زيادة النفقات الرأسمالية (CapEx) لصيانة الممتلكات.

تكلفة صيانة وترقية الممتلكات الخاصة بك تتزايد بسرعة. ارتفعت تكاليف البناء غير السكنية على المستوى الوطني بنسبة 3.91% على مدى الاثني عشر شهرًا التي سبقت الربع الأول من عام 2025. وبشكل أكثر تحديدًا بالنسبة لمدينة نيويورك، كان من المتوقع أن يتراوح نمو تكاليف البناء بين 3.5% و6% لهذا العام، مع تسارع أسعار المدخلات غير السكنية بمعدل سنوي 6% خلال النصف الأول من عام 2025. وتتوقع MAYS تكبد 1.2 مليون دولار إضافية في النفقات الرأسمالية على مدى الاثني عشر شهرًا المنتهية في أبريل 30 سبتمبر 2026، في المقام الأول لتحسينات المستأجرين وتحسينات الممتلكات. ويعني هذا التضخم أن كل دولار من تلك النفقات الرأسمالية يشتري تحسينات أقل، مما يفرض مقايضة بين الصيانة والاحتفاظ بالمستأجر.

شهدت السنة المالية 2025 استمرار الطلب القوي على مساحات البيع بالتجزئة والمساحات الصناعية، مما عوض جزئيًا ضعف المكاتب في أصولها.

والخبر السار هو أن محفظة MAYS ليست كلها عبارة عن مساحات مكتبية. ويظهر قطاعا التجزئة والصناعة مرونة. ظل نشاط تأجير التجزئة في مانهاتن قوياً في الربع الثالث من عام 2025، حيث تم تنفيذ أكثر من 3.0 مليون قدم مربع من عقود إيجار التجزئة منذ بداية العام حتى الآن. بالنسبة للمساحات الصناعية، التي تمتلكها MAYS في محفظتها (مثل مساحة المستودعات في سيركلفيل، أوهايو)، انخفض معدل الشغور الصناعي في لونغ آيلاند إلى مستوى منخفض قدره 5.2٪ في الربع الثالث من عام 2025. توفر هذه القوة في فئات الأصول الأخرى حاجزًا حاسمًا، حيث يساعد دخل الإيجار من هذه القطاعات على استقرار إجمالي إيرادات الشركة.

ويجعل الدولار الأمريكي القوي أصولها جذابة للمستثمرين من المؤسسات الأجنبية، مما قد يعزز قيمتها السوقية.

وكانت سوق العملات متقلبة، ولكن الوضع النسبي للدولار لا يزال يؤثر على تدفقات رأس المال. في حين انخفض مؤشر الدولار الأمريكي (DXY) بنحو 10.7% في النصف الأول من عام 2025، مما جعل العقارات التجارية الأمريكية في متناول المشترين الأجانب، ارتفع الاستثمار عبر الحدود في العقارات التجارية الأمريكية بنسبة 57% على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2025. ويخلق هذا التدفق لرأس المال العالمي، لا سيما من صناديق الثروة السيادية والجهات الفاعلة المؤسسية، مجموعة قوية من المشترين لعقارات MAYS، مما قد يدعم التقييمات الأعلى. ومع ذلك، فإن المستثمرين الأجانب يأخذون في الاعتبار أيضًا ارتفاع تكاليف تحوط العملة، والتي يمكن أن تخفض عائداتهم بنسبة 2-3٪.

ها هي الرياضيات السريعة: إذا كان أ 1% يضيف الارتفاع في CapEx $400,000 مقارنة بتكاليفها السنوية، فإنها تقتطع بشكل مباشر من أرباحها التشغيلية المتواضعة.

وهذا خطر حقيقي. أبلغت MAYS عن خسارة تشغيلية قدرها 154 ألف دولار للسنة المالية الكاملة المنتهية في 31 يوليو 2025. وأي زيادة غير متوقعة في التكلفة تؤثر على النتيجة النهائية بشدة عندما تكون الهوامش سلبية بالفعل. في السياق، فإن الزيادة بنسبة 1٪ في النفقات الرأسمالية المتوقعة البالغة 1.2 مليون دولار تبلغ 12000 دولار فقط، ولكن الزيادة الأوسع بنسبة 5.8٪ في إجمالي نفقات التشغيل (والتي تشمل الضرائب العقارية والصيانة) ستستهلك الزيادة الكاملة البالغة 400000 دولار، مما يدفع الشركة بشكل أعمق إلى المنطقة الحمراء.

فيما يلي ملخص للعوامل الاقتصادية الرئيسية وتأثيرها المباشر على شركة J.W. أداء شركة ميس:

يتطلب الطريق إلى الأمام نظرة واضحة إلى أين يتجه السوق، وليس إلى أين كان:

• ركز CapEx على الأصول الصناعية والتجزئة أولاً.
• تسريع التحويلات من المكتب إلى الاستخدام المختلط حيثما أمكن ذلك.
• راقب DXY (مؤشر الدولار) لمعرفة توقيت المشتري الأجنبي.

ج.و. Mays, Inc. (MAYS) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

إن التحول على المدى الطويل إلى نماذج العمل المختلطة يقلل من الطلب على آثار المكاتب التقليدية، مما يؤثر على استراتيجية التأجير الأساسية لشركة MAYS.

إن التحول الهيكلي إلى العمل المختلط أصبح الآن مدمجًا بالكامل في الطلب على العقارات التجارية، مما يخلق تشعبًا صارخًا في سوق مدينة نيويورك. ل جي دبليو. Mays, Inc.، التي تمتلك أصولًا مكتبية قديمة غير تذكارية، وهذا يعني أن استراتيجية التأجير الأساسية الخاصة بها تواجه ضغوطًا مستمرة.

وفي حين استقر معدل الشواغر في المكاتب في مانهاتن عند مستوى منخفض نسبيًا بلغ 12.7% في الربع الأول من عام 2025، فإن هذا الانتعاش يميل بشدة نحو المباني الجديدة من الفئة A+. تكافح خصائص الفئة B وC الأقدم - وهي الفئة المحتملة لكثير من محفظة مكاتب MAYS - من أجل المنافسة. يشهد السوق "هروبًا هائلاً نحو الجودة"، وبدون تحديث كبير، من المتوقع أن تكون قيمة المساحات المكتبية القديمة في مدينة نيويورك أقل بحوالي 47٪ من قيم 2019 بحلول عام 2030 في سيناريو الاستقرار. هذه رياح معاكسة هائلة. والخبر السار هو أن محفظة MAYS المتنوعة تشمل أصول التجزئة والصناعية المرنة، مما يساعد على تخفيف تقلبات قطاع المكاتب.

قد تؤدي أنماط الهجرة الديموغرافية بعيدًا عن الأحياء الأساسية في مدينة نيويورك إلى تخفيف الطلب على عقارات السوق الثانوية مثل تلك الموجودة في جامايكا وكوينز.

يستمر الاتجاه الوطني للهجرة الخارجية المحلية من المدن الساحلية الباهظة الثمن إلى منطقة صن بيلت، مع انتقال 41% من مشغلي المدن المركزية إلى مناطق الضواحي في عام 2024. ويشكل هذا النمط العام خطرًا طويل المدى على عقارات السوق الثانوية، بما في ذلك أصول MAYS في جامايكا وكوينز ومواقع أخرى في ضواحي نيويورك مثل ليفيتاون وماسابيكوا.

ومع ذلك، تظهر البيانات المحلية صورة أكثر مرونة لممتلكات MAYS المحددة. أبلغت الشركة عن طلب قوي ونشاط إيجار جديد في مواقعها في بروكلين وجامايكا ونيويورك في ملف الربع الثاني من عام 2025. علاوة على ذلك، شهد سوق المبيعات الاستثمارية في كوينز انتعاشًا متواضعًا في النصف الأول من عام 2025، مع ارتفاع إجمالي حجم الدولار بنسبة 36٪ عن النصف الثاني من عام 2024، مدفوعًا في المقام الأول بالمبيعات القوية للعقارات متعددة الأسر والتطوير والصناعية. ويشير هذا إلى أنه على الرغم من ضعف الطلب على المكاتب، إلا أن الطلب الأساسي على الوحدات السكنية والمتعددة الاستخدامات في الأحياء الخارجية الرئيسية لا يزال قوياً، وهو ما يمثل دعماً رئيسياً لعقارات البيع بالتجزئة والمتعددة الاستخدامات التابعة لشركة MAYS.

يتطلب الطلب المتزايد من المستأجرين على وسائل الراحة وشروط الإيجار المرنة استثمار رأس المال لتحديث مبانيهم القديمة.

المستأجرون، وخاصة أولئك الذين يعتمدون نماذج هجينة، ينظرون الآن إلى وسائل الراحة على أنها غير قابلة للتفاوض، ويعطون الأولوية لمساحات التعاون والتكنولوجيا المتقدمة وميزات الصحة. بالنسبة للمباني القديمة لشركة MAYS، يتطلب تحقيق هذا التوقع إنفاقًا رأسماليًا كبيرًا (CapEx) لتجنب "الخصم البني" المرتبط بالمساحة القديمة.

تكلفة التحديث كبيرة، ولكنها ضرورية. بالنسبة للمساحات المكتبية من الفئة ب، يقدم الملاك علاوات سخية لتحسين المستأجر (TI)، مع إضافة بعض تكاليف البناء إلى 20 دولارًا للقدم المربع فقط للأثاث والحلول الجاهزة. تعالج MAYS هذا الطلب الاجتماعي بشكل مباشر، وتتوقع ما يقرب من 1.2 مليون دولار أمريكي في النفقات الرأسمالية على مدى الاثني عشر شهرًا القادمة (من يونيو 2025)، المخصصة خصيصًا لتحسينات المستأجرين وتحسينات العقارات. يعد هذا الاستثمار الاستباقي أمرًا بالغ الأهمية لتأمين عقود إيجار وتوسعات جديدة في عقاراتهم في بروكلين وجامايكا.

إليك الرياضيات السريعة حول ضغط التحديث:

يعد التركيز على المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) من قبل المستثمرين المؤسسيين عاملاً متزايدًا في تقييم العقارات.

لم يعد الأداء البيئي والاجتماعي والحوكمة (ESG) مصدر قلق متخصص؛ بل هو عامل حاسم في تقييم الأصول، واستراتيجية الاستثمار، والحفاظ على القيمة على المدى الطويل في عام 2025. ويعمل المستثمرون المؤسسيون على تحويل رأس المال بسرعة، حيث يتوقع 86% من أصحاب الأصول زيادة مخصصاتهم للاستثمارات المستدامة على مدى العامين المقبلين.

يخلق هذا الاتجاه خطرًا واضحًا على MAYS، حيث تواجه المباني القديمة والأقل كفاءة في استخدام الطاقة "خصمًا بنيًا" متزايدًا في التقييم، وهو عقوبة مباشرة لعدم الامتثال. وعلى العكس من ذلك، فإن المباني المعتمدة صديقة البيئة تتطلب أسعارًا متميزة. تم وضع المعيار الجديد من خلال مشاريع مثل المقر الرئيسي لـ JPMorganChase، وهو برج كهربائي بالكامل مساحته 2.5 مليون قدم مربع مع صافي انبعاثات تشغيلية صفرية. لكي تتمكن MAYS من جذب رأس المال المؤسسي أو بيع الأصول بأسعار مثالية، يجب عليها إظهار استراتيجية واضحة لتحسين البيئة profile من مخزونهم الحالي. هذه بالتأكيد مسألة تخطيط رأسمالي طويل الأجل.

• المخاطر: تواجه الأصول غير المتوافقة خصمًا بسبب التعديلات المستقبلية المطلوبة.
• الفرصة: تجذب المباني المتوافقة مع المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة مستأجرين ذوي جودة أعلى وأقساط الإيجار.
• الإجراء: يجب أن تعطي النفقات الرأسمالية الخاصة بـ MAYS لتحسينات الممتلكات الأولوية لكفاءة الطاقة وترقية جودة الهواء للتخفيف من مخاطر الخصم البني.

ج.و. Mays, Inc. (MAYS) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

تعد تكنولوجيا البناء الذكية (تحسين أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء وإدارة الطاقة) ضرورية لتلبية توقعات المستأجرين وتقليل تكاليف المرافق.

أنت تدير عقارات تجارية في سوق عالية التكلفة مثل نيويورك، لذا فإن كفاءة استخدام الطاقة ليست مجرد مبادرة خضراء - إنها ضربة مباشرة لصافي دخل التشغيل (NOI). من المتوقع أن يصل سوق المباني الذكية العالمي إلى 143.0 مليار دولار في عام 2025والقطاع التجاري هو المحرك الرئيسي لهذا النمو. هذا ليس اتجاها مستقبليا. إنها ضرورة حالية لجذب المستأجرين ذوي الجودة والاحتفاظ بهم.

يؤثر تنفيذ أنظمة البناء الذكية، خاصة لتحسين التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)، بشكل مباشر على أرباحك النهائية. يمكن للخصائص المجهزة بأنظمة التشغيل الآلي المتقدمة أن تأمر بـ 15-20% قسط إيجار أعلى. بالإضافة إلى ذلك، وجد استطلاع عام 2023 أن التقنيات الذكية أدت إلى زيادة بنسبة 18% في رضا المستأجرين، والذي يترجم إلى أ زيادة بنسبة 14% في تجديد عقود الإيجار. المستأجرون السعداء يبقون ويدفعون أكثر. إنها عملية حسابية بسيطة.

الحتمية واضحة بالنسبة لجيه دبليو. Mays, Inc. لترقية محفظتها الحالية، والتي تتضمن مساحات كبيرة للمكاتب والتجزئة، للوفاء بهذه المعايير الحديثة. إليك الرياضيات السريعة حول عرض القيمة:

تعمل منصات PropTech (تقنية الملكية) على تبسيط إدارة الممتلكات، مما قد يؤدي إلى تقليل النفقات الإدارية.

يزدهر قطاع تكنولوجيا العقارات (PropTech)، ومن المتوقع أن يشهد السوق ارتفاعًا كبيرًا 41.26 مليار دولار في عام 2025، ينمو بمعدل نمو سنوي مركب (CAGR) قدره 14.4%. بالنسبة لشركة مثل J.W. Mays, Inc. مع قاعدة مستأجرين متنوعة من مساحات البيع بالتجزئة والمكاتب والمساحات الطبية، تعد هذه المنصات هي المفتاح لإطلاق العنان للكفاءة.

تم تعيين الجزء التجاري لالتقاط أ حصة 56% من سوق PropTech في عام 2025، مدفوعة بالحاجة إلى إدارة الحجم والتعقيد. يسمح اعتماد منصات إدارة الممتلكات المستندة إلى السحابة بمعالجة الإيجار تلقائيًا، وتقييم العقارات، وأنظمة التفاعل مع المستأجر، مما يمكن أن يقلل التكاليف التشغيلية بنسبة تقدر 15-30%. ويمثل هذا انخفاضًا ملموسًا في النفقات الإدارية، مما يحرر فريقك للتركيز على استراتيجية الأصول بدلاً من الأعمال الورقية.

يستمر نمو التجارة الإلكترونية في الضغط على مستأجري التجزئة، وهم شريحة رئيسية لمساحات الطابق الأرضي في MAYS.

في حين أن تجارة التجزئة من الطوب وقذائف الهاون بعيدة كل البعد عن أن تكون مبيعات التجزئة العالمية في المتاجر ميتة، فلا يزال من المتوقع أن يصل إجمالي مبيعات التجزئة في المتاجر 24.9 تريليون دولار في عام 2025، أعلى 3.63%-الضغط من التجارة الإلكترونية لا هوادة فيه. قدرت مبيعات التجارة الإلكترونية بالتجزئة في الولايات المتحدة للربع الثاني من عام 2025 بنحو 304.2 مليار دولار، المحاسبة 16.3% من إجمالي مبيعات التجزئة، وهذه النسبة آخذة في الارتفاع.

وهذا يعني مستأجري التجزئة في الطابق الأرضي، بما في ذلك مستأجر متجر كبير يشغله 20.60% من لقطات مربعة قابلة للتأجير، يجب أن تتبنى استراتيجية متعددة القنوات (تجمع بين الوجود عبر الإنترنت والتواجد الفعلي) من أجل البقاء. يجب أن يصبح عقارك جزءًا من الحل التكنولوجي الخاص بهم، وليس مجرد صندوق مادي. يتضمن ذلك استيعاب أشياء مثل الاستلام من المتجر، ومراكز تلبية الطلبات صغيرة الحجم، والاتصالات عالية السرعة لأنظمة نقاط البيع.

• مبيعات التجارة الإلكترونية (الربع الثاني 2025): 304.2 مليار دولار (تمثل 16.3% من إجمالي مبيعات التجزئة في الولايات المتحدة).
• مبيعات الطوب وقذائف الهاون (توقعات 2025): 24.9 تريليون دولار (الإجمالي العالمي).
• العمل من أجل MAYS: قم بإعطاء الأولوية للمستأجرين الذين يدمجون التكنولوجيا، ويستخدمون المتاجر الفعلية للتجارب والوفاء، وليس فقط المخزون.

أصبحت الألياف عالية السرعة والبنية التحتية الرقمية المحسنة غير قابلة للتفاوض الآن لجذب المستأجرين التجاريين ذوي الجودة والاحتفاظ بهم.

بالنسبة للمستأجرين المكتبيين والتجاريين، أصبح الاتصال الآن بنفس أهمية الموقع. تعتمد الشركات على الحوسبة السحابية، وVoIP (بروتوكول نقل الصوت عبر الإنترنت)، ومؤتمرات الفيديو المستمرة، مما يجعل الألياف المخصصة عالية السرعة متطلبًا بالغ الأهمية للبنية التحتية. أنت بحاجة إلى تقديم روابط بينية قوية.

يؤثر الاستثمار في الألياف بشكل مباشر على قيمة أصولك. تظهر الأبحاث أن اتصال الألياف يضيف متوسطًا قدره 3.1% من قيمة العقاروالخصائص التي توفر سرعات تبلغ 1 جيجابت في الثانية (Gbps) أو أكثر ترى المزيد قفزة 1.8% في التقييم. بالنسبة لشركة عقارية قابضة، يعد هذا إنفاقًا رأسماليًا واضحًا يزيد من قيمة المساهمين على المدى الطويل.

تكلفة عدم وجود الألياف هي ارتفاع نسبة المستأجرين وانخفاض أسعار الإيجار. يحتاج المستأجرون لديك إلى نطاق ترددي مضمون وزمن وصول منخفض لتطبيقاتهم ذات المهام الحرجة، وهذا يعني أن البنية التحتية للألياف هي إنفاق رأسمالي وليست وسيلة راحة.

الشؤون المالية: قم بصياغة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة لتقييم تخصيص رأس المال للترقيات الفورية للبنية التحتية للألياف في عقارات بروكلين وجامايكا.

ج.و. Mays, Inc. (MAYS) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

المشهد القانوني لـ J.W. تهيمن شركة Mays، Inc. (MAYS) في عام 2025 على تكاليف الامتثال البيئي، وقواعد المحاسبة الجديدة التي تحول الالتزامات إلى الميزانية العمومية، وقانون الضرائب المتغير لمبيعات الأصول. وهذه ليست مجرد عقبات تنظيمية؛ إنها ضغوط مالية مباشرة تتطلب تخطيطًا رأسماليًا فوريًا وواسع النطاق.

يتطلب الامتثال لقانون تعبئة المناخ في مدينة نيويورك (القانون المحلي رقم 97) إنفاق رأسمالي كبير لتقليل انبعاثات الكربون من المباني القديمة بحلول عام 2030.

أنت الآن في دورة التنفيذ الأولى للقانون المحلي لمدينة نيويورك رقم 97 (LL97)، الذي ينص على خفض انبعاثات الغازات الدفيئة (GHG) للمباني التي تزيد مساحتها عن 25000 قدم مربع. وهذه مخاطرة ضخمة للنفقات الرأسمالية (CapEx)، وليست نفقات تشغيل بسيطة. كان من المقرر تقديم تقارير الامتثال الأولية لانبعاثات عام 2024 في 1 مايو 2025، لبدء فترة العقوبة على العقارات غير المتوافقة.

وتبدأ الضغوط المالية الحقيقية في فترة الالتزام 2030-2034، والتي تتطلب خفض الانبعاثات بنسبة 40% تقريباً عن خط الأساس لعام 2005. إذا فشلت المباني القديمة في MAYS في تلبية الحد الأقصى لعام 2030، فإن العقوبة هي 268 دولارًا للطن المتري من ثاني أكسيد الكربون فوق الحد الأقصى، وهو ما يمكن أن يترجم بسهولة إلى مئات الآلاف من الدولارات سنويًا لكل مبنى. بالنسبة للممتلكات الفردية غير المتوافقة، يمكن أن تصل الغرامة السنوية إلى ما يزيد عن $688,000 بدءًا من عام 2030، وفقًا لأحد التحليلات.

لتجنب الغرامات المتكررة، يجب عليك الاستثمار في التعديلات التحديثية الرئيسية الآن. وإليك الحساب السريع: متوسط تكلفة تدابير خفض الانبعاثات بين المباني غير المتوافقة في فترة عام 2030 يقدر بنحو 9.80 دولارًا للقدم المربع. وهذا يعني أن المبنى الذي تبلغ مساحته 100000 قدم مربع قد يتطلب ما يقرب من 100000 قدم مربع $980,000 استثمار CapEx فقط للامتثال.

• إجراءات 2025: تقديم تقرير الامتثال الأول بحلول 1 مايو 2025.
• مخاطر 2030: مواجهة غرامات سنوية قدرها 268 دولار/طن ثاني أكسيد الكربون فوق الحد.
• تقدير رأس المال: الميزانية تقريبا 9.80 دولارًا للقدم المربع للتعديلات التحديثية اللازمة.

تؤثر معايير محاسبة الإيجار الجديدة (ASC 842) على كيفية قيام MAYS ومستأجريها بالإبلاغ عن عقود الإيجار، مما يؤثر على إمكانية مقارنة البيانات المالية.

يتطلب معيار محاسبة الإيجار الجديد، تدوين المعايير المحاسبية (ASC) 842، من الشركات الاعتراف بعقود الإيجار التشغيلية في الميزانية العمومية باعتبارها أصول "حق الاستخدام" (ROU) والتزامات الإيجار المقابلة. وهذا التغيير هو حدث في الميزانية العمومية، وليس حدث تدفق نقدي، ولكنه يغير النسب المالية الرئيسية مثل الدين إلى حقوق الملكية وإجمالي الأصول، التي يراقبها المحللون بدقة.

اعتبارًا من 31 يوليو 2025، بلغ إجمالي التزامات الإيجار التشغيلي لشركة MAYS، والتي تمثل القيمة الحالية لدفعات الإيجار المستقبلية، $24,034,669. إن المتوسط المرجح لمدة الإيجار المتبقية لهذه الالتزامات هو 15.20 سنة، مخصومة بمتوسط سعر مرجح قدره 3.62%. وهذه مسؤولية كبيرة واضحة الآن للمستثمرين، مما يغير تصور النفوذ المالي للشركة.

تظهر البيانات المالية للسنة المالية المنتهية في 31 يوليو 2025 التوزيع التالي للتدفقات النقدية غير المخصومة لالتزامات الإيجار التشغيلي:

ويؤثر المعيار أيضًا على دورك كمؤجر. بالنسبة للسنة المالية المنتهية في 31 يوليو 2025، سجلت شركة MAYS زيادة في دخل الإيجار من الباطن مقارنة بتكلفة الإيجار التشغيلي البالغة $4,469,703، والتي تبين الربحية الأساسية للعقارات المؤجرة الخاصة بك.

تعد مخاطر التقاضي المستمرة المتعلقة بنزاعات المستأجرين والمسؤولية العقارية أمرًا ثابتًا بالنسبة لمالك العقار على نطاق واسع.

على الرغم من عدم الكشف عن الدعاوى القضائية المادية باعتبارها حالة طوارئ كبرى، إلا أن مسار العمل العادي لمالك عقار تجاري كبير في مدينة نيويورك يتضمن مفاوضات الإيجار المستمرة والنزاعات ومطالبات المسؤولية. توضح بياناتك المالية لعام 2025 التأثير المالي الفوري لهذه المخاطر، حتى قبل أن تتصاعد إلى دعوى قضائية رسمية.

فيما يلي الحسابات السريعة حول معدل دوران الإيجارات والنزاعات الأخيرة في عام 2025:

• أدى إنهاء عقد الإيجار في المبنى رقم 9 شارع بوند في مارس 2025 إلى خسارة إيجار تقريبية 120.000 دولار سنويا.
• أدى إشعار عدم التجديد في مايو 2025 لمستأجر مساحته 3080 قدمًا مربعًا إلى خسارة دخل الإيجار بحوالي 142,000 دولار سنويا.
• أدى إشعار عدم التجديد الأكبر بكثير في مايو 2025 لعقدي إيجار مشتركين (17,364 و5,640 قدم مربع) إلى خسارة إيرادات الإيجار بحوالي 885000 دولار سنويا.

هذه الخسائر، بلغ مجموعها أكثر 1.1 مليون دولار في الإيجار السنوي من عدد قليل فقط من أحداث عام 2025، يُظهر التقلبات المالية الكامنة في علاقات المستأجرين والمخاطر القانونية المستمرة في إدارة عقود الإيجار.

يمكن أن تؤثر التغييرات في قواعد الصرف 1031 على قدرتها على إعادة توزيع رأس المال بكفاءة من مبيعات الأصول.

تعد القدرة على تأجيل ضرائب أرباح رأس المال من خلال القسم 1031 من التبادل المماثل أداة حاسمة للشركات العقارية مثل MAYS لإعادة توزيع رأس المال بكفاءة من مبيعات الأصول إلى عقارات جديدة. لقد أدخلت التغييرات التشريعية في عام 2025 طبقة جديدة من التعقيد والقيود.

والجدير بالذكر أن التشريع الجديد وضع حدًا أقصى لتأجيل المكاسب الرأسمالية للمعاملات ذات القيمة العالية التي تتجاوز 5 ملايين دولار. بالنسبة لشركة لديها محفظة من العقارات التجارية، فإن هذا الحد الأقصى يحد من استراتيجية إعادة الاستثمار المؤجلة للضرائب من أجل التصرف في الأصول الأكبر، مما يزيد بشكل فعال العبء الضريبي الفوري على المبيعات فوق هذا الحد. وهذا يجعل قرار بيع عقار مشكلة أكثر تعقيدًا في تخصيص رأس المال، حيث يجب عليك الموازنة بين تكلفة الضريبة المباشرة مقابل العائد طويل الأجل للأصل البديل.

ج.و. Mays, Inc. (MAYS) - تحليل PESTLE: العوامل البيئية

أنت تدير مجموعة من العقارات التجارية في منطقة مترو مدينة نيويورك، لذا فإن العوامل البيئية لا تتعلق فقط بالعلاقات العامة؛ فهي محرك تكلفة مباشر وقابل للقياس. إننا نشهد تحولًا كبيرًا حيث أصبحت مخاطر المناخ والامتثال التنظيمي - وخاصة الطاقة والنفايات - العامل الأكثر أهمية لتخطيط الإنفاق الرأسمالي (CapEx) في عام 2025. إنها قضية تكلفة ممارسة الأعمال التجارية الآن، وليست مشكلة مستقبلية.

يؤدي زيادة تواتر الأحداث المناخية القاسية (مثل الفيضانات الساحلية) في منطقة مدينة نيويورك إلى رفع أقساط التأمين وتكاليف التخفيف من الفيضانات على ممتلكاتهم الساحلية.

إن تزايد تواتر وشدة الظواهر الجوية يغير المخاطر بشكل أساسي profile من الأصول الساحلية الخاصة بك. ارتفعت أسعار التأمين على العقارات التجارية في سوق مدينة نيويورك بشكل مطرد، حيث شهدت بعض الأصول غير المعرضة للكوارث زيادات في الأسعار تصل إلى 10٪ في عام 2025، في حين تواجه المناطق عالية المخاطر ضغوط تسعير مستمرة. وهذا نتيجة مباشرة لتزايد خسائر التأمين من الكوارث الطبيعية، والتي بلغت حوالي 108 مليارات دولار على مستوى العالم حتى الربع الثالث من عام 2024.

الأمر الأكثر إثارة للقلق هو خطر الفيضانات الخفي. تعاني منطقة مترو نيويورك-نيوارك-جيرسي سيتي من فجوة هائلة في القيمة تبلغ 95.3 مليار دولار أمريكي في المنازل التي تواجه مخاطر فيضانات شديدة أو شديدة تقع خارج مناطق الفيضانات عالية الخطورة المحددة من قبل وكالة إدارة الطوارئ الفيدرالية (FEMA) اعتبارًا من عام 2025. وهذا يعني أن الأضرار المحتملة الناجمة عن الفيضانات تم التقليل من تقديرها بشكل كبير، ويمكن أن يؤدي شبر واحد من مياه الفيضانات إلى إصلاحات تصل إلى 25000 دولار أمريكي للممتلكات. إن الإجراء الذي يتعين عليك اتخاذه على المدى القريب هو الاستثمار في التدابير المرنة، وليس مجرد دفع أقساط التأمين الأعلى.

إن تفويضات كفاءة الطاقة الصادرة عن الحكومة المحلية تدفع إلى الحاجة إلى إجراء تعديلات وتحديثات باهظة الثمن على المباني.

يعد القانون المحلي رقم 97 (LL97) لمدينة نيويورك، وهو جزء من قانون التعبئة المناخية، أكبر مخاطر مالية على المدى القريب للمباني القديمة والأكبر حجمًا. يجب أن تمتثل جميع المباني التي تزيد مساحتها عن 25000 قدم مربع. وكان من المقرر إصدار تقارير الانبعاثات السنوية الأولى، التي تغطي أداء عام 2024، في الأول من مايو 2025.

ويؤدي الفشل في تلبية الحدود القصوى للكربون إلى فرض غرامة قدرها 268 دولارًا لكل طن متري من مكافئ ثاني أكسيد الكربون فوق الحد الأقصى. لكي نكون منصفين، هناك حوافز: يقدم القسم الفيدرالي 179D خصمًا ضريبيًا يتراوح بين 2.50 دولارًا و5 دولارات للقدم المربع للترقيات الموفرة للطاقة مثل أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء الجديدة والعزل. لكن تكلفة الامتثال فورية. على سبيل المثال، يتطلب القانون المحلي 88/09 من جميع المساحات التجارية التي تزيد مساحتها عن 10000 قدم مربع تركيب تعديلات الإضاءة والعدادات الفرعية بحلول نهاية عام 2025. إذا لم تقم بتقديم تقرير الانبعاثات الخاص بك، فستبلغ الغرامة 0.50 دولارًا أمريكيًا لكل قدم مربع شهريًا. وهذا يضيف بسرعة.

إن تفضيل المستأجر والمستثمر للمباني الخضراء يجعل من شهادة LEED ضرورة تنافسية.

من الواضح أن السوق يسعر الاستدامة. لم يعد هذا تفضيلاً متخصصًا بعد الآن؛ إنه طلب رئيسي من المستأجرين من الشركات والمستثمرين المؤسسيين ذوي المهام البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG). تبحث أكثر من 61% من شركات Fortune 500 بنشاط عن مساحات معتمدة من LEED لتحقيق أهداف الاستدامة الخاصة بها.

والمكافأة المالية ملموسة وليست مجردة. تشير الدراسات إلى أن المباني التجارية المعتمدة من LEED يمكنها الحصول على معدلات إيجار أعلى بنسبة تصل إلى 20% وبيعها بما يصل إلى 25% للقدم المربع أكثر من العقارات المماثلة غير المعتمدة. بالإضافة إلى ذلك، فإن التوفير التشغيلي كبير: فالمباني المعتمدة تستهلك طاقة أقل بنسبة 25% ومياه أقل بنسبة 11% في المتوسط، مما يعزز صافي الدخل التشغيلي (NOI) بشكل مباشر. هذه هي الطريقة التي تثبت بها قيمة الأصول الخاصة بك في المستقبل.

• قسط الإيجار: تتطلب المساحات المعتمدة من LEED معدلات إيجار أعلى بنسبة تصل إلى 31% في بعض الأسواق.
• توفير الطاقة: تستخدم المباني المعتمدة طاقة أقل بنسبة 25%، مما يقلل من تكاليف المرافق.
• توفير المياه: تستخدم المباني المعتمدة مياهًا أقل بنسبة 11%، مما يقلل من نفقات التشغيل.
• قيمة الأصول: يمكن بيع العقارات بنسبة تصل إلى 25% أكثر لكل قدم مربع مع الشهادة.

ويتم تشديد لوائح استخدام المياه وإدارة النفايات، مما يزيد من تعقيد العمليات العقارية.

في حين يتم تتبع استخدام المياه بموجب القانون المحلي 84، فإن التعقيد التشغيلي الأكثر إلحاحًا يأتي من برنامج مناطق النفايات التجارية (CWZ) الجديد (القانون المحلي 199). يقسم هذا البرنامج المدينة إلى 20 منطقة، ويقتصر على الشركات التجارية التعاقد مع ثلاثة سائقي عربات معتمدين فقط في كل منطقة للتجميع على الرصيف، بالإضافة إلى خمسة معتمدين لخدمة الحاويات الكبيرة على مستوى المدينة.

يتم الطرح الآن، مع تنفيذ المنطقة الأولى (كوينز سنترال) في يناير 2025. يجب على الشركات في المناطق التالية، مثل برونكس إيست وبرونكس ويست، الاختيار والتعاقد مع سائق معتمد في الفترة ما بين 1 أكتوبر 2025 و30 نوفمبر 2025. يزيل هذا التحول القدرة على التسوق بحرية للتخلص من النفايات، مما قد يؤثر على الأسعار ويتطلب إصلاحًا شاملاً للعقود الحالية وبروتوكولات فصل النفايات الداخلية للامتثال لمتطلبات المدينة. قواعد إعادة التدوير والحاويات.

الشؤون المالية: قم بصياغة ميزانية LL97 CapEx لمدة 5 سنوات بحلول الأول من ديسمبر، مع تحديد التعديلات التحديثية اللازمة لتجنب الغرامة البالغة 268 دولارًا/طن.